ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין בועז סער נגד אבנר זכריה :

בפני כבוד ה שופט אריאל ברגנר

התובע

בועז סער

נגד

הנתבע

אבנר זכריה

פסק דין

בפני תביעה על סך של 380,831 ₪ שעניינה הטעיה ומצגי שווא, אשר עפ"י הנטען, הוצגו על ידי הנתבע כלפי התובע עובר למערכת הסכמים שנקשרה בין השנים.

רקע עובדתי

בשנת 2011 הביע התובע התעניינות ברכישת נכסי נדל"ן ועל רקע היכרותו עם הנתבע הציע לו זה האחרון להשתתף במכרז להקצאת קרקעות בהרחבה של המושב זבדיאל.

התעניינות זו של התובע רקמה עור וגידים וביום 2.5.11 רכש התובע ממר יואב צנעני זכות להשתתף במכרז לרכישת זכויות במגרש 92 בהרחבה, וכפי שהגדירו זאת הצדדים בהסכם המכר " הקונה יהיה המומלץ מטעמו לרכישת הזכויות במגרש במכרז"; ביום 13.6.11 רכש התובע ממר עופר חייט זכות להשתתף במכרז ביחס למגרש 5 בהרחבה; ביום 5.7.11 רכש התובע זכות להשתתף במכרז ממר סעיד עוקבי ביחס למגרש 10 בהרחבה; וביום 15.7.11 רכש התובע מגב' אילנה אריה זכות להשתתף במכרז ביחס למגרש 269 בהרחבה.

אין חולק על כך שהעסקה עם מר עוקבי לא יצאה, בסופו של יום, אל הפועל וכי התובע זכה במכרז לרכישת הזכויות במגרש שרכש ממר צנעני ובמגרש שרכש מגב' אריה.

במקביל להסכמי המכר התובע חתם על שני הסכמים נוספים שכותרתם 'הסכם תשלום נספח א' ו'הסכם מחייב עסקת מכירה' בנוגע למגרש שלב א' (גב' אריה) ומגרש מס' 92 (מר צנעני).

בשל חשיבות נוסח ההסכמים העומדים במוקד המחלוקת נשוא התביעה, אביאם להלן וכלשונם:

"הסכם תשלום נספח א'
אני בועז סער ת.ז. XXXXXX720
זכות נרכשת במשק מס' 92 בהרחבת מושב זבדיאל מעביר בזאת תשלום על סך 100,000 ₪ בתאריך 4.7.11 הסכום הכללי המועבר מהווה פירעון (להלן נספח א') לסכום הכללי למחיר המגרש, כפי שסוכם. נותר לתשלום סיכום נספח ב' לאחר תחילת עבודות פיתוח הרחבה כפי שסוכם".

"הסכם מחייב עסקת מכירה
אני בועז סער ת.ז. XXXXXX720
הגר בכתובת שוהם 3 ראש העין
מתחייב להעביר ל: סך של 10% משווי הכספי של המגרש תאריך רכישת המגרש 13.6.11 זכות משק מספר 92 סך הסכום הכספי של 10% יהיה לאחר הערכת השמאי בשווי המגרש כ- 500 מ"ר עם התחלת הפיתוח כעבור חודשיים ימים כולל פיתוח וממ"י, בשכונה החדשה בהרחבת מושב זבדיאל.
עלות מגרש כ- 500 מ"ר תירכש בסכום שסוכם ללא עלות של פיתוח וממ"י עד לתאריך 15.5.11 בלבד".

טענות התובע

לפי גרסת התובע הסכמים אלו נועדו לצורך הסדרת תשלומים שיועברו על ידי הנתבע לאנשים המקורבים לו במינהל מקרקעי ישראל (להלן – "ממ "י"), לשם ביצוע הפחתות בתשלומים בהם יחויב התובע בגין העברת הזכויות. עפ"י המפורט בגרסתו, הנתבע הציג עצמו כמי שמושך בחוטים בממ"י בעזרת "אנשי-קש" הפועלים עבורו ואלמלא אותה הטעיה מצד הנתבע לא היה מתקשר בעסקאות עמו ובפרט לו ידע כי התשלום מתבצע אך כנגד "יצירת הזדמנות עסקית" כפי שטוען הנתבע כעת.

התובע ממשיך ומפרט כי לאחר חתימת ההסכמים עם בעלי הזכויות שילם לנתבע במזומן את הסכומים הבאים: 120,000 ₪ עבור ההסכם עם מר צנעני ומר חייט (כל אחד); 20,000 ₪ עבור ההסכם עם מר עוקבי ו- 60,000 ₪ עבור ההסכם עם גב' אריה. התובע טוען כי העביר לנתבע סכום כולל של 320,000 ₪ מבלי שהוצאה כנגדם קבלה או חשבונית , וכתימוכין לכך מפנה למסמך התחשבנות שנערך בין הצדדים לאחר העברת התשלומים (נספח 5).

התובע מוסיף וטוען כי חרף ביטול העסקה עם מר חייט התעקש הנתבע על העברת התשלום בגין הסכם זה בסך של 100 ,000 ₪, וסכום זה נותר בידו.

טענות הנתבע

מנגד, לגרסת הנתבע, נקרתה בדרכו הזדמנות עסקית לרכישת זכויות במגרשים בהרחבה של המושב זבדיאל על רקע קשריו באזור באר שבע, ולאחר שחשף מידע זה בפני התובע הוסכם על תשלום עמלה תמורת יצירת אותה הזדמנות עסקית לתובע. לפי גרסתו, אין מחלוקת כי הנתבע הוא שקישר בין התובע לבעלי הזכויות במגרשים והוא זה שהכין את ההסכמים עליהם חתמו הצדדים.

הנתבע מכחיש בתוקף את הטענה כי העמלה ששולמה לו על ידי התובע נועדה לפטור את התובע מתשלום דמי היוון או דמי פיתוח לממ"י בגין העברת הזכויות. ל פי טענתו אין כל היגיון בגרסה זו של התובע מאחר וההסכמים שנחתמו מול בעלי הזכויות נועדו להסדיר את זכותו של התובע להשתתף במכרז וכטיבן של הגרלות תמיד קיים סיכוי שהתובע לא יזכה במכרז וממילא שלא יהיה עליו לשאת בתשלומים למ מ"י.

הנתבע מוסיף וטוען כי תביעה זו נולדה רק לאחר שהתריע בפני התובע כי עליו לפרוע את חובו בגין חלקו השני של ההסכם, שאם לא כן יפעל להגשת תביעה לאכיפת התשלום.

דיון והכרעה

סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

הוראה זו מעגנת עילה לביטול חוזה בשל הטעיה אשר קמה לתובע בהתקיים היסודות הבאים:

(א) טעות אצל אחד הצדדים שהתקשרו בחוזה;
(ב) הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד;
(ג) קשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בהסכם וכן בין ההטעיה לבין הטעות.

לעניין יסוד 'הטעות' אימצה הפסיקה את הגדרתם של פרופ' ד' פרי דמן ופרופ' נ' כהן ולפיה, טעות היא הערכה שגויה של מציאות הדברים האמיתית וב מקום שאדם פועל עפ"י מציאות מדומה עלול להתלוות לרצונו פגם תודעתי-קוגניטיבי (ע"א 8972/00 ארזה שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נז(4) 817 (2003)).

אשר למונח 'הטעיה' נפסק כי זו יכול שתלבש צורה אקטיבית של מצג שווא המתבטא במסירת דברים שאינם נכונים, בין במפורש ובין מכללא, או צורה פסיבית של הי מנעות מגילוי עת קמה חובת גילוי.

ככל שנוגע ליסוד הקשר הסיבתי הובהר כי הטוען להטעיה חייב להוכיח כי הטעות היא שהניעה אותו להתקשר בחוזה באופן שלו ידע את הדבר שלא התגלה לא היה מתקשר בחוזה.

טרם ניתוח מארג הראיות שהונח בפני אקדים ואציין כי הצדדים אינם חלוקים בשאלת קיומה של התחייבות מצד התובע להעביר כספים לנתבע בקשר לעסקאות עם בעלי הזכויות וכן אין מחלוקת על כך שבהתאם להתחייבות זו שילם התובע לנתבע כספים במזומן.

אשר לסכומים ששולמו טוען התובע כי העביר לנתבע כספים במזומן בסך כולל של 320,000 ₪ אולם תביעתו מבוססת על סכום של 280,000 ₪. הנתבע, מצדו, מאשר קבלת תשלום בסכום של 280,000 ₪ בגין שלוש עסקאות לאחר שהעסקה עם מר עוקבי בוטלה ולכן לגרסתו לא קיבל עבורה עמלה (עמ' 21, שורות 16-18 ועמ' 29, שורה 32 לפרוטוקול). בשאלון שנשלח לתובע במסגרת ההליכים המקדמיים הוא נשאל לגבי הסכומים ששולמו על ידו לנתבע ובמענה השיב כי הסכומים שהועברו לנתבע כתשלום לממ"י בגין הרכישה היו בסכום כולל של 100,000 ₪ (שאלות 6-8, שאלון נ/3 ותצהיר תשובות נ/2).

יחד עם האמור ממקרא טיעוני הצדדים דומה כי ניצבות שתי גרסאות קוטביות בנוגע למטרה שלשמה נערכה מערכת ההסכמים בין התובע לנתבע.

בעוד שלפי עמדת התובע הסכמים אלו מעגנים את התחייבות הנתבע לפעול מול נציגי ממ"י להסדרת והפחתת התשלומים שיחולו על התובע בגין העברת הזכויות, טוען הנתבע מנגד, כי התשלום הנקוב בהסכמים שולם עבור חשיפת התובע לעסקאות הרכישה במושב זבדיאל ויצירת ההזדמנויות העסקיות עבורו.
כידוע על התובע רובץ נטל השכנוע להוכחת תביעתו ובבחינת הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה". משכך, אפוא , על התובע מונח הנטל להוכיח כי הוא התקשר עם הנתבע בהסכמים בסוברו בטעות כי מדובר בהתחייבות מצד הנתבע לטיפול בעניינו מול ממ"י לשם הפחתת התשלומים, בשל הטעיה אקטיבית או פסיבית מצד הנתבע, ובאופן שלו ידע שאין מדובר בהסכם כאמור לא היה מתקשר עם הנתבע.

כמפורט בגרסת התובע, עליה חזר גם בעדותו, טרם ההתקשרות החוזית הציג עצמו הנתבע כאדם מקושר ובעל חברים בממ"י אותם כינה אנשי-קש, המסייעים לו בהעברת הזכויות ובהפחתת התשלומים בגין דמי הפיתוח, ולשם כך העביר לנתבע תשלומים במזומן לאחר חתימת ההסכמים עם בעלי הזכויות (עמ' 11, שורות 32-36 ועמ' 12, שורות 11-28 לפרוטוקול).

גרסה זו של התובע השתכללה במהלך חקירתו בבית המשפט וכך עולה מעדותו כי הוא חתם על המסמכים בעודם ריקים (וכלשונו על מסמכים "בלנקו") וכי הפרטים המצוינים בכתב יד הושלמו על ידי אדם אחר לאחר החתימה ושלא על דעתו (עמ' 13, שורות 26-30 לפרוטוקול).

גרסה זו התעבתה בנדבך נוסף במהלך עדות התובע בהתייחס להסכם שכותרתו 'הסכם מחייב עסקת מכירה', אשר אליבא דתובע "לאחר שאני קורא שנית את המסמך זה קבלה מהחבר מהמינהל שהיה צריך למלא את הפרטים". בהמשך העדות דבק התובע בגרסה זו והטעים כי "כל המסמך הזה נועד לתת לי חזרה קבלה שאותו חבר המינהל קיבל את הכסף" (עמ' 14, שורות 24-25 ועמ' 15 שורות 5-6 לפרוטוקול).

התובע מוצא תימוכין לגרסתו בשיחה מוקלטת שנערכה בינו לבין הנתבע טרם הגשת התביעה, אשר מקטעים מתוכה אביא להלן :

"בועז: עכשיו הכסף הזה הלך לבחור של המנהל שאמרת, חבר שלך, אבנר מה שהיה לנו?
אבנר: חבר, מה זה משנה? כן
בועז: לא משנה, הוא מהמנהל
אבנר: כהן
[...]
אבנר: אתה יודע מה זה אנשי קש, אתה מכיר את העולם הזה של האנשי קש?
בועז: לא מכיר
אבנר: שנמצא, אז יפה. הוא מגיע אליי. תה, תה, תה, קבענו, מגיע לי איזה אחד, אני מוכן להביא לך אותו לפה. אין לי שום בעיה. אתה, מה שחתום אתה צירך לשלם. אמרתי אין שום בעיה. עכשיו אני לוקח חסות עליך, למה מה קרה?
[...]
אבנר: עוד אמרתי שאתה משפחה שלי ואנחנו זה, קשרים, ודרך זה, אתה לא מבין מה אמרתי כדי לנסות ולמשמש ולהרוויח זמן.
בועז: אני יכול לדבר עם הבחור הזה?
אבנר: אתה מבין? אני אביא את הבן אדם.
בועז: לא, אתה זה מהמנהל.
אבנר: לא, אתה לא יכול להיפגש איתו.
בועז: למה מה קרה, הוא אלוהים, הכסף שלי הולך אליו אני לא יכול לדבר איתו?
[...]
אבנר: אני מוכן להביא את האיש מטעמו לפה.
[...]
אבנר: לא קיים דבר כזה, אם אתה רוצה לא קיים איש כזה. לא קיים דבר כזה.
[...]
אבנר: אז הוא אומר לי, הוא אומר לי שאני צריך לתת פה עוד 40.
בועז: אז ש-, תביא לו.
אבנר: תקשיב, עוד 40, לא מה שהיה ובנוסף לזה עוד 10 אחוז" .

(עמ' 10, שורות 15-19, עמ' 13 שורות 25-27 עד עמ' 14 שורה 4, עמ' 16 שורות 1-21, עמ' 17 שורות 14-16 לתמליל).

הנתבע עומת בעדותו עם דבריו בתמליל ביחס לאנשים הפועלים למענו בממ"י המכונים על ידו אנשי קש, ובמענה לכך הסביר "אני בזמן הזה שלחצתי את בועז לשלם לי יצרתי מישהו שהוא פיקציה כביכול כי הוא איים עלי שיתבע אותי כאשר היה ברור לו שהכסף ... הוא ידע שלא קיים איש כזה במינהל". בהמשך חקירתו חזר הנתבע על הסבר זה והטעים כי יצר את הפיקציה על רקע האיום של התובע לפנות לרשויות המס (עמ' 26, שורות 19-21 ועמ' 29, שורה 10 לפרוטוקול).

לאחר בחינת מכלול הדברים שנאמרו במהלך השיחה המוקלטת ובשים לב לנסיבות העניין, לא מצאתי בהסבר זה של הנתבע מענה מספק המניח את הדעת לטענת התובע לפיה יש לראות באמירות אלו אישוש למצגים של הנתבע בדבר העברת הכספים לידי "איש שלומו" הנושא תפקיד במ מ"י.

יחד עם זאת יש לתת את הדעת לכך כי ההקלטה התבצעה על ידי התובע עצמו ו ככל הנראה לצרכי התביעה, כאשר הוא מודע להקלטה ויכול לכוון את נתיבי השיחה המוקלטת ואף להתכונן לקראתה, ומאידך, הנתבע אינו מודע להקלטה ועל כן יש ליתן גם לעובדה זו משקל בעת בחינת משמעות הדברים שנאמרו בשיחה.

לשם תמיכת גרסתו העיד התובע מטעמו את הגב' עינב בן שמשון אשר ביצעה אף היא עסקה לרכישת מגרש בהרחבה של מושב זבדיאל, דרך הנתבע.

מעדותה של הגב' בן שמעון עולה כי הכירה את הנתבע במסגרת עבודתה בחברת בזק ולאחר שנענתה להצעתו לרכישת הזכויות שילמה לנתבע סך של 170,000 ₪, על סמך מצגיו כי סכום זה כולל בחובו תשלום למוכר וכן תשלום ל"חבר" הנתבע העובד בממ"י. וכך מציינת גב' בן שמשון בעדותה: "אמרתו לו שאני התחייבתי לתת, נכון, אבל בתנאי שזה עובר למינהל שייתן לי אישור שזה באמת עובר למינהל ושאני לא חייבת כסף, הוא אמר שהוא מעביר את זה למינהל מהמינהל" (עמ' 17, שורות 13-14 לפרוטוקול).

בהמשך חקירתה מוסיפה העדה כי בעקבות בירור שערכה מול מוכר המגרש התברר לה בדיעבד כי הוא קיבל סכום של 120,000 ₪ והיתרה בסך 50,000 ₪ נותרה בידי הנתבע. ולא זו בלבד שהנתבע דרש ממנה תוספת תשלום בסך של 10,000 ₪ עבור אותו "חבר" בממ"י אך היא סירבה לשלם סכום זה (עמ' 16 שורה 35 עד עמ' 17 שורה 23, ועמ' 19 שורות 1-2 לפרוטוקול).

התובע מבקש לראות בגב' בן שמשון עדה ניטראלית אשר חוותה את אותה מסכת נסיבות אליה נקלע כתוצאה מהטעיית הנתבע, וניכר על פני הדברים כי עדות זו אכן מציירת תמונה דומה לזו העולה מגרסת התובע בדבר מצגיו של הנתבע בזמן אמת.

הנתבע מצדו מבקש להפריך את גרסתה של הגב' בן שמשון ולשם כך מפנה לתמליל שיחת ועידה שנערכה בין התובע ובא-כוחו לבין גב' בן שמשון (נספח 11, עמ' 7 שורה 21 עד עמ' 8 שורה 20) המלמד לשיטתו על מגמתיות גרסתה, ובעיקר בחלקה הרלוונטי של השיחה כפי שמובא להלן:

עינב: לא שילמתי לו ישירות, תשמע, שילמתי לו אבל הוא לא הציג את זה ככה, הוא הציג את זה ש- , אתה לא מקליט אותי, נכון ?
צביקה: לא, לא, לא, אני רוצה תצהיר ממך, לא הקלטה.
[...]
בועז: לא, מה שאנחנו שואלים מה הוא כאילו הבטיח לך.
צביקה: כי אני לא רוצה שיהיה שינוי בגירסה בין, בין בועז לבינך.
עינב: אין שום גרסה זה אותו דבר וזהו, אין שום גרסה.
צביקה: לא.
עינב: לכולם הוא הבטיח לשלם את ה ..., אין שום גירסה, זה לא, אין גרסה פה.
צביקה: אבל לא, לבועז הוא לא אמר שהוא ישלם, הוא אמר שיש לו חבר במינהל.
עינב: נכון, שהוא יסדר את זה, שהוא ישלם, אז למה, למה הוא לקח את ה- 100,000 ? יש לו חבר במינהל שהוא נותן לו את זה וזהו, הוא מעביר את העסקה, זה לשלם למינהל.
[...]
צביקה: אם אנחנו נצטרך תצהיר ואת לא תסתדרי איתו זה מה שאת תתני?
עינב: מה? ברור אז מה אתה רוצה שאני,
צביקה: רק זה מה שאני רוצה.
עינב: ...
צביקה: רק זה מה שאני רוצה.
עינב: מה יש לתת שהוא ליטף את מי? מה?
צביקה: לא, לא על זה אנחנו לא ביקשנו, לא אנחנו לא".

לאחר שעיינתי בתמליל השיחה ושקלתי את מכלול הנסיבות אני סבור כי הילוכה הפתלתל של הגב' בן שמעון במהלך השיחה המוקלטת אינו תורם למהימנות גרסתה, ובפרט משלא נשמע בחקירתה הסבר סביר שעשוי היה להניח את הדעת לתשובותיה לב"כ התובע .
יחד עם זאת לא מצאתי בדברים שנאמרו בשיחה זו את הסימנים הדרושים שיש בהם כדי לעורר את החשש לתיאום גרסאות.

טענה נוספת שהעלה הנתבע ביחס לתמליל שיחה זה מתייחס לאמירת התובע לגב' בן שמשון, לפיה קיימים ברשותו תצהירים של אחרים, ומשנשאל לגבי אותם אחרים נקב בשמו של מר אריק ינקו (עמ' 2 שורות 2-7 ועמ' 8 שורה 3 לנספח 11 לתצהיר התובע).

לטענת הנתבע, על אף שניכר כי מדובר בעדות רלוונטית ונחוצה לצורך ההכרעה במחלוקת מר ינקו לא הובא לעדות מבלי שניתן הסבר סביר (עמ' 16, שורות 14-16 לפרוטוקול) וכלל נקוט הוא שאם נמנע בעל דין מהבאת ראיה רלוונטית שהייתה בהישג ידו ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה הייתה פועלת נגדו.

אני סבור כי יש ממש בטענה זו ולאור העדויות שנשמעו בפני עשוי היה עד זה לשפוך אור על ההתרחשויות בזמן אמת, ומשלא זומן לעדות בבית המשפט על ידי התובע עומדת החזקה כי לו הובא עד זה היתה עדותו פועלת לרעת גרסת ו.

בהמשך לעדותה של הגב' בן שמשון נחקר המוכר מר צנעני. עד זה התבקש לתאר את המפגש בינו לבין הנתבע במעמד חתימת ההסכם, ולדבריו, הנתבע הציג עצמו כחבר של התובע שהגיע דרכו לרכישת המגרש וכן הוסיף כי הנתבע לא ביצע פעולה מיוחדת לצורך ביצוע העסקה (עמ' 8 שורות 4-13 לפרוטוקול). יחד עם זאת מאשר מר צנעני בעדותו כי הנתבע הוא שגיבש את העסקה והוא שהביא את המסמכים לחתימה (עמ' 8, שורות 30-33 לפרוטוקול).

לעניין עד זה טוען הנתבע כי עסקינן בעדות שנועדה "להפתיעו" על דרך יצירת יתרון דיוני, מאחר והעד צנעני הצהיר בעדותו שלא זכור לו שהתבקש ליתן תצהיר בכתב מטעם התובע וזאת בניגוד לגרסת התובע לפיה ביקש לגבות תצהיר מהעד אך הוא סירב (עמ' 8, שורות 34-36 לפרוטוקול).

עד נוסף שהובא לחיזוק גרסתו של התובע היה יו"ר האגודה דאז של המושב זבדיאל, מר עזרא חייט, שהעיד על עסקה דומה במהותה לשרשרת העסקאות שנקשר ו בין התובע לנתבע (נ/1). מגרסתו של מר חייט עולה כי הוא הכיר את הנתבע בעת כהונתו כיו"ר האגודה ולאחר שנפתחה האפשרות להעברת הזכויות במגרשים של ההרחבה הפגיש בין הנתבע לבעלת הזכויות באחד המגרשים במושב הגב' מזל גשמה.

מר חייט הבהיר בעדותו כי יצר את החיבור בין הנתבע למוכרת הגב' גשמה אך לא גבה תשלום עבור התקשרות זו. לאור תשובה זו הוצג בפני העד ההסכם שנחתם בינו לבין הנתבע (נ/3) ו לאחר שעיין במסמך התבקש לאשר כי קיבל בתמורה להתקשרות סך של 70,000 ₪ במועד החתימה וסכום נוסף של 85,000 ₪ ביום 16.5.11. על כך השיב מר חייט "גביתי תשלום בגין הזכות של אותה גברת. [...] קיבלתי בעבור זכות של מגרש בשבילו" (עמ' 6, שורות 4 ו-19 לפרוטוקול).

בתום פרשת התביעה העיד הנתבע להגנתו, ועפ"י המתואר בגרסתו, על רקע קשריו באזור באר שבע הוא איתר הזדמנות עסקית במושב זבדיאל "רצתי מספר רב של פעמים למושב זבדיאל ששם הייתה אמורה לצאת בשלב עתידי תוכנית הרחבה, איתרתי אנשים שירצו למכור בעתיד [...] איתרתי את המידע".

בהמשך לפעולות האיתור יזם הנתבע פגישה עם בעלי הזכויות הפוטנציאליים ולדידו "אני זה שרצתי לדרום, אני זה שהלכתי ונפגשתי עם אנשים אני זה שהבאתי אותו בפועל ויצרתי את החיבור העסקי בשביל שהוא יעשה את העסקה הזאת והוא כבר קיבע אותה מבחינת רווח. [...] בנוסף הורדתי את יואב בעל המשק באופן משמעותי במחיר הפיקס" (עמ' 20, שורות 18-20 ועמק 24, שורות 17-19, עמ' 25 שורות 14-15 לפרוטוקול).

לעניין עדותו של הנתבע אקדים ואציין כי על אף שגרסתו היתה עקבית לאורך כל ההליך נותרו בי תמיהות לגבי פרטיה וקשה להשתחרר מהרושם שהוצגה בפני בית המשפט תמונה חלקית בלבד.

אך בכך לא סגי, שכן לא שוכנעתי באמיתות אף אחת מן הגרסאות שהוצגו בפני ולא ניתן להימלט מ התחושה כי התמונה הכללית שנגלתה מעדותם מגלה טפח אך מסתירה טפחיים באופן שהקשה להתחקות אחר מהותה האמיתית של העסקה ביניהם .

להתרשמותי ישנו קושי מובנה בגרסת התובע על רקע העברת הכספים לנתבע לכאורה לצורך תשלומים לממ"י, כאשר במועד חתימת ההסכם עם הנתבע היה התובע במעמד של רוכש זכות להשתתף במכרז שתוצאותיו עתידות להתפ רסם רק בחלוף כשנה לאחר החתימה, שרק אז ידע התובע האם עליו לשאת כלל בתשלומים לממ"י.

העברת הכספים טרם השעה היעודה כאשר מעמדו של ההסכם הוא למעשה כמעין חוזה המותנה בתוצאות המכרז , אינו מתיישב עם ההיגיון הכלכלי באמת מידה אובייקטיבית, וכפי שהתובע עצמו הבהיר בשיחתו המוקלטת עם הנתבע "תעזוב רגע את המינהל, המנהל זה הערכה, זה לא מעניין אותי [...] המינהל זה לא אתה ואני קובעים עכשיו, נכון?" (נספח 7, עמ' 9). קושי זה מתחדד שעה שהתובע הציג גרסה לאקונית בכל הנוגע להסכמים נשוא התביעה אשר התעבתה ולבשה פרטים רק במהלך חקירתו הנגדית.

כמו כן יושם הדגש כי צד לחוזה שחתם על הסכם "בלנקו" תוך הסתמכות עיוורת על הצד השני מנוע מלטעון להפרת חו בת הגילוי שכן מנקודת מבט משפטית ואף מבחינה לוגית, לא ניתן לומר כי הוטעה בשל הפרת חובת הגילוי. כידוע, אדם מוחזק כמי שיודע את תוכנו של מסמך עליו הוא חותם ומי אשר לא טרח לקרוא הסכם עליו חתם אין לו להלין אלא על עצמו (ע"א 9044/04 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' יצחק צוניאשוילי (ניתן ביום 24.06.2007)).

אם כן, הטעיה תתכן רק מקום שצד לחוזה עשה את המוטל עליו בין אם מדובר בקריאת החוזה ובין אם מדובר בחובה אחרת כדוגמת הבהרת הוראות ההסכם והשירות המסופק מכוחו טרם חתימתו עליו.

אלא שכאמור גם גרסתו של הנתבע אינה נקיה מספקות שעה ש נותרו בי תמיהות לגבי פרטיה של מסכת האירועים והקשרם, ובין היתר, לנוכח מקבץ עדי התביעה שהניחו לכאורה מסד עובדתי למצגים מצד הנתבע בדבר העברת כספים לבעלי תפקיד בממ"י העושים דברו ; אולם בה-בעת לא הופרכה גרסת הנתבע לפיה התשלומים למ מ"י נכנסים לתמונה אך בשלב השני של העסקה אליה מתייחס ההסכם המחייב לעסקת המכירה.

ויובהר כי ניתן למצוא תנא דמסייע לחלוקה השלבית בלשון ההסכמים המתכתבת לכאורה עם ביצוע תשלומים מדורג, כאשר בשלב הראשון התשלום מהווה פירעון לסכום הכללי שנקבע בהתאם למחיר המגרש וסכום נוסף בשלב השני לאחר תחילת עבודות הפיתוח בהתאם למנגנון חישוב שווי של 10% לאחר הערכת השמאי.

תימוכין נוסף אני מוצא בטבלה המוצגת בנספח 5 לתצהירי התובע המחולקת אף היא לשתי עמודות כשהראשונה נושאת כותרת "שלב א'" ומתחתיה מפורטים הסכומים ששולמו לנתבע ושאינם שנויים במחלוקת (120,000 – 100,0000 – 60,000 (40,000) – 100,000) ואילו בעמודה לצדה המוכתרת "שלב ב'" נותרה בסימון מלבנים ריקים.

לאור כל האמור משלא שוכנעתי באף אחת מן הגרסאות והמאזניים נותרו מעוינות, כשל התובע להראות כי הנתבע הציג בפניו מצגי שווא שהובילוהו לכלל טעות מסוג הטעיה.

טעות בכדאיות העסקה

אף לו הייתי מקבל את עמדת התובע לעניין זה אני סבור כי בנסיבות המקרה מדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה מצד התובע בדבר הרווח היחסי אותו הוא היה עתיד להפיק מההסכמים כמשמעותה בסעיף 14(ד) לחוק החוזים. ועל כן, אין היא ממין הטעויות המקימות זכות לביטול החוזה על פי סעיף 15 לחוק.

גם לעניין זה אימצה הפסיקה אימצה את הגדרתו של פרופ' ד' פרידמן (הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות, עיוני משפט י"ד (תשמ"ט) עמ' 466) ולפיה טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה או שראוי עפ"י הנסיבות לייחס לאותו צד נטילת סיכון שכזו, שאז אין הוא יכול להתנער ממנו לאחר מכן.

אולם לצד האמור נפסק כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר (ע"א 2469/06 רונן נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (ניתן ביום 14.8.08)).

אני סבור כי אף אם אצא מתוך הנחה כי השירות שהוצע על ידי הנתבע הוא לב-ליבו ומהותו של ההסכם, טעות ככל שהייתה מצד התובע אינה אלא טעות בכדאיות העסקה. להתרשמותי התובע בחר להתקשר בהסכם אשר תוצאותיו תלויות במכרז ובנסיבות אלה ניתן לראותו כמי שנטל על עצמו את הסיכון הכרוך בהעדר זכייה והעברת התשלומים ל ממ"י טרם רכש את הזכויות.

תום הלב

סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. הוראה זו מכתיבה לצד שבאמתחתו מידע חיוני לסלק את הטעויות שבהן שרוי הצד האחר במהלך משא ומתן לכריתת חוזה (ע"א 578/88 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' אורית נצר, פ"ד מג(3) 828 (1989)).

הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה לבוא לידי ביטוי בדרך של אי-גילוי עובדות אשר לפי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני; הפרה זו מומחשת במיוחד כאשר קיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר השגה עפ"י המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו, בהתחשב בטיב ומהות העסקה ואופי הצדדים ונסיבות המקרה.

כפי שציינתי לעיל ומן הטעמים האמורים, לא שוכנעתי כי הוצג בפני התובע מצג שווא אודות השירות שיינתן על ידי הנתבע במסגרת ההתקשרות ביניהם אשר אינו תואם את המציאות כהווייתה כפי שזו היתה ידועה לתובע בעת כריתת ההסכם. משכך אפוא לא עלה בידי התובע לשכנעני כי יש לזקוף לחובת הנתבע מצגי שווא או הסתרת מידע אשר לכאורה עולים לכדי הפרת חובת תום הלב.

השבת הסכום מעסקת המכר עם מר חייט

לטענת התובע, לאור ביטול ההסכם עם מר חייט על הנתבע להשיב לו את הסכום ששולם בגין עסקה זו. הנתבע מתנגד לטענה זו ומציין כי זכאותו לקבלת הסכום התגבשה עם חתימת ההסכם מול מר חייט הגם שהסכם זה לא מומש.

משלא הוכחה בפני המטרה שלמה נקשרה העסקה בין הצדדים אין בידי לקבל טענה זו.

עסקת תיווך

אשר לטענת התובע המבקש את השבת הכספים לאור היעדר זכאותו של הנתבע לשכר בגין העסקה בהיעדר רישיון תיווך.

ראשית אציין כי טענה זו לא מצאה אזכורה בכתב התביעה ועל כן מהווה הרחבת חזית אסורה שהנתבע התנגד לה . אך לעיצומה של הטענה לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים לעניין זה אני סבור כי ההתקשרות בענייננו עונה על הגדרת התיווך כמשמעותו בחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996.

סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר "תיווך במקרקעין" כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין. גם אם אניח כי פעולת הנתבע היא זו שהולידה את ההסכמים איני בדעה כי מדובר בעסקת תיווך במקרקעין כמובנה בחוק, כי אם לכל היותר במעין תיווך עסקי.

חוק המתווכים במקרקעין נועד להסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ועל כן הוא מחיל עצמו רק על תיווך במקרקעין, ולא על כל מתווכים אחרים, וכפי שעמד על כך כבוד השופט מ' חשין בע"פ 7757/04 לאוניד בורשטיין נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 218 (2005): "חוק המתווכים אין הוא "חוק מאסטר" שניתן לייצא הוראות מתוכו אל חוקים אחרים".

ודוק: על מנת שמתווך במקרקעין יהיה זכאי לקבלת דמי התיווך עליו להציג הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין עליו חתום הלקוח הכוללת את כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת. מכך משתמע כי קבלת דמי תיווך מותנית בעמידה בפרטים הצורניים כפי שנקבעו בסעיף 9(א) ובתקנות ובכללם שמו של המתווך, כתובתו ומספר תעודת הזהות. מעיון בהסכמים נשוא התביעה ברי כי הם נעדרים את הפירוט הנדרש בהוראות התקנות, לרבות ובעיקר פרטי המתווך והפעולות שהתחייב לבצע לשם שכלול העסקה באופן המאיין את תחולת החוק.

לפיכך אני קובע כי ההסכמים נשוא התביעה אינם נתפסים ברשתו של חוק המתווכים.

בסיכומו של דבר ולאור כל המקובץ לעיל – התביעה נדחית.

בהתחשב במכלול נסיבות העניין התובע יישא בהוצאות הנתבע ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום בפועל .

ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשע"ט, 31 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: בועז סער
נתבע: אבנר זכריה
שופט :
עורכי דין: