ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נגד ע"י ב"כ עוה"ד נ' כנפי :


לפני כבוד ה שופט ארז יקואל

לפני כבוד השופט ארז יקואל

המבקשת

אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ר' אפרתי ואח'

נגד

המשיבים
.1 אינבסטלום הולדינגס בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד נ' כנפי ואח'

.2 עיריית הרצליה
ע"י ב"כ עוה"ד ממשרד הררי, טויסטר ושות'

.3 מיטבית מרכזי מסחר בע"מ
.4 ספרית יפת בע'מ
.5 עו"ד צבי גרינגליק
.6 עו"ד גיל הירשמן
.7 מדרה מהנדסים בע"מ
.8 ברוש - הראל אחזקות בע"מ
.9 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ
10. תשרי הובלות בע"מ

.11 עופר גפני ע"י ב"כ עוה"ד נ' כנפי ואח'

.12 עו"ד דוד רום
13. עו"ד יצחקי דוד
.14 הרולד שווידן
.15 עמיר אריקה
.16 לנדיל בע"מ
.17 אדוונטק אלקטרוניקה בע"מ
.18 אלי אגרנט
.19 פרופ משה הוד
.20 ד"ר נ. לויה
.21 גלקסי טכנולוגיה רפואית בע"מ

.22 וידנה השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד נ' כנפי ואח'

.23 ד"ר אברהם שטרן
.24 ד"ר דארל אלטר
.25 רוני, תומר ואור בע"מ
.26 א.ר. גלובל 1 אינסטרקשטיין בע"מ
.27 ניו אימג' דנטל אקוויפמנט בע"מ

.28 ליאת לימור אחזקות בע"מ
.29 גור ברסלבי
.30 אריאל הלוי
.31 נופר יואב חברה לבנין בע"מ
.32 אול קרים בע"מ

.33 דגש אחזקות (ספנות) 1993 בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד נ' קלי

.34 גל-על תאורה בע"מ
.35 רחל אלימלך
.36 סטור סורין
.37 סיגל בן דוד סטור סיגל
.38 רז לי נכסים (1993) בע"מ

.39 י.ג. אור נכסים בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד נ' כנפי ואח'

.40 ספייס הסופר ברחוב הנדיב בע"מ
.41 ז.ב.א. אמיר בע"מ
.42 י.ד.י. הבונים בניה מתקדמת בע"מ
.43 יעקב רהט
.44 מדיפז אספקה רפואית בע"מ
.45 הר זהב נכסים בע"מ
.46 סוסקולני - שירותי מומחיות
.47 יעקב נילי
.48 אלון וול
.49 עודד ואליזבט טל אדריכלים בע"מ
.50 ספייס טק נכסים (2000) בע"מ
.51 קורנוקופיה בע"מ
.52 שמעון דסקלו
.53 רוג'וצ'אר השקעות בע"מ
.54 א.פ.א. כח תעופה בע"מ
.55 רעננה היטם בע"מ
.56 דנטימט בע"מ
.57 ציונה צרני
.58 ד.ש. בליי אדריכלות עיצוב תעשייתי בע"מ

.59 בית מסחר הנדיב בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד נ' כנפי ואח'

.60 בנימין צ'רני (אופיר)

.61 ג'י.פי.אס ויותר בע"מ
.62 ג'י.פי.אס ויותר נכסים שותפות מוגבלת
ע"י ב"כ עוה"ד ע' בן יעקב ואח'

.63 בנק הפועלים בע"מ
.64 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ
.65 קופה מרכזית לפיצויים שליד בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ
.66 בנק לאומי לישראל בע"מ
.67 בנק ירושלים בע"מ
.68 בנק מזרחי טפחות בע"מ
.69 בנק אגוד לישראל בע"מ
.70 משרד האוצר אגף מיס
.71 טויסטר הררי ושות'
.72 עו"ד תמי סלונים
.73 חברת חשמל לישראל בע"מ
.74 משרד האוצר/אגף מס הכנסה ומס רכוש
.75 משרד האוצר/המשרד הראשי
.76 הוצאה לפועל תל אביב

.80 ספרית יפת בע"מ
.81 דוד יצחקי
82. לי דנטיש ח"פ ח.פ. 513306589
83. אי.אם.ו יקותאל נדל"ן (2007) בע"מ ח.פ. 514015213
84. וינברג ירון בע"מ ח.פ. 512738154
85. צ'לצ'ינסקי שולמית ת.ז. XXXXXX127
86. צ'לצ'ינסקי אליעזר ת.ז. XXXXXX157
87. רצקין שרותי מומחיות בע"מ ח.פ. 514338102

ובעניין: עו"ד פרחית אלדן – כונסת הנכסים

פסק דין

המבקשת עתרה לרישום בית משותף ביחס לבניין שברחוב הנדיב 71 בעיר הרצליה, הידוע כחלקה 196 בגוש 6525 (חלקות ישנות: 66, 74, 75, 76, 77, 185, 186) (להלן: "המקרקעין"). לשם כך, התמנתה עו"ד פרחית אלדן ככונסת נכסים (להלן: "הכונסת"). לפניי בקשת הכונסת למתן הוראות ביחס למסמכים מוצעים לרישום בית משותף וכן לפסיקת שכר טרחתה.

רקע
עסקינן בתובענה שהוגשה לפני למעלה מתשע שנים, בדרך של המרצת פתיחה, בגדרה התבקש סעד של מינוי כונס נכסים למקרקעין לצורך רישומם כבית משותף בפנקסי המקרקעין. התובענה התבררה מלפני מספר מותבים בבית משפט השלום בהרצליה ובמהלך הדיון מונתה הכונסת לתפקידה. בהמשך, נקבע מתווה דיוני שלפיו, הכונסת תפעל לרישום בית משותף, בעוד שמחלוקות פרטניות ביחס לזכויות במקרקעין לא תעכבנה את רישום הבית המשותף והן תתבררנה בהליכים נפרדים ( ראו החלטתי מ- 12.4.18; החלטות מהימים 24.2.11; 08.9.11; 24.2.13; 30.6.13; 23.11.15; 24.2.13).
בהחלטתי הנזכרת מ- 12.4.18, הוריתי כי כונסת הנכסים תגיש בקשה לרישום בית משותף, ככל הניתן בהסכמת הצדדים ובנוסח העולה בקנה אחד עם המתווה הדיוני. הבהרתי, כי יכול שמסמכי הרישום יכללו הסתייגויות ביחס למחלוקות הקיימות בין הצדדים. בהיעדר הסכמה, תוגש בקשה למתן הוראות, הכוללת מספר חלופות לפתרון ה מחלוקות ו לא יהא בהליך הרישום משום קביעה, השתק, הכרעה, חזקה, או ראייה חלוטה, לגופן של מחלוקות. מעת לעת, התבקשו אורכות להגשת מסמכי רישום הבית המשותף (ראו החלטותיי מ- 8.5.18 ו- 27.6.18). בהחלטתי מ- 16.7.18, הוריתי על צירופם של משיבים נוספים. בהחלטתי מיום 13.8.18, הוריתי, בין היתר, כי על כונסת הנכסים לעבד את עמדות הצדדים הרלוונטיים לגדר נוסח עדכני של מסמכי רישום הבית המשותף.
ב- 13.9.18, הגישה הכונסת בקשה נוספת למ תן הוראות בדבר רישום הבית המשותף. הכונסת צירפה לבקשה העתק מתקנון מתוקן שכלל, בין היתר, התייחסות למחלוקות קיימות. המשיבות 61 ו- 62 התנגדו לבקשה זו, מבלי שהובהר מדוע עמדתם לא הוגשה לכונסת טרם הגשת בקשתה למתן הוראות. הוריתי לכונסת להגיש מסמכים מעודכנים שישקפו אף את המחלוקת עם המשיבות 61-62. בקשת משיבות אלו לקביעת דיון לשם השלמת טיעון, נדחתה בהחלטתי מ- 15.10.18.
ביום 12.11.18 ולאחר אורכות נוספות שניתנו מעת לעת, הגישה הכונסת בקשה מעודכנת ומוסכמת בחלקה, אליה צורף נוסח מעודכן של תקנון רישום הבית המשותף. בבקשה זו , שבה הכונסת ועתרה לאישור מסמכי הבית המשותף ולפסיקת שכר טרחתה. הכונסת הוסיפה ועתרה למתן הוראות נוספות ביחס לנושאים הבאים: (1) אופן סימון יחידה מס' 51 בתשריט; (2) דרישת המשיבה 1 לרישום יחידה רישומית בגין זכויות הבנייה השייכות לה, לטענתה; (3) טענות המשיבה 51 ביחס לזכויות הבנייה ולהערת אזהרה הרשומה לטובתה בגין זכויות בגג המבנה; (4) טענות המשיבה 50 ביחס למיקום חניותיה וכן ביחס לזכויות הבנייה; (5) הסכמת המשיבים 11, 22, 39, 59, 33, 61, ו- 62 ביחס לזכויות הבנייה; (6) סעיף 8 לתקנון בדבר זכויות השילוט והשימוש בגג; (7) פסיקת שכר טרחת הכונסת.
דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בתקנון הבית המשותף בנוסח שצורף לבקשת הכונסת מיום 12.11.18 ולאחר שעיינתי בטענות הצדדים והתחשבתי, בין היתר, בהחלטות קודמות ובמכלול נסיבות העניין – שוכנעתי כי יש לקבל את הבקשה, להורות על רישום הבית המשותף כמבוקש ולאשר את בקשת הכונסת לפסיקת שכר טרחה בגין פועלה לרישום הבית המשותף, תוך עריכת שינויים התואמים את פועלה. להלן אדרש לכל אחד מהנושאים שבהם התבקשתי למתן הוראות. תחת כל נושא אציין את תמצית טענות הצדדים ואת הנימוקים שביסוד החלטתי.
(1) המשיבה 8 - יחידה מס' 51 בתשריט
קיימת מחלוקת ביחס לאופן הגישה ליחידה זו, לגודלה של דלת הכניסה אליה ולזכויות ברכוש המשותף הסמוך אליה. הכונסת טוענת, כי בתשריט הנוכחי מופיעה הכניסה ליחידה זו כחלק מיחידה מס' 52, על פי גודל של דלת סטנדרטית, בעוד שדין המחלוקות הנוגעות לגודל הדלת, העלולות להשפיע על זכויות של יחידות אחרות, להתברר בהליך נפרד. הכונסת מוסיפה על כך וטוענת , כי לא ניתן להבהיר מהו יחס ה- "ברוטו/נטו" לפיו נרשמים הנכסים בבניין, מאחר שלצורך כך יש לשוב ולשכור שירותי מודד ולשלם לו שכר נוסף. הכונסת סבורה, כי אין לקבל את טענות המשיבה 8 ביחס לסיפוח המסדרון, המהווה רכוש משותף. לגישת הכונסת, רכישת המסדרון נעשתה בהסכם בין המשיבות 61-62 למשיבה 1, הנתמך בתשריט ולאחר מכן ניתן לו תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט ( ר' נספח א' לתגובת הכונסת מיום 21.11.18). הכונסת הוסיפה על כך ו הבהירה, כי אין בסמכותה לסמן בתשריט דלת כניסה ליחידה זו, בגודל העולה על הסטנדרט, מאחר שהנושא כרוך בהסכמת המשיב 11 – הוא בעל היחידה הסמוכה וכן בעדכון התשריט באמצעות מודד.
המשיבה 8, בתגובתה לבקשה מיום 14.11.18, הסכימה, לצרכי פשרה בלבד, לרישום היחידה על שמה כפי שסומנה בתשריט שהוגש על ידי כונסת הנכסים. לגופם של דברים, הבהירה המשיבה 8 כי תעמוד על טענותיה ביחס לסיפוח המסדרון ולגריעה מזכויותיה ברכוש המשותף.
לעמדת המשיבה 1, כתגובתה מיום 25.11.18, המשיבות 61-62 רכשו את הנכס שבמחלוקת מהמשיבה 7 אשר רכשה אותו מהמשיבה 1, ללא המסדרון ואף הוגשה תביעת פינוי כנגדן. המשיבה 1 מתנגדת אף לסעד החלופי שהתבקש מאת המשיבה 8 לפיו יינתן לה שטח נוסף מהמבואה, בגודל של 2.34 מ' / 2.66 מ', מאחר שמדובר בשטח שהמשיבה 1 זכאית להירשם כבעליו. המשיבה 1 מוסיפה על כך וטוענת, כי אין ממש בטענת המשיבה 8 לפיה קיים הסכם בעל-פה ביחס לתוספת השטח המבוקשת, מאחר שלא שולמה תמורה, לא הוצגה ראיה בתימוכין ולא מולאה ד רישת הכתב בהינתן שמדובר בעסקה במקרקעין.
המשיבות 61-62, מצדן, טענו כי הצדדים למחלוקת זו הם המשיבים 8 ו- 11, בעוד שלמשיבה 1 אין כל יריבות עם הצדדים הרלוונטיים לנושא זה.
לנוכח אלו, על הסכמת המשיבה 8, אשר ניתנה לצרכי פשרה בלבד, אני נעתר לבקשת הכונסת בדבר אופן רישום יחידה מס' 51 כפי המצב המופיע בתשריט הנוכחי, המותיר פתח לבחינת טענות הצדדים . בהתאם להחלטתי מיום 12.4.18, אין בהליך הרישום, או בהחלטתי זו, משום קביעה, השתק, הכרעה, חזקה, או ראייה חלוטה, לגופן של מחלוקות הקיימות ביחס ליחידה זו. יתרת המחלוקות הקיימות בין הצדדים הרלוונטיים, לרבות ביחס לזכויות במסדרון, לגודל הדלת ולזכויות בשטחים נוספים, תתבררנה, במידת הצורך, בהליכים נפרדים. (2) דרישת המשיבה 1 לרישום יחידה בגין זכאות נטענת לזכויות בנייה
המשיבה 1 טענה, כי על פי הסכם מכר בגדר הליכי כינוס נכסים , נמכרו כל זכויותיה בבניין, למעט זכויות הבנייה. לכן, לשיטתה, על הכונסת לייצר יחידה רישומית בבית המשותף, אליה יוצמדו זכויות הבנייה השייכות לה. לגישת הכונסת, מהוראות הסכם המכר עולה כי כל הזכויות של המשיבה 1 נמכרו בגדר כינוס הנכסים, למעט אם צוין במפורש אחרת. מובהר כי לא צוין דבר לעניין זכויות הבנייה. הכונסת תמכה טענתה זו במכתבו של כונס הנכסים - עוה"ד ג' הירשמן, אשר צורף כנספח א' לבקשתה מיום 12.11.18. הכונסת מוסיפה על כך ומפנה לשיהוי החל על טענה זו ומדגישה כי מימוש זכויות בנייה, יכול שייעשה רק על שטחים השייכים לבעל יחידה מסוים ולא על שטחי רכוש משותף.
המשיבה 1 הגישה תגובה מטעמה ביום 25.11.18, מבלי שנכללה בה התייחסות פרטנית למחלוקת זו. לא הובאה, אפוא, התנגדות מצדה לאימוץ המתווה שהציעה הכונסת, המתכתב עם החלטות קודמות, לפיו יירשם הבית המשותף במתכונת הנוכחית המוצעת, תוך שמירת זכויות הצדדים לברר את טענותיהם הקנייניות בהליכים נפרדים.
לפיכך, ובהתאם להחלטתי מיום 12.4.18, אני מקבל את עמדת הכונסת לפיה מסמכי הבית המשותף לא יכללו, לעת הזו, יחידה רישומית נוספת אליה יוצמדו זכויות הבנייה הנטענות. גם כאן, אבהיר כי אין בהליך הרישום, או בהחלטתי זו, כדי לקבוע כל מסמרות ביחס לטענות הצדדים לגופה של מחלוקת ושמורות זכויותיהם לברר את המחלוקת ביניהם במסגרת הדיונית המתאימה. (3) טענות המשיבה 51 ביחס לזכויות הבנייה ולזכויותיה בגג המבנה
הכונסת מציינת, כי לטובת המשיבה 51 רשומה הערת אזהרה בגין זכויות שרכשה מהמשיבה 1 בגג הבניין. לכונסת לא ידוע לאיזה שטח מתייחסות זכויות אלו, משלא הוצג לה תשריט שילמד על כך, למרות שפנתה למשיבה 51 בבקשה כי תעביר לה העתק מתשריט שכזה. הכונסת הוסיפה על כך וטענה, כי כל החוזים שנחתמו בקשר לבניין, עובר ל- 24.03.05, צורפו כנספחים לחוזה המכר שנעשה בכינוס נכסים, אשר אושר בבית המשפט ולפיו מכרה המשיבה 1 את כלל זכויותיה בבניין. כל זאת, בעוד שהחוזה המתייחס למשיבה 51 לא נכלל בגדר אותם חוזים שצורפו למכירת הזכויות בהליך כינוס הנכסים ומכאן, שכלל הזכויות להן טוענת המשיבה 51 נמכרו זה מכבר ואושרו על ידי בית המשפט בגדר אישור הסכמי המכר שבהליך הכינוס. עוד נטען, כי הסכם המכר של המשיבה 51 דווח לרשויות המס בשיהוי של כשמונה חודשים ממועד כריתתו הלכאורי; כי בחוזה מכר אחר, שבו מכרה המשיבה 51 את חדר הטרנספורמציה לחברת החשמל לישראל, צוין כי השטח גדול מזה שבהסכם המכר שאותו מבקשת המשיבה 51 לאכוף, באופן שנחזה כסותר את טענותיה; כי המשיבה 51 לא פעלה לאכיפת ההסכם שלתוקפו היא טוענת ו כי טענותיה סותרות את טענת המשיבה 1 לבעלות דומה.
בבקשה הנוכחית, מבוקש, ביחס להערת האזהרה הרשומה לטובת המשיבה 51, כי הערת אזהרה תירשם על יחידה מס' 17, אשר נמכרה לחברת החשמל. ביחס לטענות המשיבה 51 לגבי זכויותיה בגג וביחס לזכויות הבנייה הנטענות, מציעה הכונסת כי זכויות נטענות אלו לא תרשמנה, בהיעדר ראיות לכך ולנוכח שלא ניתן לממש זכויות בנייה בשטח ציבורי. כל זאת, תוך שמירת זכותה של המשיבה 51 לנקוט בהליכים המתאימים לבירור טענותיה.
בחנתי את טענות הכונסת וכן נתתי דעתי לטענות המשיבה 51. בהתאם להחלטתי מיום 12.4.18 ומבלי לקבוע כל מסמרות ביחס לגופן של טענות המשיבה 51 ובהיעדר התנגדות מצד חברת החשמל לישראל - אני מקבל את עמדת הכונסת, לפיה יירשם הבית המשותף במתכונתו הנוכחית כפי שהוצעה. התרשמתי כי אין במהלך רישום הבית המשותף כהצעת הכונסת, כשלעצמו ולעת הזו, כדי לפגוע בזכויותיה הנטענות של המשיבה 51, או כדי לגרום לה עיוות דין. המשיבה 51 לא התנגדה לבקשה הנוכחית ולא נסתרו נימוקי הכונסת ביחס לטענותיה. כמו כן וכפי שכבר ה כברתי, בהתאם להחלטתי מיום 12.4.18, רישום הבית המשותף וכן החלטתי זו, לא יהוו מעשה בית-דין ביחס לטענות המשיבה 51 ותישמרנה זכויותיה להעלות את טענותיה מלפני הערכאה המוסמכת בכפוף לכל דין.
(4) – (5) זכויות הבנייה וטענות המשיבה 50
קיימת מחלוקת בין בעלי זכויות מסוימות ביחס לזכויות הבנייה שבמקרקעין. הכונסת פעלה לגיבוש מתווה מוסכם עם מרבית הצדדים למחלוקת זו. הכונסת הבהירה, כי הושגה הסכמה בינה לבין המשיבים 11, 22, 39, 59, 33, 61, ו- 62, לפיה ייושם הפתרון שנקבע במסמכי הבית המשותף, בכפוף לכך שתירשם הערת אזהרה על הצמדת שיעור של 4.1139% מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות העתידיות מתוך אלו שהוצמדו ליחידה 15, בהתאם לסעיף 5.3.3 לתקנון. זאת, עד להכרעה בטענות המשיבה 50 ( אליהן אתייחס בהמשך) ומבלי להשפיע על נטל ההוכחה של מי מהצדדים. הוסכם, כי הערת אזהרה זו תגבר על זכות המשיבה 33 לנצל את הזכויות שהוצמדו לה כמפורט בסעיף 5.4.1 לתקנון מתוך זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות העתידיות, אך מבלי שיהא בכך כדי למנוע או לעכב את ניצולן של הזכויות שהוצמדו לטובת המשיבה 33 מתוך זכויות הבנייה מושא סעיפים 5.1-5.2 לתקנון, אף בטרם תוכרענה טענות המשיבה 50. תנאי נוסף הוא, שתירשם משכנתה לטובת המשיבה 62 בגין יחידה 50, על הבעלות ביחידת משנה 15, אליה הוצמדו זכויות הבנייה בהתאם לסעיף 5.3.4 לתקנון. זאת, עד להכרעה בטענות הצדדים במחלוקת ומבלי שיהא ברישום על פי סעיף 5.3.4 לתקנון כדי לשנות, או לקבוע מסמרות ביחס לנטלי ההוכחה בטענות הצדדים.
המשיבים 1, 11, 22, 33, 39 ו- 59, הודיעו ( בתגובתם מיום 1.10.18 ומיום 4.10.18), כי הם מצטרפים לבקשת כונסת הנכסים והדגישו, כי הפתרון שהציעה ביחס לזכויות הבנייה, מאזן נכונה בין זכויות הצדדים, בעוד שגופה של מחלוקת יתברר בהליך ייעודי כמתבקש. כן הציגו משיבים אלו את טעמיהם כנגד עמדת המשיבות 61-62.
המשיבה 50 טוענת, כי חלוקת החניות בין היחידות שרכשה נעשתה באופן שרירותי וללא תיאום עמה. כן נטען, כי משיבה זו רכשה זכויות בנייה מאת המשיבה 1. מנגד, טוענת הכונסת כי פנתה למשיבה 50 בבקשה להעביר אליה חלוקת חניות אחרת, אולם הדבר לא נעשה. ביחס לטענות הנוגעות לזכויות הבנייה, חוזרת הכונסת על טענותיה לפיהן זכויות אלו נמכרו בהסכם המכר שנעשה אגב כינוס הנכסים. עוד מצוין כי ישנו הסכם נוסף שנערך בין המשיבה 51 למשיבה 1 ביום 1.4.03, לפיו השטחים שיגיעו למשיבה 50 הם אך ורק אלו שצוינו בהסכם וכל יתר הזכויות יוותרו בידי המשיבה 1, אשר מכרה את כלל זכויותיה לאחר מכן.
בהיעדר ראייה ממשית ביחס לזכויות הבנייה הנטענות, לנוכח ההסכמה שאליה הגיעה כונסת הנכסים והצדדים הנ"ל ובהתאם להחלטתי מיום 12.4.18 - אני מקבל את טענות הכונסת כבקשתה ובסייגים שפורטו בה ( ר' סע' 2.5.1 לבקשת הכונסת מיום 12.11.18) . טענות המשיבה 50 תישמרנה לגדר כל הליך שבו תבחר לנקוט ובכפוף לכל דין. רישום הבית המשותף, כמתכונתו המוצעת על ידי הכונסת ובהתאם להסכמה הנ"ל, לא יהווה משום מעשה בית-דין ביחס לטענות הצדדים בדבר זכויות הבנייה. (6) אישור הוראות סעיף 8 לתקנון בדבר זכויות השילוט והשימוש בגג
הכונסת עותרת לאימוץ הנוסח שצוין בסעיף 8 לתקנון הבית המשותף. לשיטתה, אין לאפשר העלאת טענות חדשות בנושא, בעוד שהתקנון המוצע כולל התייחסות לכלל העמדות שבמחלוקת.
המשיבה 33, בתגובתה מיום 15.11.18, הודיעה כי היא מותירה לבית המשפט את שיקול הדעת בנושא זה. בד בבד ולגופם של דברים, טוענת משיבה זו , כי בניגוד לקירות חיצוניים אחרים במבנה, קירותיה החיצוניים של יחידתה במבנה נמצאים בתוך תחומי ההיקף החיצוני של הבניין ולמעשה, פונים למרפסת המקיפה את אותה יחידה. עוד נטען, כי במסמכי רכישת היחידה צוין שהוקנו לה זכויות השילוט של קירות החיצוניים ליחידה זו ושל הרכוש הצמוד לה והמרפסת. לגישת המשיבה 33, אין לקבל את עמדת המשיבות 61-62 לפיה זכויות השילוט תהיינה כפופות לאישור חברת הניהול מטעמים סבירים, מאחר שהוראה זו תגרע מהזכויות שרכשה, מאחר שמדובר במונח מעורפל ומאחר שמדובר בהגבלה בלתי מידתית. מטעמים אלו, מתבקשת קביעה שהוראת סעיף 8.4 לתקנון תהיה בנוסח שהציעה המשיבה . בד בבד, הביעה המשיבה הסכמה לכך שהצבת השילוט תתואם עם חברת הניהול מסיבות בטיחותיות וטכניות.
בחנתי את המחלוקות העוסקות בזכויות השילוט, כפי שצוינו במסמכי הבית המשותף וכן את טענות המשיבה 33 . הגעתי לכלל מסקנה כי גם כאן, יש לקבל את הנוסח המוצע בתקנון הבית המשותף אשר צורף לבקשת הכונסת מיום 12.11.18. בהתאם להחלטתי מיום 12.4.18, תובענה זו אינה האכסניה הדיונית הראויה לבירורן של שאלות העוסקות באופן השימוש במתקנים מסוימים בבית המשותף, או ביחידותיו. הנוסח המוצע בתקנון, הכולל התייחסות מקיפה למחלוקות הקיימות ביחס לנושא השילוט, הולם את האמור בהחלטתי מיום 12.4.18, בגדרה נקבע, בין היתר, כי הכונסת תגיש בקשה לרישום הבית המשותף בנוסח שיכלול, במידת הצורך " ... אף רישום הסתייגויות ביחס למחלוקות הקיימות, בגוף הבקשה לרישום בית משותף". מי מהצדדים לא ביקש לערער על החלטה זו ולא הונח מלפניי כל טעם המצדיק סטייה הימנה.
שימת לב הכונסת, כי בסעיף 8.5 לנוסח התקנון שצורף לבקשתה מיום 12.11.18, מופיעה שגיאת מלל (" שגיאה! מקור ההפניה לא נמצא"). שגיאה זו מופיעה אף בפסקה השנייה שבסעיף זה ויש לתקנה, על שני מופעיה, טרם הגשת מסמכי הבית המשותף לרישום.
שכר הטרחה
הכונסת עתרה למתן הוראות בדבר תשלום הוצאות רישום הבית המשותף ובדבר תשלום שכר טרחתה, בגין 280 שעות עבודה. הכונסת טוענת, כי יש לחשב את שכרה לפי תעריך שעתי בסכום של 400 ₪ בתוספת מע"מ, המהווה תעריף מינימלי לשכרו של עורך דין. הכונסת פירטה את התפלגות שעות עבודתה, כדלקמן - 180 שעות לשם עריכת בקשות, הבהרות, תגובות, מענה לתגובות, המצאת מסמכים, הגדרת מחלוקות בין דיירים עבור בית המשפט, פגישות עם בעלי מחלוקות וניסיונות גישור. 25 שעות לשם ניסיון לפתרון מחלוקות בין דיירים, לרבות פגישות, מיילים ועריכת מסמכים. 15 שעות לשם מענה לטלפונים, דרישות דיירים ומיילים. 60 שעות לשם עריכת תשריט עם מודד חדש, עקב התפטרות המודד הקודם. 40 שעות בגין העברת זכויות בעקבות עסקאות מקוריות ( רכיב זה לא נכלל בחישוב הכולל והכונסת ביקשה שלא לעתור לפסיקת שכר טרחה בגינו).
הכונסת סבורה, כי יש להשית את שכר הטרחה על בעלי הזכויות בבית המשותף, על פי החלק היחסי של כל אחד מהם במקרקעין, אותו יש לחשב לפי החלק שמהווה שטח רצפת יחידתו מתוך כלל השטח של כלל היחידות במקרקעין. כן סבורה הכונסת, כי אין להטיל חיוב על חברת החשמל, עיריית הרצליה ובנקים למשכנתאות וכי בקשתה זו היא במקום בקשה קודמת, בה עתרה לפסיקת שכר טרחה בסכום של 88,000 ₪ בצירוף מע"מ.
המשיבה 33 הודיעה, כי היא מסכימה לשכר הטרחה המבוקש, אך מדגישה כי לשיטתה, המחדל שבגינו לא נרשם הבית המשותף, מקורו בהתנהלות הנאמנים, המהווים גם בעלי דין בתובענה זו ולכן עליהם לשאת בהוצאות מחדלם. עוד טענה המשיבה, כי היא עצמה נאלצה להשקיע ממון רב בייצוגה בתיק זה וכי שיקולים אלו מצאו את מקומם גם בהחלטות קודמות שניתנו בנושא.
המשיבה 82 טענה, כי אין להשית עליה את שכר הטרחה, לנוכח שתשלום עבור פעולות הרישום נכלל בגדר התמורה ששילמה למשיבה 1, אשר אף יזמה את ההליך דנא. עוד נטען, כי העבודה הנוספת העומדת ביסוד שכר הטרחה המבוקש, נבעה, בעיקרה, ממחלוקות של בעלי יחידות ספציפיים וכי אין הצדקה להטלתו על בעלי יחידות שלא נהנו מאותן פעולות. המשיבה הפנתה להחלטות מ- 9.5.16 ו- 19.7.17, בתימוכין בטענותיה.
המשיבה 2 טענה, כי יש לאמץ את עמדת הכונסת לפיה אין להשית עליה כל נטל ביחס לשכר הטרחה המבוקש, מאחר שהיא אינה בעלת יחידה כלשהי במקרקעין ומאחר שנאלצה לשאת בהוצאות משפטיות בגין ניהול התובענה.
המשיבה 8 התנגדה לבקשת הכונסת לפסיקת שכר טרחה. לגישתה, בקשה זו אינה עולה בקנה אחד עם הסכם המכר שבו התקשרה ביחס לזכויותיה במקרקעין, הכולל הוראות מפורשות לתשלום בגין רישום הממכר במסגרת בית משותף וכן עם החלטת בית המשפט מיום 9.5.16, בגדרה נקבע כי לא ייגבה שכר טרחה נוסף.
בתגובתה לטענות המשיבים, הבהירה הכונסת כי מונתה לתפקידה עוד בשנת 2009 וכי הנאמנים לא יכלו לרשום את הבית המשותף טרם רישום הפרצלציה. הכונסת הוסיפה על כך, כי שכר הטרחה המבוקש אינו מתייחס אך לפעולות רישום הבית המשותף אלא גם ובעיקר לניהול ההליכים בבית המשפט וליישוב מחלוקות בין מי מהמשיבים. הכונסת סבורה, כי אין בהחלטות קודמות שניתנו על ידי בית המשפט, או בהתחייבותה שלא לדרוש שכר טרחה נוסף, כדי להשליך על בקשתה הנוכחית, מאחר שהפעולות שנקטה חורגות מרישום בית משותף סטנדרטי.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבור שיש לקבל את עמדת הכונסת בחלקה. ביחס לתעריף השעתי שעל-פיו ערכה הכונסת את תחשיב שכר טרחתה, בסכום של 400 ₪ בתוספת מע"מ, מדובר בסכום סביר ההולם את היקף החומר, טיבו ומורכבותו ( השוו: ת"א ( ת"א) 28349-08-12‏ ‏רון נ' ויין (13.3.18); הח' בית המשפט מיום 9.5.16). כמו כן, מקובלת עליי עמדת הכונסת ביחס לכמות שעות העבודה שפורטו בבקשה (280 שעות בסה"כ). בהיעדר טעם מנגד ביחס להיקף השעות ( במובחן מאופן חלוקת הנטל בין בעלי הזכויות במקרקעין), אני מאשר את בקשת הכונסת בהקשר זה.
אינני סבור כי יש בהחלטות בית המשפט מהימים 9.5.16 ו- 19.7.17, כדי לשלול את הצידוק שבפסיקת שכר טרחת הכונסת. אף אינני מקבל את הטענה, לפיה תשלום עבור פעולות הרישום נכלל במסגרת תמורת רכישת יחידות מסוימות מאת המשיבה 1. אני סבור, כי הפעולות שביצעה הכונסת במסגרת תפקידה הן הכרחיות לשם השלמת הליכי רישום הבית המשותף. התרשמתי כי הפעולות שביצעה הכונסת לשם השלמת רישום הבית המשותף חרגו ממהלך רגיל של רישום בית משותף ולכן, אין בתשלומים ששולמו זה מכבר מצד בעלי הזכויות, כדי לגרוע מהצורך בפעולות אלו. מדובר באינטרס משותף של כלל בעלי הזכויות במקרקעין ולא ניתן להשלים עם תוצאה שלפיה יהנו בעלי הזכויות מפעולות הכונסת, מבלי שיישאו בשכר הוגן בעדן. אוסיף ואציין, כי מי מהצדדים לא טען שמדובר בפעולות בלתי הכרחיות ולא הונח מלפניי כל טעם שילמד מדוע ניתן היה לייתר את הצורך בפעולות הכונסת, כפי שתוארו בבקשתה.
שכר הטרחה ישולם על ידי בעלי הזכויות במקרקעין. אשר לאופן חלוקת נטל שכר הטרחה, אני סבור כי יש ממש בטענת המשיבים בהקשר זה , לפיה אין לחייב את כלל בעלי הזכויות במקרקעין בפעולות הכונסת, שמטרתן הסדרת מחלוקת מסוימת בין בעלי יחידות ספציפיות, מבלי שתהא למחלוקת זו כל השלכה על כלל בעלי הזכויות במקרקעין. לפיכך, תואיל הכונסת לערוך הבחנה בין פעולות המשתייכות לאחת משתי קבוצות. הקבוצה הראשונה, תכלול את שעות העבודה בגין פעולות שביצעה הכונסת, אשר במהותן יש להן השלכה – ישירה או עקיפה – על כלל בעלי הזכויות במקרקעין, לרבות על הרכוש המשותף. אף אם מדובר בהסדרת מחלוקות מסוימות בין בעלי יחידות ספציפיות בלבד, ככל שיש למחלוקות אלו השלכה על כלל בעלי הזכויות במקרקעין – הן תיכללנה בקבוצה זו. הקבוצה השנייה, תכלול את שעות העבודה בגין מחלוקות שהתגלעו בין בעלי יחידות ספציפיות, מבלי שהייתה להן כל השפעה – ישירה או עקיפה – כלפי כלל בעלי הזכויות במקרקעין.
את שכר הטרחה בגין הקבוצה הראשונה, תחשב הכונסת בהתאם לחלק היחסי של כל יחידה במקרקעין, למול שטחן הכולל של היחידות במקרקעין, כפי שצוין בבקשתה מיום 12.11.18. את שכר הטרחה בגין הקבוצה השנייה, תחשב הכונסת בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהצדדים לאותן פעולות ספציפיות.
אשר להוצאות רישום הבית המשותף, באין התנגדות מצד מי מהמשיבים, אני מקבל את עמדת הכונסת לפיה הוצאות אלו תשולמנה אף הן בהתאם לחלק היחסי של כל יחידה במקרקעין, למול שטחן הכולל של היחידות במקרקעין.
הכונסת תגיש פסיקתה לחתימתי, אשר תכלול התייחסות מתבקשת לשתי הקטגוריות שצוינו לעיל, בתוך 7 ימים.
הכונסת תגיש לרישום את מסמכי הבית המשותף שצורפו לבקשתה, בתוך 7 ימים.
לידיעת הצדדים.
זכות ערעור – כדין.
המזכירות תסגור את התיק.

ניתן היום, א' טבת תשע"ט, 09 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ
נתבע: ע"י ב"כ עוה"ד נ' כנפי
שופט :
עורכי דין: