ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רון הורוביץ נגד ד"ר אסנת זמורה בלוססקי :

בפני כבוד ה שופט אלדד נבו

תובעים

1.רון הורוביץ
2.ראובן לוין

נגד

נתבעת

ד"ר אסנת זמורה בלוססקי ת.ז XXXXXX152

ב"כ התובעים: עו"ד אילן שלומוביץ
ב"כ הנתבעת: עו"ד ליאור ברוכים

בית המשפט העליון נדרש לשאלה, האם ניתן להכיר באותו מתווך כ"גורם היעיל" למרות שלא היה מעורב בהמשך בתהליך שהביא בסופו של דבר לכריתת העסקה.

פסק דין

1. תביעה לתשלום דמי תיווך בגין דירה שרכשה הנתבעת ברח' האלה ברעננה.

2. התובעים, מתווכים במקרקעין ולטענתם הנתבעת פנתה לקבלת שירותי תיווך מהם ביחס לדירה, אשר בסופו של דבר נרכשה על ידה. מכאן דרישתם לקבלת דמי התיווך.

העובדות שהתבררו
3. מטעם התובעים העיד התובע 2 ומטעם הנתבע ת העידו בעלי הדירה, מה ם רכשה אותה, עמית ושלומית זלדמן, בעלה של התובעת, מר רון בלוססקי, והנתבעת עצמה.

4. מן העדויות והמסמכים שהוצגו התבררו העובדות הבאות:

א. התובע 2 היה קשור בהסכם בלעדיות עם בעלי דירה, בני הזוג זלדמן, הסכם שהסתיים ביום 27/5/15.

ב. בתוך תקופת הבלעדיות, פרסם התובע 2 את הדירה בעיתונות המקומית ואף תלה שני שלטים על הדירה עצמה.

ג. לאחר שהנתבעת הבחינה בשלטים שהיו תלויים ממרפסות הדירה, יצרה קשר עם התובע 2 ביום 23.3.15 וביקשה לקבל פרטים על הדירה נשוא התביעה (ס' 12 לתצהירו של התובע 2).

ד. התובע 2 והנתבעת קבעו להיפגש בדירה למחרת וכך היה.
ביום 24.3.15 [למחרת שיחת הטלפון] נפגשו הנתבעת ובעלה עם התובע 2 בכניסה לבניין. לטענת הנתבעת הפגישה הייתה ברחוב בקרבת הבניין (סעיף 9 לתצהירה).

ה. הצדדים נכנסו ללובי הבניין והתובע 2 החל למלא את הפרטים בהסכם למתן שירותי תיווך.

ו. בשלב זה גרסאות הצדדים נחלקות.
לטענת הנתבעת, ברגע שנכנסו אל לובי הבניין, זיהתה כי המקום מוכר לה הואיל ובת כיתה של בתה, מתגוררת באותו בניין. לטענתה, שאלה את התובע 2 האם מדובר בדירתם של בני הזוג זלדמן וכשזה השיב בחיוב – הודיעה לו מיד כי אינה מעוניינת לראות את הדירה ולקבל את שירותיו ביחס אליה, הואיל והיא מכירה את הדירה, יודעת שהיא למכירה והם אינם מעוניינים בה.
לטענתה, רק לאחר מכן, ובאופן אקראי לחלוטין, נכנס מר זלדמן לבניין ולאחר שיחה קצרה התפזרו הנוכחים איש איש לדרכו.

לטענת התובע 2 – הנתבעת ובעלה לא אמרו דבר בנוגע להיכרותם את הבניין והדירה עד לרגע בו נכנס מר זלדמן אל הלובי. אז זיהתה אותו הנתבעת, שאלה את התובע 2 האם זהו בעל הדירה ולאחר שהשיב בחיוב – הודיעה לו כי היא מכירה אותו ואינה מעוניינת לראות את הדירה.

ז. אין מחלוקת כי הנתבעת סירבה לחתום על הסכם התיווך, אך הסיבה לכך שנויה במחלוקת. האם מכיוון שהנתבעת הכירה את הדירה, ידעה שהיא עומדת למכירה ולא היתה מעוניינת בה? או מכיוון שהנתבעת זיהתה הזדמנות להתחמק מתשלום דמי שכירות הואיל והיא מכירה את בעל הדירה ויכולה ליצור עמו קשר ללא עזרת המתווך?

ח. ביום 29.6.15 רכשו הנתבעת ובעלה את הדירה נשוא התביעה מבני הזוג זלדמן תמורת 2,750,000 ₪ .

5. על מנת להכריע בשאלת הזכאות לתשלום דמי תיווך יש להשיב על השאלות הבאות:

א. האם סירוב הנתבעת לחתום על הסכם התיווך נעשה בתום לב או מתוך ניסיון להתחמק מתשלום דמי תיווך?
שאלה זו חשובה, הואיל וקיומו של ה סכם תיווך הוא תנאי לקבלת דמי התיווך.

ב. האם התובע 2 היה הגורם היעיל שהביא את הנתבעת ובעלה לרכוש את הדירה בסופו של דבר. התנאי כי המתווך יהיה הגורם היעיל, אף הוא תנאי שבלעדיו לא יהיה זכאי לדמי התיווך.

6. נסיבות אי חתימת הסכם התיווך:

א. גרסתה של הנתבעת, בכל הנוגע לנסיבות הפגישה עם התובע 2 הייתה בלתי מהימנה ואסביר:
(1) בכתב ההגנה, טענה הנתבעת כי יצרה קשר עם התובע 2 בקשר לדירה אחרת וכלל לא בקשר לדירה נשוא התביעה (ס' 9 לכתב ההגנה). זאת, על מנת שיהיה הגיון בטענתה כי ה כירה את הדירה וידעה שהיא למכירה - מכוח הכרותה את בני הזוג זלדמן.

גרסה זו התבררה כבלתי נכונה לאחר שהתובע 2 הציג את תמליל השיחה בין השניים מיום 23.4.15 , ממנו עולה כי הנתבעת התקשרה לברר פרטים ביחס לדירה הספציפית, לאחר שראתה את השלט התלוי עליה.

בתצהירה, שינתה הנתבעת את גרסתה והפעם טענה כי לא זיהתה את הבניין, מכיוון שראתה את השלט בצדו האחד של הבניין והיא רגילה לבקר בו מהכניסה המצויה בצדו האחר (ס' 8 לתצהירה).

הסבר זה אינו אמין, לא רק משום שהוא ניתן בשלב מאוחר, לאחר שהגרסה הקודמת נסתרה – אלא משום שהנתבעת ובעלה מתגוררים בסמוך לבניין בו מצויה הדירה נשוא התביעה – באותו רחוב ממש.
אילו אכן הכירה התובעת את הדירה כפי טענתה – מן הסתם ה ייתה מזהה את הבניין עליו תלויים השלטים ולא הייתה יוצרת קשר עם הנתבע 2 אלא ישירות עם בני הזוג זלדמן.

(2) בדיון שהתקיים ביום 25.10.16 טענה הנתבעת כי:

"...אך בשלב ההוא אני ידעתי על הדירה וביקרתי בדירה הזאת, זו דירה שהייתי בה, חשבתי שהיא מאוד יפה אך היא לא התאימה לנו"
(עמ' 3 לפרו', שו' 8-9)

אך בעדותה של העדה מטעמה, הגב' זלדמן, התברר כי הפעם הראשונה שהנתבעת סיירה בדירה הייתה לאחר הביקור בלובי עם התובע 2:

העדה, גב' זלדמן: אני זוכרת שאסנת באה, ואני זוכרת שהיא סיפרה לי שהעסקה שלהם התפוצצה, עמדנו ליד הכניסה לבית והיא סיפרה שהעסקה שהייתה, היא סיפרה לי על משהו תמ"א, שכל הסיפור הזה התפוצץ, עכשיו גם חייבים לחפש משהו אחר, אנחנו מנגד היינו לחוצים מאוד למכור את הבית כי קנינו בית אחר. זהו, ש: מתי, בערך וכמה זמן, תתארי לי את הסיור בבית.
ת: לתאר את הסיור?
ש: בבית.
ת: למה,
ש: לקחת אותה, מראה לה, מסתובבת אתה, מה?
ת: כן, עליתי אתה למעלה, זה דופלקס, אז עליתי אתה למעלה, היא רתה את הבית, ירדה למטה, הסתובבה, כי בדרך כלל הם לא הסתובבו לא, זאת אומרת היא לא הסתובבה בבית ולא מכירה אותו כי היא לא נכנסה לחדרים.
(עמ' 34 לפרו', שו' 4-16)

עדות זו סותרת את גרסת הנתבעת לפיה היא הכירה את הדירה לפני הפגישה עם התובע 2 וידעה כי היא לא מתאימה לצרכיה.

(3) אילו הכירה את הדירה כפי שטענה, היה מצופה מהנתבעת שכלל לא תיכנס עם התובע 2 אל לובי הבניין, לובי שלטענתה הכירה היטב [ושכלל לא תיצור עמו קשר מלכתחילה, כאמור לעיל] .
עצם העובדה שהצדדים נפגשו מחוץ לבניין, נכנסו אליו מהכניסה הראשית ועמדו בלובי על מנת למלא את הסכם התיווך, מעידים על כך שההיכרות של הנתבעת את הבניין והדירה לא הייתה כפי שהיא טוענת.
(4) תיאור מהלך הדברים על ידי הנתבעת, לפיו מיד לאחר שאמרה לתובע 2 כי היא מכירה את הדירה והיא אינה מעוניינת בה, נכנס לפתע מר זלדמן, אולי יכול להתרחש תיאורטית, אך הסבירות לכך נמוכה מאוד.
לאחר ששוכנעתי כי הנתבעת לא הכירה את הבניין והדירה היכרות שאפשרה לה לזהות את הקשר בינה לבין הורי בת כתתה של בתה – האפשרות הסבירה יותר היא כי היא זיהתה את הקשר לאחר שהבחינה במר זלדמן נכנס ללובי .

ב. אמנם, גם בגרסת התובע 2, בכל הנוגע לנסיבות המקרה, עולים ספקות.

(1) טופס הסכם דמי התיווך שהוצג נראה כטופס בו מולאו הפרטים בדיעבד, תוך ניסיון להתאים את הפרטים לגרסה הנטענת על ידו.

(2) בטופס נרשם כי:

"הגיעו לפגישה וכשראו את הבית טוענים שמכירים את בעלי הדירה ולא רצו לעלות"

(3) רק בשלב מאוחר יותר, הוסיף התובע 2 את המילה "בעל" כך שיירשם: "...וכשראו את בעל הבית...".

(4) גם פרטי הלקוח נראים כאילו נרשמו בשלב מאוחר יותר ולא בזמן אמת.
אמנם, שמה של הנתבעת נכון, אך מס' תעודת הזהות אינו שלה, אלא של בעלה – רון.
המקור היחיד למספר זה הוא נסח הטאבו, בו צפה התובע 2 בטרם הוגשה התביעה.
כל הסבר אחר אינו הגיוני. אין זה סביר, כי הנתבעת תמסור את מספר תעודת הזהות של בעלה ולא שלה.

ג. אולם, למרות האותנטיות המוטלת בספק של טופס התיווך והפרטים המופיעים בו, אני מעדיף את גרסת התובע 2 על פני גרסת הנתבעת, בכל הנוגע לאירועים שהתרחשו בלובי הבניין. יש לזכור כי הסכם התיווך אינו חתום ולא עליו מתבססת עילת התביעה.

ד. מסקנתי היא כי הנתבעת ובעלה לא הכירו את הדירה של בני הזוג זלדמן היכרות מספקת ולא היו בדעה שדירה זו אינה מתאימה לצרכיהם.
הנתבעת הגיעה למקום בזכות התובע 2, לאחר שפנתה אליו באופן ספציפי ביחס לדירה זו. רק לאחר שמר זלדמן נכנס אל לובי הבניין, זיהתה אותו הנתבעת וזיהתה את ההזדמנות להתחמק מתשלום דמי התיווך וטענה כי הדירה לא מעניינת אותה.

ה. בנסיבות אלה – פעלה הנתבעת בחוסר תום לב והיא לא תוכל ליהנות מפירות התנהגותה – היעדר הסכם תיווך חתום.

הגורם היעיל

7. על מנת לקבוע האם התובע 2 היה הגורם היעיל, שהביא בסופו של דבר לרכישת הדירה על ידי הנתבעת ובעלה, עלינו לזכור את העובדות הבאות:

א. הנתבעת ובעלה לא הכירה את הדירה היכרות מספקת בטרם הגיעו לבניין ופגשו את מר זלדמן.

ב. הנתבעת ובעלה חיפשו זמן מה דירה, ניהלו מו"מ ממושך עם קבלן שבנה בניין ברח' הגליל 59 ברעננה ואף חיפשו דירות נוספות במקביל.

בית המשפט העליון נדרש לשאלה, האם ניתן להכיר באותו מתווך כ"גורם היעיל" למרות שלא היה מעורב בהמשך בתהליך שהביא בסופו של דבר לכריתת העסקה.

הסיבה לחוסר מעורבותו הייתה חוסר תום הלב מצד הנתבעת אשר הרחיקה אותו מהמשך המו"מ. כך התייחס בית המשפט העליון לדברים בסעיפים 22 ו- 23 לפסק הדין :

"בהקשר הספציפי של דיני התיווך קבע הנשיא שמגר בעניין מוסקוביץ, כי פעולה המכוונת למניעת זכאותו של מתווך לדמי תיווך אינה מתיישבת עם חובת תום הלב:

"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 39 ל חוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכול כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום לב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב" (שם, בפסקה 6) . "

ובהמשך -

"כזכור, 7 חודשים לאחר הפגישה הציעה מלונות פתאל לקבוצת אזורים לרכוש ארבעה בתי מלון. עם זאת, קבוצת אזורים לא יידעה את חסן בדבר אותה הצעה או בדבר המשא ומתן שהתנהל בין קבוצת אזורים למלונות פתאל באותה התקופה, וזאת למרות פניותיו החוזרות ונשנות של חסן. בהתנהלות זו, ביקשה קבוצת אזורים להרחיק את חסן מן ההתפתחויות ביחסיה עם מלונות פתאל, ונמצא יסוד בחומר הראיות להניח שהסיבה לכך הייתה רצונה להימנע מתשלום דמי תיווך במקרה שהעסקה תצא לפועל. פעולות אלה, המהוות ניסיון להתחמק מן החיוב החוזי המוטל על קבוצת אזורים, מהוות הפרה מובהקת של חובת תום הלב – ומשכך הפרה של החוזה עצמו, המזכה את חסן בדמי תיווך ראויים."

9. העובדות שתוארו לעיל ביחד עם מסקנותיי בדבר נסיבות המפגש בלובי הבניין מיום 24.3.15 מובילים למסקנה המתבקשת התנהגותה חסרת תום הלב של הנתבעת היא זו שגרמה לכך שהתובע 2 לא היה מעורב בהמשך המו"מ בינה לבין בני הזוג זלדמן.
יתרה מכך, שוכנעתי כי לולא הביא התובע 2 את הנתבעת ובעלה אל הבניין בו מצויה הדירה, לא היו פוגשים את מר זלדמן, ולא היו מעלים בדעתם לרכוש את דירת בני הזוג זלדמן – גם לאחר שהמו"מ עם הקבלן לא צלח.

10. בכך הצליח התובע 2 להוכיח כי הוא הגורם היעיל שהביא בסופו של דבר לכך שהנתבעת ובעלה ירכשו את דירת בני הזוג זלדמן והוכיח את זכאותו לדמי תיווך.

11. הדירה נרכשה ביום 29.6.15 תמורת סך של 2,750,000 ₪. דמי התיווך, על פי ההסכם (שלא נחתם) הם 2% + מע"מ ממחיר הרכישה. לפיכך, זכאי התובע 2 לתשלום דמי תיווך בסך 64,350 ₪ [כולל מע"מ] .

12. לא מצאתי ממש בטענת הנתבעת, כי התובע 2 לא החזיק ברישיון לעסוק בתיווך במועדים הרלוונטיים. התובע 2 הציג את רישיונו העדכני לשנת 2016 והצהיר כי הוא בעל רישיון לתיווך שנים רבות.
אילו רצתה הנתבעת לסתור טענות אלה, היה עליה להביא ראיות בדבר היעדר רישיון בתוקף לשנת 2015.

13. בכל הנוגע לתובע 1, מכתב התביעה עולה כי זכאותו הנטענת לדמי תיווך היא מכוח היותו בעל הזיכיון של חברת "רילטי אקזקיוטיב", אשר התובע 2 משמש כסוכן מטעמה. לא נטען כי התובע 2 הוא עובד של התובע 1 ואין פירוט בנוגע למערכת היחסים העסקית ביניהם.
מכיוון ששני התובעים מסכימים כי זכאותם לדמי תיווך משותפת, תצא הנתבעת ידי חובתה אם תשלם את הסכום שנפסק לחובתה לתובעים יחדיו או לתובע 2 בלבד.

14. התוצאה היא כי התביעה מתקבלת.
הנתבעת תשלם לתובעים 64,350 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום 29.6.15 ועד לתשלום בפועל.
כמו כן, הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 6,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 14,000 ₪ (כולל מע"מ).

התשלום יבוצע בתוך 30 ימים מהיום.

ניתן היום, כ' חשוון תשע"ח, 09 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רון הורוביץ
נתבע: ד"ר אסנת זמורה בלוססקי
שופט :
עורכי דין: