ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רונן אביטל נגד נאור אברהם :

בפני

כבוד ה שופטת מאג'דה ג'ובראן מורקוס

ה.פ. 25243-05-14
מבקש

רונן אביטל

נגד

משיבים

1.נאור אברהם
2.דנית בן דוד

בת.א. 61610-05-14 :

1.נאור אברהם
2. דנית בן דוד

נגד

  1. רונן אביטל
  2. שירלי קרני צור

3.עו"ד צור כהן
4.דוד אזולאי

פסק דין

בפניי שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ועניינן בעסקה למכירת דירה. שני הצדדים טוענים להפרת הסכם המכר בידי הצד שכנגד ובהתאמה, עותרים לקבלת סעדים בגין הפרה נטענת זו.

העובדות ברקע ההליך:

מר רונן אביטל ( מבקש מס' 1 בה"פ 25243-04-13 ונתבע מס' 1 בת"א 61610-05-13 – להלן:"רונן") היה בעל הזכויות הרשום בנכס שברח' המגן 8/2 בעפולה, הידוע כגוש 16705 חלקה 111 תת-חלקה 2 (להלן: "הדירה"). את הדירה רכש רונן להשקעה יחד עם ידידתו, נתבעת מס' 2 בתביעה, גב' שירלי קרני צור (להלן: "שירלי" וביחד עם רונן - "המוכרים"). המוכרים החלו בביצוע שיפוץ בדירה במהלכו ביקש המתווך דוד אזולאי אשר היה מעורב בעסקאות עם שירלי בעבר ( להלן: "המתווך"), להראות את הדירה למר נאור אברהם וגב' דנית בן דוד, המשיבים בהמרצה והתובעים בתביעה ( להלן: "נאור" ו-"דנית" וביחד - " הקונים").

לאחר שהקונים ראו את הדירה הם החליטו על רכישתה והצדדים עיגנו את הסכמתם בזיכרון דברים. זכרון הדברים נחתם ביום 7.2.2013 בידי שירלי בשם המוכרים ודנית בשם הקונים במשרדו של אביה של דנית ( להלן: "זיכרון הדברים").

בסעיף 6 לזיכרון הדברים סוכם כך: "היתר הבניה יוצא בשיתוף פעולה בין הרוכשים למוכרים ( מצד המוכר פרגולה + דק) מצד הקונה הרחבת מטבח". כמו כן, במעמד החתימה על זיכרון הדברים מסר אביה של דנית לשירלי צ'ק על סך 5,000 ₪ על חשבון התשלום הראשון .

ביום 12.2.2013 נחתם במשרדו של עוה"ד צור כהן, אשר ייצג את שני הצדדים, הסכם למכירת הדירה ( להלן, בהתאמה: "עו"ד כהן" ו-"ההסכם").

בסעיף 2.2 להסכם הצהירו המוכרים כי " ככל הידוע להם, הדירה נבנתה על פי כל ההיתרים וכי אין בדירה כל בניה ללא היתר ו/או חריגות בניה כלשהן. לא ידוע להם על כל פגם ו/או מום ניסתר בדירה אשר לא דיווחו עליו לקונה". בסעיף 3 להסכם הצהירו הקונים כי בדקו את הנכס ומיקומו בדיקה יסודית, בדקו את הדירה ואת הצמוד לה ואת כל הפרטים העובדתיים והמשפטיים הנוגעים לה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם. התמורה הועמדה על סך של 570,000 ₪ ובסעיף 10.1 נקבע כי " במקרה של הפרה יסודית של הסכם זה, ישלם הצד המפר... פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך השווה בש"ח ל-57,000 ₪ וללא צורך להוכיחו". בנוסף, בסעיף 10.2 להסכם הצהירו הצדדים " כי הפיצוי המוסכם הנ"ל נקבע על ידם לאחר הערכה זהירה של הנזק הצפוי כתוצאה מסתברת של הפרתו היסודית של הסכם זה" (להלן: "הפיצוי המוסכם"). במעמד החתימה גם חתמו הצדדים על נסח רישום מקרקעין בנוגע לדירה.

לאחר ששולם לרונן התשלום הראשון בסך 140,000 ₪ פעל עו"ד כהן לרישום הערת אזהרה על הדירה לטובת הקונים.

ואולם, בטרם הועברה לרונן מלוא התמורה החוזית, במכתב מיום 6.3.2013, אותו שלחו הקונים לרונן ולעוה"ד כהן, הם הודיעו על ביטול ההסכם עקב הפרתו היסודית בידי המוכרים. במענה למכתב זה השיב רונן כי הוא רואה בו הפרה יסודית של ההסכם אשר מזכה אותו בפיצוי המוסכם, וכי בהתאמה, הוא יפקיד בידיו של עוה"ד כהן סך של 83,000 ₪ אשר מהווים את החזר התשלום הראשון ששלמו הקונים בקיזוז סכום הפיצוי המוסכם. כן הודגש כי סך זה של 83,000 ₪ יושב לקונים רק לאחר שתימחק הערת האזהרה שנרשמה לטובתם וייחתם תצהיר לביטול העסקה ברשויות המס.

רונן הגיש המרצת פתיחה ובה עתר להצהיר כי ביטול החוזה נעשה כדין עקב הפרתו על ידי הקונים וכי עומדת לו הזכות לקבל את הפיצוי המוסכם בחוזה. כן עתר התובע למתן צו עשה המחייב את הקונים לדווח על ביטול העיסקה בהתאם לנוסח הצהרה שצורף לצד בקשה למתן סעד זמני.

הקונים מצידם הגישו תביעה בסכום של 172,338 ₪ כנגד המוכרים ( רונן ושירלי ) וכן נגד המתווך מר דודו אזולאי וכן נגד עו"ד צור כהן. יצויין כי עם שני נתבעים אלה, עוה"ד כהן והמתווך, הגיעו הקונים להסדר פשרה שקיבלה תוקף של פסק דין.

הצדדים הגיעו בפני המותב הקודם שדן בתיק להסדר בנוגע לנוסח הודעה ביטול העיסקה והסדרת העניין מול הרשויות, והדיון בבקשה לסעד זמני בעניין התייתר. אי לכך, נותרה המחלוקת בין הצדדים בנוגע להפרה הנטענת של ההסכם שמקנה לצד הנפגע את זכות הביטול של ההסכם.

עיקר טענות המוכרים:
ראשית טוענים המוכרים, כי שירלי אינה צד למערכת ההסכמית ומעולם לא קיבלה שום תשלום מהקונים, כך שאין יסוד לחייבה בהשבה של סכום כלשהו או בתשלום של פיצוי מוסכם. מטעם זה לטענתם אף יש כדי לדחות את התביעה נגדה ולחייב את הקונים בהוצאותיה.

לגופו של עניין טוענים המוכרים, כי במסגרת השיפוץ שערכו בדירה על מנת להשביחה הם הציבו פרגולה ודק מעץ והם לא ידעו שנדרש לכך היתר בניה. לאחר שהתבררה להם הדרישה, עובר למכירת הדירה, פנתה שירלי אל המהנדס על מנת שיטפל בהליך הלגיטימציה. כן הם טוענים, כי במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על ההסכם הוסבר לקונים כי הפרגולה והדק נבנו ללא היתר וכי המוכרים פועלים להשגת האישורים הדרושים מהעירייה, ולאחר שעדכנו בכך את הקונים, האחרונים ביקשו להמתין עם הבקשה משום שברצונם להרחיב את המטבח ולהגיש לעירייה בקשה שתכלול את שני הסעיפים. בהתאמה, ביום 27.2.2013 הגישו הקונים את התכנית ללגיטימציה והרחבת המטבח כבעלי הזכויות בדירה. המוכרים מדגישים כי עו"ד כהן, אשר ייצג גם את הקונים, הבהיר כי סוגיית היעדר הרישוי לפרגולה והדק הייתה בידיעת הקונים אולם עובדה זו לא צוינה בהסכם על מנת שלא לפגוע בסיכוייהם לקבל משכנתא.

בנוסף, טוענים המוכרים כי שטח הדירה הוצג לקונים על יסוד נסח הטאבו שהובא לידיעתם במעמד החתימה על ההסכם וכי לא הובאה אף ראיה לתמיכה בטענה לפיה לא ניתן להרחיב אותה.
בהקשר זה מציינים המוכרים בסיכומיהם, כי לאחר שהדירה נמכרה לצד ג' הוגשה בידי המהנדס בקשה למתן לגיטימציה לפרגולה ולדק וניתן לכך אישור עקרוני. כן הם מציינים, כי המהנדס הינו העד היחיד שעיסוקו בתכנון ועדותו לפיה הרחבת המטבח אפשרית וכי אף הוגשה תכנית בהתאמה, הינה העדות המקצועית היחידה שהובאה בעניין זה. הקונים לא הביאו עדות של אף גורם מקצועי מטעמם אשר יסתור את הטענה או יראה כי הרחבה כאמור אינה אפשרית.

המוכרים מדגישים עוד כי כל טענותיהם של הקונים – הסכמה שניתנה בעל פה בין הצדדים לפיה במקרה של הערכת שווי הדירה בידי שמאי מטעם הבנק בסכום נמוך ממחיר המכירה יבוטל החוזה; מצג שווא שהוצג לקונים לגבי גודל הדירה והאפשרות להרחיב אותה וכן הסתרת חריגות הבניה בידי המוכרים – לבד מהיותן משוללות יסוד, הן אינן טענות להפרה יסודית של ההסכם אלא לכל היותר טעמים לביטולו ועל כן, בכל מקרה, הן אינן מזכות את הקונים בקבלת הפיצוי המוסכם.

כן הם מציינים, כי על הקונים מוטל הנטל להוכיח את טענתם לפיה המוכרים רימו אותם ונטל זה הינו כבד במיוחד. המוכרים מוסיפים וטוענים כי יש לזקוף לחובת הקונים את העובדה שנאור לא מסר עדות וכן כי לא הובאו לעדות צד ג' - הקונה לו נמכרה הדירה וכן השמאי מטעם הבנק. כן מציינים המוכרים כי לא הוגש דו"ח שמאות אחר ביחס לדירה וגם לא חוות דעת מקצועית בנוגע לשאלות התכנוניות שנטענו וחזקה היא, כי לו היו מובאים עדים או ראיות אלה הם היו פועלים לרעת הקונים.

המוכרים ממשיכים וטוענים כי לא הוצגה חוות דעתו הנטענת של השמאי מטעם הבנק או כל חוות דעת שמאית אחרת, כך שכלל לא הוכחה טענתם של הקונים בנוגע לפער משמעותי בין שוויה של הדירה למחיר בו היא נמכרה בפועל. בהקשר זה הם מדגישים כי תנאי מתלה זה נטען בעלמא וברור שהוא איננו חלק מההסכם וכי בכל מקרה לא הוכח כי תנאי זה התקיים שכן השמאי לא זומן לעדות והשמאות שערך, ככל שערך, לא הובאה כראייה.

המוכרים סבורים כי טענתם האמיתית של הקונים הינה טעות בכדאיות העסקה, אשר אינה מזכה בביטול ההסכם והם שבים ומדגישים כי בין הצדדים התנהל משא ומתן עובר לחתימה על ההסכם במהלכו הקונים בדקו את הדירה ואת מאפייניה וביקרו בה מספר פעמים, מלווים באביה של דנית.
עיקר טענות הקונים:
את התביעה מטעמם הגישו הקונים נגד המוכרים וכן נגד עו"ד כהן והמתווך, משום שלטענתם חברו הארבעה ועשו יד אחת על מנת לרמות אותם - זוג צעיר שזוהי הפעם הראשונה בה הם רוכשים דירה - תוך שהם מציגים מצגי שווא ומנצלים את תמימותם של הקונים וחוסר ניסיונם בשוק הנדל"ן.

הקונים טוענים כי בעת שהמתווך הראה להם את הדירה הוא מסר כי שטחה 55 מ"ר, כי הוצמדה לה חצר עליה הותקנה פרגולה כדין, וכן כי בעלת הדירה ערכה תכניות להרחבת המטבח. כן הם מדגישים כי שירלי, אשר לכל אורך הדרך הציגה עצמה כבעלת הדירה, חזרה על תיאוריו של המתווך והתחייבה לפעול יחד עמם להוצאת היתר בניה להרחבת המטבח לצד הגשת בקשה להיתר אשר יכשיר עבודות הרחבה נוספות שבוצעו בדירה.

הקונים מציינים כי עובר לחתימה על ההסכם עלתה לדיון האפשרות כי הערכת שווי הדירה בידי שמאי מטעם הבנק ממנו בכוונתם ליטול משכנתא תהיה נמוכה משווי העסקה, ואולם דרישתם לביצוע הערכה כאמור בטרם ייחתם ההסכם נדחתה תוך שהובטח להם כי במקרה כזה תבוטל העסקה וכספם יושב להם. בנוסף, הוסבר להם, לטענתם, בידי עו"ד כהן, כי בכל מקרה עומדים לרשותם 60 ימים לבטל את העסקה במקרה של חרטה.

לטענת הקונים, ביום 4.3.2013 ביקר בדירה שמאי מטעם הבנק אשר הבהיר כי שוויה של הדירה 470,000 ₪ לכל היותר מאחר וגודלה 43 מ"ר ולא 55 מ"ר, כי לא ניתן להרחיב את הדירה וכי השטח שסופח אליה הינו חלק מהשטח המשותף ובניגוד למצגיהם של שירלי והמתווך, הוא אינו מוצמד לדירה.

הקונים טוענים כי על מנת להקטין את נזקיהם הם חתמו ביום 17.3.2013 על בקשה לביטול הערת אזהרה ובאותו מועד קיבלו שיק על סך 83,000 ₪ משוך מחשבונו של עוה"ד כהן, בעוד ש-57,000 ₪ נותרו בידיהם של שירלי או רונן.

לטענת הקונים, המוכרים ושירלי בפרט, אשר שוק הנדל"ן אינו זר לה, הסתירו מהם עובדות מהותיות ביחס לנכס והם חתמו על ההסכם בעקבות הטעיה, אי גילוי מידע מהותי והצגת מצגי שווא אשר הוצגו להם במהלך המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים, שעיקרם במסירת פרטים כוזבים בנוגע לחלקים המוצמדים לדירה והאפשרויות להרחיבה. בסיכומים מטעמם מדגישים הקונים כי גם התכניות להרחבת המטבח נהגו בידי שירלי והיא החלה בקידומן עוד בטרם הגיעו הקונים אל הדירה וכי לא מדובר ביוזמה שלהם. עוד טוענים הקונים, כי שירלי התנתה את עריכת ההסכם בפנייה לעו"ד כהן וכן הפנתה אותם אל אדריכל מטעמה.

הקונים שבים ומדגישים כי שירלי ניהלה את כל הליך המשא ומתן שקדם לרכישה והיא אף מי שחתמה בפועל על ההסכם וזאת מבלי להציג ייפוי כוח ומבלי לגלות לקונים כי היא איננה בעלת הזכויות בדירה. כן הם מציינים כי עו"ד כהן, אשר ייצג את שני הצדדים בעסקה, אימת את חתימתה כאילו היא הייתה רונן אביטל, בעל הדירה. הקונים שבים ומדגישים כי המוכרים הסתירו מהם את העובדה שרונן הינו בעל הנכס וכי שירלי פועלת על פי ייפוי כוח מטעמו ואיננה בעלת הנכס בעצמה.

כאמור, את התביעה הגישו הקונים גם נגד עו"ד כהן והמתווך.
ביום 16.1.2018, לאחר שנשמעו העדויות ובשלה הגשת הסיכומים , לבקשת הקונים ועו"ד כהן ניתן פסק דין חלקי במסגרתו נדחתה התביעה נגדו, ללא צו להוצאות.
ביום 29.9.2017 , יומיים לפני שהתקיימה ישיבת ההוכחות בתיק, הגישו הקונים והמתווך הודעה על הסדר פשרה ביניהם וביום 1.10.2017 נדחתה התביעה נגד המתווך, אף היא ללא צו להוצאות.

דיון והכרעה:
כאמור, הקונים טוענים כי לא גולתה להם עובדה מהותית ביחס להיעדר קיומו של היתר בניה לעבודות שבוצעו. דנית, בסעיף 4 לתצהירה ציינה כי שירלי " אמרה שהדירה בתהליכי שיפוץ והיא מחדשת בה הכל כולל הרחבת המטבח וכי יש לדירה חניה וגינה גדולה. הראתה את הפרגולה ואמרה שהכול מאושר ואין שום בעיה". אולם בסעיף 6 לתצהירה דנית הוסיפה כי במעמד החתימה על זיכרון הדברים " שירלי אמרה שיש תכניות לכל ההרחבה והשיפוץ אבל צריך להגיש אותם לעירייה כי רק הפרגולה מאושרת והדק שהוא מרחיב את השטח צריך לאשר".
מחקירתה הנגדית של דנית עולה כי כן הבינה, עובר לכריתת ההסכם, כי הדק והפרגולה נבנו ללא היתר וכי הבינה שאין אישורים וכי שירלי מטפלת בהשגת האישורים הדרושים ( עמ' 26 ש' 22-31 לפרוטוקול מיום 1.10.2017):

"ש. את אמרת שחשבת שאין היתר לפרגולה ויש היתר לדק.
ת. כן.
ש. זאת אומרת שאת חשבת שאין צורך בהיתר לפרגולה?
ת. הבנתי שאין אישורים. הבנתי שזה בנוי וקיים ושירלי צריכה למסור את האישורים.
ש. את ידעת שאין אישורים.
ת. ידעתי שזה נמצא אצל האדריכל. אם אנו מעוניינים בהרחבת המטבח אנו נעזור ונמסור את הכל ש. ... את מעידה כאן שידעת כי הפרגולה לא מאושרת.
ת. ידעתי ששירלי מוסרת את הכל לאישור".

משנשאלה דנית מדוע צריך לאשר את מה שאושר היא השיבה "קטונתי. זו עבודה שלי?".

בתצהירו של מר אברהם בן דוד, אביה של דנית, ציין כי במעמד החתימה על זיכרון הדברים " שירלי אמרה שיש תכניות לכל ההרחבה של הדק והשיפוץ אבל צריך להגיש אותם לעירייה כי רק הפרגולה מאושרת והדק שהוא מרחיב את השטח צריך לאשר".

כזכור זיכרון הדברים נחתם במשרדו של מר בן דוד . בסעיף 6 לזיכרון הדברים סוכם כך: "היתר הבניה יוצא בשיתוף פעולה בין הרוכשים למוכרים ( מצד המוכר פרגולה + דק) מצד הקונה הרחבת מטבח". כאמור, בהתאם לזכרון הדברים האישור שעל המוכרים להוציא התייחס גם לדק וגם לפרגולה.

מחקירתו הנגדית של מר בן דוד עולה כי הבין שאין היתרי בנייה כפי שעוגן בסעיף 6 לזיכרון הדברים. וכך סיפר מר בן דוד בעדותו ( עמ' 32 ש' 13-19), כי:

ש. מקריא לך את סעיף 6 לזיכרון הדברים, מה אתה חושב שהסעיף הזה אומר?
ת. הסעיף הזה אומר כשעוד היינו בדירה לפני שהגענו אליי למשרד, שירלי אמרה שצריך אישורים לדברים האלה, אם יש לך קשרים לדברים בעירייה לזרז אותם ובגלל זה כתבנו שזה יצא בשיתוף. היא לא אמרה שיש צו הפסקת עבודה. כשהגענו לבית הקיר היה שבור, הפרגולה הייתה במקום" [ההדגשה הוספה – מ.ג'.מ.]

בסוגיה זו שירלי סיפרה בסעיף 14 לתצהיר מטעמה, כי " העובדה עליה העמדתי את התובעים החל מתחילת היחסים בינינו כי יש צורך בהיתר בניה לפרגולה ולדק נכנסה בפירוש לזיכרון הדברים בסעיף 6... דנית ואביה קראו היטב את זכרון הדברים ולאחר מכן דנית חתמה עליו".
בחקירתה העידה שירלי בנוגע לבקשה ללגיטימציה לפרגולה והדק ( עמ' 18 ש' 1-3, עמ' 21 ש' 16-18 לפרוטוקול מיום 1.10.2017), כך:

"ש. תאשרי שהפרגולה והדק הוצבו טרם הוצאת היתר בניה.
ת. כן הפרגולה והדק הוצבו, לא ידעתי בזמנו שיש צורך להוציא היתר וברגע שהדבר נודע לי עשיתי מהלכים להוצאת ההיתר, הבאתי מודד וכל הנדרש לצורך העניין.
...
ש. שהתקשרת עם התובעים ידעת כבר אז שהפרגולה מהווה חריגת בניה.
ת. והתובעים ידעו את זה, אמרתי להם את זה, צור ידע את זה וזה מופיע בזיכרון הדברים שאני צריכה, אמורה, אחראית להוציא היתר על הפרגולה והדק. לא העלמתי מהם שום דבר".

ובהמשך עדותה ( בעמ' 20 ש' 15-20) הסבירה שירלי לגבי החלוקה שערכו ביניהם הצדדים בנוגע להוצאת ההיתרים לדק והפרגולה מחד, והרחבת המטבח מאידך, כי:

"ת. לא הגשתי את הבקשה לפני זיכרון הדברים. היינו בתהליך הוא כולל הבאת מודד לשטח, תוך כדי המהלך שהסברתי לעיל, הם ביקשו שנוסיף את בקשתם להיתר, התוספת של מה שהם רצו, המטבח וזה לא היה קשור אליי, לא הייתי צריכה לשלם על זה. הם רצו שהבקשה תוגש יחד במשותף וזה מה שרשמתי בזיכרון הדברים שהם אחראים וגם מבחינת הכסף, ברגע שיש בקשה לתשלום מה שאני צריכה לשלם על פרגולה ודק אני אשלם ולעניין המטבח הם צריכים לשלם".

רונן סיפר בתצהירו כי נפגש עם שירלי והקונים בדירה עובר לחתימה על הסכם. לדבריו, בסעיף 12 לתצהיר " השיחה עסקה בנושא הדק והשיפוצים. הובהר להם על ידי ועל ידי שירלי שהעבודות בנכס טרם קיבלו היתר, ובכוונתנו להגיש בימים הקרובים את הבקשה ללגיטימציה. הם רצו לחסוך כסף הציעו שכשאנחנו מגישים את הבקשה ללגיטימציה של הדק, תוגש ביחד איתה באותו המסמך הבקשה שלהם לעניין השיפוצים במטבח, שתסתמך על כל המדידות שאנחנו כבר ביצענו". לגבי עדות זו ביחס לסיכום שהיה בפגישה זו שנערכה לפי רונן בדירה בנוכחותו הוא כלל לא נחקר בחקירתו הנגדית. לציין כי דנית אישרה בחקירתה הנגדית ובתצהירה כי נפגשה עם רונן בנכס וכי הוצג לה כחבר לעסקים.

גם המתווך, דוד אזולאי, התייחס בתצהירו לסוגיית יידוע הקונים בצורך לקבל היתר לדק והפרגולה וסיפר, בסעיף 4 לתצהירו, כי " לא אמרתי להם שהפרגולה מאושרת. נהפוך הוא, אמרתי שהפרגולה והדק צריכים לעבור תהליך אישור. לא ידעתי איפה העניין עומד מבחינת הרשויות אם כבר הוגשה בקשה להיתר או לא"

המתווך נחקר ועדותו עשתה עליי רושם אמין. יובהר כי עדותו ניתנה לאחר שכבר הושג הסכם פשרה עם התובעים ולא היה לו עוד עניין בתוצאות המשפט. בחקירתו הנגדית חזר המתווך על גירסתו והעיד ( עמ' 8 ש' 29-31 לפרוטוקול מיום 1.10.2017) כי:

"ש. היה ברור שהיה בעיה של היתר עם הפרגולה והדק. אחת הטענות שהם לא ידעו שיש בעיה כזו.
ת. נאמר להם גם בעל פה שזה בתהליך. לא ידעתי איפה זה עומד מבחינת הרשויות אבל בוודאות זה נאמר בעל פה. גם בזיכרון הדברים כתוב לעניין הפרגולה וההיתר".

כן הוגש לתיק בית המשפט תצהירו של המהנדס מר ישראל משה , שתצהירו ועדותו מתיישבים עם עדותם של המוכרים . המהנדס סיפר כי שירלי פנתה אליו בבקשה לערוך בקשה ללגיטימציה לפרגולה ולדק עבור הדירה נשוא ההליך ודירה צמודה לה ( סעיף 3 לתצהיר), וכי בשלב מאוחר יותר פנתה אליו דנית וביקשה להוסיף לתכנית הרחבה של המטבח בכ-9 מ"ר. עוד ציין המהנדס בתצהירו, בסעיף 7, כי בעת שהיה בקשר עם דנית " היה ברור כי לא רק שעומד על הפרק נושא של הרחבת המטבח, אלא יש צורך במתן לגיטימציה לפרגולה". בחקירתו סיפר המהנדס כי שירלי ביקשה תחילה תוכניות להוצאת היתר לפרגולה וכי התוכנית שונתה על ידי הוספת הרחבה למטבח לבקשתה של דנית. הוא נשאל אם דנית פעלה כשהגיעה אליו כשליח והוא השיב כי היא ביקשה לגטימציה לתוספת מטבח וכי דנית הראתה לו איפה לסגור . ( עמ' 24-24 לפרוטוקול)

גם עו"ד כהן, שייצג את שני הצדדים בעסקה, העיד כי הקונים ידעו שישנה בעיה של היתר לדק והפרגולה אף שהדבר לא צויין בחוזה עצמו :
"ש. היה ידוע שיש בעיה עם היתר הפרגולה והדק.
ת. זה הופיע בזיכרון הדברים. אני לא רושם את הדברים האלה [ ב]חוזה.
ש. הועלתה טענה לגבי הרחבה של הגינה והסתבר כי זה רכוש משותף.
ת. ברור שזה משותף, על פי נסח טאבו כפי שמופיע בחוזה".(עמ' 11 ש' 21-24)

בהמשך עדותו הסביר עו"ד כהן ( בעמ' 12 ש' 28-34) כי הוא לא ציין בהסכם שערך בין הצדדים את סוגיית היעדר הרישוי לדק והפרגולה, שעה שהדבר ידוע לשני הצדדים ונמצא בטיפולם של המוכרים, וזאת על מנת לא לפגוע בסיכוייהם של הקונים לקבל משכנתא:

"ש. אני מפנה לנספח 3 לתצהירה של דנית, מכתב מיום 6.3.13 בסעיף 5 ואני מצטט... ז"א שמה שהיא כתבה זה שכל הסיפור נודע לה רק לאחר שהשמאי הגיע, האם זה נכון שהדברים נודעו להם לאחר פניה לעירייה או שמא לפני כן.
ת. אני לא יכול לענות על שאלה כזאת. אמרתי שאנו עושים חוזים ואם יש הבנות שלפני אני לא נכנס לזה. יש זיכרון דברים ואם רוצים להסדיר ואני רושם בחוזה זה יכול לדפוק להם את זה במשכנתא. זה שזה לא מופיע בחוזה זה לא אומר שהם לא הסכימו. זה נכון גם לגבי זיכרון הדברים כאן לגבי הלגליזציה של הפרגולה. לדעתי זה לא קשור לחוזה".
מכל העדויות שהובאו בפניי אני קובעת כי הקונים ידעו לגבי העובדה כי הפרגולה נבנתה ללא היתר. מסקנה זו עולה גם מעדות המתווך ועורך הדין וגם מעדותה של דנית עצמה כפי שהובאה לעיל. הדברים עולים גם מעדותו של אביה של דנית בחקירה הנגדית. מסקנה זו מתיישבת גם עם מה שסוכם בזכרון הדברים ביחס לעלויות האישורים הנדרשים להיתר הבניה . אני דוחה את טענת הקונים כי היתה הטעיה של המוכרים בנוגע להיתרי הבניה ולא הוסתרו העובדות בנוגע לנושא זה מהקונים.

בפי הקונים טענה נוספת לפיה המוכרים הטעו אותם, יחד עם המתווך, בכך שציינו בפניהם כי גודלה של הדירה הינו 55 מ"ר וכי מחיר העסקה תאם נכס בגודל האמור בעוד שבדיעבד התברר להם שגודלה של הדירה בפועל הינו 43.5 מ"ר בלבד.
הקונים מוסיפים וטוענים כי עובר לחתימה על ההסכם נדונה האפשרות כי הערכת שווי הדירה בידי שמאי מטעם הבנק ממנו בכוונתם ליטול משכנתא תהיה נמוכה משווי העסקה, וכי דרישתם לביצוע הערכה כאמור בטרם ייחתם ההסכם נדחתה תוך שהובטח להם כי במקרה כזה תבוטל העסקה וכספם יושב להם. בנוסף, הוסבר להם, לטענתם, בידי עו"ד כהן, כי בכל מקרה עומדים לרשותם 60 ימים לבטל את העסקה במקרה של חרטה.

לטענת הקונים, חששם התממש בביקור שערך בדירה ביום 4.3.2013 שמאי מטעם הבנק אשר הבהיר כי שוויה של הדירה 470,000 ₪ לכל היותר מאחר וגודלה 43 מ"ר ולא 55 מ"ר, כי לא ניתן להרחיב את הדירה וכי השטח שסופח אליה הינו חלק מהשטח המשותף ובניגוד למצגיהם של שירלי והמתווך, הוא אינו מוצמד לדירה.

בעניין זה דנית סיפרה, בסעיף 9 לתצהירה, כי נושא זה עלה במעמד חתימת ההסכם ונאמר לה שבמידה ושמאי יעריך את השווי בפחות אזי ישנה אפשרות לבטל את ההסכם תוך 30 יום . כי במעמד החתימה על ההסכם "... אני קטעתי אותו ואמרתי לו שאני רוצה להראות את ההסכם לדודה שלי שהיא עו"ד, כדי שתבדוק ועו"ד צורי אמר לי ' את עכשיו חותמת אבל ההסכם לא יוצא מהמשרד לרשויות יש לך 30 ימים לבדוק הכול והמוכרת תעשה את שיעורי הבית שלה ואם תהיה בעיה תוכלי לבטל הכול'. שאלתי גם מה יקרה אם אני אביא שמאי ובגלל התכניות השמאי יעריך את הדירה פחות מהשווי וצורי אמר שבגלל תוספת ההרחבה של המטבח בתוכניות גם כך יש למוכרת ' שיעורי בית' לסדר הכול ולכן הבהיר בשנית שאם תהיה איזו שהיא בעיה לא משנה מה יש לנו 30 ימים לבטל את ההסכם ושירלי אישרה את דבריו".

מעמד החתימה על ההסכם מתואר באופן דומה בסעיף 5 לתצהיר מטעם אביה של דנית.
הסכמה נטענת זו בדבר אפשרות הביטול בהתאם לתוצאות הערכת השמאי לא עוגנה בהסכם שנחתם בין הצדדים. אציין כי העדות ביחס לאפשרות הביטול תוך 30 יום אינה מתיישבת עם האמור בכתב התביעה שם נאמר בסעיף 13 כי עוה"ד כהן אמר במעמד חתימת החוזה שניתן לבטל את החוזה תוך 60 יום ולא 30 יום כפי שנטען בתצהירי התביעה.

ביחס לגודל הדירה המתווך סיפר בסעיף 4 לתצהירו כי " כשנשאלתי לגבי גודלה של הדירה עניתי שהארנונה משולמת על 57 מ"ר וזאת ע"ס טופס הארנונה שקיבלתי מהבעלים". ובהמשך, בסעיף 10 לתצהיר ציין, כי " הטענה בדבר הטעיה לגבי גודל הנכס נסתרת רק מעצם העובדה הבסיסית שהתובעים חתמו במעמד בו הייתי נוכח ובפני עו"ד בעת חתימת החוזה על נסח הטבו ובו מצוין גודל של 43.5 מ"ר" [ההדגשה במקור - מ.ג'.מ.]

שירלי הדגישה בסעיף 14 לתצהיר מטעמה כי לא הצהירה בפני הקונים כל הצהרה בנוגע לשטח הדירה וכי היא אינה יודעת מה אמר להם המתווך. בסעיף 21 לתצהיר היא סיפרה כי היא " יודעת שאת כל הבירורים לגבי קניית דירה עושים לפני החתימה, והתרשמתי כי הקונים – דנית, בעלה, וודאי אביה שהוא אדם ידוע ומוכר בעפולה, עשו את כל הבירורים שהיו צריכים לעשות, לאחר שהיו בדירה פעמים רבות... לא נאמר דבר על זכות ביטול תוך 30 יום. המדובר בשקרים והמצאות. האמירה ' המוכרת תעשה שיעורי בית' לא נאמרה כלל ואיני מבינה למה היא מתייחסת. הגעתי לעסקה ערוכה ומוכנה, ידעתי כל מה שהייתי צריכה לדעת, וגיליתי הכל לצד השני כנדרש". שירלי הוסיפה, בסעיף 23 לתצהיר, כי " אכן עלתה השאלה מה יקרה אם שמאי מטעם הבנק יעריך את הדירה בפחות מהמחיר. דנית ואביה אמרו במפורש שיש להם את ההון העצמי להשלים כל הפרש שיידרש במשכנתא".

לעניין שטח הדירה שהוצג לקונים השיבה דנית, לשאלת בית המשפט ( עמ' 27 ש' 28-35 לפרוטוקול הדיון מיום 1.10.2017):

"ש. את רואה בזיכרון הדברים התייחסות לשטח של הדירה.
ת. לא מופיע.
ש. המקום היחיד בו יש התייחסות לדירה זה החוזה שהחתימו אתכם במצורף לנסח שם כתוב מה שטח הדירה. האם ידוע לך משהו אחר.
ת. לא".

ובעמ' 30 לפרוטוקול ש' 33 דנית הוסיפה כי:

"ת. הערכת השמאי היתה נמוכה מהמחיר של שווי הדירה, זו הייתה הבעיה אצלנו".

באופן דומה העיד אביה של דנית ( עמ' 32 ש' 31-35, עמ' 33 ש' 1-10 לפרוטוקול מיום 1.10.2017):
"ש. לשאלת ביהמ"ש מה סוכם ולא היה בחוזה?
ת. ... דנית שאלה לעניין המשכנתא, לעניין השמאי ולעניין בדיקה של נסח טאבו, תוכניות, לגבי שטח שאמרו לנו שלא משותף והוא כן משותף. הוא אמר לה תחתמי ויהיה בסדר, נבטל הכל אחרי שתבדקי ש. מי אמר את זה?
ת. צורי.
ש. שירלי אמרה את זה?
ת. לא, מבחינתי אם לא אמרה לא אז זה כן.
ש. למה היה לכם חשש שההערכה תהיה פחותה מהחוזה שבועיים לפני שהגיע שמאי?
ת. החתן השני שלי, הוא יזם וקבלן, אבא שלו ז"ל מוותיקי היזמים בעפולה וכשהוא שמע את המחיר הוא אמר שהוא לא נראה לו ושנבדוק טוב. זה אחרי שחתמנו על זיכרון הדברים ולפני החוזה.
ש. בדקתם לפני החתימה?
ת. לא, בדקנו כשהגיע השמאי מהבנק"

לעומתם, עו"ד כהן העיד ( עמ' 11 ש' 31-34, עמ' 12 ש' 2) כי לא היה בהסכם תנאי מתלה לפיו הוא יבוטל אם בעתיד תוצג חוות דעת שמאית בה יוערך שווי הדירה במחיר נמוך ממחיר העסקה:

"ש. אם היה כאן תנאי מתלה מן הסתם היית רושם אותו.
ת. כן חייב לרשום תנאי מתלה.
ש. זה שלא רשמת זה אומר שלא היה ולא נברא.
ת. לא יכול להגיד דבר כזה...
...
ת. ... אין שום תנאי מתלה".

ביחס לקיומו של תנאי מתלה כטענת הקונים מדובר בנטל מוגבר שהם לא עמדו בו. מדובר בטענה בעל פה שלא עוגנה בהסכם בכתב בין הצדדים. בהקשר זה ראוי לציין כי בן זוגה של דנית, תובע מס' 1 ומי שחתום על החוזה לא העיד בכלל. גם לא הובאה חוות דעת שמאית והשמאי לא הובא להעיד בכלל. אני מעדיפה את גירסת המוכרים וקובעת כי לא היה תנאי מתלה בחוזה הקושר את העיסקה בחוות הדעת השמאית בבנק ומקנה זכות ביטול במידה וחוות הדעת השמאית תהיה נמוכה מהסכום שסוכם.

כך אני קובעת כי הקונים לא הוטעו ביחס לגודל הדירה. ראוי לציין כי בתצהירה דנית לא ציינה כי שטח הדירה כ – 55 מ"ר נאמר לה על ידי שירלי. שירלי בהקשר זה ציינה בתצהירה כי מקום בו הוצג להם נסח טאבו עליו הם חתמו, והן בנוגע לקיומו של תנאי מתלה בהסכם לפיו העסקה תבוטל אם בחוות דעת שמאית עתידית יוערך שוויה של הדירה בסכום שונה ממחיר העסקה.
אני מקבלת את הגרסה לה טוענת שירלי (בנוגע לתוצאתה של שמאות שונה ממחיר העסקה והשלמת ההפרש מהון עצמי) שכן, בעניין זה העיד אביה של דנית כי הוא זה שמימן את הבית ( עמ' 32 ש' 20-25) כך שהיה לקונים הון עצמי.

בנוסף, לא עלה בידי הקונים להוכיח כי רומו כטענתם בידי המוכרים לגבי האפשרות להרחיב את הדירה. בעניין זה העידה שירלי ( עמ' 18 ש' 28-31) כי:

"ש. איך ניתן להרחיב מטבח על חשבון חצר שהוא שטח משותף.
ת. בשטח של הבניין יש זכויות בניה. היו לי עסקאות קודמות בבניינים כאלה. ברגע שיש זכויות בניה זה משהו שישראל הסביר לי, ניתן לעשות הרחבה עד 30% מגודל הדירה כל עוד זה לא מפריע לדירות אחרות ולחזית בבניין. לא הייתה מניעה לעשות הרחבה שם של שטח יותר גדול".
ואמנם המהנדס הצהיר, בסעיף 6, כי לפי מיטב ידיעתו המקצועית " לא הייתה מעולם כל מניעה לאישור הרחבת המטבח או להוספת הפרגולה. המדובר בבקשות הניתנות לאישור מבחינת חוקי התכנון והבנייה והתב"ע החלה על הנכס". הקונים לא חקרו את המהנדס על עדות זו ולא הביאו חוות דעת מקצועית או ראיה אחרת להוכחת טענתם בדבר היעדר האפשרות להרחבת המטבח והוספת הפרגולה.

בהקשר זה של הרחבת המטבח אוסיף כי בעוד שדנית ציינה בתצהירה כי שירלי אמרה לה שהדירה בתהליכי שיפוץ והיא מחדשת הכל כולל הרחבת המטבח ( סעיף 4 לתצהיר) הרי בעדותה בבית המשפט היא שינתה מעדות זו וציינה בתשובה ביחס להבנתה את סעיף 6 לזיכרון הדברים : " בשיתוף פעולה הכוונה ששירלי ביקשה מאיתנו לאר(כך במקור-הערה שלי מ.ג'.מ.) שביקשנו להרחיב את המטבח לעזור לזרז את התהליכים ניגשתי למהנדס כמו שליח למסור את התוכניות וכך יצאתי משם ולא ישבתי עם שום תכנון." גם כאן, רואים את חוסר העקביות בגירסתה של דנית ביחס לרצון להרחיב את המטבח. כמו כן עדותה בחקירה הנגדית, (בניגוד למה שציינה בתצהיר כי שירלי ביקשה להרחיב את המטבח במהלך השיפוץ ) מתיישבת עם עדותו של המהנדס כי קיבל ממנה הוראות לגבי הרחבת המטבח ולא משירלי. דנית נשאלה ע"י בית המשפט כיצד המהנדס הכין את התוכניות למטבח מאחר וההרחבה היא לבקשתה והשיבה באופן מתחמק " אני לא יודעת, אני לא ישבתי איתו להכין את זה" (עמד 31 לפרוטוקול שורות 6-9)

דנית במהלך עדותה וכן בסיכומים מטעמה חזרה על כך שרומתה בידי אנשים מנוסים שניצלו את תמימותה. לא השתכנעתי כי כך היה. גירסה זו של דנית אינה מתיישבת עם מה שסוכם בכתב בזיכרון הדברים ועם היעדרו של תנאי מתלה ביחס לשמאות בבנק. כך גם לגבי חתימת הקונים על נסח רישום הטאבו שם צויין במפורש שטחה של הדירה. כך גם התנהלות דנית ביחס לתוכניות שהועברו למהנדס. טענת דנית היתה כי שימשה רק כשליחה ואולם מעדותו של המהנדס שעשתה עליי רושם אמין, עולה כי נטלה חלק פעיל ונתנה לו הוראות ביחס להרחבת המטבח. הדבר אף מתיישב עם העובדה כי דנית היא זו שרצתה להרחיב את המטבח והגיוני הוא כי התוכניות לכך יהיו לפי דרישותיה, גם בשים לב למה שסוכם בסעיף 6 לזכרון הדברים ביחס לחלוקה בין הקונים והמוכרים.

זאת ועוד, תהליך הרכישה מומן על ידי אביה של דנית שנטל חלק פעיל בכך שנכח במעמד חתימת ההסכם וזיכרון הדברים נחתם במשרדו שלו ובנוכחותו. האב העיד כי הוא רכש 6 דירות. (עמ' 31 שורות 20-24) . לא שוכנעתי כי הקונים נוצלו כטענתם על ידי המוכרים שהיו מנוסים בעיסקאות קודמות. כאן המקום לציין כי אכן, וכפי שעולה מהעדויות המוכרים היו מנוסים בעיסקאות קודמות שעשו. אך מכאן אין לגזור מסקנה כי היתה הטעיה כטענת הקונים. במקרה דנן, הוכח בפניי כי העובדות בדבר היתר הבניה היו ידועות לקונים לפני החתימה על זכרון הדברים. כך גם לא שוכנעתי כי היתה הטעיה לגבי שטח הדירה ואפשרות הרחבת המטבח. כן השתכנעתי כי לא היה תנאי מתלה ביחס לשמאות ולא הוסכם בין הצדדים שההסכם יבוטל מקום בו השמאות תהיה שונה מהמחיר החוזי שנקבע.

עדותם של שירלי ורונן ביחס לגילוי המלא עשתה עלי רושם אמין. עדותם היתה עקבית וסדורה. עדותם נתמכה בעדות המהנדס, בעדות המתווך ובעדות עוה"ד כהן וכן מתיישבת עם הסיכום שהיה בזכרון הדברים ובמה שסוכם בחוזה עצמו. מנגד הקונים לא הביאו לעדות את בן זוגה של דנית שהוא עצמו צד לחוזה. עו"ד הכהן העיד כי בן הזוג הגיע אליו בנפרד באותו יום וחתם על החוזה לאחר שהקריא אותו. בנוסף, דנית העידה בתצהירה כי בביקור בנכס, אז טענה בפניה דנית כי קיימים אישורים לעבודות, היא היתה ביחד עם בן זוגה עת נפגשה עם המתווך ושירלי ( סעיף 4 לתצהיר). למרות שמדובר על עובדות חשובות שבבסיס התביעה בן הזוג שגם חתום על החוזה לא הובא להעיד. הימנעות ממתן עדות של בן הזוג שהוא גם תובע בעצמו פועלת לרעתם של הקונים.

הקונים טענו בתביעתם לגבי זיהויה של שירלי כבעלים של הנכס במקום רונן. בסיכומיהם חזרו בהם מהטענה ויש להסיק מכך כי ויתרו על הטענה ועל כן לא אידרש לה.

לסיכום אני קובעת כי המוכרים גילו את מלוא העובדות לגבי היעדרו של היתר בניה כפי שהדבר גם השתקף בזכרון הדברים והעדויות. כמו כן, אני דוחה את טענתם של הקונים כי הוטעו ביחס לשטחה של הדירה. ברור הוא כי על המוכרים קיימת חובת גילוי של מלוא העובדות לרבות גילוי אקטיבי בשים לב לעקרון תום הלב. ראו לעניין זה בד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ ואח' נ' קסטרו פ"ד לז(4) 673 ואולם, שוכנעתי כי המוכרים קיימו ועמדו בחובה מוגברת זו של הגילוי וגילו את מלוא העובדות המהותיות לקונים.

יפים לעניין זה דבריו של כבוד הנשיא ( כתוארו אז) מ. שמגר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359 (1993), שם טענו המערערים כי הוטעו בידי המשיבים משום שהם לא גילו או לא הסבירו כנדרש, עובר לחתימת ההסכם, שמחצית הדירה נבנתה לא כדין וכי מטעם זה הם היו זכאים לבטל ההסכם. בית המשפט דחה את הטענה וקבע, בעמ' 361-362:
"לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון , חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. מובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת......
בנסיבות רגילות לא היה אפוא כל מקום להסס לגבי המענה לשאלה אם הסתרת העובדה הנ"ל עולה כדי היעדר תום לב במשא ומתן כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), וכי מי שנהגו כלפיו בחוסר תום לב זכאי, בין היתר, להפעיל את זכות הביטול לפי סעיף 15 לחוק הנ"ל.
דא עקא, לאור מה שנאמר בזיכרון הדברים ובחוזה, אין אלא להסיק כי המערערים הועמדו על העובדות כהווייתן... מכאן כי לא היה בסיס לטענת המערערים, שלפיה בוצעה במקרה דנן הטעיה, שהרי הועמדו, בכתובים, על המצב לאשורו".

צד לחוזה שאינו שבע רצון ממנו, איננו רשאי להעלות טענות סרק עובדתיות או משפטיות כדי להשתחרר ממנו [ ראו רע"א 2059/98 וולטה ייצוב קרקע בע"מ נ. מדיטרניין בע"מ פד"י נב(4), 721]. בענייננו, טענת הקונים לביטול ההסכם מטעמים של תרמית והטעיה אינה מעוגנת בעובדות בכלל . על כן, אני קובעת כי בהתנהלותם כאמור הפרו הקונים את ההסכם בהפרה יסודית.

בהסכם סוכם כי הפרה יסודית של ההסכם מזכה בפיצוי מוסכם בשיעור 10% מערך העיסקה קרי: 57,000 ש". במקרה דנן, הן המוכרים והן הקונים טענו כי הם זכאים לפיצוי המוסכם. לא נטען בפניי כי הסכום אינו סביר וכי יש מקום להורות על הפחתה. על כן, אינני רואה כי יש מקום במקרה זה להורות על הפחתה וקובעת כי הפיצוי בגין הפרת ההסכם יעמוד על הפיצוי המוסכם. נקודת המוצא היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ויאכוף תניה של פיצוי מוסכם ככתבה וכלשונה נוכח עיקרון העל של חופש החוזים. כך למשל נאמר בע"א 300/77 רוזנר נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, 686 כי " בתור כלל יש איפוא לכבד את רצון הצדדים ולתת תוקף לפיצוי כמוסכם".

לסיכום - אני מורה על דחיית התביעה בת.א. 61610-05-13 ועל קבלת ה"פ 25243-04-13 .

בהתאמה אני קובעת כי הקונים הפרו את ההסכם הפרה יסודית וכי מטעם זה זכאי רונן לקבל את הפיצוי המוסכם. המבקש בה.פ. 25243-04-13 זכאי להשאיר את הפיצוי המוסכם ברשותו.

התובעים בת.א. 61610-05-14 (נאור אברהם ודנית בן דוד) ישלמו לנתבעים מס' 1-2 בתביעה 61610-05-14 ( שירלי הדר קרני ורונן אביטל ) הוצאות ושכ"ט עו"ד של הנתבעים 1-2 בסכום כולל של 17,000 ₪.

ניתן היום, י"ב אדר תשע"ח, 27 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.

חתימה


מעורבים
תובע: רונן אביטל
נתבע: נאור אברהם
שופט :
עורכי דין: