ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין קל קידוח בע"מ נגד נימרוד סופרי :

נ
בפני
כבוד סגנית הנשיא דורית פיינשטיין

תובעים

1.קל קידוח בע"מ
2.ספיד בניין תעשיה ומסחר בע"מ

נגד

נתבעים

1.נימרוד סופרי
2.א.סופרי חברה לניהול נכסים בע"מ
3.אלירן עץ ובניין בע"מ
4.אשיב פתרונות ירוקים בע"מ

פסק דין

לפני תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם שכירות ומניעת שימוש במקרקעין.

העובדות:

1. התובעים, קל קידוח בע"מ וספיד בניין וקידוח בע"מ (להלן: "קל קידוח") מחזיקים בחלקה 26 בגוש 5026 באזור התעשייה הישן בבית שמש.

2. הנתבעים 1-3, נמרוד סופרי, א. סופרי בע"מ ואלירן עץ ובנין בע"מ (להלן: "סופרי") היו עד לעת האחרונה הבעלים של החלקה הסמוכה, חלקה 25, באותו הגוש באזור התעשייה בבית שמש. חלקה 25 של הנתבעים נמכרה לנתבעת 4, אשיב פתרונות בע"מ (להלן: "אשיב") אחר שהוגשה תביעה זו ותוך כדי ניהול ההליכים כאן.

3. שביל הגישה אל חלקה 26 (של "קל קידוח") עובר בחלקה 25 (של "סופרי"), ואין מחלוקת שבמשך שנים התאפשר המעבר בין החלקות באין מפריע.

4. במועדים הרלבנטיים לתביעה זו היה שער בגדר המפרידה בין החלקות ולטענת "קל קידוח" השער נעול במפתח שאין להם העתק שלו ו"סופרי" מונעים את הגישה והמעבר לחלקה שלהם. בשנת 2008 התגלע סכסוך בין הצדדים שהגיע לבית המשפט (ת"א 1260/09 סופרי ואח' נ' קל קידוח ואח'. להלן: "ההליך הקודם") וההליך שם הסתיים בפשרה בין הצדדים, שהגיעו להסכמה שעיקרה ששני הצדדים יאפשרו מעבר וגישה בין החלקות, ושלא תוגבל הגישה אל השביל ולא תופרע על-י די הנחת פסולת וסחורות למיניהן. הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין.

6. ב-30.8.13 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים לפיו השכירו "קל קידוח" את חלקה 26 ל"סופרי". הסכם השכירות הסתיים ב-31.9.15 ולא הוארך ו"קל קידוח" טוענים שאפשרו ל"סופרי" שהות של חודש נוסף לצורך פינוי חלקה 26 ומסירת החזקה בה. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לנסיבות שהובילו לחתימת ההסכם ואתייחס לגרסה שהציג לכך כל אחד מהצדדים בהמשך.

7. לטענת "קל קידוח" עד למועד הגשת התביעה לא הושבה החזקה במלואה שכן "סופרי" מנעו את הגישה לחלקה 26 בכך שחסמו את שביל הגישה, בניגוד לפסק הדין שנתן תוקף להסכמה אליה הגיעו בהליך הקודם.

8. כאמור תוך כדי ניהול ההליך שבפני, נמכרו זכויותיהם של "סופרי" ל"אשיב". "אשיב" ו"קל קידוח" הגיעו להסכמה בנוגע למעבר בין החלקות וכיום אין ל"קל קידוח" עוד טענות בענ יין זה. להסכמה שבין "אשיב" ל"קל קידוח" ניתן תוקף של פסק דין במסגרת הליך זה.

9. "סופרי" עוררו טענות שונות בנוגע לגבולות החלקות, ואף הזמינו מודד שיקבע את הגבול שבין החלקות, אך אין צורך כבר להידרש לטענות אלה לאור ההסכמה אליה הגיעו "קל קידוח" ו"אשיב" לפינוי מלא של המקרקעין והסדרת השימוש בהם. על-כן אין צורך לדון עתה ולהכריע בהיבט העובדתי של גבולות החלקות ואופן השימוש בשביל הגישה.

10. לאחר שהושגה ההסכמה כאמור, נותר אך לדון ולהכריע בסעד הכספי שעותרים לו "קל קידוח" הטוענים שמגיע להם פיצוי מ"סופרי" על כל התקופה מאז תום הסכם השכירות ועד לפינוי המקרקעין.

טענות התובעים

11. "קל קידוח" טוענים שהסכם השכירות נולד מתוך כפייה ובלית ברירה מצדם מכיוון ש"סופרי" עשו הכל כדי להפריע ולמנוע מהם שימוש סביר בחלקה 26 וכך נאלצו להשכיר להם את החלקה. אלא שבתום תקופת השכירות סירבו "סופרי" להשיב ל"קל קידוח" את החזקה בחלקה 26 ולקראת סוף תקופת השכירות, בסביבות חודש אוקטובר 2015, בנו "סופרי" את הגדר המפרידה בין החלקות, גדר שלא הייתה קיימת שם קודם לכן, התקינו בה שער ולא מסרו ל"קל קידוח" עותק של מפתח לשער כך שהגישה לחלקה 26 נמנעת מהם (בעיקר גישת משאיות).

12. בהסכם השכירות נקבע מנגנון של פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת החזקה במושכר ולפיו על "סופרי" לשלם ל"קל קידוח" 300 ₪ עבור כל יום של איחור במסירה.
על-כן הגישו "קל קידוח" את התביעה על-סך 52,500 ₪ סכום השווה ל-300 ₪ X 175 ימים שחלפו מאז תום הסכם השכירות ועד למועד הגשת התביעה.
כעת עותרים "קל קידוח" לחייב את "סופרי" בסכום גבוה בהרבה בשל כך שבינתיים במהלך ניהול ההליך, חלף עוד זמן רב (30 חודשי הפרה מ10/15 עד 4/18 אז נחתם הסכם הפשרה עם "אשיב" והושבה החזקה בחלקה 26 ל"קל קידוח").
"קל קידוח" טוענים שמדובר בעוולה מתמשכת המאפשרת מתן סעד גבוה מזה שנתבע בכתב התביעה שכן הסכום שננקב בכתב התביעה היה נכון רק למועד הגשת התביעה ואך מובן הוא שככל וההפרה תימשך הסכום ילך ויגדל.

13. בסיכומים עתרו "קל קידוח" לחייב את "סופרי" בפיצוי בסך 210,000 ₪ המחושב לפי מפתח של 7,000 ₪ לחודש, סכום הנמוך מזה שצריך היה להיות משולם על-פי מנגנון הפיצוי המוסכם הנ"ל שכן על פי מנגנון זה יש לחייב את "סופרי" בסך של 9,000 ₪ לכל חודש של איחור במסירת החזקה (300 ₪ ליום X 30 ימים בחודש). לפנים משורת הדין "קל קידוח" דורשים פיצוי של 7,000 ₪ בלבד עבור כל חודש של הפרת הסכם השכירות. סכום זה מבוסס על דמי השכירות שהיו צפויים להתקבל מהשכרת החלקה לוּ "סופרי" לא היו מפרים את ההסכם ומונעים זאת.

טענות הנתבעים :

15. "סופרי" חולקים על זכותם של התובעים בחלקה 26. לשיטתם "קל קידוח" הם פולשים שפלשו לחלקה 26, ואין להם כל זכות במקרקעין והם אינם יכולים לתבוע בגינם.

16. הגדר נבנתה בתוך חלקה 25 ול"קל קידוח" אין ולא הייתה הזכות לדרוש מ"סופרי" לפרק או להרוס את הגדר הבנויה בשטח הנמצא בבעלותם. "סופרי" הזמינו מודד שהעריך וקבע את הגבול בין החלקות וקביעותיו תומכות בטענתם לפיה הגדר הוצבה בשטח שלהם, בחלקה 25.

17. "סופרי" טוענים שהם נאלצו לשכור את חלקה 26 בבחינת "דמי שתיקה" הם סבלו הצקות, הטרדות ואיומים. כאשר תם הסכם השכירות דרשו לפתע "קל קידוח" להעלות את דמי השכירות באלפי שקלים, דרישה ש"סופרי" לא הסכימו לה, ולכן לא חידשו את הסכם השכירות וכפועל יוצא מכך פינו את חלקה 26. בהקשר זה טוענים "סופרי" שכלל לא הוכח שלא הושבה ל"קל קידוח" החזקה בחלקה 26.

18. "סופרי" טוענים שהם אִפשרו מעבר תקין וסדיר בין החלקות, השער היה פתוח משך כל שעות היום, וננעל

19. אשר לסכום הפיצוי הנדרש: ראשית טוענים "סופרי" שמכיוון שנתבעו רק 52,500 ₪ לא ניתן לפסוק ל"קל קידוח" סכום גבוה יותר. מעבר לזה "סופרי" חולקים על עצם הבסיס לחישוב הפיצוי המבוסס על הנחה של דמי שכירות בסך 7,000 ₪ - סכום הגבוה פי שניים מדמי השכירות המוכחים ששילמו "סופרי" ל"קל קידוח" במשך שנתיים (3,500 ₪). סכום זה לא סביר בנסיבות העניין גם נוכח העובדה שמדובר בשטח נטוש ועזוב שכלל לא מחובר לתשתיות חשמל ומים ואין זה סביר שמאן דהוא יסכים לשכור את השטח במחיר כזה.

20. מכל מקום "סופרי" טוענים שלבית המשפט מסורה הסמכות להפחית מסכום הפיצוי המוסכם בנסיבות העניין בשל היעדר יחס סביר בין הפיצוי ובין הנזק שצריך היה לצפות מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה.

דיון והכרעה:

22. יש לדון ולהכריע האם הוכחה מניעת הגישה לחלקה 26 ואם כן, האם ל"סופרי" אחריות לדבר ומכוח מה נובעת אחריות זו ככל שישנה, האם מכוח הסכם השכירות או שמא מכוח חוק המקרקעין ומכוח פסק הדין שניתן בהליך הקודם. מבחינת סדר הדברים אתייחס תחילה לטענות של "סופרי" המכחישות את זכות הבעלות של "קל קידוח" בחלקה 26 ולרלוונטיות שלהן למקרה שלפני , ורק לאחר מכן אדון בתביעה לגופה.

זכותם של "קל קידוח" בחלקה 26 :
24. אין מחלוקת ש"קל קידוח" אינם הבעלים של חלקה 26, הם עצמם אינם טוענים זאת. "קל קידוח" טוענים שהם בעלי זכות החזקה בחלקה 26. אינני נדרשת להכריע בטיב זכויותיהם של "קל קידוח" בחלקה 26 מכיוון שאין זה רלוונטי לעניין שלפני. "סופרי" אינם טוענים שהם עצמם הבעלים של חלקה ,26 ולא הוצגה לי התנגדות מצד הבעלים של החלקה לזכותם של "קל קידוח" להחזיק בה. זאת ועוד, "סופרי" חתמו הסכם שכירות עם "קל קידוח" בקשר לחלקה 26 ולא חלקו באותה העת על זכותם של "קל קידוח" בחלקה. אמנם "סופרי" טוענים שהם נאלצו לחתום על הסכם השכירות, בבחינת אין ברירה ממש, אך אני דוחה טענה זו שלא נתמכה בבדל ראיה. כמו כן "סופרי" הגיעו עם "קל קידוח" להסכמה בנוגע לזכות המעבר בין החלקות, במסגרת ההליך הקודם, וגם בכך יש משום הודאה בזכותם של "קל קידוח" להחזיק במקרקעין.
מכל מקום אין חולק ש"קל קידוח" מחזיקים בחלקה 26 כבר תקופה ממושכת, כך גם לשיטת "סופרי" הטוענים ש"קל קידוח" פלשו לחלקה – כלומר שאינם חולקים על עצם החזקה אלא רק על הזכות לכך.

25. ברע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי פ"ד נה(3) 294, 303 התייחס בית המשפט העליון להגנה על זכות החזקה ואמר כך:
"להגנה על החזקה מקום מרכזי בדיני הקניין ובדיני הנזיקין בין בתחום המקרקעין ובין בתחום המיטלטלין. היא מהווה מוקד מרכזי להתייחסות המשפט בהיותה בדרך-כלל מאפיין מרכזי של זכות הבעלות, אף כי היא משמשת נושא להגנה גם כאשר אין מקורה בזכות אלא במצב עובדתי בשטח. מבחינה זו החזקה הינה עניין שבעובדה אשר המשפט מייחס לו תוצאות משפטיות בעלות משמעות...
טעמים שונים שבמדיניות ציבורית הולידו את ההגנה הנרחבת על החזקה – בין מכוח זכות ובין שלא מכוח זכות..."

26. על כן אני קובעת שלתובעים זכות תביעה מכוח היותם המחזיקים בחלקה 26.

מניעת הגישה לחלקה 26 ואגב כך מניעת השימוש בהם :

27. אין מחלוקת ש"סופרי" התקינו גדר ובה קבעו שער , ואלו מפרידים בין החלקות. אין מחלוקת גם שהמפתח לשער נתון בידיהם של "סופרי" הטוענים שלא מנעו אותו מ"קל קידוח", אך לא חלקו על כך שאין בידי "קל קידוח" מפתח לשער ולא סיפקו לכך הסבר מניח את הדעת.

28. "סופרי" אמנם טוענים שהשער פתוח משך רוב שעות היום, ואני מוכנה לקבל טענה זו, אך שוכנעתי שהמעבר המתאפשר בין החלקות אינו מספיק כדי לאפשר מעבר משאיות, זאת בין אם המגבלה נובעת מכך שהשער לא רחב דיו, ובין אם משום שישנן פסולת וסחורות המפריעות למעבר. כך או כך אני קובעת שמשאיות לא יכלו לגשת בצורה חופשית או ראויה לחלקה 26 והדבר מנע מ"קל קידוח" את השימוש בחלקה.

הסכם השכירות:

29. נדמה שאין מחלוקת שבחודש אוקטובר 2015 הפסיקו הנתבעים להשתמש בחלקה 26 וככל הנראה גם פינו את המקרקעין. גם התובעים לא טוענים אחרת אלא טוענים שהחזקה לא הושבה להם, לפחות לא במלואה ולא כפי שנמסרה לנתבעים ערב חתימת הסכם השכירות, מכיוון שנמנע מהתובעים מעבר ישיר וגישה נוחה לחלקה שלהם, ובפרט נמנע מעבר משאיות נוח כמתחייב מפסק הדין שניתן בהליך הקודם שנתן תוקף להסכמת הצדדים בעניין.

30. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 מגדיר "הפרה" כך:
"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה".

31. החובה של "סופרי" לאפשר ל"קל קידוח" מעבר וגישה נוחה לחלקה 26 אינם נובעים מהסכם השכירות אלא מפסק הדין שניתן בהליך הקודם. הרי גם אלמלא שכרו "סופרי" את חלקה 26 מ"קל קידוח" במשך שנתיים עדיין היו מחויבים לאפשר מעבר בין החלקות. כלומר, הצבת הגדר והשער, ומניעת גישה נוחה לחלקה 26 אינם בניגוד להסכם השכירות, שכלל לא עסק בעניינים אלה, אלא הם מעשים המנוגדים לפסק הדין ולזיקת ההנאה המתחייבת ממנו.

32. סעיף 5 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1696 (להלן: "חוק המקרקעין") מגדיר מהי זיקת הנאה:
"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם".

פרק ג' לחוק המקרקעין מרחיב על אודות הזכות הזו של זיקת הנאה וקובע (בין היתר) כך:
(א) זיקת הנאה יכול שתקבע –
(1) כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים;
(2) כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.
(ב) זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.

33. המלומד יהושע ויסמן כתב על כך בספרו דיני קניין – החזקה ושימוש (תשס"ו) כך:
"דוגמאות טיפוסיות לזיקת הנאה הן זכות מעבר דרך אדמתו של שכן (בהתאם לסעיף 93(א)(1))... זיקת ההנאה אינה כורכת עמה זכות להחזקה במקרקעין הכפופים לזיקת ההנאה" (שם, 489).

34. ואמנם "סופרי" התחייבו לאפשר מעבר לחלקה 26 דרך החלקה שלהם מבלי להקנות זכות החזקה בדרך העוברת במקרקעין שבבעלותם לבעלי חלקה 26 או למחזיקים בהם (נכון לעכשיו אלו הם "קל קידוח"). בכך מתקיימת ההגדרה של "זיקת הנאה" הקבועה בחוק.כך גם מתקיימים למעשה יתר הסעיפים שכן בהתאם לפסק הדין בהליך הקודם "סופרי" (כ"בעלי המקרקעין הכפופים") חייבים להימנע מביצוע פעולות בחלקה 25 שיגבילו את הגישה אל חלקה 26 (סעיף 93(א)(2)); כך גם מתקיים האמור בסעיף 93(ב) שכן "סופרי" חייבים להסיר את הגדר או כל מכשול אחר המגביל או מונע את הגישה לחלקה 26. כל זה מתחייב מפסק הדין שניתן בהליך הקודם.

עם זאת יש לסייג ולומר שזיקת הנאה, בהיותה זכות במקרקעין, טעונה רישום במרשם המקרקעין – מה שכנראה לא נעשה במקרה שלפני – ועד שלא נרשמה הזכות הרי היא זכות חוזית בלבד ואיננה בבחינת זכות במקרקעין (ר' ויסמן, שם, 509).

35. בענייננו הפרת זכות המעבר לחלקה 26 היא הפרה של התחייבות לאפשר זיקת הנאה במקרקעין וכן הפרה של פסק דין חלוט.

תוצאת ההפרה:

36. חוק המקרקעין לא ייחד הוראה לעניין אכיפה של זיקת הנאה. על פי דיני הנזיקין מקובל לאכוף זיקת הנאה, או להיפרע ממפר של זיקת הנאה, באמצעות העילה הנזיקית של מטרד (ר' ויסמן, 564) המוגדרת בפקודת הנזיקין כך :
(א) מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק.

37. כעת יש לבחון האם נגרם ל"קל קידוח" נזק כתוצאה מהתנהגותם של "סופרי" וככל שכן מהו הנזק וכיצד יש לכמת אותו.

38. "קל קידוח" טוענים שהנזק שנגרם להם הוא במניעת האפשרות להשכיר את חלקה 26. לעניין גובה הנזק "קל קידוח" טוענים שאלמלא הופרעה הגישה אל החלקה הם היו יכולים להשכיר אותה בעד סך של 7,000 ₪ לחודש ואף הביאו עד שיעיד על כך.

39. אינני מקבלת את טענותיהם של "קל קידוח" במלואן, הן לעניין עצם הנזק והן לעניין גובה הנזק.

40. אשר לעצם הנזק – אינני בטוחה כלל ש"קל קידוח" התכוונה להשכיר את המקרקעין למאן דהוא. במשך השנים – לטענתה של "קל קידוח" בעצמה – היא החזיקה והשתמשה בחלקה 26 ולא השכירה אותה. רק בין השנים 2013 ל-2015 הושכרה חלקה 26 וגם אז היה זה בלית ברירה – לטענת "קל קידוח" – ורק כדי ליישב את הסכסוך שבינה לבין "סופרי". כלומר שמשתמע מטענותיה של "קל קידוח" בעצמה שאלמלא היריבות עם "סופרי" היא כלל לא הייתה משכירה את חלקה 26 והייתה ממשיכה לעשות בה שימוש בעצמה.
מנגד, בהחלט יכול להיות שלאחר כמה שנים ולאחר שהתנסתה בכך עם "סופרי" בחרה "קל קידוח" להשיא את רווחיה מהשכרת החלקה, ולא משימוש בה בפועל.

אני ערה לטענותיהם של "סופרי" לכך ש"קל קידוח" אינם הבעלים של חלקה 26. אינני מתייחסת כרגע לשאלת הבעלות במקרקעין ולזכותם של "קל קידוח" להשכיר את החלקה ולהפיק ממנה רווחים. ככל שישנן טענות כאלה צריכים לעורר אותן הבעלים של החלקה שאינם צד להליך ולא ידוע לי שנקטו בהליך כלשהו נגד "קל קידוח" בשל כך שהשכירו את החלקה ל"סופרי" או בכלל. על כך פנים "סופרי" בוודאי אינם יכולים להתנגד או להתכחש לזכותם של "קל קידוח" להשכיר את המקרקעין לאחר שהתקשרו עמם בהסכם שכירות ובכך גילו דעתם שהם מודים בזכות זו של "קל קידוח".

41. אשר לגובה הנזק – אני דוחה את טענותיהם של "קל קידוח" ומקבלת את טענותיהם של "סופרי" בנקודה זו. "קל קידוח" תמכו טענותיהם בעניין זה בעדותו של מר חמאמרה. עדות זו לא הותירה בי רושם מהימן. לא התרשמתי שאמנם היה משא ומתן כן ואמתי בין "קל קידוח" למר חמאמרה. אף נראה שמשנכשלה העסקה עם "קל קידוח" מר חמאמרה לא פנה לפתוח את העסק המתוכנן במקום אחר, דבר שיש בו כדי להעיד על כך שהמשא ומתן אם היה בכלל לא היה רציני. זאת ועוד, לא ברור על סמך מה העמידו הצדדים את דמי השכירות על 7,000 ₪ כאשר קודם לכן ובמשך שנתיים הושכרה החלקה תמורת 3,500 ₪ בלבד ל"סופרי" , ולא הוצגה כל ראיה בדבר הצעות שכירות לחלקות דומות באזור.

לא הובאה הערכת שמאי שיעריך את שווי דמי השכירות הראויים לחלקה זו שאיננה מחוברת כלל לתשתיות (כך טענו "סופרי" ו"קל קידוח" לא חלקו על כך והטענה גם מצאה חיזוק בעדותו של מר חמאמרה, ר' למשל עמ' 6, ש' 25, ש' 29 לפרוטוקול; עמ' 7, ש' 13-14 לפרוטוקול). ב עדותו אישר מר חמאמרה שהסכום האמור נקבע בהנחה שיוסדר החיבור לחשמל ומים (עמ' 7, ש' 13-14 לפרוטוקול). כלומר שבהיעדר חיבור לחשמל ומים דמי השכירות ממילא צריכים להיות נמוכים יותר.

כך למשל נשאל והשיב מר חמאמרה לשאלות ב"כ של "סופרי בעמ' 7, ש' 23-24 לפרוטוקול:
"ש. אם אומר לך שאין אפשרות לחבר חשמל ומים לא היית שוכר את המקום?
ת. התכוננתי שהוא יוריד במחיר, יביא לי גנרטור של משאית וגם מים הוא הסכים לתת לי...".
כלומר שמבחינת מר חמאמרה המחיר של 7,000 ₪ הוא בהנחה שיש חיבור לחשמל ומים שאם לא כן לא היה משלם מחיר כזה. זאת ועוד במהלך עדותו תיאר מר חמאמרה כמה פעמים כיצד ניסה להסדיר את אספקת המים והחשמל לחלקה וטען שאף פנה אל "סופרי" לצורך העניין ובדק האם יוכל לקבל מהם מים וחשמל. העובדה שמר חמאמרה ציין זאת שוב ושוב בעדותו מלמדת על כך שהיה זה תנאי הכרחי שבכוחו לבדו להכשיל את העסקה. ואמנם אין צורך בראיות למכביר כדי להניח שבהיעדר תשתיות בסיסיות של מים וחשמל לא ניתן לעשות שימוש ראוי במקרקעין ויש לכך השפעה ישירה על דמי השכירות שניתן לקבל מהשכרת החלקה ועל עצם היכולת להשכיר אותה. זאת בלי קשר לשאלת הגישה אל המקרקעין שאני מקבלת כהנחת יסוד שגם היא מהווה מכשול מפני השכרת המקרקעין ומשפיעה על דמי השכירות.

42. בהיעדר אינדיקציה אחרת לדמי השכירות הנהוגים באזור התעשייה בבית שמש לחלקות כדוגמת חלקה 26 הנדונה, אני קובעת שדמי השכירות הראויים לחלקה 26 הם 3,500 ₪ לחודש כפי שהוסכם בין "קל קידוח" ל"סופרי" בהסכם השכירות שקיימו ביניהם במשך שנתיים.

43. לחלקה שני חסרונות משמעותיים ולהם השפעה ישירה על גובה דמי השכירות: היעדר חיבור לתשתיות (חסרון הנמצא באחריותה של "קל קידוח" או של הבעלים של המקרקעין) והיעדר גישה נוחה לחלקה (חסרון הנמצא באחריותה של "סופרי"). אמנם מניעת הגישה לחלקה בוודאי השפיעה על דמי השכירות שניתן היה לקבל עבורה, אך גם להיעדר התשתיות יש השפעה רבה על כך. אני סבורה ששני החסרונות שקולים האחד כנגד השני ושניהם הובאו בחשבון בעת קביעת דמי השכירות שהסכימו עליהם "סופרי" ו"קל קידוח". לכן אין צורך לקבוע דמי שכירות גבוהים יותר כאילו שמניעת הגישה לחלקה היא החיסרון היחיד המשפיע על שוויה.

45. על כן אני קובעת שהפיצוי אותו יש לשלם ל"קל קידוח" יחושב על בסיס דמי שכירות בגובה 3,500 ₪.

סכום הפיצוי הכולל :

46. "קל קידוח" טענו שבמשך 30 חודשים נמנעה מהם הגישה אל המקרקעין ובמהלך חודשים אלה נגרם להם הנזק של מניעת השכרת הנכס. אני מקבלת את הטענה העובדתית לגבי פרק הזמן בו סבלו "קל קידוח" את המטרד שגרמו להם "סופרי". עם זאת אני מוצאת לנכון להפחית מעט מהפיצוי הכולל שלא יחושב כמכפלה של דמי השכירות ב-30 חודשים ואסביר מדוע.
כאמור, לא השתכנעתי ש"קל קידוח" אמנם חפצו להשכיר את החלקה. "קל קידוח" לא פרסמו את החלקה להשכרה. מר חמאמרה העיד שפנה אל מר ששון, הבעלים של "קל קידוח", על רקע היכרות מוקדמת אתו ולא בעקבות פרסום מודעה בנוגע לחלקה. כך גם מהעדויות והראיות שהוצגו לי הצטיירה התמונה לפיה "קל קידוח" כלל לא ניס ו לשווק או להשכיר את החלקה לאחר, זולת מר חמאמרה. הוסף לכך את העובדה שבמשך שנים "קל קידוח" לא השכירו את החלקה אלא השתמשו בה בעצמם וגם כשכבר הושכרה החלקה היה זה בעל כורחם לטענתם.
47. זאת ועוד, ככל ש"קל קידוח" אמנם חפצו להשכיר את החלקה וכדי להקטין את נזקיהם, הם יכלו להמשיך ולהשכיר אותה ל"סופרי" שעל פניו נראה שהם דווקא חפצו להמשיך את הסכם השכירות רק התנגדו להעלאת דמי השכירות. בנסיבות אלה אני סבורה שיש להשית על "קל קידוח" אחריות לאי הקטנת נזקיהם על-ידי כך שלא השכירו את החלקה לאחר, הגם שהייתה אפשרות כזו גם אם במחיר נמוך מזה שרצו או ציפו לקבל.

48. לאור כל האמור אני קובעת שהפיצוי הראוי בנסיבות העניין הוא 84,000 ₪ שהם מכפלה של 3,500 ₪ לחודש X 24 חודשים.

סכום הפיצוי גבוה מהסכום שננקב בכתב התביעה:

48. "סופרי" טוענים שמכיוון שבכתב התביעה נַקְבָה "קל קידוח" בסכום של 52,000 ₪ בלבד, הרי שלא ניתן לפסוק לה סכום גבוה יותר. לשיטת "סופרי" התרופה לכך היא רק בתיקון כתב התביעה ומשלא תוקן כתב התביעה אין לפסוק סעד גבוה יותר מזה שנתבע.

49. אני דוחה את טענותיה של "סופרי". אמנם הכלל הוא שתובע לא יזכה בסעד שלא עתר לו בכתב התביעה אך הכלל הזה איננו מוחלט. התייחס לכך המלומד אורי גורן בספרו סוגיות בסדר דין אזרחי בעמוד 115 (מהדורה 12, 2015):
"הכלל האוסר על בית המשפט ליתן סעד שלא התבקש הוא לא כלל מוחלט (ע"א 10576/06 בזק בינלאומי נ' תדיראן בע"מ [פורסם בנבו] (12.8.09)). אחד החריגים הוא המקרה שבו הסעד המבוקש נובע באופן ישיר מהסעד העיקרי שנתבקש בכתב התביעה..."

כך גם בהמשך:
"בית המשפט עשוי לפסוק סעד הגם שלא התבקש באופן מפורש בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: התנאי האחד הוא כי הצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת מחייבים את מתן הסעד. השני הוא כי מדובר בסעד הנובע באופן ישיר מן הסעד שהתבקש. התנאי השלישי הוא כי נתבררו כל הראיות הדרושות להכרעה באשר לסעד הנדון, כך שאין צורך בהתדיינות נוספת (ע"א 8570/09 חגולי נ' עיריית ראשון לציון [פורסם בנבו] (15.3.11); ע"א 1546/11 בן גור נ' מנהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (8.9.11))".

50. אני סבורה שבענייננו התקיימו שלושת התנאים האמורים לעיל: הצדק מחייב שהסעד לא יוגבל רק לזה שנתבע עד למועד הגשת התביעה כאשר ברור שכל זמן ש"סופרי" לא שינו התנהגותם הנזק נמשך ואין כל היגיון ליצור מנגנון של הליכים שלא נגמרים ולהפנות את "קל קידוח" לתבוע את יתרת הנזק – שכל כולו התברר בהליך שלפני – בתביעה נפרדת. הסעד נובע באופן ישיר מזה שנתבע בכתב התביעה ולמעשה, באופן מהותי, מדובר באותו הסעד ממש שרק הלך והתגבר נוכח התנהלותם של "סופרי" שלא השכילו לפנות את המטרד ולאפשר את הגישה לחלקה 26 קודם לכן. כך גם התקיים התנאי השלישי שכן כאמור התבררו לפני מלוא הראיות והעובדות הנחוצות לשם מתן הסעד המתבקש.

סוף דבר :

סופרי ישלמו לקל קידוח סך של 84,000 ₪. בנוסף ישאו בהוצאות התובעים בסך 2,000 ₪ ובשכר טרחת בא כוחם בסך 10,500 ₪.

ניתן היום, כ"ד תמוז תשע"ח, 07 יולי 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: קל קידוח בע"מ
נתבע: נימרוד סופרי
שופט :
עורכי דין: