ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אריאל לביא נכסים בע"מ נגד ז'אק גבאי :

בפני כבוד ה שופטת ליאת הר ציון

תובעים

אריאל לביא נכסים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מעיין ורבר

נגד

נתבעים

1.ז'אק גבאי
ע"י עו"ד יונתן סונדרס
2.יובל מזוז
3.תומר זקין

פסק דין

בפני תביעה כספית שעניינה השכרת נכס הנמצא באזור התעשייה נתניה אשר משמש כמוסך ( להלן: "המושכר" או "המוסך"). התביעה הוגשה תחילה במסגרת הליך תא"ח לפינוי מושכר, ואולם לאור מורכבותה העובדתית של התביעה, היא הועברה לסדר דין רגיל ותוקנה, כך שהוסף בה רכיב כספי ( להלן: "כתב התביעה המתוקן").

במהלך הדיונים שנוהלו בפני ניתנו פסק דין לפינוי כנגד הנתבעים 1 ו-3, כך שהסעד שנותר לדון בו הוא הסעד הכספי. כנגד הנתבע מס' 1 ניתן פסק דין לפינוי ביום 12.2.17. כנגד הנתבע מס' 3 ניתן פסק דין פינוי ביום 10.5.17 . ביחס לנתבע מס' 3 קיימים הליכי פשר אולם ניתן אישור של בית משפט של הפש"ר להמשך ניהול ההליכים. התובעת הגיעה להסכמות עם הנתבע מס' 2 ביחס להישארותו בנכס, אולם טענה בסיכומים כי אין בכך להשליך על טענותיה הכספיות כלפיו ביחס לאי תשלום בנוגע לתקופה הרלוונטית לכתב התביעה.

הנתבעים 2 ו-3 אינם מיוצגים ולא הגישו סיכומים מטעמם.

רקע עובדתי וטענות הצדדים
התובעת היא הבעלים של המושכר. ענייננו בהסכם שכירות שהתובעת חתמה עם הנתבעים 1 ו-2 ביום 19.8.15 ( נספח א' לכתב התביעה המתוקן; להלן :"הסכם השכירות"). יצוין כי תחילה נחתם הסכם שכירות בין התובעת לנתבע 1 וכאשר נתבע 2 הובא כשוכר משנה על ידי נתבע 1, התובעת חתמה על הסכם שכירות עם שני הצדדים. יצוין כי בין הצדדים אלו התקיימו יחסי משכיר- שוכר משך שנים, כאשר מדי שנה חודש ביניהם הסכם השכירות. מטעם התובעת, ניהל את ההתקשרות מר אריאל לביא.

ביום 1.2.16 התקשר הנתבע 1 ( להלן יכונה גם "ז'ק") בהסכם שכירות משנה עם נתבע 3 ( להלן יכונה גם "תומר" או " שוכר המשנה") ביחס למושכר. הנתבע 1 הכחיש כי הצדדים חתמו על המסמך שצורף כנספח ה' לכתב ההגנה המתוקן מטעמו. אולם, אין מחלוקת כי בפועל שהה נתבע 3 במושכר, ולמעשה הנתבע 1 מודה כי הנתבע 3 היה שוכר משנה מטעמו בהתאם לנוהג שהיה בינו ובין התובעת.

לטענת התובעת, בשלב מסוים התברר לה כי נחתם הסכם שכירות בין הנתבע 1 לנתבע 3. התובעת התנגדה לשהותו של הנתבע 3 בנכס ודרשה מהנתבע 1 לסלקו. בעטייה של המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים, הסכם השכירות בין הצדדים לא חודש לתקופה נוספת, לאור הודעת התובעת כי הנתבע 1 הפר את ההסכם עם הכנסת הנתבע 3 למושכר ( ר' נספח ו' כתב ההגנה המתוקן).
התובעת לא קבלה דמי שכירות מהנתבעים, החל מיום 1.7.16. בתביעה זו התובעת עותרת לפיצוי כספי בגין אי תשלום דמי השכירות.

לנתבעים מספר טענות הגנה שיש לבררם במסגרת תביעה זו.

לטענת הנתבע 1, במהלך שנות ההתקשרות החוזית בין הצדדים, התובעת הייתה מודעת לכך שהוא מתקשר בהסכמי שכירות עם צדדי ג', ולא הייתה לה כל התנגדות לכך. אשר לנתבע 3, טען הנתבע 1 כי הוא לא קיבל בפועל דמי שכירות מהנתבע 3 וכי נעשו על ידיו ניסיונות רבים לפנותו מהמושכר, בין היתר, על ידי פניה למשטרה. ניסיונות אלה לא צלחו. לטענת הנתבע 1, התובעת התנערה מחובתה כבעלת מקרקעין לפנות את הנתבע 3 מהמושכר.

הנתבע 1 טוען כי הוא פינה את המושכר בסוף ספטמבר 2016, ולכן אין הוא חב לכל נזק שנגרם לתובעת בשל שהייתו של הנתבע 3 בנכס, לאחר שהנכס פונה על ידיו.

כמו כן, לטענתו עומדת לו זכות קיזוז כלפי התובעת בגין תשלומים שביצע ועל התובעת לשאת בהם ( סעיף 19 לכתב ההגנה המתוקן).
עוד טוען הנתבע 1 כי התובעת ניהלה " משחק כפול" כלפי הנתבעים 1 ו-2 ובמסגרת זו יש לבחון את התביעה. כלומר, על פי הטענה, מצד אחד התובעת שלחה מכתבי דרישה לנתבע 1 ו-2 ודרשה תביעה לפינויים, אלא במקביל דיברה על הארכת השכירות.
נתבע 2 טוען כי הוא שילם את דמי השכירות לנתבע 1 והם לא הועברו לידי התובעת.

הנתבע 3 טען כי הוא הפסיק לשלם את דמי השכירות לאור הפרות מצד הנתבע 1 אשר לא איפשר לו לעבוד במוסך. הוא הוסיף וטען כי לא היה מודע לכך שהתובעת היא הבעלים של הנכס, לאור מצגים שניתנו לו עם השכרת הנכס לפיהם הנכס שייך לנתבע 1, ועל סמך מידע זה התקשר בהסכם השכירות ( מפנה לנספח א' לכתב ההגנה מטעמו).

להלן נדון באחריות כל אחד מהנתבעים כלפי התובע בגין הפרת הסכם השכירות באי תשלום דמי שכירות ואי פינוי המושכר.

הנתבע מס' 1
כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי יש לקבוע שנתבע 1 אחראי לאי תשלום דמי השכירות כלפי התובעת עד המועד בו פונה הנכס על ידיו ועל ידי נתבע 3, כפי קביעתי בפסק הדין.
נתבע 1 מחויב כלפי התובעת מכוח היותו צד להסכם השכירות עם התובעת. טענות כספיות אשר קמות לו כלפי צד שלישי, אינן רלוונטיות כלפי התובעת.

להלן נדון בטענות נתבע 1.

הטענה לנוהג בין הצדדים
נתבע 1 טוען כי התובעת הייתה מודעת לכך שהנכס היה מושכר בשכירות משנה משך השנים שבהם הצדדים היו קשורים בהסכם השכירות, וכך נהגה ביחס לנתבע 3.

אכן, עולה מחומר הראיות כי במהלך השנים שבהם נתבע 1 שהה בנכס הייתה התקשרות בהסכמים עם שוכרי משנה. אולם, הוכח כי הדבר היה בידיעתה של התובעת ובהסכמתה והיא אף התקשרה באופן ישיר עם צדדי ג' בדיעבד.
התובעת דרשה שיהיה הסכם שכירות בינה ובין השוכר הנוסף ישירות. התובעת טענה כך גם ביחס לנתבע מס 2, כי כאשר ידעה שיש שוכר משנה היא דרשה לחתום איתו על הסכם שכירות.
מנהל התובעת העיד בהקשר זה:
"אני לא מסכים שאיש יהיה במושכר ללא חוזה כאשר הוא חלק מהשוכרים. לא רק ידעתי על מישהו שנמצא שם, אם הייתי יודע הייתי מודיע על הפרה כפי שהיה במקרה של תומר. כאשר ידעתי, אז מיד עושים הסכם שכירות עם שניהם"
כשמסתיים החוזה, אני בודק את יתרת החוב. כדי לחדש את החוזה גבאי אומר שיש איתו שותף ששוכר ואז אני בודק את הבן אדם. הבדיקה נעשית בכמה רמות. כשזה מתאים אני יוצר חוזה בינינו במשותף. כלומר אני מול שניהם".
וכן :
"אני יודע שהם עובדים שכירים עד אשר גבאי מודיע לי שלא. ברגע שלא אני אמרתי שאני עושה את החוזה אם אמצא אותם מתאימים".
(בעמ' 26 שורות 31-32)
נתבע 1 אישר כי התובעת אכן התקשרה בהסכם השכירות עם השוכרים ( בעמ' 34 שורה 9)
וכן :
"לקחתי את יובל ואסולין לניסיון 3 חודשים. ברגע שסיימתי 3 חודשים באתי לאריאל, הוא ידע מהעניין, נתתי לו את הפרטים של יובל ואסולין והוא עשה לו את החוזה על כל שם של כל אחד .... " (בעמ' 51 שורות 18-20)
נתבע 1 אישר כי הקשר עם הנתבע 3 היה באופן שהיריבות בין התובעת לנתבע 3 הייתה דרכו, כי הוא ראה את עצמו רשאי להכניס לנכס עובדים שרצה על דעת עצמו, וכי הוא נתן הרשאה לתומר בלי הסכמת התובעת.

כך, העיד נתבע 1 :
"הוא לא צריך לראות אותו. אני צריך לראות אותו. המוסך הוא שלי.
ש. אם נעשה נזק בנכס, אתה נושא באחריות?
ת. אני אחראי על הנזק. לא עשיתי שום נזק בעסק".
(בעמ' 52 שורות 7-10)

וכן :
"ת. נהוג היה שאני לוקח מישהו שיעבוד 3 חודשים ניסיון או שאחרי 3 חודשים אני נותן לאריאל את הפרטים והוא עורך את החוזה . זה היה נכון גם לגביו וגם לגבי אסולין.
ש. על סמך הפעמים האלה אתה מבין שיש לך אפשרות חופשית להכניס כל אדם לנכס ושאריאל יסכים ת. אני מחליט להכניס מי שאני רוצה שיעבוד אצלי ולא אריאל. אני המחליט לגבי בעל מקצוע ולא אריאל. אני צריך לנסות קבלן משנה או פועל ולראות אם הוא טוב למקצוע ואז אני מודיע לאריאל תוך 3 חודשים".
(בעמ' 52 שורות 28-34)
כאשר נשאל הנתבע 1 להוראה החוזית המקנה לו את הזכות להכניס את השוכר, השיב כי "חוזה לא מעניין אותי", ואף אישר כי בשני המקרים של אסולין ויובל שהיו שוכרי משנה במוסך, הם חתמו על הסכם שכירות עם התובעת. נתבע 1 אף אישר כי גם במקרה של תומר הוא ידע כי אריאל היה אמור לחתום אתו על הסכם " כן. ברור. כעבור 3 חודשים ואותו דבר כמו יובל". (בעמ' 53 שורות 10-11 וכן שורות 16-22).
ומכאן, גם לשיטת הנתבע 1, כעבור 3 חודשי ניסיון של שוכר המשנה התובעת ביקשה לחתום ישירות עם שוכרי המשנה על הסכם שכירות.
הנתבע 1 ידע כי התובעת היא זו שצריכה לאשר את שוכרי המשנה, כאשר במקרה של יובל ואסולין התובעת אכן אישרה את ההתקשרות עימם.
אולם, בכל הנוגע לנתבע 3 אישר הנתבע 1 כי "ברגע שהיה מלחמה בין אריאל לתומר אני קיבלתי הוראה מאריאל לא להחזיק את הבן אדם. ניסיתי ולא הצלחתי .. ברגע שהייתה בעיה בין שניהם ( אריאל לתומר) , אז ידעתי שהבחור לא מתאים ואריאל אמר שהוא לא מוכן בשום פנים ואופן לקבל את הבן אדם" ( בעמ' 53 שורות 33-35).

נתבע 1 אישר בעדותו כי הכנסת שוכר המשנה הייתה תלויה בהסכמת התובעת לחתום על הסכם שכירות ישירות בתוך 3 חודשים, ואף אישר כי עם התנגדות התובעת, היה עליו לפנות את תומר.
אשר על כן, נתבע 1 אינו יכול להסתמך על " נוהג" נטען זה. ככל שהתובעת סירבה לקבל את נתבע 3 וככל שנתבע 1 הכניסו לנכס ללא הסכמה מראש, עליו לשאת באחריות החוזית לחובות המחזיק בנכס, דהיינו דמי השכירות ותשלומים לרשויות.
התובעת הוכיחה כי חשבה שנתבע 3 הוא עובד של נתבע 1, ורק בדיעבד ולאחר שנתבע 1 הכניס את הנתבע 3 לתקופת ניסיון התברר לה כי הנתבע 1 הכניס אותו לנכס כשוכר. כך, העיד נתבע 1:

"ש. אחרי התקרית שהייתה לתומר עם אריאל בנוגע לשיטת הגיפים על הקולטנים, אריאל בא אליך ושאל אותך מי זה הבן אדם הזה?

ת. אמרתי לו שהוא נכנס לעבוד אצלי כקבלן משנה".
(בעמ' 54 שורות 12-14).
לתובעת אין כל קשר חוזי מול נתבע 3. אכן, עולה מחומר הראיות כי במהלך השנים התובעת הייתה מודעת לכך שהנתבע 1 מתקשר עם צדדי ג' בנכס בהסכם שכירות נוסף. אולם, כל עוד לא נחתם הסכם שכירות נוסף בין התובעת לצדדי ג' נוספים ( כאשר עולה מחומר הראיות כי התובעת אכן דאגה להתקשרות נוספת ישירה בינה ובין שוכרי המשנה כאמור), הרי שהחבות הכספית לתשלום דמי השכירות נותרה כל אותה עת על הנתבע 1 כלפי התובעת.

הנתבע 1 אישר זאת בחקירתו :
"ש: תאשר לי שכל עוד לא נחתם בין התובעת לתומר, אז הקשר היחידי של תומר עם התובעת זה דרכך.
ת: תומר איתי. גוף אחד. הוא לא קיבל כסף מתומר ולא מיובל. לא מאף . הוא קיבל כסף דרכי.
ש: כל קשר שיש לתומר עם התובעת הוא דרכך?
ת: כן, זה נכון ..."
(בעמ' 53, שורות 24-29).
נתבע 3 העיד: "אני חתום מול גבאי. לא הכרתי את יובל ולא את אסולין. גבאי אמר לי כל הזמן שהוא יכול להכניס דיירים כפי שהוא רוצה" (בעמ' 69 שורות 31-32).
ומכאן, לתובעת אין קשר ישיר מול תומר שנתבע 1 התקשר עמו לתקופת ניסיון במוסך. הוכח כי התובעת לא הייתה מודעת להתקשרות זו ולא נתנה לה הסכמה מראש. כמו כן הוכח כי בעבר לאחר תקופת ניסיון התובעת היא שאישרה את השוכרים וחתמה עימם ישירות על הסכמים. ומכאן, כי הנתבע לקח על עצמו את האחריות לשוכרי המשנה, וחב בתשלומי השכירות שלא שולמו על ידי שוכר המשנה והנזקים הנגרמים מהתנהגותו, כלפי התובעת.
הנתבע 1 ניסה לטעון כי אין חוזה חתום מול תומר, אולם אישר כי הכניס את תומר למוסך, נתן לו מפתח וכן נתן לו הרשאה להפעיל את המוסך בפועל ( הנתבע 1 העיד: ".... כשוכר את המקום שלי יחד איתי.. לעזור לי לשלם את השכירות... אבל זה עשה גרוע" – בעמ' 63 שורות 25-27). מכאן, השאלה האם נחתם הסכם בכתב בין נתבע 1 לנתבע 3 אם לאו, אינה מהותית בנסיבות העניין מאחר שאין מחלוקת כי הנתבע 1 הכניס את הנתבע 3 למושכר כשוכר משנה להפעלת המוסך, נתן לו שלט ראשי ומפתח ( בעמ' 70 לפרוטוקול שורה 8).

סיכומו של דבר: אכן הוכח נוהג בין הצדדים לפיו הנתבע 1 הכניס שוכרי משנה שהתובעת חתמה איתם בתוך 3 חודשים על הסכם שכירות. אולם, ככל שהתובעת נאותה לקבל את שוכרי המשנה ולהתקשר עימם, הרי שהצדדים פעלו בהסכמה. ככל שהתובעת לא הסכימה לקבל את שוכרי המשנה, נתבע 1 הוא שממשיך להיות הצד החוזי לתשלום החיובים החוזיים, ונוטל על עצמו את הסיכון במחדלי שוכרי המשנה ו/או בנזקים הנגרמים מפעולתם בנכס. אציין עוד כי לא קמה כל טענה כלפי סירוב התובעת לאשר את נתבע 3 כשוכר. למעלה מן הצורך, הוכח כי ההתנגדות קמה ממניעים סבירים של בעלת הנכס לנוכח התנהלות נתבע 3 כטענתה.

הנתבע 1 טען לקיזוז סכומי ארנונה ששולמו על ידו - לא הובאה אסמכתא לתשלום הכספים. הטענה לא הוכחה ועל כן איני מקבלת אותה.

ניסיונות התובעת לפינוי נתבע 3
נתבע 1 טען כי עשה ככל שביכולתו לפינוי הנתבע 3 מהנכס, אשר לא צלחו: "ברגע שהיה מלחמה בין אריאל לתומר אני קיבלת הוראה מאריאל לא להחזיק את הבן אדם. ניסיתי ולא הצלחתי". ׁ(בעמ' 53 שורות 28-29) .

יחד עם זאת, נתבע 3 טען כי על אף בקשת התובעת כי יעזוב את המקרקעין, נתבע 1 ביקש להותיר אותו בנכס לאור התועלת הכלכלית שהפיק:
"ז'ק אמר שלאבד 5,000 ש"ח זה לא כל כך... בוא תישאר ונראה איך אנו מסתדרים. לכן הוא ניסה ליישב את הדברים ביני לבין אריאל".
... הוא אמר לי שהוא ילחם על זה וגם ניסה לעשות שיחה ביני לבין אריאל וגם הרשה לי להכניס את הליפט באותו מעמד".
(בעמ' 68 שורות, 10-14)
נתבע 1 טען בסיכומיו כי טענות אלה לא נטענו בכתב ההגנה על ידי הנתבע 3, ועל כן הן בבחינת הרחבת חזית.

יחד עם זאת, עולה כי בכתב התשובה לכתב ההגנה של הנתבע 1 טענה התובעת כי תחילה הנתבע 1 סרב לפנות את הנתבע 3 מהנכס ואף צדד בו והצדיק את הימצאותו בנכס והגן עליו ( בסעיף 4.4. לכתב התשובה). רק לאחר מכן, החל בניסיונות לפנותו. ומכאן, כי טענה זו הועלתה על ידי התובעת בכתבי הטענות.

אכן, עולה כי בשלב מאוחר יותר, הנתבע 1 נקט במספר צעדים וביניהם פניה למשטרה באוקטובר 2016 והגשת תביעת פינוי ( אשר הוגשה לאחר תביעה זו).
ניסיונות אלה לא צלחו. אולם, אין בכך להפחית מאחריותו החוזית שקמה לנתבע 1. זאת לאור מסקנתי כי הנתבע 1 הכניס למושכר את הנתבע 3 ללא ידיעתו וללא הסכמתו של מנהל התובעת, ובכך נטל סיכון חוזי כי ככל שהנתבע 3 יפר את ההסכמה או כי ככל שהתובעת תסרב לשהייתו, עליו לעמוד באחריותו החוזית.
התובעת הבהירה את ההתנגדות לכניסתו של הנתבע 3, מיד כשהתברר לה על שהייתו בנכס כשוכר, וכך אף אישר הנתבע 1 בעדותו "ידעתי שהבחור לא מתאים ואריאל אמר שהוא לא מוכן בשום פנים ואופן לקבל את הבן אדם. אז התחלתי לפעול. אני לא יכול לזרוק את הבן אדם החוצה" ( בעמ' 53 שורות 33-35).
מצד התובעת, לא מדובר בהתנהגות שרירותית או התנהגות הנגועה בחוסר תום לב. שכן, הנתבע 1 הבין והכיר בחובתו לפנות את תומר מהנכס. לתובעת זכות קניינית ומכוחה הזכות להחליט ביחס לשוכרים במושכר, ככל שההתנגדות בתום לב וסבירה, כפי שהוכח בענייננו, וכאמור, אף לא נטען אחרת.
הנתבע 1 אף טען כי כאשר נטען כנגדו כי לא קמה לו הזכות להיות במקרקעין מכוח הפרה הרי שלא קמה לו כל זכות לפעול לפינויו של תומר.
איני מקבלת טענה זו.
על נתבע 1 היה לפעול באופן מידי לפינויו של נתבע 3. כאמור, הוכח כי לא כך הדבר והנתבע 1 ניסה להותיר את הנתבע 3 על מנת ליהנות מרווחיות העסקה.
כמו כן הנתבע 1 יכול היה וצריך היה לפעול לפינוי נתבע 3 עוד טרם הוגשה התביעה לפינוי כנגדו. התביעה הוגשה בספטמבר 2016 ומכאן, כי עד מועד זה גם לשיטתו שהה בנכס מכוח הסכם השכירות והיה בעל מעמד לפעול לפינוי הנתבע 3. תביעת הפינוי מטעמו הוגשה רק בחודש נובמבר 2016, וכך גם התלונה במשטרה אשר הוגשה באוקטובר 2016. ומכאן כי הנתבע 1 החל לנקוט הצעדים לפינוי רק עם הגשת התביעה על ידי התובעת.
בעת שהנתבע 1 פנה למשטרה ולבית המשפט בתביעת פינוי הוא הציג את עצמו כבעל זכויות מול הנתבע 3 בכל הנוגע לעצם הפינוי (ר' סעיף 43-45 לפסק הדין) , לאור ההתקשרות בין הצדדים. לא עלתה כל טענה כלפיו מצד התובעת או הצד שכנגד ביחס לעצם זכותו להגשת ההליך.

מכל מקום, אין בכך כדי לגרוע מהמחויבות החוזית שהנתבע נטל על עצמו כלפי התובעת לתשלום דמי השכירות. כמו כן, אין בכך לגרוע מזכות התובעת לקבלת פיצוי חוזי עקב הפרתו של הסכם השכירות. בהקשר זה, הפעולות לפינוי נועדו לצמצם את ההפרה ותוצאותיה, אולם לא איינו את עצם קיומה של הפרה זו.

התנהלות התובעת בניסיונות הפינוי
נתבע 1 טען כי אופן התנהלות התובעת הביא להתמשכות משך זמן הפינוי. לטענתו , התובעת החליטה להמתין תקופה ארוכה עד להגשת תביעת פינוי נגד נתבע 3.

למעשה במהותה הטענה היא בדבר אי הקטנת נזק מצד התובעת בהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. אולם, הטענה לא נטענה מפורשות.
למען הסר ספק אדון בטענה לגופה.
כפי שכבר הוסבר בהרחבה לעיל, החבות החוזית הישירה היא בין התובעת לנתבע 1. התובעת פנתה מספר פעמים לנתבע 1 מעת שנודע לה על שהייתו של נתבע 3 במושכר, הן בכתב והן בעל פה וביקשה להביא לפינויו מהנכס.

לתובעת התברר כי הנתבע 3 שוהה בנכס בפברואר 2016. התובעת שלחה מספר מכתבים לנתבע מספר 1 ודרשה את פינויו של נתבע 3. כעבור תקופה של מספר חודשים בהם לא פונה הנתבע 3, עתרה התובעת לפינוי לבית המשפט בספטמבר 2016, כלומר כחצי שנה לאחר שנודע לה על הימצאותו של נתבע 3 ( בשים לב לפגרת בית המשפט).
משך הזמן של שישה חודשים בהם לא נקטה התובעת במעשים אקטיביים כנגד הנתבע 3 אלא דרשה מנתבע 1 לסלקו מהנכס , הוא פרק זמן סביר. יש לזכור כי הסכם השכירות נחתם בין הנתבע 1 לנתבע 3 לרבות כל ההתחייבויות וההסכמות ביניהם, להם התובעת לא הייתה צד.
הציפייה שנתבע 1 ייטול אחריות חוזית ויפעל לפינוי נתבע 3 הינה ציפייה סבירה ובסופו של יום בספטמבר 2016 ( לאחר פגרת בית המשפט) הוגשה התביעה. עד אותו מועד לא הוגשה תביעת פינוי על ידי הנתבע 1 כלפי הנתבע 3.
זאת ועוד, גם לאחר שהוגשה התביעה, התביעה הועברה להליך של סדר דין רגיל. הנתבע 3 הסכים למתן צו פינוי רק במאי 2017 . על כן, אין כל ראיה כי ככל שהתביעה הייתה מוגשת מספר חודשים קודם לכן ( כאשר מדובר במספר חודשים בודדים) צו הפינוי היה ניתן קודם לכן, ומבוצע קודם לכן. כפי שיפורט להלן, הצדדים היו חלוקים ביניהם בעניין הליפט ונדרשו אף תיקונים נוספים במושכר.

לכן, איני מקבלת את טענת הנתבע 1 בעניין זה. אני סבורה כי התובעת פעלה כדין. כמו כן קשה לקבל טענה זו שעה שנתבע 1 נקט בהליכים כנגד הנתבע 3 רק לאחר ההליך שהוגש על ידי התובעת.

הטענה בדבר " משחק כפול" – חוסר תום הלב של התובעת נתבע 1 טען כי התובעת שיחקה משחק כפול. מחד גיסא, שלחה מכתבי דרישה לנתבע 1 ו-2 והגישה תביעה לפינויים, ומאידך גיסא דיברה במקביל על הארכת שכירות גם לאחר הגשת כתב תביעה, אם יפונה הנתבע 3. הוא מפנה לכך שכיום הנתבע 2 ממשיך לשהות בנכס, וכן מפנה לעדותו לפיה הגיע להסדר עם מנהל התובעת לפיו אם תומר יעזוב את המקום, הוא לא יתנגד להמשיך לתת לו להשכיר את המקום לעוד שנים ( פרוטוקול בעמ' 47 שורות 4-5) .

לאור קביעתי כי הנתבע 1 אחראי לפינוי הנתבע 3, הרי שאין כל רלוונטיות לטענה בדבר משא ומתן ו/או הסכמות שהיו בין הצדדים אם וככל שנתבע 3 יפונה, או לאחר מכן. העובדה שנתבע 1 שהה בנכס עד ספטמבר 2016 בעוד שההסכם שכירות טרם חודש, יוצרת חיוב של הנתבע 1 כלפי התובעת כאשר לא הוכח שהייתה הסכמה בין הצדדים לחידוש ההסכם.

מתי פונה הנכס בפועל ?
הנתבע 1 טען כי פינה את הנכס בספטמבר 2016. כבר אתה יאמר כי טענה זו אינה מתיישבת עם פעולות שנקט בפועל.
כך, הנתבע 1 התלונן במשטרה ביום 7.10.16 כנגד תומר וביקש לפנותו. כמו כן הנתבע 1 הגיש תביעת פינוי לבית המשפט בנובמבר 2016 לפינוי תומר ובמסגרת זו הוא תובע אף כספי שכירות מתומר. ומכאן, כי התנהלות זו אינה עולה בקנה אחד עם טענתו כי הנכס פונה על ידיו בספטמבר 2016.
הנתבע 1 טוען בהקשר זה בסיכומיו כי נקט בפעולות אף לאחר הפינוי לאור דרישת התובעת כי יפעל לפינוי נתבע 3 מהנכס, והבטחתה כי ימשיך לשהות בנכס.

אולם, עיון בכתב התביעה שהגיש נתבע 1 כנגד נתבע 3 במסגרת ת"א 14783-11-16 מעלה כי אופן ניסוח כתב התביעה אינו מותיר ספק לעניין המסקנה לפיה במועד הגשת כתב התביעה – נובמבר 2016- הנתבע 3 עדין שהה במושכר. שם, נתבע 1 טען באופן מפורש כי קיימת תביעה של התובעת המאיימת לפנותו מהמושכר, ובסעיף 16 לכתב התביעה שלו טען כי היוותרותו של נתבע 3 מאיימת על המשך היוותרותו במקום.
גם בחקירתו השיב נתבע 1 לשאלת בא כוח התובעת " במועד שהגשת את התלונה, היית בנכס? ת. : כן. עד כמה שזכור לי כן".
לאחר שנשאל נתבע 1 כיצד הדבר מתיישב עם טענתו שפינה את הנכס בספטמבר 2016 השיב כי " אני לא זוכר הרבה דברים בתאריכים" אולם לאחר מכן טען כי " אני עם כל תקוות שלי שהוא יצא ואמשיך לעבוד בנכס" ( בעמ' 56 לפרוטוקול שורות 14-15, 29-30).
כאשר נשאל על אופן ניסוח כתב התביעה בתביעת הפינוי השיב כי " לא זוכר תאריכים" (בעמ' 57 לפרוטוקול, שורה 24).
נתבע 1 גם לא הכחיש כי לאחר המועד הנטען לפינוי הנכס סגר לתומר את החשמל בנכס ( בעמ' 57 שורות 26-27).
לאור זאת עולה כי נתבע 1 היה בעל זיקה לנכס ולא הוכיח כי פינה את הנכס במועד הנטען על ידיו.

מעבר לכך, לאור מסקנתי בפסק דין זה בדבר חבותו של הנתבע 1 לתשלום הנזקים שנגרמו כתוצאה משהותו של נתבע 3 בנכס, הרי שגם אם הוא בפועל לשיטתו פינה את הנכס בספטמבר 2016 כנטען, הרי שהוא אחראי לנזקים שנגרמו לתובעת עד למועד הפינוי על ידי נתבע 3.

זאת ועוד, בהתאם לסעיף 18 להסכם קבעו הצדדים :

"מוסכם בזאת כי פינוי המושכר יחשב אך ורק לאחר קבלת מפתח וניהול פרוטוקול בנוכחות ובהסכמת שני הצדדים המפרט את קריאות המונים ואת מצב המושכר, לרבות תיקונים אשר על השוכר לבצעם, כמו כן יצרף השוכר את אישורי התשלום לעירייה , לחברת החשמל עד לתאריך הפרוטוקול, ורק חתימת שני הצדדים על הפרוטוקול יהוו אישור למסירת החזקה ולסיום החוזה. תנאי זה הינו תנאי עיקרי בחוזה זה".
נתבע 1 אישר ביחס לטענתו כי פינה את הנכס בספטמבר 2016 כי לא נעשה פרוטוקול מסירה מסודר, לא ערכו קריאת מונים, כמו כן כי נותר בנכס ליפט וכן אישר כי השלט לא הוסר.
נתבע 1 אישר בחקירתו הנגדית כי ביום 12.7.17 " היה לי ליפט. כשבאתי להוציא את הליפט, תומר לא נתן להוציא אותו ..."
אשר לשלט שנמצא מחוץ לנכס נתבע 1 השיב כי הוא לא זוכר האם השילוט שלו של המוסך הוסר לאחר הפגישה מיום 12.7.17. ( בעמ' 59 , שורות 11-12)
נתבע 1 הופנה להתכתבות בין הצדדים מיום 25.7.17 ונשאל:
"ש: מפנה לסעיף 5 . יש מספר פעולות שאתה צריך לבצע לצורך פינוי הנכס. תאשר לי שכל הפעולות שנקובות, באותו זמן עדיין לא התבצעו על ידך ת: חלקן בוצעו וחלקן לא בוצעו כי תומר היה במקום ולא יכולתי לבצען. כשתומר עזב הוצאתי את הליפט..."
(בעמ' 59 שורות, 21-24)
נתבע 1 אף אישר כי " ביום שתומר עזב , אז יכולתי להיכנס לפנות הכל". לטענתו תומר לא נתן לו להיכנס למושכר ( בעמ' 60 שורות 19-20).
נתבע 3 העיד כי " הנכס פונה כעבור 30 ימים מצו הפינוי שניתן. לאחר מכן הנזקים תוקנו" (בעמ' 68 לפרוטוקול, שורות 24).
נתבע 3 אף אישר כי סוכם בין הצדדים בפגישה מיום 12.7.17 כי הנתבע 3 יבצע תיקון של חשמל ( בעמ' 68 שורות 20-22).
צו הפינוי כנגד נתבע 3 ניתן במאי 2017. לטענת נתבע 3, הוא פינה את המושכר בתוך 30 ימים. אין מחלוקת כי פגישה מסודרת בדבר מסירת הנכס נערכה רק ביולי 2017 ורק לאחריה הוצא הליפט מהמושכר ואף ציוד משרדי שנותר בו.

ומכאן, אני מקבלת את טענת התובעת כי יש לראות את מועד הפינוי בסוף חודש יולי 2017, וזאת מאחר שעד למועד זה הנכס עדין לא פונה באופן המאפשר השכרתו לגורמים נוספים, ובכלל זה הליפט. יובהר כי ככל שקיימות טענות לנתבע 1 כלפי נתבע 3 ביחס לפינוי המיטלטלין מהמושכר הרי שטענות אלה במישור היחסים בין הצדדים, ולא מול התובעת.

נתבע 1 טען בסיכומיו כי גם כאשר ניתן פסק דין בהסכמה לפינוי נתבע 3 ביוני 2016, הרי שפרוטוקול המסירה נחתם רק במחצית יולי לערך. לטענתו אין לחייב את הצדדים בגין התמשכות ההליכים. אלא שבנסיבות אלו לא מצאתי כי התובעת היא זו שגרמה להתמשכות ההליכים בכל הנוגע לעריכת פרוטוקול המסירה. כאמור, מדובר במנגנון חוזי עליו הצדדים הסכימו, ומכאן אחריותם לקיימו ולפעול בהתאם לו.

חבות נתבע מס' 3
נתבע 3 לא הגיש סיכומים מטעמו. בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 5.12.17 באת כוחו ביקשה להשתחרר מייצוג בתיק, והוא ייצג את עצמו.

לא קמה יריבות חוזית בין התובעת ובין נתבע 3.

בפועל נתבע 3 שהה בנכס השייך לתובעת ללא הסכמתה. אשר על כן יש לראותו בבחינת משיג גבול. על כן יש לחייבו בפיצוי המשקף את הנזק שנגרם לתובעת באי השכרת המושכר באותה התקופה.
התובעת לא המציאה חוות דעת, אולם הנזק התגבש בעקבות אי תשלום דמי השכירות במהלך התקופה בה שהה הנתבע 3 בנכס שלא בהסכמת התובעת, עד למועד הפינוי.
לנתבע 3 טענות כלפי נתבע 1 ביחס למצגים שניתנו עם החתימה על הסכם השכירות, ביחס לזהות בעלים של המוסך, ביחס לרישיון למוסך שבסופו של יום לא ניתן ועוד. בהקשר זה הפנה נתבע 3 למודעת הפרסום וכן לסכום דמי השכירות המשקף לטענתו שכירות הן על רישיון והן על שכירות הנכס ( ר' עמ' 67 לפרוטוקול בשורות 14-16, שורות 23-24, 34-35).
טענות אלה הינן במישור היחסים שבין נתבע 3 לנתבע 1 אשר פסק דין זה אינו מכריע בהן.
מבחינת התובעת, נתבע 3 ישב ללא רשותה וללא הסכמתה . טענה זו הוכחה.

נתבע 3 אישר כי " כשעבדתי שם ושטפתי רכב בחוץ הגיע אריאל ונכנסו לחילוקי דעות והתברר לו שיש עוד דייר בנכס שהוא אני. נכנסתי עם גיפים והתחילו להתפוצץ דברים... גם אריאל מאשר במכתב שהוא לא ידע עלי. הבנתי אותו בנקודה הזו... אני לא חותם לאריאל בשום דבר ובשום שלב. אני מכיר את ג'ק גבאי. אמרתי לשמעון מהבגטים שיפנה לאריאל והוא לא רצה לחתום לי על הסכם אלא רק שאצא וכך הדברים נשארו" ( בעמ' 67 שורות 17-18, בעמ' 68 שורות 4-5).
נתבע 3 אישר כי היה מודע לכך שהתובעת לא מסכימה לשהייתו בנכס לאחר שהתברר לו על מערכת היחסים החוזית הנוספת בין התובעת לבין הנתבע 1. הנתבע 3 המשיך לשהות בנכס לטענתו בשל ההשקעות בו ובשל הקושי להעביר עסק מסוג " מוסך" למקום אחר. בהתנהגות זו, נטל על עצמו את הסיכון הכרוך בכך כלפי התובעת, ככל שתימצא צודקת בטענותיה כלפיו. הנתבע 3 אישר בחקירתו כי " אולי הייתה טעות להילחם על המקום. קיוויתי שאולי בשלב מסוים הוא יתרכך ונצליח ליישר את הדברים" (בעמ' 69 שורות, 25-26). הוא אף אישר כי היה מודע לדרישה לפנות את הנכס במידיות ( בעמ' 69 שורות 28-30).
ועל כן קמה לנתבע 3 החבות לתשלום הנזק שנגרם לתובעת בגין השהות בנכס ללא הסכמתה. הנזק מתבטא באי קבלת דמי שכירות בהתאם להסכם השכירות, והעדר היכולת להשכיר את הנכס לצדדי ג'.

על כן, נתבע 3 חב בתשלום דמי שימוש ראויים כמי שהשיג גבול במושכר. יש לכמתם בגובה דמי השכירות החודשיים על פי הסכם שכירות .

יובהר כי מבחינת התובעת הנזק שנגרם לה מתבטא באי השכרת המושכר בשל אי פינוי הנתבע 3, ועל כן בהקשר זה אין רלוונטיות לסכום אשר הוסכם בין הנתבע 1 לנתבע 3 במסגרת הסכם שכירות המשנה.
עוד יצוין כי הוכח שהתובעת חתמה על הסכמי שכירות ישירות עם שוכרי המשנה, כך שהחיוב בתשלום מלוא דמי השכירות חל ביחד ולחוד על הנתבע 1 ושוכר המשנה (כפי שנעשה ביחס לנתבעים 1 ו-2).

חבות נתבע מס' 2
הנתבע 2 לא היה מיוצג בהליך ולא הגיש סיכומים מטעמו.
נתבע 2 חב ביחד ולחוד עם הנתבע 1 בהתאם להסכם השכירות. לטענתו, הוא העביר את דמי השכירות לידי נתבע 1, אולם זה האחרון לא העבירם לתובעת. בחקירתו טען נתבע 2 כי שילם מדי חודש לנתבע 1 סכום של 5,600 ש"ח – חלקו בשכירות שהיה אמור לשלם לתובעת– (בעמ' 64 לפרוטוקול בשורות 21-22).
נתבע 1 אישר כי לא שילם לתובעת את הכספים: " ש. הסכומים שהצטברו, שיובל שילם לך אותם על חשבון דמי השכירות, את החלק של יובל, איפה הכספים האלה? " ת. לא עבדתי שנה וחצי וחייתי עם הכסף. השתמשתי בכסף..." ( בעמ' 58 שורות 6-7).
ומכאן, על אף שהכספים הועברו לידי נתבע 1, בסופו של יום כספים אלו לא שולמו לתובעת. ועל כן, קמה הפרה של נתבע 2 כלפי התובעת.
במקרה זה, קמה זכותה של התובעת לקבל פיצוי חוזי הקבוע בהסכם, כלפי נתבע 2 , שהוא חייב ביחד ולחוד כלפי התובעת. תביעה זו אינה עוסקת במערכת היחסים הפנימית בין השוכרים לבין עצמם.

סכום הפיצוי
בשאלת הנזק, יש להבחין בין הנתבעים 1 ו-2 אשר ביחס אליהם נתבע פיצוי בהתאם להסכם השכירות, לנתבע מס' 3 אשר נטען כי הוא פולש ומסיג גבול במקרקעין והסעד המתייחס אליו הוא נזיקי.

הצדדים קבעו בהסכם השכירות כי במקרה של הפרה, השוכר ישלם למשכיר סך של 360 ש"ח בגין כל יום איחור בפינוי המושכר כפיצוי קבוע ומוסכם למקרה של הפרה. הסכם השכירות הגיע לסיומו ביום 30.6.16.

בסיכומים טענה בא כח התובעת כי יש לפסוק פיצוי בהתאם למנגנון החוזי שנקבע על ידי הצדדים בסעיף 20(א) להסכם השכירות, עד למועד הפינוי – 1.8.17. כאמור, טענת בא כח התובעת ביחס למועד הפינוי התקבלה על ידי בית המשפט.

במועד הגשת כתב התביעה המתוקן בנובמבר 2016 טרם התגבשו נזקי התובעת, על כן עתרה התובעת לסעד של פיצול סעדים.

בסיכומיה עותרת התובעת כי בית המשפט יפסוק את מלוא הסעד בגין הנזק שהתגבש על אף שלא הוגש כתב תביעה מתוקן לתיק. לטענתה לא הוגש כתב תביעה מתוקן ביחס לנזקים המגובשים מאחר שהפינוי התבצע בעיצומם של ההוכחות.

לטענתה, מאחר שכל המחלוקות הוכרעו על ידי בית המשפט ומלוא טענות הצדדים נטענו, יש מקום כי יינתן סעד בגין מלוא הנזק ולא עד מועד הגשת כתב התביעה המתוקן, תוך מתן הסעד של פיצול סעדים. הנתבע 1 מתנגד לפיצול הסעדים אולם לא מצאתי כי ניתן בסיכומים טעם ממשי להתנגדות זו בשים לב לכך שאכן מדובר בנזק שהתחדש עד למועד הפינוי.

בנסיבות, אני סבורה כי יש מקום להיעתר לבקשת התובעת ולפסוק את מלוא הסעד הנדרש.

ההלכה הפסוקה קובעת שבית המשפט לא יעניק לתובע סעד שלא נתבקש בכתב התביעה, אלא אם כן תוקן כתב התביעה, או שקיימות נסיבות מיוחדות לעשות כן. הפסיקה התייחסה לשלושה תנאים אשר בהתקיימם ניתן יהיה לפסוק סעד שלא התבקש בכתב התביעה: האחד, הסעד נובע ישירות מהסעד המקורי שהתבקש; השני, התבררו בפני בית המשפט כל העובדות הדרושות להענקת הסעד; והשלישי, הצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת מחייבים את מתן הסעד אף שלא התבקש - ראו לעניין זה ע"א 69/98 נהאד מחמד אסעד מחאג'נה נ' לביבה מחאג'נה ( מיום 8.6.05) ; רע"א 196/88 טומשבסקי נ' אופנהיימר, פ"ד מב(4) 365, 372 (1988); ע"א 253/84 ספיר ואח' נ' ספיר, פ"ד מב(3) 14, 18 (1988); ע"א 9137/07 אוסיפובה נ' קלישטיין (מיום 30.12.08).

הלכה זו נכונה ליישום בענייננו:

הסעד נובע ישירות מהסעד המקורי שהתבקש מאחר שמדובר בפיצוי הנגזר ישירות מהפיצוי שהתבקש בכתב התביעה. כמו כן, התבררו בפני בית המשפט כל העובדות הדרושות להענקת הסעד. בפסק דין זה קבעתי את אחריות הנתבעים כלפי התובעת בשל הפרת ההסכם ובשל שהייה שלא כדין במושכר. כן קבעתי את מועד הפינוי בפועל שהוא המועד הקובע בשאלת חישוב הפיצוי. התנאי הנוסף לפיו הצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת מחייבים את מתן הסעד אף שלא התבקש, אף הוא מתקיים. בעת הגשת כתב התביעה הסעד לא התגבש ולכן לא נתבע. מאחר שבפסק דין זה ניתנו מלוא הקביעות הנדרשות ביחס למכלול טענות ההגנה של הנתבעים בשים לב לסעד המתבקש, הצדק מחייב מתן הסעד במסגרת פסק דין זה.

הפסיקה פרשה את התנאי השלישי כך שנתבררו כל הראיות הדרושות להכרעה באשר לסעד הנדון, כך שאין צורך בקיומה של התדיינות נוספת. גם תנאי זה מתקיים בענייננו, כאשר הנתבעים התגוננו בבירור התביעה הן ביחס לשאלת ההפרה והן ביחס לשאלת מועד הפינוי, ובכך הוכרעו הקביעות הנדרשות לפסיקת הסעד.

זאת ועוד, כאמור, בכתב התביעה עתרה התובעת לפיצול סעדים – עתירה שיש לקבל בנסיבות הענ יין מאחר שמדובר בנזק מתמשך שלא התגבש בעת הגשת כתב התביעה המתוקן. כפועל יוצא למתן הסעד של פיצול סעדים, תוגש תביעה נוספת לבית המשפט המסתמכת על קביעותי במסגרת פסק דין זה. ועל כן, גם מטעמים של יעילות למערכת ולצדדים עצמם, אני סבורה כי יש מקום לפסיקת הסעד במלואו בפסק דין זה.

ומכאן, יש לקבוע כי הנתבעים 1 ו-2 חבים לתובעת פיצוי בסכום של 142,200 שח, כנטען בסיכומים ( מנין הימים מיום 1.7.16 ועד למועד הפינוי 1.8.17 במכפלת הפיצוי המוסכם). התובעת עתרה לנזקים נוספים, אולם סכום הפיצוי מבטא את הנזק המוסכם במקרה של הפרה ( ר' סעיף 15 ( ב) לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א -1970 ).

ביחס לנתבע 3 - כאמור, אין לתובעת יריבות חוזית עמו, ועל כן הסעד הוא נזיקי בגין הסגת גבול ופלישה למקרקעין שלא בהסכמתה . כפי שהבהרתי בסעיף 58 לפסק הדין , הנזק מתבטא בגובה דמי השכירות החודשיים בהסכם השכירות שעמד על סכום של 5966 בתוספת מע"מ (6,980 ₪), וזאת ל משך תקופה של 13 חודשים (התקופה בה שהה הנתבע 3 בנכס ולא שילם דמי שכירות החל מיום 1.7.16 עד 1.8.17), סך הכל סכום של 90,740 שח.

סוף דבר

לאור התוצאה, התובעת זכאית לסך של 142,200 ש"ח.
הנתבעים 1 ו-2 אחראים ביחד ולחוד למלוא הסכום.
הנתבעים 1 2 ו-3 אחראים ביחד ולחוד בסך של 90,740 ש"ח מתוך הסך של 142,200 ש"ח.

בא כח התובעת תשלים את האגרה הנדרשת בגין פסיקת מלוא הסעד כאמור בסך של 2,340 ש"ח בתוך 7 ימים.

הנתבעים יישאו בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ש"ח.

ניתן היום, כ"ז ניסן תשע"ח, 12 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק של פסק הדין לב"כ הצדדים.
הנתבעים 2 ו-3 אינם מיוצגים ולכן, פסק הדין יישלח אליהם בדואר רשום.


מעורבים
תובע: אריאל לביא נכסים בע"מ
נתבע: ז'אק גבאי
שופט :
עורכי דין: