ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פטר סאביצקי נגד ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ :

בפני
כבוד ה שופט עידו כפכפי

תובעים

  1. פטר סאביצקי
  2. נאונילה סאביצקי

ע"י ב"כ עו"ד שמעון גנון

נגד

נתבעת
ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ארז שחם

פסק דין

1. התובעים רכשו דירה מהנתבעת והגישו תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה. מעבר למחלוקת ביחס ל היקף הליקויים וזכות הנתבעת לבצע התיקונים, יש להכריע בשאלה מה נפקות העובדה כי התובעים רכשו את הדירה לאחר שביטלו עסקה לרכישת דירה אחרת מהנתבעת. האם רכשו את הדירה במצבה, ומה נפקות המסמכים עליהם חתמו התובעים עם קבלת החזקה ובהם ויתרו לכאורה על זכויותיהם וסעדים כלפי הנתבעת.

רקע וטענות הצדדים
2. ביום 8.2.12 התקשרו התובעים בהסכם מכר לרכישת דיר ה בבניין מספר 35 (היום רחוב ניסן 33) באשקלון. מנספח א' להסכם המכר עולה כי מדובר בדירה מספר 9 בת 4 חדרים בקומה שלישית ונקבע כי תימסר לקונה עד ליום 1.7.12.

התובעים הפנו למסמך מיום 6.11.12, המהווה פרוטוקול מסירת הדירה, וטענו כי למרות האמור בו הדירה נמסרה ללא דלת כניסה ולכן המסירה בוצעה כשבוע לאחר מכן. נטען לפניות רבות לנתבעת לתקן ליקויים בדירה, לרבות ליקויי רטיבות. נטען כי הנתבעת ביצעה תיקונים חלקיים ואלו שבוצעו בוצעו באופן לקוי וכי הנתבעת ריצפה את הדירה באופן רשלני וביצעה "מדרגה" במפלס הריצוף בחדרים. לכן פנו הם למומחה מטעמם שבדק את הדירה ביום 1.10.14. עוד נטען כי לאחר ביקור זה התגלו בעיות חשמל בגינן נאלצו לשלם סך של 4,820 ₪.

התובעים פנו לחברת א. שילת בע"מ ומומחה מטעמם בדק את הדירה וערך חוות דעתו ביום 26.10.14 בה פירט ליקויים בסך של 105,314 ₪. סמוך לאחר מכן (ינואר 2015) הוגשה התביעה בה עתרו התובעים לפיצוי בגין ליקויי הבניה, השבת עלות תיקון החשמל, ועגמת נפש.

לאור ממצאי המומחה שמונה מטעם בית המשפט, המהנדס פייבל גולדופט, ניתן לתובעים היתר לתיקון תביעתם. בכתב התביעה המתוקן נסמכו התובעים על טעות שאיתר המומחה בחוות הדעת מטעמם והגדילו את סכום התביעה . בהמשך ניהול ההליך הוגש כתב תביעה מתוקן בשנית ובו אימצו התובעים את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט והגבילו את הסעד בגין ליקויי בניה לממצאיו, בסכום של 69,750 ₪.

3. הנתבעת הדגישה כי התובעים הסתירו את העובדה כי הנתבעת אפשרה להם לבטל עסקה לרכישת דירה אחרת ולרכוש את הדירה מושא התביעה, ללא חיובם בעלויות הנלוות לפעולה זו. לשיטתה נתנה לתובעים הנחות משמעותיות תמורתם חתמו ביום 6.11.12 על כתב וויתור בלתי חוזר על כל טענה כנגד הנתבעת.

נטען כי הנתבעת ביצעה תיקונים של הליקויים שפורטו בפרוטוקול המסירה והתובעים אישרו בכתב כי התיקונים בוצעו. עוד נטען כי הדירה נמסרה לתובעים במצבה, כפי שהיא, בהתאם לשינויים שהתבקשו על ידי הקונה הקודם, ובעיקר הנמכת ריצוף החדרים כהכנה להתקנת פרקט.

הנתבעת טענה כי חוות הדעת מטעם התובעת לא הועברה אליה טרם הגשת התביעה ולא ניתנה לה האפשרות לבחון את הליקויים המפורטים בה. הנתבעת טוענת לחילופין כי עומדת לה הזכות לבצע את התיקונים או להפנות את התובעים לקבלני המשנה או ספקים שביצעו את העבודות השונות בדירה. לטענת הנתבעת, בגין התנהגות התובעים אינם זכאים לפיצוי, טענה הנשענת גם על סעיף 27 להסכם המכר. עוד נטען כי לא נמסרו במועד הודעות על אי התאמה ולכן פטורה הנתבעת מאחריות לליקויים ועל התובעים להוכיח אחריותה לפי סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות).

דיון והכרעה
4. מטעם התובעים הצהירה התובעת בתצהיר אשר חוזר על הטענות בכתבי הטענות.

הנתבעת הגישה תצהיר של גב' כוכבה שוקרון שהצהירה כי במעמד רכישת הדירה הסבירה לתובעים כי הדירה שרוכשים כבר נרכשה על ידי אדם אחר שהכניס בה שינויים, ולכן נמכרת במצבה עם שינויים אלה. עוד הבהירה כי טופס 4 לדירה התקבל כבר ביום 24.7.12 אולם הדירה נמסרה ביום 6.11.12 , לאור מועד סיום תשלומי התובעים, לאחר שהנתבעת הסכימה לדחיית חלק ניכר מהתמורה ללא קבלת ריבית.

עוד הוסיפה גב' שוקרון כי היא טיפלה בכל תלונות התובעים , אשר מעולם לא התלוננו על נושא הריצוף, או הנמכתו, אלא רק על תיקוני צבע ורובה.

המסמכים שנחתמו עם קבלת החזקה
5. לכתב התביעה צרפו התובעים מסמך מיום 6.11.12, על נייר מכתבים של הנתבעת, ובו מפורטים מספר ליקויים והשלמת עבודות שנדרשו. אין במסמך זה התייחסות לגובה הריצוף בחדרים או לליקויי רטיבות.

בתצהירי הנתבעת נסמכת על המסמך אישור מסירת הדירה לתובעים מיום 6.11.12 (פרוטוקול המסירה). במסמך זה אין פירוט של ליקויים מהותיים זולת הצורך להשלים צבע פנים וקרמיקה. עוד צורף מסמך מיום 6.11.12 שכותרתו "כתב סילוק וויתור בלתי חוזר" הכולל הוראות כלליות ואישור התובעים כי קיבלו מהנתבעת את כל המגיע להם. באותו מעמד אף חתמו התובעים על אחריותם לשינויים בדירה, אולם במסמך רשום רק כי הנתבעת לא אחראית לכיור מטבח משודרג מנירוסטה.

מבחינת העדויות ותוכן המסמכים הנ"ל, עולה כי אין להם השלכה ממשית על זכויות התובעים. מדובר בפרוטוקול מסירה כללי, שאינו מפורט, ולא כולל בסעיפי משנה את כל רכיבי הדירה. עצם העובדה כי ליקוי מסוים לא צוין בפרוטוקול אינה מונעת, כשלעצמה, לטעון לאי התאמה או לקיומו של אותו ליקוי שהתגלה בשלב מאוחר יותר או לא אוזכר בפרוטוקול. עם זאת, לגבי ליקויים בולטים וברורים, העדר אזכור בפרוטוקול יכול לפעול לחובת הדייר.

הוא הדין ביחס למסמך הוויתור, אשר גם הוא בעל נוסח כללי ולא מפרט את כל "ההטבות" שקיבלו התובעים בתמורה לוויתור מטעמם. לא נרשם כי התובעים קיבלו הנחה ו כל שנרשם במסמך הוא כי התובעים קיבלו זיכוי עבור 1 מטר שיש מעבר למקובל. ודאי שאין זה סביר כי תמורת זיכוי זה יוותרו על כל טענה כלפי הנתבעת. הנתבעת לא טוענת כי מסמך זה שולל תרופות לפי חוק המכר ( דירות) והתובעים לא העלו כלל טענות בנוגע להתחשבנות הכלכלית מול התובעת באשר לתמורה או למועד המסירה.

המסמך, לפי טיבו , נועד למנוע טענות כספיות שנובעות מהתחשבנות סביב עלות הדירה, וכלל לא חל בנוגע לטיב הטענות בהליך זה. על כן שאלת הריצוף המונמך, אין להכריע גורלה על בסיס מסמך וויתור זה. (עיון בפסק הדין שנתן תוקף למסמך וויתור דומה, ת"א (שלום ק"ג) 14400-12-12 מכלוף נ' ג.ג.א.ב ייזום השקעות ונכסים בע"מ, 15.2.15, אליו הפנתה הנתבעת, מלמד כי מדובר היה בטענה כנגד חיובי ריבית ביתר, ובהעדר ראיה שם כי המסמך נחתם בכפיה או תחת עילת בטלות אחרת, ניתן לו תוקף).

אמנם התובעים לא העלו טענות לכפיה כנגד חתימת מסמך זה, אולם העדר הפירוט בו אינו מאפשר לראות בו מחסום לטענות התובעים בהליך זה. הנתבעת הדגישה את הוויתורים הרבים שהעניקה לטענתה לתובעים עת אפשרה להם לבטל עסקה לדירה קודמת שרכשו ולרכוש את הדירה מושא התביעה. לא מצאתי כי הנתבעת יכולה להתגונן בטענות אלו וטענת הקיזוז שהוזכרה בכתב התביעה נזנחה בהמשך ההליך ולא הוכחה.
שעה שהסכימה הנתבעת לבטל הסכם ראשון ולהתקשר בהסכם אחר, לא פטורה היא מלהעניק לרוכש דירה העומדת באיכות ובדרישות התקנים והדין. אין רבותא בטענה כי הנתבעת "עשתה טובה" לתובעים שהסכימה להתקשר איתם בהסכם חדש ולא הוכח כי אכן מניעים של טוב לב הניעו את הנתבעת בהתקשרות העסקית של הדירה מושא התביעה.

היקף הליקויים בדירה ואחריות הנתבעת לשאת בעלות תיקונם
6. כאמור לעיל, התובעים קיבלו חזקה בדירה ביום 6.11.12 וחתמו על פרוטוקול מסירה. בתנאי המסמך, לפני פירוט הליקויים, נקבע כי על התובעים לאפשר ביצוע תיקונים לפי תאום מראש, ובמידה ותשלחנה שתי הודעות והתובעים לא יאפשרו תיקונים, לא תהיה להם זכות תביעה. הוראה דומה קיימת בסעיף 27 להסכם המכר, סעיף השולל לכאורה זכות רוכש לתבוע פיצוי בבית משפט.

בפרוטוקול המסירה נרשמו הליקויים העיקריים הבאים: בעיה בדלתות פנים, השלמת קרמיקה ורובה והשלמת צבע פנים.

המומחה מטעם התובעים, שבדק את הדירה ביום 1.10.14, מצא את הליקויים העיקריים הבאים: רטיבות במספר מקומות בדירה הבאה לידי ביטוי בטיח מעל פני הריצוף והפנלים שמקורה באינסטלציה לקויה, חיפויי קרמיקה, ריצוף לרבות הבדלי הגבהים בחדרים. הרכיב העיקרי בחוות דעת התובעים עוסק בריצוף והרטיבות ותמחור העבודות יחדיו מגע לפי מומחה התובעים לסך של 69,403 ₪ לפני מע"מ ופיקוח הנדסי.

התובעת תיארה בתצהירה בקצרה את ליקויי הרטיבות ושאר הליקויים וטענה כי פנתה לנתבעת מספר רב של פעמים כדי שתתקן . עוד טענה כי הנתבעת שלחה מספר פעמים עובדים אולם אלו ביצעו עבודה חלקית וכלאחר יד.

בתצהירה פירטה הנתבעת כי טיפלה בתלונות התובעים ואף דאגה כי יבוצעו תיקונים, ואף נסמכה על מסמך בשפה הרוסית מיום 4.4.13 אשר לטענתה כולל את אישור התובעת כי התיקונים בוצעו לשביעות רצונה. התצהיר אינו כולל דוח ביצוע תיקונים מטעם הנתבעת ואף לא מתאר אילו ליקויים תוקנו ומתי.

מעדות התובעת התרשמתי כי היא מתקשה בשליטה בשפה העברית, וכפועל יוצא אין מטעמה כל פניה בכתב לנתבעת כדי שתקן את הליקויים. בעדות התובעת עלה כי מנהל הנתבעת, שלמה שוקרון, גר בבניין והיא פנתה אליו מספר פעמים רב, עד שלא הסכים עוד להתייחס אליה, אמר לה שזה בעיה שלה ואף עשה לה תנועה מגונה. עוד טענה כי נשלח עובד שביצע תיקון במרפסת שלא צלח וביחס למסמך ברוסית אמרה שהגיעה בחורה צעירה מאוקראינה, לא מקצועית, והיא חתמה לה לבקשתה על המסמך כדי שישלמו לה על עבודתה.
מנגד, לא נסתרה טענת הנתבעת כי התובעים לא מסרו לה, טרם הגשת התביעה , את חוות הדעת מטעמם. התובעת אישרה טענה זו בעדותה (עמ' 17, ש' 5).

7. למרות שהתובעים לא דרשו מהנתבעת באופן מסודר , טרם הגשת התביעה, כי הנתבעת תתקן את הליקויים המפורטים בחוות הדעת מטעמם, לא מצאתי מקום למנוע מהם סעד כספי בגין מחדל זה. התביעה הוגשה בתו ם כשנה לאחר שנת הבדק, סמוך לאחר עריכת חוות הדעת מטעם התובעים. לא ניתן להתעלם מחומרת הליקויים עד להגשת התביעה ומהעובדה כי הנתבעת למעשה , לאור ממצאי המומחה מטעם בית המשפט שידונו להלן, לא ביצעה תיקונים משמעותיים בדירה.

מהימן עלי תיאור התובעת בתצהירה ובעדותה בכל הנוגע לאיכות הירודה של התיקונים שביצעה הנתבעת והתנערותה מפניות רבות בעל פה. אופי ליקויי הרטיבות מעיד כי מדובר על מחדל מתמשך. למעשה לנתבעת ניתנו מספר הזדמנויות לביצוע תיקונים בדירה ועסקה רק בתיקונים קוסמטיים. כפי שיפורט להלן, המומחה מטעם בית המשפט אישר קיומם של מרבית הליקויים עליהם הצביע המומחה מטעם התובעים. ממצאיו מעידים על בניה באיכות ירודה ולא על ליקויים שסביר למצוא בכל בניין חדש, עקב חוסר האפשרות לספק מוצר מושלם בתחום הבניין.

בנסיבות אלו עולה כי התובעת יצאה ידי חובתה להוכיח כי מסרה לנתבעת הודעה על אי התאמה. לטענת הנתבעת, מאחר והתביעה הוגשה בחלוף כשנתיים וחצי ממסירת החזקה, ולאחר תקופת הבדק, לא הוכיחו התובעים את אחריותה לליקויים, מאחר והנטל עליהם לפי סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות). אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, מאחר והתובעים תיקנו תביעתם לפי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אשר קבע כי הליקויים באחריות הנתבעת, אין יסוד לטענה כי לא יצאו ידי חובתם בהוכחת אחריות הנתבעת. עצם העובדה כי המומחה מטעם בית המשפט ביקר את מקצועיות חוות הדעת מטעם שני הצדדים, אין משמעותה כי לא הוכחה התביעה, במיוחד לאחר שהתובעים אימצו את מסקנות המומחה מטעם בית המשפט.

יתרה מכך, סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) קובע כמה חלופות לאחריות מוכר המהוות הפרה של חיוביו כלפי הקונה. החלופה הראשונה היא בניה בניגוד לתקן רשמי או תקנות הבניה. החלופה הנוס פת, עליה נסמכת הנתבעת , היא אי התאמה בתוך תקופת האחריות והקונה הוכיח כי מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים. הנתבעת טענה באופן סתמי כי תקופת הבדק היא בת שנה, אולם שנה היא רק שנת הבדק המקובלת לביצוע תיקוני בדק על ידי קבלנים. תקופת הבדק לכשל בצנרת ואיטום המבנה היא ארבע שנים ולליקוי בריצוף וחיפוי פנים שנתיים.

יתרה מכך, שעה שמצא המומחה ליקויים מהותיים, אזי הדבר מהווה הוכחה כי מקור הליקוי בעבודה או חומרים. על כן הוכחה אחריות הנתבעת לליקויים.
8. הנתבעת עותרת בנוסף, להפחתת הפיצוי לתובעים בשליש לאור העדר מתן זכות לבצע תיקונים. הפסיקה הכירה באפשרות להפחית מסכום הפיצוי במידה והתובע לא נתן הזדמנות נאותה לתקן. (ראה ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו (5) 725 (2002), ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז (5) 1 (2003) ).

אכן קבלן לא חייב להסכים לתקן את כל הליקויים בחוות דעת הדייר כדי שלא תמנע זכותו לבצע תיקונים, אולם התעלמות ממרבית הליקויים והעדר התייחסות עניינית מובילה למסקנה כי לא ניצל את האפשרות שניתנה לו לתקן. מאחר והנתבעת ביצעה לשיטתה תיקונים בדירה, שגם אחריהם נותרו ליקויים מהותיים, אין בסיס לעמדת הנתבעת כי פטורה מכל חבות כספית או כי יש לה פחית מעלות התיקונים.

ככלל, אחראית הנתבעת כמוכר לפי חוק המכר (דירות) לתיקון כל פגם ואי התאמה הנופלת בממכר. הזכות לתיקון אינה זכות מוחלטת, אלא בית המשפט נדרש לפי נסיבות המקרה לבחון האם לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שמא יש לחייבו בפיצויים, (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, 28.2.05, אליו הפנה ב"כ הנתבעת, שם הופחתו הפיצויים בשליש לתובעים שהגישו תביעה במהלך שנת הבדק).

התנאים בהסכם ובפרוטוקול המסירה השוללים זכות לפיצוי כספי אם הדייר לא נתן זכות לתקן מנוגדים לחוק ולהלכה הפסוקה וחסרי תוקף, והנתבעת לא רשאית להסתמך עליהם. אף בת"א 14400-12-11 הנ"ל, עליו הסתמכה הנתבעת, נקבע כי אין לתת תוקף לתנאי השולל זכות לפיצוי כספי, בהיותו תנאי מקפח בחוזה אחיד.

לאחר בחינת מכלול הנסיבות לא מצאתי כי מקרה זה מצדיק הפחתת פיצוי לתובעים בגין אי מתן זכות לבצע תיקונים. שוכנעתי כי הנתבעת ידעה, או לכל הפחות הייתה צריכה לדעת, על היקף הליקויים בדירה ועל בעיות הרטיבות, ובחרה לבצע תיקונים קוסמטיים בלבד. בנסיבות אלו איבדה הנתבעת את זכות ביצוע התיקונים ועליה לפצות את התובעים בהתאם לממצאי המומחה מטעם בית המשפט.

היקף הליקויים לפי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ואחריות הנתבעת בגינם
9. לבחינת ליקויי הבניה מונה המהנדס פייבל גולדופט, מגוהר מהנדסים בע"מ, כמומחה מטעם בית המשפט, אשר בדק את דירת התובעים ביום 29.11.16. הצדדים ויתרו על חקירת המומחים מטעמם ועל חקירת המומחה מטעם בית המשפט. בהעדר חקירת המומחה לא נסתרו ממצאיו המקצועיים ולכן אין מקום לסטות מהכלל לפיו יאמץ בית המשפט את הממצאים המקצועיים של המומחה שמונה מטעמו, אלא אם יש טעמים מיוחדים להימנע מלעשות כן (ראה ע"א 5602/03 הנ"ל) .
מסקנה זו יפה במיוחד למקרה הנדון בו המומחה ערך עבודה יסודית, חוות דעתו מחזיקה 75 עמ' וצילם 488 תמונות רגילות, 53 תמונות כפולות (רגילות ותרמיות) ובחן בקפידה ולעומק כל טענה אל מול התקן, המפרט ותכניות המכר.

עיקר טענות הנתבעת כנגד ממצאי המומחה נשענות על העובדה כי המומחה ביצע הערכה לעלות תיקון ליקויי הרטיבות והריצוף , אשר לשיטתה היא הערכה מקסימלית, וזאת למרות שהמומחה המליץ על ביצוע בדיקות משלימות כדי לבחון את היקף הליקויים המדויק. טענה נוספת עוסקת בהנמכת הריצוף בחדרים.

10. בסיכומי הנתבעת אין טענות כנגד ממצאי המומחה בסעיפים 1 עד 4 לחוות דעתו (מדובר בסכומים נמוכים בגין ליקויים בשיש אדן חלון, נגרות וחשמל בסכום מצטבר של 2,150 ₪).

הטענה העיקרית היא כנגד סעיף 5 לחוות הדעת הדן בליקויי רטיבות אותם העריך המומחה בסך של 25,000 ₪. המומחה פירט כיצד בחן את הרטיבות בדירה בהצלבת שלושה אמצעים שונים, טכניים ובחינה ויזואלית וסיכם ממצאיו בעמ' 46 – 49. מסקנתו היא כי נמצאו סימני רטיבות במקומות רבים בדירה: בחדר אמבטיה, במרפסת שירות, בחדר רחצה הורים, בסלון ופינת אוכל באזורים הסמוכים למרפסת. עוד קבע כי מקור הרטיבות בנזילות מצינורות וקופסאות ביקורת של מערכת האינסטלציה בחדרי הרחצה וכן חדירת רטיבות דרך קירות מרפסת הסלון (חדר הדיור כלשונו).

כדי לתקן את הרטיבות שאיתר המליץ המומחה לבצע בדיקות מעבדה לתכולת הרטיבות במספר מקומות בדירה ובדיקות לחץ צנרת המים. עוד קבע כי במידה ותתקבל תוצאה מעל דרישות מקסימום בתקן, יש לפרק את הריצוף באזור האמור ולהמשיך עם הפירוקים לכל הכיוונים גם בחדרים סמוכים, עד לקבלת מצע יבש. עוד קבע כי במידה ויפורק ריצוף בחלק מהחדר ואין ריצוף זהה להחלפה, יש לרצף את כל החדר בריצוף חדש. עוד ציין כי במידה ותתקבל תוצאה שלילית לבדיקת הנזילות, יש לפרק את הריצוף, לאתר מקום מדויק, ולהחליף קטע צינור. עוד נתן הוראות משלימות לייבוש הריצוף וביצוע איטום.

לגבי העלות קב ע כי מאחר שלא ניתן לקבוע את ההיקף המדויק של העבודות, הערכתו למחיר מקסימלי הכולל בדיקות, פירוק ריצוף, ייבוש, ביצוע איטום, ריצוף מחודש, השלמת שיפולים, תיקוני טיח וצבע בקירות (בשטח כולל של כ- 30 מ"ר של חדרי הרחצה, מרפסת שירות ומרפסת הסלון), היא בסך של 25,000 ₪. עוד הדגיש כי סכום זה לא כולל החלפת ריצוף או ייבוש מצע בסמוך לאזורים הרטובים, אם יימצא צורך לכך.

שני הצדדים נמנעו כאמור מלחקור את המומחה מטעם בית המשפט ואף נמנעו מלשלוח לו שאלות הבהרה. בפתח דיון ההוכחות עלה עניין הצורך בבדיקות משלימות וב"כ התובעים טען כי הצורך בבדיקות הוא לאיתור היקף גדול יותר של ליקויים. ב"כ הנתבעת טען כי אין סיבה שהנתבעת תתעקש על ביצוע בדיקות ובסיכומיו הרחיב וטען כי המסקנה היא כי לא הוכח שיעור נזק זה ואין לאשר פיצוי בגין ליקויי הרטיבות.

לאחר בחינת מכלול ממצאיו של המומחה, ולאור הימנעות הנתבעת ממשלוח שאלות הבהרה, מצאתי כי הערכתו לעלות התיקון משקפת את עלות תיקון הנזקים שמצא בדירה. מסקנה זו היא למעשה אימוץ סברת המומחה בדבר העלות הצפויה של תיקון הליקויים והנסמכת על ניסיונו ומומחיותו. על התובע להוכיח במאזן ההסתברויות את גובה הנזק ודי הממצאים שפורטו לעיל כדי להוכיח כי הנזק הוא בשיעור שמגיע לפחות לסכום הערכת המומחה.

אין בסיס לטענה כי אין להעניק לתובעים כל פיצוי בגין נזקי הרטיבות מאחר ולא בוצעו הבדיקות. אמנם המומחה נקט בלשון של עלות מקסימלית משוערת, אולם בנוסף קבע כי לאחר הבדיקות ייתכן והעלות תהיה גבוהה יותר. לו סבורה הנתבעת כי אם בדיקת תכולת הרטיבות הייתה מגלה ממצאים העומדים בתקן אזי העלות הייתה נמוכה בשיעור ניכר מהערכת המומחה, היה עליה לכל הפחות לשלוח שאלות הבהרה בעניין זה. מממצאי המומחה עולה כי בכל מקרה יש לפתוח את הריצוף ולאתר מקומות של נזילות ולכן הערכתו היא דווקא על הצד הנמוך ורק יכולה להאמיר לאחר בדיקות משלימות.

נדמה כי לא בכדי נמנעה הנתבעת מלעתור לביצוע אותן בדיקות, מחשש כי יימצא כי היקף התיקון הנדרש רחב יותר. התנהגות מעין זו של חברה קבלנית, היא התנהגות נפסדת. על חברה קבלנית לבקש לאתר עד תום את מקור הליקוי ולשאת בעלות של השבת הבית למצד תקין, ולא להתחבא אחר טענות דיוניות מעין אלה.

גם הטענה כי לתובעים סופק ריצוף חלופי, אין בה כדי לצמצם מעלות זו. עצם העובדה כי פרוטוקול המסירה מתייחס לקיומה של 2% קרמיקה למשמרת, אין בה די כדי להוכיח כי מתאימה היא לעבודות הנדרשות לביצוע. עניין זה לא עלה בראיות הנתבעת ואף המומחה לא נשאל אודותיו ולכן אין לסטות מהערכתו.

על כן, על הנתבעת לשאת בעלות תיקון ליקויי הרטיבות בסך של 25,000 ₪.

11. ביחס לסעיף 6 לחוות הדעת, העוסק בקרמיקה, לא הועלו הסתייגויות ולכן יש לאשר את ממצאי המומחה לליקויים בעלות של 1,350 ₪.

הליקוי העיקרי שמצא המומחה, מעבר לליקויי הרטיבות, הוא בריצוף, סעיף 7 לחוות דעתו. סך הליקויים בסעיף זה מגיע לסכום של 13,245 ₪, מתוכם סך של 11,525 ₪ מתייחס לעלות בגין הגבהת הריצוף בחדרי הדיור, שבוצע נמוך מיתר חלקי הדירה.

נושא זה של הנמכת הריצוף הוא טענתה העיקרית של הנתבעת כנגד רכיב זה בחוות הדעת. ביתר טענות הנתבעת לא מצאתי ממש, שעה שלא קיבלתי טענתה ביחס לרטיבות. עם זאת, יש לקבל את טענת הנתבעת כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין הריצוף הנמוך בחדרים. מסקנה זו מבוססת על עדות נציגת הנתבעת והעדר תשובות הולמות בעדות התובעת ובהתנהגות התובעים ממועד קבלת החזקה. בעניין זה מהינה עלי עדותה של גב' שוקרון שהעידה כי הסבירה לתובעים כי הריצוף מונמך עקב הכנה לפרקט שביקש הרוכש הראשון של הדירה, וכי התובעים ידעו והסכימו לקבל את הדירה במצבה בעניין זה.

העובדה כי התובעים לא מחו בפרוטוקול המסירה על עניין זה ולא פנו בכתב עד להגשת התביעה בטענה כי יש לתקן את מפלס הריצוף, מלמדת כי ידעו כי כך מקבלים את הדירה והסכימו לקבלה במצב זה. אין די בטענת התובעת בעדותה כי ביקשה בעל פה כי יתקנו את גובה הריצוף וכי הנתבעת הבטיחה לעשות כן .
מסקנה זו מקבלת משנה תוקף ממצאי המומחה, בעמ' 58 , שם הבהיר כי מצא כי הריצוף המונמך בוצע במתכונת סופית עם הדבקת פנלים לקירות, ולא כפי שנהוג בביצוע הכנה לפרקט. המומחה ציין כי עובדה זו מעידה על סיכום בין התובעים לנתבעת כי הריצוף שבוצע במקור כהכנה לפרקט, יישאר במתכונתו.

מסקנה זו של המומחה מקובלת עליי, ולא נסתרה מעדויות התובעים. על כן לא זכאים התובעים לסכום של 11,525 ₪ מתוך סעיף 7 לחוות הדעת.

יוער כי בהליך אחר כנגד הנתבעת קבעתי כי:
"טענתה העיקרית של הנתבעת היא כי התובעים ראו את הדירה במצב הכולל את השינויים ולכן מנועים מלדרוש פיצוי בגין ירידת ערך. אין בידי לקבל טענה זו, אין די שרוכש ראה את הדירה כדי לקבוע כי מנוע הוא מלטעון לאי התאמה, יש להוכיח כי הרוכש היה מודע לאי ההתאמה למפרט ולתקן. (השווה ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, פ"ד נו(5) 198, 215 (2002))". (ת"א 18252-04-15 מור יוסף נ' ג.ג.א.ב ייזום השקעות ונכסים בע"מ, 28.2.17).

שם דובר בקטע של עמוד בולט ותקרה מונמכת, אולם במקרה הנדון לא מצאתי מקום להגיע למסקנה זהה. אמנם הנתבעת לא ציינה במפורש בהסכם המכר כי הדירה נקנית במצבה וכי הריצוף המונמך לא תואם לתקן, אולם כל אדם בר דעת מבין כי ריצוף בחדרים לא אמור להיות נמוך מיתר חלקי הדירה. מדובר בליקוי ברור ובולט אשר ברור כי אינו תקני. עולה ממכלול הנסיבות כי התובעים ידעו כי רוכשים את הדירה במצבה למרות אי ההתאמה לתקן של גובה הריצוף.

12. הנתבעת לא העלתה טענות כנגד ממצאי המומחה בסעיפים 8 עד 13 לחוות דעתו, למעט בסעיף 10 העוסק בעבודות האיטום, ולכן יש לאמץ ממצאיו. ביחס לסעיף 10, קבע המומחה כי ישנם ליקויים חמורים של איטום במרפסות הן של דירת התובעים והן בדירה מעל ובמרפסות נוספות בבניין .
המומחה ציין כי יש לבצע בדיקת הצפה שתקבע אם יש לפרק ריצוף ולתקן איטום ולרצף מחדש, תוך שלא קבע עלויות אלו. העלות בסך 5,000 ₪ שקבע היא לצורך תיקוני טיח ופירוק והרכבת המרקיזה. אין זה סביר כי עלות של 5,000 ₪ כוללת גם בדיקות הצפה, גם איטום וריצוף מחדש. המסקנה ביחס לסעיף זה זהה לשאלת הרטיבות בתוך הדירה. שעה שהנתבעת נמנעה משאלות הבהרה או חקירת המומחה, אין לסטות מחוות דעתו.

יוער כי המרפסת היא דוגמא טובה לטיב התיקונים שביצעה הנתבעת שעה שהתובעת העידה כי עובד מטעם הנתבעת הגיע לתקן את המרפסת והכל נפל שוב לרצפה, שהכוונה כנראה לחלקי טיח עקב הרטיבות הכרונית עקב כשל באיטום המרפסות. נדמה כי הנתבעת "יצאה בזול" שעה שהתובעים לא עמד ו על הבהרת והשלמת חוות הדעת בנקודה זו.

מכל האמור לעיל עולה כי סך הליקויים בראשי הנזק השונים מסתכמים לסכום הנקוב בחוות דעת המומחה, בהפחתה של 11,525 ₪ בגין הנמכת הריצוף.

על כן סך הנזקים מגיע לסכום של 42,670 ₪ לפני פיקוח הנדסי ומע"מ. צירוף רכיבים אלו מביא את סכום הפיצוי לסך של 54,916 ₪.

חשבונית תיקון חשמל
13. התובעים עתרו בנוסף להשבת סך של 4,820 ₪ בגין תיקוני חשמל שביצעו. סכום זה מבוסס על קבלה מיום 17.12.14 ומכתבו של החשמלאי ומהנדס החשמל שי פרג'פור. ממסמכים אלו עולה כי התובעים חוייבו עבור שלושה ימי עבודה, החלפת חיווט מלוח החשמל והחלפת רכיבים הקשורים לעבודה זו. מבצע העבודה במכתבו רשם כי פנו אליו ביום 14.12.14 ומצא קצר עקב חיווט לא תקין, מאחר וחדר השינה והממ"ד לא הופרדו כנדרש. בנסיבות העניין, למרות שעורך המסמך לא זומן לעדות, מסמך זה מחזק את גרסת התובעת.

בתצהיר התובעת נטען בטעות כי הבעיה בחשמל התעוררה ביום 17.12.14 והנתבעת, כמוצאת שלל רב, נסמכה על טעות זו ובחקירתה הנגדית של התובעת ניסתה להוכיח כי לא נתנו לה אפשרות לבחון ליקוי זה. בעדות התובעת טענה כי הודיעה לנתבעת על בעיה בחשמל והנתבעת אמרה שתשלח לבדוק, אולם חיכתה שלושה ימים ואף אחד לא הגיע. מעדותה עולה כי מקרה זה קדם לתיקון בגינו מבקשת פיצוי, שכן אז תוקן החשמל באופן חלקי אולם לאחר מכן שוב נדרש תיקון, בגינו מבקשת השבה.

עדות זו של התובעת לא נסתרה. אין די במכתב מיום 2.2.15 עליו נסמכת הנתבעת, מטעם אלקטרו בן 2009 בע"מ. מדובר במסמך המתיימר להתייחס למכתב חשמלאי התובעת, מבלי שבוצעה בדיקה בשטח. יש לייחס משקל נמוך למכתב מטעם קבלן שביצע את עבודות החשמל, שטוען כי כל עבודתו בוצעה באופן תקין.

לא נסתרה עדות התובעת כי הנתבעת לא נתנה מענה בזמן סביר לבעיית החשמל ולכן נאלצה לשאת בעלות התיקון בעצמה. על כן מצאתי כי התובעים זכאים להשבת סכום זה.

פיצויים בגין עגמת נפש
14. הפיצוי בגין נזק לא ממוני, עגמת נפש, נאמד לפי טיב הנכס בו נפלו הליקויים, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהגות הצדדים לפני ובמהלך ההליך המשפטי, עלות התיקונים לרבות הצורך בפינוי מהדירה לצורך ביצועם. אמנם אין יחס ישר בין עלות התיקונים לשיעור הפיצוי בגין עגמת הנפש, אולם על הפיצוי להיות סביר (השווה ע"א 5602/03 הנ"ל, פסקה 16 , כמו כן ראה ת"א (מח' ת"א) 14280-02-13 כהן ואח' נ' גאון נדל"ן בע"מ, 6.7.17 והאסמכתאות שם, שם אושר פיצוי בסך 10,000 ₪ לכל דירה בגין תלאות שעברו הדיירים, למרות סכום תיקונים נמוך יחסית שאושר).

ממצאי המומחה עולה כי בדירה ליקויי רטיבות רבים וחמורים אשר יחייבו פתיחת רצפות וייבוש המצע. עוד עולים כשלים שהיקפם לא התברר עד תום, באיטום המרפסות, וזאת מבלי להתייחס כלל ליתר הליקויים. ליקויי רטיבות מטיבם מפחיתים את ההנאה מהדירה וגורמים לתופעות חוזרות ונשנות של קילופי צבע ותופעות נלוות לרטיבות כלואה שלא תו קנה במשך שנים.

עולה כי בנסיבות העניין נדרש פיצוי בגין עגמת נפש. הסכום שנתבע על ידי התובעים סביר להיקף הליקויים וטיבם ואני מעמיד את הפיצוי בגין עגמת נפש על סך של 10,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.

(יוער כי בת"א 14400-12-11 הנ"ל, נפסק כנגד הנתבעת פיצוי בסכום של 10,000 ₪ בגין ליקויי רטיבות, שם היו ליקויים חמורים יותר, אולם הפיצוי הופחת בגין סירוב התובעים לאפשר תיקונים שלא בהתאם לחוות הדעת מטעמם).

סוף דבר
15. בגין ליקויי הבניה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 54,916 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.6.17, מועד החישוב בחוות דעת המומחה .

בגין עלות תיקון החשמל תשלם הנתבעת לתובעים סך של 4,820 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה המקורית .

הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בסך 10,000 ₪, נכון למועד פסק הדין, בגין עגמת נפש.

התביעה התקבלה בעיקרה ובנסיבות אלה על הנתבעת לשפות את התובעים על כל הוצאותיהם. עצם העובדה כי המומחה מטעם בית המשפט אמד את עלות תיקון הליקויים בסכום נמוך יותר ממומחה התובעים, לא מצדיקה בנסיבות העניין שיפוי חלקי על הוצאות התובעים. המומחה מטעם בית המשפט אישר קיומם של מרבית הליקויים בחוות דעת התובעים ולכן אין למנוע מהתובעים שיפוי מלא על הוצאותיהם.

הנתבעת תישא בהוצאות התובעים (לרבות אגרות בית משפט, שכר טרחת המומחה מטעמם בסך של 2,500 ש"ח ושכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד כל הוצאה.

בנוסף תישא הנתבעת בשכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪. אמנם בהליך זה התקיימו מספר דיוני קדם משפט שלא לצורך, גם בגין מחדל ב"כ התובעים לקדם את נושא עריכת חוות דעת המומחה או לבקש לשנות את מועד הדיון מבעוד מועד, אולם לא מצאתי כי התנהלות זו מצדיקה הפחתת שכר הטרחה בנסיבות העניין, וזאת לאור מסקנות פסק הדין לגופן.

ניתן היום, ז' אב תשע"ח, 19 יולי 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: פטר סאביצקי
נתבע: ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ
שופט :
עורכי דין: