ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יורם כהן נגד ע.ר. צים שווק ישיר בע"מ :

לפני כבוד השופט רונן אילן

התובע:

יורם כהן
ע"י ב"כ עו"ד דנה ר וזנשטיין ניר

נגד

הנתבעים:

  1. ע.ר. צים שווק ישיר בע"מ
  2. רני צים
  3. עדי צים

ע"י ב"כ עו"ד אבירם אביב

פסק דין

לפני תביעה לפיצויים בטענה לאיחור בפינוי מושכר.
בין התובע לבין הנתבעת 1 נכרת הסכם שלפיו שכרה הנתבעת 1 מהתובע מתחם מקרקעין בפתח תקווה, והפעילה בו סופרמרקט מהרשת המכונה "חצי חינם". לימים, פורסמה תכנית מתאר אשר הורתה על הפקעת זכויות התובע במתחם המושכר והענקת זכויות בנכס מקרקעין אחר בסמוך. עוד קבעה תכנית המתאר שמימוש זכויות בניה בנכס החלופי שקבל התובע מותנה בפינוי המתחם אשר שכרה הנתבעת 1. כאשר התקשר בעקבות זאת התובע עם קונה למכ ירת זכויותיו ולקבלת שירותי בנייה, הובהר שתנאי לתחילת ביצוע הפרויקט הינו פינוי המושכר שבו החזיקה הנתבעת והריסת כל המבנים שנבנו עליו. מועד פינוי המ ושכר נקבע ליום 1.5.09, ברם נדחה שוב ושוב עד שלבסוף פונה ביום 16.9.09.
כ- 5 שנים לאחר מכן, בקש התובע לבוא חשבון עם הקונה. בירור הטענות ביניהם נעשה בפני בורר, בהליכים שהנתבעים אינם צד להם, ובסופו של יום חויב דווקא התובע בפיצוי הקונה על איחור במסירת מתחם המקרקעין.
בתביעה זו, אשר הוגשה ב- 2015, עותר לפיכך התובע לחיוב הנתבעים בפיצויים על האיחור בפינוי מתחם המקרקעין בשנת 2009, כאשר לטענתו איחור זה מזכה אותו הן בפיצויים שנקבעו בהסכמי השכירות והן באלו שנאלץ לשלם לקונה בתום הליכי הבוררות. הנתבעים מצידם, כופרים מכל וכל בטענה לחבות בתקופה שקדמה לפינוי וממילא טוענים שגם התנאים לשיפוי התובע לא התקיימו.
במוקד תובענה זו עומדת לפיכך המחלוקת באשר להסכמת הצדדים בכל הנוגע לפינוי המושכר וכן המחלוקת באשר לתנאים המזכים את התובע בשיפוי על הפיצוי ששילם לקונה.
העובדות
בתקופה הרלוונטית לתובענה זו, בשנים 2000 – 2009, היה התובע, יורם כהן, הבעלים של מחצית המגרש שברחוב ראשון לציון בפתח תקווה (חלקה 138 בגוש 6360; להלן: "המקרקעין"). בהתאם להסכם שיתוף מול יתר בעלי הזכויות במגרש, הוקנתה לתובע זכות החזקה הבלעדית בחלק הדרומי של המקרקעין. המחצית הדרומית של המקרקעין תכונה להלן: "המגרש".
הנתבעת 1 ( להלן: "הנתבעת") הינה חברה פרטית אשר עוסקת בעסקי מזון והנתבעים 2 ו-3 הינם בעלי השליטה בנתבעת.
ביום 13.9.00 נכרת בין התובע לבין הנתבעת חוזה שכירות, שלפיו שכרה הנתבעת מהתובע חלק מהמגרש, לשם הפעלתו של סופרמרקט מרשת "חצי חינם". בהמשך, ביום 10.2.02 וביום 7.6.04, נחתמו בין התובע לבין הנתבעת שני חוזי שכירות נוספים, שלפיהם הורחב שטח המושכר למבנים נוספים, כולם לאותו ייעוד מקורי של הפעלת סופרמרקט. כלל שטחי המגרש אשר שכרה הנתבעת מהתובע יכונו להלן: "המושכר".
בהסכמים להשכרת המושכר נקבע, בין היתר, כי תקופת השכירות תימשך עד ליום 20.10.06 וכי לנתבעת האופציה להודיע על הארכתה במשך 12 חודשים נוספים.
על יסוד הסכמי השכירות, נמסרה החזקה במושכר לנתבעת. זו החלה לנהל במושכר את עסקיה ובחלוף השנים גם ממשה את האופציה שניתנה לה, והודיעה על הארכת תקופת השכירות עד ליום 20.10.07.
המועד שנקבע בהסכמי השכירות לפינוי המושכר חלף, ברם המושכר לא פונה. התובע ניהל מגעים בניסיונות למכירת זכויותיו במגרש, כולל המושכר, בעוד הנתבעת נאלצה להתמודד עם צווים להפסקת הפעילות במושכר, ותוך כדי כל אלו הוסיפה הנתבעת להחזיק ולנהל את פעילותה מהמושכר גם במהלך 2008.
בינתיים, פורסמה תכנית בניין עיר המתייחסת גם למקרקעין (תב"ע פ"ת/18/2003) ולפיה, בין היתר, הופקעו זכויות התובע במקרקעין ובתמורה נקבע שיינתנו לתובע זכויות במגרש אחר, מגרש המכונה "מגרש 217" ושלפי ייעודו ניתן לבנות בו בניין מגורים (להלן: "מגרש 217"). בהוראות תב"ע זו נקבע כי פינוי כל המבנים במגרש , כולל המושכר כמובן, מהווה תנאי לקבלת היתר בנייה במגרש 217.
ביום 1.9.08 הודיע התובע כי מתנהל משא ומתן למכירת זכויותיו במגרש, וככל שזה יתגבש לכדי הסכם, גם תחויב הנתבעת בפינוי המושכר. בהמשך למכתב זה, הועברו מטעם התובע מכתבים נוספי ם בהם ליבנו הצדדים את האפשרות לפינוי המושכר על רקע אותם ניסיונות מכירה מצד התובע.
בסמוך לאחר מכן, ביום 15.10.08, נכרת הסכם למכירת זכויות התובע במגרש לחברת "יעק בי יוניברסל ייזום והשקעות בע"מ" (להלן: "הקונה"). הסכם המכר מכוון, למעשה, לזכויות התובע במגרש 217, בהם ניתן לממש את זכויות הבנייה לפי התב"ע הרלוונטית, ברם מימושו חייב את התובע לוודא את פינוי המגרש מכל אדם וחפץ, כולל הריסת כל המבנים שבו, עד ליום 24.6.09.
בהסכם המכר נקבע, בין היתר (בסעיף 7.1) , כי איחור בפינוי המגרש לאחר 24.6.09 ועד 24.9.09 לא יהווה הפרה של התחייבויות התובע, אך יחייבו בתשלום פיצויים מוסכמים של 100,000 ₪ לחדש. עוד נקבע כי אי פינוי המגרש גם לאחר 24.9.09 יהווה הפרה יסודית של התחייבויות התובע.
כאשר התובע מחויב כלפי הקונה לפעול לפינוי המגרש, נוהל בין התובע לבין הנתבעת משא ומתן לקביעת מועד פינוי המושכר והסדרת סיום ההתקשרות בין הצדדים. משא ומתן זה נשא פרי, וביום 26.1.09 נכרת בין התובע לבין הנתבעת הסכם פשרה (להלן: "הסכם הפשרה הראשון ").

בהסכם פשרה הראשון נקבע כי תקופת השכירות תוארך עד ליום 1.5.09 וכי הנתבעת מתחייבת לפנות את המושכר עד למועד זה. עוד נקבעו בהסכם הפשרה דמי השכירות ותקופת אופציה נוספת להארכת תקופת השכירות, המותנית בקבלת ההיתרים הנדרשים שיאפשרו את הבנייה במגרש 217 בלי צורך בהריסת המבנים במגרש.
על הסכם הפשרה הראשון חתמו גם הנתבעים, כערבים אישית להתחייבויות הנתבעת.
ביום 23.4.09 פנה התובע לנתבעת בדרישה לפנות את המושכר במועד אשר נקבע בהסכם הפשרה הראשון , 1.5.09. בהמשך לפנייה זו העביר התובע דרישות נוספות לפינוי המושכר, ברם הנתבעת לא פינתה את המושכר גם לאחר 1.5.09.
כך חזרו הצדדים לשלחן המשא ומתן וביום 18.6.09 נכרת ביניהם הסכם פשרה שני (להלן: "הסכם הפשרה השני").
בהסכם הפשרה השני נקבע שמועד פינוי המושכר ידחה עד ליום 18.8.09, כך שתינתן לנתבעת ארכה נוספת לפעול לקבלת ההיתרים שיאפשרו מימוש הבנייה במגרש 217 בלי פינוי והריסת המבנים במגרש. עוד נקבע בהסכם הפשרה השני שלתובע תועמד על ידי הנתבעים הלוואה בסך של 3,000,000 ₪, שתוחזר בקבלת תמורת המכר מהקונה.
ההלוואה הועמדה לתובע, הימים נקפו, מועד הפינוי שנקבע בהסכם הפשרה השני חלף, והנתבעת הוסיפה להחזיק במושכר.
הניסיונות לקבל היתר שימנע את הריסת המבנים במגרש לא צלחו, וביום 24.8.09 קבעה הועדה המקומית לתכנון ובניה שלא ניתן להוציא היתר בנייה למגרש 217 ללא פינוי המגרש והריסת המבנים.
בו ביום, פנתה ב"כ הקונה לתובע, התריעה כי המועד שנקבע לפינוי המגרש חלף ביום 24.6.09, וכי גם תקופת הארכה ("גרייס") שנקבעה לפינוי המגרש תסתיים ביום 24.9.09 וממילא שהפינוי במהלך תקופת הארכה כרוך בתשלום פיצויים בסך של 100,000 ₪ לחדש.
אף התובע, באותו היום, פנה בכתב לנתבעים, הודיע על הפיצויים שלהם עותרת הקונה נוכח העיכוב בפינוי המגרש, ודרש כי המגרש יפונה לאלתר שאם לא כן יפנה לערכאות.
בחילופי מכתבים נוספים בין התובע לבין הנתבעת ולבין הקונה, הודיעה הנתבעת על כוונתה לפנות את המגרש ביום 16.9.09. התובע מצידו, במכתב מיום 6.9.09, הודיע לעיריית פתח תקווה על מועד הפינוי המיועד ועל היערכותו להריסת המבנים במגרש עד ליום 24.9.09.
ואכן, ביום 16.9.09 פינתה הנתבעת את המגרש והודיעה על כך לתובע, אשר פעל להריסת המבנים במגרש, בהתאם להודעתו לעירייה והצהיר על השלמת ההריסה ביום 23.9.09.
בסמוך לאחר פינוי המגרש ברור היה לתובע ולנתבעים כי אפשר והקונה תנקוט בהליכים נגד התובע, בטענה להפרת הסכם המכר ואיחור בפינוי המגרש. על רקע זה, נוהלו מגעים בין התובע לנתבעים וביום 11.10.09 חתמה הנתבעת על כתב שיפוי לטובת התובע (להלן: "כתב השיפוי" ).
בכתב השיפוי, התחייבה הנתבעת לשפות את התובע על הכספים שיחויב לשלם לקונה בגין האיחור בפינוי המגרש בתקופה שמיום 2 4.6.09 ועד 24.9.09, ואף הפקידה בנאמנות בידי עו"ד יוסף שפטניצקי המחאה להבטחת התחייבותה.
השנים חלפו, הבנייה במגרש 217 התקדמה, ובתחילת פברואר 2014 פנה התובע בתביעה נגד הקונה, תביעה שהוגשה לבית משפט השלום בפתח תקווה (תיק 875-02-14). בתגובה, עתרה הקונה לעיכוב הליכים בשל הסכם בוררות, ובהחלטה מיום 8.6.14 אושרה הסכמת הצדדים ובירור כלל המחלוקות שבין התובע לקונה הועבר לבוררות בפני עו"ד אהרון שפרבר (להלן: "הבורר"). בהמשך, הגיש התובע לבורר תביעה לחיוב הקונה בפיצויים בסך של 5,442,000 ₪ והקונה מצידה הגישה אף היא תביעה לחיוב הקונה בפיצויים בסך של 4,557,166 ₪.
הליכי הבוררות נמשכו כשנה, ונסתיימו בפסק בורר ביום 23.6.15 (להלן: "פסק הבורר").
בפסק הבורר, נדחתה התביעה שהגיש התובע בעוד התביעה שהגישה הקונה התקבלה בחלקה. כך קבע הבורר כי מועד מסירת "הממכר" לקונה בפועל הינו 21.10.09, הוא המועד בו נתקבלו אישורי עיריית פתח תקווה, וכי נוכח האיחור במסירת הממכר חויב התובע לשלם לקונה פיצוי בסך של 150,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.10.09.
כמו כן חויב התובע בפסק הבורר בתשלום פיצוי בסך של 25,000 ₪ בגין מחלוקת על תשלומי איזון, שאיננה רלוונטית לתביעה זו, וכן גם בתשלום הוצאות הקונה בסך של 30,000 ₪ ומע"מ.
בסמוך לאחר מכן גם הוגשה בקשה לאישור פסק הבורר.
ביום 28.6.15 פנה התובע לעו"ד שפטניצקי ולנתבעים, בדרישה לקבלת פיצוי בסך של 287,974 ₪, התשלומים ששילם לקונה לפי פסק הבורר בתוספת עלויות והוצאות הבוררות. התובע טען שעל עו"ד שפטינצקי להעביר אליו את ההמחאה שהופקדה בידיו בנאמנות להבטחת תשלום זה, ברם עו"ד שפטינצקי מאן לעשות כן בלא שיומצא לו צו מבית המשפט. פנייה לנתבעים נדחתה וביום 6.10.15 הוגשה תביעה זו.
תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות
לטענת התובע, הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם כלפיו בשורת ההסכמים שנחתמו, איחרו בפינוי המושכר, ומכאן שעומדת לו הזכות לבוא עימם חשבון ולתבוע פיצויים על כל נזקיו, בסך כולל של 971,096 ₪.
התובע מונה 4 ראשי נזק בהם יש לחייב את הנתבעים בגין הפרת התחייבויותיהם:
פיצוי מוסכם לפי הסכם הפשרה הראשון.
לפי גרסת התובע, מעת שהופר הסכם הפשרה השני והנתבעת לא פינתה את המושכר עד ליום 18.8.09, הרי שהסכם הפשרה השני מבוטל ואת חבות הנתבעים יש לגזור על בסיס הסכם הפשרה הראשון. כך, על בסיס הסכם הפשרה הראשון, מונה התובע את האיחור בפינוי המושכר החל מיום 1.6.09 ואת הפיצוי המגיע על האיחור בפינוי מבקש התובע לחשב לפי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הפשרה הראשון – 350 $ ליום. תחשיב זה מעמיד את חבות הנתבעים בפיצוי על 108 ימים (1.6.09 – 16.9.09) ובסך כולל של 173,722 ₪ ביום הגשת התביעה.
ביטול הפחתת דמי השכירות לפי הסכם הפשרה הראשון.

התובע מפנה להוראה בהסכם הפשרה הראשון, שלפיה נקבעו דמי שכירות מופחתים של 126,000 ₪ במקום 386,000 ₪. זכות הנתבעים לשלם את דמי השכירות המופחתים הותנתה בקיום הסכם הפשרה הראשון וכיוון שזה הופר – א יבדו הנתבעים את זכותם להפחתת דמי השכירות ועליהם לשלם את ההפרש, אשר עומד על סך של 379,670 ₪, כולל מע"מ וליום הגשת התביעה.
פיצוי על עלויות המימון עקב דחיית מועדי תשלום התמורה לה התחייב הקונה.
לטענת התובע, העיכוב בפינוי המושכר הביא לעיכוב בתשלום התמורה לה התחייב הקונה, בסך של 5,666,000 ₪, אשר שולמו לו ביום 4.11.09 (בכתב התביעה נכתב שהתשלום נעשה ביום 29.10.09 ובסעיף 18.2 בתצהיר התובע צוין שהמועד שגוי) במקום ביום 24.6.09. כיוון שלפי הסכם הפשרה השני העמידו לו הנתבעים הלוואה בסך של 3,000,000 ₪, ואשר הוחזרה מתשלום התמורה, מונה התובע את נזקיו בגין עיכוב תשלום התמורה על סך 170,766 ₪. בסיכומים מטעמו (סעיף 26) הוקטן הפיצוי הנתבע בסעיף זה והועמד על 80,766 ₪.
שיפוי על נזקי התובע נוכח פסק הבורר.
התובע מפנה להכרעה בפסק הבורר, שלפיה חויב לשלם לקונה סך של 150,000 ₪ ואף לשאת בהוצאות הבוררות. כל אלו מהווים, לטענת התובע, תשלומים הנובעים מהאיחור בפינוי המושכר ושעליהם חייבים הנתבעים לשפותו. סכומים אלו כוללים את הפיצוי לקונה בסך של 150,000 ₪, את ההוצאות המשפטיות בסך של 45,315 ₪, ואת שכר הבורר בסך של 70,800 ₪. בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עומד הפיצוי הנתבע בראש זה על 292,253 ₪.
נראה שעקב שגגה לא נכללו ההוצאות המשפטיות הנטענות, 45,315 ₪, בתחשיב סכום התביעה הכולל, שכן סיכום הנזקים הנטענים כאמור (1,016,411 ₪) עולה בדיוק בסכום זה על סכום התביעה (971,096 ₪). בכל אופן, העתירה לפיצוי על ההוצאות המשפטיות בסך של 45,315 ₪ לא נטענה בסיכומים (כאמור בסעיף 26 בסיכומי התובע) – ומכאן שנזנחה.
לטענת הנתבעים אין כל בסיס לתביעה, אין לתובע זכות לפיצוי כלשהו והתביעה בכלל הוגשה בחוסר תום לב ובשיהוי ניכר . בחינת טיעוני הנתבעים מראה על מספר רבדים של טיעון:
סילוק על הסף בשל שיהוי.
לטענת הנתבעים, הוגשה התביעה נגדם בשיהוי ניכר, ממש קרוב לחלוף תקופת ההתיישנות, ובחוסר תום לב מובהק. אלו מצדיקים את סילוק התביעה על הסף.
דחיית כל טענות התובע המתבססות על ההסכמים שקדמו לכתב השיפוי.
במישור זה של הטיעון פונים הנתבעים לאירועים שקדמו לפינוי המושכר. לטענתם, העיכוב בפינוי המושכר נבע בעיקרו מהאינטרס של התובע, שהיה זקוק לדמי השכירות שהוסיפו לשלם עד לפינוי ולכן גם הסכים לדחייה חוזרת ונשנית במועד הפינוי. בכלל, טוענים הנתבעים, התובע מושתק מלטעון לאיחור בפינוי המושכר שהרי בהליכי הבוררות טען טענות שסותרות טענה זו, ולמשל הטענה להסכמת הקונה לדחיית מועדי הפינוי.

עוד טוענים הנתבעים שממילא מועדי הפינוי נדחו בהסכמה עד למועד הפינוי בפועל, כך שאין בסיס לטענה שהפרו את התחייבויותיהם, וכי דמי השכירות המופחתים, כפי שנקבעו בהסכם הפשרה הראשון, נקבעו בהסכמה, בפגישה בה נכחו הן עו"ד שפטניצקי והן שני שמאים, ואין בסיס לניסיון לבטל הסכמה זו ולתבוע את דמי השכירות המקוריים.
לטענת הנתבעים, המסמך הרלוונטי היחיד לבחינת זכויות וחובות הצדדים הינו כתב השיפוי מיום 11.10.09. כתב השיפוי נערך ונחתם לאחר פינוי המושכר, לאחר שמערכת ההתקשרות החוזית בין הצדדים הסתיימה ומתוך מודעות מלאה של כלל הצדדים למסכת האירועים שאירעו עד לחתימתו. בכך מוצו כל טענות הצדדים זה כלפי זה בקשר עם כל החוזים שנערכו ביניהם ואין לתובע כל זכות להתעלם מהסכמה זו ולנסות לבוא עימם חשבון על יסוד ההסכמים שקדמו לכתב השיפוי. הא ראיה, טוענים הנתבעים, שהתובע עצמו לא טען דבר וחצי דבר בקשר עם אותם הסכמים במשך שנים ארוכות.
דחיית טענות התובע על פי כתב השיפוי.
לטענת הנתבעים, הבסיס הרלוונטי היחיד להתחשבנות בין הצדדים הינו כתב השיפוי, אלא שגם על פיו לא עומדת לתובע זכות כלשהי כלפיהם. לשיטתם, כתב השיפוי מציב שני תנאים מוקדמים לחבות הנתבעים – הגשת תביעה על ידי הקונה נגד התוב ע וכן מסירת הודעה על כך לנתבעים והגשת הודעת צד ג' נגדם. שני תנאים אלו לא התקיימו, שכן התובע, ולא הקונה , יזם את ההליך והודעה על כך כלל לא נמסרה לנתבעים.
ואפילו היה כתב השיפוי בתוקף, טוענים הנתבעים, חבותם בפיצוי הותנתה בנזק שיגרם לתובע עקב האיחור בפינוי, אך לפי פסק הבורר נקבע שהמושכר נמסר לקונה ביום 21.10.09, למעלה מחדש אחר שפונה בידי הנתבעים, כך שאין כלל קשר בין הפיצוי בו חויב התובע למועד פינוי המושכר על ידי הנתבעים.
התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר. הנתבעים הגישו בקשה לסילוק התביעה על הסף ומחיקת כותרת וכן בקשה למתן רשות להגן. בהחלטה מיום 7.12.15 ניתנה לנתבעים רשות להתגונן על יסוד הטענות שפורטו בבקשת הרשות להגן. לא הוגשו כתבי טענות נוספים.
התובע תמך את גרסתו בתצהירו. הנתבעים תמכו את גרסתם בתצהירי נתבעים 2 ו- 3. במהלך הדיון אשר התקיים ביום 28.6.17 נחקרו המצהירים והוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב.
דיון
בחינת טענות התובע מלמדת שאלו נפרשות על שני מישורי זמן נפרדים.
חלקן הראשון של טענות התובע, מתייחס לנזקים שאירעו לו עד למועד פינוי המושכר. נקודת המוצא בטענות אלו של התובע הינה שהמושכר פונה באיחור ניכר ובהפרת התחייבויות הנתבעים כלפיו, וכי עקב איחור זה עומדת לו הזכות להיפרע מהנתבעים. על בסיס הטענה להפרת התחייבויות הנתבעים ואיחור בפינוי המושכר, עותר התובע לחיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם על כל יום איחור מיום 1.6.09; לתשלום הפרשי דמי שכירות; ולפיצוי על ההפסד שנגרם לו מדחיית מועד תשלום התמורה מהקונה.
חלקו השני של טענות התובע מתייחס לנזקים שנגרמו לו לאחר הפינוי, ואלו כוללות את הפיצוי שנאלץ לשלם לפי פסק הבורר ועלויות הבוררות שניהל מול הקונה .
בפתח טענותיהם, העלו הנתבעים טענת שיהוי כטענת סף.
בהתאם להלכה הפסוקה, שיהוי בהגשת תובענה נוצר מקום בו מתברר שנעשה שימוש לא נאות בזכות התביעה וארעה פגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע, עד כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. תורת ההשתק מכוח מצג מונעת מאדם מלהתכחש למצג שהציג בפני אחר מקום שאותו אחר הסתמך עליו בתום לב ושינה את מצבו לרעה. כך גם בטענת שיהוי. לביסוס טענת השיהוי יש להוכיח כי התנהגות התובע במהלך השנים יצרה מצג לפיו זנח את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן הנתבע שינה את מצבו לרעה. תנאי שלישי נדרש, הינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום ליבו של התובע. עוד נקבע כי השימוש באמצעי השיהוי מוצדק מקום שהדבר מתחייב מטעמים של צדק והגינות כלפי הנתבע, ומקדם שיקולים שבאינטרס הציבור, תוך דאגה לקיום הליך שיפוטי תקין (ע"א 6805/09 תלמוד תורה כללי וישיבה גדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים, פד"י נז(5) 433).
עם זאת, טענה לשיהוי עלולה להביא לחסימת דרכו של אדם מלבוא ולתבוע זכויותיו בבית המשפט, שלכן לא תדיר תתקבל הטענה ורק בנסיבות חריגות, בשקילת העובדות הרלוונטיות, האינטרסים של בעלי הדין ואף מאזן הנזק האפשרי ביניהם.
במקרה דנא, הוגשה התביעה כ- 6 שנים לאחר פינוי המושכר, כאשר כבר עובר לפינוי צפו הצדדים מצב בו תוגש נגד התובע תביעת פיצוי על ידי הקונה ועקב זאת גם תוגש תביעה נגד הנתבעים. במצב זה, אמורים היו הנתבעים לצפות אפשרות שיתבקשו לכבד את התחייבותם בכתב השיפוי ולא מצאתי בסיס לטענה שסברו שלא יתבעו או ששינו מצבם לרעה אן שהגשת התביעה נגדם איננה צודקת כדי סילוק על הסף.
לא מצאתי לפיכך יסוד לטענה שיש לסלק התביעה מחמת שיהוי בהגשתה וטענה זו – נדחית.
נוכח חלוקת טענות התובע, יש לפתוח את בירור הטענות בשאלה אם בכלל עומדת לתובע הזכות לעתור לפיצוי בטענה להפרה התחייבויות הנתבעים בתקופה שלפני פינוי המושכר.
לטענת הנתבעים, אין לתובע כלל זכות שכזו. לפי גרסת הנתבעים, לא היה כלל איחור בפינוי המושכר שכן מועד הפינוי, 16.9.09, נקבע בהסכמה מול התובע, ולאחר שנדחה מעת לעת בהסכמה הדדית. הנתבעים מציינים כי תכנית המתאר קבעה שפינוי המושכר מהווה תנאי הכרחי למתן היתר הבנייה לפרויקט המתוכנן במגרש 217, וכי הן לנתבעים והן לתובע היה אינטרס משותף לנסות ולהביא לביטול תנאי זה ולהארכת תקופת השכירות למיצוי הניסיונות לקבלת הסכמה שכזו מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לטענת התובע מאידך, עיתוי הפינוי היווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבעים. לגרסת התובע, לאחר שנכרת הסכם הפשרה השני נעשו מצדו ניסיונות רבים להביא את הנתבעים לכיבוד המועד שהוסכם ולפינוי המושכר עד ליום 18.8.09, אך לשווא. הנתבעים הוסיפו להחזיק במושכר ולעשות בו כבשלהם עד לפינוי בפועל ביום 16.9.09. עיתוי הפינוי בפועל נכפה עליו בידי הנתבעים, והוא מצידו הבהיר כי הוא שומר על זכותו לבוא עמם חשבון על כל נזקיו עקב הפרת התחייבויותיהם.

הכרעה במחלוקת זו מחייבת איפה הכרעה בין גרסאות מנוגדות אלו. הנה איפה אשר התברר:
התברר שביום 11.10.09 נערך כתב השיפוי.
כתב השיפוי ערוך כהתחייבות של הנתבעים בזו הלשון:
"הרינו מפקידים בזאת בידיו של עוה"ד יוסף שפטניצקי שיק ללא ציון הסכום הנמשך, לפקודת יורם כהן ללא ציון ז"פ.
אם חב' יעק בי יוניברסל בע"מ (להלן: "יעק בי") תגיש נגדך תביעה (בפני בורר או בימ"ש) בגין איחור במועד מסירת החזקה של המקרקעין (חלק מחלקה 138 בגוש 6360 שאתה בעליו) עליהם היו בנויים מבנים אותם שכרנו ממך ובהם הפעלנו סופר מארקט (להלן: "הסופר מארקט") אתה תודיע לנו על כך ותשלח לנו הודעת צד ג'.
אם בסוף ההליך הנ"ל תחוייב לשלם ליעק בי סכום כסף כלשהו בגין האיחור הנ"ל (הכוונה לתקופה שמתאריך 24/6/09 ועד לתאריך 21/9/09 + התקופה לה היית זקוק לצורך הריסת המבנים ופינויים) אנו נשפה אותך בגין כך ללא דיחוי ולשם כך היננו מורים באופן בלתי חוזר לעוה"ד יוסף שפטניצקי למלא בשיק הנ"ל את הסכום הנמשך אך בכל מקרה לא יותר מ- 300,000 ₪ סה"כ ובגין כל חודש איחור 100,000 ₪ ואם פחות מחודש חלק יחסי, וכן להשלים בשיק את מועד פרעונו שהינו מיידי ולאחר שחלפו 7 ימים מיום שעו"ד שפטניצקי הודיע לנו בכתב אודות כוונתו למסור לך את השיק לרבות הסכום שנרשם בו.
אין באמור מסמך זה כדי לגרוע מטענות נוספות ו/או אחרות שלנו כלפיך ו/או שלך כלפינו בכל הקשור לפינוי הסופר מארקט".
כתב השיפוי הינו, למעשה, המסמך האחרון שנערך בין הצדדים בקשר עם המושכר.
לטענת התובע, אין כתב השיפוי מבטא הסכם שכן מדובר בהתחייבות חד צדדית של הנתבעים (סעיף 19 בסיכומי התובע), אלא שטענה זו איננה מתיישבת עם עדות התובע עצמו, שבמענה לשאלה אם הוא מכיר את כתב השיפוי השיב: "כן, אני חתום עליו" (עמ' 25; ש' 1 בפרוט'). עדות זו אף מתיישבת עם התנהלות התובע שמבקש לאכוף את כתב השיפוי, ומשמע שהוא רואה בו מסמך מחייב . כזה המשית חבות ומקנה זכויות.
ככלל, בכריתת חוזה מאוחר מקובל לראות ביטוי להסכמה שלפיה החוזה המאוחר גובר על החוזה המוקדם לו.
הכלל המקובל הינו כי הנורמה המאוחרת גוברת על הנורמה המוקדמת: lex posterior derogate priori. חוזה מאוחר גובר על חוזה מוקדם; צוואה מאוחרת גוברת על צוואה מוקדמת. מסקנה זו מתבקשת מ"עצמאותו" של יוצר הנורמה. כשם שהוא מוסמך ליצור נורמה, כן מוסמך הוא ליצור נורמה סותרת, המבטלת (במפורש או במשתמע) את הנורמה הראשונה שיצר. (א. ברק, פרשנות תכליתית במשפט, תשס"ג, שער 1 פרק 2 בעמוד 117)
כך ככלל. כך ודאי כאשר מדובר בהסכמים שלא יכולים לדור בכפיפה אחת. במצבים שכאלו, ההנחה הינה שההסכם המאוחר מבטא את ההסכמה לסטות מההסכם הקודם לו בזמן. ביטוי לזכותם של צדדים לחוזה לעצב כרצונם את מערכת היחסים שלהם.
עיון בכתב השיפוי מלמד על התייחסות ברורה, מפורטת, לאפשרות שהתובע יאלץ לשלם לקונה פיצויים על האיחור בפינוי המושכר, והתחייבות לשיפוי התובע עקב זאת. ומאידך, אין בכתב השיפוי ולו רמז לחובות שאפשר ויש לנתבעים כלפי התובע עצמו עקב עיתוי הפינוי. אין בכתב השיפוי ולו רמז לטענה שביחסי התובע – נתבעים הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם ואיחרו בפינוי המושכר.
התובע מבקש להפנות למשפט האחרון בכתב השיפוי, ושלפיו הובהר שאין בו כדי לגרוע מטענות נוספות שיש לצדדים זה כלפי זה, אולם לא ברור כיצד אמירה כוללנית שכזו יכולה לבטא לבדה כוונה לטעון לאיחור בפינוי, כאשר זו עומדת בסתירה לכל יתר הקביעות בכתב השיפוי . אם בקש התובע כבר באותה עת לטעון כי הנתבעים הפרו ההתחייבות כלפיו ואיחרו בפינוי המושכר, לא ברור מדוע לא צוין הדבר במפורש.
הכלל שלפיו ההסכם המאוחר גובר על ההסכם המוקדם והעדר התייחסות לטענות שכאלו בכתב השיפוי, אינם מתיישבים עם טענות התובע.
התנהלות הצדדים לאחר הפינוי מקשה על מתן אמון בגרסת התובע.
הלכה היא עוד מקדמת דנא, כי התנהגות צדדים לאחר חתימתו של חוזה מהווה כלי יעיל לפרשנות החוזה ולהכרעה במחלוקת על פרשנותו. כך נקבע:
התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשני מן המעלה הראשונה... ההתנהגות לאחר כריתתו של חוזה מלמדת כיצד הצדדים לו הבינו אותו. אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד הוא מפרש את הוראותיו, יתקשה הוא לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה היא. ( ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ ואח' נ' עירית כפר סבא [פורסם בנבו] 10.6.08 פסקה 8 בפסק הדין)
התברר שמאז חתימת כתב השיפוי, ביום 11.10.09, ועד לאחר פסק הבורר ביום 23.6.15, לא פנה התובע לנתבעים ולו פעם אחת בטענה או בדרישה לפיצוי בקשר עם המושכר בכלל ועיתוי הפינוי בפרט.
כבר בקדם המשפט נשאלה ב"כ התובע אם באפשרות התובע להציג ולו מכתב בודד שכתב לנתבעים עד להגשת התביעה והשיבה בשלילה (עמ' 1 בפרוט').
עיון בראיות שהציג התובע מלמד שאין הוא טוען אפילו לפנייה בעל פה שעשה לנתבעים בקשר עם המושכר מאז חתימת כתב השיפוי ועד לאחר פסק הבורר עובר להגשת התביעה. אין כל רמז לפנייה שכזו בתצהיר התובע ובמהלך עדותו אף אישר, במענה לשאלת בית המשפט, שכלל לא פנה לנתבעים (עמ' 2; ש' 25 בפרוט').
התנהלות זו מעוררת קושי שכן היא לחלוטין איננה מתיישבת עם גרסת התובע. לטענות שיש לו לאיחור בפינוי המושכר ולזכותו לפיצוי על איחור זה הרי אין כל קשר למחלוקות שהתבררו בנפרד בינו לבין הקונה.

למעלה מכך, התברר שבירור המחלוקות בין התובע לקונה החל בתביעה שהגיש התובע לבית המשפט בפברואר 2014. למעלה מ- 4 שנים לאחר פינוי המושכר. תקופה ממושכת בה עמדה לתובע למכביר האפשרות לבוא חשבון עם הנתבעים. האפשרות לפחות להתריע בפניהם על כוונתו לבוא עמם חשבון. התובע לא עשה כן.
לטענת התובע, הוא לא מצא לנכון לנקוט בהליכים נוספים נגד הנתבעים, שכן בקש לאחד את ההליכים להליך אחד, שינוהל בתום בירור המחלוקות מול הקונה. גרסה זו עשויה להסביר מדוע לא הוגשה תביעה נגד הנתבעים. גרסה זו איננה יכולה להסביר מדוע לא נשלח במהלך השנים ולו מכתב בודד בו יועלו טענות התובע. בהיעדר ולו פנייה אחת שכזו, קשה ליתן אמון בגרסת התובע.
נמצא איפה שהתנהגות הצדדים לאחר פינוי המושכר ועריכת כתב השיפוי, אינם מתיישבים עם גרסת התובע.
גם התנהלות הצדדים עובר לפינוי המושכר איננה מתיישבת עם גרסת התובע.
כאמור, בהסכם הפשרה הראשון נקבע שהמושכר יפונה עד ליום 1.5.09, ברם בחלוף מועד זה, בלא שהנתבעים יפנו את המושכר, נחתם ביום 16.9.09 הסכם הפשרה השני ולפיו נדחה מועד פינוי המושכר ליום 18.8.09. הסכם הפשרה השני מבטא, במובהק, הסכמה של התובע לדחיית מועד הפינוי עד ליום 18.8.09.
התובע טוען כי "נאלץ" לחתום על הסכמים אלה לנוכח החשש כי בהעדר הסכמות וויתורים מצידו לא יפנו הנתבעים את המושכר, אולם לטענה זו לא הוצגה כל תמיכה בראיות. נהפוך הוא. הסכם הפשרה השני כולל הטבה לתובע בדמות הלוואה בסך של 3,000,000 ₪. והרי הנתבעים עוד הוסיפו לשלם דמי שכירות עד לפינוי. עובדות אלו מלמדות על האינטרס של התובע בדחיית מועד הפינוי למרות התחייבותו כלפי הקונה ואינן תומכות בטענה לאילוץ כלשהו.
ועובדה היא, ואף על כך אין מחלוקת, שהתובע מעולם, עד להגשת התביעה, לא טען שהוא מבקש לבטל את הסכם הפשרה השני או שבכלל עומדת לו הזכות לבטלו עקב הפרתו. התובע מודה בסיכומיו (סעיף 11) כי לא שלח כלל הודעה על ביטול הסכם הפשרה השני. התובע טוען שניתן לראות בהגשת התביעה בתיק זה הודעת ביטול, אך מתעלם מכך שגם הודעת ביטול עקב הפרת חוזה יש לשלוח בתוך זמן סביר ממועד ההפרה (סעיף 20 בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973) . אין כל דרך לראות בהגשת כתב תביעה בתיק זה ב- 6.10.15 הודעת ביטול הניתנת "זמן סביר" לאחר אותה הפרה שלשיטת התובע התרחשה עוד במאי 2009. שתיקתו רבת השנים של התובע מלמדת אף היא על הסכמתו בזמן אמת לדחיית מועד הפינוי.
ולבסוף, בהקשר זה, בראיות שהציגו הצדדים גם מכתב שמסר התובע לעריית פתח תקווה ביום 8.9.09 (נספח 7 לתצהיר הנתבעים) ובו הוא מציין בסעיף 1 כך:
"החל מתאריך 16.9.09 מסתיימת החזקה שנמסרה לחברת ע.ר. צים שיווק ישיר בע"מ..."
התובע בעצמו מציין את מועד סיום החזקת המושכר הצפוי ובלא טרוניה בהקשר זה.
ודוק, יש לזכור כי בין מועד הפינוי לו הסכים התובע בהסכם הפשרה השני (18.8.09) למועד הפינוי בפועל (16.9.09) חלף פחות מחדש ימים. קשה לראות כיצד דווקא חלוף תקופה זו בטא, אליבא התובע, הפרת התחייבויות הנתבעים לאחר שקודם לכן הסכים שוב ושוב לדחיית מועד הפינוי.
התנהלות התובע עובר לפינוי, חתימת הסכם הפשרה השני והודעת התובע על מועד הפינוי הצפוי – תומכים בגרסת הנתבעים שלפיה בסופו של יום הסכים התובע לדחיית מועד הפינוי.
נוכח כל אשר התברר כאמור, נוכח עריכת כתב השיפוי לאחר הפינוי, נוכח התנהגות התובע לאחר הפינוי ונוכח התנהגות התובע לפני ועובר לפינוי, אני מקבל את גרסת הנתבעים ודוחה את גרסת התובע.
אני מקבל את גרסת הנתבעים שלפיה פינוי המושכר ביום 16.9.09 נעשה בהסכמה הדדית, הן של התובע והן של הנתבעים, ולפיכך לא הפרו הנתבעים את ההתחייבות באשר למועד פינוי המושכר ולא עומדת לתובע זכות לבוא עימם חשבון ולטעון לפיצויים המתייחסים לעיתוי הפינוי.
למעלה מהצורך, ולכן בקליפת אגוז בלבד, יצוין שאפילו נמצא ממש בטענה לאיחור בפינוי המושכר, לכל היותר ניתן היה לבוא על כך חשבון עם הנתבעים לתקופה שמיום 18.8.09, המועד שנקבע בהסכם הפשרה השני שלא בוטל מעולם. במצב שכזה לכל היותר היה התובע זכאי לפיצוי המוסכם בסך של 350 $ ליום (סעיף 9.2 בהסכם הפשרה הראשון) למשך 29 יום. לתובע לא הייתה עומדת במצב זה הזכות לתבוע הפרשי דמי שכירות להם הסכים בהסכם הפשרה הראשון (סעיף 4) שהרי אין הוא יכול באותה נשימה לבקש לאכוף הסכם וגם לבטלו. לתובע גם לא הייתה עומדת הזכות לתבוע את נזקי דחיית מועדי תשלום התמורה על ידי הקונה, שהרי לא ניתן לתבוע פיצוי על נזק בנוסף לפיצוי המוסכם, מה גם שהטענה לנזק זה נטענה בכוללניות ובלא כל פירוט.
לסיכום חלק זה של טענות התובע – מאחר וגרסתו לאיחור בפינוי המושכר נדחתה, נדחות טענותיו לפיצוי בו יש לחייב את הנתבעים בגין אותו איחור.
המישור השני של טענות התובע מתייחס לנזקים שנגרמו לו עקב התשלומים שנאלץ לשלם לאחר הפינוי, בעקבות הליכי הבוררות שניהל עם הקונה.
לפי גרסת התובע, בעת פינוי המושכר ברור היה לו ולנתבעים כי קיימת אפשרות שתוגש נגדו תביעה מצד הקונה, בטענה לאיחור בפינוי המושכר. לפיכך, טוען התובע, התחייבו הנתבעים כלפיו בכתב השיפוי לשפות אותו במקרה ויחויב לשלם כספים לקונה על האיחור ולשם כך אף הפקידו שיק לביטחון בנאמנות בידי ע"ד שפטניצקי. כיוון שבסופו של הליך בוררות חויב התובע לפצות את הקונה בסך של 175,752 ₪ (150,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.10.09), בגין האיחור בפינוי המושכר, טוען התובע שעל הנתבעים לשפות אותו על מלוא נזקיו, ואלו כוללים את הפיצוי לקונה ואת הנשיאה בשכר הבורר בסך של 71,186 ₪, ובסך הכל 246,938 ₪.
הנתבעים מצידם, מודים כי חתמו על כתב השיפוי, אך טוענים שזה כלל לא נכנס לתוקף שכן לא התקיימו התנאים המתלים הקבועים בו. לפי גרסת הנתבעים, לא זו בלבד שהתובע עצמו, לא הקונה, הוא שיזם את הגשת התביעה נגד הקונה, אלא שגם לאחר מכן לא הוגשה נגדם הודעת צד ג' ואפילו הודעה על הליכי הבוררות לא נמסרה להם.
עוד טוענים הנתבעים כי אפילו היה כתב השיפוי בתוקף, לא התקיימו התנאים הקבועים בו שכן פסק הבורר מייחס לתובע אחריות לעיכוב במסירת המושכר במשך כחדש ועד ליום 21.10.09, בעוד המושכר פונה כבר ביום 16.9.09 וממילא שהתחייבותם לשיפוי התייחסה לטווח הזמנים שמיום 24.6.09 ועד 21.9.09 בלבד. במצב זה, טוענים הנתבעים שהניסיון לבסס את התביעה על כתב השיפוי נעשה בחוסר תום לב בוטה ושלא כדין.
אין איפה מחלוקת על חתימתו של כתב השיפוי ולאחר שנדחו טענותיו של התובע בכל הנוגע להתחייבויות שקדמו למועד הפינוי, כבר הובהר שבמערכת היחסים שבין התובע לנתבעים לא היה איחור בפינוי המושכר.
מאידך, בד בבד עם הסכמתם לדחיית מועד פינוי המושכר, היו התובע והנתבעים ערים לחשיפה לה חשוף התובע ביחסיו מול הקונה. לאפשרות שהקונה יבקש לבוא עימו חשבון על העיכוב בפינוי המושכר והאפשרות שעיכוב זה משליך על האפשרות להתחלת ביצוע הפרויקט במגרש 217. מודעות זו של הנתבעים נלמדת משלל ראיות. כך מטיוטה של הסכם שערך פרקליטם של הנתבעים, עו"ד שפטניצקי, ושלפיה נדונה האפשרות שהנתבעים ישלמו במישרין לקונה פיצוי בסך של 600,000 ₪ על הסרת התנגדותה להמשך פעילות הנתבעים במושכר ובאם יתקבל לכך היתר מהרשות המקומית (נספח 13 לתצהיר התובע). כך ממכתב ב"כ הקונה מיום 24.8.09 (נספח 14 לתצהיר התובע) בו מבהיר ה הקונה שהיא עומדת על פינוי המושכר ושומר ת על זכות ה לתבוע פיצוי על נזקי ה עקב איחור בפינוי. וכך בפרט מלשונו של כתב השיפוי. לשון המלמדת בבירור על חשש בפניו ניצבו הצדדים – החשש לתביעה שתגיש הקונה נגד התובע.
זו איפה בדיוק הייתה תכליתו של כתב השיפוי – הבטחת חבות הנתבעים לשיפוי התובע אם ימצא חייב בפיצוי הקונה עקב האיחור בפינוי המושכר.
לטענת הנתבעים, אין לתובע זכות להתבסס על כתב השיפוי, שכן הוא זה שיזם את הגשת התביעה נגד הקונה.
אכן, ועל כך אין מחלוקת, ההליכים שבין התובע לקונה נפתחו בתביעה שהגיש דווקא התובע לבית המשפט, ורק בהמשך לה, לאחר שבירור התביעה הועבר להליכי בוררות, גם הוגשה תביעה שכנגד על ידי הקונה וסופה בפסק הבורר וחיוב התובע בפיצוי.
לפי גרסת הנתבעים, תנאי לתחולתו של כתב השיפוי הוא הגשת תביעה נגד התובע על ידי הקונה, וכיוון שהתובע הוא שיזם את הגשת התביעה, לא נכנס כלל כתב השיפוי לתוקף.
טענה זו איננה ברורה. כתב השיפוי פותח במשפט הבא: "אם חב' יעק בי יוניברסל בע"מ (להלן: "יעק בי") תגיש נגדך תביעה (בפני בורר או בימ"ש)...". אין בכתב השיפוי כל רמז לזהותו של יוזם ההליך או לפרוצדורה שקדמה להגשת התביעה. אין בכתב השיפוי כל הגבלה שלפיה, למשל, לא תעמוד לו לתובע הזכות לשיפוי אם התביעה נגדו תוגש כתביעה שכנגד.
הגבלה שכזו לא כתובה ואף לא ניתן על ידי הנתבעים כל הסבר להגיון שיהיה בהגבלה שכזו. בין התובע לבין הקונה מערכת יחסים נפרדת, כזו החורגת מההתחייבות בכל הנוגע לעיתוי פינוי המושכר ובאה לכדי ביטוי בהסכם מכר ובהתחייבות לבנות ולמסור לתובע דירות בבניין במגרש 217 (כעולה מתיאור יחסי התובע והקונה בפסק הבורר).
לא ברור מה בסיס מצאו הנתבעים לטעון שהתובע מוותר על זכותו לשיפוי אם החליט לעמוד על זכויותיו ולטעון לפיצוי המגיע לו מהקונה בעניין שאיננו קשור בהכרח למועד הפינוי של המושכר.
לפיכך, כאשר אין בכתב השיפוי מגבלה שלפיה נקיטת הליך ביוזמת התובע מפקיעה את תוקפו, וכאשר אין בידי הנתבעים כל הסבר להיגיון שבהגבלה שכזו – אין בסיס לטענה זו.
עוד טוענים הנתבעים כי כתב השיפוי לא מחייב אותם שכן התובע לא הודיע להם על הליכי הבוררות ולא הגיש נגדם הודעת צד ג'.
לפי גרסה זו של הנתבעים, חייב היה התובע להודיע להם על הבוררות ולאפשר להם להתגונן כנגד החיוב שאפשר ויחויבו בו בגינה. בפועל לא עשה כן התובע. לא הגיש נגדם הודעת צד ג', לא הודיע להם על הבוררות, ולא אפשר להם להתגונן מפני התביעה. במצב שכזה, לשיטת הנתבעים, לא נכנס כתב השיפוי לתוקף.
התובע מבקש לדחות טענה זו. לפי גרסת התובע, לא הייתה עליו כל חובה לצרף את הנתבעים להליך שהתנהל מול הקונה שכן אין תנאי שכזה בהסכם הפשרה הראשון וההוראה בכתב השיפוי לא נועדה אלא להקל על הגבייה ולא לסטות מהאמור בהסכם הפשרה הראשון. עוד טוען התובע שממילא כלל לא ניתן לצרף צד להליכי בוררות ולהגיש הודעת צד ג' בהליכי בוררות כנגד הנתבעים, שאינם חלק מהסכם הבוררות. ובכלל, טוען התובע, הנתבעים ידעו גם ידעו על הליכי הבוררות , הוזמנו להעיד במסגרתם והוא עצמו פעל בתום לב ודחה הצעות להסדר פשרה לתשלום פיצויים שיוכל לתבוע מהנתבעים.
עיון בכתב השיפוי מלמד על התנאי הברור אשר הציבו הצדדים לו, כך:
"אם חב' יעק בי יוניברסל בע"מ (להלן: "יעק בי") תגיש נגדך תביעה (בפני בורר או בימ"ש) בגין איחור במועד מסירת החזקה של המקרקעין (חלק מחלקה 138 בגוש 6360 שאתה בעליו) עליהם היו בנויים מבנים אותם שכרנו ממך ובהם הפעלנו סופר מארקט (להלן: "הסופר מארקט") אתה תודיע לנו על כך ותשלח לנו הודעת צד ג'.
בכתב השיפוי הובהר, במפורש, כי במצב שבו הוגשה נגד התובע תביעה על ידי הקונה, עליו להודיע על כך לנתבעים ולהגיש נגדם הודעת צד ג'. לפי גרסת הנתבעים, אין מדובר בהוראה דיונית גרידא אלא בהוראה מהותית המצויה בליבת התחייבותם. הוראה שנועדה לאפשר להם להתמודד עם תביעה לפיצוי ולא למצוא עצמם נדרשים לשלם פיצוי בהליך שעליו לא ידעו. בטענה זו יש הגיון ברור. לא בכתב השיפוי ולא בכל מקור אחר ניתן למצוא בסיס לרעיון שלפיו ייפו הנתבעים את כוחו של התובע לנהל בשמם ועבורם הליך משפטי שבסופו אפשר וימצאו חייבים בפיצוי.
לטענת התובע, אין הוראה שכזו בהסכם הפשרה הראשון. אכן, בהסכם הפשרה הראשון (סעיף 9.3) התחייבו הנתבעים לפצות את התובע על נזק שיגרם לו עקב איחור בפינוי המושכר "בכפוף להוכחת חובה חלוטה" ובלא דרישה לשילוב הנתבעים בהליך, ברם כתב השיפוי הרי מאוחר בזמן להסכם הפשרה הראשון וכפי שכבר הובהר – ההנחה הראשונית הינה שההסכם המאוחר גובר על זה המוקדם.
עוד טוען התובע כי הנתבעים ידעו על הליכי הבוררות ולראיה, הנתבע 3 זומן להעיד בבוררות (סעיף 18 בתצהיר התובע). הנתבע 3 מצידו, כופר בטענה זו, טוען שלא קבל כל הזמנה להעיד בבוררות ולא ידע כלל על קיומה (סעיף 9 בתצהיר הנתבע 3). בשאלה ידיעת הנתבע 3 על הליכי הבוררות נתגלעה איפה מחלוקת עובדתית. ובמחלוקת זו, נטל ההוכחה רובץ לפתחו של התובע. זה שטוען שהנתבעים ידעו על הליכי הבוררות ושהנתבע 3 אף קבל הזמנה להעיד בבוררות. הנה אשר התברר במחלוקת עובדתית זו:
ראשית, התובע טוען שהנתבע 3 זומן להעיד בבוררות, אך איננו טוען לידיעה אישית על כך . התובע מפנה למכתב הזמנה למתן עדות שנשלח לנתבע 3 ביום 28.10.14 (נספח 26 לתצהיר התובע). עיון במכתב זה מלמד שהוא מופנה לנתבע 3 בכתובת רחוב הגפנים 18 בכפר סירקין, ברם הנתבע 3 טען שהוא בכלל מתגורר ברחוב הגפנים 19 בכפר סירקין . התובע העיד שאת ההזמנה בכלל שלח עו"ד חלפין ולו אין ידיעה לאן נשלחה ההזמנה (עמ' 14; ש' 12 בפרוט'). עוד נלמד מעיון במכתב שהוא נשלח בדאר רשום אך אין כל אסמכתא שתבהיר למי נמ סר. התובע גם לא טרח לזמן לעדות מטעמו את עו"ד חלפין, כדי שאולי יוכל להעיד על אופן מסירת המכתב לנתבע 3. התובע אף לא מסביר מדוע לא נעשה ניסיון לכפות על הנתבע 3 להתייצב למתן עדות, אם סבר התובע שזו עשויה לתמוך בגרסתו בתביעה מול הקונה.
שנית, במהלך ישיבת קדם המשפט נשאל התובע אם עמד בקשר עם הנתבעים מאז פינוי המושכר והשיב בשלילה (עמ' 2; ש' 25 בפרוט'). רק לאחר התערבות פרקליטתו בקש לתקן את תשובתו, טען שהיה בקשר עם הנתבעים במהלך הבוררות (עמ' 3; ש' 8 בפרוט') וטען כי שוחח בטלפון עם נתבע 3 ובקש ממנו לבוא ולהעיד בבוררות. עיון בתצהיר עדותו הראשית של התובע שהוגש לאחר מכן, מלמד שאין בו זכר לטענה זו לשיחה שהתקיימה בטלפון בין התובע לנתבע ולא כל שכן שאין בו ניסיון להציג אסמכתא לקיומה של שיחה שכזו. אסמכתא כגון פלט שיחות.
שלישית, התברר כי פרקליטם של הנתבעים, עו"ד שפטניצקי, זומן והעיד במסגרת הבוררות. עו"ד שפטניצקי עשוי היה לתמוך בגרסת התובעים ולמסור את הידוע לו על מודעות הנתבעים להליכי הבוררות, אלא שהתובע לא טרח לזמנו ולהציג את גרסתו בסוגיה זו או בכלל.
לפיכך, לא ניתן לקבוע כי הנתבעים היו מודעים להליכי הבוררות. הנטל להוכיח זאת רבץ לפתחו של התובע, נטל זה לא הורם, שלכן אני מעדיף את גרסת הנתבעים שלפיה כלל לא ידעו על הליכי הבוררות עד לאחר שנסתיימה והועברה אליהם דרישת התשלום נשוא תביעה זו.
כך איפה מסתבר שהתובע לא עמד בתנאי שנקבע בכתב השיפוי. לא זו בלבד שהתובע לא בקש שהנתבעים יטלו חלק בהליכי הבוררות, התובע אפילו לא יידע אותם על קיומם של הליכי הבוררות. במצב זה, אני מקבל את טענת הנתבעים וקובע שלפי הסכמת הצדדים בכתב השיפוי, אין לתובע זכות לתבוע אותם לפיצוי בהתבסס על פסק הבורר.
למעלה מהצורך, נוכח מסקנה זו, יצוין שממילא לא היה מקום לחייב את הנתבעים בפיצוי אפילו התקיימו התנאים הקבועים בכתב השיפוי ואפילו היו מודעים להליכי הבוררות.
זכותו של התובע לשיפוי נתחמה בכתב השיפוי כך:
אם בסוף ההליך הנ"ל תחוייב לשלם ליעק בי סכום כסף כלשהו בגין האיחור הנ"ל (הכוונה לתקופה שמתאריך 24/6/09 ועד לתאריך 21/9/09+ התקופה לה היית זקוק לצורך הריסת המבנים ופינויים)
בכתב השיפוי איפה, אין התחייבות קטיגורית של הנתבעים לשיפוי התובע על כל סכום בו יחויב וללא כל קשר לבסיס החבות, אלא הגדרה דווקנית שלפיה זכותו לשיפוי מתייחסת אך ורק לנזק בגין האיחור בפינוי מיום 24.6.09 ועד 21.9.09 ובנוסף לכך – התקופה לה נזקק התובע להריסת המבנים במושכר ופינויים.
אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהנתבעים פינו את המושכר ביום 16.9.09. אשר להריסת המבנים ופינוי המושכר, העיד התובע והצהיר כי עד ליום 23.9.09 הושלמה ההריסה והפינוי (סעיף 16.2 בתצהיר התובע; וכן עמ' 12; ש' 32 בפרוט'). ומשמע, התחייבות הנתבעים לשיפוי התובע התייחסה לנזק שיגרם לו על איחור בפינוי המושכר עד ליום 23.9.09. מועד בו הושלמו סופית הן הפינוי והן ההריסה.
בפועל, פסק הבורר מלמד על הבסיס לחיוב התובע בפיצוי. בפסק הבורר נקבע כי התובע התחייב כלפי הקונה לפנות את המושכר עד ליום 24.6.09, כאשר איחור בן 3 חדשים נוספים, עד 24.9.09, לא יהווה הפרה הסכם אך יזכה את הקונה בפיצוי בסך של 100,000 ₪ לחדש. בהמשך, עורך הבורר אבחנה בין הפיצוי היומי לו התחייב התובע על איחור במסירה שאיננו הפרה (איחור במסירה עד 24.9.09) לפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם על איחור במסירה לאחר 24.9.09.
כך ממשיך וקובע כך הבורר (סעיף 39 בפסק הבורר):
נוכח האמור, ובהיעדר הסכמה מאוחרת שונה, רשאית הייתה החברה להסתמך על האמור בהסכם המכר לעניין מועד המסירה. שאלה היא, מה היה מועד המסירה בפועל. אינני סבור כי אישור העירייה או דו"ח של פקח העירייה דווקא נדרשו לצורך ביצוע המסירה, וממילא שאין כל הוראה כזו בהסכם המכר. אישורים אלה נדרשו אמנם לשם קבלת היתר הבניה במגרש, אך לא לשם עצם המסירה. יחד עם זאת, גם השאלה אם בעלי החברה ידע או לא ידע על דבר פינוי החלקה מן השוכרת איננה מין העניין, ואין בה כדי להסיר מאחריותו של התובע להמציא לנתבעת הודעה מסודרת על אודות הפינוי ולקבוע מועד למסירת החזקה. וזאת לא נעשה, ואין לי אלא לקבל את עמדת הנתבעת כי הסתמכה לשם כך על אישורי העירייה בנושא, אישורים שנמסרו לה בתאריך 21.10.09 בלבד. זה, אם כן, מועד המסירה של הממכר, והוא מאוחר בכחודש ימים מן המועד הסופי הקבוע בהסכם המכר כמועד המסירה. בכך הפר התובע את הסכם המכר הפרה יס ודית.
ובהמשך פסק הבורר (בסעיף 41) קובע הבורר שלקונה עומדת הזכות לפיצוי המוסכם על הפרה יסודית של ההסכם, אך לא הזכות לפיצוי על איחור במסירה שאיננו הפרה יסודית. אותו פיצוי מוסכם על הפרה יסודית הועמד בהסכם שבין התובע לקונה על 1,500,000 ₪ והופחת על ידי הבורר לסך של 150,000 ₪.
ומשמע, הבורר לא חייב את התובע במאום על האיחור בפינוי עד ליום 24.9.09, וחייב אותו בפיצוי מופחת של 150,000 ₪ רק בגין איחור הנוסף שמיום 24.9.09 ועד 21. 10.9. הפיצוי בו חויב התובע התייחס איפה לתקופה שחורגת מהתקופה לה התחייבו הנתבעים. כתב השיפוי איננו מזכה את התובע בשיפוי על נזק שנגרם לו מאיחור נוסף זה. ולא בכדי כך נקבע, שהרי לאיחור נוסף זה אין כל קשר להתנהגות הנתבעים. הבורר קובע במפורש שמקור האיחור הנוסף במחדל של התובע שנמנע ממסירה הודעה ברורה לקונה על פינוי המושכר. קשה לראות מה הצדקה יש לחייב את הנתבעים בפיצוי על מחדל שכזה שלא להם.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
כך ניתן לסכם.
חלקן הראשון של טענות התובע התבסס על הטענה להפרת התחייבויות הנתבעים כלפיו ואיחור בפינוי המושכר. טענה זו נדחתה. נמצא שהתובע והנתבעים הסכימו לדחיית מועדי הפינוי שוב ושוב, ועשו כן על בסיס אינטרס משותף שהיה להם. אינטרס של התובע בהמשך קבלת דמי השכירות ואינטרס של הנתבעים לנסות ולקבל היתר להמשך השימוש במושכר. ועובדה היא, שלאחר הפינוי נערך כתב השיפוי ובו אין זכר לטענות על איחור בפינוי; עובדה היא שלאחר הפינוי לא העלה התובע ולו טענה אחת כלפי הנתבעים במשך למעלה מ- 5 שנים; ועובדה היא שלפני מועד הפינוי נחתמו הסכמי המסדירים את דחייתו.
חלקן השני של טענות התובע התבסס על הפיצויים בהם חויב כלפי הקונה בפסק הבוררות ועל התחייבות הנתבעים בכתב השיפוי. גם טענה זו נדחתה. נמצא שהצדדים קבעו שהתחייבות הנתבעים לשיפוי התובע הותנתה בכך שתימסר להם הודעה על התביעה שתוגש נגדו ויתאפשר להם ליטול חלק בהליך, ברם תנאי זה לא התקיים והתובע לא הוכיח שהודיע לנתבעים על הבוררות טרם ניתן פסק הבורר.
ועוד נמצא שאפילו כתב השיפוי בתוקף, במסגרתו התחייבו הנתבעים לפצות את התובע על נזק שיגרם לו עקב איחור בפינוי המושכר עד ליום 21.9.09 בצירוף הזמן שידרש להריסת ופינוי המבנים במושכר. ברם המ ושכר פונה ביום 16.9.09, המבנים נהרסו עד ליום 23.9.09 ובפסק הבורר נקבע שהתובע חייב לפצות את הקונה על האיחור במסירת המגרש במשך חדש ימים, עד 21.10.09. חבות התובע בפיצוי בפסק הבורר איפה, נובעת ממחדליו הוא לאחר פינוי המושכר על ידי הנתבעים ולכך לא התחייבו הנתבעים לשפות אותו.
נוכח כל אשר נמצא כאמור, לא מצאתי אלא לדחות את התביעה כליל, וכך אני מורה.
התביעה - נדחית.
התובע יישא בהוצאות הנתבעים בגין תביעה זו בסך של 40,000 ₪.
ניתן היום, ט"ז ניסן תשע"ח, 01 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: יורם כהן
נתבע: ע.ר. צים שווק ישיר בע"מ
שופט :
עורכי דין: