ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רשות מקרקעי ישראל נגד רות עזרא :

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובעים:

1.רשות מקרקעי ישראל
2.פרידמן כשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ
3.אביוד נכסים בע"מ
4.אלעד ישראל מגורים בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד יוסי אשכנזי ויונתן בר יהודה

נגד

הנתבעים:

1.רות עזרא
2.יצחק בן ארויה – ניתן פס"ד
הנתבעת 1 ע"י ב"כ עו"ד אריק בן-שמחון

פסק דין

לפניי תביעה לסילוק-יד ממקרקעין ברחוב שתולים 19 בתל-אביב – יפו, הידועים כחלק מחלקה 3 בגוש 6137, ומצויים במתחם המכונה "שכונת הארגזים", בתל אביב, אשר סומנו בתשריט המצורף לכתב התביעה כנספח א' (להלן: " המקרקעין").
מדינת ישראל היא הבעלים הרשום של המקרקעין, ורשות מקרקעי ישראל, המנהלת את קרקעות מדינת ישראל מכוח הוראות חוק יסוד: מקרקעי ישראל, מנהלת גם את המקרקעין נושא ההליך. תביעה זו הוגשה, בין היתר, מתוקף תפקידה זה (להלן: "רמ"י).
שכונת הארגזים, שבה שוכנים המקרקעין, היא שכונה בחלקה הדרומי של תל-אביב, הגובלת בשכונת עזרא, בפארק דרום ובשכונת התקווה, ושטחה הוא כ-163 דונמים. מעמדם של חלק מתושבי השכונה לא היה מוסדר כדין, וחלקם התיישבו שם בסמוך לקום המדינה, מבלי שרכשו את המקרקעין כדין. במהלך שנות ה-90 של המאה העשרים, החלה המדינה, באמצעות רמ"י, לקדם שיקום והסדרה של שטחי שכונת הארגזים, ובמסגרת זו, פרסמה רמ"י בחודש יולי 1996 מכרז פומבי שנועד לשקם את שכונת הארגזים ולחדש את הבנייה בה, תוך שהגורם שירכוש את השטחים המיועדים לבנייה בשכונה ייקח על עצמו את המחויבות לטפל בפינוי השכונה מתושביה, אשר חלק הארי שבהם, כאמור – התגוררו בה באופן בלתי מוסדר. (מכרז מספר תא/108/96, להלן: "המכרז הראשון").
בסמוך לפרסום המכרז הראשון, ערכה רמ"י סקר מחזיקים, שנועד לתעד את זהות התושבים בשכונה (להלן: "סקר המחזיקים" או "הסקר"). סקר המחזיקים צורף כנספח י"א למכרז הראשון, והוראות המכרז קבעו, כי היזם שיזכה במכרז, יתחייב לפצות את התושבים הרשומים בסקר כמחזיקים בבתי מגורים בשכונה, בפיצוי כספי, ולחלופין – להקצות להם דירה בת 3 חדרים, בשטח רישוי כולל של 85 מ"ר.
בעקבות המכרז הראשון הוגשו שתי עתירות לבית המשפט העליון (בג"צ 6715/96 שלמה לוי נ' שר התשתיות ואח' (1997) ; בג"צ 6870/96 חברת אנש ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח' (1997)) (להלן: " העתירות"). בעתירות אלה הועלו טענות שונות נגד המכרז – הן ביחס לעצם פרסומו, והן ביחס לשיעור הפיצוי שנקבע במסגרתו לתושבי השכונה.
בהמלצת בית המשפט העליון, שיפרה התובעת את שיעור הפיצוי שיוצע למפונים. עוד נקבע כי לתנאי המכרז הראשון יתווספו שני תנאים, לפיהם:
תינתן למחזיקים הזכות להגיש לתובעת השגות ביחס לרשימת המחזיקים המופיעים בסקר (להלן: "ההשגות"), אך כי החלטת התובעת בעניינן תהיה סופית;
תנאי הפינוי המוצעים יחולו רק על מי שגר במתחם, ברציפות, במשך 10 השנים האחרונות, על פי אישור משרד הפנים, ואין לו פתרון דיור אחר.
לאור האמור, נדחו העתירות בהסכמה.
בהמשך למתואר פרסמה התובעת מכרז חדש בשנת 1997 (ת"א/306/97), אולם מכרז זה בוטל בנסיבות חריגות.
רמ"י פרסמה מכרז נוסף בשנת 1998 (מספרו תא/250/98) (להלן: "המכרז השני"). מכרז זה כלל נספח אשר סומן כנספח ז' למכרז, ובו "תנאים מיוחדים", הכוללים את התחייבויות היזם לפינוי המחזיקים במקרקעין בשכונת הארגזים, לרבות רכיבי הפיצוי. (להלן: "מסמך התנאים המיוחדים").
בסעיף 3א(3)-(6) למסמך התנאים המיוחדים נקבע כי:
"(3) היוזם מצהיר כי ידוע לו שרשימת הפינויים (סקר המחזיקים – ע"י) הינה רשימה מנחה בלבד ואינה כוללת כל המיועדים לפינוי. היוזם מתחייב לפנות את כלל המתחם הכלול בתכנית, לרבות כל הפינויים שאינם כלולים ברשימת הפינויים ו/או תושבי המקום הגרים במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים ואין לו דירה אחרת בבעלותו ו/או בחכירה לדורות.
[...]
(4) היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה שיתפנה סכום שלא יפחת מהמגיע לו על פי הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים, כמפורט בנספח יב', או, וזאת על פי שיקול דעתו, ובהסכמת המתפנה, מתן דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ-110 מ"ר במיקום שיקבע ע"י היוזם (להלן: "דיור חליף"). בתי עסק יפונו על פי נספח יב'.
(5) היוזם מתחייב לשלם למפונה סכום של 500$ (דולר ארה"ב) לחודש, ועד לתקופה של שלוש שנים. זאת בעבור תשלום דמי שכירות לתקופת הביניים שבין היום בו יפנה "המפונה" את דירתו ועד ליום קבלת אפשרות הכניסה לדירה החלופית.
(6) היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה כהגדרתו על פי הוראות מכרז זה, סך של 50,000$ (דולר ארה"ב) בש"ח, לפי שער יציג ביום התשלום בפועל, וזאת כתשלום נוסף לאמור בסעיפים 4; 5 לעיל ".
עוד נוסף למכרז – וצורף כנספח יב' הנזכר במסמך התנאים המיוחדים – מסמך אמות המידה לקביעת דמי הפינוי (אשר נקבעו על ידי ועדת פינויים עליונה של התובעת), מיום 10.5.1993 (להלן: "נספח י"ב").
סקר המחזיקים צורף למכרז כנספח י"א ובו פורטה רשימה שמית של "בתי אב", המחזיקים במקרקעין בשכונת הארגזים שנכללו במכרז, ובכללם המקרקעין נשוא התובענה, ומיועדים לפינוי. "בית אב" הוגדר בו כ"משפחה גרעינית הכוללת שני בני זוג או בן זוג אחד עם או ללא ילדים".
עם זאת, המכרז קבע גם, בהתאם להודעת רמ"י לבית המשפט העליון, כי סקר המחזיקים אינו מקים "רשימה סגורה" של בעלי זכות לפינוי, אלא שמקום שבו יוכיח פלוני כי התגורר בשכונת הארגזים ברציפות במשך עשר השנים שקדמו לפרסום המכרז (ובהמשך נקבע בפסק דין של בית המשפט המחוזי תל-אביב - יפו כי מדובר בעשר השנים שקדמו לפרסום המכרז הראשון), יהיה גם אותו פלוני זכאי לפיצוי, כל עוד יוכיח, כי אין לו פתרון דיור אחר.
התובעות 2 ו-3 זכו במכרז וביום 22.9.1999 נחתם בינן לבין התובעת הסכם פיתוח (להלן: "החברות" ו"הסכם הפיתוח", בהתאמה).
התובעות הגישו את תביעתן לסילוק ידה של ה נתבעת מן המקרקעין. ה נתבעת טוע נת כי אין לפנות ה מן המקרקעין, ולחלופין – כי פינוי ה מן המקרקעין מחייב מתן פיצוי.
הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן, אשר בה העלתה טענות שונות, הן ביחס למכרז ולתכליתו, הן ביחס להתנהלות התובעות, ובסופו של דבר, בהסכמת התובעות, ניתנה רשות להתגונן שנוסחה כך, בהחלטת כבוד השופטת לימור ביבי:
"מובהר כי הרשות הינה להתגונן בטענות הנסבות על שיהוי, הקניית זכויות למבקשת כברת רשות או מכוח המכרז." (החלטת בית המשפט מיום 8.12.2016).

דיון והכרעה
לאחר עיון בחומר הראיות, ולאחר שמיעת עדויות הצדדים – נחה דעתי כי יש לקבל את התביעה במלואה, ולהורות על פינוי הנתבעת מן המקרקעין, תוך דחיית טענת ה לפיצוי, זאת מאחר שה נתבעת לא עמד בנטל להוכיח את זכות ה במקרקעין או את זכות ה לפיצוי.
טענת השיהוי
הנתבעת אינ ה כופרת בכך שהיא אינה בעלת המקרקעין, או כי התובעות הן בעלות המקרקעין, וטענתה היא כי תביעת הפינוי נגדה הוגשה בשיהוי, לאור הימנעותם של בעלי המקרקעין מהגשתה של תביעת פינוי במועד מוקדם יותר.
אין בידי לקבל את טענת השיהוי. על פי ההלכה הפסוקה, רק לעתים נדירות תהווה טענת שיהוי טענת הגנה תקפה בהליך אזרחי, וכפי שקבע בית המשפט העליון מפי כבוד השופטת איילה פרוקצ'יה:
"השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי [...]
לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז (5) 433, 446 (2003))
הנתבעת לא הוכיחה כי מתקיים איזה מן היסודות הנדרשים לשם הוכחת טענת השיהוי. לא הוכח כי התנהלותן של התובעות (או מי מהן) מלמדת על ויתור על הזכות לתבוע, נהפוך הוא: אין חולק כי למן שנות השמונים פועלת רשות מקרקעי ישראל לבירור זכויותיהם של המחזיקים במקרקעין בשכונת הארגזים, על דרך של עריכת סקרי מחזיקים, והוכח כי למן שנת 1996, קרי – מזה למעלה מעשרים שנה – פועלת הרשות להעברת הזכויות בקרקע.
הנתבעת לא הוכיחה גם כי שינתה את מצבה לרעה בעקבות התנהלות התובעות. למעשה, הוכח בראיות טובות (כפי שיפורט להלן), כי הנתבעת אינה מתגוררת כיום במקרקעין, ולא התגוררה בהם מעולם. מכאן שממילא, גם אילו סברתי שהתובעות לא פעלו בנמרצות הנדרשת כדי לפנות את המחזיקים במקרקעין שלא כדין – גם אז לא נגרם מכך כל נזק לנתבעת.
טענת השיהוי נדחית אפוא.
האם ניתן לראות בנתבעת "ב ת רשות בלתי הדירה" במקרקעין?
פסיקת בית המשפט העליון קבעה באופן ברור, כי כאשר במקרקעי ציבור עסקינן (וכך הוא המצב בענייננו), רק לעתים רחוקות ונדירות ניתן יהיה להכיר במעמד של בר-רשות מכללא, ונדירים עוד יותר יהיו המקרים שבהם יראו במי שמחזיק במקרקעי ציבור בר רשות בלתי הדירה. עמד על כך כבוד השופט מזוז בפסק דינו בע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (2015) (להלן: "עניין היפר-חלף"), כשכתב:
"כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות המשפט המינהלי ועם מערכת הדינים והכללים החלים על רשויות ציבוריות באשר לניהול מקרקעי ציבור, כמו גם עם המציאות של הפיקוח על מקרקעי ציבור. לא בכדי קיימת הסתייגות של המשפט המינהלי מהחלת עקרון המניעות (העומד כאמור ביסוד הרישיון מכללא) במשפט הציבורי, מאחר שהוא עלול לחתור תחת עקרונות הסמכות ( ultra vires) ולאפשר בפועל פעולות שאינן עולות בקנה אחד עם הדין. [...]
[...]
אין לקבל ואין להשלים עם מצב בו פולש למקרקעי ציבור עושה בהם שימוש ללא תשלום ומצפה אף לפיצויים בגין פינויו, כעולה מהפרשה מושא ערעור זה" (פסקאות 5 ו-6 לפסק דינו של כבוד השופט מזוז)
ואילו כבוד המשנה לנשיאה רובינשטיין הסכים עם עמדתו של כבוד השופט מאזוז וציין כי:
"המקובץ מכל אלה הוא, כי צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו"
יוער, כי זמן קצר לאחר פסק הדין בעניין היפר-חלף, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון (בהרכב שונה) בע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (2015) (להלן: " עניין נחום"). בפסק דין זה מסתייג בית המשפט העליון (מפי כבוד השופט צ' זילברטל), מקביעתו הנחרצת של כבוד השופט מאזוז בעניין היפר-חלף, אולם גם בעניין נחום, המסמן את האפשרות לקבל טענה של רישיון מכללא לישיבה במקרקעין, מציין בית המשפט העליון כי:
"...במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות. ויוטעם, כפי שאף יובהר להלן, כי רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש." (ההדגשה הוספה – ע"י)
רוצה לומר, גם אם נקבל את הגישה הגורסת כי בבית המשפט העליון קיימות שתי אסכולות משפטיות – האחת (כשיטת כבוד השופט מזוז) גורסת כי לא ניתן להכיר ברישיון מכללא במקרקעי ציבור בשום מקרה, ולכל הפחות (אם נוסיף לגרסה זו את הסתייגותו של כבוד המשנה לנשיאה רובינשטיין) – מקרים אלה יהיו חריגים ונדירים; האחרת (כשיטת כבוד השופט זילברטל) גורסת כי ניתן יהיה לקבל טענה של רישיון מכללא במקרקעין, וזאת על מנת לתמרץ את הרשויות לנקוט פעולות לאכיפת זכויותיהן במקרקעין ולמניעת פלישות, ובעניין זה משווה בית המשפט העליון בין הטענה לרישיון מכללא ובין טענת מניעות, שלפיה מנועה הרשות הציבורית לטעון להסגת גבול, מקום שבו לא עשתה את הדרוש על מנת לפנות את הפולש ממקרקעיה.
כך או כך, ברי כי בין שתי האסכולות יש הסכמה על שני היבטים:
רישיון מכללא במקרקעי הציבור יהיה עניין חריג ונדיר, וממילא יהיה רישיון כזה הדיר, ורק במקרים חריגים שבחריגים ונדירים שבנדירים ניתן יהיה להכיר ברישיון בלתי הדיר במקרקעי ציבור;
רישיון מכללא אינו מקים זכות במקרקעין, אלא משליך רק על דרישת בעל המקרקעין לדמי שימוש בגין תקופת הפלישה, ושולל טענה של הסגת גבול.
אם כך הוא ברישיון מכללא במקרקעי הציבור, על אחת כמה וכמה, בבחינת קל וחומר, כאשר מועלית טענה לרישיון בלתי הדיר במקרקעי הציבור, כך שדומה כי את טענת ה של ה נתבעת כי קמשות בלתי הדירה להחזיק במקרקעין ניתן לדחות מכוח ההלכה המשפטית הנוהגת (ולעניין זה ראו והשוו: יעקב שקד, פינוי מקרקעין – הליכים והלכות , 423 (2017), להלן: "שקד").
כך, כאמור, היא ההלכה המשפטית הנוהגת ככלל. אלא שבענייננו, רחוקה הנתבעת עצמה גם מן ההגדרה של "בת רשות", וגם אילו הייתה בת-רשות (ולעמדתי – לא כזה היה המצב), פקעה רשות זו זה מכבר. להלן אבהיר מסקנתי זו.
עמדתה היסודית של הנתבעת היא, כי זכויותיה במקרקעין נובעות מן העובדה שרכשה, ביחד עם בעלה המנוח, שמעון עזרא ז"ל (להלן: "המנוח") את הזכויות במקרקעין, והייתה שותפה להפעלתו של העסק שפעל, לטענתה, במקום. לשיטתה של הנתבעת, משעה שרכשה זכויות במקרקעין, נותרו הזכויות בבעלותה, ואין לאיש רשות ליטול אותן ממנה.
אלא שלא הוכח כי הנתבעת הייתה צד לעסקת הרכישה או כי נטלה בה חלק. מסמכי ההתקשרות שצורפו – רשומים כולם על שמו של המנוח, ולא על שמה של רעייתו, ובחקירתה של הנתבעת התברר, כי היא אינה מכירה פרטים בסיסיים ויסודיים על אודות הסכם הרכישה לכאורה. למעשה, הנתבעת הודתה מפורשות כי לא הייתה מעורבת בהליכי המשא ומתן (וראו עמ' 91 לפרוטוקול, ש' 20), ובכל פעם שנשאלה שאלה שהתקשתה לענות עליה, חזרה לסיסמה הקבועה: "זה היה בבעלותנו וזה שלנו" (וראו לעניין זה, למשל, עמ' 92 לפרוטוקול, ש' 15-14).
כאשר התבקשה הנתבעת להבהיר כיצד היא טוענת שהייתה צד לרכישת הנכס נושא ההליך, כאשר אינה חתומה על המסמכים ואינה מכירה את פרטי העסקה או את פרטי המשא-ומתן , השיבה:
"אני בתוך תוכי יודעת שאני ובעלי הכל עשינו ביחד. זה שבעלי קנה את זה לבד, זה לא שהוא קנה את זה לבד, זה ביחד, היו לנו כבר שני ילדים" (עמ' 90 לפרוטוקול, ש' 15-14).
אין מחלוקת על כך, שעסקת המכר לא נרשמה במרשם המקרקעין, וממילא גם לא דווחה לרשויות המס – והכל, כך נטען, "כמנהג המקום", אולם מעבר לכך: לא הובאה כל ראיה לכך ש"המוכר", אשר מכוח זכויותיו טוענת הנתבעת כיום לזכויות, אכן החזיק בזכויות הניתנות להעברה. די בכך כדי לשלול את הטענה לרכישת המקרקעין בידי המנוח, וממילא – בידי הנתבעת.
בהעדר אסמכתא לזכויותיו של המוכר במקרקעין, ניתן להניח כי לכל היותר, ובהנחה מיטיבה עם הנתבעת, היה המוכר בעל חזקה מכוח רישיון במקרקעין . משכך, פקע הרישיון עם העברתו לידי המנוח. אולם גם אם ארחיק הלאה, ואניח כי חלוף השנים בין "עסקת המכר" ובין פטירתו של המנוח, מקימה רישיון עצמאי למנוח, גם אז – לא יכול היה המנוח לטעון לזכות העולה על מעמד של בר-רשות במקרקעין. משכך, הרי שעם פטירתו של המנוח, פקעה הזכות, שהרי רישיון במקרקעין הוא לעולם אישי, ומוקנה למקבל הרישיון בלבד, ועל כן – אינו ניתן להעברה ואינו ניתן להורשה.
יוער עוד, כי ממילא לא הוכיחה הנתבעת כי היא יורשתו של המנוח, לא הציגה צו קיום צוואה או צו ירושה, וגם בכך יש כדי לשלול את הטענה כי היא בעלת זכות כלשהי במקרקעין מכוח זכויותיו של המנוח.
המנוח, כך נטען וכך הוכח, ניהל תחילה עסק במקרקעין, אולם אין גם ספק כי בשלב מסוים הוסב המבנה למגורים, והמנוח התגורר שם תקופות מסוימות, כאשר הנתבעת המשיכה להתגורר בדירה מחוץ לשכונת הארגזים. הנתבעת מודה בכך בפירוש, בניסיון לטעון כי היא זכאית לפיצוי שניתן במכרז למחזיקי נכסים למגורים (וראו לעניין זה עמ' 87 לפרוטוקול, ש' 3-2).
בהקשר זה יש להעיר, כי עצם השינוי באופן השימוש במקרקעין מעורר קושי לעניין רציפות הרישיון במקרקעין: לא הרי מי שהוא בר-רשות להפעלת עסק במקרקעין כהרי מי שהוא בר-רשות להתגורר במקרקעין, ולטעמי, מעמדו המצומצם של רישיון במקרקעין, כפי שנקבע הן בעניין היפר-חלף הן בעניין נחום מחייב לקבוע, כי גם אם ניתנה רשות, הרי היא מתבטלת עם כל שינוי באופן השימוש. מכאן שגם אם היה המנוח בר-רשות לעסק, אין בכך כדי לקבוע כי הוא בר-רשות למגורים, ולא ניתן "לצרף" את תקופות השנים שבהן הפעיל המנוח עסק במקרקעין לשנים שבהן התגורר במקרקעין לשם יצירת "רצף החזקה" ברישיון. מכל מקום – לאור מסקנתי כי עם פטירתו של המנוח פקע הרישיון, גם אם ניתן כזה (ולאור העובדה שבענייננו לא נתבעו דמי שימוש, אלא רק סעד של פינוי), הערה זו היא למעלה מן הצורך.
הנתבעת מודה בפה מלא, כי היא עצמה מעולם לא התגוררה במקרקעין עובדה זו נלמדת מן האמור בסעיף 3 לתצהירה של הנתבעת, שם היא מציינת:
"אבקש לציין, כי במהלך השנים בני המשפחה, הן שמעון ז"ל וה[ן] חלק מהילדים, ישנו והתגוררו במקום"
שמעון (הוא המנוח) וחלק מהילדים – אך לא הנתבעת עצמה. גם בחקירתה הנגדית הודתה הנתבעת, כי מעולם לא התגוררה במקרקעין (עמ' 87 לפרוטוקול, ש' 18-17). מכאן שגם אילו הנחתי שהמקרקעין הוסבו מחנות למגורים בשנת 1992 (עמ' 94 לפרוטוקול, ש' 23, טענה שאינה נקייה מספקות), אזי תנאי להכרה במעמד של בר-רשות במקרקעין לצורכי מגורים הוא החזקה בהם בפועל, קרי – מגורים של הטוען לזכות. מאחר שכאמור, אין מחלוקת כי הנתבעת עצמה לא התגוררה במקרקעין מעולם, ממילא ברור כי אין היא יכולה להיחשב בת-רשות מכללא.
אלא שגם אילו הייתי נכון לקבל את הטענה, כי זכויותיה של המבקשת כבת-רשות במקרקעין הגיעו לה מידי המנוח, מכוח קונסטרוקציה משפטית כזו או אחרת, וחרף העובדה שלא התגוררה במקרקעין מעולם (ורק למען הבהירות: אני דוחה טענה זו באופן מוחלט), גם אז – כל זכות שהייתה לה פקעה, לאור העברת זכויות השימוש במקרקעין לאחרים.
הנתבעת הודתה בפה מלא, כי במשך תקופות ארוכות השכירה את הנכס לצדדים שלישיים (וראו, למשל, עמ' 98 לפרוטוקול ש' 17-11, עמ' 99 ש' 2-1). ההלכה הנוהגת קובעת, כי העברת הנכס כך שגם אילו קיבלתי את הטענה שלנתבעת היו זכויות של בת-רשות במקרקעין, אלה פקעו עם השכרת המקרקעין לצדדים שלישיים, כפי שהודתה הנתבעת. מאחר שהשימוש המותר לבר-רשות במקרקעין הוא אישי, בוודאי כאשר מדובר ברישיון מכללא, אזי העברת הזכות, ובוודאי השכרתה בכסף, מפקיעים את הזכות מידי המעביר, ואינם מקנים זכות לנעבר (וראו לעניין זה: שקד, 425).
מכאן שהנתבעת אינה בת-רשות במקרקעין, לא רשות בלתי הדירה ולא רשות הדירה, לא במפורש ולא מכללא, לא מכוח הרישיון שניתן למנוח ולא מכל טעם אחר.
טענת ה נתבעת לזכויות הקמות לה מכוח רישיון (הדיר או בלתי-הדיר ) במקרקעין – נדחית אפוא .
משנדחתה הטענה לזכויות במקרקעין, ולו לזכות של בר-רשות, ומאחר שאין מחלוקת כי התובעות הן בעלות זכות הבעלות בקרקע – קמה להן הזכות לדרוש את פינויו של מי שיושב במקרקעין שלא כדין.
משהוברר כי הנתבעת עצמ ה טוע נת כי זכות ה במקרקעין היא לכל היותר זכות של ב ת-רשות במקרקעין, ובוודאי משנדחתה הטענה לרישיון לנתבעת עצמה במקרקעין יש מקום לקבל את תביעת התובעות לסילוק יד ה של ה נתבעת מן המקרקעין, והשאלה היחידה המתעוררת היא האם תהיה הנתבעת זכאי ת לפיצוי בגין הפינוי. בהקשר זה, מקובלת עליי לחלוטין עמדתה של חברתי, כבוד השופטת כרמלה האפט אשר קבעה, בין היתר בתא"ק 59056-12-14 רשות מקרקעי ישראל נ' דוד כתובים (2017) כך:
"לא למותר להוסיף כי נוכח האינטרס הציבורי הגלום בפינוי שכונת הארגזים הממוקמת בלב העיר תל אביב, לשם בנייתה מחדש, תוך שיפור התשתיות ותנאי המחייה של כלל המתגוררים בה, אין מקום לדחות את התביעה או להורות כי הנתבעות לא תידרשנה לפינוי המקרקעין, אלא שיש לקבל את התביעה להורות על הפינוי, כפי המבוקש, תוך קביעת התנאים בהם ייעשה כן."
הנתבעת לא הגישה תביעה לפיצוי – בין תביעה שכנגד ובין תביעה עצמאית – ועל כן, ובהתאם לקביעת בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו בע"א 24660-07-17 שפרה שטיינפלד נ' עיריית בני-ברק (13.5.2018) (פסקה 10 לפסק דינו של כבוד השופט יונה אטדגי), יוגבל הדיון בסוגיית הפיצוי לשאלת הזכות לפיצוי מכוח המכרז , וזאת מאחר שכאשר עסקינן בפיצוי מכוח המכרז, ניתן לטעון שהתנאים שבהם רכשו התובעות את המקרקעין כוללים ממילא תביעה לפיצוי, והפיצוי הוא תוצר ישיר של קביעת הזכאות.
כאמור, המכרז הגדיר שלוש קבוצות של זכאים לפיצוי (וראו לעניין זה ע"א 17401-01-17 רשות מקרקעי ישראל נ' סימה (רויטל) לוי (1.2.2018) (להלן: " עניין סימה לוי")):
תושבי השכונה אשר נכללו בסקר המחזיקים – זכאותם של תושבים אלה קמה מכוח רישומם בסקר המחזיקים, והם אינם נדרשים להוכיח דבר מעבר לעצם רישומם בסקר;
תושבי השכונה אשר לא נכללו בסקר המחזיקים אך הגישו השגה על אי-הכללתם בסקר – זכאותם של אלה נקבעת על פי ההכרעה בהשגה שהגישו, ואם ההשגה לא נדונה ולא הוכרעה – הנטל על רשות מקרקעי ישראל להוכיח כי לא עמדו בתנאי הזכאות (כפי שנקבע בעניין סימה לוי);
תושבי השכונה אשר לא נכללו בסקר המחזיקים ולא הגישו השגה – זכאותם של תושבים אלה לפיצוי מותנית בכך שיוכיחו (על פי תנאי המכרז – באמצעות רישום במרשם האוכלוסין, אולם בפרקטיקה ניתנה לתושבים אלה אפשרות להביא ראיות מכל סוג) כי התגוררו בשכונת הארגזים בעשר השנים שקדמו למכרז (ועל פי פסיקת בית המשפט המחוזי בעניין סימה לוי – המדובר במכרז הראשון, קרי – מגורים רצופים בשכונה בין 1986 – 1996), וכי לא הייתה ברשותם דירה אחרת בבעלותם או בחכירה לדורות.
הנתבעת מוזכרת בסקר המחזיקים (נספח כ"ד לתצהיר גילה כהן), אולם האזכור בסקר מלמד כי הנכס שאליו מתייחסים אינו משמש למגורים אלא שמדובר בעסק המושכר לאדם שלישי, "אשר משתמש בו למחסן למוצרים קפואים" (נספח כ"ד, העמוד השמיני לנספח). כלומר, שהאזכור בסקר התושבים אינו מתייחס לשימוש למגורים, ועל כן – הנתבעת אינה נכללת בקבוצה א' שלעיל, ואינה זכאית לקבל פיצוי בגין פינוי בית מגורים מכוח תנאי המכרז.
אין מחלוקת כי הנתבעת לא הגישה כל השגה, ועל כן – אין היא נכללת גם בקבוצה ב' שלעיל.
אשר להכללתה בקבוצה ג' – אין כל ספק, והנתבעת אף אינה טוענת אחרת, כי היא לא התגוררה במקרקעין – לא בין השנים 1986 – 1996, כדרישת המכרז, ואף לא בכל מועד אחר. וכלשונה שלה בחקירתה:
"מגיע לי בית כי זה בבעלותי אפילו שאני לא גרה שם, ואפילו שהשכרתי את המקום הזה כמה שנים, יש לי כל כך הרבה שנים שזה שלי אז למה לא מגיע לי?" (עמ' 103 לפרוטוקול, ש' 3-1 , ההדגשה הוספה – ע"י )
מכאן שזכותה הנטענת של הנתבעת לפיצוי מכוח המכרז אינה מבוססת על אף אחת מן הקטגוריות שנקבעו במכרז, אלא על התפיסה שלפיה, "אם מחלקים דירות, אז למה לא לי?" (דוגמה לכך ניתן למצוא בעמ' 102 לפרוטוקול בשורות 20-15). ברי כי מי שלא התגורר בשכונת הארגזים מימיו, ואת המקרקעין שהחזיק בהם שלא כדין השכיר, כך שאינו יכול לטעון אפילו למעמד של בר-רשות – אינו זכאי לכל פיצוי בגין נכס למגורים מכוח המכרז.
אולם מעבר לכך: התושבים השייכים לקבוצה ג', גם אלה שהוכיחו מגורים בשכונה בתקופה הרלוונטית (וכאמור – אין מחלוקת כי הנתבעת לא התגוררה בשכונה מעולם), זכאים לפיצוי רק ככל שיוכיחו שאין להם פתרון מגורים אחר. אין חולק כי לנתבעת יש פתרון מגורים אחר – דירה בבעלותה מחוץ לשכונת הארגזים. כלומר, גם אילו הייתה הנתבעת נכללת בקבוצה ג' מבחינת תקופת המגורים, היא לא הייתה זכאית לפיצוי מכוח המכרז לאור קיומו של מקום מגורים חלופי.
בסיכומי הטענות מטעם הנתבעת היא מעלה טענה חלופית, שלפיה גם אם יקבע כי הנכס היה נכס מסחרי, ששימש למטרת עסק, היא זכאית לפיצוי המוקנה לעסקים בשכונת הארגזים מכוח נספח י"ב למכרז.
טענה זו אינה יכולה לעמוד משלושה טעמים. הטעם האחד הוא, שאין הנתבעת יכולה לטעון טענות עובדתיות חלופיות. את טענותיה בדבר זכותה לפיצוי כנגד הפינוי השתיתה הנתבעת על השימוש שנעשה בנכס למגורים, ובהתאם - טענה כי היא זכאית לפיצוי הניתן למטרת מגורים (דירה, דמי שכירות ופיצוי כספי). אלא שאין מחלוקת, והנתבעת עצמה טענה זאת בפה מלא, כי משנת 1992 הנכס אינו משמש כעסק אלא למגורים. הנתבעת אינה יכולה לאחוז במקל משני קצותיו, ולטעון – מתוך תקווה לקבל פיצוי מסוים – כי הנכס שימש למגורים (וכל הראיות שהובאו כוונו למטרה זו) ומצד שני, כטענה חלופית, לטעון כי הנכס שימש כעסק .
הטעם השני הוא, כי ממילא לא הוכח כי אם היה מדובר בעסק, לנתבעת יש זכויות בעסק (וראו דיון מפורט לעיל ), ועל כן, היא אינה זכאית גם לפיצוי הקבוע במכרז לעניין זה.
שלישית, נספח י"ב למכרז קובע, כי פיצוי לעסקים יינתן על פי הערכת שמאי. יש להניח, כי גובה הפיצוי אמור להיקבע בהתאם למאפייני העסק, תרומתו הכלכלית לבעליו וכן הלאה. מאחר שאין מחלוקת כי העסק שפעל במקרקעין חדל לפעול זה מכבר, ממילא נראה כי גם אילו הייתה נערכת חוות דעת שמאית ביחס לשווי העסק הסגור – היא הייתה מלמדת כי שוויו אפסי.
משנדחו טענות הנתבעת, תביעת הפינוי מתקבלת, וניתן צו המורה לנתבעת, רות עזרא, לסלק ידה מן המקרקעין כהגדרתם לעיל, ולמסור את החזקה בהם, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לה או בשליטתה, וזאת לא יאוחר מיום 1.10.2018.
פסיקתה לחתימתי תוגש בתוך 7 ימים מהיום.
לעניין ההוצאות. הנתבעת ניהלה הליך משפטי מלא, אשר ארך למעלה משנה וחצי, וחייב את התובעות להשקיע משאבים מרובים. כל אלה, מבלי שיש לה זכות כלשהי במקרקעין. תכליתם של סעיפי הפיצוי במכרז הייתה להבטיח כי תושבי שכונת הארגזים, המתגוררים בה בפועל, יוכלו למצוא להם מקום מגורים חלופי; התכלית ודאי לא הייתה להעשיר את כיסיהם של מי שהחזיקו שלא כדין במקרקעין, מתוך ציפייה לפיצוי ביום מן הימים. מכאן שבהעדר זכויות במקרקעין, יש לחייב את הנתבעת בהוצאות ריאליות בגין ניהול ההליך.
עם זאת, ובהתחשב בפערי הכוחות שבין הצדדים, ראיתי להפחית מעט את סכום ההוצאות ושכר הטרחה. משכך, תישא הנתבעת בהוצאות התובעות בסך 10,000 שח ובשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, כ"א תמוז תשע"ח, 04 יולי 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רשות מקרקעי ישראל
נתבע: רות עזרא
שופט :
עורכי דין: