ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יהודה כהן נגד מגדל הנביאים בע"מ :

בפני: כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד השופט י' טירקל
כבוד השופטת ד' ביניש

המערער: יהודה כהן

נ ג ד

המשיבות: 1. מגדל הנביאים בע"מ
2. אספר חברה לבנין בע"מ

ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי
בחיפה בת.א. 1211/88 שניתן ביום
5.1.95 על ידי כבוד הנשיא י' מרגלית

תאריך הישיבה: ט' באדר ב' תשנ"ז (18.3.97)

בשם המערער: עו"ד יהודה כרמי

בשם המשיבות: עו"ד יעל וילנר

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

פסק-דין

השופט י' טירקל:

כללי

המערער תבע לחייב את המשיבות לרשום נכס מקרקעין על שמו לפי הסכם שנעשה ביניהם, לשלם לו את הוצאות השלמתו של הנכס וכן לשלם לו פיצויים עבור עגמת נפש. בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד הנשיא המנוח י' מרגלית ז"ל), בפסק דינו מיום 5.1.95 (להלן - "פסק הדין"), דחה את כל תביעותיו, למעט התביעה לרשום את הנכס על שמו, שלה נעתר. מכאן ערעורו שלפנינו.

הרקע

1. המשיבה מס' 1 (להלן - "המשיבה") בנתה מגדל של חנויות ומשרדים (להלן - "המגדל") על מגרש של המשיבה מס' 2 (להלן - "המגרש"). ביום 1.3.82, בטרם נבנה המגדל, עשו המערער והמשיבות הסכם (להלן - "ההסכם"), לפיו התחייבו המשיבות למכור למערער "שטח או שטחים מבונים השווים לפי ערכיהם ל1%- (אחד למאה) מכלל השטחים שייבנו" (להלן - "הנכס") תמורת סך של 50,000 שקלים ישנים. ביום 5.7.83 עשו תוספת להסכם (להלן - "התוספת") שלפיה הוגדר שטח הנכס ונקבע מיקומו במגדל: "שטח של 225 מ"ר בקומת משרדים מ8/". עוד נאמר בתוספת כי יירשם על שמו של המערער "חלק יחסי של השטח המשותף לדיירי השטחים בקומה מ8/ - - - כ25- מ"ר", וכי יהיה "שותף לפי חלקו היחסי בבנין בכל השטחים המשותפים ובכל הרכוש המשותף לכל דיירי הבנין".

2. בתחילת שנת 1986 התחילו המשיבות למסור חלקים של המגדל לדיירים. המערער סבר שפעולות הבנייה הושלמו ולפיכך שלח למשיבות מספר מכתבים שבהם ביקש להודיע לו על מועד מסירת החזקה בנכס. על כך השיבו המשיבות כי "גמר עבודות הבניה במגדל הנם בשלבי תכנון סופיים ואין באפשרותנו להעריך בשלב זה את מועד סיום העבודות".

בחודשים ספטמבר ואוקטובר 1987 שלחה המשיבה למערער שני מכתבים שבהם הוזמן לקבל את החזקה בנכס. כן הודיעה לו כי המועד המשוער שבו תסתיים התקנת המעליות שיגיעו לקומה שבה נמצא הנכס, הוא סוף חודש דצמבר 1987 או תחילת חודש ינואר 1988. בפגישה של המערער עם מנהל המשיבה ביום 25.10.88 נמסרה למערער החזקה בנכס.

לטענת המערער התברר לו במעמד המסירה, כי עבודות הבנייה בנכס וברכוש המשותף לא הושלמו: המעליות במגדל לא הושלמו; בנכס לא נבנו מחיצות, מטבחון ושירותים; לא נעשה ריצוף; התקרה לא טויחה; לא הותקנה מערכת אינסטלציה של מים, חשמל, ביוב וטלפון וכן לא הותקנה הכנה למערכות מיזוג אוויר. כן התברר למערער שאין בדעת המשיבות להעביר לו את חלקו היחסי ברכוש המשותף, לרבות חלק יחסי בחניון המגדל. כעבור ימים אחדים גם התברר לו, לטענתו, כי שטחו של הנכס וכן מיקומו בקומה שבה הוא נמצא אינם אלה שהובטחו לו בתוספת וכי בתוך הנכס ניצב עמוד קונסטרוקטיבי המקטין את ההנאה ממנו.

3. בתביעה שהגיש המערער נגד המשיבות טען שהפרו את ההסכם ותבע לחייבן לשלם לו את הסך של 331,886 ש"ח עבור עלות השלמת הבנייה; פיצוי בגין מסירת נכס שונה ממה שהובטח; פיצוי בגין האיחור במסירת הנכס; פיצוי עבור הפסד דמי שכירות; וכן החזרת דמי ניהול ששילם עבור התקופה שבה לא היה יכול להשתמש בנכס. המערער הוסיף ותבע סכום נוסף של 50,000 ש"ח כפיצוי עבור צער ועגמת נפש. כן תבע למנות כונס נכסים לצורך רישום המגדל כבית משותף ורישום הנכס, לרבות חלקו של המערער ברכוש המשותף על שמו. עוד תבע כי המשיבות יפסיקו לנהל את החניון שבמגדל - שחלק ממנו שייך לו, לטענתו, - כעסק עצמאי.

המשיבות כפרו בטענותיו של המבקש. לענין האיחור במסירה טענו כי המערער היה בין הדיירים הראשונים שאותם הזמינו לקבל את החזקה בנכס. כן טענו שלא הפרו את ההסכם. זאת, משום שלא היה עליהן לטייח את תקרת הנכס, כי על המערער היה להתקין תקרה אקוסטית; כי התקנת אינסטלציית מים, חשמל וטלפון מוטלת על המערער; כי לא היתה אפשרות להתקין אינסטלציית ביוב בנכס; כי קיימת הכנה למערכת מיזוג אוויר; כי על המערער להתקין את המחיצות והמטבחון על חשבונו. כן הוסיפו כי בקומה בה נמצא הנכס הותקנו שירותים מרכזיים וכי חניון המגדל אינו חלק מהרכוש המשותף. לטענתן השלימו את הנכס ומסרו אותו לחזקת המערער במועד. כן הציעו למערער, לפנים משורת הדין, להעמיד לרשותו, בתקופה שעד השלמת המעליות הפנימיות, מעלית עבודה חיצונית לצורך ביצוע עבודותיו. עוד טענו כי שטח הנכס שנמסר למערער בפועל היה גדול מזה שהוסכם עליו.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

4. בפסק דינו דן בית המשפט המחוזי בשתי שאלות: הראשונה - האם יש לראות את העיסקה כעיסקת מכר, כטענת המערער, או שמדובר במתנה, כטענת המשיבות; השניה - האם קיימו המשיבות את התחייבויותיהן. לגבי שתי השאלות אימץ את גירסתן של המשיבות, לאמור, כי מדובר במתנה וכי המשיבות קיימו את כל התחייבויותיהן, למעט ההתחייבות לרשום את הנכס על שמו של המערער.

כפי שנראה להלן, היה למסקנתו של בית המשפט, לגבי השאלה השניה, יסוד איתן בפרשנותם של ההסכם והתוספת וכן בראיות גם בלי להיזקק להכרעה בשאלה הראשונה. נעמוד, אפוא, תחילה על השגותיו של המערער לגבי השאלה השניה.

הדיון בהשגות

התחייבויותיהן של המשיבות

5. בית המשפט המחוזי דן בפירוט בכל תביעותיו של המערער אחת לאחת וכאמור לעיל דחה את כולן, למעט אחת. להלן נבחן את קביעותיו של בית המשפט כסדרן, לאור השגותיו של המערער.

עבודות הגימור ועבודות בנייה נוספות

6. בית המשפט קבע, כי לפי ההסכם והתוספת התחייבו המשיבות למסור למערער שטח בנוי בלי גימור ובלי להכשירו לשמש כמשרד. זאת הסיק מלשון ההסכם לפיה הנכס שנרכש הוא שטח "מבונה" ומכך שלא מוזכר בהסכם המונח "גימור". כן הסיק זאת מן העובדה שלהסכם לא צורף מפרט טכני, אף על פי שלהסכמים שעשו המשיבות עם רוכשים אחרים, צורפו מפרטים טכניים, הכוללים את פרטי הגימור. מעובדה זאת ניתן גם לאמוד את דעתם של בעלי הדין, כי היה על המערער לדאוג לגימור בעצמו. בית המשפט ציין, כי המערער היה אחד מעובדיה הבכירים של חברת הבנייה של זכריה דרוקר (להלן - "חברת דרוקר") במשך מספר שנים לפני שנעשה ההסכם ובאותו זמן גם ניהל את החברה המשכנת של חברת דרוקר, שמכרה מבנים שהקימה. מכאן, כלשונו, ש"יש לראות מכירת דירות, חנויות ומשרדים כעסוקו הרגיל. הוא ידע יפה, שלחוזה מכר דירה יש לצרף מפרט".

חיזוק נוסף למסקנתו מצא בית המשפט בכך שבהסכם ובתוספת מדובר בהקצאת "שטח" למערער, ולא נזכר כלל המונח "משרד". המשיבות התחייבו, אפוא, למסור למערער שטח בנוי, שניתן להתאימו ולהכשירו להיות משרד, או משרדים, אך לא התחייבו להכשירו לשימוש משרדי. בית המשפט הוסיף, שאם התכוונו בעלי הדין שהמשיבות יבצעו את עבודות הגימור עבור המערער, היה עליהם לקבוע בהסכם כיצד ייעשה הגימור, שהרי, כלשונו, המשיבות "לא יכלו לדעת מה מבקש התובע לעשות ולהתקין בשטח המיועד לו".

כפועל יוצא מפרשנות זאת, קבע בית המשפט שעבודות הגימור ועבודות בנייה נוספות, שלטענת המערער היה על המשיבות להשלים, אינן חלק מהתחייבויותיהן לפי ההסכם. דברים אמורים בריצוף, בהתקנת אינסטלציה של מים, חשמל ומערכות מיזוג אויר בנכס. גם לגבי התקנת מחיצות פנימיות בתוך השטח שקיבל המערער קבע בית המשפט, שמדובר ב"נושא מובהק שהיה תלוי בכוונות" המערער "מה יעשה בשטחו". המערער היה רשאי לחלק את שטח הנכס כרצונו, או לא לחלקו כלל. בית המשפט לא מצא בהסכם ובתוספת כל רמז לכך שהמשיבות התחייבו להתקין מחיצות, ומכך הסיק שעל המערער היה לבצע עבודה זאת. עוד קבע שאין דבר בהסכם המחייב את המשיבות להתקין מטבחון.

7. המערער השיג על קביעות אלה של בית המשפט. לטענתו חל על ההסכם חוק המכר (דירות), תשל"ג1973- (להלן - "חוק המכר (דירות)"), אשר לפי סעיף 2 (א) שבו היה על המשיבות לצרף להסכם מפרט. מכיוון שלא עשו כן, היה עליהן, על אף האמור בחוזה המכר, למסור לו את הנכס, לפי סעיף 5 (א) לחוק המכר (דירות), "כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין". הואיל וסעיף 5 (ג) שם מטיל על המוכר את נטל ההוכחה בענין זה - ואותו לא הרימו המשיבות, לטענתו - הרי שיש לדחות את פרשנותו הנזכרת של בית המשפט, מכיוון שהוראות אלו חלות "על אף האמור בחוזה המכר".

8. אין ממש בהשגות. פרשנותו של בית המשפט המחוזי מעוגנת היטב בהסכם ובתוספת וכן בעדויות ובמסמכים נוספים.

אכן, המשיבות לא צרפו להסכם מפרט ולפיכך חלות לכאורה, הוראות סעיף 5 (א) לחוק המכר דירות, אולם הדבר אינו מעלה ואינו מוריד. "נסיבות העניין" כפי שקבע אותן בית המשפט, על פי הפרשנות ועל פי הראיות, היו שעל המערער לקבל מהמשיבות את הנכס כשהוא בנוי, בלי שיכשירו את השטח לשמש משרד, או משרדים. לשון אחרת, אילו צירפו המשיבות להסכם מפרט, היה המפרט כולל רק את הכנת השטח "המבונה", לצורך מסירתו למערער, כפי שנמסר לו, ובלי גימור והשלמה. מכאן שאפילו מכוח הוראות חוק המכר (דירות) לא היה המערער זכאי למה שתבע.

חיזוק למסקנה זאת ניתן למצוא בהסכם שעשו המשיבות עם בני הזוג אמיתי. כמו המערער היה גם מר אמיתי מנהל בחברת דרוקר. בהסכם שנעשה עם בני הזוג אמיתי בשנת 1981, בנוסח דומה להסכם, נקבע שבני הזוג ישלמו סכום של 30,000 שקלים ישנים - שהיה סכום דומה לסכום ששלם המערער, בהתחשב באינפלציה באותו זמן - עבור נכס במגדל ששטחו היה זהה לזה שהובטח למערער - 225 מ"ר. מאוחר יותר, בשנת 1989, נעשה עם בני הזוג אמיתי הסכם נוסף שבו נקבע בפירוש שהמשיבות יבצעו את עבודות הגימור, תמורת סכום נוסף של 23,000 $. הסכם נוסף זה מעיד, לכאורה, על כך, שלפי ההסכם - כמו לפי ההסכם המקורי של בני הזוג אמיתי - לא היה על המשיבות לבצע עבודות גימור.

השירותים

9. לפי ההסכם היה על המשיבות להתקין חדרי שירותים ופינת רחצה בתוך שטח הנכס. הדבר לא נעשה. לטענת המשיבות נבצר מהן לקיים התחייבות זאת מטעמים הנדסיים, ולפיכך הציעו למערער להשתמש בשירותים שהותקנו בקומה שבה נמצא הנכס, המשותפים לדיירי אותה קומה. בית המשפט קבע כי ההתחייבות להתקין למערער שירותים פרטיים בשטח הנכס סוכלה, וכי המשיבות העמידו לרשות המערער את החלופה שהיה באפשרותן לבצע; שאמנם אינה נוחה לו כקודמתה, אולם מספקת את צרכיו של הנכס. עוד סבר בית המשפט כי כנגד החסרון קם למערער יתרון בכך שהשטח שהיה אמור להיות מוקצה לשירותים, משמש אותו לצרכים אחרים.

10. לפנינו טען המערער כי טענת הסיכול לא הוכחה משום שהמשיבות יכלו לדעת מראש שיש קושי הנדסי המונע להתקין את השירותים בשטח הנכס, אילו בדקו את הדבר כראוי. בענין זה קבע בית המשפט המחוזי, כי לא עלה בידי המשיבות להתקין את השירותים עקב קשיים הנדסיים שלדעת האדריכל מנעו זאת, שנתגלו רק אחרי עשיית ההסכם. אכן, זהו ממצא שבעובדה שאין להתערב בו, אולם ספק אם ניתן להשתית עליו את המסקנה שהיה כאן סיכול, לאור הוראות סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-, כפי שנתפרשו בפסיקה. על כך אמרה המלומדת פרופ' ג' שלו ש" - - - אין בנמצא ולו פסק דין אחד של בית המשפט העליון שבו ניתן למפר פטור מחמת סיכול. סעיף 18 הפך לפיכך לאות מתה בחקיקה" (ג' שלו דיני חוזים - מהדורה שניה (ירושלים, תשנ"ה) 503; עיין גם בדיון הנרחב בעמ' 500 ואילך).

כך או כך, אין צורך לקבוע עמדה בענין זה. בית המשפט המחוזי סמך את ידיו על חוות דעת של שמאי שהוגשה לו, לפיה לא ניזוק המערער על ידי חסרון השירותים, אלא זכה בהשבחה של הנכס על ידי השטח הפנוי שבו היו השירותים אמורים להיבנות. עוד עלה מחוות הדעת, כי חלוקת הנכס לשתי יחידות, היתה משאירה אחת מהן ממילא ללא שירותים. בעדותו בבית המשפט, הוסיף השמאי ואמר כי "במקרה הנדון מניעת השירותים באותה פינה מהוה יתרון, משום ששירותים הוא [הכוונה למערער - י.ט.] קיבל בחוץ, הפונקציונליות הזו יכולה להיות ממוסחרת על ידי מ"ר במשרד, ולכן לדעתי הרווח הוא רק של השוכר בלבד או בעל הבית. - - - אם תוספת שירותים היא על חשבון שטח המשרדים היא אינה מעלה את הערך" (עמ' 46 לפרוטוקול).

נמצא שלא נגרם למערער נזק בשל אי התקנת השירותים. מטעם זה אין, אפוא, מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט המחוזי, אם כי לא מטעמיו.

שטחו של הנכס ומיקומו

11. בית המשפט קבע שלא עלה בידי המערער להוכיח כי הנכס שקיבל אינו זה שהובטח לו לפי ההסכם והתוספת, מבחינת שטחו ומיקומו. לענין טענתו של המערער, כי שטח הנכס שנמסר לו קטן מהשטח של 225 מ"ר שהובטח לו, קבע כי בחישוב השטח יש להביא בחשבון גם את שטחי הקירות החיצוניים והפנימיים, והגיע למסקנה כי המערער קיבל את מלוא השטח שהובטח לו ואף יותר מכך. כן קבע שלפי חומר הראיות שהובא לפניו לא שוכנע שאין זהות בין השטח המסומן בתשריט הנספח לתוספת לבין השטח שנמסר בפועל.

12. בערעורו חזר המערער על טענתו כי הנכס שקיבל אינו זה שהובטח לו. אשר למדידת השטח סבור הוא שיש למדוד אותו "נטו", ללא שטח הקירות. כנגדו, חזרו המשיבות על טענתן, כי השטח שנמסר לו היה גדול ממה שהובטח לו.

אין מקום להתערב בקביעותיו של בית המשפט, שהכריע במחלוקת על פי עדויות של מומחים ושמאים. בית המשפט מצא שיש להעדיף את השיטה לפיה מחשבים, לצורך מכירה, את השטח "ברוטו" - דהיינו, בצירוף שטחי הקירות - להבדיל מחישוב השטח, לצורך השכרה, שהוא "נטו". היה, אפוא, לבית המשפט המחוזי על מה שיסמוך הן בענין חישובו של שטח הנכס והן בענין מיקומו.

מועד המסירה

13. בית המשפט המחוזי ציין, כי בראשית שנת 1986 נמסרו לדיירים רק שטחים בקומות החנויות של המגדל, להבדיל מקומות המשרדים של המגדל, שבהן נמצא הנכס של המערער. כן קבע כי המשיבות מסרו את השטח למערער במועד מוקדם ככל שיכלו, לפי תנאי ההסכם והתוספת. לדעתו חזקה על המערער שצפה מראש את התקדמות הבנייה, והסכים שהשלמת הבנייה תתקדם לפי מכירת המשרדים.

14. לטענת המערער, משלא נאמר בהסכם דבר על מועד מסירתו של הנכס, חלות על ההסכם הוראות הפירוש וההשלמה שבסעיפים 25 ו41- לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג1973- (להלן - "חוק החוזים"). אם מפרשים את ההסכם לפי אומד דעתם של בעלי הדין - סעיף 25 לחוק החוזים - יש ללמוד, לדעתו, מההסכם עם בני הזוג אמיתי - שרכשו אף הם נכס בקומת משרדים - שבו הוסכם על מועד מסירה מוקדם יותר. לחילופין, סומך הוא על הוראת ההשלמה המצויה בסעיף 41 לחוק החוזים, לפיה "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, - - - ".

15. גם דין טענות אלה של המערער להדחות. בית המשפט המחוזי קבע על פי הראיות שהובאו לפניו, כי המשיבות מסרו את הנכס מוקדם ככל שיכלו ובכך יצאו ידי חובתן. לענין זה יש לזכור כי המערער היה מנהל בחברת בניה ובתור שכזה ידע, כי במגדלים כדוגמת המגדל נמכרות החנויות - הנמצאות בקומות הנמוכות - מהר יותר מאשר המשרדים - הנמצאים בקומות העליונות. לפיכך היה עליו לצפות שמסירת השטחים המיועדים למשרדים תהיה מאוחרת ממועד מסירת החנויות. גם טענתו החילופית של המערער בדבר הזמן הסביר אינה יכולה לעמוד לו. לפני בית המשפט המחוזי הובאו ראיות שנכסים דומים אחרים נמסרו אף הם בשנת 1988, סמוך למועד המסירה של הנכס למערער. בהשוואה לאלה לא היתה, אפוא, המסירה בזמן בלתי סביר.

דמי ניהול

16. בית המשפט קבע כי בדין חייבו המשיבות את המערער בדמי ניהול גם עבור התקופה הקודמת להשלמתו של הנכס על ידיו. כפי שקבע בית המשפט היה המערער יכול להקדים ולהשלים את הנכס לפני המועד שבו השלים אותו והעיכוב נגרם בעטיו. כן סבר שגם בזמן שנעשות עבודות שיפוץ, כפי שעשה המערער, יש צורך באחזקה, לא פחות מבתקופה שבה פועל במקום משרד. לפיכך דחה גם תביעה זאת של המערער. המערער חזר על טענותיו בפנינו, אולם לא מצאנו שיש בהן כדי לערער את קביעתו המנומקת של בית המשפט שאין להתערב בה.

החניון

17. כאמור, טען המערער שיש לראות את החניון שבמגדל כחלק מן הרכוש המשותף, ולפיכך יש לחייב את המשיבות להקצות לו אחוז אחד משטחו. בית המשפט קבע על פי הראיות שהחניון אינו רכוש משותף של בעלי היחידות שבמגדל, אלא שטח שנמכר כיחידה שלמה לקונה פרטי, המפעיל אותו כעסק פרטי, וכי לא הוכח שלמערער זכות לחלק בחניון.

18. בערעורו סמך המערער על הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) לפיה:-
"6. (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם בבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף - - -

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף".
(ההדגשה שלי - י.ט.)

לטענתו לא קיימו המשיבות הוראות אלה ולפיכך יש לראות בחניון רכוש משותף שיש לו חלק בו.

בטענה זאת אין ממש, הן לאור קביעתו העובדתית הנזכרת של בית המשפט המחוזי והן מן הטעם שלפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן - "חוק המקרקעין"), אין החניון נכלל ברכוש המשותף (עיין ע"א 757/76 אהוד ו-עדנה דור ואח' נ' "ליטור" בע"מ, ואח', פ"ד לב (3) 557).

המעליות

19. טענה נוספת היתה בפי המערער כי במועד שנמסרה לו החזקה בנכס, בחודש אוקטובר 1987, לא פעלו במגדל מעליות פנימיות שהגיעו עד לקומה מ8/ שבה נמצא הנכס. לפיכך לא יכול היה להפיק הנאה מן הנכס בתקופה שעד להתקנת המעליות הפנימיות.

על טענה זאת יש להשיב כי, כפי שראינו, העמידו המשיבות את המערער מראש על כך שהמעליות הפנימיות יתחילו לפעול רק בסוף חודש דצמבר 1987 או בתחילת חודש ינואר 1988. גם בית המשפט המחוזי קבע כי ראשוני הדיירים בקומות המשרדים שבמגדל נכנסו למשרדיהם חודשים מספר אחרי שקיבל המערער את החזקה בנכס. אם בחר, אפוא, המערער להקדים ולקבל את החזקה במועד שקיבל אותה, אין לו להלין אלא על עצמו.

רישום הנכס על שם המערער

20. בית המשפט נעתר לתביעתו של המערער וחייב את המשיבות לרשום את המגדל כבית משותף, לרשום את השטח הפרטי של המערער על שמו. כן חייב אותן לרשום על שמו את חלקו היחסי בשטח המשותף לדיירי הקומה, ואת היותו שותף באחוז אחד "בכל השטחים המשותפים ובכל הרכוש המשותף" לדיירי המגדל. על כך, כמובן, לא ערער המערער.

סיכום ביניים

21. די בכל אלה כדי לדחות את ערעורו של המערער, גם בלי להכריע בשאלה הראשונה שהציג לעצמו בית המשפט המחוזי, דהיינו אם יש לראות את העיסקה כעיסקת מכר או כמתנה. עם זאת, אחרי שבאי כוח בעלי הדין - ובעקבותיהם גם בית המשפט - שטחו יריעה רחבה של טענות בענין זה, אוסיף, למעלה מן הצורך, הערות מספר משלי.

מכר או מתנה?

22. כאמור, אימץ בית המשפט המחוזי את גרסתן של המשיבות לגבי השאלה הראשונה שהציג לעצמו, לאמור, שיש לראות את העיסקה שעשה המערער עם המשיבות כמתנה. למסקנה זאת נפקות לשני עניינים: האחד - שהמשיבות היו רשאיות לחזור בהן מהמתנה, כולה או מקצתה, כפוף לתנאים מסוימים; השני - שחוק המכר (דירות) אינו חל על העיסקה וממילא לא היו המשיבות חייבות לצרף להסכם מפרט.

את מסקנתו סמך בית המשפט המחוזי בעיקר על כך שהמחיר ששילם המערער עבור הנכס היה 0.62% משוויו של הנכס בשוק. לדעתו, מראה הדבר "שאין כל יחס של שקילות" בין המחיר לבין השווי ו"פירוש הדבר הוא, שהנכס ניתן למעשה במתנה לתובע, כשלמתנה מצורף סכום אפסי יחסית של תשלום". בכך סמך על ההלכות שנפסקו בע"א 584/79 גופן נ' גופן, פ"ד לה (4) 771, ע"א 624/80 עבד אמארה ואח' נ' נמני ואח', פ"ד לז (2) 606, ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי ואח', פ"ד מה (5) 410, שמהן עולה כי בעיסקת מכר נדרש "יחס כלשהו של שקילות אובייקטיבית בין התמורות". כן דחה את טענת המערער שהיה מדובר במכר בתמורה מלאה, שמקצתה היתה תשלום זעום, ורובה "בונוס" שניתן לו במסגרת עבודתו כעובד בכיר בחברת דרוקר, שהמשיבות הן חברות בת שלה. זאת, מן הטעם שלא עלה בידי המערער להוכיח שהיה מדובר בבונוס.

23. אין דעתי כדעתו של בית המשפט המחוזי. סבורני כי הלשון המפורשת של ההסכם, התוספת ומסמכים נוספים מעידה בבירור על כך שהיה מדובר בעיסקת מכר. כן לא עלה בידי המשיבות לסתור את טענת המערער שקיבל בונוס - שהיווה את רוב התמורה עבור הנכס - כך שהמסקנה המתבקשת היא שלא היתה כאן מתנה. כפי שנראה להלן תומכות במסקנה האחרונה גם ההגדרות של ה"מכר", לפי סעיף 1 לחוק המכר, תשכ"ח1968- (להלן - "חוק המכר"), ושל ה"מתנה", לפי סעיף 1 (א) לחוק המתנה, תשכ"ח1968- (להלן - "חוק המתנה"). בהמשך הדברים ארחיב מעט בעניינים אלה.

העיון בהסכם מראה שהוא חוזה מכר מקרקעין שגרתי. בין היתר, נאמר במבוא כי "הקונה [הכוונה למערער - י.ט.] מעוניין לרכוש שטח"; בסעיף 3 נאמר כי "החברה מתחייבת למכור ולהעביר לקונה את הממכר" ובסעיף 4 נאמר כי "הקונה מתחייב לקנות את הממכר ולקבל את העברתו" (ההדגשות שלי - י.ט.), וזו גם לשונו של ההסכם בהמשך דבריו. לשון זאת נקטו בעלי הדין גם בתוספת וגם במכתבים שהחליפו ביניהם. במלים אחרות, אין במסמכים אלה אפילו רמז לכך שמדובר במתנה. רק סכום הכסף הנקוב בהסכם ורק כאשר משווים אותו לשוויו הריאלי של הנכס - שהוא נתון חיצוני להסכם, שאינו עולה מתוכו - רומז לכך.

יש להניח, אפוא, לפי פשט הלשון, כי מדובר בעיסקת מכר ולא במתנה. כנגד הנחה זאת מקים, לכאורה, ההפרש שבין התמורה הנקובה לבין השווי הריאלי את ההנחה שמדובר במתנה ולא בעיסקת מכר. איזו משתי ההנחות גוברת על רעותה?

24. אקדים ואומר שגם העיון בכתב התביעה, ובעיקר בכתב ההגנה, שהגישו בעלי הדין בבית המשפט המחוזי - בנוסחם המקורי ואף בנוסחם המתוקן - מראה כי באותו שלב לא סברו עדיין המשיבות שיש לראות את העיסקה כמתנה ולא כמכר. גם בתצהיריהם של המערער ושל מנהל המשיבה, מרק פלדמן, שהוגשו במקום חקירה ראשית, וגם בחקירות שנחקרו, אין למצוא דבר המעיד שהמשיבות סברו שמדובר במתנה. (למעט, אולי, אחת מתשובותיו של המערער בחקירתו הנגדית - "את אומרת שבעצם קבלתי מתנה יפה מאוד שהגיע לי" (עמ' 6 לפרוטוקול) - שניתן גם לפרש אותה כהבעת דעה על שיעורו של הבונוס). להיפך, מתוך תצהירו ועדותו של מנהל המשיבה משתמע בבירור שראה את המערער כאחד מן הרוכשים.

הטענה עולה לראשונה בסיכומי הטענות של המשיבות בבית המשפט המחוזי, שהוגשו בכתב, שבהם נאמר כי המשיבה "מבקשת לטעון כי הנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון כפי שיובהרו להלן אינן מאפשרות את סיווג 'העסקה' בגדר העסקאות שעליהן חל חוק המכר" (הכוונה שם לחוק המכר (דירות) - י.ט.).

בבואי לשקול, כאמור לעיל, איזו מן ההנחות גוברת על רעותה - לשון אחרת, האם גלומה בהסכם כוונה אמיתית של המערער ושל המשיבות המחייבת לסטות מן המשמעות העולה מתוך פשט מלותיו - סבורני שיש בהתנהגותן של המשיבות עד הלום כדי לתמוך בהנחה הראשונה. לאמור, כי פשט המלים מביע את כוונתם המקורית והאמיתית של המתקשרים.

25. אולם, ובעיני זה העיקר, אפילו נראה את ההנחות הנזכרות כשקולות זו לזו, הרי יצא המערער ידי חובתו להוכיח שהכף נוטה לזכותו.

בחקירתו הנגדית בבית המשפט אמר המערער כהאי לישנא:

"לשאלתך האם ידועים לי מה היו הנימוקים של חב' דרוקר למכור לי אחוז אחד מהמגדל תמורת חמישים אלף שקל ישן, אני עונה שאני עבדתי בחברה הרבה שנים ואז זכריה דרוקר חילק בונוסים. הוא חילק גם לאחרים בונוס דומה לזה, ובמסגרת תפקידי ומה שהשקעתי קבלתי גם, זה הבונוס שקבלתי לקנות את זה במחיר מוזל" (עמ' 4 לפרוטוקול).

כנגד עדות זאת היה על המשיבות להביא ראיה לסתור - דהיינו, ראיה ישירה שמדובר במתנה ולא במכר - ולא להסתפק בשומת מס שבח בדבר השווי הריאלי, שמתוכה ניתן בעקיפין לדלות את המסקנה שעליה השתיתו את טענתן. ראיה כזאת לא הובאה.

לענין זה יש לעמוד על טעם נוסף התומך, לדעתי, בגרסתו של המערער. על טיבה של עיסקה, אם היא מכר או מתנה, ניתן ללמוד, לכאורה, גם מתוך מהות היחסים שבין הצדדים. כאשר מדובר בקירבת משפחה - כמו, לדוגמא, בין הורים לצאצאיהם - תתחזק, במקרה של ספק, ההנחה שהיתה כוונה לתת מתנה. מאידך גיסא, כאשר אין קרבה כזאת, אלא יחסי עבודה או קשרים שאופיים כלכלי גרידא, תחלש, במקרה של ספק, ידה של ההנחה שהיתה כוונה לתת מתנה ותגבר ידה של ההנחה שהיתה כאן עיסקה אחרת. כך גם במקרה הנדון, שבו היו היחסים בין המערער לבין חברת דרוקר יחסי עבודה בלבד. קל וחומר, כאשר ניתן הבונוס למערער במסגרת מתן בונוסים לעובדים בכירים.

לא היה, אפוא, בסיס למסקנתו של בית המשפט המחוזי שמדובר במתנה, שאותה השתית בעיקר על הקביעה שעל המערער להוכיח שלא מדובר במתנה אלא במכר, וכי עליו היה להזמין את מר זכריה דרוקר "על מנת שיסביר את נסיבות מתן המתנה, וכי ציפה מהתובע לטובת הנאה כלשהי כנגד המתנה, או לתרומה מוגדרת לעסקיו".

26. במצב דברים זה איני רואה צורך לעמוד על השאלות המעניינות העולות מתוך ההשוואה בין ההגדרות של המונח "מכר" שבסעיף 1 לחוק המכר - "מכר הוא הקניית נכס תמורת מחיר" - ושל המונח "מתנה" שבסעיף 1 (א) לחוק המתנה - "מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה" (ההדגשות שלי - י.ט.). כך אין גם צורך לדון במשמעויותיו השונות של המונח "בונוס" (עיין, לדוגמא, אצל Black’s Law Dictionary (St. Paul. Abridged 5th ed., 1983), שבו הוגדר, בין היתר, כך: “Bonus. A consideration or premium paid in addition to what is strictly due.”.). (לניתוח הסוגיות עיין א' זמיר חוק המכר, תשכ"ח1968- (ירושלים, תשמ"ז, במסגרת סידרת הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי) 53-50, 75-71; א"מ ראבילו חוק המתנה, תשכ"ח1968- (ירושלים, מהדורה שניה, תשנ"ז, במסגרת סידרת הפירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי) 29-22).

אסתפק בהערה כי, לדעתי, בונוס שנותן מעביד לעובד שלו, בדרך של ויתור על תמורה כספית המגיעה למעביד תמורת נכס שמכר לעובד, כולה או מקצתה, הוא בגדר "תמורה", המוציאה את העיסקה מגדר "מתנה". בלי לקבוע מסמרות בדבר, יתכן שאף ניתן לומר שהוא בגדר מתן "מחיר" המביא את העיסקה בגדר "מכר". הייתי מקבל, אפוא, את טענת המערער, כי במקרה הנדון, לא היה מדובר במתנה.

27. מכיוון שלא במתנה עסקינן, לא היו המשיבות רשאיות לחזור בהן ממנה, כולה או מקצתה. אולם, לאור האמור לעיל (סעיפים 17-6) בדבר קיום התחייבויותיהן כלפי המערער, אין הדבר משפיע על התוצאה. גם הקביעה שמדובר במכר - שנפקותה שעל העיסקה חל חוק המכר (דירות), המחייב לצרף להסכם מפרט - אין לה משמעות, לאור האמור לעיל (סעיפים 8-7), בדבר "נסיבות הענין" כפי שנתקיימו כאן.

אחרית דבר

28. מצאנו שהמשיבות הוכיחו שקיימו את כל התחייבויותיהן כלפי המערער, למעט אחת שבית המשפט המחוזי ציווה לאכוף אותה על המשיבות.

הייתי דוחה את ערעורו של המערער ומחייב אותו בהוצאות הערעור בסך 30,000 ש"ח.

השופטת ט' שטרסברג כהן:

מקובל עלי כי יש לדחות את הערעור ולפיכך אינני מוצאת צורך לדון בשאלה אם העיסקה היתה בגדר מכירה או מתנה.

ת

השופטת ד' ביניש:

מסכימה אני לחלקו הראשון של פסק הדין ולתוצאה. נוכח המסקנה אליה הגענו לא ראיתי צורך להכריע בשאלות הכרוכות בטיבה של העיסקה.

ת

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' טירקל.

ניתן היום, טו בשבט תשנ"ח (11.2.98).

ט ת

העתק מתאים למקור
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
95011530.M01


מעורבים
תובע: יהודה כהן
נתבע: מגדל הנביאים בע"מ
שופט :
עורכי דין: