ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אגודים בע"מ נגד ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ :

לפני כבוד השופט עדי הדר

התובעת והנתבעת שכנגד:

אגודים בע"מ

נגד

הנתבעת והתובעת שכנגד:

ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ

פסק דין

לפניי תביעה ותביעה שכנגד בין שוכרת מקרקעין לבין משכירה בגין איחור במסירת המושכר וביטול ההסכם.

כתב התביעה

1. התובעת הציגה עצמה בכתב התביעה שהוגש בסדר דין מקוצר כחברה בת של בנק אגוד לישראל בע"מ ואת הנתבעת כחברה בעלת מלוא זכויות החכירה המהוונת עד ליום 10.9.2054 וזכויות ההחזקה הבלעדית במגרש המצוי ברחוב ויצמן 65 בגבעתיים.

התובעת טענה כי ביום 21.8.2012 התקשרו הצדדים בהסכם שכירות בלתי מוגנת לתקופת שכירות של 5 שנים לצורך ניהול סניף בנק אגוד במושכר .

התובעת טענה כי הנתבעת לא העמידה המושכר במועד ולכן ביטלה ההסכם וביקשה בימ"ש לחייב הנתבעת לשלם לה הסך של 250,000 ₪ בתוספת מע"מ שנקבע בהסכם כפיצוי מוסכם.

בנוסף, התובעת טוענת שהיא זכאית לפיצוי מוסכם בגין האיחור במסירת החזקה במושכר בסך של 1,347,338 ₪ בתוספת מע"מ .

בימ"ש התבקש להורות לנתבעת לשלם לתובעת סך של 1,868,885 ₪.

הבקשה למתן רשות להתגונן

2. הנתבעת טענה בבקשה למתן רשות להתגונן כי לאחר חתימת ההסכם, התובעת הסכימה במפורש או מכללא, שמועד המסירה ידחה.

עוד נטען כי לאחר שהשוכרת הסכימה למספר דחיות, הודיעה על ביטול ההסכם עוד בטרם חלף המועד האחרון עליו הוסכם. לכן, נטען שהשוכרת היא זו שהפרה ההסכם ובכך גרמה נזק שרק חלקו ניתן להעריך בעת הגשת הבקשה, שכן המושכר טרם הושכר שוב.

עוד נטען כי למחדלי השוכרת היה חלק באיחור במסירת המושכר וכי בכוונת המשכירה לתבוע את הקבלן המבצע בגין כל סכום בו תחויב בתביעה זו, ככל שתחויב.

הדיון הראשון

3. ביום 18.7.16 התקיים הדיון הראשון בפני כבוד השופט עודד מאור. עקב שביתת עובדי הנהלת בתי המשפט, לא ניתן היה לבצע חקירות, ולכן נקבע כי הדיון בבקשה למתן רשות להתגונן ידחה.

הדיון השני

4. ביום 16.1.17, התקיים הדיון השני, הפעם לפני מותב זה. בתום חקירת מר אלון סולקין, ניתנה למשכירה רשות להתגונן.

כתב תביעה שכנגד

5. ביום 19.1.17 הוגש כתב תביעה שכנגד בו ביקשה המשכירה לחייב השוכרת בתשלום הסך של 933,349 ₪. המשכירה חזרה על טענותיה בבקשה למתן רשות להתגונן לרבות לעניין הוצאות בהן נשאה בסך של 319,814 ₪ וכן ציינה כי ביום 4.9.16 התקשרה עם שוכר אחר וכתוצאה מכך נגרם לה נזק של אובדן דמי שכירות בגין חמש שנות השכירות המוסכמות בסך של 503,880 ₪. עוד נטען כי נשאה "בקשר עם ההסכם" בהוצאות בסך של 109,652 ₪.

הודעה למקבלת הודעה

6. ביום 19.1.17 שלחה המשכירה הודעה לקבלן המבצע בה ביקשה לחייב הקבלן בכל חיוב בו תחויב עקב תביעת השוכרת.

כתב הגנה מטעם הנתבעת שכנגד

7. ביום 23.3.17 הגישה השוכרת כתב הגנה בעניין התביעה שכנגד בו חזרה על טענותיה בכתב התביעה. כמו כן, טענה כי לא וויתרה על זכות הביטול ולא מחלה באופן בלתי חוזר על הפרות ההסכם. עוד נטען כי ביטלה ההסכם תוך ז מן סביר, אין ולא כלום בטענה כי אילו הייתה נותנת למשכירה התראה לפני ביטול ההסכם, היה באפשרות המשכירה לסיים הבנייה ולקבל טופס 4 למסחר בלבד תוך פרק זמן סביר, וכן דחתה הטענה כי גרמה במחדליה "במידה רבה" לאיחור במסירה.

מחיקת ההודעה

8. ביום 26.3.17 בימ"ש מחק ההודעה שנשלחה לקבלן לנוכח קיום הליך בוררות בין המשכירה לבין הקבלן.

הגשת ראיות

9. ביום 3.7.17 השוכרת הגישה ראיותיה וביום 21.8.17, המשכירה.

הדיון השלישי

10. ביום 18.10.17 התקיים הדיון השלישי. נקבעו מועדי דיונים לחקירת העדים ונקצבו זמני חקירה.

הדיון הרביעי

11. ביום 23.1.18 התקיים הדיון הרביעי בו נחקרו מטעם השוכרת מר סיטון ומטעם המשכירה מר טהר.

הדיון החמישי

12. ביום 8.2.18 התקיים הדיון החמישי בו נחקרו ה"ה סולקין, פרחי ופישרמן מטעם הנתבעת והתובעת שכנגד. בתום הדיון, בימ"ש החל במינוי מומחה מטעם בימ"ש כדי לבדוק הטענות ההדדיות לגבי אחריות הצדדים לאיחור בהשלמת העבודות במושכר .

מינוי מומחה מטעם בימ"ש

13. ביום 20.3.18 בימ"ש מינה המהנדס אחי קליין כמומחה מטעם בימ"ש לצורך הכנת חוו"ד בטענות ההדדיות לגבי אחריות הצדדים לאיחור בסיום העבודות במושכר.

הדיון השישי

14. ביום 14.5.18 התקיים הדיון השישי בו נקבעו הסוגיות בהן יחווה עמדתו המומחה מטעם בימ"ש.

הגשת חוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש

15. ביום 19.8.18 המומחה הגיש חוו"ד ובימ"ש הורה לצדדים להודיע האם מי מהם מעוניין לחקור המו מחה. מי מהצדדים לא ביקש זאת ולכן ביום 18.9.18 בימ" ש הורה לצדדים להגיש סיכומיהם.

סיכומי השוכרת

16. השוכרת טענה בסיכומיה כי עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה להוכחת תביעתה ולכן הדיון מתמקד בטענות ההגנה של המשכירה. השוכרת טענה כי הוכח ש"כל כולו של האיחור הורתו באשם" המשכירה והקבלן מטעמה ואין לה תרומה כלשהי לאיחור. עוד נטען כי השוכרת לא וויתרה על זכות הביטול או הפיצוי וכי במועד הביטול הייתה ההפרה צפויה. ע וד נטען כי השוכרת פעלה על פי הלכת החידוש.

סיכומי המשכירה

17. המשכירה טענה בסיכומיה כי השוכרת מסרה הודעת ביטול שלא כדין שכן הביטול לא נעשה בזמן סביר וכך הפרה באופן יסודי ההסכם. עוד נטען כי השוכרת לא כללה בכתבי טענותיה הטענה להפרה צפויה. לעניין התביעה שכנגד נטען כי מרגע שההסכם בוטל שלא כדין, על השוכרת לפצות אותה על נזקיה.

סיכומי תשובה מטעם השוכרת

18. השוכרת טענה בסיכומי תשובתה כי המשכירה זנחה טענתה כי השוכרת גרמה לאיחור במסירה וביקשה מבימ"ש ללמוד מכך על כלל טיב טענות המשכירה. השוכרת שבה על טענתה לפיה היה ברור במועד הביטול כי לא ניתן יהיה למסור המושכר במועד "החדש" וכי הביטול נעשה כדין הן מכוח אי תשלום הפיצויים והן מכוח ה"הפרת האיחור במסירה". לגבי שינוי עמדתה בעניין מועד המסירה במרץ טענה כי מותר לנפגע לחזור בו וכי הפסיקה טרם הכריעה האם בכלל נדרשת הנמקה בהודעת ביטול. לעניין אי הזכרת הטענה להפרה צפויה עובר להגשת הסיכומים נטען כי לא הייתה מחויבת לציין כל העילות המשפטיות ודי בכך שציינה העובדות הנוגעות לעניין.

דיון והכרעה

19. על בימ"ש להכריע בסוגיות שלהלן:

19.1 האם השוכרת זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה ומה הוא גובה הפיצוי ?

19.2 האם השוכרת זכאית לפיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם ?

19.3 האם המשכירה זכאית לפיצוי ?

האם התובעת זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה ומה הוא גובה הפיצוי ?

20. על פי ההסכם בין הצדדים מיום 21.8.12 , התחייבה המשכירה למסור את החזקה במושכר לשוכרת, "כשהמושכר בנוי ומוכן לאכלוס... 30 חודשים מיום חתימת הצדדים על הסכם זה" ואף הצהירה כי "בניית הפרוייקט תושלם לא יאוחר מ – 30 חודש ממועד החתימה על הסכם זה".

21. מכאן שמועד המסירה על פי ההסכם נקבע למועד שלא יאוחר מיום 21.2.2015 (ראה גם סעיף 25 לסיכומי השוכרת).

22. בספטמבר 2014 המשכירה הודיעה לשוכרת כי המושכר יימסר רק במרץ 2015, דהיינו, איחור של כחודש.

23. בדצמבר 2014 התקיימה ישיבה בהשתתפות הצדדים להסכם והקבלן, בה נמסר שלא ניתן יהיה למסור המושכר לפני אוגוסט 2015, דה יינו, איחור של כחצי שנה.

24. בחודש מאי, לפי דברי עו"ד יואלי בעמוד 2 בישיבה מיום 23.1.18, או באוגוסט 2015, המשכירה הודיעה כי המסירה תתבצע בחודש מרץ 2016, דהיינו, איחור של כשנה. מר סיטון אישר בחקירתו בעמוד 105 לישיבת 23.1.18 כי השוכרת הסכימה לדחייה של המסירה לחודש מרץ 2016.

25. בנובמבר 2015 השוכרת דרשה מהמשכירה לשלם הפיצוי המוסכם בגין האיחור (נספח 6 לתצהיר מר סיטון).

26. ביום 13.12.15 ביטלה השוכרת ההסכם עם המשכירה, דהיינו בחלוף כעשרה חודשים ממועד המסירה המקורי. השוכרת מצאה לטעון בסעיף 1 לסיכומי התשובה כי המשכירה אחרה ב – 18 חודשים , אולם טענה זו אינה מתיישבת עם יתר טענותיה.

האם לשוכרת אחריות לאיחור עקב מסירה מאוחרת של תכנית הויטרינה ?

27. המשכירה טענה כי אי העברה במועד של תכנית הויטרינה לידיה ע"י השוכרת עיכבה מסירת המושכר. על פי סעיף 5.2 להסכם, על המשכירה היה למסור לשוכרת המושכר על פי התוכניות שבנספח ח' להסכם ובהתאם למפרט הטכני, נספח י' להסכם. סעיף 3.1 למפרט הטכני קבע שבקטעים האטומים שבחזיתות המושכר " תבוצע זכוכית אקסטרה קליר עם צבע קרמי לבן, בקטעים האטומים גם ישולבו 'כספומט', 'מידע' ו'חיש בנק' כולל התאמת הויטרינה וזאת ע"י וע"ח השוכר ובתאום עם אדריכל הפרויקט".

28. על פי חוו"ד המומחה מטעם בימ"ש, מבחינת סדרי גודל, המשקל ההנדסי של הויטרינה הוא 2% מכלל קירות המסך של הפרויקט.

29. המשכירה טענה כי בחודש מאי או יוני 2014 פנתה אל השוכרת לקבלת תכנית הויטרינה ורק במאי 2015 מסרה ואישרה השוכרת את התכנית. המשכירה הוסיפה ו טענה כי נדרשו שישה חודשים נוספים להרכבת הויטרינה ולקבלת טופס 4, דהיינו, עד דצמבר 2015.

30. השוכרת טענה כי הטענה לפיה המשכירה פנתה אליה לצורך קבלת תכנית הויטרינה בחודש מאי יוני 2014 אינה נכונה. השוכרת הפנתה לנספח 2 לתצהיר מר סיטון לפיו בישיבה מיום 18.12.14, כחצי שנה לאחר מועד הפניה הנטען, קבעו הצדדים כי השוכרת תעביר התכנית על בסיס תכניות שיועברו אליה ע"י אדריכל הפרויקט.

31. השוכרת טענה כי "למעשה" קיבלה התכניות מאדריכל הפרויקט באפריל 2015. לכן, טענה השוכרת, העברת תכנית הויטרינה במאי 2015, לא היוותה "איחור".

32. המומחה מטעם בימ"ש קבע בחוו"ד שמועד העברת תכנית הויטרינה לא היווה איחור ביחס להתקדמות הפרויקט שכן היה בידי המשכירה להתקדם עם פיתוח קירות המסך של קומת המסחר ללא תכנית הויטרינה וכי גם אם התכנית הייתה נמסרת במאי 2014, המשכירה לא הייתה עומדת במועד המסירה החוזי.

33. המומחה קבע בעמוד 15 כי התרשם שהתגלעו בעיות בין המשכירה לבין הקבלן "בהליך הביצוע אשר באו לידי ביטוי בפיגורים משמעותיים לעומת לוה"ז המקורי (אין מחלוקת לעניין זה) אולם פיגורים אלה אינם קשורים לנושא הויטרינה שהוא להערכתי זניח בהיבט הכללי...". גם עדות מר טהר המפקח על העבודות מטעם המשכירה בעמוד 47 ובעמוד 78 לגבי הדחיות עליהן הודיע הקבלן ובעמוד 49 לגבי טענות הקבלן שהעיכובים נגרמו בגלל שלמשכירה לא היה מנהל תכנון ולא סיפקה התכניות בזמן, מתיישבת עם מסקנת המומחה. מר טהר טען בעדותו כי הקבלן האשים גם השוכרת בעיכוב, אולם אישר בעמוד 54 כי לא צרף לתצהירו מסמך מטעם הקבלן המאשר טענה זו במפורש, אלא כ"נגזרת". זאת, למרות שהתקיימו לדבריו בעמוד 52 בשורה 10, 150 ישיבות שבועיות שתועדו בפרוטוקולים. גם מר סולקין, בעל השליטה במשכירה, אישר בעמוד 147 כי אין לו מסמכים המאשרים הטענה כי הקבלן האשים השוכרת באיחור. מר סולקין גם אישר בעמוד 148 כי לא שלח לשוכרת מכתבים בזמן אמת בהם האשים אות ה בגרימת איחור. לפני מר סולקין הוצג בעמוד 149 תצהיר מר שלו שמסר מטעמו תצהיר בבוררות בין המשכירה לבין הקבלן לפיו לא היה איחור בהעברת התכניות לקבלן, והוא נשאל מדוע לא העיד מר שלו בתובענה כאן. מכאן שבבוררות נטענה ע"י המשכירה טענה כי לא היה איחור במסירת התכניות, טענה שסותרת טענת המשכירה לפניי, לפיה היה איחור במסירת התכניות, תוך שהיא מטילה האחריות לכך על השוכרת.

34. המשכירה לא ביקשה לחקור את המומחה מטעם בימ"ש ולכן בימ"ש מאמץ המסקנה של המומחה לפיה לשוכרת לא הייתה אחריות לאיחור במסירה בשל איחור נטען של מסירת תכנית הויטרינה .

האם ניתן היה למסור המושכר במועד באמצעות הוצאת "טופס 4 חלקי" למסחר בלבד ?

35. המשכירה טענה כי החלה להתארגן לקבלת טופס 4 חלקי למסחר ומסירה של המושכר לשוכרת בטרם השלמת הפרויקט כולו ולכן אילו קיבלה תכנית הויטרינה קודם לכן, היה באפשרותה לעמוד במועד המסירה.

36. כאמור לעיל, המומחה מטעם בימ"ש שלל הטענה כי איחור נטען במסירה של תכנית הויטרינה עיכב מסירת המושכר.

37. השוכרת טענה כי הטענה לעניין הוצאת טופס 4 חלקי "הוכחה כשקר גס". השוכרת הפנתה למכתב בדואר מקוון שכתב האדריכל פרחי לבעל השליטה במשכירה מר סולקין לפיו גם לגבי מתן היתר למסחר, להבדיל ממתן היתר לפרויקט כולו, יש לדאוג ל"חניה פעילה לפי נספח התנועה בתבע נקודה. הנגשה זה לא רק להולכי רגל אלא גם לרכב. שים לב שיש חניה למסחר וחניה לנכים לדירות ! מצטער אבל אלה החוקים היום".

38. השוכרת הפנתה לגרסת המפקח טהר לפיה המהלך למסירה מוקדמת של קומת המסחר היה במסגרת של "פיצול היתרים" ולא של " טופס 4 חלקי". למר סולקין לא היה הסבר מניח בעמוד 171 להבדל בין גרסתו לבין גרסת המפקח טהר. השוכרת טענה כי האדריכל פרחי הצהיר כי נמסר לו מעיריית גבעתיים שיועברו למשכירה דרישות העירייה ל"טופס 4 חלקי" , אלא שבחקירתו הודה בעמודים 192 ו – 193 שהמהלך היה ל"פיצול היתר" ולא ל"פיצול טופס 4". מר סולקין אישר בחקירתו בעמוד 152 כי החליט שאין טעם בהפרדת מועדי האכלוס בין שטח המגורים לבין שטח המסחר שכולל המושכר. כשנשאל האם עשה זאת כדי לחסוך כסף, השיב כי "הם הסכימו לאיחור" וכי גם לו נגרם נזק עקב החלטה זו , כי ביטול הקדמת מסירת השטח המסחרי גרם לדחיית המועד לתשלום שכר דירה ע"י השוכרת. האדריכל פרחי " מנהל הפיקוח העליון" על הפרויקט לא זכר מי הוא המפקח טהר שעסק בפיקוח הצמוד והצביע בעמוד 198 רק על הקבלן ועיריית גבעתיים כאחראים לאיחור. ממילא, מחקירתו (ראה למשל בעמוד 201 ובעמוד 202 ) עלה שהוא מכיר באופן חלקי בלבד את הפרויקט שכן מרבית העבודה נעשתה באמצעות עובדיו . כך , שהישענות המשכירה על גרסתו הייתה בעייתית ובדיעבד הי ה עליה לזמן כעד את אותו מר גרמן, עובד משרדו של מר פרחי, שמר פרחי הצביע עליו בעמוד 203 כמי שמכיר העובדות .

39. המומחה מטעם בימ"ש קבע כי "לא הוכח כי סולקין פעל לקבלת טופס 4 חלקי מעבר לגישוש ראשוני או לרעיון גולמי". המומחה שלל הקשר בין העיכוב בקבלת טופס 4 לבין השוכרת. המומחה ציין כי "השלמות הדרושות לקבלת טופס 4 חלקי למסחר מהוות מרכיב חשוב בדרישות לקבלת טופס 4 מלא ולא נראה כי מהלך כזה היה מתאפשר לנוכח מצבו של הפר ויקט".

40. כאמור לעיל, המשכירה לא ביקשה לחקור המומחה ולכן מאמץ גם המסקנה כי לא הוכחה הטענה של המשכירה לפיה קידמה באופן ממשי קבלת טופס 4 חלקי וכי אם הייתה מקדמת המהלך מעבר ל" גישוש", הייתה לו היתכנות להתממש בפועל על פי לוח הזמנים הנטען. כאן המקום לציין שהמשכירה נקלעה לקושי מובנה בהתדיינות עם השוכרת שכן במקביל ניהלה הליך בוררות עם הקבלן בו הטיחה בקבלן כי א יחר באופן כרוני . המשכירה ניסתה מצד אחד להטיח אש וגופרית ב הליך הבוררות בקבלן ולהאשים אותו בגרימת איחור "כרוני" בביצוע העבודות ודחתה טענותיו כי לא ס יפקה לו תכניות במועד ומצד שני ניסתה לטעון לפניי שהפרות אלה לא יצרו חבות שלה כלפי השוכרת וכי השוכרת גרמה לאיחור עקב העברת תכניות באיחור . לעניין זה ראה חקירת מר סולקין מעמוד 134 ועד עמוד 139 ובמיוחד הרגע בו הוצגו לפניו בעמוד 138 דבריו בבוררות לגבי איחור כרוני של הקבלן. בסופו של יום, חוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש שמה קץ להליכה הלוליינית של המשכירה על חוט בין שני ההליכים וקבעה שאין לקבל הטענה של המשכירה לפיה למרות האיחור של הקבלן, לא היה בה כדי להשפיע על מועד המסירה לשוכרת, או הטענה כי השוכרת, היא שגרמה לאיחור.

41. מכאן שהאחריות לאיחור רובצת במלואה על המשכירה ועליה לפצות השוכרת בגין האיחור על פי ההסכם.

האם השוכרת וויתרה על זכותה לקבל הפיצוי בגין האיחור ?

42. המשכירה טענה כי ביום 18.12.14 , כחודשיים לפני מועד המסירה המוסכם, היא הודיעה לשוכרת, שצפוי שמועד המסירה, ידחה לחודש אוגוסט 2015. המשכירה הוסיפה וטענה כי השוכרת לא הביעה כל התנגדות לדחות המסירה ולא עשתה שימוש בזכותה, ככל שהייתה לה, לבטל את ההסכם ונתנה למשכירה להבין כי היא מסכימה לדחיית מועד מסירת החזקה, זאת, לא רק מתוך שלא הודיעה לאלתר על ביטול ההסכם, אלא גם משום שבמועד זה השוכרת עצמה עדיין לא הייתה מגובשת לגבי היקף השטח המושכר ומיקום מדויק של המרחב המוגן ומיקום המכשירים שיוצבו בחזית המושכר, והתאים לצרכיה ואילוציה שהמסירה תדחה למועד האמור. בסיכומיה, המשכירה הדגישה שיחה בין מר סולקין מטעמה לבין מר אבי יעיש מנהל הנכסים של השוכרת, בה האחרון אמר לו " שלא דחוף להם לפתוח את הסניף אולם הם כן היו רוצים לקבלו לידיהם בסביבות מרץ 2015 ולהתאימו לצרכיהם בחודשים לאחר מכן".

43. כאמור לעיל, המשכירה הודיעה לשוכרת ביום 30.8.15 על עיכוב נוסף, דהיינו, דחיית המסירה למרץ 2016. המשכירה טענה כי השוכרת השיבה במכתב בו ביקשה להודיע לה על המועד המדויק בו תימסר החזקה במושכר לידיה. המשכירה טענה כי יש לראות בתשובה זו הסכמה לדחייה, שכן לא יכול להיות ספק, שמי שמבקש לקבל מועד מדויק בו תימסר החזקה, אומר, למעשה, כי הוא מסכים לדחייה עליה הודיע המפר, שאם לא היה מסכים לדחייה, מה ענין לו במועד מדויק, באיזה יום בדיוק בחודש מרץ 2016 תימסר החזקה.

44. עוד טענה המשכירה כי בחודש אוגוסט 2015, השוכרת ידעה כי מסירת החזקה במושכר תתקיים לכל המוקדם, בעוד 7 – 8 חודשים ובאיחור מצטבר של 13 חודשים ממועד המסירה המוסכם, ולמרות עובדה זו המשיכה השוכרת להתנהג כאילו שהיא מקבלת "רוע הגזירה" ונתנה למ שכירה להמשיך בביצוע עבודות ובהוצאת כספים כדי להתאים את המושכר למטרותיה .

45. המשכירה טענה כי עד למועד הביטול בדצמבר 2015 ביצעה עבודות התאמה שונות במושכר על יסוד הסתמכותה על הסכמת השוכרת להארכת המועד לביצוע המסירה למרץ 2016.

46. המשכירה טענה כי לשוכרת היו שתי הזדמנויות להודיע למשכירה על ביטול החוזה.

47. המועד הראשון, ביום 18.12.14, חודשיים לפני מועד המסירה המוסכם. במועד זה נמסר לשוכרת שהמסירה תדחה לחודש אוגוסט 2015 , א יחור של 6 חודשים במסירה.

48. המועד השני, ביום 30.8.15 , בו הודיעה המשכירה לשוכרת שהמסירה תדחה לחודש מרץ 2016 (א יחור של 11 חודש ממועד המסירה המוסכם).

49. אולם, את הודעת הביטול מסרה השוכרת רק ביום 13.12.1 5, שנה לאחר שנודע לה לראשונה על שינוי מועד המסירה וארבעה חודשים לאחר שנודע לה בפעם השנייה על שינוי מועד המסירה.

50. השוכרת הדגישה כי בכל התכתובות והמסרים שהוחלפו בינה לבין המשכירה, הקפידה לשמור על זכויותיה במלואן, והדגישה במפורש על גבי כל מסמך שהוצא מטעמה כי זכויותיה לפי הסכם השכירות וכל דין עומדות ושמורות לה ללא הגבלה או ויתור.

51. השוכרת טענה כי לא הוכח שנעשו עבודות התאמה לפני הביטול וכי בתקופה בה נתנה למשכירה ארכות חסד אכן המשיכה לקיים ההסכם בתום לב. אולם, משגילתה ב דצמבר 2015 שאין טעם להמשיך לגלות אורך – רוח מכיוון שהמסירה אינה בפתח ופיצוי אותו דרשה, חודשיים קודם לכן בגין האיחור, אין, הודיעה על ביטול.

52. המשכירה טענה בסיכומיה כי השוכרת אינה זכאית לפיצוי שכן היא שהפרה החוזה ולכן איננה "הנפגע", כמשמעותו של הביטוי בחוק ועל כן אין לה עילת תביעה כלפי הנתבעת. אין בידי לקבל טענה זאת.

53. על פי סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") הנפגע זכאי לשלושה סעדים שונים, אכיפה, ביטול ופיצויים. שעה שאין לדרוש אכיפה וביטול בצוותא חדא, אין מניעה לדרוש פיצוי בצ וותא חדא עם מי משני הסעדים הנוספים.

54. מכאן שיש לדון בזכותה של השוכרת לעמוד על פיצוי בגין האיחור במנותק מהסוגיה האם ביטלה ההסכם שלא כדין, למעט לעניין גובה הפיצוי בגין האיחור .

55. המשכירה שמה יהבה לעניין הוכחת הטענה כי השוכרת וויתרה על פיצוי בגין האיחור על תחושתו של מר סולקין בעניין זה. ראה תשובותיו בחקירתו מיום 16.1.17 בדיון בבקשה למתן רשות להתגונן ובעמודים 123 עד 128 בעת שמיעת הראיות. בעמוד 128 מר סולקין שאישר שהינו משפטן (בעמוד 129 בשורה 1) אישר בשורה 1 כי הבין ממכתבי השוכרת ממאי (נספח 3) ומנובמבר (נספח 6) כי היא לא וויתרה על פיצוי בגין האיחור לגבי זכותה של השוכרת לפיצוי בגין האיחור. לא רק שאין די בתחושה של המשכירה כי השוכרת וויתרה כביכול על הפיצוי בגין האיחור, אלא שבחקירת מר סולקין התברר שגרסה זו אינה עקבית. כאמור לעיל, מר סולקין אישר בעמוד 152 כי בשלב מסוים וויתר על האצת מסירת השטח המסחרי ביחס לשטח המגורים ב" החלטה עסקית". הוא הסביר שעשה זאת כי השוכרת הסכימה לאיחור וכי גם למשכירה נגרם נזק בשל החלטה זו כי היא גרמה לדחיית מועד תשלום שכר הדירה. בעמוד 153 הסביר שהמהלך להאצת מסירת המושכר היה כרוך ב"הרבה מאמץ שלי". בעמוד 154 אישר כי העדיף להתמודד עם טענות לאיחור בשטח המסחרי על פני טענות לאיחור בשטח המגו רים באומרו "זה חלק מהשיקול". תשובה זו מחזקת המסקנה כי המשכירה טמנה ראשה בחול באותו שלב ולא הביאה בחשבון הנזק הכספי שיגרם לה עקב האיחור בנוסף לדח יית מועד תשלום שכר הדירה, גם את הפיצוי המוסכם שיהיה עליה לשלם לשוכרת.

56. כדבר שבשגרה, גם כאשר הסכם אינו מבוטל, רוכש דירה, ובמקרה זו שוכר, עומד על פיצוי בגין איחור במסירת המושכר. מתשובת מר סולקין בעמוד 154 עולה שהמשכירה סברה שאיום לתביעה בגין איחור במסירה צפוי רק, או בעיקר, מכיוון רוכשי הדירות.

57. לו סברה המשכירה שעל השוכרת לוותר כביכול על זכותה לפיצוי בגין האיחור במסירה, היה עליה לעגן זאת בהסכמה חוזית חדשה וברורה ומשלא עשתה כן, אין לה, אלא להלין על עצמה. לא זו אף זו, המשכירה כלל לא מחתה על דרישת השוכרת לקבל פיצוי בגין האיחור אותה קיבלה לידיה בחודש מאי. אם מר יעיש, כפי שנטען ע"י המשכירה העביר מסר בעל פה לפיו " לא דחוף" לשוכרת לפתוח הסניף, מצופה היה שהמשכירה תביא זאת לידיעת השוכרת מיד בתגובה למכתב מחודש מאי.

58. אשר על כן, דוחה הטענה כי השוכרת וויתרה כביכול על פיצוי בגין האיחור וכי איבדה זכותה לפיצוי בגין האיחור עקב ביטול ההסכם שלא כדין.

מה הוא גובה הפיצוי שיש להשית על המשכירה בגין האיחור ?

59. השוכרת טענה שהיא זכאית לפיצוי מוסכם בגין האיחור במסירת החזקה במושכר, כמפורט בסעיף 11.1 להסכם השכירות:
"11.1 . מוסכם כי איחור במסירת החזקה במושכר, באופן שבו המושכר ימסר לשוכר מאוחר ל 30- חודשים ממועד חתימת הסכם זה, האת מכל סיבה שהיא, יזכה את השוכר בפיצוי מוסכם ומוערך מראש בגין כל יום איחור החל מהיום השביעי לאיחור ועד ליום האיחור ה- 45 בסכום השווה לכפל דמי שכירות יומיים (לפי דמי השכירות המשולמים כשנת השכירות הראשונה ובצירוף הפרשי הצמדה בין מדד הבסיס למדד הידוע ביום התשלום). מקום בו לא נמסר המושכר לשוכר גם בתום 45 ימי האיחור כאמור, אזי, כל יום איחור החל מיום האיחור ה 45- ועד ליום המסירה בפועל (אלא אם בחר השוכר לבטל את ההסכם לאחר יום האיחור ה 90- כמפורט להלן) יזכה את השוכר בפיצוי מוסכם ומוערך מראש מהמשכיר בסכום השווה לפי שלוש[ה] מדמי השכירות היומיים (לפי דמי השכירות המשולמים בשנת השכירות הראשונה ובצירוף הפרשי הצמדה בין מדד הבסיס למדד הידוע ביום התשלום)."

60. השוכרת טענה כי לפי סעיף זה איחור של עד 45 יום במסירת החזקה, מכל סיבה שהיא, מזכה אותה בפיצוי מוסכם ומוערך מראש בסכום השווה לכפל דמי שכירות יומיים, וכל יום איחור החל מיום האיחור ה-45 ועד ליום המסירה בפועל או ביטול ההסכם מזכה את השוכרת בפיצוי מוסכם מראש מהמשכירה בסכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות היומיים.

61. השוכרת טענה כי הציגה בנספח 7 לתצהיר מר סיטון תחשיב לפיו עומד הפיצוי המוסכם לפי סעיף 11.1 על סך של 1,576,385 ₪ והמשכירה לא חלקה על החישוב.

האם על בימ"ש להתערב בגובה הפיצוי המוסכם ?

62. מכיוון שהצדדים קבעו כי הפיצוי בגין איחור יהיה מוסכם יש לנהוג בהתאם להוראת סעיף 15 לחוק החוזים תרופות הקובע כלהלן:
"15. (א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

63. לעניין סמכות בימ"ש להפחית הפיצוי המוסכם, סיכום ממצה של הפסיקה הנוגעת לעניין ניתן למצוא ב תא (ת"א) 28538-10-15 דרוק נ' סגל (פורסם בנבו ):
"נקודת המוצא בסוגיה זו היא כי הסכמת הצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק היא הסכמה לגיטימית ומתיישבת עם עקרון חופש החוזים ויש לתת עדיפות לחופש הזה של הצדדים להתקשר ובכך לבסס את הוודאות שיש בקיום תנאי החוזה עליו חתמו הצדדים. ואולם לא בכדי נתן המחוקק לבית המשפט, לצד כיבוד הסכמות הצדדים, סמכות להפעיל שיקול דעתו ולהפחית את גובה הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה – כאמור בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות); שימוש בסמכות זו יעשה באופן מצומצם וזהיר כאמור כדי לא לפגוע בחופש ההתקשרות של הצדדים לחוזה. כך לשון הסעיף: "15(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
ברגיל, "על הצד שהפר את החוזה והמבקש להפחית את הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. אך כפי שציינתי לעיל, נקבע כי כאשר מדובר בתנית פיצויים מוסכמים שמנוסחת כתניה גורפת, כלומר שאינה מבחינה לצורך הפיצוי המוסכם בין הפרה "קלה" לבין הפרה יסודית ומהותית של החוזה - אזי אין צורך להניח תשתית ראייתית מיוחדת, ודי בניסוחה הגורף כדי לחשוף אותה לבדיקת בית המשפט. ניסוח גורף של תנית הפיצויים המוסכמים מלמד לכאורה על העדר בולט של כל יחס סביר בין הפיצוי לנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, משל הדבר מדבר בעד עצמו, ובהינתן ניסוח גורף כזה עשוי הנטל לעבור לכתפי הנפגע לשכנע מדוע אין מקום לעשות שימוש בסמכות ההפחתה של בית המשפט". ודוק: גם אם מצא בית המשפט כי אכן לא מתקיים כל יחס סביר כאמור, עדיין מדובר בסמכות שבשיקול דעת (לשון "רשאי")". (ע"א 8506/13 הנ"ל, ההדגשות במקור, וראו גם ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' בטר פלייס [פורסם בנבו] ששב והבהיר את ההלכות בעניין אך לאחרונה (13.12.17))."

64. לגבי רכיב הנזק הובאה בעניין דרוק עמדת הפסיקה כלהלן:
"הובהר בפסיקה כי השאלה שעליה יש להשיב לעניין סבירות הפיצוי המוסכם היא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה של ההפרה שהתרחשה, ולא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם בפועל (ע"א 8506/13 הנ"ל). השאלה אינה האם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך ביחס לנזק שנגרם בפועל, אלא האם הפיצוי שנקבע בהסכם הוא ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מהפרה מהסוג שאירעה בפועל. לעניין זה נקבע כי ניתן להיעזר במבחן היחס שבין סכום החוזה כולו לבין הפיצוי המוסכם מראש כפי שנקבע בחוזה ( ע"א 8506/13 הנ"ל); ודוק: סכום פיצויים גבוה כשלעצמו אינו מהווה עילה להתערבות ( ע"א 10208/16)."

65. לגבי הפחתת הפיצוי, עמדת הפסיקה סוכמה בעניין דרוק כלהלן:
"בבוא בית משפט לבחון האם להפחית את הפיצוי המוסכם עליו לבחון אלו נזקים יכולים היו הצדדים לצפות במועד כריתת החוזה כפועל יוצא של ההפרה הקונקרטית שהתרחשה, והאם הפיצויים המוסכמים משקפים יחס סביר לנזקים אלו. וכלשון כבוד השופט דנציגר בע"א 10208/16 "על בית המשפט לשאול עצמו האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחשה בפועל? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט; תשובה שלילית לה, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים". הבחינה, כלשון הסעיף, מתייחסת למועד שבו נכרת החוזה, אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה של היום ( ע"א 10208/16 הנ"ל)."

66. בעניין דרוק, בימ"ש מונה השיקולים שנמנו בספרות ובפסיקה שיש ליתן להם הדעת בשאלת סבירות הפיצוי המוסכם והפחתתו, ועיקרם כלהלן:
"סוג החוזה ואופיו; היקפו הכלכלי; סוג ההפרה שבגינה מבוקש הפיצוי המוסכם; חומרת ההפרה שהתרחשה; משך הזמן שבו נמשכה; מספר ההפרות שביצע המפר; וככל שבית משפט מחליט להפחית את הפיצוי המוסכם עליו לבחון בין היתר את סוג העסקה הנדונה ותנאי החוזה לביצועה וכן את ההפרה (ע"א 8506/13; ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו] (2006))."

67. ומן הכלל אל הפרט:

68. המשכירה לא טענה בבקשה למתן רשות להתגונן כי יש להפחית הפיצוי המוסכם. במהלך חקירת עד השוכרת, השוכרת התנגדה לשאלה שהופנתה אליו בטענה כי השאלה מהווה הרחבת חזית שכן המשכירה לא טענה שיש להפחית הפיצוי המוסכם.

69. גם בשלב הבאת הסיכומים, המשכירה לא טענה או ביקשה להפחית הפיצוי המוסכם. עוד יצוין כי המשכירה עמדה על האיסור להרחבת חזית ולעניין זה ראה התנגדותה בעמוד 144 להרחבת חזית ע"י השוכרת לגבי הטענה להפרה צפויה. מכאן שגם אם המשכירה הייתה מעלה לראשונה בסיכומיה הטענה כי יש להפחית הפיצוי, והיא לא עשתה כן, לא היה מקום להידרש לטענה.

70. למעלה מן הדרוש יצוין כי על פי הפסיקה שהובאה לעיל, גם אם הייתה מבקשת להפחית הפיצוי, ספק רב אם היה מקום לכך בנסיבות העניין בשים לכך ששני הצדדים הינם גופים עסקיים שנהנים מייעוץ משפטי ולא נמצא כי הייתה סטייה משמעותית מהנזק שניתן היה לצפות בעת חתימת ההסכם.

71. אשר על כן, אין מקום להפחית גובה הפיצוי המוסכם בו נקבה בנספח 7 בסך של 1,347,338 ₪ בתוספת מע"מ (סה"כ 1,576,385 ₪).

האם השוכרת זכאית לפיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם ?

72. השוכרת הפנתה בימ"ש לסעיף 11.4 להסכם השכירות, " איחור במסירת המושכר של יותר מ - 90 יום ממועד המסירה הקבוע בהסכם זה ( 30 חודשים) יהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר תזכה את השוכר בביטול ההסכם ובפיצוי המוסכם, זאת מבלי שהשוכר יידרש לשלוח הודעה בכתב בדבר ההפרה כאמור בסעיף 25".

73. כמו כן, הפנתה לסעיף 25 להסכם השכירות, שכותרתו "הפרות וסעדים":
"כל הפרה של התחייבות כלשהי הקבועה בהסכם זה שלא תוקנה בתוך 30 ימים מהמועד בו נשלחה הודעה בכתב מאת הצד המקיים לצד המפר בדבר ההפרה תהווה הפרה יסודית אשר תזכה את הצד המקיים בזכות לשלוח הודעת ביטול של ההסכם. והכול מבלי לפגוע בזכות הצד המקיים לקבל כל סעד אחר ו/או נוסף בגיף נזקיו בגין הפרת ההסכם ו/או ביטול ההסכם. מבלי לגרוע מהאמור לעיל הצדדים קובעים את הס ך של 250,000 ₪ (מאתיים וחמישים אלף שקלים חדשים) כפיצוי קבוע ומוסכם מראש (להלן "הפיצוי המוסכם") שהצד המקיים יהיה זכאי לו מאת הצד המפר במקרה של הפרה יסודית של ההסכם שבעקבותיו בוטל ההסכם. הצדדים קובעים סכום זה כסכום הפיצוי המוסכם לאחר ששקלו ומצאו את הסכום כסכום מתאים והולם בנסיבות העניין ".

74. השוכרת טענה כי המשכירה הפרה את ההסכם הפרה יסודית, שכן לאחר דחיות שונות הודתה כי מועד המסירה יהא בכלל 31.3.2016 - איחור של יותר משנה וחודש למועד המסירה המוסכם.

75. נוכח האיחור, בחרה השוכרת לממש את זכותה לבטל את ההסכם, בהודעת ביטול מיום 13.12.2015, ולדרוש פיצויים מוסכמים להם היא זכאית מהנתבעת.

76. השוכרת טענה כי שמשמסרה למשכירה על החלטתה לבטל את החוזה, העלה ב"כ המשכירה בשפה רפה וללא פרטים טענה חסרת ממש לפיה זכות הביטול הופעלה שלא כדין.

77. השוכרת טענה בכתב התביעה כי היא ביטלה את ההסכם כדין, והיא זכאית לפיצוי מוסכם בסך של 250,000 ש"ח בשל ההפרה היסודית של הנתבעת.

78. מכאן שיש להידרש תחילה לטענה כי השוכרת ביטלה ההסכם כדין.

79. כאמור לעיל, השוכרת הסכימה באוגוסט 2015 לדחי יה של מועד המסירה עד מרץ 2016, כעולה מציטוט עדותו של מר סיטון בעמוד 105 משורה 23. אולם, כפי שפורט קודם לכן, באמצע חודש דצמבר, הודיעה על ביטול לאלתר של ההסכם, ללא הנמקת השינוי המהותי בעמדתה בשים לב שפחות מחודש קודם לכן לא הזכירה בפניה קודמת בכתב אל המשכירה האפשרות כי עומדת לחזור בה מהסכמתה להמתין למסירה עד למרץ 2016.

80. בשל התנהלות בעייתית זאת, השוכרת הקדישה לסוגיה זו חלק נכבד מסיכומיה.

81. היא טענה ובצדק שלא היה עליה לבטל ההסכם, כבר במועד הראשון והשני, הנזכרים לעיל, בהם נמסר לה על האיחורים הצפויים.

82. אולם, אין באלה כדי לרפא הפגם המהותי שנפל בהחלטתה לשנות במפתיע עמדתה ולבטל ההסכם לאלתר ללא מתן נימוק מניח הדעת לשינוי המפתיע בעמדתה פרט להסבר המעורפל על " בחינה נוספת" של הדברים.

83. בצר לה ניסתה השוכרת לטעון להפרה צפויה על פי סעיף 17 לחוק החוזים . המשכירה טענה כבר בעת חקירת מר סולקין בעמוד 144 כי השוכרת מנועה מהעלאת הטענה וכך גם בסיכומיה, שכן לא טענה אותה בכתבי טענותיה ומכיוון שאין חולק כי הטענה אכן לא הופיעה בכתבי הטענות לפני הגשת הסיכומים, די בכך כדי לדחות טענה זו . השוכרת טענה בסיכומיה כי די בכך שהעובדות מלמדות על קיום הטענה להפרה צפויה. אין בידי לקבל טענה זו בשים לב שהשוכרת הקפידה בעת חקירת העדים לעמוד על רגליה האחוריות בכל פעם שסברה שהחקירה לוקה בהרחבת חזית, כגון לעניין טענת הכפייה. אולם, למען הפיס דעתה של השוכרת, בימ"ש ידון בטענה לגופה.

84. נטל הבאת הראיות והשכנוע לתחולת התנאים הנדרשים לביטול הסכם בטענה להפרה צפויה, רובץ לפתחה של השוכרת .

85. השוכרת שבה וטענה כי היה ברור במועד הביטול בדצמבר כי השוכרת לא תעמוד בהתחייבותה למסור המושכר במרץ.

86. בחינת הראיות יוצרת קושי לגבי טענה זו, ככל שהיא נוגעת למצגי השוכרת וידיעותיה עובר לביטול ההסכם, להבדיל ממידע שהגיע אליה בדיעבד .

87. השוכרת לא הסבירה מה אותו אירוע מכונן שלא היה קיים כביכול פחות מחודש לפני מועד הביטול, שגרחזור בה מהסכמתה להמתין עד חודש מרץ. זאת, מכיוון שבחודש נובמבר היא פונה בכתב אל המשכירה ודורשת תשלום פיצוי בגין האיחור, ולא מזכירה ולו ברמז, שבכוונתה תוך פחות מחודש לבטל ההסכם לאלתר. לא זו אף זו, מנהל הבינוי של השוכרת והעד המרכזי מטעמה מר סיטון אישר כי לא היה שותף "לדיונים להחלטה זו" כעולה מחקירתו בעמוד 7 בשורה 8. יצוין כי השוכרת ניהלה על פני שני עמודים מאבק נחרץ על מנת למנוע מתן תשובה לשאלה. מנגד מר טהר, העיד בעמוד 82 לישיבה מיום 23.1.18 מטעם המשכירה, כי בשונה משטח המגורים, היה בידי המשכירה למסור לשוכרת המושכר עוד לפני קבלת טופס 4 לצורך התארגנות.

88. בנוסף, בסעיף 38 לסיכומי השוכרת היא טענה כי במועד הביטול "ניתן היה כבר לומר בוודאות שמסירה לא תתקיים במרץ 2016... וכך עולה גם ממסמכים ואירועים מזמן אמת". אולם, בחינת המסמכים אליהם הפנתה השוכרת מעלה כי כלל לא הופקו, בזמן אמת, דהיינו, בין מועד מכתבה בנובמבר לבין מועד הביטול באמצע חודש דצמבר.

89. לעניין זה ראה ההפניה לתרשים ה"גנט", שמסר הקבלן למשכירה ביום 2.7.15. אם ביקשה השוכרת להתבסס על אותו תרשים לצורך ביטול מידי של ההסכם על יסוד הפרה צפויה, היה עליה להפנות אליו עת ביטלה ההסכם. בין אם ידעה עליו בזמן אמת ובין אם לאו, היא אינה רשאית להתבסס על התרשים בדיעבד.

90. הדברים יפים גם לגבי ראיות נוספות אליהן מפנה השוכרת בסיכומיה. האחד, מסמך שנכתב ע"י המפקח ביום 11.2.16, דהיינו, לאחר ביטול ההסכם. השני, מסמך שכותרתו "דרישות לטופס 4" שאף הוא הופק לאחר ביטול ההסכם. הדברים יפים גם לגבי מכתבו של המהנדס לויתן מספטמבר 2016, שהופק אף הוא לאחר ביטול ההסכם. בסופו של יום, השוכרת מפנה בסיכומיה לסיורים בשטח שערך מר סיטון ולתמונות שצולמו לאחר ביטול ההסכם.

91. השוכרת טוענת כי במועד הביטול לא הייתה גישה חופשית מצד הרחוב למושכר ולכספומטים, לרבות גישה לאנשים עם מוגבלויות, ולכן "היה ברור" לה " באופן חד משמעי" ב דצמבר 2015 כי העבודות לא יושלמו עד מרץ 2 016. אולם, טענה זו לא בוססה כדבעי, וכל המסמכים אליהם מפנה השוכרת לצורך ביסוס טענה זו הופקו חודשים לאחר שביטלה ההסכם.

92. מרגע שהשוכרת לא העמידה עד שהיה שותף לדיונים שקדמו להחלטה בדצמבר לבטל לאלתר ההסכם, על אף הסכמה להמתין עד חודש מרץ, אין לשלול עמדת המשכירה שמרגע שביטלה השוכרת ההסכם בדצמבר, המשכירה לא הייתה כבולה יותר ללוח זמנים מחייב כלפי השוכרת ולכן לא פעלה באופן מואץ לצורך עמידה בהתחייבויותיה כפי שהעיד מר סולקין בעמוד 185 בשורה 25 " היה לי אינטרס הפוך עכשיו, לתקוע אותו, אין לי שוכר, אין לי כלום, אני לא רוצה לשלם ארנונה בגלל זה ביטלתי גם (המהלך להאצת הכשרת השטח המסחרי למסירה - ע.ה.)" . מר סיטון העיד בעמוד 102 לישיבת 23.1.18 כי ההחלטה על הביטול הייתה של מנכ"ל השוכרת ומצופה היה כי השוכרת תעיד את המנכ"ל בסוגיה מרכזית זאת, ובשים לב לסכום התביעה שאינו מבוטל, אך היא בחרה שלא לעשות כן, והדבר נזקף לחובתה.

93. בנסיבות המסוימות שפורטו לעיל, מרגע שהשוכרת הסכימה פעמיים להארכת המועד לסיום העבודות, ובהעדר מסמכים חיצוניים שהופקו לפני מועד הביטול, ובעיקר בין חודש נובמבר ועד מועד ביטול ההסכם באמצע חודש דצמבר, איני מקבל טענת השוכרת כי היה ברור באופן חד משמעי במועד הביטול בדצמבר 2015 כי קמה לה הזכות על פי סעיף 17 לבטל ההסכם, על אף הסכמתה להמתין עד מרץ 2016,.

94. לצורך הדיון, גם אם אניח שהיה ברור, ולא הוכח שהיה ברור, בנסיבות שפורטו לעיל, קמה לשוכרת חובה מכח הלכת תום הלב, ליתן ארכה סבירה למשכירה להיערך בהתאם לשינוי המפתיע בעמדת השוכרת.

95. כאמור לעיל, לנוכח התזזית שאחזה לפתע בשוכרת, והעדר ראיות חיצוניות מזמן אמת להתנהלותה, אין לשלול האפשרות, שבחודש דצמבר הייתה סיבה נוספת שגרמה לשוכרת לא להמשיך ולהמתין או ליתן למשכירה הזדמנות להיערך לשינוי עמדתה, כגון החלטה לצמצם פעילות הסניפים ולעניין זה ראה אישור העד מר סיטון בעמוד 117 כי לא נפתח סניף אחר באזור.

96. השוכרת טענה כי בנסיבות המקרה העמידה פרק "זמן סביר" למשכירה לרפא מחדליה. אכן, צודקת השוכרת כי לא ניתן להגדיר "זמן סביר" במונחים מוחלטים. אולם, אין בידי לקבל הטענה כי בנסיבות שפורטו לעיל, ההמתנה במשך עשרה חודשים ממועד המסירה המקורי מעלה או מורידה לעניין השינוי המפתיע בעמדת המשכירה באמצע חודש דצמבר בשים לב להיקף העסקה שחייב שני הצדדים להביא בחשבון הסתמכות כל צד על מצגיו.

97. על השוכרת היה להציב למשכירה, במועד מתן ההסכמה השנייה להארכת מועד המסירה, לוח זמנים עם אבני דרך מוחשיים וברורים כתנאי להסכמתה להארכת המועד הנוספת ואף לקבוע שאי עמידה במי מהם משחררת אותה מהמשך המתנה.

98. ככל שהמשכירה לא הייתה עומדת במי מאבני הדרך, אזי השוכרת הייתה מודיעה מידית על ביטול. תחת זאת , השוכרת מנסה באותות ובמופתים, לשכנע בימ"ש על יסוד מסמכים שהופקו לאחר הביטול, כי ביטלה כדין ההסכם, ואין בידי לקבל הטענה , שכן לא הוכחה כדבעי.

99. בצר לה, השוכרת העלתה מספר טענות נוספות כלהלן.

100. השוכרת טענה שעל בימ"ש לראות בהגשת התביעה ביטול ההסכם. טענה זאת עומדת בניגוד להודעת הביטול המפורשת ששלחה השוכרת למשכירה ועדיף היה שכלל לא הייתה נטענת.

101. השוכרת טענה שאי תשלום הפיצוי בגין האיחור עד אותו מועד, גם הוא, לכשעצמו, הצדיק ביטול ההסכם לאלתר. אולם גם טענה זו לא מחזיקה מים שכן השוכרת דרשה פיצוי מוסכם בגין האיחור כבר בחודש מאי ולמרות שהדרישה לא מולאה, לא ביטלה ההסכם. כמו כן, גם כאשר קצבה מועד במכתב מחודש נובמבר לתשלום הפיצוי לא הזהירה המשכירה, כי אי תשלום במועד יביא לביטול ההסכם על אף ההסכמה להמתין למסירה עד מרץ 2016.

102. השוכרת טענה בסעיף 3 לסיכומיה כי לפי הלכת ה"חידוש" אין הנפגע מאבד את זכות הביטול כל עוד לא תוקנה ההפרה בידי המפר. ממילא, בימ"ש לא קבע כי השוכרת וויתרה על זכות הביטול, אולם אין בהלכה זו כדי להכשיר האופן בו ביטלה השוכרת ההסכם בנסיבות שצוינו לעיל.

103. אשר על כן, קובע שביטול ההסכם לא היה כדין ולכן השוכרת אינה זכאית לפיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם. זאת להבדיל מפיצוי בגין האיחור.

האם השוכרת זכאית לפיצוי נוסף מעבר לפיצוי בגין האיחור והפיצוי המוסכם בגין ביטול ההסכם ?

104. השוכרת טענה כי המשכירה גרמה לה לנזקים רבים בגין הוצאות ישירות שהוציאה בקשר עם ההתקשרות נשוא ההסכם בסך של 219,500 ₪ אותן פרטה כמפורט להלן:
(א) תכנון אדריכלי ויועצים: 87,000 ש"ח.
(ב) עלויות תיווך: 47,500 ש"ח.
(ג) הוצאות משפטיות: כ 60,000 ש"ח.
(ד) עלויות פנימיות ישירות של התובעת: כ 25,000 ש"ח.

105. אולם, השוכרת הדגישה בכתב התביעה כי נתונים אלה מובאים למען השלמת התמונה בלבד ולא כבקשה נפרדת לפיצוי שכן הסתפקה בדרישה לחייב המשכירה בתשלום פיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם.

106. זאת גם הסיבה שהשוכרת לא מצאה להוכיח הוצאות אלה וגם לא טענה בסיכומיה כי הוכיחה הנזקים הנטענים, והסתפקה בסיפא של סיכומיה בחזרה על הסכום הכולל של הפיצוי אותו תבעה שמורכב מהצבר שני סכומי הפיצוי המוסכם .

האם המשכירה זכאית לפיצוי ?

107. המשכירה טענה כי אין מחלוקת שהשוכרת לא נתנה לה ארכה לקיום החוזה ומכאן שלא הי יתה זכאית למסור לה הודעה על ביטול ההסכם, שכן היא זו שהפרה את ההסכם בכך שהודעת הביטול נמסרה זמן רב לאחר שחלף המועד הסביר למסירתה ובכך הפ כה הודעת הביטול עצמה להפרה יסודית של ההסכם.

108. המשכירה טענה בבקשה למתן רשות להתגונן כי כתוצאה מהפרת ההסכם, נגרמו לה נזקים כספיים שחלקם, בסך של 319,814 ₪ פורטו בסעיף 43 לתצהירו של מנהלה שתמך בבקשה למתן רשות להתגונן, וכן טענה לנזק שבשלב הגשת הבקשה, לא ניתן היה להערכה הואיל והמושכר טרם הושכר בשנית.

109. כאמור לעיל, ביום 19.1.17 הוגש כתב תביעה שכנגד בו ביקשה המשכירה לחייב השוכרת בתשלום הסך של 933,349 ₪. המשכירה חזרה על טענותיה בבקשה למתן רשות להתגונן לרבות לעניין הוצאות בהן נשאה בסך של 319,814 ₪ וכן ציינה כי ביום 4.9.16 התקשרה עם שוכר אחר וכתוצאה מכך נגרם לה נזק של אובדן דמי שכירות בגין חמש שנות השכירות המוסכמות בסך של 503,880 ₪. עוד נטען כי נשאה בהוצאות "בקשר עם ההסכם" בסך של 109,652 ₪.

110. השוכרת טענה בסיכומיה, בנוסף לטענה כי ביטלה ההסכם כדין, כי לא נגרם למשכירה הנזק הנטען על ידה.

111. לעניין עלות עבודות ההתאמה, המשכירה טענה כי בחודש ספטמבר-אוקטובר 2015 בוצעה עבודת אינסטלציה, בחודש אוקטובר 2015 ביצע הקבלן המבצע, בניית קירות חלוקה במושכר, ובמהלך המחצית השנייה של חודש נובמבר 2015 התקינו במושכר את קירות הזכוכית שבחזית בהם פתחים ייחודיים למיקום כספומט ושירותים אוטומטיים של השוכרת.

112. השוכרת טענה כי המומחה מטעם בימ"ש קבע כי "לא נדרשו כלל עבודות התאמה לצורך התאמת חלק הויטרינה של אגודים (השוכרת – ע.ה. ) במערכת הכללית" והמשכירה לא מצאה לחקור אותו על כך. אולם, גם אם בימ"ש יתעלם מכך, לא הוכח ע"י הצגת התכניות הסופיות כי עבודות אלה ירדו לטמיון מרגע שהשוכר החדש הינו בנק ולא הוכח שהיה על המשכירה להרוס את אשר בנתה ול בנות מחדש על פי דרישות חדשות.

113. לעניין זה ראה עדות המפקח טהר שאישר בעמוד 84 לישיבת 23.1.18 כי בשלד של המרחב המוגן לא היו שינויים, למעט שני שינויים לגבי דלתות אותם מנה בשורה 24 . בעמוד 85 העיד כי נעשו עבודות אינסטלציה נוספות לצרכי השוכר החדש שהצריכו הריסה ובנייה מחדש, אך לא ידע להסביר מדוע לא הוגשו התכניות של ביצוע התאמה נטענת לצרכי השוכר החדש. לגבי הקירות טען ששונה רק הזיגוג.

114. לנוכח האמור לעיל, עולה כי המשכירה לא הוכיחה כי ביצעה עבודות בסכומים מוגדרים וקצובים שהיה עליה לכמתם בחוו"ד של מומחה מטעמה לצורך הוכחת הנזק הכספי שנגרם לאחר ביטול ההסכם עקב הצורך לבצע הריסה ובניה מחודשת על פי דרישת השוכר החדש.

115. לעניין אובדן דמי שכירות, השוכרת טענה כי הוכח שהשוכר החלופי משלם שכר דירה גבוה בחמישים אחוז יותר. לעניין זה ראה עדות המתווך מר פישרמן, עד מטעם המשכירה שאישר מעמוד 209 שבנק המזרחי שכר שטח גדול יותר מהשטח ששכרה השוכרת ו"משלמים קצת יותר" ולאחר מכן לא שלל בעמוד 210 בשורה 7 כי משלמים 50% יותר. מכאן, שלא רק שלא נגרם למשכירה נזק, היא אף שיפרה מצבה עקב ביטול ההסכם .

116. לגבי דמי התיווך, לא הוצגה ראיה בכתב למתן שירותי תיווך במקרקעין ולכן אין די בעדותו של המתווך מר פישרמן שממילא הרבה להשיב כי אינו זוכר הפרטים.

117. בראייה כוללת של הדברים עולה כי ממילא המשכירה השלימה הע בודות הנדרשות רק בסמוך לכניסת בנק מזרחי למושכר בספטמבר 2016 ולכאורה, לא רק שלא הפסידה עקב ביטול ההסכם עם השוכרת, אלא אף זכתה לדמי שכירות גבוהים יותר.

118. בנוסף, יש להביא בחשבון שאמנם השוכרת אינה זכאית לפיצוי מוסכם בגין הביטול, אולם אם הייתה ממתינה לחודש מרץ ורק אז מבטלת ההסכם, מהמסמכים שהופקו לאחר מועד הביטול, עולה ספק אם המשכירה הייתה עומדת בהסכם. לכן, גם אם נגרמו למשכירה נזקים שכשלה בכימותם והוכחתם ע"י הצגת אסמכתאות, אלה עשויים היו להתקזז בחודש מרץ, עם נזקי השוכרת, עקב ביטול ההסכם.

119. אשר על כן, דוחה התביעה של המשכירה נגד השוכרת .

דיון והוצאות

120. חלק גדול מתביעת השוכרת התקבל שעה שנדחתה מלוא תביעת המשכירה.

121. המשכירה כשלה בעמידה בלוח הזמנים ולשוכרת לא היה חלק במחדל זה.

122. השוכרת כשלה באופן בו ביטלה ההסכם ולגבי מניעיה להזדרז לפתע דווקא בדצמבר 2015 לבטל מידית ההסכם, רב הנסתר על הגלוי.

123. אולם, לא הוכח כי למשכירה נגרם נזק ומהראיות עולה כי אף הרוויחה בדיעבד מהביטול, בלי להביא בחשבון הפיצוי שהושת עליה בפסק דין זה בגין האיחור שיתכן ותפרע בגינו מהקבלן.

124. התנהלות המשכירה במהלך הדיונים הייתה בעייתית כמתואר במפורט ע"י השוכרת בסעיפים 46 עד 48 בסיכומיה. עקב חומרת ההתנהלות שכללה הדרכה פסולה של העדים, בימ"ש נאלץ לפסוק נגדה הוצאות לטובת אוצר המדינה.

125. בנסיבות אלה, מחייב המשכירה לשלם לשוכרת שכ"ט ב"כ בסך של 30,000 ₪.

126. מכיוון שממצאי המומחה של בימ"ש תמכו לחלוטין בעמדת השוכרת, המשכירה תשיב לה מלוא הסכום ש שילמה השוכרת למומחה.

127. כמו כן, מחייב המשכירה לשלם לשוכרת אגרות משפט ששילמה.

סוף דבר

128. מחייב הנתבעת לשלם לתובעת הסך של 1,576,385 ש"ח צמוד בהתאם להוראות הסכם השכירות ממועד ביטול ההסכם ביום 13.12.15 ועד מועד התשלום בפועל. כמו כן, מחייב הנתבעת לשלם לתובעת הסך של 30,000 ₪ שכ"ט ב"כ התובעת וכן החזר התשלום ששילמה התובעת למומחה מטעם בימ"ש ואגרות משפט ששילמה.

ניתן היום, א' טבת תשע"ט, 09 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אגודים בע"מ
נתבע: ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ
שופט :
עורכי דין: