ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שיכון ובינוי נדלן בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין :

בפני כבוד השופטת אורית וינשטיין

העוררות:

  1. שיכון ובינוי נדלן בע"מ
  2. אלקטרה השקעות (1998) בע"מ
  3. יורו ישראל (י.ש) בע"מ

נגד

המשיב:
מנהל מיסוי מקרקעין - חדרה

החלטה

המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (להלן – המשיב) הגיש ביום 21.3.19 בקשה שכותרתה "בקשה מטעם המשיב להארכת מועד לביצוע גילוי מסמכים ו/או להתרת שימוש במסמכים במהלך בירור הערר" (להלן – הבקשה). במסגרת הבקשה עותר המשיב לכך כי יוארך המועד לביצוע גילוי מסמכים מטעמו ולחילופין לקבלת היתר לשימוש במסמכים המפורטים בגוף הבקשה במהלך בירור הערר דנן.
הרקע להגשת הבקשה:

  1. העוררות, שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, אלקטרה השקעות (1998) בע"מ ויורו ישראל (י.ש.) בע"מ (להלן יכונו יחד – העוררות) זכו בהליך של הזמנה להציע הצעות של החברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ (להלן – החברה לפיתוח קיסריה) לפיתוח מקרקעין במסגרת פרויקט הקמתה של עיר חדשה בשם "אור ים".
  2. המחלוקת בערר דנן נסובה סביב השאלה האם יש לחייב את העוררות בתשלום מס רכישה רק בגין מרכיב הקרקע ללא שווי מרכיב הפיתוח של הקרקע, אשר טרם בוצע במועד רכישת הזכויות במקרקעין – כפי עמדת העוררות, או שמא יש לחייב את העוררות במס רכישה גם בגין מרכיב שווי הפיתוח של המקרקעין – כפי עמדת המשיב, הסבור כי יש לראות את המקרקעין כ"מקרקעין מפותחים" בנסיבות העניין נשוא הערר.
  3. אזכיר, כי תחת ידה של וועדת הערר דנן יצאו שני פסקי דין בסוגיית החיוב במס רכישה בגין שווי מרכיב פיתוח של קרקע שטרם בוצע (או בוצע חלקית) וזאת במסגרת ו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (3.7.2018) (להלן – פסק הדין בעניין אאורה) וכן במסגרת הערר נשוא ו"ע 43281-10-17 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (5.7.2018) (להלן – פסק הדין בעניין שיכון ובינוי).

בפסקי דין אלו נדחתה עמדת המשיב והעררים התקבלו. המשיב בחר שלא להגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסקי הדין בעניין אאורה ובעניין שיכון ובינוי הנ"ל.
4. ועדת הערר נדרשת לשמיעת הערר הנוכחי, הגם שהסוגיה המועלית בו לדיון זהה לסוגיות שנדונו בפסקי הדין בעניין אאורה ובעניין שיכון ובינוי, מאחר והמשיב סבור כי נסיבותיו של הערר דנן שונות מן הנסיבות בעניין פסקי הדין האמורים.
יצוין, כי שאלת השונות בין הערר דנן לבין העררים בעניין אאורה ובעניין שיכון ובינוי היוותה עניין לדיון במסגרת ישיבות קדם המשפט בערר זה, בעיקר נוכח העובדה כי ההחלטה בהשגה נשוא ערר זה (ראו נספח 6 לכתב הערר) אשר דחתה את השגת העוררות קבעה כדלקמן:
"עמדתנו כפי שהשתקפה באופן מפורט בנימוקים שהוצאו בשלב השומה בעינה עומדת. הרוכשת משלמת את כלל התמורות לרבות הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי המוכרת. הממכר נשוא הסכם המכר הוא זכויות בקרקע מפותחת (אף אם לא בוצע הפיתוח בפועל נכון ליום המכירה) שכן הסכם הפיתוח נחתם ע"י קרן קיסריה עם עיריית אור עקיבא עוד קודם למכירת המקרקעין נשוא השומות. הסכם זה הוא מחייב ובלתי ניתן לפיצול ולפיכך, לא ניתן לבקש להפריד בין עלויות ביצוע עבודות הפיתוח לבין ההסכם לרכישת הקרקע. המשיגה טוענת כי יש להבחין בין התשלום עבור "הזכויות במקרקעין" לבין התשלום עבור הפיתוח שטרם בוצע אשר באה לידי ביטוי בפסיקה מוקדמת: מרדכי מלמוד, הכט, גרינבלט. עמדתנו היא כי הפסיקה החדשה: פרידמן חכשורי, אורלי ומידטאון שניתן בבית המשפט העליון, אינה עוסקת בשאלת סיווג ההוצאות, שכן סיווג ההוצאות כ"הוצאות פיתוח" לא יוביל למסקנה האוטומטית כי הוצאות אלה לא יכללו בסך שווי המכירה. הפסיקה החדשה מתמקדת בשאלה האם מבחינת מהותה הכלכלית של העסקה העלויות הנוספות מהוות התקשרות נפרדת או שמא מדובר בחלק אינטגרלי משוויה של הזכות במקרקעין. ניתן ללמוד כי העלויות הנוספות (עלויות הפיתוח) מהוות חלק אינטגרלי משוויה של הזכות במקרקעין שכן הן חלק בלתי נפרד מרכישת הזכויות. ולכן לא ניתן לקבל את עמדת המשיגה כי אין לחייבה במס רכישה עבור החזר הוצאות פיתוח למוכרת."
5. דהיינו, החלטת המשיב אשר דחתה את השגת העוררות, ואשר צוטטה לעי במלואה, מסתמכת על פרשנות המשיב את מה שמכונה על ידו "הפסיקה החדשה" של בית המשפט העליון ועל גישת המשיב לפיה אין עוד מקום, בשל אותה "פסיקה חדשה", להסתמכות על מה שמכונה "הפסיקה המוקדמת" של בית המשפט העליון.
יודגש, כי עמדה זו בשאלת תחולת הפסיקה בעניין חכשורי, אורלי ומידטאון על סוגיית החיוב במס רכישה על רכיב הוצאות הפיתוח, לעומת הפסיקה בעניין מלמוד, הכט, גרינבלט ושרביט – נדונה בהרחבה בפסקי הדין בעניין אאורה ובעניין שיכון ובינוי ופרשנותו של המשיב – נדחתה כאמור .
6. עם זאת, ועל אף שמן ההחלטה בהשגה ברור כי המחלוקת בין הצדדים הינה משפטית ולא עובדתית, סבור המשיב כי יש מקום לנהל ערר זה עד תום לרבות בדרך של שמיעת ראיות.
זאת, מאחר ולגישתו יש לאבחן את המקרה הנדון מהפסיקה שניתנה על ידי וועדת ערר זו, אשר התבססה בין השאר על מה שהמשיב מכנה "הפסיקה המוקדמת".
7. ביום 13.9.2018 ניתנה החלטה בעניין קביעת מועד ישיבת קדם משפט ראשונה, מועד להגשת כתב התשובה מטעם המשיב וכן נקבע המועד להשלמת הליכי הגילוי והעיון במסמכים וזאת עד ליום 29.11.18, כאשר הובהר כי גילוי המסמכים הינו חיוני לצורך ייעול הדיון שנקבע וכי צד אשר לא יקיים את צו גילוי המסמכים עד למועד שנקבע – יהא חשוף לפסיקת הוצאות של השחתת זמן שיפוטי .
8. מאז אותה החלטה, התקיימו שלושה קדמי משפט בערר זה בימים 13.12.18, 24.1.19 ו- 18.2.19. באף אחד מקדמי המשפט הללו לא עלתה כל טענה על ידי מי מן הצדדים בעניין אי השלמת הליך גילוי מסמכים. ההיפך הוא הנכון – בדיון מיום 18.2.19 טען המשיב (עמוד 18 לפרוטוקול שורה 7) כי ההליכים המקדמיים בין הצדדים הסתיימו.
9. יתר על כן, בדיון מיום 24.1.19 ומיום 18.2.19 עמד המשיב בתוקף על כך כי הוא מבקש לקיים דיון הוכחות בערר זה.
כאמור, על פניה ההחלטה בהשגה מעוררת שאלה משפטית בלבד לדיון. בנוסף, לדיון מיום 18.2.19 התייצבו עו"ד אביבה אטיאס – מנהלת משרד מיסוי מקרקעין חדרה ו כן עו"ד ליאת שדמי – מנהלת תחום מיסוי מקרקעין בלשכה המשפטית של רשות המיסים – והללו התמקדו בטיעון משפטי לחלוטין בעניין הערר , תוך הבאת פרשנותן לפסיקה, בהתאם לאותו טיעון שהועלה על ידי המשיב בפרשת אאורה ובפרשת שיכון ובינוי – פרשנות שנדחתה .
אלא שנוכח נסיבות בהן קיימת לעוררות טענת הסתמכות – המצריכה הבאת ראיות, ובנסיבות בהן קיימת, משום מה, מחלוקת בין הצדדים באשר לשוויו של רכיב הפיתוח מתוך סך כל התמורה בעסקה – נעתרה הוועדה לדרישת המשיב ו נקבע בהחלטה מיום 18.2.19 כי הערר נקבע לשמיעת ראיות ליום 20.6.19 ונקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית.
10. ביום 21.2.19 – שלושה ימים לאחר מועד הדיון בו ניתנה ה החלטה על הגשת תצהירי עדות ראשית - הגיש המשיב בקשה להזמנת עדים, במסגרתה ביקש את זימונם לעדות של ארבעה עדים מהחברה לפיתוח קיסריה – המנכ"ל, סמנכ"ל הפיתוח העסקי, סמנכל"ית השיווק והיועץ המשפטי. בבקשה זו, דרש המשיב כי העדים הנ"ל יתייצבו לדיון ההוכחות כשהם מביאים עמם את העתקי כל הודעות דוא"ל, פקסים, תכתובות, תרשומות וכיוצ"ב מסמכים שהוחלפו בין החברה לפיתוח קיסריה לבין העוררות בקשר עם העסקה נשוא הערר ובין החברה לפיתוח קיסריה לבין עיריית אור עקיבא בקשר עם הסכם פיתוח המקרקעין וכן מסמכים בקשר עם שיווק פרויקט "אור ים", לרבות באתר האינטרנט של הפרויקט.
11. ביום 24.2.19 ניתנה החלטה לפיה על העוררות להגיב לבקשה להזמנת העדים. עם זאת, צוין בהחלטה כי בעל דין המבקש לזמן עדים ללא תצהיר – במצב דברים בו ניתנה החלטה על הגשת תצהירי עדות ראשית – נדרש להתכבד ולפרט בבקשתו אם פנה לעדים וביקש לגבות מהם תצהיר ואיזו מניעה קיימת להגשת תצהיר על ידי אותם עדים. עוד צוין באותה החלטה כי נראה שהמשיב לא פעל כך ועל כן נראה כי הבקשה מקדימה את זמנה. בנוסף, צוין ביחס לדרישת המסמכים שדרש המשיב שהעדים יביאו עימם, כי המשיב אף לא הבהיר כלל בבקשתו האם פנה לעוררות וביקש גילוי מסמכים כאמור – ועל כן גם בעניין זה הבקשה מצריכה הבהרה. על כל פנים, ניתנה אפשרות לעורר ות להגיב לאותה בקשה.
12. ביום 28.2.19 הגיש המשיב הודעה מטעמו במסגרתו ציין כי לאור ההחלטה שניתנה פנה המשיב לעדים וקיבל את הסכמתם למתן תצהיר עדות ראשית על ידם ועל כן נטען כי הבקשה לזימון העדים התייתרה. באשר לעניין דרישת המסמכים – טען ב"כ המשיב כי פנה בדואר אלקטרוני לב"כ העוררות בעניין גילוי מסמכים עוד בחודש נובמבר 2018 אך קיבל רק את ההסכמים וההצעות למכרז אך לא את התכתובות וכו'.
13. לאור הודעת המשיב – ניתנה החלטה ביום 28.2.19 בדבר מחיקת הבקשה להזמנת העדים.
14. ביום 28.2.19 אף הוגשה תגובה מטעם העוררות בעניין דרישת המסמכים. העוררות התנגדו לדרישת המסמכים של המשיב וטענו כי מדובר ב"מסע דיג" פסול אחר מסמכים שהמשיב לא טרח כלל לבקש או לקבל בשלב השומתי. העוררות טענו כי המחלוקת בערר היא משפטית ולא עובדתית ואילו דרישת המסמכים כעת מצד המשיב מטילה צל כבד על שיקול דעתו בהחלטה בהשגה, לא כל שכן שעה שהשלב המקדמי בערר הסתיים.
המשיב הגיש תשובה לתגובת העוררות וטען כי אין בסיס להתנגדות העוררות המנסות בהתנגדותן זו להסתיר את התמונה בשלמותה מוועדת הערר. המשיב טען כי המסמכים הינם רלוונטיים ולמעשה נדרשו עוד בשלב השומתי ולא נמסרו לידיו.
15. דיון בעניין דרישת המסמכים התקיים ביום 14.3.19. לאחר שמיעת עמדות שני הצדדים הסתבר כי למעשה המשיב לא קיים עדיין כל פגישה עם העדים מהחברה לפיתוח קיסריה ולא ראה כלל את המסמכים שביקש את צירופם לערר זה. ממילא ברור כי המסמכים האמורים שהמשיב ביקש כי יהוו חלק מן הראיות בערר זה – כלל לא עמדו לנגד עיניו בעת מתן ההחלטה בהשגה.
לפיכך, ניתנה החלטה ביום 14.3.19 לפיה המשיב אינו רשאי לצרף מסמכים אשר לא טרח לקבל לידיו בשום שלב מן השלבים השומתיים ולמעשה גם לא בשלב הערר במסגרת הליך גילוי המסמכים – מסמכים אשר המשיב עצמו לא עמד כלל על מהותם ולא הובררה כלל הרלוונטיות שלהם לצורך הדיון בערר זה. על כן , נקבע כי רק מסמכים שהוחלפו בין הצדדים בשלב השומתי, בשלב ההשגה ובשלב ביצוע צו גילוי המסמכים בערר זה – ישמשו חלק מחומר הראיות בערר. עם זאת, נקבע כי ככל שהמשיב יגיש עד ליום 21.3.19 בקשה להארכת מועד להשלמת הליך גילוי המסמכים או כל בקשה אחרת הנוגעת למסמכים הנוספים שהוא מבקש להיסמך עליהם לצרכי הערר דנן ויבהיר מהם המסמכים הנוספים שהוא מבקש להביאם כראיות ויצרפם לבקשה – תידון בקשה שכזו לאחר מתן אפשרות תגובה לעוררות.
16. ביום 21.3.19 הגיש המשיב את הבקשה דנן.
טענות הצדדים:
17. המשיב מבקש בבקשה כי יוארך המועד לביצוע גילוי המסמכים מטעמו או שיינתן לו היתר להשתמש במסמכים מושא הבקשה כראיות בערר זה. במסגרת סעיף 3 לבקשה פירט המשיב את המסמכים אליהם מתייחסת הבקשה.
אקדים ואבהיר כי לאור תגובת העוררות לבקשה, אשר לא הביעו התנגדות ביחס לחלק מן המסמכים, נוגעת המחלוקת לשלושה סוגי מסמכים:
א. העתקי ארבע הבהרות להזמנה להציע הצעות למכרז;
ב. העתקי שאלות ותשובות מאתר האינטרנט של פרויקט אור ים;
ג. העתק הסכם עקרונות בין מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל לבין קרן קיסריה ונספח ד' לאותו הסכם העוסק באגרות והיטלים לפי מגרש .
18. לעמדת המשיב המסמכים הינם רלוונטיים למחלוקת בנושא מהות הממכר, למחלוקת בעניין טענת ההסתמכות וכן לאבחנה בין מרכיב הפיתוח לבין מרכיב הקרקע כמו גם קביעת עלות הפיתוח הרלוונטית. המסמכים אינם רבים, הם מוכרים לעוררות ו/או מצויים בידיהן. לצורך שומת מס אמת טוען המשיב כי יש להתיר לו לעשות שימוש במסמכים אלו לצורך הערר, כאשר ממילא העוררות אינן טוענות להיעדר רלוונטיות של המסמכים והמשיב אינו נדרש בעת הזו להבהיר בדיוק באילו חלקים מעמדת המשיב תומכים המסמכים הללו.
19. העוררות התנגדו למסמכים אשר פורטו בפסקה 17 לעיל, מאחר ומסמכים אלו לא היו בפני המשיב בשלב ההשגה והוא לא הסתמך עליהם לצורך קבלת ההחלטה בהשגה. הטענה הכללית של המשיב בדבר רלוונטיות המסמכים – אינה ברורה ואינה מספיקה. על המשיב לפרט מדוע המסמכים רלוונטיים וכיצד תומכים הם בטענותיו. בנוסף, צריך היה המשיב להסביר בבקשה את מחדלו מלפעול לגילוי המסמכים עד כה. העוררות אף טוענות כי נדרש טעם מיוחד להצגת מסמכים נוספים מעבר למסמכים שהוצגו על ידי המשיב עד כה בהליך גילוי המסמכים . כמו כן, נטען כי כל המסמכים שנדרשו על ידי המשיב במהלך גילוי המסמכים בערר – נמסרו לידי המשיב.
דיון והכרעה:
20. תפקידה של וועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין במסגרת דיון בערר המובא בפניה, הוא לבחון את החלטת המשיב בהשגה, לאור המסמכים והטענות שהובאו והושמעו בפניו בשלב ההשגה.
תפקידו של עורר הוא להציג בפני ועדת הערר את מכלול הראיות שהובאו מטעמו בשלב השומתי אשר לפי גישתו היו אמורים להוביל את המשיב למסקנה אחרת מכפי שקבע המשיב בהחלטתו בהשגה. מנגד, תפקידו של המשיב בדיון בערר הוא להציג בפני וועדת הערר את מכלול הראיות שהובאו בפניו ואת הטענות שהושמעו על ידי העורר בפניו, ולהסביר מדוע הגיע להחלטה בהשגה כפי שהגיע.
זו מהותו העקרונית של הליך הערר.
21. בפועל ובפרקטיקה ההליך המשפטי של הערר בפני ועדת הערר בבית המשפט המחוזי הפך להיות מעין "הליך כלאיים" – כזה שבמסגרתו מוצגת המסכת העובדתית והמשפטית שנטענה בשלב ההשגה, אך לעיתים לא מבוטלות מועלות גם טענות עובדתיות ו/או משפטיות שלא בהכרח נדונו בשלב השומתי.
אכן, עולה השאלה במצב דברים זה – כיצד יכולה אם כן ועדת הערר לקבוע עמדתה ביחס להחלטה בהשגה – האם נכונה וסבירה היא אם לאו - אם מוצגות בפניה ראיות שהמשיב לא בחן ולא דן בהן בשלב ההשגה? שהרי החלטת המשיב הינה חסרה את ההתייחסות לאותן ראיות וטענות נוספות.
22. הפתרון הפרקטי שננקט על פי רוב, בכדי להגיע לתוצאה של קביעת שומת מס אמת, הוא בדרך של מתן אפשרות למשיב לבחון את הטענות והראיות הנוספות במסגרת השלב המקדמי בערר, על מנת שיוכל לגבש עמדתו אם בטענות וראיות נוספות אלו יש כדי לשנות עמדתו בהשגה או לחזקה.
באופן דומה, ככל שהמשיב מניח ידיו על מסמכים או ראיות אחרות לאחר מתן ההחלטה בהשגה שיש בהם לגישתו כדי לחזק את עמדתו בהחלטה בהשגה – עליו להציגם בפני העורר כדי לאפשר לו לבחון אותם ולפרוס את עמדתו ביחס לאותן ראיות – האם מחלישות הן את עמדת המשיב או מחזקות אותה, ובהתאם לכך לאפשר לו לכלכל צעדיו בערר.
כל זאת, בכפוף לכך שהראיות הנוספות שמי מן הצדדים מבקש להציג בשלב הערר, אינן בהיקף כזה ש משמעותן להביא לניהול הליך שומתי מלא בפני ועדת הערר חלף ההליך שצריך היה ל התנהל בפני המשיב. במקרה כזה – הדרך הנכונה היא להחזיר את הדיון לשלב ההשגה.
23. יתרה מזאת, על פי ההלכה שיצאה מפי בית המשפט העליון בעניין ע"א 1830/14 רובומטיקס טכנולוגיות בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים (2.4.2015) בדבר אימוץ גישה עניינית וקונסטרוקטיבית בבירורם של ערעורי מס, והקביעה לפיה אין לחסום דרכם של נישומים מלהעלות טענות חדשות במסגרת ההליך הערעורי בבית המשפט המחוזי אך בשל כך שהן מועלות לראשונה בפני בית המשפט – נוטות הערכאות הדיוניות בערעורי מס לאפשר העלאת טענות חדשות כאמור, אך זאת בכפוף לכך שמתן רשות כאמור אינה מהווה ניצול לרעה של ההליך המשפטי. בית המשפט העליון בעניין רובומטיקס הבהיר עם זאת כי:
"ואולם, יובהר, אין בהלכה זו כדי לאפשר לנישום העלאת טענות חדשות ללא מגבלה לפני בית המשפט המחוזי. השאלה אלו טענות חדשות ראויות להישמע ובאיזה שלב, מונחת לפתחו של בית המשפט המחוזי, והוא אמור להפעיל בעניין זה שיקול דעת מדוד ושכל ישר, בהתחשב בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה."
כפי שקבעתי בהחלטה מיום 14.3.19 – ההלכה בעניין רובומטיקס אינה חד צדדית, דהיינו: אין היא חלה רק ביחס להעלאת טענות חדשות על ידי נישום, אלא היא חלה גם במצב בו רשות המס מבקשת להביא ראיות חדשות בשלב ערעור המס, בכפוף לאותה מסגרת כללית של אי-ניצול לרעה של ההליך המשפטי.
24. מן הכלל אל הפרט: במקרה הנדון במסגרת הבקשה שהגיש המשיב, נוצר מצב דברים לא שגרתי. החלטת המשיב בהשגה אינה מעלה קיומה של מחלוקת עובדתית.
הא ראיה, שבהחלטה בהשגה מציין המשיב כי אין חשיבות בעיניו לעובדה שהמקרקעין לא היו מפותחים בפועל במועד העיסקה. כאמור, המשיב מבסס את החלטתו בהשגה על הנמקה משפטית בלבד – פרשנותו את מה שהוא מכנה בשם "הפסיקה המוקדמת" לעומת "הפסיקה החדשה" , כאשר על פני הדברים ברי כי לא קיימת מחלוקת עובדתית.
רק במסגרת הערר ולמעשה בשלבים מקדמיים מתקדמים (בישיבת קדם משפט שלישית) עורר המשיב טיעון עובדתי ודרש לקיים דיון הוכחות, בדגש על זכותו להוכיח את "מהות הממכר". זאת, כאשר העוררות חוזרות וטוענות כי לא קיימת למעשה מחלוקת עובדתית בעניין זה והמחלוקת היא רק משפטית.
25. במצב דברים בו רשות המס ה ימבקש ת להעלות טענות חדשות ו/או להציג ראיות חדשות לביסוס עמדת ה בהחלטת ה בהשגה – כאשר הללו לא נדונו בש לב ההשגה ולא ניתנה אפשרות לנישום להתייחס ולהציג עמדת ו ביחס לאותן טענות/ראיות – מתחייבת באותה מידה מתן אפשרות לנישום להציג ראיות כנגד אותן טענות או ראיות חדשות במסגרת הליך ערעור המס, ובוודאי ש רשות המס נדרשת להבהיר מה הרלוונטי ות של הראיות החדשות לצרכי החלטתה מושא הערעור.
26. במקרה הנדון – ביתר שאת. במצב דברים בו המשיב ביסס את החלטתו בהשגה אך ורק על נימוקים משפטיים בדבר פרשנות פסיקות שונות של בית המשפט העליון – הרי שבקשה למתן היתר להכללת ראיות או להעלאת טענות חדשות מצד המשיב מחייבת את ו עדת הערר לשקול היטב בקשה כזו על מנת להסיר ספקות בהקשר של ניצול הליך הערר לרעה. לא כל שכן, לאור קיומם של שני פסקי הדין בעניין אאורה ובעניין שיכון ובינוי, כאשר באותם שני עררים אלו בחר המשיב באופן מודע וברור שלא לקיים דיוני הוכחות וטען טענותיו רק במישור המשפטי על בסיס עובדות מוסכמות.
27. כאמור, המחלוקת היא בשאלה אם רכשו העוררות מקרקעין מפותחים כפי עמדת המשיב, או שמא רכשו העוררות מקרקעין שטרם בוצע בהם פיתוח והתמורה ששולמה בגינם הינה בגין מרכיב הקרקע ובנפרד בגין מרכיב עלויות הפיתוח שיבוצעו בעתיד. במחלוקת זו יהא על ועדת הערר להכריע כאשר אין חולק – כעולה מן ההחלטה בהשגה – כי המקרקעין לא היו מפותחים בפועל במועד העסקה.
הראיות שהמשיב מבקש כעת להביא בפני הוועדה הן ראיות לביסוס עמדתו מדוע יש לראות במקרקעין כאילו הם מקרקעין מפותחים לצרכי החיוב במס רכישה.
28. כאמור, קיים ספק ממשי בדבר ההצדקה למתן האפשרות למשיב להביא ראיות שלא עמדו בפניו בשלב השומתי ואשר אף אינן מתיישבות עם עמדתו עד כה כי עסקינן במחלוקת משפטית גרידא. עם זאת, מצאתי כי לעת הזו יש לאפשר למשיב ליהנות מן הספק, ויש להתיר לו את צירוף המסמכים המבוקשים מן הטעמים שיפורטו להלן ובכפוף לתנאים הבאים:
ביחס למסמכי ההבהרות להזמנה להציע הצעות (סעיף 3(א)(3) לבקשה) – העוררות עצמן לא טענו בתגובתן לבקשה כי מסמכי הבהרות אלו לא הי ו בידן או תוכנן לא היה ידוע להן, ועל כן לא מצאתי כי יש למנוע מן המשיב את צירוף המסמכים הללו למסגרת הערר, הגם שהללו לא היו בידיו במועד מתן ההחלטה בהשגה ולא שימשו אותו למתן ההחלטה . עם זאת, על המשיב להבהיר עד ליום 14.4.19 בצורה ברורה ומפורשת איזה חלק ממסמכי ה הבהרות הללו נוגע לעניין נשוא הערר ובאיזה אופן רואה המשיב רלוונטיות למסמכים אלו לביסוס מי מטענותיו בערר זה.
ביחס להעתקי שאלות ותשובות מאתר האינטרנט של פרויקט "אור ים" ( סעיף 3(א)(4) לבקשה) – נוכח העובדה שהמשיב הפנה לאתר האינטרנט הנ"ל לעניין שאלות ותשובות שהובאו באתר זה במסגרת כתב התשובה שהוגש מטעמו (נא ראו סעיף 23 לכתב התשובה והערת שוליים 1) – איני סבורה כי העוררות יכולות להתנגד להסתמכות המשיב על "מסמך" זה, מן הטעם שמסמך זה "גולה" כבר בכתב התשובה, גם אם המשיב לא הסתמך עליו בהחלטה בהשגה. עם זאת, על המשיב להבהיר עד ליום 14.4.19 בצורה ברורה ומפורשת איזה חלשאלות והתשובות באתר פרויקט אור ים הנ"ל נוגע לעניין נשוא הערר ובאיזה אופן רואה המשיב רלוונטיות למסמכים אלו לביסוס מי מטענותיו בערר זה.
ביחס להסכם העקרונות בין מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל לבין קרן קיסריה וביחס להעתק נספח ד' לאותו הסכם (אגרות והיטלים לפי מגרש) – המשיב טוען כי מסמכים אלו כלולים כבר במסמך אחר (תחשיב אגרות והיטלי פיתוח) שהעוררת לא התנגדה לו. בנסיבות אלו, מצאתי כי ניתן לאפשר למשיב לצרף מסמכים אלו לצרכי ניהול הערר דנן. עם זאת, על המשיב להבהיר עד ליום 14.4.19 בצורה ברורה ומפורשת איזה חלק מ הסכם העקרונות הנ"ל ונספח ד' לאותו הסכם נוגע לעניין נשוא הערר ובאיזה אופן רואה המשיב רלוונטיות למסמכים אלו לביסוס מי מטענותיו בערר זה.
29. שאלת הרלבנטיות של כלל המסמכים האמורים כמו גם של טענות המשיב בקשר אליהן – תידון ותיקבע במסגרת פסק הדין. נוכח העובדה כי העוררות כבר הגישו את תצהירי העדות הראשית מטעמן, הרי שלאחר שהמשיב יגיש את הבהרותיו במועד כפי שנקבע לעיל – יהיו העוררות רשאיות להשלים בפתח ישיבת ההוכחות את עדותן הראשית ביחס למסמכים אלו – ביחס לסוגיית מהות הממכר או ביחס לטענת ההסתמכות או ביחס לקביעת שווי עלויות הפיתוח מתוך כלל התמורה בעסקה.
30. בנסיבות העניין, ולאור ההוצאות שנפסקו נגד המשיב על פי ההחלטה מיום 14.3.19 – לא מצאתי כי יש מקום ליתן צו להוצאות ביחס לב קשה זו.
המועד להגשת תצהירי העדות הראשית מטעם המשיב – נותר על כנו.
תם קדם המשפט ולא תידונה עוד בקשות מקדמיות בערר זה.
תזכורת פנימית ליום 14.4.19 – מועד הגשת הבהרות המשיב כאמור בהחלטה זו.
המזכירות תשלח החלטה זו מיידית לב"כ הצדדים

ניתנה היום, ב' ניסן תשע"ט, 07 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שיכון ובינוי נדלן בע"מ
נתבע: מנהל מיסוי מקרקעין
שופט :
עורכי דין: