ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין משה וינגרטן נגד בית הוד ירושלים :

בפני
כבוד ה שופטת חגית מאק-קלמנוביץ

המבקש

משה וינגרטן
ע"י ב"כ עו"ד משה וולפוס

נגד

המשיבה
בית הוד ירושלים - חברת הניהול בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אליהו שגב

החלטה

1. זוהי בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בבית שמש (כבוד סגנית הנשיא השופטת ד. פינשטיין) מיום 5.3.18, בה נדחתה בקשת המבקש לחייב את המשיבה בהפקדת ערובה, והתקבלה בחלקה בקשת המ שיבה לחייב את המבקש בתשלום דמי ניהול חודשיים למשיבה.
עיקרי העובדות הן כמפורט להלן:
ההליך בבית משפט קמא
2. המשיבה היא מנהלת בית אבות בירושלים וגובה דמי ניהול מדיירי בית האבות. המבקש הוא הבעלים של דירה בבית האבות, ואינו משלם דמי ניהול מספר שנים לאחר שהתגלעה מחלוקת בינו לבין המשיבה. המבקש אף אינו משכיר את דירתו, לטענתו בשל המצב הפיזי הקשה והליקויים החמורים שאינם מאפשרים שימוש בדירה. במסגרת התיק העיקרי תבעה המשיבה מהמבקש תשלום דמי ניהול, והמבקש הגיש תביעה שכנגד בה תבע פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לדירתו, אובדן שכר דירה, עגמת נפש ועוד.
3. בבקשה להפקדת ערובה טען המבקש כי במסגרת בקשתה לצו עשה טענה המשיבה כי העובדה שהמבקש אינו משלם דמי ניהול מזה שנים פוגעת בתזרים המזומנים שלה, וכי מצבה הכלכלי קשה כך שקיים חשש שאם תחוייב בהוצאות משפט לא תוכל לשלמן. בית משפט קמא שמע את עדי המשיבה בנוגע למצבה הכלכלי ואיתנותה הפיננסית והגיע למסקנה שאין ממש בטענות המבקש. נקבע כי תשלום הוצאות בית האבות מתוך דמי הניהול של כלל הדיירים , ללא השתתפות המבקש, עשוי להוות הכבדה על המשיבה, אך לא נמצאה אינדיקציה לכך שהיא לא תוכל לשלם את הוצאותיה. עוד קבע בית המשפט כי על פי הנתונים שהוצגו המשיבה מנהלת את עסקיה בשמרנות ובזהירות, ושומרת על יכולת כלכלית המתאימה לפעילותה מזה שנים. בנוגע לסיכויי התביעה נקבע כי המאזן נוטה לטובת המשיבה, שכן אין חולק כי המבקש היה חייב למשיבה דמי ניהול בגין מספר שנים, וכי מאז הגשת התביעה ועד הדיון בבקשה לא שולם דבר על חשבון החוב. את טענת המבקש שלא חתם על הסכם דמי ניהול הגדיר בית המשפט כ"פלפול משפטי" שכן המבקש קיבל את הדירה בירושה מאמו שגרה במקום ושילמה דמי ניהול, וגם הוא עצמו ניסה להיכנס לגור במקום והיה נכון לחתום על מסמכים. בגין בקשה זו חוייב המבקש בשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.
4. לגבי הבקשה לצו עשה קבע בימ"ש קמא כי על אף שבדרך כלל אין בית המשפט נותן צו זמני הזהה במהותו לסעד הסופי המבוקש, ואף לא סעד כספי כאשר ניתן לפצות בגין הנזק הכספי בסוף ההליך, במקרה זה מתקיימים טעמים חריגים המצדיקים הפקדה של תשלומים עיתיים בגובה מחצית דמי הניהול. בית המשפט ציין כי עדי המשיבה הסבירו באלו מקרים הם נמנעים מנקיטת הליכים נגד חייבים ומדוע במקרה זה כלו כל הקיצין, והוחלט לנקוט בהליכים נגד המבקש. הוא הגיע למסקנה שסיכויי התביעה שכנגד אינם גבוהים לכאורה, שכן הם כוללים דרישה לתשלום כפל סעדים, פיצויים על עגמת נפש ורכיבים נוספים שהסיכוי להוכיחם קטן. בנוגע לטענות בדבר חוסר אפשרות לעשות שימוש בדירה בשל רטיבות ורעש שמקורם ברכוש המשותף, ציין בית המשפט כי במהלך ניהול ההליכים תיקנה המשיבה את מקור הרטיבות , אך המבקש לא אפשר לה לתקן את הנזקים שנגרמו בתוך הדירה. המבקש לא תיקן נזקים אלו בעצמו ואף סיכל נסיונות של המשיבה למצוא שוכרים לדי רה, כפי שעלה מעדויותיהם של שני עדים שהוגדרו ע"י בית המשפט כ"מהימנים במיוחד". בנוגע למטרד הרעש נקבע כי הוגשו שתי חוות דעת נוגדות, וגם אם יוכח קיומו של מטרד רעש לא בהכרח יוכח כי השימוש בדירה היה בלתי אפשרי במהלך כל התקופה. בית המשפט סיכם, איפוא את התרשמותו הלכאורית בכך שסיכויי התביעה העיקרית טובים וסיכויי התביעה שכנגד נמוכים יחסית, והוסיף כי מנקודת זמן מסויימת שכבר חלפה, חובו של המבקש למשיבה הולך וגדל, ואילו המבקש אינו פועל כדי להקטין את נזקיו הוא, כך שמאזן הנוחות פועל לטובת המשיבה.
5. בית משפט קמא נתן דעתו גם לטענה שהבקשה הוגשה בשיהוי, כשנה לאחר פתיחת התיק העיקרי, ודחה את הטענה שכן נזקיה של המשיבה גדלים כל זמן שהתביעה מתמשכת, ועם חלוף הזמן השתנתה נקודת האיזון בין הצדדים. גם טענת המבקש שהמשיבה פעלה בחוסר תום לב בכך שניסתה להטעות את בית המשפט בכל הנוגע לנזק הכלכלי שנגרם לה נדחתה, ונקבע כי המבקש הוא שפועל בחוסר תום לב שעה שאינו מקטין את נזקיו הלכאוריים, וממשיך ומגדיל את נזקי המשיבה. נקבע, איפוא, כי על המבקש להפקיד בידי המשיבה, ממועד מתן ההחלטה ואילך ועד סיום ההליכים בתיק , מחצית מסכום דמי הניהול הנדרשים על ידי המבקשת. המבקש אף חוייב בהוצאות בסך 7,500 ₪.
בקשת רשות הערעור
6. בבקשה שבפני טוען המבקש כי החלטת בית משפט קמא היתה שגויה ביסודה, עובדתית ומשפטית, וכי יש לאפשר לו לערער על החלטה זו.
בנוגע להפקדת הערובה טוען המבקש כי מדובר בהליך שעל פי מהותו יש למצות את הדיון בו בשלב מקדמי. ובאשר לחובה להפקיד מחצית מדמי הניהול, המבקש מציין כי הוא נדרש לשלם סכום גבוה של כ-2175 ₪ מידי חודש, כאשר אינו יכול לעשות שימוש בדירה אשר אינה ראויה למגורים. המבקש הפנה לחוות דעת, בתחומי ההנדסה והאקוסטיקה, מהן עולה כי הדירה אינה ראויה למגורים, וטען כי הליקויים החמירו בזמן שעבר מאז התגוררה אמו בדירה, וכי אין מדובר בליקויים מינוריים אלא במטרדים בלתי נסבלים. בנוגע לבקשה להפקדת ערובה טען המבקש כי המ שיבה עצמה טענה בבקשתה הדחופה לצו עשה זמני כי מצבה הכספי קשה מאד, כי היא על סף קריסה כלכלית וכי קיים איום ממשי על המשך קיומה ותפקודה .
7. לטענת המבקש הסעד שניתן ע"י בית המשפט אינו סעד זמני שכן הוא לא נועד להבטיח את קיומו של פסק הדין הסופי שיינתן, אם בכלל, בתביעה הכספית או את ניהול ההליך, והוא אף זהה לסעד המבוקש בהליך העיקרי. ב"כ המבקש הפנה להלכה שלפיה לא ינתן סעד זמני שהוא כספי במהותו או שניתן לתקנו בפיצוי כספי, והוסיף כי הבקשה הוגשה בשיהוי, כי אין דחיפות במתן הצו, כי הבקשה הוגשה שלא בנקיון כפיים וכי מאזן הנוחות נוטה לדחיית הבקשה. בנוגע להחלט ה לחיוב בהוצאות טען המבקש כי סעיף 353א' לחוק החברות התשנ"ט-1999 (להלן: חוק החברות) קובע חזקה שבדין שלפיה יש לחייב חברה תובעת בהפקדת ערובה, אלא אם החברה סתרה את החזקה.

דיון והכרעה
8. נקודת המוצא בשקילת הבקשה היא ההלכה לפיה "ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בשיקול הדעת הרחב הנתון לערכאה הדיונית בנוגע להחלטות בדבר סעדים זמניים, אלא במקרים חריגים בלבד" (רע"א 7076/17, פלוני נ' פלוני (22.10.2017 וראו גם רע"א 1270/12, מנשה לוי חברה לבנין בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (27.2.2012)). "הסיבה לכך, בין היתר, היא שהחלטות בעניין סעד זמני דורשות לרוב בירור ראייתי נרחב והערכאה הדיונית היא זו שהתרשמה באופן בלתי-אמצעי ממכלול הראיות והעדויות אשר הובאו בפניה" (שם, וראו גם רע"א 2916/18 , בנק הפועלים בע"מ נ' יצחק חנאי (25.6.18) ).
9. אכן, צודק ב"כ המבקש בכך שמתן הסעד הזמני במקרה זה הוא בגדר חריג, שכן מדובר בצו עשה הזהה לתביעה העיקרית ובעניין כספי, ובכגון אלה בדרך כלל לא ניתנים סעדים זמניים. עם זאת, לאחר ששקלתי את טענות הצדדים סברתי שאין מקום להתערב בהחלטת בית משפט קמא.
לאחר שמיעת הראיות סבר בית המשפט כי סיכויי התביעה שהגיש המבקש אינם גבוהים. מסקנה זו סבירה בעיני, בהתחשב במספר נימוקים ובין היתר לנוכח העובדה שאמו של המבקש התגוררה בדירה שהיתה כשירה למגורים, כך שגם אם היו קלקולים או שינויים כלשהם במערכות הם ניתנים לתיקונים ואינם פוסלים את הדירה למגורים מכל וכל; בשים לב לכך שבחוות הדעת בעניין הרטיבות אומדן הסכום הנדרש לשיקול הנזקים הוא 8,000 ₪, וגם מחוות הדעת האקוסטית לא התרשמתי שקיימות עובדות אובייקטיביות המצביעות על כך שהדירה אינה ניתנת להכשרה למגורים, גם אם נדרשים תיקונים מסויימים. ההתרשמות היא שניתן להביא את הדירה למצב המאפשר מגורים, על ידי המבקש או על ידי אדם אחר, בהשקעה לא גדולה במיוחד ; בתצהירים של הלברטל, גרשמן עמנואלי וסלומון שהוגשו מטעם המשיבה תוארו מקרים קונקרטיים הכוללים שמות ופרטים של אירועים בהם נעשו נסיונות לשכור את דירתו של המבקש והוא סירב לכך. במקרה אחד לא אפשר תיאום מועד להצגת הדירה, במקרה נוסף השיב שהדירה אינה להשכרה אלא למכירה ובמקרה אחר התבטא באופן שהרתיע את השוכר מלשכור דירה אצל המשיבה.
10. במקרה זה הימנעות מתשלום דמי ניהול ומהשכרת הדירה לאורך זמן אינה מסתכמת רק במחלוקת כספית לגבי העבר אלא יוצרת והולכת באופן אקטיבי חוב ההולך וגדל. החלטת בית משפט קמא אינה עוסקת בחובות העבר, ובכל הנוגע לחובות אלו המצב נותר כפי שהיה. משמעות החיוב בהפקדה כפיש החליט בית משפט קמא היא צמצום ומניעת הגדלה נוספת של הנזק בעתיד, כך שההחלטה מהווה למעשה שימור של המצב הקיים, וצמצום (חלקי) של הנזק הנוסף , ועל כן ההחלטה סבירה ועומדת באמות המידה של הפסיקה בדבר שימור מצב קיים וחובת הקטנת הנזק.
11. הגם שמדובר במצב נדיר, אני סבורה שיש להחלטת בית משפט קמא עיגון בפסיקה. כך נקבע ברע"א 2592/02, חוצות היוצר - חיפה בע"מ נ' י.ד.ס. סקיי - פאב בע"מ (10.7.02):

"‎8. במקרה שבפניי, חוזי השכירות בין המבקשים לבין המשיבים כללו חיוב של המשיבים לשלם תשלומים שונים כדמי שכירות בתמורה לשימוש בחנויות שהושכרו להם, ואף הוסכם בין הצדדים כי המשיבים יהיו מנועים מלקזז מתוך דמי השכירות סכומים שהמבקשים חייבים להם. על-פני הדברים, איפוא, המשיבים קיבלו על עצמם בחוזה לשלם את תשלומי השכירות - כל עוד ממשיכים הם להחזיק בחנויות בקניון - כחיוב עצמאי, וללא קשר לטענות שעשויות להיות להם כנגד המבקשים. הסדר חוזי זה, שהמשיבים לא טענו כי קיימת עילה להתערב בו כשלעצמו, אף משקף נוהג מסחרי מקובל והוגן, שיסודו בהנחה שעצם מתן האפשרות לשוכר להשתמש במושכר - אף אם המשכיר עצמו מפר את חובותיו - מצדיק את חיוב השוכר בתשלום דמי שכירות (בגובה כלשהו).
המשיבים לא שילמו תקופה ארוכה את תשלומי השכירות שלכאורה חייבים הם על-פי חוזי השכירות, אך הם דורשים להמשיך ולהחזיק בחנויות שהושכרו להם. מן הדין איפוא להתנות את מתן צווי המניעה הזמניים בכך שהמשיבים יקיימו את חיובם לשלם תשלומי שכירות. עם זאת, בנסיבות העניין, חיוב זה לא יחול אלא מן המועד שבו ביקשו המשיבים כי יינתנו צווי המניעה הזמניים".

וכן תא ( חי') 209/08, סונול ישראל בע"מ נ' ח.ג. תדלוק בע"מ (6.6.08) מפי כבוד השופט עמית:

"במסגרת איזון האינטרסים בין הצדדים, קשה להלום כי הנתבעים ימשיכו להפעיל את תחנת הדלק עד לתום ההליכים המשפטיים מבלי לשלם אגורה שחוקה כדמי הפעלה. מה עוד, שהסכם ההפעלה כבר הסתיים לכאורה, וטענת הנתבעים כי הם זכאים להפעיל את תחנת הדלק משך כעשרים שנה, היא בניגוד למסמך בכתב.
לא נעלם מעיני כי לא בנקל יינתן סעד כספי זמני. עם זאת, בהתחשב בנסיבות המיוחדות של המקרה, יש לחייב את הנתבעים לפחות בדמי שימוש ראויים. בהקשר זה, אחזור ואפנה לרע"א 2592/02 חוצות היוצר נ' סקאיי-פאב בע"מ (ניתן ביום 10.7.2002) ועל דרך של קל וחומר, שבאותו מקרה, הסכמי השכירות היו בתוקף, בעוד שבמקרה דנן, הסכם ההפעלה כבר הסתיים לכאורה ".

12. במשך תקופה ארוכה המצטברת לכדי שנים, המבקש מחד גיסא אינו משלם את דמי הניהול החלים על הדירה ומאידך גיסא אינו מאפשר לעשות בה שימוש בדרך אחרת , ואינו פועל באופן יעיל להקטנת הנזקים המצטברים . לא ניתן להשלים לאורך זמן עם מצב כזה. החלטת בית משפט קמא היא החלטה זהירה ומאוזנת. אין בה שינוי של המצב בנוגע לחוב הקיים, אלא צפיית פני עתיד בלבד, והיא עולה בקנה אחד עם חובת הקטנת הנזק. גם לגבי החוב ה מתחדש חוייב המבקש רק במחצית מסכום דמי הניהול שהמשיבה טוענת להם, כך שניתן בהחלטה ביטוי גם לטענות המבקש ולסיכוי מסויים שיזכה בתביעה. אין, איפוא, מקום להתערב בהחלטה זו.
13. באשר להחלטה בעניין הפקדת הערובה, המשיבה לא טענה כי חובותיו של המבק ש או גורמים אחרים מאיימים על יכולת הפרעון שלה, ושקיים חשש ממשי בעניין זה. המבקש עצמו טען כי אין ממש בטענות כאלה ועמד על כך שמצבה הפיננסי של המשיבה איתן, והוא אינו רשאי לטעון בעניין זה טענות סותרות. מכל מקום אני סבורה שגם בעניין זה צדק בית משפט קמא במסקנה שלא הוצגה תשתית המצדיקה חיוב המשיבה בערובה להבטחת הוצאות המבקש.
לנוכח כל האמור אני דוחה את בקשת רשות הערעור.
מאחר שלא התבקשה תגובה אין צו להוצאות.

ניתנה היום, ג' אב תשע"ח, 15 יולי 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: משה וינגרטן
נתבע: בית הוד ירושלים
שופט :
עורכי דין: