ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מרגלית מויאל נגד נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ :

לפני כבוד השופט בכיר אהוד שוורץ

התובעת:

מרגלית מויאל
ע"י בן זוגה מר חן בלו

נגד

הנתבעת:

1.נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד דן אור ועו"ד סיון רוזנבלט
2.עירית תל-אביב - נמחקה

פסק דין

זו תביעה כספית ע"ס 120,000 ₪, ובגין הפסד שכירות, פגיעה בדמי שכירות, תיקון מערכת ביוב, הצבת שער והוצאות ובקשר לדירת התובעת.
התובעת בעלת דירה ברח' מנחם בגין 35 בתל-אביב. טוענת באמצעות בן זוגה, מר חן בלו, כי הבניין בו נמצאת הדירה הינו במרחק של חצי מטר מעבודות שמבצעת הנתבעת , ובקשר לפרויקט הרכבת הקלה, תחנת מנחם בגין/קרליבך, שהיא התחנה הגדולה והמרכזית בעבודות הרכבת.
נטען שהעבודות התחילו בשנת 2015 , וצפויות להסתיים לא לפני 2022.
נטען שהשוכרים עזבו את הדירה עקב רעש אדיר ובלתי פוסק כתוצאה מן העבודות, כאשר מנגד לתובעת קיימת משכנתא בגינה משולם סכום חודשי גבוה בסך 4,500 ₪.
נטען שבוצעו עבודות מיגון בדירה לעניין רעש, אך ללא הועיל. עוד נטען כי קיים זיהום אוויר קשה, לכלוך, ריחות ורעידות בקרקע, שאינם מאפשרים המשך מגורים בדירה.
נטען לירידת ערך משמעותית לדירה, ופגיעה קשה ביכולת התובעת להשכיר את הדירה במחיר ריאלי וברצף.
התובעת דורשת פיצוי בסך 120,000 ₪ , שיש בו לשקף הפסדי שכירות שהיו וצפויים, וכן הפסד בגין ירידת ערך ומטרדים כנטען . בנוסף דורשת הוצאות עבור תיקון מערכת ביוב בבניין, בסך 13,455 ₪, וכן הוצאות בקשר להתקנת שער חוסם בבניין בסך 8,000 ₪.

הנתבעת טוענת כי הינה חברה ממשלתית, האחראית על תכנון והקמת מערכת הסעת המונית בתל-אביב, ובכלל זה פרויקט הרכבת הקלה. לטענתה מדובר בתכנית, שאושרה כבר בשנת 2003, כאשר נקבעו בה הוראות למניעת מפגעי רעש ומיגון אקוסטי.

נטען כי בהליך קודם שהיה בין הצדדים כאן , נדון עניין המיגון האקוסטי בדירה, וניתן פסק דין לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, וכאשר נלווה לו הליך נוסף בהוצל"פ ובבית משפט לתביעות קטנות, וכעת מדובר בהליך רביעי במספר. נטען כי העבודות באתר מבוצעות בהתאם לאישורים שניתנו כבר בשנת 2003. וכי נקבעו בין היתר , הוראות שונות לשם מניעת מפגעי רעש בשלב הקמת הרכבת הקלה. הנתבעת הציעה לתובעת לבצע עבורה את המיגון, אולם התובעת בחרה במיגון עצמי, ואולם המיגון לא בוצע בהתאם לדרישות הנתבעת והצדדים הגיעו בעניין לביהמ"ש, ובמסגרת מס' הליכים בהם העניין מוצה ושולל טענות נוספות . נטען כי לא עלתה כל טענה מהדיירים הנוספים האחרים בבניין אודות הרעש הנטען. בעניין מטרד הרעש הוגשה בקשה לסילוק על הסף, שנתקבלה בהמשך .
נטען כי התובעת ככל והפסידה דמי שכירות, דבר המוכחש, הסיבה לכך היא שלא מיגנה את הדירה כנדרש, וכן גובה דמי שכירות שדורשת גבוהים משוויה הריאלי של הדירה.
לעניין קריסת מערכת הביוב נטען כי מדובר בביוב השייך לכל הבניין, ולא עלתה כל טענה של התובעת או מי מהשכנים בבניין, ובקשר לביוב והנזקים הנטענים כאן, ולרבות בעניין השער שנטען שהוקם .
נטען כי תיאור התובעת בעניין מופר ך ומוגזם, ונעדר קשר סיבתי בין הפרויקט לכלל הנזקים הנטענים.

דיון
לאחר דיון בבקשות סף , ובהחלטתי מיום 6.4.17 נקבעו העניינים שהותרו לדיון:
"לאחר עיון בחומר והדיונים שהתקיימו בפניי, אני מחליט לקבל את טענות הסף, בהקשר של רעש נטען מכוח הליך קודם, וכן סילוק חלק מן התביעה, ולעניין ירידת ערך הדירה, ונוכח הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בקשר למטרד הרעש, הדברים עלו הוסכמו ונבלעו בפסיקה שניתנה בהליך קודם שבין הצדדים בתיק ת"א 23934-10-15. אין מקום נוכח תנית ההסכמה, אליה התייחס גם כבוד השופט מאור בפסק דינו, ושצוטטה לעיל, לאפשר לפתוח בבירור מחודש ובקשר לאותו עניין, ומכוח הכלל של סופיות דיון. יחד עם זאת, אציין שהמניעה הינה לגבי טענות בהקשר של מטרד רעש בלבד, ואין מדובר במניעה כללית שחוסמת כל סוג אחר של טענה, עניין שבוודאי אינו עולה מלשון התניה, ובכל מקרה אינו מצדיק קביעה גורפת למעשה בי-דין כללי, ובקשר לכלל טענות ושאינן קשורות לרעש.

לעניין סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, נקבע בת"א 29066-04-13 בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בעניין קטן ואח' נ' נתיבי ישראל ואח', כי נוכח הסעיף האמור, אין מקום לאפשר תביעה לירידת ערך דירות, עקב שינוי תכנוני, על ידי מי שכבר תבע לפי אותו סעיף, או שהיה יכול לתבוע לפיו, ולא ניצל זכותו. קביעה זו אושרה בבית המשפט העליון ברע"א 6483/15 ו- 6866/15, כבוד השופט סולברג בהסכמת השופטים דנצינגר וברון, שם נקבע בין השאר כי:
"לא ניתן לתבוע בנזיקין בגין נזק שניתן היה לתבוע במסגרת סעיף 197, אף לאחר חלוף תקופת ההתיישנות שלפי הסעיף. אשר לנזק שאינו בר פיצוי לפי סעיף 197, נקבע כי לא ניתן לתבוע בנזיקין בגינו על בסיס עוולת המטרד, אם המטרד נובע במישרין מהתכנית. אולם, אפשר יהיה להגיש תביעה כאמור אם התובע אינו בא בגדרי סעיף 197, ואם המטרד אינו נובע במישרין מהתכנית. "עוד נקבע כי: ניתן לתבוע בנזיקין בגין נזק שאינו בר פיצוי לפי סעיף 197, מכוחה של עוולה שאינה קניינית, אלא עוולה המבוססת על אשמה מוסרית של המזיק, בגין רשלנות או הפרת חובה חקוקה. אולם הובהר כי ככלל יש להעלות טענות בדבר רשלנות בהליך התכנון במסגרת ההליך התכנוני, ורק במקרים חריגים יותר להעלותם בתביעה נזיקית מאוחרת".

ומן הכלל אל הפרט – ענייננו. כמצוין מדובר בתביעה בשל רעש, זיהום אוויר, לכלוך, פסולת, פגיעה בערך הדירה, ופגיעה בדמי שכירות שוטפים באופן שאינם מתקבלים כלל, או מתקבלים בהפחתה. כן נדרש פיצוי בגין נזקים למערכת ביוב ולשער בבניין. אני מורה על סילוק התביעה בקשר למטרד רעש וכן טענות לירידת ערך דירה ובשל קיום הפרויקט והעבודות עצמן. מאידך, אני סבור ששאר הטענות בהקשר של פגיעה בדמי שכירות שוטפים, והוצאות בגין נזק לבניין או מערכותיו, ראויות לדיון לגופו, וכמובן מבלי לקבוע ממצא בשלב זה, מדובר לכאורה בנזקים שקשורים לביצוע הפרויקט, להבדיל מאישורו, הבירור אם מקור נזקים אלו, נובע במישרין מן התוכנית, ובעיקר לעניין הטענה לפגיעה בדמי השכירות השוטפים, ועקב פגיעה/מטרד ספציפי הקשור לדירה נשוא הדיון, ובראי העבודות שנטען שמתבצעות במרחק מטרים ספורים ממנה, צריך להתברר במסגרת התובענה עצמה, ולא כטענת סף, ולרבות שאלת המניעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון, ובהקשר זה."

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית.
כן הוגשה חוו"ד מומחה שמאי לעניין הפסד דמי השכירות, מטעם כל אחד מן הצדדים. מטעם התובעת העידו מר חן בלו- בן זוגה, וכן מומחה מטעמה, מר ברק גלבוע – שמאי מקרקעין
מטעם הנתבעת העידו הגב' אורלי עיני – מנהלת פניות הציבור, מר חזי עוז – מנהל אתר העבודות בתחנת קרליבך, וכן מומחה מטעמה – מר יגאל אברהמוב – שמאי מקרקעין.
והצדדים סיכמו בכתב.

התובעת בסיכומיה חוזרת על טענותיה ומציינת כי הפסידה דמי שכירות כלהלן :
בגין יולי אוגוסט 2015 סך של 5,500 ₪ כל חודש, ובגין 1-2/16 סך של 4500 ₪ כל חודש, בגין חודשים 8-9-10/16, 12/16 , ו- 4-5/17 - 5,500 ₪ כל חודש.
נטען לנזק למערכת הביוב שגרם לקריסתה, ועקב הפרויקט שבמרחק זעיר מן הדירה, ובשל סירוב הנתבעת לתיקון הנזקים, במשך כחודש ימים היה במקום בולען ענק, סיכון בטיחותי, חשיפה לריחות רעים שלא ניתן היה לגור בדירה והשוכרים עזבו את הדירה, עד שהתובעת נאלצה לתקן את הנזק בעצמ ה, ורק אז השוכרים חזרו לגור בדירה.
נטען להפרת חובה חקוקה – כללי משרד איכות הסביבה, ולפיהם חובה על הנתבעת לבנות חומה אקוסטית אטומה לחלוטין בגובה 5 מ', בין הדירה נשוא התביעה לבין עבודות הרכבת הקלה, ובשל זיהום אויר, אבק, קרינה, רעידות, פסולת, טיילת עובדים, היה עליה לשמור מרחק בין הדירה לאתר העבודות. נטען כי הנתבעת פעלה בניגוד להנחיות למניעת מטרדים ונזקים בעת ביצוע העבודות .
נטען כי בניגוד להצהרת מנהל אתר העבודות בתחנת קרליבך, לא הוקמה כל גדר הפרדה מסביב לאתר בחצי השנה הראשונה לעבודות, היינו מ8/15 ועד 1/16 , מה שגרם לכאוס גדול. היה צורך בהקמת גדר אסכורית אטומה או שוות ערך בגובה 2.5 מ' ממפלס האתר בפועל היתה גדר חלולה , מבד ברזנט קרוע בגובה נמוך יותר, במרחק של כ 1 מ' מחזית הבניין . נטען כי עד 8/16 לא היתה גדר אטומה כלל. ורק מ 8/16 לאחר הגשת התביעה, הנתבעת תחמה חלק קטן מהאזור בגדר פלסטיק נמוכה, מול רח' מנחם בגין 35 ת"א. כל פניות התובעת בעניין לא נענו, עד שנאלצה להתקין שער חוסם עם מפתח בחזית הבניין, כדי ליצור הפרדה בין אתר העבודות לבניין, ועל חשבונה. נטען כי יש לדחות טענת הנתבעת ולפיה לא נתקבלה תלונה מהתובעת או מכל דייר אחר בבניין. ולאחר שנעשו עשרות פניות טלפוניות למוקד הנתבעת, מתחילת העבודות, הן של התובעת והן של השוכרים . לרבות תלונות בגין השלכת פסולת, מה שאילץ את התובעת להביא עובד ניקיון , לפינוי הפסולת מאזור הדירה ומהשביל המוביל אל הבניין.
נטען כי הקבלות שצרפה הנתבעת מתייחסות לתקופה מ- 1/16 ולא מראשיתן של העבודות (חצי שנה קודם).

ב"כ הנתבעת בסיכומיו חוזר על הטענות, ומציין כי עסקינן בתביעה שקרית של תובעת קש שהגיש, ניהל ויזם בן זוגה , ע"מ שיוכל לעשות כ סף קל על חשבון קופת הציבור, בטענות שקר ובמרמה. לתובעת אין מושג על התביעה או כל פרט בה, ו/או על הנעשה בדירה שבבעלותה.
התובעת אינה מסבירה מהי העילה עליה מבוססת תביעתה, וסביר להניח כי מושתתת על עוולת הרשלנות ועוולת המטרד ליחיד, אליה התייחס ושלל.
נטען כי התובעת לא הוכיחה אף לא יסוד אחד מיסודות העוולה אליה לכאורה מתייחסת, לרבות קיומם של נזקים ואומדנם, ו/או קיומה של התנהגות מעוולת וקיומו של קשר סיבתי בין ההתנהגות המעוולת הנתבעת לבין הנזק. יתר על כן, טענות התובעת הוכחו כשקריות ונסתרו ע"י הראיות מטעמה.
נטען כי מדובר בתשתיות ציבוריות שנועדו לרווחת הציבור, והתובעת בכלל זה, ומדגישה כי גם בנסיבות שאכן נגרם נזק כתוצאה מעבודות תשתית והתובע מוכיח את כל יסודות העוולה באופן המקים לו עילה וזכות לקבלת הסעד הנתבע על ידו, מה שלא חל בענייננו , בהסתמך על הלכת פז 3464/05 , אין מדובר בנזק שיש לפצות בגינו, אם כך בנסיבות שבהן אין כל ספק, וכל העובדות והעילות הוכחו כדבעי, קל וחומר בענייננו, בו לא הוכח עצ ם קיומו של נזק, וממילא לא הוכח כל קשר סיבתי בין הנזק הנטען לבין העב ודות.

נטען כי התובעת לא צרפה כל מסמך/ראיה על מנת להוכיח את הפגיעה הנטענת בדמי השכירות , לא הוכיחה את גובה השכירות לפני תחילת העבודות ולא הוכיחה את דמי שהכריות הנגבים כיום, ושעה שמדובר בראיות שנמצאות בשליטתה המוחלטת. לא הוצגו חוזי שכירות, ו/או עותקי שיקים, ו/או דפי חשבון. לא הוגשו תצהירים של שוכרים שהתגוררו בנכס ולא הוזמנו לעדות מטעמה.
נטען כי מדובר במסמכים שבנקל ניתן היה להגישם, וכאשר מר בלו העיד כי נחתמו חוזי שכירות בכתב ונמסרו להם שיקים שהופקדו בחשבון הבנק של התובעת. התובעת עצמה לא הגישה תצהיר חרף העובדה שהיא בעלת הדירה, היא חתמה על ההסכמים, השיקים הופקדו בחשבון הבנק שלה , וכאשר נטל ההוכחה רובץ לפתחה.

התובעת הגישה חוו"ד שמאי מטעמה, ולפיה דמי השכירות הראויים לפני תחילת העבודות , הינם 3,500 ₪, וסותרת את טענות התובעת להפסד מאוחר יותר , למעשה התובעת לשיטתה מקבלת דמי שכירות גבוהים בהרבה מאלה שקבע השמאי והמומחה מטעמה .
נטען כי התובעת דורשת דמי שכירות אשר גבוהים בכ 1,000 ₪ מדמי השכירות הראויים לדירה ללא העבודות, כך לפי השמאי מטעמה, ובניגוד גמור לטענותיו של מר בלו, ואין להתפלא כי לא מצליחה להשכיר את הדירה במחיר שדורשת , ולא בשל העבודות אלא בשל שוויה הריאלי, ואי הסדרת מיגון כראוי.
נטען כי התובעת מנסה לבצע אקט לולייני , באשר מחד מבקשת לקבל את הערכת השמאי מטעמה ביחס ליריד ת הערך והפגיעה השוטפת , ומאידך לסתור אותה לעניין דמי השכירות הראויים לדירה.
נטען כי הוכח בחקירת מר גלבוע, השמאי מטעם התובעת, כי גם קביעותיו האובייקטיביות, לפיהן נגרמה ירידה בדמי השכירות הראויים עקב העבודות אינן אמינות, משום שלא ניטרל את נושא הרעש, ולא לקח בחשבון ביצוע מיגון אקוסטי בדירה, ושלפני העבודות , עבר סמוך למבנה, כביש סואן בן 6 נתיבים, אשר נסג ר לתנועה עקב העבודו ת. בחקירתו ציין כי הרעש פחות משמעותי ממטרדים אחרים, וסותר את טענת מר בלו, כי הרעש היה חריג ובלתי נסבל, וזו הסיבה בגינה שוכרים עזבו את הנכס ולא רצו לשכ ור אותו. נטען כי נמצאה סתירה בחקירתו של גלבוע, כאשר ציין שבביקורו ראה פועלים מאתר הבניה , ולאחר מכן תיקן שמדובר במודדים אשר ביצעו מדידות לנכס.

נטען כי אין לקבל את הצהרת השוכר בקשר לחודשים 10/16-1/17, מדובר במסמך שאינו מקורי אינו חתום או מאומת ומתייחס לאירועים שאירעו לאחר הגשת התביעה, ולא ניתנה הזדמנות לחקור את עורכו.
לעניין נזק לביוב והשער שהוקם, נטען כי התובעת כשלה מלהביא ראיה המבססת את טענותיה, או קיומו של קשר סיבתי בין העבודות ובין הנזקים הנטענים.
נטען כי לא ניתן להסתמך רק על עדותו של מר בלו, שהיתה רצופה סתירות, עדות בעל עניין , ונוקט בשפה בוטה ופוגענית.

כאמור מדובר בתביעה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו בקשר לדירת התובעת עקב ביצוען של עבודות הרכבת הקלה בת"א, תחנת קרליבך.

בע"א 3464/05 פז חברת נפט בע"מ נ' מע"צ [פורסם נבו] נקבעה הלכה ולפיה :
"עבודות פיתוח ותשתית המבוצעות על ידי רשויות המדינה, ובכלל זה עבודות סלילה של דרכים או כבישים, גורמות לא אחת, מטבע הדברים, לפגיעה באלו הדרים או עוסקים בקרבת מקום. נזק זה אינו מקים מניה וביה אחריות בלתי מסוייגת בנזיקין. עבודות פיתוח וסלילת כבישים באות, בסופו של יום, לקדם את אינטרס הציבור, וככל שהן גורמות לפגיעה זמנית, ולעיתים אפילו פגיעה קבועה, במאן דהוא, הרי זהו כורח שאין ממנו מנוס. מה גם שאותו מאן דהוא נהנה גם הוא מפיתוח הסביבה שבה הוא מצוי. עם זאת, הרשות הציבורית איננה חסינה מאחריות בנזיקין, אך מן הטעם שפעולותיה מכוונות הן לטובת הכלל. אין היא פטורה מן החובה לקדם פני נזק לפרט על-ידי נקיטת אמצעי זהירות סבירים".

אין חולק כי עבודות הרכבת הקלה המבוצעת ע"י רשויות המדינה, באות, בסופו של יום , לקדם את אינטרס הציבור, ולטובת הכלל , ולרבות התובעת. ואולם הנתבעת אינה חסינה מפני טענות לנזקים פרטניים, ובעניינים שאינם קשורים לתביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וכפי שנקבע כאן, בהחלטה בבקשת הסילוק, וכן כלהלן, ואלו טעונים בירור .

ראה לעניין זה גם ת"א 9310-09-16 מחוזי ת"א, כבוד השופט ר. כהן בריאות ואח' נ' נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ ואח', בו עלו טענות להפסדים בשל אותן עבודות, החלטה בבקשת סילוק על הסף מיום 12.6.18:
"סעיף 197 קובע הסדר ייחודי, שמכוחו ניתן פיצוי קנייני במהותו על פגיעת הרשות התכנונית, שנעשתה כדין, בזכות הקניין של בעל מקרקעין ( רע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' קטן ואח', [פורסם בנבו] מיום 2.8.2016, פסקה 23, להלן – עניין קטן). ההסדר האמור קובע עקרון כללי לפיו, תכנית הפוגעת – שלא בדרך הפקעה – במקרקעין, המצויים בתחום התכנית או גובלים עמו, מזכה את בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, בפיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. כפי שעולה מנוסח הסעיף:
נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
התכלית העיקרית של פיצוי מכוח סעיף 197 היא החזרת מצבו של מי שניזוק מפועלה של רשות התכנון לקדמותו (עניין קטן, פסקה 33).
בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח' [פורסם בנבו] (מיום 10.4.1995, להלן – עניין ברעלי) כבוד השופט י' זמיר עמד על השאלה - מהי פגיעה המזכה בפיצויים לפי סעיף 197 וקבע, שתכנית עשויה לפגוע במקרקעין ולהוריד את ערכם בשתי דרכים: פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה.
פגיעה ישירה נגרמת על ידי התכנית עצמה. למשל, כאשר התכנית אוסרת בניה או מקטינה את אחוזי הבניה במקרקעין. פגיעה עקיפה נגרמת על ידי מקור חיצוני. למשל, כשהיא מתירה לבנות על מקרקעין סמוכים מבנה החוסם גישה או מפעל הגורם למטרד כגון מטרד של רעש או ריח (בעמ' 477 – 478 וכן: שמואל רויטל, דיני התכנון והבניה, 2017, עמ' 870א).
במסגרת מתן פיצוי לפי סעיף 197 יש להבחין בין פגיעה במקרקעין לבין פגיעה באדם. סעיף 197 לא נועד לפצות על פגיעה, שהתכנית מסבה לאדם מסוים המתגורר במקרקעין.
נקודת המוצא לבחינת הפגיעה היא באופן אובייקטיבי ביחס למקרקעין המסוימים ולא באופן סובייקטיבי ביחס למחזיק במקרקעין באותו זמן, כאשר האופן בו נמדדת הפגיעה הוא בהשוואת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה. כפי שנקבע בעניין ברעלי:
"סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין. אדם בא והולך ואילו המקרקעין לעולם עומדים. מטרד רעש, לדוגמא, עשוי לפגוע במקרקעין, כלומר באפשרות להשתמש וליהנות מן המקרקעין. מכאן שמטרד רעש עשוי להיחשב פגיעה. אך השאלה אם אמנם הרעש מגיע כדי פגיעה, ומה מידת הפגיעה, אינה תלויה בשאלה מי מחזיק במקרקעין במועד מסוים ומה מידת הרגישות שלו לרעש. לעניין זה אחת היא אם הוא מוסיקאי או חרש. לכן גם לא יהיה בכך כדי לשנות לעניין הפיצויים בגין הפגיעה שפלוני, המחזיק במקרקעין, העביר את זכותו במקרקעין לפלמוני." (בעמ' 473).
תכנית בניה עלולה לטמון בחובה יצירת מטרדים שונים כלפי הסובבים. המטרדים עלולים לפגוע בשווי המקרקעין, ביכולת ההנאה ובשימוש בהם, בעוצמות שונות.
דרך נוספת להגן על זכות שימוש במקרקעין היא באמצעות עוולת המטרד ליחיד.
לעוולת המטרד יכולים להיות ברמה העקרונית שני פנים: פגיעתו של המטרד בערך הכספי של המקרקעין ופגיעתו ביכולת בעל המקרקעין ליהנות מהם. מטרתה של עוולת המטרד ליחיד היא להגן על זכותו של בעל מקרקעין להשתמש וליהנות מרכושו. בעניין קטן עמד בית המשפט על היחס שבין עוולת המטרד לבין סעיף 197 וקבע, שההגנה על זכות השימוש במקרקעין באמצעות עוולת המטרד מקבילה במידה רבה להגנה על זכות זו באמצעות הפיצוי הניתן במסגרת סעיף 197 לפגיעות המסווגות כפגיעות עקיפות. אולם, גם אם במסגרת דיני המטרדים ניתן לפצות בגין שני היבטים אלו בנפרד, הרי שסעיף 197 קובע הסדר ממצה באשר לפיצוי בגין מטרדים אלו (עניין קטן, פסקאות 41, 50). בסופו של יום, כבוד השופט ר. כהן , באותו הליך, דחה את בקשת הסילוק, תוך ציון שמדובר בתביעה
וטענות כלפי אופן ביצוע התוכנית בפועל , ולא כלפי אישורה, וקבע שיש מקום לברר טענות בהיבט של התרשלות בקשר למימוש התוכנית וביצועה, לרבות יצירת מטרדים, והפרת חובות חקוקות, בהקשר זה, יצוין שבאותו הליך מרבית התובעים הינם בתי עסק, הסמוכים לעבודות הקמת התחנה כאן, ודורשים פיצוי בגין ירידה בהכנסותיהם, עם תחילת הפרויקט (פגיעה כלכלית) .

הטענות להפסדי שכירות
מר בלו, בן זוגה של התובעת , ומי שטיפל בדירה והשכרתה, טוען כי הפסידו תקופה של כ- 10 חודשים, בהם לא מצאו שוכרים, ו/או שוכרים קיימים עזבו ושקיבלו ממנו פיצוי בכסף, ומתוך אותה תקופה 8 חודשים הדירה עמדה ריקה .
לטענת הנתבעת מדובר בטענה שלא הוכחה, וככל שכן חולקת על הפסד דמי השכירות השוטפים.
מר בלו טוען כי שכר הדירה שניתן היה לגבות לפני תחילת העבודות היה גבוה יותר מהסכום שניתן להשכירה, בעת ביצוע העבודות.
בכתב התביעה נטען כי הדירה הושכרה בזמנו בסך 5,500 ₪ לחודש , וכיום מושכרת בסך 4,450 ₪ .
בתצהיר נטען כי הדירה הושכרה בזמנו בסך 5,000 ₪ , וכיום מושכרת בסך 4,500 ₪.
שני הצדדים צרפו חוו"ד שמאיות.
שמאי התובעת, מר ברק גלבוע , בחוו"ד קבע כי דמי השכירות הראויים, לפני העבודות , עומדים על 3,500 ₪ לחודש . וסבור שיש להפחית 750 ₪ בחודש, נוכח העבודות במתחם , ובעיקר מקיש מפרויקטים של תמ"א 38 שלשיטתו גורמים למטרד דומה, בר הפחתה .
מר גלבוע , בחקירתו , עמד על כך שהדירה ערפית, ולכן לא צריך להתייחס לכך שנמ צאת בסמוך לכביש סואן של 6 מסלולים .

מנגד הנתבעת הגישה חוו"ד שמאי מטעמה, של מר יגאל אברמוב בה נקבע בין השאר, בסעיף ז: "אין חולק כי ביצוע עבודות הרכבת הקלה מהווה מטרד לסביבה, אולם יש להביא בחשבון כי מטרד זה בא במקום מטרדי הרעש וזיהום האוויר, הנובעים מהכביש ואשר פסקו עם ניתוק קטע הדרך".
ובסעיף ט: " בבחינת דמי השכירות הראויים למצב שלאחר תחילת ביצוע העבודות, יש להביא בחשבון כי הדירה כוללת מיגון אקוסטי שכן נת"ע שילמה בגינו, בהתאם לפסה"ד".

בהתבסס על שומה השוואתית במאגרים, ושאר האינדיקציות הרלוונטיות לטעמו, קובע מומחה הנתבעת , כי שווי דמי השכירות לדירה נשוא התביעה , לפני ואחרי העבודות עומד על 2,750 ₪ וכי אין פגיעה בשיעורם עקב עבודות בנית התחנה.

מר בלו שנתן תצהיר והעיד מטעם התובעת, הציג מס' גרסאות בכתב התביעה ובתצהיר מטעמו, וכאשר בנקל ניתן היה לפרט סכומים מדויקים ע"י הגשת ראיות ואסמכתאות להוכחת טענותיו, יצוין שלמר בלו יש השגות לגבי חוו"ד מומחה שמינה בעצמו. ותשובתו בדיון, אם מקבל את הקביעות המקצועיות שבדו "ח : "אני לא רוצה לירות לעצמי ברגל" (עמ' 15 לפרוטוקול).

וכן ראה סעיפים 15-17 לסיכומי תשובתו מיום 6.9.18 :

"15. התובע מקבל דמי שכירות מופחתים ביותר בסך 4,500 ₪ , במקום 5,500 ₪ . 1000 ₪ פחות חודש בחודשו במשך 3 שנים מדמי השכירות הריאליים האמיתיים הנכונים ההגיוניים שאני אמור לקבל עבור הדירה. הנתבעת חייבת לשלם לי את הפגיעה , ההפרש בדמי השכירות 37,000 ₪.

16. בשום פנים ואופן אני לא מקבל , אני לא מסכים, לא קיבלתי, לא הסכמתי, לא אקבל , לא אסכים עם חוות דעת שהמאי מטעם התובע שבטעות מצערת ביותר כתבה ואמרה שדמי השכירות של הדירה הינם 3500 ₪ שזה ממש אבל ממש לא נכון . חוות הדעת השמאית מתייחסת לגובה דמי השכירות של הדירה מטעם התובע הזויה, לא נכונה, לא ראלית, לא אמיתית, לא רצינית, לא מקצועית, לא הגיונית , לא שפויה , לא מציאותית, לא משקפת נאמנה את המציאות האמיתית שקיימת כל השנים במז"ה 79 ת"א/מנחם בגין 35 ת"א עד לתאריך אוגוסט 2015.

17. הדבר היחידי בלבד שהוא נכון מציאותי צודק ואמיתי, שאני מקבל ומסכים עם חוות דעת שמאי התובע, שקיימת פגיעה קשה אנושה ביותר בדמי השכירות בדירה במזא"ה 79 ת"א/מנחם בגין 35 ת"א, מאוגוסט 2015 ועד שנת 2025."
הנתבעת הגישה את נ/1 רשימת המחזיקים של הדירה , ולפי דיווחים שנמסרו , ולפיה הדירה הייתה מוחזקת בכל התקופה המדוברת, וכלהלן :
מרגלית מויאל- התובעת – 15.8.15 – 30.8.15
דור שטיינר – 31.8.15- 1.2.16
דניאלה בלה- דור שטיינר – 2.2.16- 30.9.16
שירי מיכל גילי ולנר – 1.10.16- 31.12.16
גיל טרומן – 1.1.17- 30.4.17
מרגלית מויאל- התובעת 1.5.17 – 21.5.17
ענבל פרץ רונן קראוס – 22.5.17-30.9.17
ענבל פרץ רונן קראוס- 1.10.17- ועד הדיון .

התובעת חולקת על מסקנת הנתבעת, מן הרישום לעיל ,שבעיקרון משקף רישום שוכרים / מחזיקים שונים בדירה. ואולם לטעמה , אין בו ללמד על קבלת השכירות במלואה, באותה תקופה .

על התובעת הנטל להוכיח התביעה בהיבט של רשלנות, מטרד, הפרת חובה חקוקה, ולהביא ראיות מספקות, ועפ"י מאזן אזרחי נדרש בהליך אזרחי , לשיעור הנזק הנתבע .

התביעה בקשר לפחיתה חודשית וקבועה של דמי שכירות וכתוצאה מביצוע העבודות , לא הוכחה באופן מספק, לא בכלל , ולא בש יעור שהתובעת ו/או השמאי מטעמה , טוענים בהקשר זה. עצם העובדה שמתקיימות עבודות רחבות היקף בסמוך מאד לדירה נשוא התביעה, אינה מלמדת כל פחיתה קבועה בדמי השכירות . מדובר ב פרויקט המתוכנן להתבצע שנים, אין מקום לקביעה לפחיתה , ולאורך כל שנות הפרויקט, ולא הוצגו ראיות מספקות בהקשר זה, וכאשר בעיקרו הטענה בעניין לא הוכחה נקודתית , ע"י הצגת כלל החוזים הרלוונטיים, לפני תחילת הפרויקט, ואחריו, והבאת עדים רלוונטיים שוכרים, בהקשר זה. יצוין שהתובעת, מטעמים של ייעוץ שגוי לטענתה, מתנגדת בעצם לשווי השכירות הראוי שמציע השמאי מטעמה, ואף טוענת לקבלת סכומים חודשיים גבוהים יותר, מה שמחליש בהכרח את היכולת להסתמך על אותה חוות דעת, ולעניין פ חיתה קבועה של דמי השכירות. הסקירה ההשוואתית שציין שמאי הנתבעת, שלפיה לכאורה אין פ גיעה כלל, ערכה מוגבל לטעמי, שכן ההשוואה ל 2 דירות אחרות בסמוך יכולה להוות אינדיקציה מסוימת , אך בעיקרו כפופה לנתוני הדירה הספציפית נשוא הדיון , וכאשר העיקר לענייננו הוא, היעדר ראיות מספיקות מטעם התובעת, ושאמורות להיות בידה ובשליטתה, להוכחת הנתונים הרלוונטיים המדויקים.
וכאשר בנוסף לא הוכח הבסיס הכללי , להפסד גורף שכזה, שנמשך ויימשך שנים, ובאמצעות מומחים, לעניין ביצוע הפרויקט , ובהקשר של מטרד כגון זיהום, לכלוך ו/או ביצוע רשלני, המנוגד להוראות התכנית או כללים שנקבעו , ובהקשר הדירה נשוא התביעה , ומעבר לעדותו של מר בלו, שהינו עד יחיד ובעל עניין, ואין להסתמך בהקשר זה אך ורק על עדותו, והנספחים שצרף, ושחלק מהם לא הוגשו בדרך מקובלת , המאפשרת בירור ענייני של טענות הגנה בהקשרן.
ברי שסובייקטיבית אלו תחושותיו של העד, ואולם לצורך הוכחה המזכה בסעד משפטי עפ"י מאזן אזרחי כנדרש, אין בה די.

לגבי הפסד חודשי שכירות ספציפיים , במיוחד בתחילת הפרויקט במחצית 2015, ולאורך 2016, גם בהקשר זה עומדת לתובעת לרועץ, החסר במסמכים ועדים רלוונטיים מטעמה, ושאמורים להיות ברשותה , ואולם כלל זה, אינו חזות הכל, לא נסתר שהתובעת רכשה את הדירה , לקחה הלוואת משכנתא גבוהה , כ 800,000 ₪ , ומתוך כוונה לשלמה מדמי שכירות שוטפים, וזאת בסמוך לתחילת הפרויקט, לא סביר בעיני שבמצב שכזה, הדירה תעמוד ריקה, ו/או שוכרים יצאו וייכנסו בתקופות זמן קצרות , ורק בשל דרישת התובעת לדמי שכירות שאינם ריאליים, יתכן שלהתנהלות התובע ת מול השוכרים הייתה השפעה בעניין, ואף לאי התקנת מיגון כנדרש על ידה, אך לטעמי גם לביצוע העבודות היתה השפעה מסוימת בעניין. כאשר ביהמ"ש מנטרל התנהלות של התובעת מול השוכרים , וכן את מטרד הרעש כתוצאה מן העבודות , עניין שבגינו כבר פוצתה התובעת בהליך קודם, וחסומה מלתבוע כאן, וכאשר הטענה היא לנזק של כ- 10 חודשי שכירות , בית המשפט סבור שיש מקום, בנסיבות כאן, לפצות התובעת , ובשל התנהלות הנתבעת , כמבצעת העבודות, בשיעור כולל של 3 חודשי שכירות, ולפי סכום של 3,500 ₪ לחודש, כקביעת השמאי ,מטעמה, לעניין דמי שכירות ראויים , וסה"כ 10,500 ₪ בהקשר של הפסדי שכירות למספר חודשים קונקרטיים.

נזק למערכת הביוב ולשער
לטענת התובעת עקב עבודות הרכבת הקלה נגרמו נזקים למערכת הביוב , אותם נדרשה לתקן על חשבונה ונאלצה לפצות את השוכרים בגינה , וכן טוענת לנזקים בחצר הבניין , פסולת , לכלוך ועשיית צרכים, דבר אשר הצריך התקנת שער, וניקוי הפסולת.
לטענת מר בלו מערכת הביוב ניזוקה קשה עקב העבודות המאסיביות במקום, ונאלץ לתקן את מערכת הביוב בעצמו ולהתקין שער .
הנתבעת טוענת כי מדובר בטענה מופרכת , ומדובר בבניין עם מס' דיירים , ושלא התקבלה שום טענה בעניין מאף דייר.
בחקירתו, מר בלו העיד כי לא צילם את קריסת הביוב, אך ציין בבית המשפט, עת דן בעניין המיגון האקוסטי, את הנזק של קריסת הביוב, והתיעוד בעניין נמצא בעירית תל אביב .
בנוסף מר בלו לא זוכר מי הדייר שטען ששילם לו פיצוי בגין קריסת הביוב.
לשאלת ב"כ הנתבעת – איך ההיכרות שלך עם השכנים בבניין השיב אין היכרות , ואינו משמש כנציגות הבית (עמ' 14 לפרוטוקול) .
עוד טוען מר בלו כי קיימת פסולת בניה 365 ימים בשנה (סעיף 5 לתצהירו) , ומנגד העיד מר בלו בחקירתו כי הוא לא גר שם ולא נמצא שם ( עמ' 19 לפרוטוקול)
כן לא הובאו לעדות, השוכרים שגרו במקום, כדי שיעידו "מכלי ראשון" אודות המטרדים הנטענים, ועזיבתם את הדירה כתוצאה מהנזקים הנטענים, ו/או הקבלנים מבצ עי העבודות שבמחלוקת, והדבר פועל לחובת התובעת .
" אי - הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד. אי-הבאת עד כזה יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו, לפיה עדותו הייתה עלולה לחזק את עמדת הצד שכנגד" (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו [פורסם בנבו] וכן ראה ע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' המנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ) [פורסם בנבו].

מר בלו מציין כי הדירה נמצאת בתוך אתר העבודות, ובמרחק חצי מטר מהעבודות, ומאידך השמאי מטעמו מציין בחוות דעתו כי בין הבניין לאתר מפרידים בין 2-6 מ' ( ס 6.4 לחוות הדעת ), וכאשר מדובר בדירה עורפית.

להוכחת הטענות צרפה התובעת , בגין תיקון מערכת הביוב חשבונית של "שיפוצי יאיר" מס' 0028 , ע"ס 13,455 ₪ מיום 4.9.16, בגין התקנת השער צורפה חשבונית של "רם רוזנברג – עבודות מסגרות" מס' 1391 , ע"ס 8,000 ₪ , מיום 8.9.16 .

לא שוכנעתי באופן מספק, ושעה שאין תלונות נוספות בעניין קריסת הביוב ופסולת בניין, וכאשר מר בלו אינו משמש ועד בית או נציגות הבית, שהתובעת לוקחת על עצמ ה, באופן אישי את הוצאות תיקון הביוב של הבניין, לרבות התקנת השער. לא ראיתי שמוצו הליכים בעניין זה, מול הנתבעת, ובטרם ביצוע נטען. משהתובעת לא הוכיחה את הנזקים והטענות בעניין, לרבות קשר סיבתי לנתבעת באופן מספק , ואינה מהווה ועד או נציגות של הבנין , אני סבור ש יש לדחות התביעה בהקשר זה , ונוכח מאזן אזרחי נדרש, שאינה עומדת בו.

נזקים נוספים – פינוי פסולת , זיהום , נגישות ומטרדים אחרים אני סבור כי יש לדחות הטענות בעניין.
התובעת לא הרימה את הנטל הנדרש בעניין. אמירות חוזרות ונשנות, וללא ראיות מספקות , אין בהם די, לא הוצגו תקנים מחייבים בעניין, ומה ההפרות הנטענות. מה גם שמדובר בנזקים / מטרדים שהם עניין שבמומחיות, והתובעת, למעט השמאי לעניין דמי השכירות , לא הציג ה חוו ת דעת נוספות , והדבר פועל לחובתה.
טענת מר בלו כי התקשר באופן עקבי לנתבעת, ונציגת הנתבעת אישרה כי אכן "סיננה" את שיחותיו, אין בהם כדי להוכיח את טענותיה בעניין , וכן מן החומר עולה, כי מר בלו פנה לנתבעת ב עיקר בקשר לעניין המיגון, שקדם להליך זה , ולא בעניין מטרדים אחרים, שכורך כיום בתביעתו.

סוף דבר
אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת, פיצוי בגין הפסד דמי שכירות ספציפי, סך של 10,500 ₪, הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

בכפוף לחיוב שבסעיף 1 לעיל, יתרת התביעה נדחית .

שני הצדדים הוציאו הוצאות רבות בהליך, והביאו בפני בית המשפט חומר רב. בנסיבות העניין , למרות שעיקר התביעה נדחית, אני סבור שעל כל צד לשאת בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים

ניתן היום, א' תמוז תשע"ט, 04 יולי 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מרגלית מויאל
נתבע: נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ
שופט :
עורכי דין: