ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אמנון בכור נגד איבון אמיר :

בפני כבוד ה שופטת מיכל הירשפלד

תובע/נתבע שכנגד

אמנון בכור
ע"י ב"כ עו"ד אופיר עוזרי

נגד

נתבעת/תובעת שכנגד

איבון אמיר
ע"י ב"כ עו"ד דניאל לוין

פסק דין

עניינה של תביעה זו בסכסוך בין שכנים בגינו הגישו הצדדים תביעה ותביעה שכנגד זה נגד זו.
שני הצדדים מתגוררים בבית משותף הנמצא ברחוב מקסיקו 4 בקרית מנחם שבירושלים (גוש 30436, חלקה 4, להלן – הבנין).
התובע והנתבע שכנגד הוא חוכר לדורות של דירה בקומת הקרקע של הבנין (תת חלקה 1, להלן - דירת התובע) והנתבעת והתובעת שכנגד היא הבעלים של הדירה הממוקמת מעל דירת התובע, בקומות הראשונה והשניה של הבנין (תת חלקה 3, להלן – דירת הנתבעת).
המחלוקת בין הצדדים נסובה, בעיקרה, אודות הסכמים שנחתמו ביניהם בקשר לתכנון ובניה של תוספת בניה לדירותיהם. לצד מחלוקת זו מלינים הצדדים, זה כנגד זו, גם ביחס להתנהלותם בעניינים השונים הקשורים בדרך כזו או אחרת לבניה האמורה וגם טוענים לנזקים שנגרמו להם עקב כך.
התביעה הועברה לטיפולי בפברואר 2017 וישיבת ההוכחות נשמעה בפני.
תמצית התביעה
לטענת התובע, הנתבעת פנתה אליו במהלך שנת 2007, וביקשה הסכמתו לתוספת בניה לדירתה, הכוללת ממ"ד ושטחים נוספים, תוך שהיא מבקשת לעשות שימוש בכ-30 מ"ר משטח הרכוש המשותף הנמצא מול חלונות דירתו.
לטענת התובע, הוא הבהיר לנתבעת, כי אין באפשרותו לממן את תוספת הבניה לדירתו וכי הוא אינו מעונין להיוותר במצב בו הוא מתגורר באתר בניה לנצח. בנסיבות אלה, טוען התובע, כי הנתבעת התחייבה לבנות על חשבונה את מעטפת תוספת הבניה של דירתו, באופן שיאפשר לתובע להשלים את פנים הדירה על חשבונו, בהתאם למגבלות התקציב שלו.
לאור התחייבות זו של הנתבעת, הסכים התובע כי הצדדים יפעלו לבניה משותפת ונחתם ביניהם הסכם ביחס לחלוקת הוצאות התכנון בנוגע לבניה. בהתאם להסכם שיתפו הצדדים פעולה עד להוצאת היתר בניה, כאשר התובע, כמי שעבד בעירית ירושלים היה זה שפעל לצורך הוצאתו.
לטענת התובע, משביקשה הנתבעת לבצע את עבודות הבניה על פי ההיתר, שב והסביר לה, כי הוא אינו זקוק לשטח נוסף בדירתו בשלב זה ולכן הוא אינו מעונין לממש את ההיתר באותו שלב. לאחר מו"מ שניהלו הצדדים הביעה הנתבעת את נכונותה לשאת בכל עלויות תוספת הבניה ובכלל זה עלויות הוצאת היתר הבניה ובנית מעטפת תוספת הבניה גם בדירתו של התובע, על חשבונה, ובכלל זה לשאת בעלויות החפירה ובנית העמודים הדרושים לצורך כך.
ביום 25.1.12 חתמו הצדדים על הסכם המסדיר את הבניה בהתאם לאמור, תוך שהם קובעים במפורש, לטענת התובע, כי הסכם זה מחליף את ההסכם הקודם בדבר חלוקת הוצאות התכנון.
לאחר חתימת ההסכם החלה הנתבעת לבנות את תוספת הבניה בדירתה, כאשר להפתעתו של התובע, כאשר הגיע שלב בנית הקירות היא בנתה רק את קירות תוספת הבניה, לרבות ציפוי האבן, של דירתה שלה בלבד וזאת תוך הפרתו של ההסכם. כך, הנתבעת הותירה את התובע בתוך אתר בניה וגרמה להחשכת דירתו.
בנוסף, פגעה הנתבעת בתובע ובדירתו בעניינים נוספים כדלקמן:
הנתבעת התקינה מרזבים לאיסוף מי הגשמים מגג דירתה, כאשר הם מזרימים מים לחלק המיועד לתוספת דירתו של התובע.
הנתבעת סירבה להשתתף בהוצאות המשפטיות שבהן נשא התובע להוצאת קו הביוב כולו מחוץ לחצר הבית, באופן שאיפשר את בניה התוספת (בסך של 7,500 ₪).
הנתבעת התחברה לשוחת ביוב שלא היתה בשימוש בצורה הפוגעת באפשרותו של התובע להתחבר לביוב בעתיד ופוגעת ביכולתו לעשות שימוש בחלק המיועד להרחבת דירתו.
הנתבעת לא עמדה בהסכמה בין הצדדים להתקנת מערכת ביוב חדשה מחוץ לשטח דירת התובע, אשר עומדת בתקנים הקיימים היום.
הנתבעת פיצלה את דירתה לשלוש יחידות מגורים דבר המעמיס על תשתיות הבנין בצורה בלתי סבירה ובלתי מתוכננת במיוחד על מערכת הביוב של הבנין. כתוצאה מכך ומריבוי הדיירים והדירות בבנין מעבר למותר על פי דין, נגרמה אף ירידת ערך של דירת התובע, אותה הוא מעריך בסך של 100,000 ₪.
הנתבעת התקינה בלוני גז נפרדים בכניסה לבנין מבלי לקבל את הסכמתו, דבר המהווה מפגע אסתטי וסיכון אמיתי להתמוטטות הבנין כולו.
בתום הבניה הותירה הנתבעת פסולת בניה רבה בגינת הבית והתובע נאלץ לשכור שירותיהם של פועלים לפנות את הפסולת בעלות של 1,500 ₪.
הנתבעת לא שלמה לתובע את הכספים אותם הוציא לצורך הוצאת היתר הבניה ואשר עלו לטענתו כדי סך של 30,000 ₪.
הנתבעת התחייבה לעבות את התקרה המצויה מעל דירתו ב-10 ס"מ נוספים במטרה ליצור בידוד אקוסטי, דבר שלא נעשה על ידה. משכך סובל התובע מרעש תמידי בדירתו הפוגע בהנאתו ממנה ומוריד את ערכה. נזקו בענין זה הוערך על ידו ב-75,000 ₪.
נוכח העובדה כי התובע לא יכול לעשות שימוש לא בחצר הבית ולא במעטפת אותה התחייבה הנתבעת לבנות נגרם לו נזק חודשי בסך 1,500 ₪, נזק העומד נכון להגשת התביעה על סך של 24,000 ₪.
במהלך הבניה הנתבעת הרסה את גדרות הבית המשותף והתובע תיקן על חשבונו אחת מהגדרות על מנת לאפשר גישה בטוחה לביתו לאחר שהנתבעת סירבה לתקנה וזאת בעלות של 7,221 ₪.
הנתבעת התחברה לשעון המים המרכזי לשימושה הפרטי וכן "גנבה" מים במהלך הבניה.
נוכח טענותיו עותר התובע בכתב התביעה למתן צו המחייב את הנתבעת לבנות את מעטפת תוספת דירתו ולאחד את הדירות שבנתה לדירה אחת, וכן לחייב את הנתבעת לשלם לו את הסכומים שפורטו לעיל בסך כולל של 237,721 ₪.
ההגנה והתביעה שכנגד
הנתבעת טוענת כי ביקשה להרחיב את דירתה ולצורך כך פנתה לתובע וביקשה שיתוף פעולה מצידו. לטענתה, התובע הסכים ואף הודיע לה כי בדעתו להרחיב גם את דירתו ומשכך הוא יפעל בענין מול הרשויות, כאשר בשלב הביניים תישא הנתבעת בכל התשלומים ובהמשך ישיב לה התובע מחצית מהסכומים שישולמו על ידה.
התובע הגיש בשמו בקשה להיתר בניה, אולם לאחר שזה התקבל ולאחר שהכל היה מוכן לתחילת העבודות חזר בו לפתע התובע וסירב לשלם את חלקו בטענה כי הוא אינו מתכוון כלל לבנות. כתוצאה מכך נאלצה הנתבעת, ששינתה מצבה לרעה בהסתמכה על הסכמים קודמים בהם התחייב התובע לשפותה, לחתום על הסכם חדש עימו, אותו הוא מבקש לאכוף בתביעתו זו. לטענת הנתבעת ההסכם נחתם בשל סירובו של התובע לשאת בהוצאות ולבנות ובלית ברירה.
לטענת הנתבעת, מאוחר יותר התברר לה מהאדריכל של התוכנית כי למעשה אין צורך בנית מעטפת כפי שהופיע בתכנית המאושרת וניתן למעשה להרחיב את דירתה גם ללא בניה כאמור. לטענת הנתבעת היא הסכימה לבנית המעטפת רק בשל הסברה כי בלעדיה לא תוכל להרחיב את דירתה.
לטענת הנתבעת התובע מעונין במעטפת על מנת שיוכל להרחיב את דירתו אולם זאת מבלי לשלם את ההוצאות כפי שהוסכם בין הצדדים בהסכם שקדם להסכם מושא התביעה.
בנוסף טוענת הנתבעת כי התובע ביצע עבודות בניה מתחת לדירתו הקיימת, ללא היתר ותוך שהוא גונב ציוד וחומרי בניה מקבלנים הבונים בסמוך. לטענתה התובע אף נטל לעצמו חומרי גלם ואף השתמש בפועלים של הנתבעת שהיו במקום ובהמשך אף סיפח לעצמו את אחד המחסנים שהיה אמור לשמש את דירת הנתבעת.
לטענת הנתבעת התובע הוא אדם אלים וגס רוח שביקש לנצל את תמימותה ואי הבנתה תוך שהיא מטעה אותה ומוליך אותה שולל ומחייב אותה לחתום על ההסכם מושא התביעה. הנתבעת טוענת, כי היא אשה ערירית וחולה שנפלה קורבן לתחבולותיו של התובע ומכאן שיש לראות בהסכם בין הצדדים ככזה שהוחתם בכפיה או בעושק ותוך ניהול משא ומתן שלא בתום לב ומכל מקום לפרשו נגד מנסחו.
עוד טוענת הנתבעת כי בנוסף לאמור אילץ התובע את הנתבעת לשלם מכיסה כספים רבים לצורך פינוי אשפה שנאספה ונצברה בחצר דירתו של התובע בשטח שהיה מיועד לבניה. לצורך פינוי הפסולת וחלקי המתכת נאלצה הנתבעת לשלם 3,500 ₪ כמי שקנתה מהתובע את האשפה ועוד אלפים רבים לחברה שפינתה את הפסולת על ידי עשרות מכולות.
ביחד עם כתב ההגנה, הגישה הנתבעת גם כתב התביעה שכנגד, בו טענה, כי לא השכירה את הדירה במשך 4 שנים וזאת לאור הבטחות חוזרות ונשנות של התובע כי היתר הבניה הוא בהישג יד ובקרוב יונפק לטובת הצדדים. הנתבעת העריכה את נזקה בענין זה בסך של 144,000 ₪.
עוד טענה הנתבעת בכתב התביעה שכנגד, כי בשלב הבניה עשה התובע כל שלאל ידו על מנת לפגוע בה, וכתוצאה ממעשיו נגרם עיכוב של מספר חודשים בהשלמת הבניה, נזק שהוערך על ידה ב-30,000 ₪. על אלה הוסיפה הנתבעת תביעה בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה לה ובסה"כ העמידה את תביעתה, לצורכי אגרה על סך של 150,000 ₪.
מוסיפה וטוענת הנתבעת במסגרת התביעה שכנגד, כי התובע חפר שתי קומות נוספות מתחת לדירתו ללא היתר, תוך סיכון ליציבות הבנין וגזילת הרכוש המשותף. כמו כן סיפח התובע לעצמו את אחד המחסנים שנבנה על פי ההיתר ואמור היה לשמש את דירת הנתבעת. עוד טוענת הנתבעת כי אף שסילקה פסולת רבה מהחצר, התובע שב לאגור אשפה בכמויות דבר הגורם למפגע בריאותי.
לפיכך, בנוסף לסעד הכספי עותרת הנתבעת בתביעתה שכנגד להורות לתובע:
לסלק את כל האשפה והפסולת המהווים מטרד ומפגע מהחצר הסמוכה לדירתו על חשבונו.
להשיב את המצב לקדמותו בכל הקשור בבניה שביצע מתחת לדירתו, להוציא בניה שנעשתה בהיתר.
להעביר לחזקת הנתבעת את המחסן המגיע לה מכח ההיתר ולאפשר לה שימוש חופשי בו.
בנוסף כאמור עותרת הנתבעת לפיצוי בסך של 150,000 ₪.
הראיות שהגישו הצדדים והדיון שהתקיים
התובע הגיש תצהיר עדות ראשית שלו והנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית שלה וכן של בתה.
בתצהירו חזר התובע על טענותיו כפי שנטענו בכתב התביעה שהוגש על ידו, שעיקרם פורט לעיל.
הנתבעת מצידה, הרחיבה בתצהירה ביחס לנסיבות חתימת ההסכמים.
הנתבעת הדגישה, כי במועד בו הסכימו הצדדים על פעולה משותפת לצורך הוצאת היתר בניה, הוסכם ביניהם כי עלויות הוצאת ההיתר יתחלקו שווה בשווה בין הצדדים (לאחר שהנתבעת תישא תחילה בעלויות במלואן בהתאם לדרישותיו של התובע), וכי בכל הקשור לבניה עצמה היא תממן את הוצאות הקמת העמודים בדירתו העתידית של התובע. לטענתה, באותו של לא דובר כלל על בנית המעטפת לדירתו של התובע או לנשיאת הנתבעת בעלות הקמה זו.
עוד הסבירה הנתבעת בתצהירה, כי לאחר ההיתר, שהוצא ביום 21.2.10, לא עלה בידי הצדדים למצוא קבלן שיתאים ליכולותיהם הכלכליות ועל כן התעכבה הבניה עד שהוחלט להתחיל בה ולצורך כך פנה התובע בפברואר 2012 לעיריה בבקשה לחידושו של ההיתר. אלא שלאחר חידושו של ההיתר סירב התובע לשלם את חלקו בטענה כי הוא אינו מתכוון לבנות. את הסכמתו לבניה, גם ביחס לדירתה שלה בלבד, התנה התובע בחתימה על הסכם לפיו היא מתחייבת לבנות על חשבונה גם את המעטפת של דירתו של התובע.
לטענת הנתבעת, היא לא הבינה על מה היא חותמת וחתמה מתוך אמון בתובע ומחוסר ברירה לאחר שהתובע הציג את חתימתה על ההסכם כתנאי לתחילת העבודות, אף שבפועל לא היו הדברים כך. עוד טענה הנתבעת כי לימים התברר לה שלצורך בנית דירתה אין צורך בבניית המעטפת לדירתו של התובע אלא ניתן להסתפק בבניית עמודים ורצפה.
התובע הגיש תצהיר משלים, שהתייחס רובו ככולו לטענות הנתבעת בתביעה שכנגד שהוגשה על ידה.
בדיון העידו המצהירים ובנוסף העיד מטעמה של הנתבעת (בלא שהקדים והגיש תצהיר עדות ראשית) מי שפיקח על עבודות הבניה, שעדותו הסתברה בעיקרה כלא רלבנטית לעניננו.
דיון והכרעה
אין מחלוקת בין הצדדים כי הם פעלו במשותף לצורך הוצאת היתר בניה לבנית תוספת לדירותיהם, הבנויות זו מעל זו בבית משותף.
אין גם מחלוקת בין הצדדים כי לאחר שהתקבל היתר הבניה, התעכבה מסיבה כזו או אחרת הבניה בהתאם להיתר עד שפקע תוקפו והיה צורך לחדשו.
עוד אין מחלוקת כי הנתבעת בנתה בהתאם להיתר שחודש את דירתה וכי ביחס לדירתו של התובע נבנו רק היסודות והעמודים, המצויים מתחת לתוספת הבניה של דירת הנתבעת.
הצדדים חלוקים ביניהם, כאמור, בעניינים נקודתיים רבים הקשורים בדרך כזו או אחרת לבניה שבוצעה, אולם עיקר המחלוקת ביניהם נוגעת להסכמים שנחתמו ביניהם ביחס לתוספת הבניה בדירותיהם ולחובות והזכויות שהוסכמו בהם בין הצדדים. לפיכך, אתחיל בעיקר.
ההסכמים בין הצדדים
לכתבי הטענות צירפו הצדדים שני הסכמים. האחד בכל הקשור להוצאות שהוציאו ביחס להליך קבלת ההיתר המקורי והשני ביחס לחידוש ההיתר ולבניה על פיו.
בדיון הסתבר כי נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, אולם התובע ויתר על הגשתו, לאחר שהנתבעת התנגדה להגשתו באותו שלב ( עמ' 14, ש' 22-33). יאמר, כי אף שויתר על הגשתו, בחר התובע להתייחס להסכם זה בסיכומיו ( סעיף 2) ולטעון, כי עניינו היה בהסכמת הנתבעת לבנות לתובע את היסודות והעמודים של דירתו, כפי שאישרה גם הנתבעת בחקירתה.
מכל מקום, הסכם אחד שהוגש הוא הסכם ביחס לחלוקת הוצאות התכנון לצורך קבלת היתר הבניה המקורי ( להלן – הסכם התכנון). הסכם התכנון צורף עוד כנספח ב' לכתב התביעה והוא אינו נושא תאריך וגם לא חתימות של הצדדים.
כותרת ההסכם היא " הסכם תשלומים של הוצאת רשיונות בניה ברח' מקסיקו ארבע דירה 1 ודירה 3 שלי. הסכם בין הצדדים". לאחר הכותרת נרשם: "אמנון מתחייב לאיבון אמיר חצי מההוצאות הרשומים והחתומים בלבד". בהסכם מנויים 10 סוגי הוצאות, העולים כדי 44,523 ₪, ביניהם תשלומים לחברת הגיחון, איזוטופ, רשות העתיקות, אגף רישום מקרקעין, רשיון לביוב, אדריכל, ועוד.
ההסכם השני שהוגש, נושא תאריך 25.1.2012 לצד חתימת התובע ועניינו נשיאה בעלויות קבלת ההיתר ובניה על פיו ( להלן – הסכם הבניה). הסכם הבניה, שנחתם על ידי שני הצדדים, צורף עוד כנספח ג' לכתב התביעה ונקבע בו, בין השאר, כי הוא מחליף הסכם קודם בין הצדדים ממועד שנשאר ריק.

הוראות הסכם הבניה הן כדלקמן:
אני אמנון בכור, ת.ז. ... מאשר לאיבון אמיר ת.ז. ... לבנות תוספת בניה, לפי התוכניות המאושרות, ועל פי היתר בניה כדין.
הוצאות הבניה לעלויות קבלת ההיתר, חלות על הגב' אמיר בלבד ומר בכור לא ישלם עבור הבניה ועבור ההיתרים.
הגב' אמיר מתחייבת לשלם עבור החפירה, העמודים הנוספים והמעטפת בלבד, ולא יהיו לה דרישות לתשלום ממר בכור.
גב' אמיר מתחייבת כי בנית המעטפת תסתיים תוך זמן קצר של כשלושה חודשים.
הגברת אמיר מתחייבת להגביה את רצפת הקומה הראשונה, קרי תקרת הדירה של מר בכור בכ-10 ס"מ.
הסכם זה מחליף הסכם קודם בין הצדדים מיום _____ ( התאריך נותר ריק במקור – מ.ה.).
טענתו העיקרית של התובע היא, כי הנתבעת התחייבה בהתאם להסכם הבניה לבנות את המעטפת לדירתו, כמו גם להגביה את רצפת הקומה הראשונה של דירתה, התחייבויות שאין מחלוקת כי לא מולאו על ידה. עוד טוען התובע, כי הסכם הבניה החליף את הסכם התכנון, הוא ההסכם הקודם בין הצדדים שנזכר בסוף הסכם הבניה.
הנתבעת מודה כי חתמה על הסכם הבניה וכי נטלה על עצמה התחייבויות כאמור, אולם היא טוענת כי לא ידעה על מה היא חותמת וכי נתנה אמון בתובע שהחתים אותה על מסמכים שונים. עוד טענה כי הוטעתה לחשוב שהיא זקוקה להסכמתו של התובע לבנות את דירתה ואף נדרשת לבנות את המעטפת של דירתו לצורך בנית דירתה, דברים שהסתברו לה כלא נכונים.
ההסכמים בין הצדדים – דיון והכרעה
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, עיינתי בהוראות ההסכמים שהוצגו ושמעתי את הצדדים, הגעתי למסקנה, כי הנתבעת אכן נטלה על עצמה התחייבות מודעת לבנית המעטפת לדירתו של התובע על חשבונה. לא מצאתי שנפל פגם בכריתתו של הסכם הבניה, הסכם שגם לא בוטל על ידי הנתבעת.
יצוין, כי התובע טען בכתב תביעתו, כמו גם בתצהירו, כי מלכתחילה ועוד במועד בו נחתם הסכם התכנון התחייבה בפניו הנתבעת כי תבנה עבורו את המעטפת של דירתו על חשבונה שלה. התובע לא הזכיר כי נחתם בין הצדדים הסכם נוסף קודם בו התחייבה הנתבעת לבנות לו על חשבונה את היסודות והעמודים של דירתו בלבד, הסכם קודם אותו ביקש להציג רק במועד ההוכחות, ואשר אליו התייחס בסיכומיו, כאמור לעיל. יחד עם זאת, הנתבעת מצידה, מודה כי התחייבה תחילה לבנות לתובע את היסודות והעמודים של דירתו, גם מבלי שהוגש ההסכם המדובר ( עמ' 17 ש' 35 עד עמ' 18 ש' 4).
מכל מקום, לאחר עיכוב שחל בתחילת הבניה בהתאם להיתר שניתן, קם הצורך לחדשו ואז התנה התובע את הסכמתו לכך בכך שהנתבעת תישא גם בעלות בנית המעטפת של דירתו וגם תישא בלעדית ב"הוצאות הבניה לעלויות קבלת ההיתר" כאשר " מר בכור לא ישלם עבור הבניה ועבור ההיתרים".
לטענת הנתבעת, היא נשאה בכל עלויות מתן ההיתר בהתאם להסכם התכנון ולא קיבלה כל החזר מהתובע. הנתבעת חזרה בעדותה על כך שהתובע חייב לה חצי מהסכום ולא שילם דבר (עמ' 20, ש' 5-14). היא הסבירה שהתובע " כל הזמן הוא ביקש כסף, איפה החשבוניות? הוא אמר שאצלו בבית." (עמ' 20, ש' 17), "הוא לקח ממני שיקים בכסף ורשמתי" (עמ' 19, ש' 22).
יחד עם זאת, הנתבעת לא כללה בתביעתה תביעה כספית לתשלום חלקו של התובע בהוצאות.
התובע מצידו מאשר כי הנתבעת נשאה בעלויות אלה אולם לטענתו הוא " החזיר" לנתבעת מחצית מהתשלומים. לדבריו, "לא היה לי כסף לשלם את אלה והיא החתימה אותי להחזיר לה, ואני החזרתי לה והיא נתנה כותרת" (עמ' 8, ש' 35-36).
יודגש כבר עתה, כי התובע לא הביא ולו בדל ראיה כדי לתמוך בטענתו כי " החזיר" תשלומים כלשהם שאין חולק שהנתבעת נשאה בהם ביחס להסכם התכנון. יותר מכך, התובע, אשר ניסח את הסכם הבניה, לא כלל בו הוראה לפיה על הנתבעת להשיב לו סכומים כלשהם שעל פי טענתו שילם לה, כחלקו בהוצאות. העובדה שלא כלולה בהסכם התחייבות של הנתבעת להשיב לתובע את אשר נטען ששולם על ידו בגין הוצאות ההיתר המקורי, יש בה, לטעמי, כדי לתמוך בטענת הנתבעת כי התובע לא שילם דבר בגין עלות הוצאת ההיתר, בניגוד לטענתו של התובע.
בהסכם הבניה נקבע, כאמור, כי הוא מחליף הסכם קודם בין הצדדים מתאריך שלא נרשם בו. כאמור, לטענת התובע מדובר בהסכם התכנון, אולם היה זה התובע עצמו משביקש להגיש והסתמך בסיכומיו על הסכם אחר, שלישי, שנחתם בין הצדדים, הסכם בו התחייבה הנתבעת, כנטען, לבנות רק את היסודות והעמודים, היינו הסכם בניה קודם.
מכאן, שלכאורה, ההסכם הקודם שנקבע בהסכם הבניה כי הוא מבוטל יכול היה להיות גם הסכם הבניה הקודם, שלא הוגש כאמור ולאו דווקא הסכם התכנון. יחד עם זאת, ההסכם מתייחס לנשיאה בעלויות קבלת ההיתר וקובע במפורש וללא כל סייג, כי אלה לא יחולו על התובע.
הטענה המפורשת שהסכם הבניה לא התיימר לבטל את הסכם התכנון ( בו נקבעה חלוקה בין הצדדים ביחס לעלויות אלה), וזאת מחמת קיומו של הסכם נוסף בין הצדדים ( שהנתבעת עצמה התנגדה להגשתו), נשמעה מפי הנתבעת רק בסיכומיה. במאמר מוסגר יצוין, כי ברשימת הנספחים לתצהיר הנתבעת דווקא כינתה הנתבעת את הסכם התכנון " חוזה קודם בין הצדדים".
יותר מכך, משנקבע במפורש בהסכם הבניה כי הוצאות התכנון יחולו על הנתבעת וכאשר הנתבעת אינה עותרת לתשלום או השבה של הוצאות התכנון ( או אכיפתו של הסכם התכנון) לא מצאתי כי קיימת בסופו של דבר נפקות לשאלה העקרונית האם ביטל הסכם הבניה את הסכם התכנון אם לאו.
מכל מקום, בעדותו הסביר התובע את הצורך שקם בהסכם הבניה כדלקמן: "נמשך שנתיים הקפאת הבניה, ויום אחד אני שומע שהם רוצים לבנות עוד פעם, הזמינו אותי אליהם הביתה, הם רצו שאחתום עוד הפעם שאאפשר שוב לחדש את הרישיון כדי לבנות, בהתחלה לא הסכמתי לדבר כזה, עמדתי על זה שיהיה חוזה חדש, ובגלל זה נוצרו שני ההסכמים" (עמ' 9 ש' 21-25).
הנתבעת מצידה הסבירה את המצב אליו נקלעה, והדגישה כי ההיתר הוצא על שמו של התובע: "התובע טיפל בכל. הרישיונות הם על שמו, ופתאום אחרי שגמרתי הוא לא רוצה לבנות? אחרי שבזבזתי הרבה כסף" (עמ' 15, ש' 18-19).
הנתבעת טענה כי נפלו פגמים בכריתתו של הסכם הבניה וכי הוא נחתם בכפיה ובעושק. היא הסבירה כי נתנה אמון בתובע: "כן הוא אמר לי לחתום חתמתי סמכתי עליו" (עמ' 15, ש' 21), "כי אני מאמינה בו הוא אמר לי תחתמי" (עמ' 17, ש' 25).
ביתה של התובעת העידה, כי " בשלב הסופי שאמנון אמר שהוא לא רוצה לבנות. הוא כתב שאם אנו רוצים לבנות שנחתום על ההסכם" (עמ' 22, ש' 6-7), "אני אמרתי לאמא שלי שאו שהיא חותמת על נספח ג' או שאי אפשר לבנות, אז היא החליטה לחתום" (עמ' 22, ש' 11-12). ביתה של הנתבעת אישרה במפורש כי " אמא שלי הסכימה לבנות לו מעטפת" (עמ' 22, ש' 35).
זאת ועוד, הנתבעת, כמו גם ביתה, הבהירו במפורש, כי תחילה סברו שללא בנית המעטפת של דירתו של התובע לא יתאפשר להם לבנות את תוספת דירת הנתבעת, וזאת בהתאם למה שנמסר להם על ידי האדריכל שנשכר מטעמן. ביתה של הנתבעת הצהירה במפורש, כי " בתחילת הדרך נראה היה כי על אימי לבנות מעטפת בקומה של אמנון לצורך הרחבת הדירה שלה שלמעל – וזאת כתוצאה מהאדריכל ששכרנו לצורך הבניה" (ס' 7 לתצהיר ביתה של הנתבעת). רק בהמשך הסתבר ( או בלשון הנתבעת " לימים התברר לי") כי אין צורך במעטפת ( ס' 18 לתצהיר הנתבעת וס' 8 לתצהיר ביתה של הנתבעת). במאמר מוסגר יצוין, כי קיומו של צורך בבניית מעטפת כאמור, או העדר צורך כאמור, לא הוכח בפני.
אכן, תביעתו של התובע לאכיפת הסכם הבניה מותירה תחושה לא נוחה, שכן עולה ממנה כי התובע מצפה מהנתבעת כי תבנה לו את היסודות, העמודים והמעטפת של דירתו, במלואם, על חשבונה שלה וגם תישא בעלות המלאה שהיתה כרוכה בהוצאת היתרי הבניה, והכל מבלי שתקבל תמורה כלשהי, למעט הסכמה של התובע לעצם הבניה.
יחד עם זאת כעולה מעדויות הצדדים, הנתבעת חתמה על הסכם הבניה מתוך הבנה מלאה והסכמה מודעת, על מנת שתוכל לבנות, מהר ככל הניתן וללא מכשולים את התוספת לדירתה שלה, גם במחיר נוסף שיהיה בו כדי לרצות את התובע. הנתבעת לקחה על עצמה במודע ותוך הבנה מליאה את ההתחייבות לבנות את מעטפת דירתו של התובע, וזאת גם אם לימים הסתבר לה כי עשתה מקח טעות.
לא מצאתי שהוכחו בפני התנאים לתחולתן של עילות הביטול כפיה או עושק ביחס להסכם הבניה ומכל מקום, גם לו היתה החתימה על ההסכם פגומה בכפיה או עושק, הרי שאין חולק כי הנתבעת לא הודיעה לתובע על ביטול החוזה " תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה", כמצוות סעיף 20 לחוק החוזים ( חלק כללי) תשל"ג-1973.
הסעד הנתבע ביחס להסכם הבניה
בכל הקשור להסכם הבניה עתר התובע בתביעתו לאכוף על הנתבעת את התחייבותה לבנית המעטפת של דירתו.
רק בסיכומיו עתר התובע, בנוסף, לאכוף על הנתבעת גם את התחייבותה בהסכם הבניה " להגביה" את רצפת הקומה הראשונה, היא תקרת דירתו, "בכ-10 ס"מ". יצוין, כי בכתב התביעה כלל התובע תביעה לפיצוי כספי בגין מטרד הרעש ממנו טען שהוא סובל, וזאת בלבד.
לא מצאת להעתר לסעד זה, שבא לראשונה בסיכומים.
מבלי לגרוע מכך יצויין, כי " הגבהה" כזו של הרצפה כרוכה בתוספת משקל משמעותית על יסודות הבנין. לכל הפחות נדרשת לצורך כך חוות דעת מהנדס קונסטרוקציה וממילא היתר בניה שיהיה מבוסס על אישורו.
סיכומם של דברים ביחס להסכם הבניה
סיכומם של דברים בענין זה, יש מקום לקבל את תביעתו של התובע לאכיפת התחייבותה של הנתבעת לבנות על חשבונה את מעטפת דירתו של התובע בהתאם להסכם הבניה שנחתם בין הצדדים.
יחד עם זאת, מאחר שמדובר באכיפה של התחייבויות לבנות, עליה להתבצע בהתאם להיתר בניה תקף מתאים, המאפשר לבצעה.
לפיכך, אם יציג התובע, לא יאוחר משנה מיום מתן פסק דין זה, היתר בניה תקף כדין לביצוע עבודות בנית מעטפת דירתו של התובע, יהא על הנתבעת לפעול על פי היתר זה, וזאת בתוך שלושה חודשים מיום שזה יוצג לה.
טענות נוספות של התובע בתביעתו
כמצוין לעיל, בנוסף לעתירת התובע לאכיפת התחייבות הנתבעת בהתאם להסכם הבניה, כלולים בתביעתו גם עניינים אחרים שביחס אליהם הוא מבקש סעד נגד התובעת.
יאמר כבר עתה, כי לא מצאתי שהתובע עמד בנטל להוכיח אלו מטענותיו. טענותיו של התובע, שחלקן אינו מפורט כלל, נטענו על ידו בתצהירו, כעדות יחיד של בעל דין ולא הובאה כל ראיה נוספת לתמיכה בהם. התובע לא הציג כל ראיה להוצאה שהוצאה על ידו (למעט בענין אחד) ולא תמך טענות הדורשות מומחיות בחוות דעת מומחה, הכל כמפורט להלן.
טענת התובע כי הנתבעת התקינה מרזבים לאיסוף מי הגשמים מגג דירתה, כאשר הם מזרימים מים לחלק המיועד לתוספת דירתו, לא ברורה ולא ניתן להסיק מסקנה כלשהי בקשר אליה גם לא מהתמונות נספח ו' לתצהירו. לא ברור מדוע קיימת בעיה במיקום המרזבים כיום וכיצד יש בהם כדי להפריע לבניה עתידית של התובע. יותר מכך, מרזבים המנקזים את הגג הם רכוש משותף גם אם מדובר בגג דירתה של הנתבעת. מכל מקום, בתביעתו לא כלל התובע כל סעד בענין זה.
התובע מוסיף וטוען, כי הנתבעת סירבה להשתתף בהוצאות המשפטיות שבהן נשא התובע להוצאת קו הביוב כולו מחוץ לחצר הבית, באופן שאיפשר את בניה התוספת ( בסך של 7,500 ₪). אלא שהתובע לא הגיש ולו בדל ראיה להוצאה נטענת זו שהוציא או לעצם קיומן של ההוצאות המשפטיות הנטענות.
גם טענת התובע כי הנתבעת התחברה לשוחת ביוב שלא היתה בשימוש בצורה הפוגעת באפשרותו להתחבר לביוב בעתיד ופוגעת ביכולתו לעשות שימוש בחלק המיועד להרחבת דירתו, לא נתמכה בראיה כלשהי. דומה שענין זה הוא גם ענין שבמומחיות, אולם לא הוגשה כל חוות דעת מומחה בענין (או בכל ענין אחר).
כך הוא גם בכל הקשר לטענת התובע, כי הנתבעת לא עמדה בהסכמה בין הצדדים להתקנת מערכת ביוב חדשה מחוץ לשטח דירת התובע, אשר עומדת בתקנים הקיימים היום. התובע לא עמד בנטל להוכיח כי קיימת הסכמה שכזו בין הצדדים, או בשאלה על מי יוטלו ההוצאות בהקשר זה (שהרי מדובר ברכוש משותף) וממילא שאלות הקשורות להתאמה לתקן של המערכת הקיימת היום או זו שהתבקשה, נדרשות לעדות מומחה.
התובע ממשיך וטוען, כי הנתבעת פיצלה את דירתה לשלוש יחידות מגורים דבר המעמיס על תשתיות הבנין בצורה בלתי סבירה ובלתי מתוכננת במיוחד על מערכת הביוב של הבנין. כתוצאה מכך ומריבוי הדיירים והדירות בבנין מעבר למותר על פי דין, נגרמה אף ירידת ערך של דירת התובע, אותה הוא מעריך בסך של 100,000 ₪. בנוסף לתביעה הכספית בענין עותר התובע בתביעתו גם לצו שיורה לנתבעת לאחד את הדירות שפיצלה.
התובע לא הוכיח פיצולה של הדירה לשלוש יחידות. לטענת הנתבעת מדובר בשתי דירות. התובע גם לא הוכיח כי הדבר נעשה שלא כדין או כי יש בו כדי להביא לירידת ערך של דירתו של התובע, ענין שהיה על התובע לתמוך בחוות דעת מומחה (שמאי). מטעמים אלה לא ראיתי גם לצוות על הנתבעת לאחד דירות שפיצלה.
עוד טוען התובע, כי הנתבעת התקינה בלוני גז נפרדים בכניסה לבנין מבלי לקבל את הסכמתו, דבר המהווה מפגע אסתטי וסיכון אמיתי להתמוטטות הבנין כולו. לטענת התובע קיימת בבנין מערכת גז מרכזית אליה היה על הנתבעת להתחבר. ביתה של הנתבעת הצהירה (בס' 17 לתצהירה) כי בבנין לא קיימת מערכת גז מרכזית וכי הבלונים המשמשים את דירת אימה סמוכים לבלוני הגז המשמשים את דירת התובע.
בנסיבות אלה, מצאתי כי לא הוכח בפני שבבנין קיימת מערכת גז מרכזית, ולא הוכח בפני גם כי בלוני הגז שהתקינה הנתבעת יש בהם משום מפגע אסתטי או סיכון להתמוטטות הבנין, כטענת התובע.
התובע טוען, כי בתום הבניה הותירה הנתבעת פסולת בניה רבה בגינת הבית והתובע נאלץ לשכור שירותיהם של פועלים לפנות את הפסולת בעלות של 1,500 ₪. גם כאן לא הציג התובע כל ראיה לא לכך שנאלץ לפנות פסולת כלשהי השייכת לנתבעת וגם לא להוצאה שהוציא לצורך פינוי נטען זה. יותר מכך, בעדותו אישר התובע כי בחצר נמצאות גם מתכות השייכות לו (עמ' 8, ש' 28 ואילך), שדווקא הנתבעת מבקשת לסלק.
עוד טוען התובע, כי הנתבעת לא שלמה לו את הכספים אותם הוציא לצורך הוצאת היתר הבניה ואשר עלו לטענתו כדי סך של 30,000 ₪. גם כאן לא הציג התובע ראיה כלשהי לכך שהחזיר לנתבעת תשלומים כלשהם ששולמו על ידה, ובהסכם הבניה בו הוטל על הנתבעת לשאת בהוצאות ההיתר לא נקבע כי עליה להשיב לתובע סכום כלשהו, הכל כפי שנזכר כבר לעיל.
מוסיף וטוען התובע, כי הנתבעת התחייבה לעבות את התקרה המצויה מעל דירתו ב-10 ס"מ נוספים במטרה ליצור בידוד אקוסטי, דבר שלא נעשה על ידה. משכך סובל התובע מרעש תמידי בדירתו הפוגע בהנאתו ממנה ומוריד את ערכה. נזקו בענין זה הוערך על ידו ב-75,000 ₪.
גם כאן לא הוכיח התובע כי הוא סובל מרעש בדירתו, מעבר לרעש סביר הקיים בכל דירה המצויה מתחת לדירה אחרת בבית משותף. התובע גם לא הבהיר כיצד הגיע לסכום זה שנתבע על ידו.
ממשיך וטען התובע, שנוכח העובדה כי לא יכול לעשות שימוש לא בחצר הבית ולא במעטפת אותה התחייבה הנתבעת לבנות נגרם לו נזק חודשי בסך 1,500 ₪, נזק העומד נכון להגשת התביעה על סך 24,000 ₪. גם נזק נטען זה של התובע, אותו טען בעלמא וללא כל פירוט, לא נתמך על ידו בראיה כלשהי והסכום הנתבע נותר בלתי מבוסס.
מוסיף וטוען התובע, כי במהלך הבניה הנתבעת הרסה את גדרות הבית המשותף והתובע תיקן על חשבונו אחת מהגדרות על מנת לאפשר גישה בטוחה לביתו, לאחר שהנתבעת סירבה לתקנה וזאת בעלות של 7,221 ₪. בענין זה הציג התובע חשבוניות שונות בגין עבודה וכן בגין חומרי בנין (נספח ט' לתצהירו).
ביתה של הנתבעת הצהירה (ס' 23 לתצהירה), כי מדובר היה בגדר אבן נמוכה שהיתה קיימת בעבר ואילו התובע דרש מהנתבעת גדר חדשה הכוללת תוספת הגבהה. משסירבה, בנה זאת בעצמו.
בעדותה הסבירה ביתה של התובעת כי הגדר המקורית אכן נהרסה משום ש"היינו צריכים לפנות את המתכות היקרות של אמנון" (עמ' 26, ש 2). העדה הוסיפה כי קבלן מטעם הנתבעת השיב את מצבה של הגדר לקדמותו, כפי שאישר גם המפקח/קבלן עצמו ( עמ' 29, ש' 26). העדה ציינה כי כיום הגדר גבוה יותר מהמקורית ( עמ' 26, שם).
דומה שאין מחלוקת בין הצדדים כי גדר ( כלשהי) נהרסה במהלך עבודות הבנייה והיא חזרה ונבנתה מאוחר יותר. מקובלת עלי עדות ביתה של הנתבעת, שנתמכה גם בעדות הקבלן, לפיה קבלן מטעמה בנה את הגדר והשיב אותה למצב בו היתה לפני שנהרסה. אם ביקש התובע להגביה את הגדר מעבר לגובהה המקורי, הרי שאין להטיל על הנתבעת את עלות בניה זו.

לסיום טוען התובע, כי הנתבעת התחברה לשעון המים המרכזי לשימושה הפרטי וכן "גנבה" מים במהלך הבניה. לטענה זו, שאף היא לא הוכחה, לא נלוותה תביעה כספית או אחרת וממילא אין מקום לדון בה.
טענות הנתבעת בתביעה שכנגד
ביחד עם כתב ההגנה, הגישה הנתבעת גם כתב התביעה שכנגד, בו טענה, כי לא השכירה את הדירה במשך 4 שנים וזאת לאור הבטחות חוזרות ונשנות של התובע כי היתר הבניה הוא בהישג יד ובקרוב יונפק לטובת הצדדים. הנתבעת העריכה את נזקה בענין זה בסך של 144,000 ₪.
גם הנתבעת לא הצליחה להוכיח, כי נמנע ממנה בפרק זמן כלשהו להשכיר את הדירה בעטיו של התובע דווקא. מהראיות שנשמעו דווקא עלה כי הדירה היתה מושכרת לאנשים שונים בשלבים שונים, גם אם היו אלה בני משפחה שלא שילמו דמי שכירות. זאת ועוד, הנתבעת גם לא הוכיחה את גובה דמי השכירות שנתבעו על ידה כמו גם את משך תקופת השכירות שנמנעה ממנה.
עוד טענה הנתבעת בכתב התביעה שכנגד, כי בשלב הבניה עשה התובע כל שלאל ידו על מנת לפגוע בה, וכתוצאה ממעשיו נגרם עיכוב של מספר חודשים בהשלמת הבניה, נזק שהוערך על ידי הנתבעת ב-30,000 ₪.
גם כאן מצאתי שהנתבעת לא הוכיחה כי מעשה כלשהו של התובע גרם לעיכוב בהשלמת הבניה, למשך פרק זמן כלשהו. גם סכום הנזק שנתבע על ידי הנתבעת בהקשר זה נתבע בעלמא וללא כל פירוט.
עוד טוענת הנתבעת במסגרת התביעה שכנגד, כי התובע חפר שתי קומות נוספות מתחת לדירתו ללא היתר, תוך סיכון ליציבות הבנין וגזילת הרכוש המשותף. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי התובע סיפח לעצמו את אחד המחסנים שנבנה על פי ההיתר ואמור היה לשמש את דירת הנתבעת.
לפיכך, עותרת הנתבעת בתביעתה לחייב את התובע להשיב את המצב לקדמותו בכל הקשור בבניה שביצע מתחת לדירתו, להוציא בניה שנעשתה בהיתר, להעביר לחזקתה הנתבעת את המחסן המגיע לה מכח ההיתר ולאפשר לה שימוש חופשי בו.
מצאתי לדחות גם שתי תביעות אלה של הנתבעת.
לא הוכח בפני כי התובע בנה בניה כלשהי וממילא גם לא הוכח בפני שהתובע בנה בניה כלשהי ללא היתר. הנתבעת לא הגישה ולא הציגה את ההיתר עליו היא נסמכת בטענותיה, ודי היה בכך כדי לדחות את תביעותיה בענין זה. בהקשר זה הבהירה ביתה של הנתבעת בעדותה, כי היתר הבניה לא נמצא איתה ואף אישרה: "אנחנו חלשים קצת בראיות" (עמ' 22, ש' 5 ואילך).
לענין המחסנים יוסף, כי הקבלן יעקב עוז אף העיד במפורש, כי אף שהיו צריכים להיות מחסנים, הרי שאלה כלל לא נבנו (עמ' 22, ש' 21-22).
עוד טוענת הנתבעת בתביעה שכנגד, כי אף שסילקה פסולת רבה מהחצר התובע שב לאגור אשפה בכמויות דבר הגורם למפגע בריאותי.
לפיכך, בנוסף לסעד הכספי עותרת הנתבעת בתביעתה שכנגד להורות לתובע לסלק את כל האשפה והפסולת המהווים מטרד ומפגע מהחצר הסמוכה לדירתו, על חשבונו.
התובע, שטוען שלא מדובר בפסולת אלא במתכות השייכות לו, אישר שהיו בחצר מתכות וכי עדיין "יש קצת" (עמ' 8, ש' 28-31).
משהודה התובע בעצמו כי בחצר הבית המשותף נמצאים פריטים השייכים לו, אף אם הוא אינו מכנה אותם בשם "פסולת", הרי שהנתבעת זכאית לקבלת צו שיורה לתובע לפנות את החצר המשותפת מכל חפץ השייך לתובע.
על כל הנתבע בתביעה שכנגד שהגישה הוסיפה הנתבעת תביעה בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה לה. לא מצאתי להיעתר לתביעתה של הנתבעת בענין זה ולו מן הטעם כי תביעתו של התובע לאכיפת התחייבותה של הנתבעת לבנית המעטפת התקבלה.
סיכומם של דברים
סיכומם של דברים, הן התביעה, הן התביעה שכנגד מתקבלות באופן חלקי מאד.
כפי שפורט לעיל, על הנתבעת להשלים על חשבונה את בנית מעטפת דירתו של התובע, בכפוף להמצאת היתר בניה תקף כדין, הכל כמפורט לעיל.
על התובע לפנות את חצר הבית המשותף מחפצים השייכים לו וזאת בתוך 60 יום.
בנסיבות אלה, מצאתי לחייב את הנתבעת רק בחלק מאגרת בית המשפט ששולמה על ידי התובע בסך של 2,000 ₪ וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 3,000 ₪.

ניתן היום, ג' טבת תשע"ט, 11 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אמנון בכור
נתבע: איבון אמיר
שופט :
עורכי דין: