ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שתית בע"מ נגד פסק דין :

לפני כבוד השופט יונתן אברהם
העותרת
שתית בע"מ

נ ג ד

המשיבות
.1 ועדת הערר המחוזית -מחוז צפון
.2 הועדה המקומית לתכנון ובניה "יקנעם עילית"

פסק דין

רקע

העותרת היא חברה לבנייה ובנתה שלושה בניינים שבכל אחד מהם 32 יחידות דיור ברחוב המפל בשכונת שער הגיא ביקנעם על המקרקעין הידועים כגוש 12741 חלקות 19, 96, 100 וחלק מחלקות 16 ו- 105.

על המקרקעין חלה תוכנית מתאר ג/9680 ומכוחה הונפקו לעותרת ביום 21/08/14 שלושה היתרי בנייה למבנים הנ"ל, שניבנו על שלושה מגרשים.
התוכנית הנ"ל חילקה את העיר יקנעם למספר מתחמים כאשר לכל מתחם נקבעו יעוד והוראות בינוי ספציפיות.
המקרקעין המצויים במתחם 12 ובמתחם 16 הם ביעוד "אזור מגורים ד' ".

לאחר סיום הבנייה ומכירת כל הדירות לדיירים, הגישה העותרת למשיבה 2 (להלן: "הועדה המקומית") בקשה לאישור תוכנית לפי סעיף 62א (א)(15) לחוק התו"ב, שעניינה, תוספת שטחי שירות בהיקף של 810 מ"ר לכל אחד מן המגרשים הנ"ל. הבקשה לאישור תוכנית תיקרא להלן :- " התוכנית".

לאחר דיון, דחתה הועדה המקומית את הבקשה לאישור התכנית . בין היתר נימקה הועדה כי אינה רואה בעין חיובית הכשרה של שטחים שנבנו בניגוד להיתרי בנייה, כי אין הצדקה תכנונית לחללים שנבנו מתחת לבניינים הנ"ל, תוך ניסיון להצגתם כחללים דמויי יחידות דיור וכי התוכנית אינה תואמת את תוכנית המתאר החדשה שלפיה, לא ניתן להוסיף זכויות בנייה.
כן הורתה הועדה לעותרת להחזיר את המצב לקדמותו, לבצע מילוי של החללים הנ"ל באופן שלא יחשב שטח החללים על פי התקנות לחישוב שטחים, תוך קבלת אישור הועדה לפרט מילוי הכולל יציקת בטון, כך שלא יווצר חלל בגובה העולה על 1.80 מטר. נקבע עוד כי יש לזמן את מפקח הועדה טרם ביצוע המילוי.

על החלטה זו הגישה העותרת ערר למשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר").

ועדת הערר קיבלה את תגובת הועדה המקומית , שבה הועלתה טענה מקדמית ולפיה, העותרת אינה רשאית כלל להגיש את התוכנית באשר היא מכרה את כל הדירות שנבנו על ידה ולא נותרה בבעלותה כל דירה במקרקעין. ועדת הערר החליטה לדון בטענה מקדמית זו תחילה ולאחר דיון, דחתה על הסף את בקשת העותרת, תוך שקיבלה את עמדת הועדה המקומית.

נימוקי ועדת הערר בוססו על שני אדנים:

א. כי יש לדון בטענה על פי תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף) תשע"ו - 2016 (להלן: "התקנות"), הקובעות כי בבית משותף, כגון אלו שבנתה העותרת, רשאים להגיש תוכנית כאמור רק בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ- 33 אחוז מהדירות בבית המשותף. לעניין זה קבעה ועדת הערר כי דין בניין דירות שטרם נרשם כבית משותף כדין בית משותף וזאת נוכח הוראות פרק ו' (1) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, לפיהן יש לראות בית שכזה כבית משותף לעניין התקנות.
הועדה סברה כי סעיף 61 א' (ב1)(2) והתקנות מכוחו הם הסד ר ספציפי ממצה בנוגע להגשת תוכניות בבתים משותפים והעותרת לא ביססה את זכותה לפי הסדר זה להגשת התוכנית.

ב. מעבר לנדרש, נדרשה ועדת הערר גם ליתר טענות העותרת (לעניין זכותה להגשת תכנית) , לפיהן על פי מסמכי ההתקשרות עם הדיירים, שמרה בידיה העותרת את זכויות הבנייה שלא נמכרו לדיירים, הקיימות והעתידיות ונשמרה לה גם הזכות להגיש בקשות ותוכניות להגדלת זכויות בנייה בעתיד.
במסגרת זו קבעה ועדת הערר כי לאחר הבנייה ומכירת הדירות, מוצו כל זכויות הבנייה במקרקעין הנ"ל. כן קבעה הועדה כי זכויות בנייה המנותקות מקרקע או מדירה, אינן יכולות להיחשב כ"דירה" מכוח התקנות הנ"ל ועל כן אין בכוחו של ההסדר הספציפי שבין הדיירים לעותרת כדי להקנות לעותרת זכות להגשת תוכנית.
כמו כן סברה הועדה כי בעלות בזכויות בנייה עתידיות אינה יכולה להקנות לעותרת מעמד של בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע במועד הגשת התוכנית, נוכח העובדה כי לא נותרו ביום הגשת התוכנית זכויות בנייה מאושרות וכי זכויות עתידיות שטרם נולדו, אינן יכולות להיחשב זכות קניינית במועד הגשת התוכנית שנועדה לייצר אותן.
ועדת הערר קבעה כי זכותה החוזית של העותרת לנצל זכויות בנייה עתידיות המנותקות מהקרקע, אינה כוללת לפי הוראת החוזה, הרשאה מפורשת לעותרת ליזום בעצמה תוכנית להגדלת זכויות הבנייה ועל כן היא אינה יכולה גם להקנות לה מעמד להגשת תוכנית. הועדה קבעה כי לא מצאה בהוראה החוזית המקנה לעותרת את זכויות הבנייה עתידיות הסכמה ברורה של רוכשי הדירות לכך שהעותרת תיזום תוכנית להגדלתן של זכויות הבנייה בבניין וכי הסכמה חוזית שכזו, צריכה להיות הסכמה ברורה ומפורשת, שכן, מוטלות בצידה של יוזמה לתוכנית, שינוי בזכויות עם חובות בעלי הקרקע ועל כן מדובר בזכות שהיא בראש ובראשונה זכות של הבעלים ואין סביר להתיר לאדם לעשות כן בקרקע של אחר אלא אם כן קיבל הסכמה מפורשת לכך. הועדה גם לא מצאה בכך שתוספת שטחי השירות שנתבקשה נועדה לפי הנימוק לשרת את בעלי הדירות הקיימות כדי להעלות או להוריד, שכן, תוכנית שכזו מטילה חובות אף על בעלי הדירות כגון תשלום היטלי השבחה בגין אישור התוכנית, זאת מבלי שהם נתנו הסכמה מפורשת לכך.
הועדה גם התייחסה לייפוי כח שצורפו לחוזי המכר וקבעה כי אלה לפי לשונם ותכליתם נועדו לאפשר מימושו של ההסכם ובין היתר את התחייבויות וזכויות הדיירים ולא הרשאה להגשת תוכניות מסוג זה שהגישה העותרת.

לאור האמור לעיל, דחתה ועדת הערר את הערר. מכאן העתירה שבפניי שענ יינה דחיית הערר על הסף מבלי לדון לגופן של טענות העותרת בועדת הערר.

אקדים ואציין כי העותרת העלתה בעתירה גם טענות באשר לגופו של הערר עצמו, אולם משזה לא נדון לגופו בפני ועדת הערר, אין מקום לדון בהן כאן, שכן, העתירה מכוונת כנגד החלטת ועדת הערר וזו, עניינה בטענת הסף בלבד. על כן, אין מקום להקדים ולבצע את המוטל על ועדת הערר כאן.

טענות העותרת

לטענת העותרת, ועדת הערר חרגה מסמכותה, עת ביססה את נימוקיה על העדר זכות קניינית בשל מכירת הדירות, שכן, ועדת הערר בחרה לעסוק בטענות קנייניות, אשר אינן חלק מסמכותה כוועדת תכנון, אלא מצויות בתחום שיפוטו של בית המשפט.

באשר לנימוק הראשון עליו התבססה הכרעת ועדת הערר לפיו יש לבחון את זכאות העותרת להגשת תוכנית על פי התקנות הנ"ל, נטען, כי הבתים שבנתה העותרת טרם נרשמו כבית משותף ועל כן אינם חוסים תחת הוראת סעיף 61 א (ב1)(2), בה מוזכר התקנון.

באשר לנימוק השני עליו התבססה ועדת הערר, העותרת טוענת כי היא בעלת זיקה למקרקעין כדרישת סעיף 61 א (ב) לחוק התכנון והבנייה, בהיותה "מי שיש לו עניין בקרקע", כמובא באותו סעיף. על זיקה זו ניתן ללמוד באופן ברור וחד משמעי לטעמה, ממכלול הקשרים החוזיים והקנייניים, בין מכוח חוזה הפיתוח שנחתם בינה לבין רמ"י ובין מכוח חוזי המכר שחתמה העותרת אל מול כל אחד מן הדיירים , במסגרתו נשמרו בידיה כל זכויות הבנייה במקרקעין, למעט הזכויות שנמכרו בדירות לרוכשיהן.
בעניין זה היפנתה העותרת לסעיפים 15.4-15.9 לחוזי המכר עם הדיירים (צורפו כדוגמא שלושה חוזי מכר, נספח 11 לעתירה).

עוד טענה העותרת כי אף לפי ייפויי הכח שחתמו רוכשי הדירות (צורפו שלושה ייפוי כח מייצגים כנספח 12 לעתירה), ניתן ללמוד על העניין שיש לה במקרקעין נשוא העתירה.
בעניין זה היפנתה ב"כ העותרת במהלך הדיון לסעיפים 1 ו- 12 לייפוי הכח שצורפו.

כן היפנתה לפסיקה של בתי המשפט לעניינים מינהליים, כפי שנסקרה בעת"מ 52914-07-18 ג'דעון נ. הועדה המחוזית לתו"ב מחוז צפון (19.11.18) (להלן:- "פרשת ג'דעון"), שלטעמה מלמדת על גישה פרשנית מרחיבה של המונח "מי שיש לו עניין במקרקעין".

עוד טענה כי התוכנית שהוגשה על ידה, נועדה לשרת את רוכשי הדירות, שכן, מבין 96 הדירות הקיימות בשלושת הבניינים, הוצמדו מחסנים רק לכשליש מהדירות הנ"ל ומטרת התכנית לבנות מחסנים נוספים שיימכרו לבעלי הדירות האחרים .

עוד טענה העותרת כי מתחם ההתערבות של בית המשפט בהחלטות ועדת הערר הוא מתחם רחב, כי מדובר בהחלטה בלתי סבירה של ועדת הערר שדחתה את התוכנית על הסף מבלי שנדרשה כלל לטעמיה התכנוניים וכי ועדת הערר שגתה בפרשנותה את החוק.

תשובת הועדה המקומית

בתשובתה הקדימה הועדה המקומית וטענה כי הגשת התוכנית על ידי העותרת בפניה כפי שהוגשה, כלל אינה בסמכותה של ועדה מקומית. כמו כן העלתה טענות לעניין בניה שלא כדין של העותרת.
אקדים ואציין, כי טענות אלו כלל לא נדונו על ידי ועדת הערר ועל כן, אין מקום לדון בה ן גם בעתירה זו.

מהודעות שהמציאה העותרת לוועדה המקומית, עלה כי פרט ליחידה אחת, נמכרו כל היחידות עובר להגשת התוכנית וגם יחידה זו נמכרה זמן מה לאחר מכן, כך שלא נותרו בידי העותרת זכויות בדירות באף אחד משלושת המגרשים הנ"ל.

באשר לזכותה של העותרת להגשת התוכנית, טענה הועדה המקומית, כי משמכרה העותרת את כל הדירות, לא נותרו במגרש זכויות בנייה שניתן להצמיד לדירה כלשהי ועל כן העותרת איננה בעלת קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע כלשון סעיף 61 א (ב). כמו כן טענה כי זכויות בנייה אינן יכולות להיוותר כיחידה נפרדת בבית משותף אלא הן חייבות להיות צמודות לאחת מיחידות הבית המשותף. על כן, אפילו יתווספו בעתיד זכויות בנייה חדשות לשטחי השירות, הן תהיינה שייכות לבעלי הדירות, בין כרכוש משותף ובין על דרך של הצמדה לאחת מהדירות כפי שיוסכם בין בעלי הדירות.

הועדה המקומית אף הצטרפה לנימוקי ועדת הערר שלפיהם העותרת אינה מקיימת את דרישות התקנות הנ"ל משום שמדובר בבית משותף ואין בידיה האחוז המינימלי הנדרש מן הזכויות בבית המשותף.

באשר לייפוי הכח עליהם הסתמכה העותרת כמקנים לה זכויות להגשת בקשות לקבלת זכויות נוספות במגרשים הנ"ל, נטען כי ייפוי הכח מטרתם ליצור שליחות והם אינם גורעים מזכויות השולח אלא ההיפך. הם דווקא מלמדים כי בעלי הזכויות הם בעלי הדירות וכי העותרת יכולה לפעול אך ורק עבורם ולטובתם ולא לטובת עצמה.
עוד נטען כי ייפוי כח אלה נועדו לצורך השלמת הרישום של הזכויות על פי ההסכם בין העותרת לדיירים וזאת כפי שצוין בסעיף 17.1 להסכם שבין העותרת לדיירים, היינו לאפשר לעותרת לבצע את הפעולות עליהן התחייבה בהסכם, לרבות רישום פרצלציה, בתים משותפים, הצמדות, תקנון ... וכיו"ב.
לאור האמור, צדקה ועדת הערר כאשר קבעה כי העותרת לא הוכיחה את זכויותיה בקרקע או כי יש לה עניין בקרקע, לאחר מכירת כל היחידות לדיירים.

תשובת ועדת הערר

ועדת הערר שבה על נימוקיה שבערר. לטענתה, התוכנית שהוגשה על ידי העותרת ביקשה להוסיף שטחי שירות בהיקף 2,430 מ"ר בשלושת המבנים שנבנו על ידה, בין היתר כדי להכשיר חללים שנבנו שלא בהתאם להיתרי הבנייה שניתנו לעותרת.

ועדת הערר הדגישה כי תשובתה לעתירה מתייחסת אך ורק להחלטתה במסגרת הערר ולא לטענות נוספות שהועלו בכתב הערר ולא נדונו לגופן .

ועדת הערר היפנתה לסעיף 61 א לחוק התכנון והבנייה הקובע מי הזכאים להגיש תוכנית וכן היפנתה לתקנות הנ"ל הקובעות את התנאים להגשת תוכניות בבתים משותפים וקובעות סף מינימאלי של 33 אחוז לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף.

לטענתה, בדין קבעה היא כי התקנות שהותקנו מכוחו של סעיף 61 א' הנ"ל, מהוות הסדר ספציפי וממצה בנוגע להגשת תוכנית בבתים משותפים ודין ספציפי זה גובר על כל פרשנות פסיקתית אחרת שקדמה לתיקון 101 במסגרתו תוקן סעיף 61 א', על ידי הוספת סעיף קטן (ב1).

נטען גם כי אף הנימוק החלופי שנימקה ועדת הערר, בדין יסודו וכך גם המסקנה אליה הגיעה ועדת הערר, שלפיה העותרת איננה ממלאה אחר המושג "בעל קרקע" או "מי שיש לו עניין בקרקע", שכן, היא מכרה את כל זכויותיה בקרקע ואין היא יכולה לפעול כבעל עניין מכוח זכויות עתידיות ששמרה לעצמה אשר טרם באו לעולם.

עוד נטען כי גם פרשנות של חוזי המכר וייפוי הכח מלמדת כי אין בחוזי המכר הסכמה מפורשת לכך שהעותרת תיזום הגדלת זכויות בנייה בבניין ואין בייפוי הכח מתן הרשאה להגשת תוכניות לתכלית זו.

באשר לטענה כי ועדת הערר חרגה מסמכותה בשל כך ששקלה שיקולים קנייניים, נטען כי מדובר בטענה חסרת בסיס וועדת הערר מחויבת מכוח סעיף 61 א (ב) לבדוק את זכאות העותרת לכל אדם אחר המגיש תוכנית, כצעד ראשון טרם דיון לגופה של התוכנית המוגשת.

משום האמור, ביקשה לדחות את העתירה.

אדון להלן במחלוקת בין הצדדים הנוגעת בעיקרה למעמדה של העותרת לעניין הגשת תכנית כאמור לעיל.
הערה מקדימה- כל ההדגשות בקו מכאן ואילך בציטוטים שיובאו, אינן במקור.

המסגרת הנורמטיבית
סעיף 61 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן:- "החוק") קובע:

"61א. (א) (בוטל).
(ב) משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק, חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה הוא בפיתוח מבנים ותשתיות, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן – מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לועדה המחוזית.
(ב1) לעניין סעיף קטן (ב), יראו כמי שיש לו עניין בקרקע גם אחד מאלה, ובלבד שהיועץ המשפטי של מוסד התכנון חיווה את דעתו בכתב כי מתקיימים לגביו התנאים המנויים בפסקאות (1) או (2), לפי העניין:
(1) מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע הנכללת בתכנית בשיעור של 75% או יותר ואין בתכנית שהוא מבקש להגיש פגיעה בחלק מסוים אחר של הקרקע הנכללת בתכנית, שהוא אינו בעל זכות בה (בפסקה זו – קרקע של בעל זכות אחר); לעניין פסקה זו, "פגיעה" – אם על פני הדברים לפי התכנית המוצעת מתקיים אחד מאלה:
(א) פגיעה כמשמעותה בפרק ט' בקרקע של בעל זכות אחר, או שהקרקע של בעל הזכות האחר מיועדת להפקעה לצורכי ציבור לפי פרק ח';
(ב) העלייה בשוויה של הקרקע של בעל הזכות האחר היא בשיעור נמוך באופן משמעותי מהעלייה בשווייה של הקרקע של מי שמבקש להגיש את התכנית, והכול באופן יחסי לשווי זכותם בקרקע לפי מצבה בעת הבקשה להגשת התכנית;
(2) לעניין בית משותף כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין או בית שפרק ו'1 לחוק האמור חל עליו, הנכלל בתכנית – מי שמתקיימים בו תנאים שקבע שר המשפטים לאחר התייעצות עם שר האוצר, ובלבד שאין בתכנית שהוא מבקש להגיש פגיעה, כפי שתיקבע בתקנות כאמור, במקרקעין של בעל זכות אחר כפי שנקבע בתקנות כאמור.
(ב2)... ".

ראשית , אני דוחה את טענת העותרת לחריגה מסמכות ע"י ועדת הערר בשל כך שזו האחרונה נדרשה לעניין שהינו קנייני, היינו נדרשה לשאלה האם לעותרת זכויות בקרקעית נשוא התכנית.

שאלת הזכויות העומדות לעותרת אינה עולה בהקשר של התנגשות בין מגישת התכנית למתנגדים לה. לו כך היה, צריכה היתה העותרת להעביר ענין זה להכרעה שיפוטית. אולם, הדיון בפני ועדת התכנון כלל לא הגיע לשלב זה שבו קיימת מחלוקת עובדתית קניינית בין מגישת התכנית למתנגדים לה.

ועדת הערר דנה במעמד העותרת כנעדרת זכויות בקרקע לאור דרישות הסף שקובע סעיף 61א הנ"ל לצורך זכאות לבוא בשערי הועדה/להגשת תכנית. דרישות סף אלה מ טילות לטעמי חובה מקדמית על הועדה, שלפיה, על הועדה לבחון אם מגיש התכנית עומד בתנאים אלה אם לאו, שאם לא כן, תהיינה עסוקות ועדות התכנון עיסוק שווא באישור תכניות ע"י מי שכלל אינו מוסמך להגישן לפי החוק, תחת להקדיש את משאביהן לבחינת עניינם של מי שזכאים להגיש תכנית לפי החוק. על כן נדחית טענת היעדר הסמכות.

מכאן לטענות לגופה של העתירה.

בפרשת ג'דעון הנ"ל, סקר חברי , כבוד הש' קולה, באריכות את הפסיקה שקדמה לתיקון 101 לחוק הנ"ל (משנת 2014) , והראה כי קודם לתיקון נתקיימו בערכאות הדיוניות, אלו לצד אלו שתי גישות שונות, זו הנות נת פרשנות מרחיבה לגדרי המונח "מי שיש לו ענין בקרקע" שבסעיף 61 א (ב) לחוק הנ"ל, וזו המפרשת אותו בצמצום. לבסוף, תוך התייחסות לדברי ההסבר להצעת החוק המתקן, הגיע חברי למסקנה כי המחוקק הביע דעתו בצורך בגישה מצמצמת ועל כן בסופו של דבר קבע באותו מקרה כי סעיף 61א(ב1)(2) לחוק הנ"ל, בכל הנוגע לבית משותף או לבנין שעליו חל פרק ו'1 לחוק הנ"ל, מהווה הסדר ספציפי ומחייב , בנוגע לפרשנות המונח "מי שיש לו ענין בקרקע", שבסעיף 61א(ב) לחוק. לא יהיה מיותר לציין כי על פסק הדין הנ"ל הוגש ערעור שתלוי עדיין ועומד. בפ רשת ג'דעון הנ" ל אף סקר כבוד הש' קולה פסיקה מאוחרת לתיקון 101הנ"ל, של הערכאות הדיוניות המלמדת על גישה פרשנית מצמצמת לאור תיקון 101 הנ"ל.

במקרה דנן מסתמכת העותרת על המילה "גם" שבס"ק (ב1) הנ"ל כדי לטעון שמדובר בהגדרה מרחיבה שאם לא כן, לטענתה היה נוקט המחוקק במונח "אך ורק" או במונח מצמצם אחר.

אין בידי לקבל טענה זו של העותרת. סעיף קטן (ב1) הנ"ל מתייחס בראשיתו מפורשות לס"ק (ב) באומרו :- " לעניין סעיף קטן (ב), יראו כמי שיש לו עניין בקרקע גם אחד מאלה ... " . לטעמי, את המילה "גם" שבסעיף (ב1) אין לייחס דווקא למילים "מי שיש לו עניין בקרקע" , אלא ניתן לייחס אותה, כ באה להרחיב ביחס למונחים אחרים בס"ק (ב) ובין היתר ביחס לרשויות המנויות שם ולבעל הקרקע, לאור הפתיח " לעניין סעיף קטן (ב) ".

כמו בפרשת ג'דעון, שוכנעתי גם אני כי תכלית החקיקה הייתה הבהרה וקביעת כללים ברורים יותר באשר לזכות להגשת תכנית כאמור. שוכנעתי בכך, משום דברי ההסבר להצעת החוק שם נאמר בסעיף 177 לדברי ההסבר:
"המרכיב השני כולל את " בעל העניין בקרקע". מונח זה, הלקוח מהחוק הקיים ) סעיף 61 א( יצר אי–בהירות בפרקטיקה ובפסיקה בשאלת טיב והיקף האינטרס המקנה זכות להגיש תכנית. מוצע לקבוע כללים ברורים, ולפיהם האינטרס הנדרש הוא בעלות או חכירה, כהגדרתה בסעיף 1 להצעה, על כל הקרקע הכלולה בתכנית. עם זאת, מוצע לאפשר גם למי שיש לו זכות כאמור ב– 80% משטח התכנית, בתנאים הקבועים בסעיף, שעיקרם שבעלי ה– 20% הנותרים לא ייפגעו כתוצאה מהתכנית המוצעת. ההסדר המוצע מבוסס על העובדה כי הגשת התנגדות לתכנית כרוכה בידיעה על הכנתה ועל תוכנה וכרוכה בעלויות ובטרדה. הסעיף מבקש אפוא שלא להטיל על בעל זכות בקרקע נטל להתנגד לתכנית המוגשת לגבי קרקע על ידי מי שאינו בעל זכויות בה. לפיכך, הכלל הבסיסי מחייב זכות קניינית של ממש מהסוג שהוגדר בהצעה בכל תחום התכנית, בכפוף לחריג שצוין".

על תכלית החקיקה המצמצמת ניתן ללמוד הן מהצעת החוק בה כלל לא נכלל המונח "גם" הנ"ל, אך לא רק, אלא ובעיקר מכך כי בסופו של יום צמצם המחוקק בתיקון שנתקבל ל נוסח סעיף 61א (ב1)(1) אף ביחס לאחוזים שנקבעו בהצעת החוק (80% של בעלי הזכויות לפי הצעת החוק, לעומת 75% של בעלי הזכויות כפי שנקבע לבסוף בתיקון שהתקבל). על כן , לו רצה המחוקק במילה "גם" להרחיב את גדרי המונח "בעל עניין בקרקע" מעבר להגדרות שנקבעו בס"ק (ב1), לא היה טורח להקטין את האחוז הנ"ל מ- 80% (כפי הצעת החוק) ל-75%.
לאור האמור מצטרף אני לפרשנות אותה אימץ כבוד הש' קולה בפרשת ג'דעון וקובע כי ס"ק (ב1) הנ"ל הינו הסדר חקיקתי ספציפי למונח "בעל זכות בקרקע", המובא בס"ק (ב) לחוק הנ"ל.

מכאן לבדיקת תנאי הסף והאם עמדה בהם העותרת.

אניח , כפי שטוענת העותרת, כי העותרת שימרה בידיה בחוזי ההתקשות עם רוכשי הדירות את זכויות הבניה העתידיות ואף את הזכות להגיש בקשה לאישור תכנית להגדלת זכויות כאמור. אין בכך לטעמי, כדי להועיל לעותרת לענייננו.

על אף הנחתי לעיל, לא עומדת לטעמי העותרת בגדר המונח "מי שיש לו ענין בקרקע", שכן לטעמי מונח זה משמעו אינו כל מי שיש לו עניין עתידי בקרקע אלא מחייב הוא קיומה של זיקה קניינית לזכויות קיימות ממש ולא די בזיקה לזכויות עתידיות ערטילאיות שטרם באו לעולם .

גם אם במסמכי ההתקשרות בין העותרת לרוכשי הדירות שמרה לעצמה העותרת את הזכות לקבל זכויות בניה עתידיות, אין בכך כדי להקנות לה מעמד של מגישת תכנית, שלא היקנה לה המחוקק בחוק . הסדר חוזי בין צדדים אינו יכול להרחיב את גדרי הזכאות לפי החוק (זכאות להגשת תכנית במקרה דנן).

אין חולק כי העותרת מכרה את כל הדירות בשלשת הפרוייקטים שבנתה. על כן נכון ליום הגשת הבקשה, אין לעותרת זכויות ממשיות בקרקע נשוא העתירה כלל וכלל. זכויות כאלה תהיינה לה לכל היותר לפי ההתחייבויות החוזיות הנ"ל, אם בכלל, רק לאחר שיוגדלו אחוזי הבניה אך כל עוד לא הוגדלו, אין העותרת זכאית להגיש תכנית כאמור (הגדלת זכויות שכזו, יכול שתעשה ע"י אחרים המנויים בסעיף 61א הנ"ל).

חשוב לציין כי העותרת לא הגישה את הבקשה לאישור התכנית "בשם דיירי הבניין" מכח הזכויות שרכשו הם עצמם ממנה, בקרקע נשוא התכנית. לו נהגה כך, צריך היה לבחון לפי ייפויי הכח אם הורשתה היא על ידם לנהוג כשלוחתם לעניין זה.

ברם, אין טענה בפי העותרת כי היא משמשת כשלוח מטעם רוכשי הדירות . טענתה היא כי עומדת לה זכות עצמאית משלה להגשת התכנית מכח שימור זכויות הבניה העתידיות בידיה, בהתקשרויות החוזיות מול הדיירים .

לאור כל האמור לעיל , דין העתירה להידחות.

סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות העתירה בסכום כולל של 7,500 ₪ (סה"כ יחדיו 15,000 ₪).

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י' אייר תשע"ט, 15 מאי 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שתית בע"מ
נתבע: פסק דין
שופט :
עורכי דין: