ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נגד ועדה מקומית לתכנון "לב הגליל" :

בפני
כבוד השופט אברהם אליקים, סגן נשיא

עותרת

בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עמוס תיבי ואח'

נגד

משיבים

1.ועדה מקומית לתכנון "לב הגליל"
ע"י עו"ד רני גורלי ואח'
2.עיריית סחנין
ע"י ב"כ עו"ד משה פרזנצ'בסקי ואח'
3.צילומי צנרת ע.א.ס. בע"מ
4.משאבות אחים סייד בע"מ
שתיהן ע"י ב"כ עו"ד טארק עבאס.

פסק דין

מבוא
חברת בזק מחזיקה בחלקת קרקע כחוכרת מול רשות מקרקעי ישראל המשמשת אותה למרכזת טלפונים, בצמוד על אותה חלקה ניצב בניין עיריית סחנין, מסגד ואולם ספורט.
לימים החליטה בזק למכור את זכויותיה בחלקה לצד שלישי וליהנות מהתמורה הכספית. משנודע לעירייה על כוונות אלו, היא ניסתה למנוע המכירה בדרך של פנייה לבזק, לרמ"י ולבית משפט ושלא הגיעה להסכמה ביקשה מהוועדה המקומית להפקיע את זכויות בזק באותה חלקה ולהעבירם לבעלות העיריה.

העתירה שלפניי הוגשה על ידי בזק ובה היא מעלה שתי שאלות מרכזיות- האחת, האם ההפקעה בוצעה ללא סמכות כדין, בהעדרה של תכנית המתירה הפקעת המקרקעין.
והשנייה האם יש להתיר ההפקעה כאשר עמדה לעירייה האפשרות לרכוש את המקרקעין ישירות מבזק ולשלם תמורה מלאה, התנהגות שכונתה בעתירה " חוסר הגינות".
יצוין כי ברקע הדברים טוענת בזק כי ההפקעה פוגעת בזכויות יסוד חוקתיות שלה, היא נגועה בחוסר מידתיות ולא נועדה לתכלית ראויה.

רשות מקרקעי ישראל ( להלן-רמ"י) היא בעלת המקרקעין, לעותרת זכות חכירה לדורות בשטח של 1,470 מ"ר הידועים כחלק מחלקה 41 בגוש 19316 ( להלן-המקרקעין). שטחה הכולל של חלקה 41 הוא 16,543 מ"ר ( רמ"י לא צורפה כצד להליך).

ביום 19.10.2017 החליטה משיבה 1- הוועדה המקומית לתכנון ובניה " לב הגליל" (להלן-הועדה) להפקיע את המקרקעין לבקשת משיבה 2- עיריית סחנין ( להלן-העירייה).
[למען הסדר יובהר כי העותרת כינתה את משיבה 1 כוועדה מקומית למרות שהיא ועדה מרחבית שתחום פעילותה כולל מספר ישובים בנוסף לעירייה].

העותרת שהתקשרה לטענתה עם משיבים 3-4 בהסכם למכירת המקרקעין הגישה את העתירה ובה ביקשה לקבוע כי ההחלטה בדבר הפקעת המקרקעין בטלה ומבוטלת כך שיתאפשר לה להשלים את מכירת המקרקעין וקבלת התמורה הכספית ממשיבים 3-4.

דיון
כרונולוגיה והמסגרת העובדתית
-ביום 25.1.1988 נחתם חוזה פיתוח בין העותרת לבין רמ"י ( מינהל מקרקעי ישראל דאז) בקשר למקרקעין וביום 19.8.1992 נחתם חוזה חכירה ( נספחים ב ו-ג לעתירה). השטח שהוקצה לעותרת עמד על 1,470 מ"ר, מדידה עדכנית משנת 1998 העמידה אותו על 1,334 מ"ר ( עמוד 2 למש/4). העותרת עושה שימוש בפועל רק בשטח קטן מגודר של 400 מ"ר ( בתוכו מבנה בשטח של כ-150 מ"ר).

-ביום 25.7.2000 וביום 15.8.2012 נחתמו חוזי חכירה בין רמ"י לבין העירייה לגבי החלקים האחרים של חלקה 41 בשטח של 12,519 מ"ר ( נספח מש/2, מש/2ג לתשובת העיריה).

-ביום 17.9.2000 נרשמה בלשכת רשם המקרקעין הערת אזהרה לטובת העותרת בהתאם להסכם עם רמ"י ( נספח ד לעתירה).

-ביום 30.5.2017 פנתה העיריה לעותרת ולרמ"י ודרשה כי העותרת תימנע מלהציע זכויותיה במקרקעין למכירה ( נספח ה לעתירה, נספח מש/7 לתשובת העירייה).

-ביום 31.7.2017 השיבה העותרת כי היא דוחה את טענות העיריה ואת בקשתה שלא לקדם את הליכי המכירה ( נספח ו לעתירה).

-ביום 24.9.2017 הגישה העירייה עתירה מינהלית ( עת"מ 50956-09-17) ובה ביקשה להורות על ביטול והפסקת הליכי מכירת זכויות העותרת במקרקעין לצד ג' ולהורות לה להעביר או להחכיר את המקרקעין לעירייה ( נספחים ז-ט לעתירה).

-ביום 19.10.2017 נענתה הועדה לבקשת העירייה להפקיע את המקרקעין למטרות הבאות: הקמת בנין משרדים שיכלול חלק ממשרדי העירייה, חניה לבנייני העיריה וחניה ציבורית לתושבים ולשמש רזרבת קרקע ציבורית, בכפוף לקיום תנאים שונים ( נספח י לעתירה נספח א לתשובת הועדה).

-ביום 23.10.17 הודיעה הועדה לעותרת ולרמ"י כי פרסמה הודעה על כוונה לרכוש זכויות במקרקעין ולקנות חזקה בהם לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ( רכישה לצרכי ציבור), 1943, ההודעה מפנה לתכנית מס' 12735/ג ( נספח א לעתירה נספח ב לתשובת הועדה).

-ביום 24.10.2017 קוים דיון בעתירה שהגישה העיריה והתגבשה הסכמה לפיה תמחק העתירה, הצדדים ימתינו לעמדת רמ"י כשלכל צד תשמר הזכות לנקוט בכל הליך שימצא לנכון לאחר מכן ( נספח יב לעתירה).

האם מוסמכת הועדה המקומית לבצע ההפקעה
סעיף 188( א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן- החוק) קובע כך:

"מותר לוועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור".

סעיף 188(ב) מגדיר כך:

"צרכי ציבור", בסעיף זה – כל אחד מאלה: ....שטחי חניה,... מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, ...וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר האוצר לעניין סעיף זה".

ההפקעה המבוקשת במקרה שלפניי נועדה לשמש בניין משרדים של העירייה, חנייה לבניני העיריה, חנייה ציבורית לתושבים ורזרבת קרקע ציבורית שתשמש לפיתוח ולהקמת מבני ציבור שישרתו את תושבי העיר.

כל אחת ממטרות אלו מהווה צרכי ציבור כהגדרתם בסעיף 188 לחוק ומכאן שהועדה מוסמכת להפקיע המקרקעין על פי חוק זה.

בדיון שלפניי העלתה העותרת טענה כי על הועדה המקומית לקבל הסכמת הועדה המחוזית בהתאם לסעיף 189 לחוק.

עיון בסיפא לסעיף 189 לחוק מראה כי

"אם בתכנית כאמור נועדו המקרקעין להפקעה, אין ההפקעה טעונה הסכמת הועדה המחוזית".

ומכאן שיש לבחון את התכניות החלות על המקרקעין ולראות האם המקרקעין נועדו להפקעה באחת מהתכניות שאושרו.

על חלקה 41 בנוסף למרכזיה של העותרת ניצבים בניני ציבור: מסגד, בניין העירייה בן 4 קומות, מרכז פיס ואולם ספורט, חצר מרוצפת עם חניות ומזרקה ( עמוד 2 לחוו"ד השמאי אבו רייא סאלח נספח ג לתשובת הועדה ונספחי מש/2 לתשובת העיריה).

תכנית ג/12735 אושרה ביום 20.10.2014, בין מטרות תכנית נקבעה מטרה של " שינוי ייעודי קרקע לצרכי ציבור".

בסעיף 3.3.2 לתקנון תכנית ג/12735 שכותרתו " הפקעות" נקבע בס"ק א כך:
" כל השטחים המיועדים לפי תכנית זו לצרכי ציבור- יופקעו על פי סעיפים 190,189,188 בפרק ח' וירשמו על שם הרשות המקומית".

בתכנית ג/12735, אין הגדרה ספציפית למושג " צרכי ציבור" אך מעצם ההפניה בסעיף 3.3.2 להוראות סעיף 188 לחוק ניתן ללמוד על משמעות המושג מהגדרות בחוק או במילים אחרות ניתן לקבוע כי צרכי ציבור לפי תכנית ג/12735 הוא שימוש למטרות ציבוריות קהילתיות.

תכנית ג/12735 חלה על חלקה 41 ועל פיה חלקה 41 נמצאת ביעוד " מרכז אזרחי" (נספח יט1 לעתירה). ייעודו של מרכז אזרחי הוגדר " בהתאם להוראות התוכניות המפורטות החלות במקום".

תכנית מפורטת ג/668 ותכנית מפורטת ג/9086 הגדירו יעוד של " מרכז אזרחי" כך " בניין משרדי המועצה המקומית, בנייני בריאות ותרבות, מסחר ומשרדים". הגדרה שכל כולה שימושים לצרכי ציבור ומכן ניתן לקבוע כי השטחים המיועדים למרכז אזרחי מיועדים לצרכי ציבור ובהתאם לסעיף 3.3.2 לוועדה סמכות להפקיעם ככל שיש צורך בקרקע למטרה ציבורית.

וכפי שהסבירה העירייה במכתבה לעותרת ובתשובה לעתירה קיים צורך חיוני ליצור בשטח המוגדר כ"מרכז אזרחי" , מרכז עירוני בו ירוכזו בנוסף למבנים הקיימים: בניין העירייה, מרפאות הנחשבות מוסדות ציבור, מרכז תרבות, אולם ספורט, ומסגד יתווספו בניין משרדי העיריה שיוקם במקום ויוקצו שטחים לחניה ציבורית. מטרות אלו אינן לשימוש מסחרי במקרקעין ומכאן שמתקיים האמור בסעיף 188 לחוק.

במקרה זה הוכח בראיות מינהליות כמתואר בתשובת העיריה ובחוות דעת השמאי אבו רייא סאלח (מש/11 לתשובת העיריה) כי קיים צורך ציבורי מסוים ומוגדר, הצורך מתייחס למקרקעין המסוימים, בין השאר בשל מיקומם, וההפקעה נועדה למימוש צורך ציבורי זה (ראו לעניין זה עע"ם 1369/06 הלל הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (9.7.2008).

מאחר ועל פי תכליתה של תכנית ג/12735 השטח הרלבנטי מיועד לצרכי ציבור במפורש, הרי שהועדה מוסמכת להפקיע את השטח לפי סעיף 188 לחוק והסמכה זו בתכנית מבטלת את הצורך בקבלת הסכמת הועדה המחוזית לפי סעיף 189 לחוק, ראו לענ יין זה עע"מ 3535/03 שנדון עם עע"מ 8463/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נגד קק"ל (10.8.208) להלן-עניין קק"ל:
"כאשר ייעוד המקרקעין להפקעה מוצא ביטוי כבר בתוכנית, אישור התוכנית הוא למעשה אישור הועדה המחוזית להפקעה ואין צורך באישור נוסף טרם הוצאתה לפועל".

האם פעלה העיריה בהגינות, בסבירות ובמידתיות
באשר לטענת העותרת בדבר פגיעה בזכויות חוקתיות ו העדר מידתיות, אבהיר כי העותרת ממילא לא מעוניינת במקרקעין והחליטה למכור אותם, כך שהשאלה אינה שאלה חוקתית של פגיעה משמעותית בזכות הקניין, אלא שאלה של תמורה כספית בלבד והיא האם תקבל העותרת את התמורה המוסכמת ממשיבים 3-4 או שתקבל פיצוי כחוק על ההפקעה מהועדה המקומית, ומחלוקת כספית זו אינה מצדיקה להעדיף בעניין זה את עמדת העותרת מול צרכי הציבור הדורשים פתרון מידי לרווחת הציבור .

לטענה שנטענה לראשונה בדיון על ידי ב"כ העותרת לפיה גם למשיבים 3-4 יש זכות חוקתית, לא מצאתי בסיס בדין. המתקשר בהסכם לרכישת מקרקעין לא רוכש כבר מאותו רגע זכות חוקתית ותהיתי בדיון וגם עתה מדוע מסתירים העותרת ומשיבים 3-4 את תוכן ההסכם שנכרת לכאורה ביניהם.

כלל בסיס להליך בבית משפט לענייניים מינהלים הוא לבוא " בידיים נקיות" ולחשוף מראש את כל המידע הרלבנטי, אם סבורה העותרת כי הסכם המכר מקנה זכויות חוקתיות למשיבים 3-4 הכיצד היא שומרת את תוכנו לעצמה?

עוד חשוב לציין כי העיריה הצהירה ( ראו סעיף 97 לתשובתה) כי העותרת תהיה רשאית לעשות שימוש באותו שטח שהיא זקוקה לו לצרכיה במסגרת המבנה הציבורי, כך שגם מבחינה זו יצא הציבור נשכר, לרבות ציבור לקוחותיה של העותרת.

אשר לשאלת ההגינות לא מצאתי כל פגם בדרך הפעולה של העיריה שבתחילה ניסתה למנוע את מכירת המקרקעין לצד ג בדרך של פנייה לעותרת ולרמ"י ( נספחים מש/7 לתשובת העיריה) ובהמשך בדרך של הגשת עתירה-עת"מ 50956-09-17, משעמדת העותרת לא הותירה לעירייה כל אפשרות אחרת, היא ביקשה מהועדה להפעיל סמכויותיה כדין ולהתחיל בהליכי הפקעה, כשהמטרה הכללת המקרקעין כחלק אינטגרלי מהשטח המיועד למבני צבור בחלקה כולה.

העותרת הפנתה בטיעוניה בכתב ובעל פה לעניין קק"ל, אלא שלטעמי האמור באותו מקרה תומך בעמדת העירייה. בעניין קק"ל התעוררה שאלה האם ועדה מקומית יכולה להפקיע מקרקעי מדינה והאם היא מחויבת לנהל משא ומתן להתקשר בהסכם חכירה וכך קבע בית המשפט העליון בסוגיות אלו:
"קיימת סמכות עקרונית להפקיע מקרקעי ישראל על ידי הועדות המקומיות... המטרה העיקרית העומדת בבסיס חוק היסוד – מניעה של העברת מקרקעי ישראל לידיים פרטיות – אינה נפגעת בעקבות הפקעת המקרקעין על ידי הרשויות המקומיות. רשויות מקומיות מהוות אף הן חלק ממארג הגופים הציבוריים-השלטוניים בישראל והן עושות שימוש במקרקעין המופקעים לצרכי הציבור.... חוק התכנון והבניה אינו קובע כי בטרם נקיטת הליכי הפקעה על הרשות הציבורית לקיים משא ומתן לכריתת הסכם חלף ביצוע הפקעה.... שאין מקום לקבוע חובה אפריורית של ניהול משא ומתן להסכם חכירה טרם ביצוע הפקעה של מקרקעי ישראל על ידי ועדה מקומית. לוועדה המקומית מוקנה שיקול הדעת אם לקיים משא ומתן לפתרון הסכמי".

לעניין זה חשוב להזכיר כי רמ"י כבעלת הזכויות לא התנגדה להפקעה והעותרת לא טרחה לצרפה כמשיבה.

המשיבות 1 -2 פעלו במסגרת שיקול הדעת המוקנה להן, כוונותיהן ראויות וכשרות ולא מצאתי פגם בדרך בה פעלו. העותרת ניסתה לכפות על העירייה להשתתף במכרז אותו היא יזמה ולהכתיב בכך לעירייה תשלום מתוך כספי הציבור בסכום ניכר ולא מצאתי כל הצדקה לכך במשפט המינהלי.

אם נבחן את המטרות לשמן התבקשה ההפקעה ומיקומן של המקרקעין בטבורה של העיר סחנין, אני סבור כי מדובר בתכלית ראויה וחשובה לטובת תושבי העיר.
עיון בצילומי האוויר שצורפו לתשובת העיריה ( מש/3) ממחיש היטב כי חלקה 41 כוללת מרכז עירוני שמשמש לפתרון צורכי הציבור, כיום נמצאים במקום בנין עירייה, מסגד מרכזי, אולם ספורט וחניות ציבוריות, אך טבעי הוא לשלב את המקרקעין בגינם הוגשה העתירה עם צרכי ציבור אלו וכפי שטענה העיריה בתשובתה הם נדרשים לשם עיבוי המרכז העירוני הקיים ולשם הקמת מבנים לצורכי ציבור נוספים כדי לאכלס מחלקות של העירייה לייצר כיכר עירונית לקיום אירועים ציבוריים.

אין מחלוקת כי העותרת חוכרת מגרש בגודל 1,470 מ"ר אך עושה שימוש בפועל רק בשטח קטן מגודר של 400 מ"ר ( בתוכו מבנה בשטח של כ-150 מ"ר). יתרת השטח שבו זכויות לעותרת- בגודל של 1 דונם משמשת לחניות ציבוריות עבור המבנים הציבוריים שבחלקה והמרפאה העירונית המרכזית של שרותי בריאות כללית. בפועל גם עובר להפקעה העירייה מחזיקה ברוב שטחה של חלקה 41 והעותרת מצידה מתנהגת בפועל כמי שאינה צריכה כלל את המגרש כולו. ואזכיר כי העותרת לא מעוניינת להישאר במקום אלא רק ליהנות מרווח כספי. בנסיבות אלו התנהגות העירייה סבירה ולתכלית ראויה ולכן דין העתירה להידחות.

[במקביל להליך ההפקעה מכוח תכנית ג/12735, יזמה העירייה "למניעת ספק" כדבריה, הגשת תכנית שמספרה 262-0577825 שמטרתה לשנות יעוד המקרקעין שבמחלוקת, לטעמי לאור תכליתה ותכנה של תכנית ג/12735, אין צורך בשינוי יעוד, השטח שייעודו מרכז אזרחי משמש גם לצרכי ציבור כהגדרתם בחוק וניתן להפקיעו כמבוקש].

אין בכל האמור לעיל כדי לקבוע קביעה כל שהיא באשר לגובה הפיצוי לו תהיה זכאית העותרת, במידה ותהיה זכאית על פי כל דין.

סיכום
לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

אני מחייב את העותרת לשלם לכל אחת ממשיבות 1 ו-2 הוצאות משפט בסכום של 7,000 ש"ח (14,000 ש"ח בסך הכול) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ו תמוז תשע"ח, 09 יולי 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ
נתבע: ועדה מקומית לתכנון "לב הגליל"
שופט :
עורכי דין: