ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מרי טמם נגד דלית יוספי ביטרן :

בפני
כבוד ה שופטת רנה הירש

התובעת
(הנתבעת שכנגד)

מרי טמם
נגד

הנתבעת
(התובעת שכנגד)

דלית יוספי ביטרן

פסק דין

העובדות ותמצית טענות הצדדים

  1. בין הצדדים נחתם הסכם שכירות, לפיו שכרה התובעת את דירת הנתבעת החל מיום 10.09.17 (להלן: ההסכם).
  2. לטענת התובעת, הדירה נשכרה עבורה ועבור נכדה, מר עדי פרץ ( להלן: עדי), רעייתו של עדי , ובנם שנולד מספר ימים קודם לתחילת חוזה השכירות.

התובעת טענה כי לאחר שכל ציודם הועבר לדירה, לרבות ציוד של תינוק בן מספר ימים, נדהמו לגלות כי הנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה בהתאם להסכם באופן שאינו מאפשר מגורים בדירה. כך, לא הותקנו בדירה: ברזים בכיורים; שני מזגנים; כיור בחדר המקלחת בקומה העליונה; ומערכת כיריים במטבח. עוד נטען בתביעה כי באחד מחדרי השינה התגלו נזקי רטיבות והנתבעת לא עשתה דבר על מנת לתקן את אותם נזקים, וכן כי הנתבעת אף לא עמדה בהתחייבותה כי הדירה תסויד לאחר סיום עבודות כל בעלי המקצוע.
בנסיבות שנוצרו מצא עדי כי הדירה אינה ראויה למגורים, והודיע לנתבעת ביום 12.09.18, יומיים לאחר תחילת מועד השכירות, על ביטול הסכם השכירות באופן מידי. התובעת ומשפחתה עזבו את הדירה ופינו את חפציהם ממנה עוד באותו היום.
במסגרת תביעתה, עתרה התובעת לפיצוי והשבת נזקים שנגרמו לה נוכח ההפרות הנטענות של הנתבעת את ההסכם, בסך של 28,510 ₪ (כולל תשלום עבור חודש השכירות הראשון בסך של 6,000 ₪) וכן פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לתובעת ולבני ביתה. סה"כ נדרש פיצוי בסך של 33,510 ₪.
3. הנתבעת טענה כי מעולם לא הפרה את ההסכם וכי התובעת ביטלה את ההסכם באופן חד צדדי ללא מתן אפשרות מצד הנתבעת לתקן את הפגמים בדירה, שלושה ימים בלבד לאחר תחילת ההסכם ולמרות טיפול מסור ומהיר של הנתבעת אשר פעלה ועדכנה את התובעת ואת עדי כי כלל התיקונים וההשלמות, שהיו שוליים וממילא לא פגעו בהיותה של הדירה ראויה למגורים, יוסדרו תוך ארבעה ימים.
הנתבעת הגישה תביעה שכנגד, בה טענה כי התובעת גרמה להוצאות רבות; הפסד דמי שכירות; בזבוז משאבים לריק; אובדן ימי עבודה; השקעת כספים לשווא; חוב בגין תשלום לוועד הבית; ועגמת נפש. סך הכל עתרה הנתבעת בתביעתה שכנגד לחייב את התובעת בפיצוי בסך המקסימלי אותו ניתן לתבוע במסגרת תביעות קטנות, סך של 33,500 ₪.
4. במהלך הדיון, העידו עדי והתובעת עצמה, ומנגד העידה הנתבעת. עדי הציג במכשיר הטלפון שלו תמונות של הדירה, שצילם בתאריכים מסוימים, והנתבעת הקרינה סרטונים שצולמו גם הם בדירה בתאריכים מסוימים.
דיון והכרעה
5. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים וראיותיהם, אני סבורה שדין התביעות ההדדיות להידחות, הכל כפי שיופרט להלן.
התביעה העיקרית
6. בסעיף 10 להסכם שבין הצדדים נקבע כי המשכיר מתחייב להתקין עד לתחילת תקופת השכירות בדירה מטבח, הכולל ארונות מטבח, כיור, שיש וכיריים, וכן מזגנים בסלון ובחדרי השינה. אין חולק כי הנתבעת לא עמדה באופן מלא בכל הוראות ההסכם ביניהם:
א. אין חולק כי היה חסר ברז באחד הכיורים בדירה (מתוך שלושה), ואולם הנתבעת טענה כי זה הותקן יום לאחר תחילת תקופת השכירות. התובעת לא הפריכה טענה זו.
ב. הובהר כי הותקנו בדירה ארבעה מזגנים חדשים – בסלון ובשלושה מתוך חדרי השינה. עדי טען בעדותו כי ישנם שני סלונים בדירה, ואולם ההסכם מתייחס לסלון אחד. מכאן, כי היו חדרי שינה בהם לא הותקנו מזגנים טרם תחילת תקופת השכירות.
ג. הנתבעת טענה כי מעולם לא התחייבה להתקנת כיור בקומה העליונה, אך החליטה לבוא לקראת התובעת ולהתקין זאת, ועקב בעיה תכנונית הכיור הותקן יומיים לאחר תחילת החוזה. כאשר הנתבעת נעתרה לבקשה להתקין כיור נוסף במושכר, היה עליה להשלים עבודה זו טרם תחילת תקופת השכירות.
ד. אין חולק כי לא הותקנו כיריים במטבח המושכר. הנתבעת טענה כי עדי הודיע שהוא מוותר על הכיריים, והוא בעצמו יספק כיריים המגיעים עם תנור. עם זאת, כאשר עדי העלה טענות בנוגע לכיריים החסרים, ביקשה הנתבעת לתאם אספקה של כיריים אולם לטענתה, עדי סירב לשתף פעולה בנושא זה, כמו גם ביתר הנושאים.
ה. באשר לנזקי הרטיבות באחד הקירות, התרשמתי כי אכן התגלה מוקד רטיבות אחד, שלא מנע שימוש סביר בדירה, וכי הנתבעת פעלה לתיקון הליקוי בסמוך לאחר תחילת ההסכם.
7. בענייננו, התובעת פעלה לביטול החוזה כבר ביום 12.09.18, כאשר תקופת השכירות החלה רק יומיים קודם לכן, ביום 10.09.18 .
בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק החוזים תרופות), נקבע כי רק במקרה של הפרה יסודית הזכות לביטול החוזה, העומדת לנפגע, הינה מידית ומוחלטת, כך שעל בית המשפט להידרש לשאלה האם אי קיום מלוא ההתחייבויות בסעיף 10 להסכם בטרם הכניסה לדירה - הינן בבחינת הפרה יסודית של ההסכם.
המחוקק הישראלי מבחין בין הפרה יסודית מוסכמת לבין הפרה יסודית מסתברת, אך בכל מקרה ברור כי הפרה יסודית היא הפרה "שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה".
בענייננו, הצדדים נמנעו בהסכם השכירות מלקבוע מה יחשב בעיניהם כהפרה יסודית מוסכמת, כך שלכל היותר תתכן האפשרות של הפרה יסודית מסתברת.
8. בהתאם להוראות ההסכם, הדירה הושכרה במצב AS-IS, לאחר שהתובעת בדקה את הדירה ולא היו לה טענות בקשר אליה. מנגד, הוראות סעיף 10 להסכם החילו חובות התקנה ספציפיים על הנתבעת. ברור, כי כל שינוי אשר תוצאתו כי הפריטים המפורטים בסעיף 10 להסכם אינם בדירה, הינם בגדר הפרה וסטייה מהוראות ההסכם.
במצב דברים זה לא מדובר בהפרה יסודית, ומכאן שהתובעת היתה מחויבת ליתן לנתבעת הזדמנות סבירה לתקן את תוצאות הפרתה - הזדמנות שלא ניתנה לנתבעת בענייננו, משהודיעה התובעת באופן חד צדדי, יומיים לאחר כניסתה לדירה, על ביטול ההסכם באופן חד צדדי.
תקופה כה קצרה עד ל"שבירת הכלים" מצד השוכרת אינה מהווה זמן סביר לתיקון ההפרה, ונראה כי עדי הסכים למסקנה זו, בעדותו לפיה "יומיים או שלושה זה לא זמן סביר" ( עמ' 1, שורות 22 - 23 לפרוטוקול הדיון).
במקרה דנן, הליקויים שהיו בדירה לא היה בהם כדי להצדיק את השימוש בזכות הביטול, מה גם שמרבית הליקויים או הציוד החסר תוקן והושלם על ידי הנתבעת בתוך ימים ספורים.
9. ביטול מחמת הפרה שאינה יסודית צריך להיות צודק, כלומר מאוזן והוגן בנסיבות העניין. מצאתי פגם בהתנהגות התובעת בדרישתה לבטל את ההסכם, נוכח פרק הזמן הקצר ביותר שחלף בנסיבות העניין, בין מועד ההפרה ועד למועד מתן הודעת הביטול, ובמיוחד בשים לב לפעולות בהן נקטה הנתבעת במסגרת משך זמן זה, לצורך תיקון ההפרות הנ"ל.
הדברים אף עולים בקנה אחד עם סעיף 6( ג)(3) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות והשאילה), לפיו השוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה אם לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר ולתקן את אי-ההתאמה.
אף בהתאם לסעיף 9( א) לחוק השכירות והשאילה, התובעת לא זכאית לתרופה אם לא העמידה לנתבעת זמן סביר לתיקון הפגם או אי ההתאמה בדירה.
מהסרטונים שהוצגו לעיוני אני מסיקה כי מרבית התיקונים – למצער העניינים המהותיים יותר – בוצעו בתוך זמן קצר, ואלמלא התובעת ועדי היו קצרי רוח ומיהרו לעזוב, אפשר והיו יכולים ליהנות מהדירה לטווח ארוך.
10. על כן אני קובעת כי ביטול ההסכם על ידי התובעת ועדי נעשה שלא כדין, ועל כן, יש לדחות את תביעת התובעת, על כל רכיביה.
התביעה שכנגד
11. במסגרת התביעה שכנגד, כאמור, עותרת הנתבעת לפיצוי בגין הפרת החוזה על ידי התובעת והנזקים שנגרמו לה. הנתבעת טוענת שבשל הפרת ההסכם ויציאת התובעת את הדירה, נגרם לה נזק של ארבעה חודשי שכירות – עד שנמכרה דירה – בניכוי חודש שכירות אחד עבורו הפקידה אחת מההמחאות שנמסרה לה.
12. בסעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-19 70, קבוע עקרון הקטנת הנזק, לפיו "אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו- 13 בעד נזק שהנפגע יכול היה באמצעים סבירים למנוע או להקטין."
הנטל להקטנת הנזק פורט כבר לפני שנים ארוכות על ידי בית המשפט העליון בע"א 592/66 הקודחים נתניה בע"מ נ' נסים ביטון, פ"ד כא(1) 281 [1967], שם נקבע (בעמ' 284) כי התובע אינו יכול לזכות בפיצוי על הפסד אשר היה יכול למנעו, אלא שמחמת מעשה או מחדל בלתי סביר לא השכיל למנעו.
מכאן, כי התובעת לא תחוי ב לפצות את הנתבעת בסכום הנובע מכך, שהנתבעת נמנע ה מנקיטה באמצעים סבירים לצורך הקטנת נזקי ה, שכן כל ניזוק חייב לפעול באופן סביר למניעת הפסד מיותר.
13. הנתבעת לא הוכיחה שניסתה להשכיר את הדירה לשוכרים אחרים לאחר ביטול ההסכם על ידי התובעת. הנתבעת אמנם העידה שהיו אנשים שפנתה אליהם שרצו לשכור את הדירה בזמן שהדירה הושכרה לתובעת, אולם לא הביאה כל אסמכתא לטענתה זו, ואף אישרה שלא פרסמה את הדירה להשכרה לאחר שהתובעת עזה את הדירה ( עמ' 3, שורות 22 - 24 לפרוטוקול).
יתרה מכך, העובדה שהנתבעת מכרה את הדירה בחודש ינואר 2018 מלמדת על כך שלא פעלה באופן ממשי ונמרץ כדי לאתר שוכרים חלופיים, אלא נעשו מאמצים למכירת הדירה. בהתאם לכך, הנתבעת אינה זכאית לפיצוי בגין דמי השכירות שלא קיבלה בתקופה שלאחר עזיבת התובעת ומשפחתה את המושכר, ועד למכירת הנכס. בהתאם, הנתבעת אינה זכאית לפיצוי בגין תשלום דמי וועד הבית בגין אותה תקופה.
14. הנתבעת טענה שהיא ובעלה ניצלו ימי חופשה רבים "כדי לספק את הבקשות של הנתבעת ונכדה" (סעיף 11א לתביעה שכנגד) ואולם נראה כי זמן זה נדרש לצורך טיפול בדירה ובתכולתה, הכנתה להשכרה, תיקונים והשלמות נדרשות וכיו"ב עבודות , שהיו נדרשות בכל מקרה שבו היתה התובעת מבקשת לעשות שימוש בדירה, בין בעצמה ובין לצורך השכרה . לפיכך, אני דוחה את התביעה שכנגד בגין נזק נטען זה.
15. הנתבעת טענה שהשקיעה כספים רבים עבור קניית ארבעת המזגנים אשר היוו, לטענתה, "תנאי שבלעדיו אין" מבחינת התובעת ועדי, בנוסף, עתרה הנתבעת לפיצוי בגין הוצאות עבור שיפוץ הדירה שנעשה כחלק מההכנות שעשתה הנתבעת על מנת להכין ולהכשיר את הדירה לכניסת התובעת ומשפחתה לדירה.
אינני מוצאת להיעתר לחלק זה בתביעת הנתבעת. סעיף 10( ו) להסכם מחיל על הנתבעת את החובה להתקין את המזגנים בדירה, וממילא מזגנים אלו נותרו בדירה לאחר עזיבת התובעת ומשפחה את המושכר. כך גם מוטל על משכיר להכין ולהכשיר דירה לצורך מגורי שוכרים, והעובדה שהעבודות לא הושלמו במלואם במועד לו התחייבה הנתבעת, היא שהביאה את הצדדים למצב שבו עזבו התובעת ומשפחתה את המושכר זמן קצר לאחר תחילת תקופת השכירות. ממילא, דירת הנתבעת נותרה כאשר היא כוללת את כל אותם שיפוצים ושיפורים , אשר יש להניח כי הטיבו את מצבה והעלו את ערכה של הדירה.
16. אני דוחה את דרישת הנתבעת לפיצוי בגין הוצאות ששילמה לעו"ד "על מנת להגיש כתב הגנה ותביעה שכנגד". בבית המשפט לתביעות קטנות אין ייצוג משפטי והנתבעת לא הי תה מחויבת לקבל ייעוץ משפטי לצורך ניסוח כתב י טענותיה. בית משפט זה אינו עומד על כללי פרוצדורה או ניסוח משפטי של כתבי טענות וניתן היה לקבל כתבי טענות מנוסח ים בלשון פשוטה בלי שהיה בכך כדי לפגוע באפשרות הנתבעת לפרט את כלל העובדות וטענותיה כלפי התובעת. לפיכך, ככל שהנתבעת בחרה לשלם עבור ניסוח מקצועי של כתב טענות, אין מקום להשית על התובעת הוצאה זאת.
17. עוד ביקשה הנתבעת כי ייפסק לזכותה פיצוי בסך 5,000 ₪ בגין עגמת נפש. בנסיבות העניין, משהודתה הנתבעת כי הדירה לא הייתה מוכנה למגורים בהתאם להתחייבויותיה על פי ההסכם, אינני מקבלת את העתירה לפיצוי בגין עוגמת נפש.
סוף דבר
18. על בסיס כל האמור לעיל, אני דוחה הן את התביעה והן את התביעה שכנגד.
19. בנסיבות אלה, אינני פוסקת הוצאות למי מהצדדים.

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור בתוך 15 ימים לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.
המזכירות תשגר את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ג' אלול תשע"ח, 14 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מרי טמם
נתבע: דלית יוספי ביטרן
שופט :
עורכי דין: