ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין צבי ברקוביץ נגד עמוס לוזון :

לפני כבוד השופטת הדס פלד

התובע:

צבי (יחיאל) ברקוביץ

ע"י ב"כ עוה"ד רועי הרם ועו"ד נועה ברזילי

נגד

הנתבעים:
1.עמוס לוזון
2. ויקטור לוזון
3.יעקב לוזון
4.ידידיה בן שיטרית

ע"י ב"כ עו"ד עודד תיק

פסק דין

ביום 2.4.2015 הועבר תיק זה מבית המשפט המחוזי בתל אביב לאחר שנקבע, כי הסכום שנותר במחלוקת מצוי בגדר סמכות בית משפט שלום.

כתב תביעה מתוקן ע"ס 1,288,504 ₪ הוגש ביום 17.11.15.

רקע

1. בתאריכים הרלבנטיים היה התובע הבעלים של חלקים בלתי מסוימים במקרקעין הידועים כחלקה 7 בגוש 6372 בפתח-תקווה (להלן: "החלקה") וסך חלקיו עמד על 4,000 מ"ר משטחה של החלקה כולה – 20,381 מ"ר.

2. הנתבעים 1-3 היו הבעלים בחלקים בלתי מסוימים מהחלקה ביחד עם הנתבע 4 ואדם נוסף (לאונרד קרפ ז"ל) בשיעורים כמפורט להלן:
הנתבע 1 – 4,786 מ"ר; הנתבע 2 – 1,500 מ"ר; הנתבע 3- 1,000 מ"ר; הנתבע 4 – 4,000 מ"ר; לאונרד קרפ ז"ל – 5,095 מ"ר.

3. בשנת 2006 ניתן תוקף לתוכנית מתאר המאפשרת את הקמתם על החלקה של שלושה מגדלי דירות למגורים ולשטחים מסחריים.

4. ביום 19.2.2007 נחתם בין התובע לבין חברת מגדלי אל.איי בע"מ בשליטת הנתבע 1 (להלן: "מגדלי אל.איי"), הסכם קומבינציה במסגרתו נקבע חלקו של התובע בשיעור 30% (להלן: " הסכם אל.איי").

5. הבניה בהתאם להסכם אל.איי לא יצאה לפועל והצדדים הסכימו על ביטולו.

6. ביום 27.3.2008 נחתם בין השותפים בחלקה ובכללם התובע ולמעט לאונרד קרפ ז"ל לבין חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "אפריקה ישראל") הסכם קומבינציה (להלן: " הסכם אפ"י" או "ההסכם").

7. במסגרת הסכם אפ"י נקבע שיעור חלקיהם של התובע ושל יתר השותפים בחלקה שחתמו על ההסכם על 31% וחלקה של אפריקה ישראל נקבע על 69%. בהסכם נקבע כי הנתבע 1 ישמש כוועדת היגוי. עוד נקבע בהסכם כי לדירות הפנטהאוז זכאים רק הבעלים וכי התובע יקבל את הדירות בפרויקט בשני הבניינים הראשונים, בניינים A ו- B תוך שבבניין השלישי, בניין C לא תיוותרנה לתובע זכויות כלשהן

8. בסעיף 7 להסכם אפ"י נקבע כי התובע והנתבעים יהיו זכאים לקבל את יחידות הדיור כחלק יחסי מתוך יחידות הפרויקט בהתאם לטבלת ניקוד אשר הוכנה ע"י השמאי המוסכם שאול רוזנברג (להלן- "רוזנברג") וצורפה כנספח יא'. מנגנון החלוקה נקבע בסעיף 7.3 להסכם.

9. בהסכם הקומבינציה נקבע כי עם חתימה עליו תחל אפריקה ישראל בביצוע כל הפעולות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה עפ"י תכניות ההגשה שהגישו השותפים לבניין הראשון בפרויקט, בניין A. באשר לבניין השני, בניין B, נקבע כי תכניות ההגשה יהיו דומות ככל הניתן לתוכניות ההגשה לבניין A ובכל מקרה תהיינה כפופות לאישור הבעלים מראש ובכתב.

10. חלוקתן בפועל של הדירות בבניין הראשון נעשתה בחודש יולי 2009.

11. ביום 19.11.2009 לאחר שהוכנו תכניות ההגשה לבניין B ולאחר חלוקת הדירות בבניין A, ערך רוזנברג טבלת ניקוד שניה ביחס לבניין B. ביום 28.6.2010 תיקן רוזנברג את טבלת הניקוד לאור דרישת אפריקה ישראל והתובע .

12. התובע סבר כי קיים קיפוח של ממש בזכויותיו ופנה ביום 17.8.2010 לביהמ"ש המחוזי מרכז בהמרצת פתיחה במסגרתה עתר למניעת קיפוח זכויותיו בקשר עם הפרויקט ובכלל זה כי טבלאות הניקוד תיבדקנה ע"י שמאי חיצוני ואובייקטיבי וזאת בטרם תבוצע חלוקת הדירות בבניין B. התובענה נמחקה.

13. ביום 25.1.2011 חתם התובע על פרוטוקול חלוקת הדירות ביחס לבניין B בכפוף לשמירת זכויותיו וטענותיו. במסגרת חלוקת הדירות בבניין B בחר התובע שבע דירות.

טענות התובע

14. על רקע יחסי האמון ששררו בין התובע לנתבע 1, מונה הנתבע 1 כועדת היגוי של איש אחד, מינוי בסמכות אותה ניצל להעשרת כיסו הפרטי ולכיסם של בני משפחתו על חשבון התובע. בעשותו כן, זכה הנתבע 1 לשיתוף פעולה מאפריקה ישראל ומהשמאי רוזנברג אשר היו לו עם הנתבע 1 יחסים עסקיים ותיקים.

15. הנתבע 1 תוך ניצול סמכויותיו כוועדת היגוי פעל לנייד זכויות בנייה – אשר במקור לא היוו חלק מתכולת הסכם הקומבינציה – לבניין השני באופן שהעניק לנתבעים זכויות לשלוש דירות מגורים נוספות בחלקה, לרבות דירת פנטהאוז ייחודית אשר תוכננה להיבנות בקומה ה-21 שהוספה בבניין השני – דירה אותה יעד הנתבע 1 לעצמו.

16. חלוקת הדירות בבניין A נעשתה בהתאם להוראות ההסכם ובהסתמך על טבלת הניקוד שצורפה לו. התובע אשר היה זכאי לחמש דירות לפחות בבניין הראשון ולא היה מודע אותה עת למזימה שנרקמה מאחורי גבו, בחר לנצל את הזכות החוזית שהיתה לו לפי הסכם הקומבינציה ובחר 3 דירות 5 חדרים, דירת מיני פנטהאוז ודירת פנטהאוז.

17. רק לאחר חלוקת הדירות בבנייןA ל קראת חלוקת הדירות בבניין B, נודע לתובע לראשונה כי תכנונו השונה של בניין B הכולל את הדירות הנוספות, פרי ניוד הזכויות כאמור, לרבות דירת הפנטהאוז בקומה ה-21 אותה ייעד הנתבע 1 לעצמו ואף הכריז על כך. לתובע הוצגה טבלת ניקוד שונה של הדירות בבניין B המקפחת את זכויותיו תוך התעשרותם שלא כדין של הנתבעים על חשבונו.

18. הסכם אפ"י נחתם לאחר שההסכם עם מגדלי אל.איי שנחתם קודם לכן , הופר הפרה יסודית ע"י מגדלי אל.איי והנתבע 1 אשר בחר להקדים תרופה למכה שכנע את התובע להסכים לביטולו של הסכם מגדלי אל.איי , תוך שהבטיח לתובע כי יפעל להביא לכריתתו של הסכם קומבינציה חדש עם אפריקה ישראל הכולל תנאים חוזיים משופרים. התובע אשר רכש באותה עת אמון הנתבע, הסכים.

19. הפרויקט על שלושת בנייניו עתיד היה לכלול 228 דירות. בבניין הראשון נבנו 75 דירות. בדיעבד נודע לתובע כי בבניין השני עתידות להיבנות 78 דירות באופן שבשני הבניינים ייבנו 153 דירות מכלל 228 הדירות בפרויקט כולו. זכויות התובע בפרויקט מגיעות לשיעור של 29.45% ומאחר והתובע זכאי לממש את זכויותיו בבניין הראשון והשני בלבד, שיעור חלקו בדירות בבניינים אלה עמד על 45.06% יחידות ממוצעות. בהתאם לאחוזי הקומבינציה בהסכם התובע היה זכאי ל-13.97 יחידות ממוצעות.

20. כל הצדדים להסכם ידעו כי התובע יבחר את דירת הפנטהאוז ודירת המיני פנטהאוז מאחר וידעו כי התובע וילדיו מתעתדים לגור בבנייןA .

21. כדי להעריך את כלל הדירות ולצורך החלוקה בין אפריקה ישראל לבין בעלי החלקה הוסכם בהסכם אפ"י כי רוזנברג ינקד את הדירות עפ"י ערכן היחסי. לצורך כך צורפה להסכם טבלת ניקוד (נספח יב') .

22. לנגד עיניי התובע וכפי שהובהר לתובע ע"י נתבע 1, הכוונה היתה להקים פרויקט בן שני בניינים זהים, הבניין הראשון והשני, דבר אשר מצא את ביטויו בהסכם בו נקבע כי תכניות הבניין השני תהיינה זהות ולכל הפחות דומות ככל שניתן לראשון. התובע ציפה לאורך האמור כי רוזנברג יערוך את טבלאות הניקוד בפעימה אחת, עבור כלל הדירות בפרויקט ביחד על מנת שתהיה לבעלים תמונה מלאה על בסיסה יממשו את זכותם לבחור את הדירות. רוזנברג לא הוסמך לערוך טבלה חדשה החורגת מהטבלה אשר צורפה כנספח יב' להסכם.

23. בפועל, בניגוד להסכמות, העבירו הנתבעים זכויות בניה מהבניין השלישי לבניין השני, דבר שהצריך עריכת שינויים מהותיים בתכנון הבניין השני, ללא ידיעת התובע וממילא מבלי שהתקבל אישורו כפי שמתחייב עפ"י ההסכם. רוזנברג הוציא תחת ידו שלוש טבלאות ניקוד-
הראשונה, נספח יב' להסכם;
השנייה, ביום 19.11.09 רק ביחס לבניין B ולאחר שהתובע כבר בחר את הדירות בבניין A. השלישית, רק ביחס לבניין B , לאחר שהעלה את ניקוד דירות הפנטהאוז בקומות 18, 20 ו-21 בעקבות דרישתה של אפריקה ישראל לתיקון הטבלה השניה.

24. עיון בטבלאות מלמד על שוני מהותי וללא סיבה אמיתית. לרוזנברג לא היתה כל סמכות לערוך שינויים מהותיים בטבלת הניקוד וגם פערי הזמנים שבין מועדי הוצאת הטבלאות השונות, לא הצדיקו כלכלית שינויים אלה בטבלת הניקוד אשר מטרתם היחידה הינה להתעשר על חשבון התובע תוך הפרת ההסכם. השינויים שנערכו בטבלאות הניקוד היו בקנה אחד עם תכניתו של הנתבע 1 להוסיף קומה לבניין השני, קומה 21, אותה ייעד לעצמו. הניקוד השונה שהעניק השמאי רוזנברג לדירות הבניין השני ובכלל זה הטייתו כלפי מטה של ניקוד הדירה בקומה ה-21, מעידה כי הדבר נועד כדי לקדם את האינטרסים של הנתבע 1.

25. הסך המצרפי של יחידות הניקוד עבור כלל הדירות בבניין B היה נמוך מסך הניקוד המצרפי של הדירות בבניין A. על אף שדירת הפנטהאוז משתרעת על פני קומה שלמה וכוללת נתונים ייחודיים ומרשימים נוקדה דירת הפנטהאוז בניקוד נמוך משמעותית בהשוואה לדירות הפנטהאוז והמיני פנטהאוז בבניין A ששטחתם מהווה מחצית משטחה של דירה זו וגם בהשוואה לדירות רגילות.

26. נתבע 1 איים והציג לתובע אולטימטום שבאם לא יגיע לחלוקת הדירות בבניין B תכפה עליו חלוקת הדירות על פי מיטב דעתם של הנתבעים. התובע פנה בתובענה בהמרצת פתיחה לבית משפט המחוזי מרכז למניעת קיפוח זכויותיו בקשר עם הפרויקט אולם התובענה נמחקה מטעמים פרוצדורליים. על מנת להקטין את נזקיו נאלץ התובע בסופו של יום לחתום על פרוטוקול חלוקת הדירות ביחס לבניין השני תחת מחאה.

27. כך, נודע לתובע כי הנתבע 1 כרת הסכם עם חברת קשת שילוט חוצות בע"מ (להלן: "קשת") במסגרתו אפשר לקשת להציג שילוט בחלקה בתמורה לתקבולים ששולשלו לכיסו בלבד. השלטים הוצבו החל משנת 2008 ועד לתחילת שנת 2012 ועפ"י הערכת התובע הנתמכת במחירון דקל שירותי מחשב והנדסה בע"מ המדובר בתקבולים בשיעור כולל של 858,000 ₪ וחלקו של התובע עומד ע"ס 168,504 ₪.

28. רכיב נוסף בתביעה נוגע לטענת התובע לפיו גבה ממנו הנתבע 1 סכומים ביתר הנובעים מהעמסתם על התובע של שני תשלומים בגין היתר השבחה, אגרות שמירה, הוצאות שונות, היטלי פיתוח ומע"מ ושירותי בניה והנוגעים לזכויות אשר נולדו לבניין השני והבניין השלישי ואשר אינן מהוות חלק מעסקת הקומבינציה. בנוסף, עותר התובע לקבלת חשבונות בעניין זה והעמיד את תביעתו ברכיב זה ע"ס 100 אלף ₪.

טענות הנתבעים

29. בשנת 1994 הוצע לנתבע 1 לרכוש 75% מהזכויות בחלקה אשר היתה מיועדת אותה עת לחקלאות ומחירה היה נמוך ביותר. בעקבות הצעה זו, ארגן הנתבע 1 קבוצת רוכשים מקורבים אשר על חבריה נמנה התובע ואשר רכשה 75% מהחלקה כאמור. בין התובע והנתבע 1 התפתחו יחסי חברות קרובים אשר ידעו במהלך השנים עליות ומורדות. לאור היחסים הטובים צרף הנתבע 1 את התובע כשותף לעסקאות נדל"ן נוספות אותן יזם. בתקופה הרלבנטית היה הנתבע 1 בעלים של % 23.48 זכויות בחלקה, התובע היה בעלים של 19.92% מהזכויות בחלקה, לאונרד קרפ ז"ל היה הבעלים של 25% מהזכויות ויתר הזכויות הוחזקו ע"י הנתבעים 2-4 (להלן: " קבוצת לוזון").

30. עובר לרכישת הזכויות בחלקה סוכם בין הנתבע 1 לבין קרפ כי הנתבע 1 יטפל בשינויי ייעוד של החלקה ובתמורה יקבל הנתבע 1 שכר מקובל בשוק ליזמים בהנחה של 15%. לאחר רכישת הזכויות סוכם בין הנתבע 1 לבין כל אחד מהרוכשים כי הנתבע 1 יפעל לשינוי הייעוד של החלקה בתמורה לדמי יזמות בשיעור שיהיה מקובל לשלם ליזם בשוק הנדל"ן ולהחזר הוצאות. לאור יחסי האמון בין הצדדים הסכמה זו לא הועלתה על הכתב.

31. הנתבע 1 החל לטפל עבור כל הבעלים בשינוי ייעודה של החלקה לאדמת בניין ואחרי מאמצים רבים ופעולות תכנוניות רבות שביצע, פורסמו תב"עות בשנים 2003 ו-2006. התב"ע חילקה את החלקה לחמישה מגרשים אשר עליהם אושרה בניה של 228 יחידות בשלושה בניינים בני 22 קומות כל אחד. התב"ע התירה שינוי מספר יחידות דיור בכל בניין ללא חריגה מסך כל יחידות הדיור המותרות.

32. ביום 4.2.2007 נחתם הסכם שיתוף בין כל בעליה של החלקה, הסכם אשר קיבל תוקף פסק דין לאחר שהנתבע 1 הגיש תביעה לפירוק השיתוף בחלקה. עפ"י הסכם השיתוף, החלקה תחולק לחמישה מגרשים, על מגרש א' (מגרש 101) ייבנו בניינים A ו- B; על מגרש ב' (חלק ממגרש 102) ייבנה בניין C; על מגרש ג' (חלקה ממגרש 102) ייבנה בניין D; על מגרש ד' ייבנו כל המתקנים המשותפים של הפרויקט; על מגרש ה' ייבנו שטחי השצ"פ. בהתאם להוראות ס' 3.1 להסכם השיתוף ניתנה לתובע הטבה כספית משמעותית, עת כל זכויותיו בדירות המגורים רוכזו בבניינים A ו- B ואילו זכויות הבניה לבניית בניין C יוחדו לקבוצת לוזון – 24% ולקרפ ז"ל 76%. באופן כזה הקדים התובע את מימוש כל זכויותיו בדירות המגורים בצורה משמעותית כיוון שבניית בניין C התעכבה במשך זמן רב.

33. ביום 19.2.2007 חתמו התובע ומגדלי אל.איי, חברה בשליטת הנתבע 1, על הסכם קומבינציה לבניית בניינים A ו- B והתובע התחייב למכור למגדלי אל.איי 70% מזכויותיו בתמורה לשירותי הבניין באופן ש-30% יישארו בידיו. שיעור חלקו של התובע בהסכם אל.איי היה נמוך מהמקובל בשוק אותה עת והוא נקבע על בסיס ההסכמה כי שיעור זה מגלם בתוכו את דמי היזמות המגיעים לנתבע 1.

34. במקביל לפעולות שנקט נתבע 1 לקידום הבניה בהתאם להסכם אל.איי, התקיימו מגעים עם חברת אפריקה ישראל שהיתה מעוניינת לבצע עסקת קומבינציה והציעה תנאים משופרים ואף העמדת אשראי כספי בהיקף גדול. לפיכך ומאחר ובהסכם אל.איי היו גלומים דמי יזמות לנתבע 1, הוסכם בין התובע לנתבע 1 כי עם חתימת הסכם קומבינציה עם אפריקה ישראל, יעמדו דמי היזמות המגיעים לנתבע 1, כולל החזר הוצאות, בגובה ההפרש הכספי שבין התמורות להן יהיה זכאי התובע עפ"י הסכם הקומבינציה עם אפריקה ישראל ביחס לאלה שהיה מקבל עפ"י הסכם אל.איי , אילמלא בוטל בהסכמה.

35. אין כל יסוד לטענת התובע כי הסכם אל.איי הופר. אלא שהיתר הבניה לא הוצא בתוך התקופה המוסכמת ומכאן שתנאי מתלה להסכם לא התקיים ולאור ההטבות שהציעה אפריקה ישראל החליטו התובע והנתבע 1 בהסכמה לבטל את הסכם אל.איי.

36. ביום 27.3.2008 נחתם הסכם קומבינציה בין בעלי החלקה לבין אפריקה ישראל לבניית בניינים A (75 יח"ד) ו- B (78 יח"ד) ובסה"כ 153 יח"ד. אפריקה ישראל התחייבה לבנות את הבניינים בתמורה לקבלת 69% מזכויותיהם של הבעלים ולמתן שירותי בנייה לבעלים על 31% הנותרים בידיה.

37. לאור ההסכמה על הפרש התמורות והתחייבות הנתבע 1 לשאת בכל דרישה שתדרוש אפריקה ישראל מהבעלים, לקח על עצמו הנתבע 1 להיות אחראי לדרישותיה כמפורט בתוספת הראשונה והרביעית. בגין כל התשלומים הנוספים ששילם הנתבע 1 ובגין כל ההתחייבויות האישיות שהתחייב לאפריקה ישראל כתנאי להסכמתה לחתום על הסכם הקומבינציה, לא חייב הנתבע 1 את התובע ולא דרש ממנו להחזיר לו כל תשלום ששילם ואף לא החתים אותו על התוספת הראשונה או הרביעית להסכם הקומבינציה והתובע חייב לשלם לנתבע 1 אך ורק את הפרש התמורות שבין הסכם אל.איי להסכם אפריקה ישראל.

38. את המו"מ עם אפריקה ישראל ניהל הנתבע 1 בשם כל הבעלים ולדרישת אפריקה ישראל – אשר לא היתה מוכנה לנהל דיונים עם חמשת הבעלים בכל עניין הקשור למימוש ההסכם וביצועו – מונתה ועדת היגוי בת חבר אחד שהוסמכה לייצג את הבעלים באופן ייחודי כלפי אפריקה ישראל. לאור מעורבותו של הנתבע 1 לקידום התב"ע ומקצועיותו בתחום הבניה הרי שהנתבע 1 מונה ע"י כל הצדדים כולל התובע לשמש ועדת היגוי והשקיע בכך שעות עבודה מרובות ללא תמורה. הנתבע 1 ביצע תפקידו במסירות ובנאמנות ואין יסוד לטענת התובע כי ניצל את מעמדו לטובתו האישית.

39. נתבע 1 לא גבה כל כספים מהתובע בקשר לעסקת הקומבינציה, לא עבור אגרות הבניה והיטלי פיתוח אשר שולמו ע"י אפריקה ישראל ועל חשבונה ולא עבור היטל השבחה, מע"מ ומס שבח. טענת התובע הינה טענה סתמית וחסרת יסוד. ההתחשבנות של כל אחד מהבעלים לגבי תשלומי מסים ושירותי בניה נעשתה עם אפריקה ישראל שגבתה סכומים אלה ולא עם הנתבע 1 אשר מעולם גם לא התבקש ע"י התובע למסור לו חשבונות בקשר להתחשבנות זאת.

40. בהסכם הקומבינציה הוסכם כי בשלב ראשון ייבנה בניין A עם 75 יח"ד ובשלב השני ייבנה הבניין B עם 78 יח"ד באופן שבשני הבניינים ייבנו 153 יח"ד. מאחר ועפ"י התב"ע ניתן היה לבנות במגרש א' (101) 152 יח"ד בלבד, היה ברור לכל הצדדים, כולל התובע, כי יהיה צורך לנייד לבניין B מבניין C - אשר לתובע לא היו זכויות בו - זכות לדירה אחת. לצדדים גם היה ברור כי לא תהיה זהות בין הדירות שבכל אחד מהבניינים.

41. כתוצאה מהניוד לא הוספו יחידות דיור לחלקה ולא נפגעו זכויותיו של התובע, לא עפ"י התב"ע, לא עפ"י הסכם השיתוף ולא עפ"י הסכם הקומבינציה. הניוד נרשם בתוספת הרביעית להסכם הקומבינציה והנתבע 1 הביא אותו לידיעת התובע במעמד החתמתו על התוספת השלישית וכשנה לפני שהוצא היתר הבניה לבניין B. התובע לא הביע כל התנגדות לכך. הנתבע 1 הסביר לתובע כי אינו נדרש לחתום על התוספות הראשונה והרביעית להסכם כיוון ואלה דנות בהתחייבויות אישיות של נתבע 1 כלפי אפריקה ישראל. אין יסוד לטענת התובע כי הניוד הפר את האיזון בחלוקת הדירות לבעלים או עיוות אותו או הצריך עריכת שינויים מהותיים בתכנון בניין B או שהיה דרוש על מנת לאפשר בניית קומה נוספת . לבניין B 21 קומות מעל קומת הכניסה, בעוד שהתב"ע מאפשרת בנייתו ב-22 קומות.

42. בהסכם הקומבינציה מינו הצדדים את רוזנברג כשמאי מוסכם. קביעתו בקשר לזכויות הבעלות בבניינים A ו- B צורפה בהסכמה כנספח להסכם הקומבינציה וטבלת הניקוד שהכין לדירות ב בניין A, צורפה בהסכמה כנספח יא' או יב' להסכם אפ"י. על רוזנברג הוטל בהסכמת הצדדים גם להכין טבלת ניקוד לבניין B לאחר שיוכנו תכניות ההגשה לקבלת היתר; שיטת הניקוד של דירות בפרויקט בנייה נערכת על בסיס תכניות הבניה, נתוני שווי הדירות ומתחשבת בין היתר בשטח הדירה, כיווני האוויר שלה, מיקומה בבניין ומועד השלמתו. ביום 19.11.2009 לאחר שהוכנו תכניות ההגשה לבניין B הכין השמאי רוזנברג את טבלת הניקוד לבניין B.

43. לדרישת אפריקה ישראל הוקצו לבעלים בהסכם הקומבינציה כל דירות הפנטהאוז בבניינים A ו- B כיוון שלדעתה שיווקם המסחרי היה כרוך בקשיים עקב חוסר ביקוש.

44. כאשר נודעה טבלת הניקוד לדירות בבניין B דרשו אפריקה ישראל והתובע שינוי והגדלה של ניקוד דירות הפנטהאוז בבניין B ולאחר דין ודברים תיקן השמאי המוסכם את טבלת הניקוד לבניין B והעלה את ניקוד כל דירות הפנטהאוז בקומות 18, 20 ו-21. התובע לא היה שבע רצון גם מטבלת הניקוד המתוקנת וחזר וטען כי הטבלה מקפחת אותו. ביום 17.8.2010 הגיש המרצת פתיחה ובה עתר לקבלת צו שיבטל את טבלת הניקוד ולמינוי שמאי ע"י בית משפט שיכין טבלת ניקוד חדשה. ביום 28.10.2010 הורה בית המשפט על מחיקת המרצת הפתיחה וחייב את התובע בהוצאות. מאז מחיקת המרצת הפתיחה לא נקט התובע בכל הליך משפטי בקשר לביטול או תיקון טבלת הניקוד. כאשר זומן לביצוע חלוקת הדירות בבניין B, נקט בסחבת והערים קשיים על ביצוע חלוקת הדירות והמשיך ודרש שתערך טבלת ניקוד חדשה מאחר וטבלת הניקוד של בניין B מקפחת אותו.

45. טבלת ניקוד חדשה לא הוכנה. אולם, על מנת לרצות את התובע, הסכימו הבעלים להעניק לו זכות בחירה מוגברת בבניין B במקום זכות הבחירה הרגילה הקיימת לו – שתאפשר לו לבחור מספר מרבי של דירות פנטהאוז שנוקדו לטענתו בניקוד נמוך וכך יוכל לנצל לטובתו את הניקוד הנמוך. במקור זכותו של התובע היתה לבחור באופן רגיל דירה אחת כל ארבע בחירות. חרף זאת הסכימו הבעלים לבקשתו כי יבחר שבע דירות כמפורט בפרוטוקול חלוקת הדירות.

46. עיון בפרוטוקול חלוקת הדירות מעיד כי טענת התובע לקיפוח הינה חסרת יסוד , הן משום שחרף זכות הבחירה המוגברת ש ניתנה לו , הוא לא ניצל את זכותו לרכוש דירות פנטהאוז שקיבלו לטענתו ניקוד נמוך מידי והעדיף לבחור דירות רגילות והן משום שבפועל ככל שהפנטהאוזים קיבלו ניקוד נמוך אזי לכל הבעלים כולל התובע ניתנה האפשרות לקבל דירות נוספות שלא היו ניתנות להם אלמלא הניקוד הנמוך והתובע העדיף לבחור דירות אלה.

47. לאור הסכם הפשרה שהגיע התובע עם אפריקה ישראל ורוזנברג עת נדונה התובענה לראשונה בבית המשפט המחוזי במסגרתו הופטרו מאחריות, מנוע התובע מלתבוע את הנתבעים שאינם קשורים בטבלת הניקוד בעניין הקיפוח לו הוא טוען.

48. עיון בפרוטוקול חלוקת הדירות בבניין B מראה כי התובע קיבל בבניין B דירות שסכום הנקודות שלהן עומד על 8.72 נקודות וקיימות לו 0.124 נקודות לניצול עתידי. בהתאם לפרוטוקול שילם הנתבע 4 לתובע את מלוא תשלומי האיזון ובכך עולה כי התובע קיבל את כל הזכויות המגיעות לו בקשר לחלוקת הדירות כפי שבוצעה והוא מנוע מלתבוע את הנתבעים בקשר לדירות שקיבל.

49. התובע קיבל בבניין A דירות שסכום הנקודות שלהם בטבלת הניקוד עומד על 9.1 ובסה"כ קיבל בשני הבניינים דירות שסכום הנקודות שלהן הוא 17.82. לפי רוזנברג יש לתובע זכות לדירות שסכומן 17.3 נקודות ומכאן שקיבל 0.52 יחידה אקוויוולנטית ועודף ועליו להחזירה.

50. ככל והתובע טוען כי בחלוקת הדירות הוא קיבל פחות נקודות מהמגיע לו עפ"י טבלת הניקוד שהכין השמאי המוסכם, הרי שמדובר בהרחבת חזית ומכל מקום טענה זו היתה מתאימה לעילה כנגד מי מהבעלים שקיבל דירות שניתנו בעודף. אולם התובע לא תבע זאת ואחריות הנתבעים איננה ביחד ולחוד ומכאן שאין לתובע עילה בטענה זו.

51. לעניין השילוט – על מנת לחסוך בעלויות הקמת גדר אשר תמנע את הסגת הגבול , נתן הנתבע 1 רשות למנהלה של חברה העוסקת בשילוט חוצות, להקים גדר א יסכורית בגבולות החלקה. חברת שילוט החוצות נשאה בעלויות ההקמה והפירוק של הגדר ובתמורה קיבלה את כל תקבולי הפרסום ששילמו המפרסמים בגין שלטים שהותקנו על הגדר . חברת שילוט החוצות גידרה את החלקה על חשבונה והנתבע 1 לא קיבל כל תשלום בגין שלטי הפרסום שהוצבו בחלקה ומכל מקום עפ"י הוראת סעיף 9.17 להסכם אל.איי ויתר התובע על הכנסות שיתקבלו משלטי פרסום וכל ההכנסות הוענקו לקבלן והתביעה בעניין זה מוגשת בחוסר תום לב מובהק.

מהלך הדיון

52. הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהירים. מטעם התובע הוגש תצהיר התובע וכן חוות דעת מומחה, מר ערן לס. התובע ביקש לזמן את העדים חשב אפריקה ישראל ומנהל החשבונות של חברת שילוט החוצות. מטעם הנתבע הוגשו תצהיר הנתבע 1 וכן תצהירו של עו"ד תיק. בעיצומו של דיון ההוכחות ביקשו הנתבעים לזמן לעדות מטעמם את השמאי רוזנברג ובקשתם התקבלה.

53. הצדדים הגישו סיכום טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

54. הסכם אפ"י נחתם ביום 27.3.2008 . בהסכם נקבע חלקו של התובע, בשיעור 31%.
55. בסעיף 7.2 להסכם נקבע כדלקמן:
"הבעלים יהיו זכאים לקבל את יחידות הבעלים כחלק יחסי מתוך יחידות הפרויקט בהתאם לטבלת הניקוד המצורפת כנספח יא' להסכם זה שהוכנה על ידי השמאי המוסכם שאול רוזנברג (להלן: "השמאי המוסכם") ואשר מוסכמת על ידי הצדדים באופן סופי."
56. בהסכם הוראות לעניין חלוקת הדירות, ובמסגרתן נקבע בין היתר, כי הבעלים הם שיהיו זכאים לקבל את כל דירות הפנטהאוז בפרויקט, כחלק מיחידות הבעלים.

57. אין מחלוקת כי עובר לחתימת הסכם הייתה קיימת תכנית הגשה להיתר בניה רק ביחס לבניין A ובהתאם נקבע, כי עם חתימת ההסכם תחל אפריקה ישראל בביצוע כל הפעולות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה עפ"י תכניות ההגשה שהגישו השותפים לבניין A.

58. באשר לבניין B נקבע, כי תכניות ההגשה יהיו דומות ככל הניתן לתוכניות ההגשה לבניין A ובכל מקרה תהיינה כפופות לאישור הבעלים מראש ובכתב.
וכך נקבע בסעיף 8.3 להסכם:
"תכניות ההגשה לשלב ב' משלבי הפרויקט (דהיינו בניית בניין B), לרבות כל שינוי שיוכנס בהן, יהיו דומות ככל הניתן לתוכניות ההגשה לבניית הבניין הראשון, ובכל מקרה תהיינה כפופות לאישור הבעלים מראש ובכתב..."
ובסעיף 8.4 להסכם נקבע:
"חרף האמור, מתחייבת החברה כי לא יחול כל שינוי בדירות הפנטהאוז בבניין אשר ייבנה בשלב ב' ביחס לתוכניות ההגשה (בכפוף לסטייה המותרת עפ"י דין), וכן כי ביתר הדירות בבניין תוגבל הסטייה המותרת ביחס לשטחי הדירות ברוטו (לא כולל מרפסות), אשר קבועים בתוכניות ההגשה עד ל-7%. ביחס לכל שינוי החורג מהאמור, ישקלו הבעלים עניינית ועל-פי שיקול דעתם באם לאשר שינויים שתבקש החברה לבצע בתוכניות ההגשה, לרבות שינוי צפיפות, הקטנת שטחי דירות בשיעור לא מהותי והקטנת שטחי מחסנים, והכל בכפוף לכך שלא יחול כל שינוי בשווי יחידות הבעלים כפי המפורט בתוכניות ההגשה לרבות כל הצמוד אליהן. למען הסר ספק אין לראות באמור לעיל אישור הבעלים מראש לכל שינויי בתכניות במפורש ו/או במשתמע ואין בכך כדי לחייב את הבעלים להסכים ו/או לאשר כל שינוי כאמור."
59. חלוקת הדירות בבניין A נעשתה בהתאם לטבלת הניקוד הראשונה, נספח י"א להסכם אפ"י. התובע בחר דירת פנטהאוז, דירת מיני פנטהאוז ושלוש דירות בנות חמישה חדרים כל אחת.
60. עובר להגשת תכנית ההיתר לבניין B, נוידו זכויות מבניין C – בו לא היו לתובע כל זכויות , לבניין B, דבר אשר אפשר קבלת היתר לבניית 78 יחידות דיור בבניין B.
הניוד בוצע מכוח הוראות התב"ע, אשר התירה ניוד של זכויות בנייה בין שלושת הבניינים שיבנו על החלקה, ולא יותר מ-228 יחידות.

61. לאחר שהוכנו תכניות ההגשה לבניין B, הכין השמאי המוסכם רוזנברג טבלת ניקוד לבניין B נושאת תאריך 19.11.2009 (להלן- "הטבלה השנייה"). וביום 28.6.2010 הכין רוזנברג טבלת ניקוד שלישית (טבלאות הניקוד צורפו כנספח 4 לתצהיר התובע).

62. השמאי ערן לס מטעם התובע, קובע בחוות דעתו מיום 12.6.2012 , כי חלקו של התובע בהנחה שכל הדירות שוות, צריך לעמוד על 13.97 יחידות, זאת על בסיס חלקו היחסי- 29.45% וחלקו בדירות הבנויות 31%. אלא שהאופן בו בוצעה הבחירה, עת טבלת הניקוד שונתה, קיבל התובע 16.62 יחידות אקוויוולנטיות, דהיינו בחוסר של 0.68 יחידה אקוויוולנטית.
63. על פי השמאי מטעם התובע אומדן הפגיעה בתובע, מסתכם בסך 1,020,000 ₪ (על בסיס שווי דירת בסיס ליום הגשת התביעה בסך 1,500,000 ₪). הנתבעים לא הגישו חוות דעת מומחה מטעמם. הצעת ביהמ"ש למנות שמאי אשר חוות דעתו תהא מכרעת נדחתה.
64. רוזנברג אישר בחקירתו הנגדית, כי הסיבה בגינה הוכנה טבלת הניקוד השני יה הינה, ניוד הזכיות מבניין C לבניין B, והוספתן של שלוש יחידות דיור (פרוטוקול עמ' 84 ש' 12-15). רוזנברג אף אישר כי ההבדל המהותי בין שני הבניינים הינו בקומה 21. ל טענתו, הטבלה השנייה נעשתה ב-2009, ובין השנים 2007, מועד עריכת הטבלה לבניין A לשנת 2009, היו שינויים שהצריכו בדיקה נפרדת. נתונים בגינם נערך שינוי בטבלאות לא הוצגו.

65. השאלה העומדת בלב המחלוקת בתיק זה הינה , האם נוכח הוראות הסכם אפ"י היה בידי רוזנברג לערוך לבנ יין B טבלת ניקוד חדשה, השונה מטבלת הניקוד המוסכמת, כפי שצורפה כאמור בנספח י"א להסכם ואשר על בסיסה בוצעה חלוקת הדירות לבניין A. התשובה לשאלה זו נעוצה בראש ובראשונה בהוראות ההסכם בין הצדדים.
66. רוזנברג העיד כי בסך הכל נעשו שלוש טבלאות, כאשר הטבלה השנייה בוטלה והוחלפה ע"י הטבלה השלישית, לאחר שהובהר לו, כי קיימת אי שביעות רצון מהדירוג בעיקר מצידה של אפריקה ישראל, כאשר המחלוקת העיקרית הייתה בסוגיית שווי דירות הפנטהאוז (עמ' 78 שורות 20-32).
67. רוזנברג תיאר בעדותו פגישה שהתקיימה במשרדי אפריקה ישראל בנוכחות נתבע 1, במסגרתה הציגה אפריקה ישראל נתוני עסקאות של מכירת דירות פנטהאוז במקומות אחרים, ולאחריה הופקה טבלה חדשה היא הטבלת השלישית, שבאה במקומה של הטבלה השנייה (פרוטוקול עמ' 79 ש' 1-7; עמ' 86 ש' 7-9).
68. בטבלה השלישית, הועלה ניקוד דירות הפנטהאוז בקומות 18, 20 ו-21 בעקבות דרישתה של אפריקה ישראל לתיקון הטבלה השנ ייה כאמור. עיננו הרואות כי רוזנברג נאות לשנות את טבלת הניקוד לבניין B לאור דרישתה של אפריקה ישראל.
69. רוזנברג הדגיש בעדותו, כי עריכת טבלת ניקוד לבניינים אפילו זהים, במועדים שונים, דורשת ממילא בדיקה האם חלו שינויים בפרמטרים לצורך הניקוד . כאשר נשאל, מדוע הפחית בטבלה השנייה שבוטלה את הניקוד לדירות הפנטהאוז לעומת בניין A השיב "...בשנת 2009 הנחת העבודה הייתה שהביקוש לפנטהאוזים שהם דירות מיוחדות יהיה ביקוש נמוך, והנחנו שמחירי הפנטהאוזים מול הטבלה של בניין A, השווי האבסולוטי שלהם כשווי- לא ישתנה...דירות הפנטהאוז נשארו בשווי, והדירות הרגילות- עלה שוויין וזה יצר את צמצום הפער בניקוד" (פרוטוקול עמ' 79 ש' 12-18; וראו גם עמ' 89 ש' 4-6).
כאשר נשאל על ההפרש בשווי הפנטהאוז בין הטבלה הראשונה לטבלה השנייה והשלישית, וכאשר התבקש להציג נתוני השוואה, הוסיף ביחס לפנטהאוז הגדול בקומה 21 בבנין B כי מדובר ב"פנטהאוז פגום, היות והוא בשטח גדול מאוד ולא מתאים למקום בו הוא נמצא. אם הוא היה בת"א, זה היה דבר אחר..." (עמ' 89 ש' 9-10).
70. ודוק', אליבא לרוזנברג, מאחר וקבוצות הבעלים מחזיקות בחלקים זהים בשני הבניינים, הרי אין צורך להשתמש באותם מקדמים של בניין A, שהרי ממילא כל אחד מהבעלים מקבל את חלקו ביחס לכל בניין בנפרד (עמ' 84 ש' 30-32; עמ' 85 ש' 1-2). "כשמאי, במקרים אלה אני שם את אותו בניין, אני לא יוצר מנגנון נרמול. עלי לוודא שהנתונים נכונים ושכל אדם ממשיך לקבל את החלק היחסי שלו לפי התכנית. אני לא מכיר שלב שבתכניות שלביות אני מנרמל, לא מכיר פרקטיקה שמאית של נרמול, ניקוד הוא ניקוד." (עמ' 85 ש' 15-17).
71. מנגד, הדגיש השמאי מטעם התובע, כי מקום ששני הבניינים זהים- על טבלאות הניקוד להיות זהות (פ' ע' 38 ש' 5-12; פ' ע' 38 ש' 17-25; פ' ע' 39 ש' 12-14) ואף הוסיף וטען כי שינוי המפתח של טבלאות האיזון תוך כדי המעבר מבניין A לב ניין B הינו לחלוטין לא מקצועי; "רוזנברג שינה את המפתח של טבלאות האיזון תוך כדי המעבר מA ל B וזה לחלוטין לא מקצועי " (פ' ע' 43 ש' 13-16).
72. השמאי מטעם התובע הסביר בעדותו כי אף שמדובר בבניינים זהים- למעט דירת הגג בבני ין B- הניקוד בטבלאות הניקוד שונה:
"ת. כן. דירות 1, 2, 3 ו-4 בבניין אחד יש לנו בשתי דירות קיצוניות 5% תוספת על הבסיס בניקוד הסופי, יש 1.05 ובבניין הזה זה 1.00. זה אומר שכל דירה קיבלה ניקוד מופחת במקרה שלנו.
ש. מה זה במקרה שלנו, בבניין B?
ת. ב-A שתי דירות קיבלו 5% תוספת כשאותן דירות זהות קיבלו 5% פחות.
דירה 72 ודירה 73 בבניין A – זה שתי פנטהאוזים על חצי קומה. 272 מ' שטח דירה ו-80 מ' מרפסת קיבל נקודה בבניין הראשון 3.2. אותן דירות זהות 76, 78 בבניין B (בטבלה השלישית), 280 מ' עם 77.8 מרפסת קיבל נקודה 2.4. הפער הוא 2.4 ו-3.2, 0.8 יחידה זה שמונים אחוז דירה בסיסית בקומה ראשונה בהפרש. זה מראה את ההבדל בטבלאות שהן לא זהות."
(פ' ע' 40 ש' 1-9).

וכן:
"ש. האם זה נכון שמר רוזנברג ניקד את הדירות שלו לפי דירה נורמטיבית/סטנדרטית?
ת. נכון, אבל יש לו שתי סטנדרטיות. אחת ניקוד 1.05 ואחת ב-1."
(ע' 42 ש' 3-5).
73. השמאי מטעם התובע חזר וטען כי המכנה המשותף לצורך הדירוג אינו יכול להשתנות.
"ת. היה עוד תנאי שהבחירה במגדל הראשון היתה בחירה של פנטהאוזים. אם אני נאלץ לבחור סוג מסוים של דירות בשלב א' ואחרי זה משנים לי את זה ואני צריך לבחור ב- B'. השמאי עשה טעות. המכנה המשותף הראשון צריך להיות אחיד" (פ' ע' 47 ש' וכן תשובתו לשאלת ביהמ"ש ע' 47 ש' 16-2313-15).

74. כאמור טיבה וטבעה של המחלוקת בין הצדדים נגזרת מהוראות הסכם אפ"י. עפ"י לשונו של ההסכם כפי שצוטט לעיל, חלוקת הזכויות בין השותפים, בהתאם לאחוזי הבעלות, צריכה להתבצע בגין שני הבניינים A ו- B.
75. הסכם אפ"י קובע שכל שינוי לא יהיה תקף אלא אם נעשה בכתב וייחתם ע"י הצדדים. טענת הנתבעים לפיה ידע התובע והסכים לניוד הזכויות מבניין C, בגינו נוצר שוני בין הבניינים Aו-B , לא הוכחה. לא הוצג אישור התובע מראש ובכתב כנדרש מהוראות ההסכם. התובע אף אינו חתום על התוספת הרביעית להסכם אפ"י והטענה כי הסכים אף אינה מתיישבת עם סעיף 3.2 לתוספת הרביעית, במסגרתו התחייבו הנתבעים כלפי אפריקה ישראל, כי ככל שתהיה טענה, תביעה או דרישה מצד התובע בגין הניוד, הם יפעלו להסירה וישפו את אפריקה ישראל בכל נזק או הוצאה שיגרמו לה בקשר לכך.
76. נוסח פרוטוקול החלוקה מפריך את טענת הנתבעים לפיה ויתר התובע על טענותיו. מפרוטוקול החלוקה עולה כי התובע חתם תחת מחאה ותוך שמירת כל טענותיו וכי הוצאתו של הפנטהאוז בקומה 21 מכלל החלוקה הוצג בפניו כעובדה מוגמרת .
וכך הותנה:
"והואיל: והבעלים מעוניינים לחלק את יחידות הבעלים בינם לבין עצמם לכל דבר ועניין הנובע מהסכם הקומבינציה ובהתאם להוראותיו, באופן סופי ומוחלט, אך בלי שמי מהצדדים מוותר בזאת על שום זכות ו/או טענה כלפי משנהו על פי תכתובות שבין באי כוח הצדדים, בכלל זה מכתבו של עו"ד בעז בן צור, בא כוח ברקוביץ, מיום 24/1/11, ומכתבו של עו"ד ארז תיק מיום 18/1/11 ו/או כל עניין אחר ו/או תכתובת אחרת".
77. התובע אף הגיש המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, ממנה עולה כי לא ידע, לא אישר ולא הסכים להוספת קומה לבניין B, וכי מלכתחילה הובהר לו כי קומה זו מיועדת להיות דירת פנטהאוז המיועדת לנתבע 1 ואשר אינה נכללת בדירות לחלוקה בבניין B, כל זאת בניגוד לתנאי הסכם הקומבינציה.
78. טענת התובע כי הניקוד השונה לשני הבניינים קיפח את זכויותיו ביחס ליתר הנתבעים מאחר וכבר בחר את דירות הפנטהאוז בבניין A לפי תג מחיר גבוה יותר- לא נסתרה. הנתבעים לא המציאו חוות דעת שמאית הסותרת את חוות הדעת שהוגשה על ידי התובע ולפיה הניקוד השונה בבניין B העמידו בחסר כלפי יתר הבעלים. הנתבעים אף לא המציאו חוות דעת מקצועית , בתמיכה לטענתם לפיה התובע נהנה מטבלת הניקוד המופחתת לבניין B, מאחר ודירות הפנטהאוז ממילא היו מיועדות לבעלים בלבד וכל הפחתה בניקוד בהן, מטיבה עם הבעלים ובכלל זה עם התובע.
79. ברי כי הבעלים ובכללם התובע נהנים מהפחתת הניקוד לדירות הפנטהאוז. אולם לא הונחה תשתית לטענה לפיה התובע נהנה מטבלת הניקוד לבניין B, יותר מאשר אילו הדירות היו מנוקדות בשני הבניינים באופן זהה או למצער תוך איזון בין הבעלים ביחס לשוני מבניין B ל- A. וממילא לא הגישו הנתבעים חוות דעת מקצועית אשר יש בה כדי לסתור את חוות הדעת של המומחה מטעם התובע.
80. טוענים הנתבעים כי התובע לא ניזוק, כי גם ליתר הבעלים הוקצו בבניין A דירות פנטהאוז בניקוד גבוה וכי לתובע ניתנה בטבלת הניקוד של בניין B הזדמנות לבחור ארבע דירות פנטהאוז מתוך שש שנבנו בבניין B בניקוד נמוך, בעקבות זכותו המיוחדת לבחירה מואצת. אלא ש הניקוד המופחת של דירות הפנטהאוז בבניין B לא הועיל לתובע, שכבר בחר את דירות הפנטהאוז בניקוד גבוה בבניין A ויצר מכנה שונה לבסיס הבחירה, תחת המכנה הזהה עליו הוסכם ואשר על יו הסתמך התובע ועל בסיסו ביצע את הבחירה בבניין A.
81. אליבא לשמאי המוסכם, זכויות הבעלים נשמרו ביחס לכל בניין בנפרד, אולם אין בכך כדי להשיב לטענת התובע , לפיה מכוח הוראות ההסכם בין הצדדים , יש לבצע חלוקה אשר תשקף את הזכויות בשני הבניינים ביחד כפרויקט אחד, ומן הסתם זו גם הסיבה בגינה יש לדחות את טענת הנתבעים להיעדר עילה ולהיעדר יריבות כמו גם את טענתם לפיה התובע אינו יכול לתקוף את קביעותיו של רוזנברג אשר מונה בהסכם כשמאי המוסכם .
82. טענות התובע הינן טענות חוזיות, והעובדה שהסכים לוותר על תביעתו כנגד רוזנברג, אינה מעלה או מורידה מתביעתו כנגד הנתבעים - הצדדים להסכם, בגין טענתו להפרת הסכם. תימוכין לכך אף ניתן למצוא בעדותו של רוזנברג לפיה, לא נאמר לו על ידי מי מהצדדים לבצע נרמול:
"אני קיבלתי רק תוכניות לבניין איי. את החוזה- תשאלי את מי שחתם עליו. אני הכנתי טבלה לבניין איי, יתכן שבניין בי היה זהה." (פרוטוקול עמ' 82 ש' 27-28).
"בניין איי כבר לא היה קיים בניקוד בשלב הזה. לו הצדדים היו אומרים לנרמל אותם זה דבר אחר, הדיון אצלי באותה עת, ואני מדבר כרגע על 2009-2010, זה היה על בניין בי ולא בניין איי" (פרוטוקול עמ' 86 ש' 24-26).
ובהמשך כאשר נשאל האם הנתבע 1 לא עדכן אותו במכתבי ההתראה שנשלחו ע"י התובע ודרישת התובע באמצעות בא כוחו, עו"ד בן צור, לבצע נרמול, השיב:
"אל"ף, לא אמר לי שיש מכתבי התרעה (כך במקור) לעומת זאת באחד השלבים עמוס אמר שהתובע גם לא נחה דעתו מהטבלה, לא אמר לי שצריך לעשות נרמול של שתי הטבלאות. בקשה כזו לא זכורה לי מצד אף אחד" (עמ' 87 ש' 1-3).
83. מהמקובץ עולה כי נוכח הוראות ההסכם ובהעדר חוות דעת נגדית מטעם הנתבעים לאמדן הנזק, דין התביעה בענין זה להתקבל.
84. התביעה ע"ס 168,504 ₪ בגין תקבולי שילוט- רכיב זה של התביעה לא הוכח עת. טענת התובע לפיה התקבלו בידי הנתבע 1 תקבולים בגין שילוט חוצות הופרכה מניה וביה בעדותו של נתנאל זר אשר תמך את טענות הנתבע 1 בתצהירו ולפיהן חברת שילוט החוצות גידרה על חשבונה את החלקה ובתמורה קיבלה את התמלוגים משלטי הפרסום (פרוטוקול מיום 29.3.17) . אין כל בסיס ולא הונחה כל תשתית לטענת התובע בסיכומיו, ולפיה עדות זו של העד אשר הוזמן מטעמו , הינה בלתי מהימנה.
85. לעניין תביעת החשבונות בגין גביית תשלומים ביתר (סעיפים 93- 90 לכתב התביעה המתוקן)-גם בעניין זה לא הונחה כל תשתית לטענת התובע לפיו גבה ממנו הנתבע 1 באמצעות התחשבנות עם אפריקה ישראל תשלומים ביתר בגין העמסת תשלומים (היטלי השבחה, אגרות בניה וכו) .
בסעיף 97 לכתב התביעה המקורי אשר הוגש לביהמ"ש המחוזי נטען ע"י התובע בין היתר גם בענין זה ולפיו הן אפריקה ישראל והנתבע גבו ממנו תשלומים ביתר. המחלוקות עם אפריקה ישראל הוסדרו בהסכם פשרה. לפיו הנתבע 1 גבה מ התובע תשלומים ביתר באמצעות אפריקה ישראל , אינו בכדי, ש הרי ההתחשבנות נעשתה בין התובע לבין אפריקה ישראל.
התובע זימן לעדות את אהרון פרנקל חשב אפריקה ישראל אשר חזר וטען בעדותו כי ההתחשבנות נעשתה לפי ההסכם ובהתאם לאחוזים שנקבעו בהסכם ( עמ' 97 ש' 12-18). העד אף הדגיש כי התקיימו פגישות עם התובע בהן נמסרו לתובע נתונים ומסמכים (עמ' 101 ש' 5).
התובע לא הניח תשתית מזערית לטענותיו בעניין זה אשר נטענו בעלמא. היותו של הנתבע 1 חבר בוועדת ההיגוי, היא כשלעצמה אינה מבססת תשתית נדרשת עת הכספים נגבו ע"י אפריקה ישראל והתובע אף התדיין מולה.
סוף דבר
86. התביעה מתקבלת בחלקה.
הנתבעים ביחד ולחוד ישלמו לתובע סך 1,020,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
הנתבעים ביחד ולחוד, י ישאו בהוצאות התובע בגין אגרת התביעה ביחס לסכום פסה"ד , ובשכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בתוך 30 ימים מהיום. בסכום שכה"ט לקחתי בחשבון את כי שניים מרכיבי התביעה נדחו.

ניתן היום, י"ב תמוז תשע"ח, 25 יוני 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: צבי ברקוביץ
נתבע: עמוס לוזון
שופט :
עורכי דין: