ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נוביל יזמות והשקעות בע"מ נגד רפאל יוסף חזוט :

לפני כבוד ה רשם הבכיר יניב ירמיהו

התובעות

  1. נוביל יזמות והשקעות בע"מ
  2. שבי שניאורסון
  3. אורלי מירוביץ
  4. נטלי לבל

נגד

הנתבע

רפאל יוסף חזוט

פסק דין

לפניי תובענה כספית ע"ס 51,012 ש"ח בנוגע לזכאות התובעות לדמי תיווך במקרקעין.

העובדות וטענות הצדדים
1. התובעות 2-4 הן זכייניות של רשת תיווך הנדל"ן אנגלו-סכסון באזור לוד, ומפעילות את הזיכיון באמצעות התובעת 1 ( להלן " התובעת"); הנתבע היה במועדים הרלבנטיים לתביעה הבעלים של דירה ברח' הנרייטה סולד 112/27 שבלוד (להלן " הדירה").

ביום 20/03/2017 חתם הנתבע על טופס להזמנת שרותי תיווך מהתובעת, בגדרו התחייב לשלם לה דמי תיווך בסך של 2% בצירוף מע"מ משווי התמורה שתתקבל מרוכש הדירה. כעולה מההסכם, שלגביו אין מחלוקת כי נחתם ע"י הצדדים, הוסכם שהתמורה תשולם מיד לאחר שייחתם הסכם מכר מחייב עם גורם שאותר על ידי התובעת באמצעות סוכניה .

2. לטענת התובעות, בד בבד עם החתימה על הזמנת שירותי התיווך, נחתם הסכם תיווך בבלעדיות, המקנה לתובעות את הזכות לשמש כמתווכות בלעדיות למשך תקופה שהוגדרה בהסכם הבלעדיות. בהסכם זה מתחייב מוכר הנכס כי לא ישתמש בשירותים של מתווך אחר ולא ינהל מו"מ עם רוכש אפשרי אלא באמצעות התובעות. עוד מתחייב המוכר, כי ככל שייחתם חוזה מכירה עם קונה שלא באמצעות התובעות בתקופת הבלעדיות, או שייחתם הסכם כאמור לאחר תקופת הבלעדיות עם קונה שהגיע במהלך תקופת הבלעדיות ( ללא קשר האם הגיע באמצעות התובעת או לאו), ישלם מוכר הנכס לתובעות 4% משווי הנכס בצירוף מע"מ.
כן נחתם באותו המעמד, לפי הנטען, טופס פירוט שירותי תיווך.
3. בהסתמך על התחייבות הנתבע, החלה התובעת, באמצעות סוכניה, לשווק את הנכס תוך בניית תכנית שיווקית: הדירה פורסמה באתרי אינטרנט שונים וכן הוצב מטעמה שלט על הדירה. התובעות צירפו את הראיות המלמדות על ביצוע פעולות השיווק לכתב התביעה, ואין מחלוקת על כך.

4. לטענת התובעות, הנתבע סיכל את הסכם הבלעדיות בכך שהעלה את דרישותיו הכספיות מספר ימים לאחר החתימה על הסכמי התיווך, וזאת נוכח העובדה שנמצא קונה שלא באמצעותן. בסופו של יום, הדירה נמכרה ביום 4/4/2017 לצד שלישי, תמורת הסך של 1,090,000 ₪.

משנמכרה הדירה בתקופת הבלעדיות שלא באמצעות התובעות, סומכות התובעות ידיהן על הסכם הבלעדיות, המקנה להן זכאות לדמי התיווך למרות שהסכם המכר נחתם עם קונה שאינו קשור בפעולות השיווק שביצעו ( להבדיל מהסכם הזמנת שירותי התיווך, המחייב קשר בין התובעת והקונה). לשיטתן, זכאיות הן ל- 4% משווי המכירה בצירוף מע"מ, הוא סכום התביעה.

5. הנתבע, מנגד, שולל את טענות התובעות וגורס כי דין התביעה להידחות. לטענתו, חתימתו על הסכם הבלעדיות וטופס פירוט שירותי התיווך זויפה ועל כן התובעות מנועות מלהסתמך על הסכם הבלעדיות. ההתקשרות היחידה שבוצעה היא על טופס הזמנת שירותי התיווך, מול הגברת מיטל דוד שלא החזיקה ברישיון תיווך במועד החתמת ההסכם. מאליו מובן, כי התובעות לא היו גורם בעסקה, לא כל שכן הגורם היעיל.

6. הצדדים הגישו חוות דעת מומחים מטעמם בנוגע לאותנטיות החתימה על גבי הסכם הבלעדיות, כשחוות דעת של כל צד תמכה בגרסת המגיש. בשל הפערים בין חוות הדעת וחשיבותה של הסוגיה לשם הכרעה במחלוקת בכללותה, מונתה מומחית מטעם בית המשפט.

בחוות דעת המומחית מטעם בית המשפט, ציינה המומחית כי לא נמצאה התאמה בתכונות הכתיבה בין חתימתו של הנתבע על גבי מסמכים שאינם במחלוקת ובין הסכם הבלעדיות, ומשכך הגיעה למסקנה לפיה סביר מאוד שהחתימות שבמחלוקת אינן של הנתבע.

דיון
7. כמצוין לעיל, אין מחלוקת כי הדירה נמכרה שלא בסיוע התובעות וכי אלו לא היו הגורם היעיל למכירת הדירה. בהסכם הבלעדיות הובאה התייחסות למצב זה, משהוסכם בין הצדדים כי " אנו ( המוכרים - י.י.) מתחייבים כי בתקופת הבלעדיות לא נסכים כי מתווכים אחרים או כל גורם אחר מלבדכם יפעל למכירת הנכס וכל קשר או משא מתן בינינו לבין רוכשים מיועדים של הנכס ייעשה אך ורק דרככם ובאמצעותכם... כמו כן ידוע לנו כי במקרה שנחתם בתקופת הבלעדיות חוזה מכירה עם קונה שלא באמצעותכם נשלם לכם מייד לאחר חתימת חוזה 4% + מע"מ ( מינימום 3,000 $ + מע"מ)".
8. הסוגיה העיקרית הנדרשת הכרעה היא האם הנתבע חתם על הסכם הבלעדיות, כאשר נטל השכנוע בעניין זה מוטל לפתחן של התובעות. המומחה מטעם התובעות, ד"ר מרדכי ורדי, סבר כי מדובר בזיוף עצמי של החתימה, דהיינו שהנתבע עצמו חתם על המסמך באופן השונה מחתימתו המקורית; המומחית מטעם הנתבע, הגב' חגג רוקח טל, מצאה כי קיימת סבירות גבוהה ביותר לזיוף חתימת הנתבע.

בחוות דעת המומחית מטעם בית המשפט, הגברת סימה אנקונה, עמדה המומחית על הניגודים הבסיסיים בין הכתב שבמחלוקת לבין הכתב בדוגמאות החתימה של הנתבע שהיו ברשותה. בהתאם לחוות דעתה, הנתבע לא חתם על המסמך ברמת סבירות גבוהה, וזאת על בסיס אי ההתאמות בכמות ובאיכות תכונות כתיבה.

9. התובעות לא מסכימות עם קביעת המומחית, וטוענות כי אין להעדיפה משני טעמים עיקריים. הראשון, מומחיותה בתחום כתב היד ולא בתחום הגרפולוגיה, כך שאינה יכולה לקבוע ממצא לעניין זיוף עצמי. לשיטתן, לגרפולוג ידע ברמה גבוהה יותר ממומחה בתחום כתב היד המחזיק במומחיות נקודתית; השני, אי בדיקת מסמכים רלבנטיים או התייחסות לחוות הדעת שהגישו הצדדים.

10. מומחה מטעם בית המשפט משמש כידו הארוכה של בית המשפט. בהיותו אובייקטיבי נשלל החשש להיותו מוטה לצד שולחו, ומכאן אף נגזרת עליו חובת נאמנות והגינות מוגברת כלפי בית המשפט. סטייה מחוות דעתו, לפיכך, תהא אך מטעמים כבדי משקל [ ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן בע"מ נ' רבי (31/12/1988), ס' 4 לפסק הדין].

טעמים כאמור, במקרה שלפנינו, לא הוצגו. אשר למסמכים שנבדקו, לא מצאתי כל מניעה כי המומחית תבצע בדיקה נייטרלית של החתימה שבמחלוקת בהתבסס על שיקול דעתה ונסיונה. עוד, וממילא, אציין, כי המומחית בדקה את כלל המסמכים שהועברו לידיה ( לרבות חוות הדעת מטעם הצדדים להן לא נתנה משקל רב בהתאם לשיקול דעתה הרחב ( עמ' 12 לפרוטוקול, שורה 14) וחתימות הנתבע על נספח הסכם המכר, כפי שהובהר בחקירה הנגדית של ב"כ הנתבע), והגיעה למסקנה אליה הגיעה. אכזבתו של צד אחד לחוות הדעת היא תוצר נלווה ידוע מראש במקרים כאמור, וזו – כשלעצמה - לא יכולה להוות טעם לסטייה מחוות הדעת.

11. אף טענת סיווג המומחיות נדחית, משני טעמים עיקריים . ראשית, כבר בשלב מינוי המומחית היה ידוע לצדדים כי לגב' אנקונה מומחיות בתחום כתב היד ולא בתחום הגרפולוגיה, ולא הובעה התנגדות מצד התובעות לסיווג המומחיות ( להבדיל מהתנגדותן לעצם המינוי). כך, שומרות לעצמן התובעות יתרון שאינו הוגן: ככל שחוות הדעת תואמת את עמדתן יבקשו לאמצה, וככל שאינה תואמת את עמדתן תעלנה טענות הנוגעות לעצם המומחיות חרף העובדה שזו הייתה ידועה להן טרם המינוי. המדובר ביתרון שאינו הוגן, שלא מצאתי להכשיר בנסיבות המקרה דנן.

שנית, דין הטענה להידחות לגופה. מומחיות ניתוח כתב היד היא תת ענף בתחום הגרפולוגיה, וידועה אף כגרפולוגיה משפטית. המומחית לא נדרשה לנתח תכונות נלוות ו/או נוספות של החותם, או לערוך בחינת של המסמכים ( הכוללת אף בדיקות כימיות של הדיו והנייר), אלא לנתח ולהשוות את החתימות שבמחלוקת. אין הבחנה בין המומחיות הנדרשת לענייננו לפיכך, או חשיבות כלשהי להבחנה המבוקשת.

12. באין טעם מיוחד, כשל דיוני או הצדקה לסטות מחוות דעת המומחית מטעם בית המשפט, ובהינתן נטל השכנוע המוטל לפתחן של התובעת, הרי שאין אלא לקבוע כי התובעות לא עמדו בנטל זה ולא הוכיחו את טענתן כי הנתבע חתם על הסכם הבלעדיות.

בכך סגי על מנת לקבוע כי דין התביעה להידחות.

13. ראוי, עם זאת, להתייחס להתכתבות בין הגב' מיטל דוד והנתבע, במהלכה ביקש לבטל את ההתקשרות והבלעדיות ( הודעה מיום 27/3/2017). כעולה מהראיות כפי שהוצגו, מסמך הבלעדיות נחתם, לטענת התובעות, באותו המעמד של חתימת הסכם הזמנת שירותי התיווך. אלא, שחרף העובדה שעותק מהסכם הזמנת שירותי התיווך נמסר לנתבע באותו המעמד, העתק הסכם הבלעדיות לא נמסר לנתבע באותו המעמד ( עדותה של הגב' דוד, עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 27-31). מעבר לכך שאין הגיון רב במשלוח הסכם הבלעדיות במועד מאוחר יותר ( שלא נשלח בפועל אלא לאחר שהתגלעה המחלוקת), הנתבע נחשף לטענת חתימתו על גבי המסמך בשלב מאוחר יותר ( עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 5-9), כאשר עמדתו הראשונית הייתה שלא חתם עליו ( עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 17-29).

אף תוכנו של מסמך הזמנת שירותי התיווך מעלה מספר קשיים, ובעיקרם העובדה ששמה של הגב' מירוביץ התווסף לצד שמה של הגב' דוד - שאינה בעלת רישיון תיווך - כאשר לכאורה בהעתק של הנתבע שמה לא צוין ( בהקשר זה יודגש, שלא כטענת ב"כ התובעות, כי המסמך שסומן כמוצג מב/1 לא הוגש על ידיו, כי אם על ידי ב"כ הנתבע, משכותרת המסמך היא " העתק" ולא מקור). יתר על כן, לא היה מקום לציין את שמה של הגב' דוד על גבי הטופס בצירוף מספר הזהות שלה משזו לא הייתה בעלת רשיון תיווך במועד הרלבנטי, ולשיטתי ספק אם צוין שמה של הגב' מירוביץ בהעתק שנמסר לנתבע נוכח זאת (כשם שלא צוין המחיר, עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 30/1/18, שורות 1-2). אף לא הוכח כי הגב' מירוביץ נכחה באותה הפגישה, משככל הנראה סברו התובעות כי הגב' דוד רשאית לבצע את כלל פעולות התיווך הנדרשות ( ר' לכך טענות ב"כ התובעות מלכתחילה: תגובה לבקשה לסילוק על הסף, סעיפים 43 ואילך; עמ' 2 ל פרוטוקול הדיון מיום 13/3/18, שורות 26 ואילך).
השינויים על גבי טופס הזמנת התיווך, אי הוכחת נוכחותה של הגב' מירוביץ במעמד החתימה על ההסכמים ואי מסירת המסמך באותו מעמד מאיינים את חוסר ההגיון שיש לייחס להסבר שניתן על ידי הנתבע להודעתו בדבר ביטול הבלעדיות. ההסבר ניתן בדוחק, לפיו ניתנה פרשנות למונח "בלעדיות" שצוין בסעיף 4 להסכם הזמנת שירותי התיווך. יחד עם כך, בשקלול יתר הנתונים וחוות דעת המומחית - לכל היותר מצויים אנו במצב של מאזניים מעוינים, ובכך כידוע אין די.

14. אשר לפעולות התיווך, לא מצאתי ליתן אמון רב בגרסה לפיה מרבית הפעולות בוצעו על ידי הגב' מירוביץ, משהלכה למעשה לא הובאו ראיות ממשיות לכך שהיא - כמתווכת - ביצעה פעולות תיווך. כלל הפעולות שהוכחו, החל משלב מילוי טפסי ההתקשרות בין הצדדים ( לרבות כשם סוכן הנדל"ן), המשך בהתכתבות והקשר בין הצדדים וכלה בפרסומים שבוצעו ( שצורפו כנספח ג' לתצהיר הגב' מירוביץ, בהם איש הקשר שצוין היא הגב' דוד, הן באתר " יד 2" והן במאגר נכסים למכירה של חב' אנגלו סכסון) - מצביעים על כך שהפעולות בוצעו על ידי הגב' דוד, ובהעדר רישיון תיווך אין מקום לזכות התובעות בדמי תיווך. בדף פרסום מאגר נכסי חב' אנגלו סכסון צוין כי הגב' דוד משמשת כ"יועצת קונים", מעמד שאינו מוכר בדין כמזכה בדמי תיווך. עדותו של הנתבע בהקשר זה הייתה עדיפה עליי, והיא נתמכת היטב בחומר הראיות שהוצג. הקשר היחיד של הגב' מירוביץ לעסקה הוא ציון שמה על גבי טופס הזמנת שירותי התיווך, בנסיבות המצויות במחלוקת כפי שצוין לעיל ושלא הוכחו כדבעי.

בהתאם לסעיפים 2 ו- 13 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, אדם לא יעסוק בתיווך במקרקעין אלא אם הוא בעל רישיון ואף לא יעסיק אחר בתיווך במקרקעין אלא אם המועסק בעל רישיון תיווך בתוקף. בהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, אחד התנאים לזכאות לדמי תיווך הוא שהאדם שביצע את פעולות התיווך הוא מתווך כהגדרתו בחוק. להבדיל מעזרה מנהלית/פקידותית, בענייננו עולה כי הגב' דוד ביצעה את כלל פעולות התיווך שבוצעו, ובכך נשללת זכאות התובעות לדמי התיווך.

15. סיכומו של דבר, צירוף הדברים הביאני לקבוע כי דין התביעה להידחות. לאחר שנתתי דעתי לכלל הנסיבות, התובעות תשאנה בהוצאות הנתבע בסך 3,000 ש"ח שישולמו תוך 30 יום מהיום, וכן תשאנה בשכר המומחית כפי שנקבע בהחלטה שניתנה בדיון.

ניתן היום, י"ט חשוון תשע"ט, 28 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נוביל יזמות והשקעות בע"מ
נתבע: רפאל יוסף חזוט
שופט :
עורכי דין: