ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נ.ת.מ. ניהול סי. ויו בע"מ נגד מנהל הארנונה בעיריית הרצליה :

לפני
כבוד ה שופט ארז יקואל

מערערת

נ.ת.מ. ניהול סי. ויו בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד י' ארוגטי

נגד

משיב

מנהל הארנונה בעיריית הרצליה
ע"י ב"כ עו"ד ש' סלע

פסק דין

ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לקביעת ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב-יפו ( להלן: ועדת הערר), מיום 20.7.17 . ועדת הערר דחתה שני עררים שהגישה המערערת על חיובה בארנונה בגין שטח שעל חלקו רשומה זיקת הנאה לטובת הציבור ולגביו נטען כי הוא רחוב (עררים מס' 140013996, 14001506).
רקע
המערערת היא חברת הניהול והמחזיקה, לצרכי ארנונה, של שני בניינים המצויים ברחוב המנופים פינת רחוב הסדנאות בעיר הרצליה, על שטח של 2,860 מ"ר הידוע כחלק מחלקות 27 ו- 28, גוש 6592 , כשרשומה זיקת הנאה לטובת כלל הציבור, בשטח של 1,520 מ"ר (להלן: "השטח").
המערערת ערערה על חיובה בארנונה בגין השטח, בטענה כי מדובר ברחוב, אשר פטור מתשלום ארנונה. למולה, טענה המשיבה כי מדובר בשטח העונה לסיווג שבסעיף 9.3. לצו הארנונה של עיריית הרצלייה משנת 2015, הקובע כי:
"שטח חלקת אדמה עליה עומד בניין שאינו בניין מגורים והוא אחד מהבניינים המפורטים בפרקים 2 עד 6, פרקים 11 עד 12 להלן, למעט פרק 4, והשטח משמש בניין כגינה או חצר או לכל צורך אחר לאותו בניין, עד 10 דונם, למעט קרקע המשמשת לתחנת דלק".
ועדת הערר קבעה, כי אין חולק שרחוב פטור מתשלום ארנונה, אלא שרחוב מוגדר בסעיף 269 לפקודת העיריות [ נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות), כנכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על ידי הרשות הוא הציבור הרחב. הוטעם, כי המבחן לסיווגו של השטח הוא מבחן הנהנה העיקרי, במסגרתו נבדקת מיהות הנהנה העיקרי מאותו אזור השנוי במחלוקת. כן הוטעם, שיש לעשות שימוש מצומצם במבחן זה וכי יישומו על נסיבות המקרה הנדון, מוביל למסקנה שהנהנה העיקרי מהשטח הנדון היא המערערת. הובהר כי מדובר בשטח מרוצף, כי הוא מופרד מהמדרכה הציבורית ומהחניון הציבורי, כי הוא איננו צמוד לרחוב וכי הוא כולל מקומות ישיבה, כיסי צמחייה ועמודי תאורה, באופן הנחזה כמעין חצר של בנייני המשרדים. ביחס לאזור הפנימי של השטח, קבעה הועדה כי מדובר בחניון וכביש גישה אליו, הכולל מחסומים וביתן וכי אין סיבה נראית לעין שהוא ישמש ציבור אשר מצוי אינו בדרכו אל בנייני המשרדים או מהם. קביעות אלו התבססו על תצהירי נציגי הצדדים, תשריט ותמונות. מכאן, הסיקה ועדת הערר כי לא ניתן לנתק את השטח ממבני העסקים הסמוכים אליו ואף אם הוא משמש גם ציבור בלתי מסוים, אין בכך כדי לגרוע מהמסקנה כי סיווגו הנכון הולם את הוראת סעיף 9.3 הנ"ל.
במסגרת הערעור שמלפניי, הודיעו הצדדים כי מוסכם עליהם שגודלו המדויק של השטח שבמחלוקת ייקבע על ידם בהסכמה, או על ידי ועדת הערר וביקשו למקד את המחלוקת בשאלת אופיו של השטח וסיווגו לצרכי ארנונה בלבד.
תמצית טענות המערערת
המערערת טוענת כי יש להתערב בהחלטת ועדת הערר. לגישתה, אין מחלוקת שהשטח משמש ציבור בלתי מסוים, בהיותו פתוח מכל עבר לציבור הרחב ובהיותו ערוך ומסודר לרווחתו של ציבור זה כגינה רחבת ידיים. הודגש, כי על השטח רשומה זיקת הנאה לטובת כלל הציבור, בשטח של 1,520 מ"ר וכי בתשריט האדריכלי של הנכס, מתואר השטח שבמחלוקת כ- "שטח פיתוח". מכאן, מבקשת המערערת להסיק, כי היא איננה רשאית להחזיק בשטח, כי עליה לאפשר בו מעבר חופשי לציבור וכי הוא משמש ציבור בלתי מסוים של אנשים.
המערערת סבורה כי לא ניתן להחיל על השטח את הוראת סעיף 9.3. לצו הארנונה, מאחר שמדובר בתת-סיווג של " קרקע תפוסה", המוגדרת בסעיף 269 לפקודת העיריות, כ- "כל קרקע שבתחום העירייה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין". לגישת המערערת, היא לא מחזיקה ומשתמשת בשטח שהופקע ממנה ולא שולטת בו באופן פיזי, כך שהתנאים הנדרשים כהוראת סעיף 269 הנ"ל, אינם מתקיימים בעניינה. המערערת הוסיפה וטענה, כי ההלכה הפסוקה קובעת שעל מנת לקבוע קיומה של החזקה לצורך חיוב נכס בסיווג קרקע תפוסה, יש להראות קיומה של זכות משפטית קניינית בקרקע, או שליטה פיזית. לגישת המערערת, שני התנאים הללו אינם מתקיימים בעניינה ולא ניתן להפקיע ממנה שטח מסוים ובד בבד – לחייבה בארנונה בגין אותו שטח. הוטעם, כי המשיב לא הצביע על שימוש כלשהו שעושה המערערת בשטח ואף אישר כי ציבור בלתי מסוים נהנה ממנו. המערערת הפנתה לתמונות השטח, המלמדות, לשיטתה, כי הוא איננו מופרד משטח הרחוב ומהווה המשך ישיר שלו, באופן שהולך רגל סביר אינו יכול להבחין האם הוא נמצא בשטח הרחוב או בשטח שבמחלוקת. עוד נטען, כי המשיב שינה את גרסתו, בכך שגרס כי השטח משמש הן את עובדי הבניין והן ציבור בלתי מסוים ובסיכומיו גרס כי השטח משמש בעיקר את באי הבניינים.
המערערת תמכה טענותיה באסמכתאות.
תמצית טענות המשיב
המשיב טוען, כי יש לדחות את הערעור. לשיטתו, מדובר בשטח המשמש בעיקר את הבניין ואת הבאים בשעריו, כ " שביל הגישה" של הולכי הרגל מהרחוב את החנויות ואל לובי הבניינים. נטען, כי רחבת הכניסה ושטחי הגינון, הספסלים ופינות המנוחה, הפסלים והשלטים, תורמים ליוקרת ולמראה הבנין, ומכאן שהציבור איננו הנהנה העיקרי מהשטח. הודגש כי המערערת לא ביקשה לחלוק על קביעת ועדת הערר, לפיה השטח משרת בעיקר את באי הבניינים. ביחס לטענת המערערת לפיה השטח מהווה המשך ישיר של הרחוב, טוען המשיב כי הפרדה בדרך של הפרשי גובה אינה הדרך היחידה ליצירת הפרדה ובמקרה הנדון, ניתן להכיר בהפרדה שיסודה רצועת גינון בין המדרכה לשטח וכן בריצוף שונה שבין המדרכה לשטח.
המשיב מוסיף, כי אין לקבל את עמדת המערערת לפיה זיקת ההנאה משולה להפקעה. נטען, כי זיקת הנאה יוצרת הגבלה מסוימת על זכות הקניין של בעלי המקרקעין, אך היא לא מפקיעה את הבעלות או החזקה במקרקעין, שכן הפקעה היא רכישה כפויה של זכויות המקרקעין למען מטרה ציבורית. המשיב טוען, כי יש לדחות את טענת המערערת לפיה הסיווג שבסעיף 9.3 לצו הארנונה מתייחס לקרקע תפוסה. לגישתו, סיווג זה הוא תת-סיווג בפרק 9 העוסק בקרקעות ומתייחס, באופן ספציפי, לשטח קרקע שעיקר שימושו הוא עם בניין. המשיב סבור, כי טענות המערערת ביחס להפקעת השטח וביחס לכך שהיא אינה בעלת השליטה הפיזית והזכות הקניינית בו, עולות כדי הרחבת חזית אסורה, משלא נטענו מלפני ועדת הערר ולא נדונו לגופן. בנוסף, נטען כי יש לדחות טענות אלו אף לגופן, שכן המערערת נרשמה כמחזיקה של השטח והיא זו שמתחזקת את שטחי הגינון שבו. המשיב מציין, כי בהינתן שמדובר בקרקע שעיקר שימושה הוא חצר, גינה, או כל צורך אחר של מבנה הסמוך לה - אין המדובר בקרקע תפוסה ומכאן שאין דרישה לשליטה פיזית בשטח כתנאי לחיוב המחזיק בו בתשלום ארנונה.
המשיב התנגד להסתמכות המערערת על נספחים 3-4 שבהודעת הערעור– שרטוט קווי גבולות השטח ו תמונות, משלא היו מלפני ועדת הערר.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובהחלטת ועדת הערר ולאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות הנדרשות – נחה דעתי כי יש לדחות את הערעור. ואפרט.
אני נדרש להכרעה בשלוש שאלות מרכזיות עליהן חלוקים הצדדים. הראשונה - האם הסיווג המתאים לשטח הוא " רחוב". במסגרת זו, תיבחן אף סוגית הנהנה העיקרי מהשטח. השנייה - האם ניתן לראות את השטח כקרקע תפוסה. השלישית - האם המערערת היא המחזיקה העיקרית בשטח, על אף זיקת הנאה ויתרת הפניותיה.
טרם בחינת הסוגיות שמחלוקת, אייחד התייחסות מקדימה לאמות המידה בהן נוקט בית המשפט לעניינים מנהליים, בשבתו כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר. ועדת הערר היא הרשות המנהלית המקצועית והמוסמכת לבחינת טענותיו של מחזיק בנכס בעניין סיווגו לצרכי הארנונה, לרבות על דרך התרשמות בלתי אמצעית מהראיות הרלוונטיות. מוקנה לה שיקול דעת רחב בתחומי סמכותה ו בית המשפט לעניינים מנהליים, בשבתו כערכאת ערעור על החלטותיה, אינו מחליף את שיקול דעתה בשיקול דעתו שלו וממעט מלהתערב בהן. כך, למעט בנסיבות חריגות כשהחלטת ועדת הערר ניתנה בחוסר תום לב, מתוך שיקולים זרים, בחריגה קיצונית ממתחם הסבירות וכאשר הדברים אינם מבוססים על פניהם ( ר' בג"ץ 10013/03 ראש עיריית סכנין נ' המועצה הארצית לתו"ב ובניה והולנת"ע (21.07.04); בג"ץ 2445/06 איזוטסט בע"מ נ' הרשות הלאומית להסמכת מעבדות (31.05.09); רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא הלוי בע"מ (6.3.08)).
התערבותו המוגבלות ממילא של בית משפט זה מצומצמת עוד יותר, כאשר מדובר בקביעת ממצאים עובדתיים ומקצועיים על ידי וועדת הערר, לאחר ששמעה עדים והתרשמה מהם באופן בלתי אמצעי. התערבות בממצאים שכאלו שמורה למקרים חריגים במיוחד ( ר' ח' בן נון ו-ט' חבקין, הערעור האזרחי, (מהדורה שלישית, 2012, 489-474); י' זמיר, השפיטה בעניינים מנהליים, (1975), 14-13; רע"א 8000/07 היועץ המשפטי לממשלה נ' פלוני (2.5.2012)).
כעת אפנה לבחינת הסוגיות שבמחלוקת.
האם השטח עונה להגדרת " רחוב"
הוראת סעיף 8 ל חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: חוק ההסדרים ), קובעת כי מועצה מוסמכת לחייב מחזיקי "נכסים" בתחומה בתשלום ארנונה כללית. הוראת סעיף 7 לחוק זה, קובעת כי הגדרת המונח "נכסים", "בנין", "אדמה חקלאית", "קרקע תפוסה", "אדמת בנין" היא "כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות וזו מג דירה מונחים אלו, בזו הלשון:
""נכסים"- בנינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב;"
"רחוב" – לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחום הכביש והדרך, למעט בנין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו-(2) לפקודת מסילות הברזל [נוסח חדש], תשל"ב-1972, וכן מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי נפרד ממנה;
"בנין" – כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;
"רחוב", כהגדרתו לעיל, הוחרג מהגדרת המונח "נכסים" ולכן הוא אינו בר חיוב בארנונה. הרציונל הנעוץ בכך הוא, שכאשר הנהנה העיקרי מהנכס הוא הציבור הרחב – ראוי שהוא יישא בעלות השירותים שמספקת הרשות המוניציפאלית לאותו הרחוב. עמדה על כך כבוד השו' ד' דורנר, ב ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק (14.12.1999) (להלן: " עניין מליסרון"), לאמור:
"המחוקק מיעט מהגדרת "נכסים" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שהמחזיקים בהם חייבים בתשלום ארנונה, נכסים שהם "רחוב". דומה שבכך בוטאה ההשקפה, שכאשר הנהנה מן הנכס ומן השירותים הניתנים לנכס הוא ציבור בלתי מסוים של פרטים- להבדילם מן המחזיקים בנכס- ראוי כי ציבור זה הוא שיישא בעלות השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס".
יחד עם זאת, קיימים מקרים בהם ציבור בלתי מסוים נהנה מהקרקע ובמקביל, קיים נהנה עיקרי אחר ממנה. במקרה שכזה, על אף קיומו של ציבור בלתי מסוים הנהנה מהקרקע, יושת החיוב בארנונה על הנהנה העיקרי ממנה. על כך נקבע, בעניין מליסרון, כי:
"בדרך כלל, אף בנכס שהנהנה העיקרי ממנו הוא ציבור בלתי מסוים מפיק מחזיק הנכס הנאה מסוימת מן הנכס שברשותו. מנגד, אף במקום שבו מוטל החיוב במס הארנונה על המחזיק בנכס בלבד- לגבי "נכסים" שאינם "רחוב"- ברור שגם ציבור בלתי מסוים נהנה במידה זו ואחרת מן השירותים הניתנים לנכס. אלא, שלנוכח הקושי למדוד את הנאתם היחסית של המחזיק בנכס ושל הציבור הרחב מן השירותים הניתנים לנכס, תוטל הארנונה על הנהנה העיקרי בלבד. מכאן, ש"רחוב" לצורך הגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העיריות הוא נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב" .
כן יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בע"ש (ב"ש) 28/90 "אגד" בע"מ נ' עיריית דימונה (15.11.92), לאמור:
"אין די בכך ששטח מסוים פתוח לציבור על מנת שנאמר כי מדובר על 'רחוב'. מכירים אנו סוגים שונים של מקומות שהינם פתוחים לציבור, אך לא יעלה על הדעת לטעון לגביהם כי מהווים הם 'רחוב'".
במקרה הנדון, לא מצאתי כי החלטת ועדת הערר חרגה ממתחם הסבירות, או שיסודה בשיקולים בלתי ענייניים, או כי נפל בה פגם היורד לש ורשו של עניין. התרשמתי כי המסקנות העובדתיות שאליהן הגיעה ועדת הערר, לפיהן מדובר בשטח מרוצף הכולל מקומות ישיבה, כיסי צמחייה, עמודי תאורה והוא נחזה להיות "מעין חצר של בנייני המשרדים" (ר' פס' 10 להחלטת ועדת הערר) - מעוגנות בממצאים העובדתיים שהונחו מלפניה. ועדת הערר הוסיפה וקבעה , על יסוד ממצאים אלו, כי השטח אינו צמוד לרחוב ; כי חלקו המערבי מקורה באופן חלקי על ידי גגון המותקן בבניין המשרדי המערבי ולאורך רחוב הסדנאות ; כי הוא מופרד מהמדרכה הציבורית לאורך רחוב הסדנאות וכן כי הוא מופרד מהחניון הציבורי שלאורך רחוב המנופים. לגבי החלק הפנימי של השטח וכנזכר, קבעה ועדת הערר כי מדובר בחניון וכביש גישה אליו הכולל מחסומים וביתן וכי אין סיבה הנראית לעין שישמש ציבור שאינו קשור בבנייני המשרדים. המערערת לא חלקה על מרבית הממצאים העובדתיים בנושא, למעט גישתה לפיה הולך רגל סביר אינו מבחין בין השטח הציבורי לשטח שביסוד המחלוקת. על יסוד ממצאים עובדתיים אלו, הסיקה ועדת הערר כי השטח משמש בעיקר את באי הבניינים ומכאן , שהנהנה העיקרי מהם אינו הציבור הכללי, אלא המחזיק הרשום והבאים בשעריו.
לאורן של נסיבות אלו ולנוכח מידת ההתערבות המצומצמת במיוחד הננקטת ביחס לממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי ועדת הערר, מקובלת עליי מסקנתה, כי מדובר בשטח שהשימוש העיקרי בו נעשה ביחס עם המבנים הסמוכים לו , יושביהם ומבקריהם . לפיכך, מקובלת עליי אף מסקנת ועדת הערר, כי לא ניתן לנתק את השטח ממבני העסקים הסמוכים אליו ולכן הסיווג המתאים לו הוא לפי סעיף 9.3 לצו הארנונה, לאמור:
"שטח חלקת אדמה עליה עומד בניין שאינו בניין מגורים והוא אחד מהבניינים המפורטים בפרקים 2 עד 6, פרקים 11 עד 12 להלן, למעט פרק 4, והשטח משמש בניין כגינה או חצר או לכל צורך אחר של אותו בנין, עד 10 דונם, למעט קרקע המשמשת לתחנת דלק".
(השוו: ע"ש (חי') 5268/99 חברת גני כרמל בע"מ נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית זכרון יעקב ואח' (29.08.2000); עמ"נ (חי') 56530-12-15‏ סולם יעקב ארועים בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה (8.8.16); עמ"נ (ת"א) 56524-02-14‏ מנהל הארנונה של עיריית הרצליה נ' אינטרגאמא נכסים בע"‏מ (11.12.14); עמ"נ (נצ') 101/02‏ אוחנה נ' מנהל הארנונה של עיריית טבריה (30.5.02); בר"מ 327/11 קו אופ פירות וירקות רבוע כחול ישראל בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ראשון לציון (11.06.2014)).
האם מדובר בקרקע תפוסה
סעיף 269 ל פקודת העיריות מגדיר קרקע תפוסה, כ : "כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין". בעע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (01.12.2011) (להלן: עניין גבעת שמואל), נקבע כי ארבעה תנאים צריך שיתקיימו על מנת שקרקע תסווג כקרקע תפוסה:
"... האחד – שהקרקע אינה "אדמה חקלאית"; השני – "שימוש" בקרקע; השלישי – "החזקה" בקרקע; והרביעי – שלא יחד עם "בנין". תנאים אלה מצטברים הם...".
בענייננו וכנזכר, אין חולק כי השטח סמוך למבנים מסחריים וממוקם באותן חלקות שעליהן נבנו המבנים המסחריים. מדובר בשטח מרוצף בשונה מהרחוב , חלקו מקורה באופן חלקי והוא כולל, בחלקו האחר, מקומות ישיבה, כיסי צמחייה ועמודי תאורה. החלק הפנימי של השטח כולל חניון , כביש גישה , מחסומים וביתן . לא נסתרה עמדת המשיב, לפיה אין סיבה נחזית כי שטח זה ישמש ציבור שאינו קשור בבניינים. לא עולה כי הציבור הרחב עושה שימוש עיקרי בשטח ומקובלת עליי קביעת ועדת הערר כי יש לראותו כשטח שהשימוש בו נעשה ביחד עם בניין. לפיכך, לא מתקיים התנאי "שלא יחד עם בניין" ולא ניתן לסווג את השטח כקרקע תפוסה.
אינני מקבל את טענת המערערת, לפיה הסיווג שקבע המשיב כמפורט בסעיף 9.3. לצו הארנונה, הוא תת-סיווג של קרקע תפוסה. עיון בצו הארנונה מלמד כי סעיף 9.3. הוא תת סיווג של סעיף 9, שכותרתו "קרקעות". יתרה מכך, סעיף 9.1, שעניינו "קרקע תפוסה", מחריג במפורש את הקרקעות שבסעיפים 9.2. – 9.3. מהגדרתו ("9.1. קרקע תפוסה (למעט קרקע כמפורט בסעיפים 9.2. - 9.6 להלן"). מכאן, שהסיווג המצוין בסעיף 9.3. לצו הארנונה הוחרג מפורשות מהגדרת קרקע תפוסה.
בחינת יסוד ההחזקה והשימוש בשטח ומשמעות זיקת ההנאה
על יסוד השימוש בשטח להתבטא בפעולה חיצונית, המעידה על ניצול לצורך מסוים. לצורך זה, לא די בזכות להשתמש ויש להראות שימוש בפועל (ר' בג"ץ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה (19.12.84); עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (1.12.11) (להלן: עניין גבעת שמואל); ע"א 1666/04 הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה אזורית משגב (3.9.06)).
במקרה הנדון וכפי שכבר צוין, השטח המהווה חלק מחלקות שעליהן ממוקמים מבנים מסחריים, הוא נמצא בסמוך לאותם מבנים ומקובלת עליי אבחנת ועדת הערר כי הוא מופרד מהרחוב, מהמדרכות ומהחניון הציבורי ונחזה כמעין חצר של המבנים שבו. בחלקו הפנימי, הוא משמש אף כחניון שלו צמוד כביש גישה הכולל מחסומים וביתן ו השימוש העיקרי בו נעשה ביחד עם המבנים הסמוכים לו. אני סבור כי די באלו כדי להראות שנעשה בשטח שימוש בפועל, כדרישת הוראות הדין ובהתאם ליסוד השימוש שבסעיף 9.3 לצו הארנונה.
אין בידי לקבל את טענת המערערת לפיה יש ללמוד גזירה שווה לעניינה מהחלטת בית המשפט בעניין גבעת שמואל. הסוגיה שנדונה באותו מקרה עסקה בקרקע תפוסה וכאן, אין המדובר בקרקע תפוסה, בהינתן שמדובר בשטח הסמוך לבניין ומהווה חלק מהחלקות עליהן נבנו המבנים. אף אם הייתי מקבל את עמדת המערערת כהפנייתה, לא היה בכך כדי לשנות ממסקנתי. בעניין גבעת שמואל נקבע כי בבחינת ההחזקה הנדרשת לשם סיווגה של קרקע כקרקע תפוסה, יש להראות קיומה של זכות משפטית קניינית בקרקע, או החזקה בפועל בה במובן של שליטה פיזית, במידה כזו או אחרת. במקרה הנדון, הנהנה העיקרי מהשטח הוא המערערת ומכאן שמתקיים למצער יסוד אחד – הוא יסוד ההחזקה בפועל .
ביחס ליסוד השני, שעניינו זכות משפטית, אינני סבור כי יש בזיקת ההנאה כדי לסתור, בהכרח, את קיומה של זכות משפטית זו. אמנם, נקבע זה מכבר, כי זיקת הנאה לטובת הציבור בשטח פרטי, יכולה ל הוות אינדיקציה לכך כי מדובר ב"רחוב" (ר' רע"פ 6723/05 באסם נ' מדינת ישראל - עיריית תל-אביב (14.07. 08), פס' 7-8 לפסק דינה של השו' מ' נאור). עם זאת, מדובר באינדיקציה בלבד. תשריט לפיו מדובר ברחוב וחיוב בארנונה כרחוב יכול שיהוו אינדיקציות נוספות (שם). כל מקרה נבחן כפי נסיבותיו הייחודיות ובנסיבות המקרה הנדון, מקובלת עליי עמדת המשיב לפיה זיקת ההנאה מהווה זכות נוגדת העלולה להגביל, במידה מסוימת, את זכות הבעלים. ברם, אין בה כדי להפקיע את זכות הבעלים מעיקרה, או כדי לשלול אותה בדרך אחרת, על מנת שיתגבש הצדק להתייחסות לשטח כאל רחוב. המחוקק הטיל את הארנונה על ה- "מחזיק למעשה" בנכס (ר' סעיף 1 לפקודת העיריות). במקום שבו ישנם מספר מחזיקים, תחול חובת התשלום על המחזיק שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. השאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, היא שאלה שבעובדה ובחינתה אינה טכנית-כמותית, אלא " ניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה" (ר' רע"א 9813/03 משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (4.2.07); בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (16.03.08); רע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (04.02.07); עמ"נ (ת"א) 212/05 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית רחובות (22.10.08)).
אוסיף ואציין בהקשר זה, כי המערערת לא הבהירה די הצורך את משמעות זיקת ההנאה. פרט לטענה שלפיה זיקת ההנאה מאפשרת לציבור הרחב לעבור בשטח, לא הובהר היקף השימוש הציבורי בשטח ו לא צורף כל מסמך שיאפשר לאמוד את הצורך שביסוד זיקת ההנאה ואת היקפו. מעיון בנסח רישום המקרקעין שצורף לערעור, עולה כי מדובר בזיקות הנאה שמהותן "חלקה כפופה" ושטחן מסומן בתשריט בצבע צהוב, אולם תשריטים אלו לא צורפו במסגרת הערעור ואף לא הונחו מלפני ועדת הערר , שקבעה, מטעם זה, כי לא הוכח הקשר בין זיקות ההנאה לשטח שביסוד המחלוקת (ר' סעיף 16 להחלטתה).
התרשמתי, אפוא, כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר לפיה השטח משמש בעיקר את באי המבנים, הוא נחזה כמעין חצר שלהם שאף מרוצפת בשונה מהרחוב וחלקו משמש כחניון וכביש גישה אליו, הכולל מחסומים וביתן . בנסיבות בהן המערערת נחזית כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטח, אני סבור כי אין בכוחה של האינדיקציה בדמות זיקת ההנאה, לכשעצמה, כדי להוציא את החלטת ועדת הערר אל מחוץ למתחם הסבירות המנהלי.
לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, לא מצאתי לנכון להידרש לנספחים 3-4 להודעת הערעור, בהינתן כי לא הונחו מלפני ועדת הערר ולא הוגשה בקשה לצירופם כראיות חדשות בערעור זה (ר': עמ"נ 146-09 מלמוד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (2.11. 11)). למעלה מן הצורך, אציין כי אף אם נדרשתי לתכנם, לא מצאתי במסמכים אלו כדי לשנות ממסקנתי.
ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ – דחיתי את הערעור. המערערת תישא בהוצאות המשיב בסכום של 10,000 ₪. סכום ההוצאות ישולם בתוך 30 ימים ורק ככל שלא ישולם במועד – יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל .
לידיעת הצדדים.

ניתן היום, כ' תמוז תשע"ח, 03 יולי 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נ.ת.מ. ניהול סי. ויו בע"מ
נתבע: מנהל הארנונה בעיריית הרצליה
שופט :
עורכי דין: