ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פוקוס נכסים נגד אבי רוזנברג :

לפני כבוד השופט נמרוד אשכול

התובעים:

1. פוקוס נכסים- ניהול שיווק ויזמות נדל"ן,
ע.מ. 031404254
2. יונתן שוחט, ת.ז. XXXXXX254

באמצעות ב"כ ממשרד עו"ד גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות'

נגד

הנתבעים:

1.אבי רוזנברג, ת.ז. XXXXXX831
2.אליזבטה רוזנברג, ת.ז. XXXXXX969

באמצעות ב"כ עו"ד אבי פלדינגר

פסק דין

מבוא

המחלוקת בבסיס התביעה היא שאלת זכאותם של התובעים לדמי תיווך מהנתבעים עבור הנכס שרכשו, זאת בשיעור של 2% ממחיר הדירה הרלבנטית, בצירוף הפרשי הצמדה, ריבית והוצאות משפט כמפורט בכתב התביעה, ובהעדר הסכם תיווך חתום בנוגע לדירה הספציפית.

הצדדים ועיקר טענותיהם

התובעת 1 הינה עסק מורשה לשירותי תיווך נדל"ן בתל אביב. התובע 2 הינו הבעלים בתובעת 1. התובעים הגישו תביעה כספית/חוזית על סך 74,002 ₪ לתשלום שכר טרחתם בגין שירותי תיווך שסיפקו לנתבעים. סכום התביעה כולל שני רכיבים:
א. דמי תיווך בסך 64,350 ₪ ( על בסיס 2% בתוספת מע"מ).
ב. תשלום פיצוי מוסכם בסך 9,652 ₪ כמפורט בסעיף 6( ב) להסכם התיווך.

התובעים מפרטים, כי בין הצדדים הייתה היכרות קודמת בשל יחסי שכנות טובים ואף טוענים ליחסי אמון בין הצדדים. משהתברר להם כי הנתבעים מחפשים לרכוש דירה, סוכן של התובעת 1, מתווך בשם ליאור בינר, הציע להם דירה ברחוב ברנשטיין כהן 5 בתל אביב. נתבע מס' 1 חתם על הסכם התיווך של התובעת, לרבות התחייבות לתשלום עמלה בשיעור 2% בתוספת מע"מ ( ההסכם מיום 18.03.2015 צורף כנספח 2 לכתב התביעה). הדירה לא נשאה חן בעיני נתבע מס' 1, ולבקשת הנתבעים, המשיכו התובעים לחפש נכסים נוספים.

לטענת התובעים, ביום 9.10.2015, מר מיכאל בנישו, מתווך מטעם התובעת, הציע לנתבעת 2 שתי דירות:
א. נכס ברחוב ברנשטיין כהן 11 בת"א, שהיה בבלעדיות התובעת.
ב. דירה ברחוב צבי ברוק 1, ת"א, חלקה 80/4 גוש 6911 ( להלן:" הדירה " ו/או " הנכס"), שהייתה בבלעדיות אצל המתווך מר שלום אבישר, והיא הדירה מושא ההליך דנן.

בתחילה ביקרו המתווך והנתבעת מס' 2 בדירה ברחוב ברנשטיין כהן. בהמשך הגיעו לדירה ברחוב צבי ברוק 1 בתל אביב. הדירה מצאה חן בעיני הנתבעת, אשר ביקשה סיור נוסף בדירה, על מנת שבעלה יוכל להתרשם ממנה. סיור שכזה התקיים. לאחר מכן, התקיימה פגישה נוספת בדירה, לנתבעים הועברו תשריטים ותוכניות הדירה, והתקיימו מספר פגישות בין הצדדים, בהרכבים שונים. בסופו של דבר, התנהל משא ומתן בין עורכי הדין ובחודש נובמבר 2015 נחתם הסכם מכר ( נספח 9 לתצהיר נתבעים). כאשר נדרשו הנתבעים לשלם לתובעים עמלת תיווך בשיעור של 2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, סירבו. לפיכך הוגשה התביעה דנא.

התובעים מציינים שהתובע 2, יחד עם מתווך בשם שלום אבישר, העניק שירותי תיווך לנתבעים והיה " הגורם היעיל" לעסקת המכר שביצעו הנתבעים. כן מוסיפים התובעים שעקב יחסי היכרות בין התובעים ומי מטעמם לבין הנתבעים, אשר התגוררו בסמוך למשרד התובעת 1 ואף שכרו ממנה חנייה, לא החתימו אותם התובעים על הסכם התיווך מלכתחילה. עם זאת, חזרו וביקשו מהנתבעים לחתום על ההסכם, ואלה התחמקו מלעשות כן.

התובעים טוענים, כי יש לדחות את טענת הנתבעים לפיה, הסכם תיווך חתום ע"י הצדדים עבור הנכס מושא הדיון ימנע מהם לקבל את תשלום דמי התיווך. בהקשר זה טוענים התובעים, כי הנתבעים, שלא בתום לב, התחמקו מכל דרישותיהם החוזרות והנשנות של התובע 2 ונציגיו לחתום על הסכם תיווך לדירה הספציפית.

הנתבעים לא חלקו על כך שהתובע 2 ומי מטעמו עשו עבודתם נאמנה וגרמו לסגירת העסקה לרכישת הנכס. הנתבעים אף היו מוכנים לשלם את דמי התיווך, אך לא בסכום המבוקש על ידי התובעים. לטענתם, גובה דמי התיווך לא הוסכם בין הצדדים ואין בידי התובעים הסכם תיווך חתום לדירה הספציפית. עוד חזרו הנתבעים על דבריה של הנתבעת מתמליל השיחה שהתקיימה בינה לבין התובעת מיום 12.11.2015 ( התמליל צורף כנספח 7 לכתב התביעה): "עבור העבודה שעשית אני מוכנה לשלם לך 40,000 ₪ ואני חושבת שזה יפה מאוד מצידי" (עמ' 65 לתמליל, ש' 22-23).

הנתבעים טענו בהקשר זה, כי חוק המתווכים, התשנ"ו-1996 ( להלן: "החוק") הוא חוק ספציפי וברור המתנה את דמי התיווך ב- "הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין" (סעיף 9 לחוק). תקנות המתווכים במקרקעין ( פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 ( להלן: "התקנות") מגדירות, בסעיף 1, את פרטי החובה בהזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, כאשר בכללם: "תיאור הנכס נושא פעולת התיווך". מכוח דרישה זו, טוענים הנתבעים, כי ההסכם מחודש מרץ 2015 ( המתייחס לנכס אחר שהוצג לנתבעים), עליו נסמכים התובעים, לא יכול לשמש תחליף להסכם התיווך, אשר אמור היה להיערך לצורך הנכס מושא הדיון, וכי מדובר בנכסים שונים שאין ביניהם כל קשר.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן: "החוק" ו/או "חוק המתווכים"), קובע כדלקמן:
"14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

הסעיף מפנה לסעיף 9 לחוק הקובע כדלקמן:
"9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

כמו כן, ראו תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997:

"1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".

בשים לב לאמור לעיל, יש לבחון האם היו המתווכים, התובעים, הגורם היעיל בביצוע העסקה, האם עמדו בדרישות הקבועות בחוק לעניין ההסכם ובפרטים הכלולים בו, ולחילופין, האם בנסיבות העניין, בהעדרו של הסכם כתוב ו/או מלוא הפרטים הרלבנטיים הקבועים בתקנות, ובשים לב להתנהגות הצדדים, יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי התיווך ואם כן, באיזה שיעור.

האם התובעים ו/או מי מטעמם היו הגורם היעיל בעסקה
סעיף 14 ( א)(3) לחוק המתווכים קובע, כי מתווך לא יהיה זכאי לעמלת דמי תיווך, אלא אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. כעולה מהתצהירים והעדויות ביום 9.10.2015 עברה הנתבעת 2 ליד משרד התובעת 1 ובחנה הצעות שפורסמו על חלון הראווה של המשרד. סוכן התיווך מטעם התובעת 1, מר מיכאל בנישו ( להלן: "מיכאל"), הציע לנתבעת לראות שני נכסים: האחד, מצוי ברחוב ברנשטיין כהן 11 בת"א ( הסכם התיווך עבור נכס זה הוא ההסכם מחודש מרץ 2015, אשר צורף כנספח 2 לכתב התביעה). השני, המצוי ברחוב צבי ברוק 1 בת"א, כאמור הוא הנכס מושא הדיון. הנכס הנוגע לעניינו היה בבלעדיות אצל מתווך אחר, מר שלום אבישר ( להלן: "המתווך מטעם הבעלים" ו/או "שלום אבישר"). מיכאל תיאם עם שלום אבישר פגישה על מנת להציג לנתבעים את הנכס. הפגישה תואמה, הנתבעים התעניינו בדירה, וביקשו לתאם פגישה נוספת על מנת לראותה בשנית.
בסיום הסיור התקשר מיכאל לתובע 2 ועדכן אותו כי הדירה נשאה חן בעיני הנתבעים. כן סוכם כי עקב היכרותו המוקדמת של התובע 2 עם הנתבעים, הוא אשר ידאג להחתימם על הסכם תיווך מתאים.

בהמשך מיכאל העביר לנתבעים, לבקשתם, תשריטים של הנכס מושא הדיון ( צורף כנספח 4 לכתב התביעה) ותיאם פגישה נוספת עם שלום אבישר, ליום 14.10.2015. בהמשך לכך, נערכה פגישה במשרדו של המתווך מטעם הבעלים. בפגישה השתתפו גם: הבעלים של הנכס, התובע 2 כנציג הנתבעים והנתבעים בעצמם. בפגישה סוכמו תנאי העסקה, מועד הכניסה, הוחלפו מספרי טלפונים וסוכם כי מחיר הדירה יהיה 2,750,000 ₪ ( הסכם המכר צורף כנספח 9 לתצהיר הנתבעים).
תובע מס' 2 העיד, כי הגיע לפגישה עם הסכם תיווך מתאים לשם החתמת הנתבעים, אך מכיוון שהפגישה נעשתה ברוח טובה, ומפאת היכרותו המוקדמת עם הנתבעים והבטחתו של הנתבע 1 בעל-פה לחתום על הסכם התיווך לכשהעסקה תצא לפועל, הניח שלא תתעורר מחלוקת בין הצדדים ולא החתים את הנתבעים אותה העת.

בעניין זה ראו את העדויות הבאות:
עדותו של מיכאל בנישו בעמ' 18 לפרוטוקול, שורות 23-14:
"ש. אני מדבר על הדירה נשוא הדיון?
ת. הראיתי לה את הדירה. התקשרתי לשלום ושאלתי אם ניתן לראות את הנכס והוא הרים טלפון לשוכרת, נגשנו לשם והראיתי לה את הדירה לאחר שהוא אישר.
ש. בפגישה הראשונה אתה עושה פעולת תווך ברורה לנתבעת 2?
ת. נכון.
ש. למה לפני שאתה עושה את פעולת התווך הזו אתה לא מקבל או דורש שיחתם הסכם תווך בכתב לפני שאתה עושה את פעולת התווך הזאת?
ת. בדרך כלל לפני שאתה מראה נכס צריך להחתים אותו, במקרה הזה מאחר והיא לקוחה של המשרד למעלה משנה, נוצר סוג של אמון איתה והיו לי גם מקרים אחרים של לקוחות שעובדים איתנו שלא חתמו והם שילמו".
עדותו של מיכאל בנישו בעמ' 19 לפרוטוקול, שורות 24-9:
"ש. אנו מגיעים לפגישה השנייה בשווק הדירה הזאת – זו פגישה ביום 14.10.2015 ואתה מתאר אותה בסעיף 6 השני - זו פגישה שנערכה בנוכחותך ובנוכחות שלום אבישר שהוא המתווך מטעם הבעלים – האם אתה מאשר?
ת. כן, קבעתי את הפגישה הזו, היא הגיעה עם הבת שלה וחברה שלה שהיא אדריכלית, הגיעו 4 אנשים.
ש. למה בפגישה הזו לא העלית את נושא הסכם התווך והעמלה?
ת. לפגישה הזו הגעתי לא מהמשרד אלא ממקום אחר לכן לא היה לי טפס החתמה, בקשר לכך ידעתי שיוני אמר שהוא מטפל בכך ולכן זה היה סגור מבחינתי, עדיין אצלי בראש עומדים מולי זוג שכביכול היו לא ישרים אבל בראש שלי היו ישרים ונאמנים וידעתי שלא תהיה בעיה איתם.
עדותו של מר שלום אבישר בעמ' 24-22 לפרוטוקול.

בנוסף ראו עדותה של הנתבעת כדלקמן:
בעמ' 25 לפרוטוקול, שורות 14-10:
"ש. תאשרי לי שביום 19.10.2015 בעודך חוזרת מהים מיכאל פגש אותך וביקש ממך לסגור את נושא התווך?
ת. לא זוכרת איזה תאריך היה המפגש, אבל בהחלט היה מפגש ביני ובין מיכאל באופן אקראי ואז הוא הציע לי, זו היתה ההצעה הראשונה שהוא הציע לי. הוא הציע לשלם 55,000 ₪ דמי תווך ואני אמרתי שאני לא אשלם וזה גבוה מידי".

בעמ' 26 לפרוטוקול, שורות 21-18:
"ש. הליך הרכישה צריך להיעשות בתיאום עם התווך?
ת. אני לא התכוונתי שהדירה תהיה ללא תווך, לא הגעתי לאף דירה להבשלה כזו כמו בעסקה הזו, ראיתי דירות, לא היתה אף דירה שרציתי אותה או הגיעה לשלב כזה, הכל היה בשלבים מאוד התחלתיים".

כן ראו עדותו של מיכאל בנישו, בעמ' 22 לפרוטוקול, שורות 6-1:
"שהזוג שנמצא כאן היום, הם ניסו לחפש דירה דרך משרדים אחרים, הם לא מכחישים שאת הנכס הם קנו דרכנו ואנו היינו הגורם לקניית הדירה, אם בעקבות זה שכן החתמנו או לא החתמנו והאמנו בהם, אני מקווה שבית המשפט יעשה פה צדק ויתחשב בכך שהם גרים בסופו של דבר בדירה, חסכנו להם כסף והם משחקים איתנו לגזול מאיתנו פרנסה".

מכל האמור לעיל, ניתן לקבוע באופן חד משמעי, כי התובעים היו הגורם היעיל בביצוע העסקה. כמו כן, מעדותם של הצדדים, ניתן ללמוד על כוונתם וגמירות דעתם של הנתבעים להסתייע בשירותי התיווך של התובע 2 ו/או מי מטעמו. בנושא זה ראו: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842; ע"א 74/86 חסינים חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' נתן שפירא מו(1) 845.

האם, בנסיבות העניין ובהעדרו של הסכם חתום לתשלום דמי תיווך,
יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך
חוק המתווכים והתקנות שהוצאו מכוחו קבעו, כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך שבה נכללים כל הפרטים שקבע השר ( סעיף 9[ א] לחוק). בהמשך הותקנו תקנות המתווכים במקרקעין ( פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, המפרטות, בסעיף 1, מהם הפרטים שיש לכלול בהסכם התיווך.

אין מחלוקת, כי במקרה לפנינו אין הסכם תיווך חתום לגבי הדירה מושא הדיון, אם כי הוצגו הסכמי תיווך בין התובעים לבין הנתבעים ו/או מי מהם, חתומים ע"י הנתבעים ו/או מי מהם בנוגע לדירות אחרות שהציגו להם התובעים.

חוק המתווכים נחקק בשנת 1996. לעניין תכליתו של חוק המקרקעין, ראו ע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן צבי: "מטרת החקיקה בתחום התיווך הייתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן. אך יחד עם זאת יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו ואם לאו" .

עוד נקבע בפסק הדין לעיל: "...הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא ס' 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969. בתחילה הייתה הקפדה מוחלת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים...".

כן ראו, ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אבי מפעל בניה בע"מ תק-על 2001(3), 482, עמ' 485: "קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים [חלק כללי] התשל"ג- 1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך, על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך...".

בהליך ת"א (ת"א) 22340/03 אפרים טל נ' שטרן רבקה, השופט קליין מנחם גרס כי:
"חוק המתווכים בא לפתור את האנדרלמוסיה ששררה בענף. מטרתו לא הייתה לגרום לכך כי תיגזל פרנסתם של המתווכים על ידי לקוחות שפועלים בחוסר תום לב תוך ניסיון למצוא "פגמים" אשר ישחררו את המתחייב מהתחייבויותיו. לעניין זה חשוב כי כל מקרה ייבחן לגופו בנסיבות העניין".

כעולה מפסק הדין ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (פורסם בנבו, 05.07.2018), מפי השופטת ד' ברק-ארז, ומפסקי הדין המצוטטים בו, קיימת מחלוקת פוסקים האם בהעדר מסמך בכתב, ניתן לחייב בתשלום דמי תיווך:
"דומה שמפסקי הדין שניתנו בבתי המשפט השונים לא עולה גישה אחידה באשר להגמשתה של דרישת הכתב. כך, מחד גיסא, ניתן להצביע על גישה קפדנית, אשר עומדת על הצורך בקיומן של הדרישות המפורטות בתקנות המתווכים במלואן (ראו למשל: ת"א (שלום ירושלים) 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' נתנאל אל.אל.סי, [פורסם בנבו] פ"מ תשס"א(3) 75 (2001); ע"א (מחוזי חיפה) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם [פורסם בנבו] (28.8.2007)). מאידך גיסא ניתן לזהות גם גישה גמישה יותר, אשר נכונה להכיר בחיוב בדמי תיווך אף כאשר לא קוימו כל דרישות החוק הצורניות. בדרך כלל, גישה זו הוחלה ביחס לחוזה תיווך שנעשה בכתב, אך חסרו בו פרטים מסוימים אשר נדרשים לפי תקנות המתווכים. בתי המשפט קבעו כי יש מקום להחלתה של הגישה הגמישה במקרים שבהם הדבר אינו חותר תחת תכלית החוק בנסיבות המקרה הקונקרטי, דהיינו שחסרונם של הפרטים ניתן להשלמה והוא אינו מפחית מהוודאות באשר לזהות צדדים ולכוונתם להתקשר בחוזה תיווך. כמו כן, הודגשה ההצדקה להחלתה של גישה זו מקום שבו בית המשפט התרשם כי הלקוח מבקש לחמוק מתשלום דמי תיווך בחוסר תום לב, או כאשר אי-החיוב בדמי תיווך היה מוביל לתוצאה מקוממת (ראו: ע"א (מחוזי ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן [פורסם בנבו, 30.6.2002]; ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס בע"מ נ' מליק – מרכזים מסחריים בע"מ [פורסם בנבו, 30.10.2005] (להלן: "עניין מטרופוליס")). עוד נקבע כי ניתן "להגמיש" את דרישות חוק המתווכים כאשר מדובר בעסקה בין גורמים עסקיים – וזאת בשים לב לתכליתו הצרכנית (ראו למשל: עניין מטרופוליס)".

במקרה שלפנינו וכעולה מהעדויות בתיק, לרבות כתבי הטענות, על אף העדרו של הסכם תיווך חתום ע"י שני הצדדים, הכולל את הפרטים הקבועים בתקנות, לדירה שנרכשה ע"י הנתבעים, ישנה הסכמה של הנתבעים לתשלום דמי תיווך לתובעים. המחלוקת היא על גובה דמי התיווך. בעניין זה, ראו עדותה של הנתבעת ( בעמ' 26 לפרוטוקול, שורות 21-18):
"ש. הליך הרכישה צריך להיעשות בתיאום עם התווך?
ת. אני לא התכוונתי שהדירה תהיה ללא תווך, לא הגעתי לאף דירה להבשלה כזו כמו בעסקה הזו, ראיתי דירות, לא היתה אף דירה שרציתי אותה או הגיעה לשלב כזה, הכל היה בשלבים מאוד התחלתיים" (עמ' 24-26 לפרוטוקול).

כמו כן, ראו עדותה של הנתבעת ( בעמ' 27, שורות 7-5):
"ש. גם אם הוא היה מחתים אותך, לא היית מסכימה?
ת. זו שאלה בדיעבד. באותו הרגע כשהוא הציע לי את הסכום, שמיכאל הציע לי 55,000 ₪ בכפוף לאישור של יוני ואני אמרתי שזה גבוה מידי ואני מציעה הצעה שלי".

כן ראו עדותו של הנתבע ( בעמ' 29, שורות 12-7):
"ש. תסכים איתי שהתמורה ששילמתם בגין הדירה היתה 2,750,000 ₪ וככל שהיית רוכש את הדירה ברחוב ברנשטיין הייתם משלמים 2 אחוז מע"מ מ סכום של 2,800,000 ש"ח?
ת. זה לא רלוונטי. הצענו לשלם ולא אמרנו שהם לא היו גורם, הגענו לסכום שהיינו מוכנים לשלם אבל מעבר לכך לא חשבנו שאנחנו צריכים לשלם. היו הרבה מקרים לפני שאמרו לנו מתווכים אתה חותם וזה נתון למשא ומתן לא ידעתי מה החוק אומר ומה לא, הגענו למסקנה שזה נתון למשא ומתן".

מכל האמור לעיל, המחלוקת המהותית בין הצדדים היא, כאמור לעיל, על גובה דמי התיווך. יובהר כי חוק המתווכים והתקנות קובעים באופן מפורש, כי יש צורך בהסכם תיווך כתוב, הכולל את הפרטים המפורטים בתקנות. הסכם שכזה, לו היה נחתם, היה עשוי לייתר את ההליכים בתיק זה. לא נעלמה מעיני עדותם של התובעים לעניין הסתמכותם על הנתבעים כאנשים ישרים, אשר יחתמו על ההסכם, וכן טענותיהם של התובעים על " התחמקותם של הנתבעים" מלחתום על ההסכם.
החוק אינו קובע מהו שיעור דמי התיווך, והנתבעים לא היו חייבים להסכים על עמלה בשיעור של 2% בתוספת מע"מ. נושא זה יש לסכם במשא ומתן בין הצדדים, ולהעלותו על הכתב בצורה מפורשת, כקבוע בתקנה 1. לא ניתן לומר שהנתבעים אינם תמי לב, זאת מאשר, למרות העדרו של הסכם חתום, כקבוע בחוק, לא כופרים הנתבעים בכך שהתובעים ו/או מי מטעמם היו הגורם היעיל, וכן לא כופרים בעובדה שיש לשלם דמי תיווך. המחלוקת היא על שיעור דמי התיווך.

סוף מעשה במעשה תחילה: כקבוע בחוק ובתקנות, יש צורך בחתימה על הסכם הכולל את הפרטים הנדרשים, לרבות שיעור עמלת דמי התיווך. על מתווך שלא עשה כן, יש להטיל אשם תורם, אשר מכוחו יש להפחית את דמי התיווך ( לעניין יישום דוקטרינת האשם התורם בדיני החוזים, ראו: ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' רחל צוברי [ פורסם בנבו]).

סוף דבר

החוק והתקנות אינם מגדירים וקובעים את שיעור עמלת דמי התיווך. נושא זה נתון למשא ומתן בין הצדדים. העמלה המקובלת בתיווך של דירות בסכומים אלו היא עמלה בשיעור של עד 2% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ כחוק ( בנושא זה ראו: סעיף 39(6) לחוק מיסוי מקרקעין ( שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963).
הדירה נמכרה במחיר של 2,750,000 ₪ ( סעיף 5.1 להסכם מכר מיום 8.11.2015). בנסיבות העניין, בשים לב לאמור לעיל, בהעדרו של הסכם חתום, ולאור האשם התורם של התובעים, כמפורט לעיל, ומאחר שהמחלוקת המהותית בין הצדדים עניינה שיעור דמי התיווך, אני קובע כי הנתבעים ביחד ו/או לחוד ישלמו לתובעים דמי תיווך בשיעור של 1.5% בתוספת מע"מ, סך של 48,262 ₪ ( הסכום כולל מע"מ), זאת יעשו תוך 45 יום מהיום.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, כ"ו אלול תשע"ח, 06 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: פוקוס נכסים
נתבע: אבי רוזנברג
שופט :
עורכי דין: