ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אנה טקצ'מן נגד אלון שניצר :

בפני
כבוד ה רשם בכיר יניב לוזון

תובעת

אנה טקצ'מן

נגד

נתבעים

1.אלון שניצר
2.עינת קאופמן (חיו)

פסק דין

1. התובעת הגישה תביעה בסך 33,400 ₪ כנגד הנתבעים בגין פגם נסתר הקיים בדירה ושלא הובא לידיעתה בשעת רכישת הדירה. בגין תיקון הליקוי מבוקש 24,800 ₪ כולל מע"מ ועבור עוגמת נפש , הטרחה והצורך של בן התובעת להיעדר מהעבודה לצורך פיקוח על תיקון הליקוי נדרשים 8,600 ₪ נוספים.

התובעת קשישה בת 88 הסובלת מנכות ויושבת על כיסא גלגלים ומרותקת לביתה רכשה מהנתבעים דירת מגורים בת 4 חדרים בשווי 1,150,00 ₪ והמצויה בקומה הרביעית בבניין ברח' ויצמן 11/1א בנהריה בהתאם להסכם מכר בין הצדדים מיום 6.2.16. החזקה בדירה נמסרה ביום 1.9.16 לאחר שהתובעת שילמה את מלוא התמורה לנתבעים.

טענות התובעת
2. לטענתה, בעונת החורף הראשונה לאחר מסירת החזקה בדירה פנו אליה השכנים למשפחת גורדין המתגוררים בדירה מתחת לתובעת כי הינם סובלים מרטיבות הנובעת ממרפסת דירת התובעת. המדובר בליקוי נסתר שכן לא ניתן להבחין בו במסגרת ה בדיקות שביצעה בדירה התובעת.
לטענת התובעת הרטיבות התגלתה בכל שנה בעונת החורף, החל משנת 2011 השנה בה רכשה משפחת גורדין את הדירה. בהמשך לחוות ד עת שנערכה עבור משפחת גורדין על ידי חברת "אינפרטק" ביום 24.2.13, ונמסרה לנתבעים בסמוך למועד עריכתה. התובעים אף ניסו לבצע תיקונים מסוימים לצורך פתרון הבעיה. מקור הרטיבות נובע מליקויים באיטום במרפסת הדירה ו נדרשים תיקונים נרחבים לצורך תיקונם.
בחורף 2015-2106 ירדו גשמים מעטים לכן סימני הרטיבות היו פחותים. אלא שבחורף 2016-2017 סימני הרטיבות שבו והופיעו במלוא עוצמתם. לכן משפחת גורדין פנתה לתובעת והודיעה על קיום הליקויים.
לטענת התובעת בסעיף 6 להסכם הצהירו המוכרים:
"המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו, אין בדירה ו/או במתקניה מום ו/או פגם נסתר אשר לא הובאו לידיעת הקונה."
המדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר. התובעת פנתה לקבל הצעות מחיר לתיקון הליקוי הכולל פרוק ריצוף המרפסת, פירוק יריעות האיטום ואיטום המרפסת הדירה מחדש.

טענות הנתבעים
3. מנגד טוענים הנתבעים כי יש לדחות התביעה בהעדר יריבות. הנזקים אינם בדירה הנרכשת אלא בדירת השכנים. הליקויים תוקנו במלואם ע"י איש מקצוע מוסכם על משפחת גורדין שנתיים טרם מועד המכירה ואף שילמה על העבודה ועליה היה לפנות לקבלן המבצע בדרישה לתיקון חוזר. בעת מכירת הדירה לא היה כל מום או פגם לא בדירה הנרכשת ולא בדירת גורדין.
בעיית הרטיבות היתה ידועה החל משנת 2013 ואף ביצעו תיקונים במרפסת דירתם בשנת 2013. בסוף חורף שנת 2014/2015, שנה לפני רכישת הדירה ע"י התובעת הנתבעים הזמינו קבלן שביצע הזרקת חומר איטום לתקרת דירת משפחת גורדין כאשר בשנת 2015-2016 לא הופיעה רטיבות.
התביעה הוגשה בשיהוי של שנתיים לאחר רכישת הדירה. הנזקים תוקנו במלואם ע"י הנתבע ים לכל הפחות שנתיים קודם למכירת הדירה לתובעת. התיקון בוצע באמצעות איש מקצוע מוסכם על משפחת גורדין ושכרו שולם במשותף. מאז התיקון ועד למועד המכירה בחודש פברואר 2016 , עיצומה של עונת החורף, לא נתקבלו בידי הנתבעים תלונות כלשהן בדבר נזקי רטיבות מצד משפחת גורדין. לא ניתן להטיל עליהם חובה לגלות דבר קיומו של ליקוי או פגם שלא היה קיים ולא היה ידוע להם אודות קיומו ערב חתימה על הסכם מכר.
הליקויים תוקנו בשני שלבים- איש מקצוע מטעם הנתבעים ביצע עבודות איטום במרפסת דירת הנתבעים כולל שימוש בחומרי איטום לרבות חידוש רובה ברצפות המרפסת איטום חיבורי קיר ורצפה ספי דלת חלונות ומעקות בעלות תיקונים אלו נשאו הנתבעים בלבד .
בשלב השני בהסכמת משפחת גורדין בוצעו עבודות איטום נוספות ע"י אותו איש מקצוע מתוך דירת משפחת גורדין. בעלות תיקונים אלו התחלקו עם משפחת גורדין.
בשנים 2015 ו-2016 לא התקבלו תלונות בגין נזקי רטיבות רק בפברואר 2017 חצי שנה לאחר המסירה וכשנה לאחר התקשרות נטען כי סימני הרטיבות חזרו. בעת החתימה לא ידעו על קיום רטיבות שנוצרה רק בחורף 2017. עבודת האיטום בוצעו שנתיים לפני מכירת הדירה.
לא הוצג בדל ראיה כי מקור הנזקים במרפסת הדירה שנמכרה. חוות הדעת הינה מלפני 5 שנים אינה מתייחסת למצב הקיים במועד הגשת התביעה או לאחר שבוצעו עבודות האיטום. חלק מהכשלים המצוינים בחוות הדעת מקורם ברכוש המשותף לרבות בגג העליון וקירות הפסיפס של הבניין.
בנה של התובעת ביקר לא פחות מ-4 פעמים בדירה טרם הרכישה. תיקון וחידוש החלפת חומרי איטום הינה פעולת תחזוקה שוטפת בכל דירה .
הצעות המחיר הינן לבניית מרפסת חדשה. לא נכללה דרישה כאמור בחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה.
דיון
4. השאלה העומדת להכרעה הינה האם במועד מכירת הדירה היה על הנתבעים לגלות לתובעים את דבר הנזילות בדירת השכנים.
חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונה את הליקויים הקיימים בדירה, מומים נסתרים, וכל מידע רלוונטי אחר, מקורה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 שעניינו חובת תום הלב ובסעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968.

5. סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי על צדדים במו"מ לקראת כריתתו של חוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. הפרת החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת יכולה להיות בדרך של מעשה או מחדל ובכלל זה אי גילוי עובדות אשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.
ראה: ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבניין נגד פינק, פ"ד מד(1) 226.
חובת הגילוי היא חובה אקטיבית המטילה על הצד המתקשר למסור את העובדות ביוזמתו. בנסיבות מסוימות אי גילוי עשוי להגיע לכדי טעות או הטעיה בהתאם לחוק החוזים. סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי הטעיה תחשב גם "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן.
בע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ,( 14.8.08) נקבע כי:
"התפיסה היא, ששתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה שבמעשה, וכי חובת הגילוי, מבטאת "מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה".

6. סעיף 16 לחוק המכר מטיל חובה מוגברת על המוכר בהיותו בעל הנגישות למידע אודות הנכס. הסעיף קובע-
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."
לא נדרשת ידיעה ממשית מצידו של המוכר על אודות אי ההתאמה, אלא די ביסוד נפשי של רשלנות כדי לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה. המדובר בהוראה קוגנטית ולא ניתן להתנות עליו ולכן לא ניתן להסתמך על תניית פטור , לפיה בדק הקונה את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו וכי הנכס נמכר במצבו הנוכחי as is.

מהכלל לפרט
7. על מנת לבחון את השאלה אם על הנתבעים היה לגלות את דבר הנזילות בדירת השכנים הרי שיש להעמיד עוגנים לדיון והם חתימת הסכם המכר ב-6.2.16 ויום מסירת הדי רה 1.9.16.
חתימת ההסכם נעשתה בחודש חורפי פברואר 2016 . אומנם הנזק לא היה יכול להיות גלוי לעיין שכן מדובר בנזק בדירת השכנים. עם זאת, ככל שהיו תלונות מצד השכנים בחורף 2016 היה בכך להקים את גו רם הידיעה אצל הנתבעים כי קיימת נזילה. התובעת טענה כי בחורף 2015-2016 ירדו גשמים מעטים לכן ס ימני הרטיבות היו פחותים.
עם זאת עיון מדוקדק באישור משפחת גורדין מיום 1.3.17 שצורף לכתב התביעה קובע חד משמעית:
"בחורף 15/16 היו מעט גשמים ולא היתה רטיבות בדירה".
גם בדיון עצמו העידה הגב' פולה גורדין בע'מ 3 לפרוט':
"ב-2016 לא הייתה נזילה"
דהיינו שלא כטענת התובעת כי סימני הרטיבות היו פחותים אלא "לא היתה רטיבות בדירה" ולא היתה כלל נזילה או רטיבות.
לפיכך ככל שלא היו תלונות על רטיבויות בחורף זה ממילא לא היתה אמורה להיות ידיעה כי הליקויים לא תוקנו. יתרה מזאת, הטענה כי מדובר בחורף שחון לא הוכחה .

8. התובעת לא הציגה חוות דעת המתייחסת למועד חתימת הסכם המכר ב-6.2.16 אלא נסמכה על חוות הדעת מיום 24.2.13 , 3 שנים טרם חתימת ההסכם, שאין בה התייחסות למצב הליקויים בעת מכירת הנכס והאם התיקונים שבוצעו אכן הועילו. גם בחוות הדעת משנת 2013 חלק מהכשלים שייכים לרכוש המשותף ולא ניתן לבוא בטרוניה רק לנתבעים. כאמור על התובעת היה להביא חוות דעת עדכנית המתייחסת למועד חתימת ההסכם ולקיום ליקויים הגורמים לרטיבויות. משלא עשתה כן אין אלא לדחות התביעה.

9. למעלה מן הצורך הרי שבאשר לעלות לתיקון הליקויים, כלל לא ברור כי התיקון הנדרש כיום הינו בהיקף המצויין בהצעות המחיר וזאת בהעדר חוות דעת עדכנית. יתרה מזאת, אין וודאות כי התובע י יאלץ לשאת במלוא עלות התיקון כאשר ניסיון העבר מלמד כי השכנים למשפחת גורדין התחלקו בעלות השיפוץ. כמו כן, בדיון נכחו משפחת גורדין כאשר האישה ציינה כי ככל ויאותו להשתתף בתיקון דבר שאומנם אינו בטוח , אולם יעדיפו תיקון זול במחיר של אלפי ₪ בלבד( ראה עדות הגב' גורדין בעמ' 4 כי תשתתף בעלות התיקון ועדות התובע עצמו בעמ' 5 בדבר רצון השכנה ב"תיקון קטן"). לפיכך גם סכום התביעה הינו על הצד הגבוה.

10. מכל המקובץ ומאחר ולא הוכח כי במועד חתימת ההסכם היו ליקויים הריני דוחה את התביעה.
התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסכום של 500 ₪.
11. המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיק.

ערעור ברשות לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום.

ניתן היום, ו' אלול תשע"ח, 17 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אנה טקצ'מן
נתבע: אלון שניצר
שופט :
עורכי דין: