ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מרים טמיר נגד יואב וינשל :

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובעת והנתבעת שכנגד:

מרים טמיר
ע"י ב"כ עו"ד אבנר רון

נגד

הנתבעים והתובעים שכנגד:

1.יואב וינשל
2.תמר וינשל
ע"י ב"כ עו"ד יורם עברון ושות'

פסק-דין

לפניי תביעה ותביעה שכנגד בנוגע לדירות בבית משותף, אשר נמצא ברחוב ברנדייס 32 בתל אביב, במקרקעין הידועים כגוש 6212 חלקה 265 ( להלן: "הבית המשותף").
הבית המשותף נבנה בשנת 1969 וכלל 2 יחידות:
קומת קרקע + קומה ראשונה.
קומה שנייה + גג.
דירת התובעת, הממוקמת בקומה השנייה ובקומת הגג בבית המשותף, נרכשה על ידה ועל ידי בעלה המנוח – צבי טמיר ( להלן: "המנוח") בשנת 1969 ( להלן: "דירת התובעת").
דירת הנתבעים, הממוקמת בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, נרכשה על ידי הוריו של הנתבע 1 - זיוה ודוד וינשל, בשנת 1992 ממר יעקב נאמן. בשנת 2010 מכרו זיוה ודוד וינשל את דירת הנתבעים לנתבעים עצמם ( להלן: "דירת הנתבעים").
רקע עובדתי – התביעה העיקרית
טענות התובעת
לטענת התובעת, מאז שעברו הנתבעים להתגורר בדירתם, נקטו הנתבעים באופן שיטתי פעולות השתלטות על החצר המשותפת, המצויה בחלק העורפי של הבית המשותף והן:
עקירת עץ דקל ממרכז החצר מבלי לקבל אישור מתאים מעיריית תל אביב;
בניית רצפת עץ ושתילת גינה לכל אורך החומה בחצר;
הגדלת חלונות ביתם כך שכל מי שנמצא בחצר המשותפת יכול להשקיף לתוך ביתם ואף להפך, זאת מבלי שניתן לכך היתר או הסכמה מאת התובעת;
הצבת טרמפולינה ענקית ומגודרת במקום בו היה נטוע עץ הדקל, והצבת שולחן וכסאות מעץ;
אחסנת מיטלטלין נוספים בחצר המשותפת;
הצבת שער ברזל החוסם את פתח הכניסה לחצר המשותפת.
התובעת טוענת כי בא כוחה שלח לנתבעים מכתב המבהיר כי החצר המשותפת היא רכוש משותף, וכי על השימוש בחצר להיעשות בהתאם לכללים החלים על השימוש ברכוש המשותף. לטענת התובעת, הנתבעים השיבו במכתב מטעמם כי לזכותם עומדת זכות שימוש בלעדית בחצר המשותפת, וזאת בהסתמך על סיכום בעל פה בין המנוח לבין בעליהם הקודמים של דירת הנתבעים, לפיו תינתן זכות שימוש בלעדית לבעלי דירת הנתבעים.
התובעת מציינת כי לאחר החלפת מספר מכתבים נוספים, לא נותרה ברירה והמנוח הגיש המרצת פתיחה נגד הנתבעים בבית המשפט השלום בתל אביב – ה"פ 5041-03-11. המרצת פתיחה זו נמחקה לאחר שבית המשפט סבר כי הסעד המבוקש צריך להידון בסדר דין רגיל.
לטענת התובעת, השימוש שנעשה על ידי הנתבעים אגב הצהרתם על זכות השימוש הבלעדית, נעשה באופן הפוגע בזכויותיה ברכוש המשותף, ואף באופן הפוגע בערכה הקנייני של דירתה באם תרצה למכור אותה.
על כן, מבקשת התובעת צו עשה שיורה על הנתבעים לסלק משטח החצר המשותפת את המיטלטלין שהוצבו על ידם, (וביניהם את הטרמפולינה, השולחן והכיסאות), ולסלק את השער שהוצב בפתח הכניסה לחצר המשותפת.
טענות הנתבעים
הנתבעים טוענים כי החצר האחורית נמצאת בסמוך ובצמידות מלאה לדירתם, כאשר לדירה דלת יציאה ישירות אל החצר וחלונות קומת הקרקע משקיפים אל החצר. הנתבעים מוסיפים כי לדירת התובעת אין כל זיקה לחצר.
הנתבעים טוענים כי ביצעו בחצר את הדברים הבאים:
התקינו ריצוף עץ שבוצע בהסכמה מראש של המנוח ובידיעתו;
התקינו מערכת השקיה ותאורת גן, טייחו את הקירות והחומות המקיפות את החצר, חידשו נטיעות ויצרו מקטע מיוחד המהווה חלק בלתי נפרד מהיחידה שלהם;
החליפו את מתקן הנדנדה שהיה שם שנים רבות, והתקינו טרמפולינה המהווה חלק מהשימוש הייחודי של הנתבעים;
החליפו שער שהיה קיים במקום כבר שנים רבות, מטעמי בטיחות, התוחם את החצר העורפית ומונע כניסה ויציאה אליה וממנה. הנתבעים מציינים כי מסרו את המפתח וקוד הכניסה לידי התובע וזאת כדי שיהיה בידו למקרה חירום.
לטענת הנתבעים, השימוש הבלעדי שהם עושים בחצר נעשה בהתאם להסמכתם המפורשת של התובעת והמנוח ( חרף היות החצר רכוש משותף, ותוך כדי שמירת הזכות הקניינית של התובעת והמנוח בשטח זה), שכן זה היה הסיכום עימם ולפיו נהגו במשך שנים רבות ונוהגים עד היום.
הנתבעים מציינים כי הסיכום הנ"ל היה לאורך השנים עם כל מי שהיה הבעלים של דירת הנתבעים או התגורר בה, אך המנוח עמד על סירבו להעלות הסכמה זו על הכתב.
הנתבעים טוענים כי התובע מעולם לא השתתף עימם בהוצאות החצר, לא באחזקתה השוטפת ולא בכלל, וזאת בזמן שכל יתר הוצאות הבית המשותף מתחלקות שווה בשווה בין דירת התובעת ודירת הנתבעים.
לטענת הנתבעים, הדירה בבעלותם שופצה תוך כדי השקעה של מיליוני שקלים, על פי מצב קיים של שימוש בלעדי בחצר ועל יסוד מצד זה, הכולל מתקנים בשטח החצר העורפית.
הנתבעים מציינים כי בנסיבות המקרה, קיימת הסכמה מכללא על דרך ההתנהגות הצדדים ואופן חלוקת הנטל בקשר להוצאות הבית המשותף, לפי ניתנה להם זכות שימוש בלעדית בחצר.
הנתבעים מוסיפים כי התובענה דנן הוגשה בשיהוי ניכר ולאחר שנעשה שימשו בלעדי בחצר, הן על ידי בעלי הדירה והן על ידי הדיירים שגרו בה, במשך שנים רבות ללא הפרעה מצד התובעת או המנוח.
רקע עובדתי - התביעה שכנגד
טענות התובעים שכנגד
התובעים שכנגד ( שיכונו להלן: "הנתבעים") טוענים כי הנתבעת שכנגד ( שתכונה להלן: "התובעת") והמנוח עשו דין לעצמם ובאופן לא חוקי, ללא קבלת היתר בניה כדין וללא הסכמתם או קודמיהם בבעלות - הקימו במועד לא ידוע תוספות בנייה בהיקף מהותי, כדלקמן:
צירפו לדירתם חלק מחדר המדרגות אשר אמור היה להיות משותף וכזה המאפשר גישה חופשית לכל דיירי הבניין אל הגג העליון של הבית המשותף.
ביצעו בניה בלתי חוקית בהיקף של 65.6 מ"ר ( מעבר ל- 23 מ"ר עליהם ניתן היתר) זאת בהתאם לקביעתו של האדריכל ושמאי המקרקעין מר חיים בן ארי, אשר מונה בתיק זה כמומחה מטעם בית המשפט ( להלן: "המומחה").
הנתבעים הוסיפו כי הגג העליון ( המבנה שמעל גג הבניין) מהווה רכוש משותף ונוצר עקב הבנייה על הגג ובתור שכזה יש להם זכות גישה אליו ושימוש בו, לרבות לצורך הצבת מתקנים כמו דוד שמש ואנטנה לקליטת שידורי טלוויזיה.
הנתבעים מציינים כי בעקבות ה"סיפוח" הבלתי חוקי של חדר המדרגות המשותף לשטח דירת התובעת - הגישה לגג העליון נמצאת בידיה בלבד ונעשית רק דרך הכניסה לביתה.
הנתבעים הוסיפו כי במסגרת השיפוץ שערכו התובעת והמנוח, הם סגרו את המרפסת הנמצאת בחזית הצפונית ועל ידי כך הגדילו ושיפרו את החדר הסמוך למרפסת שלהם, והגדילו את חלונות הדירה בחזית הצפונית של הבית המשותף.
על כן, מבקשים הנתבעים להורות לתובעת כלהלן:
להפסיק את השימוש, להרוס ולסלק את חלקי הבניה הנוספת שעל גג הבניין;
להתאים את חדר המדרגות של הבניין להיתר הבניה שניתן לו בעת הקמתו, תוך ביטול סיפוח חדר המדרגות המשותף לדירת התובעת, באופן שיאפשר להם לעלות חופשי וללא כל הפרעה לגג העליון;
למנות מומחה הנדסי בתחום קונסטרוקציות מבנים, שיבדוק אם וכמה הייתה פגיעה במבנה או ביסודות הבניין עקב הבניה הנוספת, ולהורות על התובעת הנחיות לתיקון, ככל שיידרש;
ליתן צו הצהרתי המורה כי לנתבעים הזכות לעשות שימוש בחצר האחורית של הבית המשותף, וכן שימוש משותף בכל חלקי הרכוש המשותף, לרבות בשטח הגג העליון;
לחייב את התובעת לשלם סך של 300,000 ₪ המהווה פיצוי בגין הפגיעה בהנאה הסבירה שהם היו יכולים להפיק מדירתם אלמלא מחדלם של התובעת והמנוח.
טענות התובעת
התובעת טוענת כי התביעה שכנגד הוגשה בשיהוי כבד ובהתיישנות, מאחר שתיקון כתב התביעה שכנגד הוגשה למעלה מחמש שנים לאחר שנתפח ההליך המשפטי, וכארבע שנים לאחר שניתנה חוות דעת מומחה בתיק.
התובעת חוזרת על טענותיה בנוגע לחצר האחורית, וטוענת כי מדובר בחצר משותפת וכי במהלך כל השנים כל ההוצאות הכרוכות באחזקת הרכוש המשותף, ובכללן החצר המשותפת, שולמו על ידי שתי המשפחות בחלקים שווים ( בעיות ביוב, גינון וכד').
לטענת התובעת, הסכם הרכישה של דירתה כלל את הגג העליון במפורש ובעקבותיו נרשמה ההצמדה אצל רשם המקרקעין. התובעת מוסיפה, כי הגג העליון הוצמד לדירתה לא רק מבחינה רישומית אלא גם מבחינת דרך הגישה אליו, שכן הדרך היחידה הייתה מאז ומתמיד דרך המדרגות המוצבות בדירתה.
התובעת מציינת, כי לנתבעים ניתנה הסכמה להתקין דוד שמש על הגג וניתנה אפשרות לגשת אליו בשעת הצורך.
התובעת מוסיפה, כי עוד בשנת 1969 ( המועד בו נרכשה דירתם) לא הייתה נהוגה ההפרדה בין בעלות על גג או שטח אחר לבין זכויות בנייה באותו שטח, ואף היה מקובל ונהוג כי חלק המוצמד לדירה כולל את זכויות הבנייה בגינו.
התובעת טוענת כי תוספות הבניה שציינו הנתבעים נעשו בהסכמה של הבעלים הקודמים של דירת הנתבעים – מר יעקב נאמן, וכי הצדדים מעולם לא ביקשו פיצוי כספי איש משכנו. בעניין זה טוענת התובעת כי לו היה מקום לעריכת התחשבנות כספית בעניין זכויות הבנייה, הרי שהנתבעים הם אלה שהיו צריכים לשלם לה בגין הפרש בשטח הבנייה.
התובעת מוסיפה כי מר יעקב נאמן ניצל 48 מ"ר לבנייה בשטח שהוצמד לדירת הנתבעים, כך שהנתבעים, אשר נכנסו בנעליו, נהנים משטח הגדול יותר מהשטח שנבנה על ידה ועל ידי המנוח, ולכן הם מושתקים מלטעון בעניין זה.
בעניין זה טוענת התובעת כי הן לעניין רישום זכויות הבנייה והן לעניין ההתחשבנות הכספית בעניין זכויות הבנייה, הרי שהן התיישנו בחלוף 7 שנים מסיום הבניה, אשר בוצעה בשנת 1970 והורחבה בשנת 1999.
טענות העולות מכתב התשובה של הנתבעים
הנתבעים טוענים כי הם ומר יעקב נאמן, לא ידעו אודות הבניה הבלתי חוקית שבוצעה על ידי התובעת והמנוח בגג הבניין ואודת היקפה, אשר התבררו להם רק בעקבות חוות דעת המומחה, ולכן טוענים כי יש לשלול את טענת ההתיישנות והשיהוי המועלות כלפיהם.
בנוסף טוענים הנתבעים כי מאז שבוצעה הבניה הבלתי חוקית ועד להגשת כתב התביעה שכנגד לא חלפה תקופת ההתיישנות במקרקעין, וכי המטרד והנזק שנגרם להם מהווה " עבירה נמשכת" או " עוולה נמשכת" המבוצעת על ידי התובעת מידי יום ואינה מתיישנת.
הנתבעים מכחישים את הטענה כי הייתה בין מר יעקב נאמן לבין התובעת והמנוח הסכמה גורפת לבנייה על הגג העליון, וזאת לכאורה בתמורה להסכמה שקיבלן מר נאמן לבניה בקומת הקרקע. לטענת הנתבעים, תוספת השטח של כ- 48 מ"ר המהווה כיום חלק מדירתם, נבנה על ידי מר יעקב נאמן על פי היתר כדין, בהסכמת המנוח ותוך אישור תב"ע נקודתית שלא על חשבון הזכויות שהיו לבניין קודם לכן.
הנתבעים מציינים כי הגג העליון של הבניין אינו ולא היה מעולם בבעלות התובעת והמנוח, אינו רשום ככזה בלשכת רישום המקרקעין, ואינו מוצמד לדירתם ולכן אין להם כל זכות בלעדית בו בהיותו רכוש משותף.
דיון והכרעה
השאלות הטענות הכרעה בהליך שלפניי הן:
האם קמה לתובעת הזכות לדרוש את סילוק ידם ומטלטליהם של הנתבעים מהחצר האחורית או שמא לנתבעים עומדת זכות שימוש בלעדית וייחודית בחצר?
האם התובעת והמנוח סיפחו לעצמם את חדר המדרגות בניגוד לדין ולהיתר הבניה? והאם יש לאפשר לנתבעים גישה לגג העליון באמצעות חדר המדרגות?
האם קמה לנתבעים הזכות לדרוש הריסה וסילוק של חלקי הבנייה הנוספת על גג העליון?
בהתאם לסעיפים ב' – ג', האם הנתבעים זכאים לפיצוי בגין הפגיעה בהנאה הסבירה?
אדון בשאלות לפי הסדר.
החצר האחורית
מעיון בנסח רשם המקרקעין, בצו רישום בית משותף, בתקנות הבית המשותף ובתשריט הבית המשותף - עולה כי החצר העורפית מהווה שטח משותף ( ראו נספח 1 לתצהירה של התובעת, ומוצגים 7-5 לתיק המוצגים של הנתבעים). יתרה מכך, בסעיף 10.3.3 לחוות דעת המומחה מצוין כי: "החצר העורפית במגרש במגרש [ הטעות במקור ע.י] החנייה מהווה רכוש משותף".
בנוסף, הן בהסכם המכר של הורי הנתבע מול מר יעקב נאמן, והן בהסכם המכר של הנתבעים מול הורי הנתבע לא מוזכר כלל עניין החזקה הבלעדית והייחודית בחצר, וזאת בשונה מטענת הנתבעים ( ראו מוצגים 2 ו- 3 לתיק המוצגים של הנתבעים).
הנתבעים, אשר טענו כי קיימת להם זכות בלעדית בחצר, וכי עניין השימוש בחצר היווה תנאי מבחינתם לרכישת הדירה מהורי הנתבע - לא הציגו כל ראיה או אסמכתה המצביעה על קיומה של זכות זו, ואף לא הציגו כל ראיה לקיומו של מצג שלפיו יהיו זכאים לזכות שימוש ייחודית ובלעדית בחצר זו.
בנוסף, הנתבע אשר העיד על עצמו כי הוא עורך חוזים מידי פעם ( ראו עמ' 71 ש' 9-3 לפרוטוקול) לא מצא לנכון להכניס את התנאי הנ"ל לחוזה המכר שחתם עליו, וזאת חרף טענותיו כי זכות זו הייתה תנאי לרכישה.
מכל מקום, הנתבעים רכשו מהבעלים הקודם את הנכס כמות שהוא, וגם אם הובטח להם כי הם זכאים לזכות שימוש ייחודית בחצר – גם אז אין בכך כדי לחייב את התובעת, בהעדר הסכמה מפורשת כזו, אשר כאמור – לא הוכחה.
לחיזוק המסקנה כי מעולם לא הוסכם על שימוש ייחודי בחצר, אציג את עדותם של שניים מהדיירים אשר שכרו את דירת הנתבעים, טרם רכשו הנתבעים את הדירה:
מר רוני גריינהולץ - אשר התגורר בדירת הנתבעים כשש שנים וזומן על ידי הנתבעים למתן עדות.
ד"ר עודד מבורך - אשר התגורר בדירת הנתבעים כשמונה שנים וזומן לעדות מטעם התובעת.
מר רוני גריינהולץ הופנה בעדותו למכתב מיום 30.5.1996, בו חתם מול התובעת והמנוח על מסמך הנוגע להתקנת מחסום כניסה לחצר בבניין. בסעיף 2 במכתב מצוין כלהלן:
"המחסום הנ"ל לא יפגע במישרין או בעקיפין בזכויות השימוש המשותפות הקיימות בחצר, בכל דרך שהיא." (ראו נספח ה' לתצהיר התובעת).
מר גריינהולץ אישר כי חתם על המכתב האמור, ואף הודה כי עדכן את מר דוד וינשל, אביו של הנתבע, בדרישות המנוח ( ראו עמ' 31-29 לפרוטוקול). בנקודה זו יש לציין כי לתצהירו של מר גריינהולץ לא צורף הסכם השכירות עליו חתום מול הורי הנתבע.
מנגד, הסכם השכירות בין ד"ר עודד מבורך לבין דוד וינשל, צורף לתיק וסומן ת/2. מהסכם זה אנו למדים כי אין כל התייחסות לשימוש ייחודי בחצר. בנוסף, ד"ר מבורך העיד כי הוסבר לו מפורשות על ידי דוד ונישל כי עסקינן בחצר משותפת השייכת לבניין:
"כן, אני זוכר את הסיור שלי עם דוד וינשל בבניין ואת ההקפדה שלו על כל דבר והוא אמר לי איזה חשיבות יש למשפחת טמיר חשיבות לנהל איתם כל דבר מתוך הסכמה. אני זוכר שהוא אמר לי למשל שהחצר היא לא חצר פרטית שלי, היא לא שייכת לדירה, היא שייכת לבניין ולכן תמיד אני הייתי צריך לאפשר מעבר חופשי למשפחת טמיר ולכל מי שהם ירצו. והם יכולים אפילו לרדת למטה ולעשות מה שהם רוצים בחצר, זה כאילו היה ידיעה ברורה שלי שהחצר היא לא משהו שאני שוכר אותה והיא חלק מהשכירות אלא היא של הבניין, זה הובהר לי בצורה מאוד חד משמעית" ( ראו עמ' 33 ש' 32-28, ועמ' 24 ש' 3-1 לפרוטוקול).
זאת ועוד, מהתכתבויות בין המנוח לבין מר דוד וינשל, הבהיר המנוח כי יש למשפחתו זכויות בחצר האחורית ( ראו מכתב מיום 3.1.2000 – נספח ד' 8 לתצהיר התובעת, ומכתב מיום 27.5.1996 – נספח ד-13 לתצהיר התובעת).
מכל האמור לעיל עולה, כי לנתבעים או לבעלים הקודמים בדירת הנתבעים לא הובטחה ולא ניתנה מעולם זכות שימוש בלעדית וייחודית בחצר, נהפוך הוא – היתה התנגדות מצד התובעת והמנוח התנגדו נחרצות לשימוש ייחודי כזה משך כל השנים.
מכאן, שיש לדחות את תביעתם הנגדית של הנתבעים למתן פסק דין הצהרתי המצהיר כי קיימת להם זכות שימוש בלעדית וייחודית בחצר, ולקבוע כי החצר האחורית היא חלק מן הרכוש המשותף.
מנגד, לא ראיתי להורות על סילוק ידם של הנתבעים מן החצר האחורית, שהרי בהיותה של החצר האחורית חלק מן הרכוש המשותף, זכאים הנתבעים לעשות בה שימוש סביר – כל עוד שימוש זה לא יפגע בזכותה של התובעת לעשות שימוש דומה.
על כן, ומכוח זכותם כבעלים במשותף, רשאים הנתבעים לעשות שימוש בחצר האחורית ובכלל זה להציב בו ריהוט חצר וגן, כל עוד לא נפגע השימוש הסביר של התובעת.
חדר המדרגות והגישה לגג העליון
ראשית, יש להבחין בין גג הבניין ( להלן: "גג הבניין") - אשר מוצמד באופן בלעדי לדירת התובעת ( כמפורט להלן), לבין הגג העליון שהוא חדר שנבנה על גג הבניין אליו מבקשים הנתבעים לעלות בכל עת וללא צורך בתיאום ( להלן: "הגג העליון").
סעיף 18 למפרט הטכני שהיווה נסח להסכם המכירה של התובעת והמנוח קבע כדלקמן:
"גג הבית צמוד לדירה בלבד ומהוה חלק בלתי נפרד הימנה. המדרגות, יוכנסו לדירה עצמה ויהוו חלק בלתי נפרד הימנה החל במדרגה התשיעית שלאחר קומה א' וכלה כגג עצמו. מעל כניסת המדרגות לגג יוקם מבנה כסוי לכניסה בגודל מקסימלי לפי תנאי הרשיון שכירי הקבלן..." (ראו נספח ב' לתצהיר התובעת).
כלומר, מדובר בגרם מדרגות פנימי המוביל לגג הבניין, שנבנה על ידי הקבלן בעת שבנה את הבניין בשנת 1969. לכן, הטענה כי התובעת והמנוח סיפחו לעצמם את המדרגות הפנימיות עומדת בסתירה להסכם הרכישה.
בנוסף, המומחה קבע בסעיף 10.2.1 לחוות דעתו כי:
"חדר המדרגות הכללי וחדר המדרגות הפנימיות המקשרות אל קומת הגג, בנויים בהתאם למסומן בתשריט הבית המשותף. מצב זה דומה למצב המסומן בתשריט ההיתר הבלתי חתום משנת 1979".
כלומר, צו רישום הבית המשותף, שניתן בשנת 1970, נעשה בדיוק על פי המצב הקיים בו המדרגות הפנימיות בתוך דירת התובעת, עוד בטרם רכשו הורי הנתבע את דירת הנתבעים בשנת 1992 ממר יעקב נאמן ( ראו נספחים 3 ו- 4 לחוות דעת המומחה).
כך גם ציין המומחה בסעיף 6.2 לחוות דעתו כי:
"קומת הגג [ נספח 4 ה']
כל שטח הגג מהווה הצמדה ד' לתת חלקה 2. הצמדה ד' כוללת שטח בנוי, שחלקו מהווה חלק מחדר המדרגות הכלול בשטח הדירה ( תת חלקה 2) וחלקו מהווה חדרון...")
זאת ועוד, בסעיף 7 לחוות דעתו מציין המומחה כי המדרגות הפנימיות מופיעות בהיתר בניה 2/89 מיום 16.5.1980, כלהלן:
"ו. היתר בניה מס' 2/89 מיום 16.5.1980
ההיתר ניתן להגדלת חדר היציאה לגג מ-15 מטר ל 23 מ"ר " עם מדרגות פנימיות מתוך הדירה שמתחתן ומרפסת גג""
מכאן, שאין עסקינן בגרם מדרגות משותף, אלא במדרגות פנימיות בתוך דירת התובעת שנבנו כדין, המובילות לגג הבניין.
מאחר שהגישה לגג העליון נעשית מגג הבניין, אשר אליו מגיעים דרך גרם המדרגות המוצב בדירת התובעת - דרישת הנתבעים לאפשר להם כניסה חופשית אינה סבירה בנסיבות העניין.
אולם, בכל הקשור להתקנה או שימוש בדוד שמש, אנטנה לקליטת שידורי טלוויזיה או תשתית אחרת ( אשר בגין פעולות אלו יצטרכו להשתמש מספר פעמים ספור בגג העליון, לשם התקנה וכד') תידרש לכך התובעת בתיאום מראש עמה.
בנקודה זו יש לציין כי התובעת הסכימה לנתבעים להציב דוד שמש בכל עת בה יידרש הדבר ולגשת אליו בשעת הצורך. (ראו סעיף 43 לכתב התשובה בתביעה שכנגד).
הבנייה על גג הבניין
כאמור, הנתבעים טוענים כי התובעת והמנוח בנו תוספות בנייה בלתי חוקיות על גג הבניין. התובעת אכן טענה כי נערכו תוספות בנייה על גג דירתה בשני מועדים – בשנת 1970 ובשנת 2000-1999 ( ראו סעיף 75 לסיכומי התובעת).
ככל שהנתבעים מעוניינים לדרוש הריסה וסילוק חלקי הבנייה הנוספת, מן הטעם שזו בוצעה לשיטתם שלא כדין – תרופתם היא בפנייה לגורמי אכיפת הבנייה. מכל מקום, לא הוכח כי בנייה זו – גם אם אינה חוקית ( ובעניין זה אינני מביע עמדה) – גורמת נזק או מטרד לנתבעים.
למעלה מן הצורך, אציין בקצרה את השלשלות האירועים הקשורים לתוספות הבנייה שנעשו בבניין על ידי הצדדים, על מנת להראות כי גם לגוף העניין, אין יסוד לטענות הנתבעים.
מר דוד וינשל טען בעדותו כי גילה שהבניה שביצעו התובעת והמנוח היא לא חוקית רק לאחר שמכר לבנו ( הנתבע) את הדירה ( ראו עמ' 50 ש' 32-30 לפרוטוקול). כשנשאל מר דוד וינשל מה המנוח נתן לו " בתמורה לבניה הלא חוקית הזאת?" השיב:
"הוא נתן לי קודם כל התחייבות שלו שהוא לא יתנגד אם אנחנו נגיש בקשה לרשיון לסגירת המרפסת שלנו ולשינוי בחלונות, הוא לקח על עצמו לשפץ את המעטפת החיצונית של הבניין" ( ראו עמ' 53 ש' 29-24 לפרוטוקול).
וכשנשאל האם דובר בין הצדדים על תמורה בגין החצר האחורית השיב בשלילה ( ראו עמ' 53 ש' 32-30 לפרוטוקול).
אולם, נראה כי תשובותיו של דוד וינשל אינן עולות בקנה אחד עם הכתוב בסעיף 25 לכתב התביעה שכנגד המקורי ( אשר נשמט מכתב התביעה המתוקן שהוגש), בו מצוין כלהלן:
"הסכמת ה"ה דוד וזיוה וינשל להעלים עין בדיעבד מחריגות אלו נעשתה במסגרת הסדר שכלל בין היתר אשרור השימוש הבלעדי של משפחת ונינשל בחצר האחורית, כמפורט באריכות בכתב ההגנה. יוער בעניין זה, שהעלמת העין של מר דוד וינשל בעניין זה קשורה בין השאר לאשרור ההסכמה של הנתבעים שכנגד לנושא השימוש הבלעדי של מר דוד וינשל בחצר האחורית".
כלומר, נראה כי לדעת הנתבעים בעצמם גובשה בין הצדדים הסכמה הדדית, מה שמסביר את העובדה שלא הייתה דרישה וטענה בעניין זה עד למועד הגשת התביעה שכנגד. מכל מקום, הנתבעים השמיטו סעיף זה מכתב ההגנה המתוקן, וזאת ככל הנראה משום שהבינו כי טענה זו מקימה שיהוי מהותי.
נושא נוסף שעלה בין הצדדים, הוא הסכמת התובעת והמנוח לבעלים הקודמים בדירת הנתבעים – מר יעקב נאמן, להוסיף שטח של 48 מ"ר מהחצר ( שהיא כאמור רכוש משותף) לדירת הנתבעים. כאמור, הנתבעים טענו כי התוספת שנבנתה על ידי מר יעקב נאמן נעשתה בהסכמת המנוח, והיא מהווה כיום חלק מדירתם.
סעיף 71 ב(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע כלהלן:
"בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין."
ראו גם ת"א 9976/05 אהובה רגב נ' רות שטייניץ, 26/4/2011 שם קבע בימ"ש כי:
"כי לאחר שהתובעת הרחיבה את דירתה בשנות השישים, כמו יתר בעלי הדירות בבית, מנועה היא על פי סעיף 71 ב(ג), להתנגד להרחבה שביצעה הנתבעת בדירתה.
מדובר הרחבה דומה להרחבה שביצעו יתר בעלי הדירות, גם אם לא מדובר בהרחבה באותו מפלס".
כלומר, החוק והפסיקה קובעים כי בעל דירה בבית משותף לא יכול להתנגד להרחבה של שכנו כל עוד הוא עצמו נהנה מהסכמת שכנו להרחבה דומה. במקרה דנן, נראה כי מדובר בהסכמה פוזיטיבית, בה התובעת והמנוח הרחיבו את היחידה על הגג, בעוד מר יעקב נאמן הצמיד חלק מהרכוש המשותף ( החצר) אל דירתו על דרך הגדלת הבית– ולכן הנתבעים ( שהם בעלי הדירה כיום) לא יכולים להתנגד להרחבת הדירה של התובעת על הגג.
הפיצוי הנדרש
כאמור, הנתבעים דורשים סך של 300,000 ₪ עבור פיצוי בגין הפגיעה בהנאה הסבירה שהם יכלו להפיק מהמקרקעין בבעולתם, וצירפו חוות דעת של שמאית המקרקעין – הגב' תמר אברהם, שהתבססה על ארבעה רשאי נזק:
ראש נזק בגין זכויות בנייה אשר נוצלו על ידי התובעת והמנוח – סך של 62,000 ₪ לשנה.
ראש נזק בגין מניעת הגישה למערכות המותקנות על הגג העליון – סך של 22,000 ₪ לשנה.
ראש נזק בגין מניעת מיצוי זכויות בניה בקומת הקרקע - 29,000 ₪ לשנה.
ראש נזק בגין העבודה שהתובעת אינה מכירה בזכות השימוש הייחודית והבלעדית של הנתבעים בחצר – 84,000 ₪ לשנה.
באשר לנזק הראשון והשלישי, הרי כפי שקבעתי – התובעת והמנוח היו רשאים לבנות מכוח הוראות סעיף 71 ב(ג) לחוק המקרקעין, ועלן כן – ממילא אין יסוד לנזקים הנטענים.
באשר לנזק השני, כאמור – מעולם לא נמנעה הגישה לגג העליון להתקנה ושימוש בדוד השמש או תשתית כזו או אחרת, והנתבעים רשאים לעשות זאת בתיאום מראש עם התובעת. אולם, הנתבעים מנועים מלהיכנס לדירת התובעת בכדי לתפס לגג העליון בכל עת שיחפצו. מכאן, שהנתבעים אינם זכאים לפיצוי גם בגין הרכיב זה.
באשר לנזק הרביעי, הרי שלנתבעים לא קיימת זכות להחזקה ייחודית ובלעדית בחצר ( כפי שהורחב בפרק " החצר האחורית" בפסק הדין), ולכן גם ראש נזק זה דינו להידחות.
הערה בטרם סיום
ענייננו בהליך שהוגש בחודש מרץ 2011. לא פחות משלושה שופטים ישבו בדין לפני שהגיע אל שולחני. כשהוגש ההליך – היה המנוח עוד בין החיים. גם הפרופ' יעקב נאמן, אשר לטענת הצדדים ניסה לגשר בין הצדדים – היה עוד עימנו. לא פחות משבע שנים וחצי נדרשו על מנת להגיע לסיומו של ההליך – אשר כעולה מפסק הדין, אינו הליך מורכב במיוחד, ואף אינו דורש הצגת ראיות מסובכות במיוחד. במובן זה, די אם אציין כי ישיבת ההוכחות האחרונה שנשמעה לפניי נערכה בראשית חודש פברואר, אולם הצדדים השלימו את הגשת הסיכומים מטעמם רק חצי שנה לאחר מכן (וראו לעניין זה החלטתי מיום 15.7.2018), ואף זאת – לאחר שסירבתי להאריך את המועד להגשת סיכומי תשובה בפרק זמן נוסף.
אולם בסיכומו של דבר – גם להליך זה בא קץ (ולו זמני), והוא בפסק דין זה.
סוף דבר
הפועל היוצא הוא, כי התביעה המקורית מתקבלת בעיקרה.
נקבע כי שטח החצר האחורית הוא חלק מן הרכוש המשותף, ולנתבעים אין כל זכות שימוש ייחודית בחצר או במתקניה.
עם זאת, כאמור, הנתבעים רשאים להמשיך ולעשות בחצר שימוש סביר, שאינו גורע מיכולתה של התובעת לעשות שימוש בחצר.
התביעה שכנגד נדחית במלואה.
הנתבעים יישאו ביחד ולחוד בהוצאות ההליך, בסך 15,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ש"ח. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, י"א תשרי תשע"ט, 20 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מרים טמיר
נתבע: יואב וינשל
שופט :
עורכי דין: