ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נחום מזרחי נגד מיכל בן שמעון :

בפני כבוד הרשמת הבכיר ה עדי בר-טל

תובעים

1.נחום מזרחי
2.רפאלי נכסים והשקעות

נגד

נתבעים

1.מיכל בן שמעון
2.שלום בן שמעון

פסק דין

בפניי תביעה כספית על סך 33,400 ₪, במסגרתה טוען התובע, מתווך דירות , כי הנתבעים חבים בגין דמי תיווך, בהתאם להסכם הבלעדיות שנחתם עימם.
טענות הצדדים:
התובע, מתווך נדל"ן, חתם ביום 1.5.17 על הסכם תווך והסכם בלעדיות עד ליום 1.9.17, עם הנתבעים, לצורך מכירת דירתם ברחוב האתרוג 70א בגבעת זאב.
לטענת התובע, הנתבעים חתמו עימו על הסכם, לאחר שבמשך מספר חודשים לא הצליחו למכור את דירתם באמצעות מתווכים אחרים. לטענת התובע, הדירה רשומה בטאבו הירדני ולכן היה קיים קושי במכירתה. כמו כן הדירה נמצאת על גבול אזור חרדי ואזור חילוני, דבר המקשה אף הוא על מכירת הדירה. לטענת התובע, נוהל על ידו משא ומתן מתקדם עם רוכש פוטנציאלי אשר ביקש לבדוק את הדירה על ידי "בדק בית". כמו כן הפנו התובעים רוכשים פוטנציאליים רבים נוספים לדירה. ביום 18.7.17 הודיעו הנתבע ים לתובע, כי הם נמצאים במשא ומתן מתקדם עם רוכש פוטנציאלי שהובא על ידם. אותו רוכש רכש לבסוף את הדירה, כאשר הצדדים לא ערבו את המתווך וכאשר המכירה בוצעה בתוך תקופת הבלעדיות. התובע תובע את דמי התווך שהינם 1.25% משווי המכירה וכן עוגמת נפש והוצאות.
הנתבעים מנגד טוענים, כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה. לטענתם התובע הציע למכור את דירתם במחיר של 1,790,000 ₪ והם סמכו עליו. הם נזקקו למכירה מהירה , הואיל והם רכשו דירה והיו כבולים בתשלומים בהתאם להסכם שחתמו. הנתבעים טוענים , כי ביום 18.6.17 פנו לתובע ושאלו מדוע אינו מביא מזה זמן רב רוכשים פוטנציאליים לדירה (כחודש ימים). לטענתם התובע הסביר כי הוא עסוק במכירת דירה אחרת בבניין. אחיה של הנתבעת (שהיתה לו הכרות מוקדמת עם התובע) התקשר לתובע וביקש ממנו לשחרר את הנתבעים מחוזה הבלעדיות. לדברי הנתבעים, סוכם כי יינתנו שבועיים נוספים לתובע, תוך הורדת המחיר ל 1,690,000 ₪ ולאחריהם יוכלו הנתבעים להביא רוכשים בעצמם, אך לא דרך פרסום הדירה ביד 2 או באמצעות מתווך נוסף.
הנתבעים הציגו הודעות ווטס אפ בעניין זה אשר צורפו לכתב ההגנה .
לטענת הנתבעים הרוכש הגיע אליהם דרך פרסום ביד 2 שנעשה לפני חתימת ההסכם עם התובע. לדברי הנתבעים , התובע ניסה להכשיל את מכירת דירתם. הנתבעים צירפו תצהיר מטעם הרוכש שטען כי הגיע באמצעות פרסום באתר יד 2 ולא דרך מתווך אחר.
דיון והכרעה:
לאחר ששמעתי את הצדדים, וכן את העד, מר שמוליק יהושוע, וע יינתי בטענותיהם, מצאתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה.
אין מחלוקת, כי הנתבעים חתמו על הסכם תווך והסכם בלעדיות עד ליום 1.9.17. בהתאם להסכם הבלעדיות ( מוצג ת/1), כל קשר בין הנתבעים למתווכים אחרים או לרוכשים אפשריים, יעשה רק דרך המתווך ובאמצעותו (סעיף 8) . כמו כן הוסכם כי "הלקוח מצהיר כי ידוע לו שהפרת סעיף זה עלולה לפגוע ביכולתו של המתווך לשמש כגורם היעיל בעסקה, וכי במקרה של הפרה יהיה המתווך זכאי כפיצוי למלוא העמלה שהיתה מגיעה לו, בנוסף לכיסוי כל נזק אחר אשר נגרום לו כתוצאה מההפרה."
אין מחלוקת בין הצדדים כי בשבועות הראשונים (בחודש מאי) הביא התובע רוכשים פוטנציאליים לראות את הדירה (עמ' 2 לפרוטוקול שורה 30). כמו כן אין מחלוקת כי התובע פרסם את הדירה הן באתר יד 2 והן בעלונים ובארבע עיתונים (לדוגמא יתד נאמן, עיתון ווטס אפ). התובע הציג מודעות אלו באמצעות הטלפון הנייד במהלך הדיון (עמ' 3 שורות 24-32 ועמ' 4 שורה 1).
אם כן, אין מחלוקת כי התובע פעל בהתאם לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה – 2004 (להלן: "תקנות המתווכים") ולפיהן הוא ביצע שתי פעולות שווק לפחות מתוך הרשימה המנויה בסעיף 1 לתקנות.
הנתבעים טוענים, כי לאחר שלושה שבועות , התובע הפסיק להביא רוכשים וחידש את הבאת הרוכשים הפוטנציאליים רק החל מאמצע חודש יוני. כמו כן טוענים הנתבעים, כי המודעות שהוצגו על ידי התובע בנוגע לפרסום, הוצגו ללא תאריך ולא ברור ממתי הן.
אכן, מודעות אלו הינן ללא תאריך, בהינתן כי הצילום הינו של המודעה והתובע לא צילם את התאריך בה פורסמה, אלא שההגיון מחייב שפרסומים אלו בוצעו במהלך חודשים מאי ויוני, ולא לאחר שהנתבעים הודיעו בחודש יולי כי הם מנהלים משא ומתן עם רוכשים בעצמם. במצב דברים שכזה, אין לי ספק, כי התובע עמד בהוראות הדין בעניין פעולות השיווק להן נדרש.
המחלוקת המרכזית הינה אם כן הינה בשאלה האם סוכם עם התובע ביום 18.6.17 שיינתנו לו שבועיים נוספים לצורך הבאת רוכש , ולאחר מכן, הסכם הבלעדיות מסתיים.
לצורך הוכחת טענת סיום הסכם הבלעדיות העיד בפניי מר שמוליק יהושוע, אחיה של הנתבעת אשר ניהל את התכתובת בעניין זה מול התובע.
מר יהושע העיד, כי כשראה שאין שום הצעה מעשית על השולחן, ובהינתן לוחות הזמנים הצפופים והצורך לשלם תשלומים בגין הדירה שהנתבעים רכשו, הוא פנה אל התובע וביקש שישחרר את הנתבעים מהסכם הבלעדיות ו ייתן להם למכור את הדירה בעצמם . לדבריו, התובע ביקש שבועיים לנסות ולהביא רוכש, כאשר מחיר הדירה יירד ל – 1,690,000 ₪. הוסכם לטענת מר יהושוע , כי לאחר שבועיים הנתבעים יוכלו להביא רוכשים פוטנציאליים, אך לא באמצעות פרסום ביד 2 (עמ' 4 שורות 12-22).
התובע טוען, מנגד כי הוא לא הסכים לוותר על הבלעדיות לאחר שמשך תקופה כה ארוכה טיפל בדירה וכוונתו היתה כי הוא ינסה בעצמו להביא רוכשים, וככל שלא יצליח, הנתבעים יכולים להביא רוכש , אך המשא ומתן יעבור דרכו (עמ' 2 שורה 17).
מעיון בהודעת הווטס אפ שנשלחה על ידי הנתבע אל התובע ביום 18.6.17, לא עולה כי התובע ויתר על בלעדיות: "ערב טוב מקבלים את מה שהצעת נלך על 1,690,000 ₪ לשבועיים בלי פרסום ביד 2 ושיהיה בהצלחה."
לטענת הנתבעים כל מהותה של הודעה זו היתה ויתור הבלעדיות של התובע, ואולם, עניין מהותי זה נעדר מההודעה.
אף התנהלות הצדדים אינה מלמדת על ויתור הבלעדיות מטעם התובע, שכן בהתאם לתכתובות הווטס אפ שהוצגו לי, התובע עמל על הבאת רוכשים פוטנציאליים אף במהלך חודש יולי. ביום 18.7.17 כאשר ביקש התובע להביא רוכשים נוספים , מסר לו הנתבע לראשונה, כי הוא מנהל משא ומתן מתקדם עם רוכשים שהגיעו מפה לאוזן (חלק מהודעת ווטס אפ שצוטטה בפרוטוקול בעמ' 4 שורות 28-30). הנתבעים לא טרחו לומר לתובע מבעוד מועד כי הם מנהלים כבר משא ומתן, וגרמו לו להמשיך ולפעול לצורך שווק ומכירת הדירה. התובע אף הציג הודעה מזמן אמת ולפיה הוא הבהיר לנתבעים מפורשות, ש הרוכשים הללו צריכים ליצור עימו קשר על מנת שינהל עבורם משא ומתן (עמ' 4 שורות 31-32). מתכתובת זו, שכאמור נעשתה בזמן אמת אנו למדים כי התובע לא התכוון לוותר על הבלעדיות ולא ויתר עליה בפועל.
לכך מצטרפת ההודעה האחרונה מיום 11.7.17 אותה שלח העד אל התובע, ובמסגרתה נאמר "אני מזכיר לך שדיברנו באמצע חודש יוני וביקשת בעוד שבועיים עוד שבועיים עד סוף החודש כדי למכור את הדירה של שולי ומיכל. אמרת שאין לך בעיה ולא תתנגד שלאחר שבועיים אלה אם לא הצלחת למכור אז אנחנו משוחררים מהבלעדיות ונוכל למכור את הדירה בעצמנו. אשמח לקבל את אישורך על כך...."
התובע לא ענה על הודעה זו, אך הודעה זו מלמדת שלא בהכרח היתה הסכמה על ויתור בלעדיות, שאם לא כן, לא היה העד, מר יהושע, נזקק לאישור נוסף של התובע בעניין זה.
יתירה מזאת, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, יצוין, כי העובדה שהעד פנה, לפתע פתאום, אל התובע ביום 9.7, בבקשה לאישור על ויתור בלעדיות, וזאת בסמוך מאד לתום התקופה שניתנה לתובע (עד ליום 3.7.17 לערך), מעלה את החשש כי מדובר היה במשא ומתן שהחל לפני כן, והנתבעים, אשר ביקשו למכור דירתם ללא עלות התווך, ניסו לבטל את הבלעדיות שניתנה לתובע, וזאת בחוסר תום לב.
הנתבעים צירפו תצהיר של רוכש דירתם , הטוען, כי הגיע אל הנתבעים בעקבות הודעה באתר יד 2, אלא שאותו רוכש לא הובא לעדות. הנתבעים הביאו לעדות את מר יהושע אך לא את העד המרכזי אשר היה שופ ך אור על המועד בו הגיעו לראשונה אל הנתבעים וכן באמצעות איזו מודעה ביד 2 (האם מודעה שפרסם התובע – מודעה שבשל הבלעדיות חשפה את מיקום הנכס או מודעה שהנתבעים טוענים כי פרסמו ביד 2 לפ ני חודש מאי) .
העובדה שהנתבעים לא הביאו לעדות את הרוכש, רובצת לפתחם ויש בה כדי לחזק את טענת התובע, ולפיה הרוכש הגיע באמצעות מודעתו דווקא ולא מודעת הנתבעים שפורסמה במהלך חודש אפריל או מרץ – קרי, כארבעה חודשים לפני שאותו רוכש פנה לראשונה אל הנתבעים.
קשה להאמין כי אותו רוכש שמר את המודעה שפורסמה בחודשים מרץ או אפריל ביד 2 והחליט לפנות אל הנתבעים בתחילת חודש יולי, בדיוק עם תום השבועיים שלטענת הנתבעים סיימו את הבלעדיות. זאת ועוד, קשה להאמין שאותו רוכש שמר דווקא את מודעת הנתבעים משך 4 חודשים ולא הגיע אל הנתבעים בעקבות מודעת התובעים אשר פורסמה ביד 2 במהלך החודשים מאי – יוני. בשים לב, כי הרוכש נמנע בתצהירו מלומר על פי איזו מודעה הגיע אל הנתבעים ומאיזה תאריך היתה מודעה זו. גם העתק המודעה לא צורף לתצהיר.
הנתבע טוען, כי ברור לו שהרוכש הגיע באמצעות מודעה ישנה, שכן הוא התקשר ישירות אליו ולא למתווך. שכן אם מדובר היה במודעת תווך, הטלפון של הנתבע לא היה מופיע במודעה. אלא שטענה זו, הגם הגיונה, אינה מדוייקת. כפי שעולה מעדות התובע, כאשר קיימת בלעדיות הוא מפרסם קומה ובניין (כלומר כתובת מלאה של הנכס) כך שמי שרוצה לעקוף אותו יכול בקלות (עמ' 4 שורות 30-32).
אם כן, מהמתואר לעיל, עולה החשש, שנעשה במקרה הנדון ניסיון לעקוף את המתווך ולמנוע ממנו להוות הגורם היעיל בעסקה וזאת מתוך מטרה לנסות ולמנוע את תשלום דמי התיווך.
הנתבעים טוענים, כי מכרו את הנכס ביום 1.8.17 בסך של 1,640,000 ₪ (עמ' 2 שורה 26).
נוכח האמור, ובהינתן כי מצאתי שהתובע פעל בהתאם להוראות הדין וכי על הנתבעים היה למכור את הדירה באמצעותו, הגם שלטענתם הרוכש הגיע בדרך אחרת (דרך שלא הוכחה), הריני קובעת, כי על הנתבעים לשלם לתובעים דמי תווך כאמור בהסכם התווך בסך 1.25% ממחיר הדירה, קרי, 23,985 ₪ כולל המע"מ.
התובעים טוענים כי נגרם להם נזק נוסף בדמות הפסד דמי תווך מהרוכשים. לא הוצגה בפניי כל ראיה לכך, שחלה חובה על הרוכשים לשלם דמי תווך, ולכן טענה בעניין זה נדחית.
אשר על כן, הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 23,985 ₪ כולל מע"מ. לסכום זה יתווספו הוצאות בסך 837 ₪ ובסך הכל 24,819 ₪.
המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.
בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 יום.
ניתן היום, ד' אדר תשע"ח, 19 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נחום מזרחי
נתבע: מיכל בן שמעון
שופט :
עורכי דין: