ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פפו מפעלי בניה בע"מ נגד חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום... :


לפני כבוד ה שופטת עינת רביד

מבקשים

1.פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ
2.דינה רונית זלמנוביץ ו-165 מבקשים אח'
ע"י ב"כ עו"ד אבשלום אהרון

נגד

משיבים

1.חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות
ע"י ב"כ עו"ד פורר
2.רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז
ע"י ב"כ עו"ד חנה מי רז

פסק דין

המבקשים הגישו התביעה הנדונה במסגרתה עתרו לחיובה של המשיבה 1 (להלן: חלמיש) להעביר על שמה של המבקשת 2 (להלן: פפו)את הזכויות בקרקע הידועה כחלקות 50, 51 ו- 52 בגוש 7205 ועליה בנייני מגורים הנמצאים ברחוב דן לנר 2, 4 ו- 6 בתל אביב, וכן להורות למשיבה 2 (להלן: הרשות) להעניק בדחיפות הסכמות לרישומי הערות אזהרה ללא כל תנאי.

רקע וטענות המבקשים
במסגרת ה"פ (מחוזי ת"א) 13414-12-11 , מונה עו"ד אבשלום אהרון ככונס נכסים על פפו לצורך רישום הבתים המשותפים ורישום הבתים על שם רוכשי הדירות בבניינים מושא התביעה.
לצורך רישום הזכויות נעשתה פנייה למשיבים על מנת שיעבירו הזכויות על שמה של פפו.
בהתאם להסכם בין פפו לחלמיש, היה על חלמיש לרשום את הזכויות על שמה של פפו לפני שנים רבות, אך עד כה לא בוצעה העברה והרישום. לצורך ביצוע העברת הזכויות על שם המבקשים יש צורך בהעברת הזכויות על שמה של פפו , וממנה אל המבקשים. על כן , והיות והזכויות עדיין רשומות על שמה של הרשות, שכן חלמיש טרם העבירה הזכויות של שמה של פפו, נדרשים המבקשים לקבל את הסכמתה של הרשות לרישום הערות אזהרה בגין ביצוע עסקאות שונות בנכסים שנרכשו על ידם.
עוד נטען כי כשנה טרם הגשת התביעה הסכימה הרשות לרשום הערות אזהרה כדבר שבשגרה, ומאז החליטה להפסיק להעניק הסכמות לרישום הערות אזהרה.
בעקבות התנהלות הרשות נוצר מצב בו נכרתו הסכמי מכר או הלוואה , כאשר הצדדים , וביניהם יחיד י המבקשים 1, התחייבו לרישום הערת אזהרה לטובת צד רוכש או מלווה ולפתע גילו כי הרשות אינה מוכנה להעניק את ההסכמה הנדרשת ממנה לרישום הערת אזהרה. מצב זה עלול לגרום לכך שמי מהמבקשים יפרו הסכמים בהפרה יסודית ויובילו לביטולם.
על כן עתרו המבקשים לקבוע, כי על חלמיש להעביר הזכויות על שמה של פפו, וכי עד לרישום הזכויות של שמה של פפו על הרשות להעניק הסכמות לרישום הערות אזהרה ללא כל תנאי.
תשובת חלמיש
חלמיש הגישה תשובתה לתביעה וטענה כי תביעה דומה למקרה זה הוגשה במסגרת ה"פ 43139-02-15 נאות המזרחי נ' חלמיש ורשות מקרקעי ישראל (להלן: עניין נאות המזרחי) אשר הסתיים בפשרה מחוץ לכותלי בית המשפט במסגרתו הועברו הזכויות ישירות מרשות הפיתוח לקבלן ונרשמו על שמו של הקבלן, מבלי שנרשמו תחילה על שמה של חלמיש ובאופן שאיפשר לקבלן, נוכח הוראותיו של חוק רישום שיכונים ציבוריים תשכ"ד-1964 (להלן: החוק) להשלים את רישום הזכויות על שמם של רוכשי הדירות במהירות ויעילות. על כן מציעה חלמיש כי ההסכמות שהושגו בעניין נאות המזרחי ייושמו גם על התביעה הנדונה.
לגופו של עניין ציינה חלמיש, כי המקרקעין, אשר רישומם טרם הוסדר, נמסרו לבעלותה על ירי הרשות ומסיבות , שאינן רלוונטיות , עדיין נותרו רשומים על שמה של הרשות.
המקרקעין נמכרו ממנה לפפו בשנת 1991 לטובת הקמתם של הבניינים מושא התביעה וכי אין חולק, כי פפו זכאית לכך שהמקרקעין יועברו ויירשמו בבעלותה בלשכת רישום המקרקעין.
לטענת חלמיש בשנת 2004 הושלמה הפרצלציה על המקרקעין באופן שאיפשר את העברת הבעלות על שמה של פפו, אשר לא פעלה לביצוע העברת הזכויות על שמה, ועל כן ונוכח מחדליה מונה כונס הנכסים.
חלמיש הביעה עמדתה כי מוטב שהזכויות תרשמנה באופן ישיר על שמה של פפו בהעברה ישירה ממדינת ישראל ובהתאם לשטרי מכר בנוסח שהוצע על ידי חלמיש, וזאת בין היתר מאחר והמדובר במקרקעין שהוכרזו כשיכון ציבורי לפי החוק ובאופן שיאפשר לקבלן להשלים רישום הזכויות על שמם של רוכשי הדירות.
תשובת הרשות
לטענת הרשות עד לפני מספר שנים אישרה, לפנים משורת הדין, רישום הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים בנכסים שנמכרו/הוחכרו לחלמיש, מאחר שלא נעשתה פרצלציה שיצרה את המגרשים ולא ניתן היה לרשום את זכויותיהם של צדדים שלישיים. במשך השנים נעשתה פרצלציה ולמרות זאת נמענה חלמיש מביצוע רישום הזכויות והמשיכה להפנות צדדים שלישיים שלהם מכרה זכויותיה בבקשה לקבלת הסכמת הרשות לרישום הערת אזהרה, במקום לטפל ברישום הזכויות.
מצב זה אינו מקובל על הרשות על כן פנתה הרשות למנכ"ל חלמיש ביום 3.2.15 בדרישה לרשום את זכויותיה בחלקות לאחר פרצלציה ולא להפנות אליה צדדים לרישום הערות אזהרה. הרשו ת מוסיפה כי היא אינה מתנגדת לקבלת הסעד המבוקש בכל הנוגע לרישום זכויותיה של חלמיש במקרקעין ואחר כך זכויותיה של פפו, וזכויות כל הצדדים השלישיים, שרכשו מפפו.
לטענת הרשות ביום 26.3.15 נערך דיון בי נה לבין חלמיש במסגרתו דרשה הרשות מחלמיש לרשום את זכויותיה בחלקות שעברו פרצלציה וכן הובהר כי לא תאפשר רישום הערות אזהרה בחלקות שעברו פרצלציה.
לטענת חלמיש מאחר ומכרה את זכויותיה לאחרים ציינה כי היא אינה מוכנה לרשום את זכויותיה בחלקות אלא ביקשה לרש ום בהן את הצדדים השלישיים שלהם מכרה את זכויותיה. הרשות הסכימה למתווה זה וחלמיש התחייבה להעביר לאלתר את השטרות המשולשים לחתימת הרשות ולפעול לרישומם המידי בטאבו. אין הרשות יכולה לעשות זאת במקום חלמיש שכן נדרשים כל האישורים על פי דין לרישום הזכויות לרבות אישורי מיסים.
עוד סוכם כי במקרה וצדדים שלישיים, שרכשו את הזכויות מחלמיש ומכרו לצדדים שלישיים, פשטו את הרגל, ואין על שם מי לרשום את הזכויות חלמיש נדרשת לרשום הזכויות על שמה. נוכח התנגדות חלמיש ללא כל הסבר הודיעה הרשות כי גם בחלקות אחרות לא תסכים לרישום הערות אזהרה.
עוד סוכם, כי מאחר והרשות אינה צד להסכם בין חלמיש לצדדים שלישיים , הרי שכל פניה או טענה של צדדים שלישיים בעניין הרישום בכלל, ורישום הערות אזהרה יופנו ישירות לחלמיש.
ההליכים בתיק
בפרוטוקול דיון מיום 9.5.17, ולאחר ששמעתי את הצדדים ניתנה החלטה לפיה הדרך הנכונה לפתרון שאלת הרישום היא לפי סעיף 6(ב) לחוק, משמע כי הרשות תחתום על שטר מכר לפיו הקרקע תועבר לפפו ישירות, וזאת על פי מתווה שטר המכר בנאות המזרחי, ותוגש לרישום ביחד עם בקשת המבקשים הזכאים כלפי פפו לרישום הזכות בשיכון הציבורי.
בסיום פרוטוקול הדיון ניתנה ההחלטה להלן לעניין המשך ההליכים בתיק :
"לאחר ששמעתי את הצדדים ומשהתברר שהמינהל קבע לפני שנתיים עם חלמיש כי הוא איננו רושם הערות אזהרה לגבי קרקע שעברה פרצלציה בכפר שלם, וחלמיש התחייבה לטענת המינהל, להעביר שטרות משולשים לאלתר לחתימת הרשות ולפעול לרישומן בטאבו, אך חלמיש מסתבר שלא עשתה זאת עד היום, וכאשר מסתבר שקיימת בעייה אובייקטיבית כפי שציין כונס הנכסים אשר עושה מיטב מאמציו לקדם את הדברים, אך הם עדיין לא הסתיימו, וכאשר בא בפניי היום מקרה של רוכש אחד יבדייב רחמן ואלבינה, אשר קיים חשש של ממש כי ללא רישום הערת אזהרה הוא יהיה בהפרה של ההסכם שלו, וכאשר מדובר בהסכם אחד כאשר מנגד המינהל במשך כ-15 שנה לפחות נהג לרשום הערות אזהרה, הרי שנראה לי שעל מנת למנוע נזק כספי משמעותי לכל הצדדים (לרבות למינהל שיכול להיות חשוף לתביעה כזו או אחרת), הרי שאין מנוס מלהורות למינהל באופן חד פעמי ולצורך חוזה זה בלבד לרשום הערת אזהרה והכונס יוציא פסיקתא מסודרת בענין זה לבית המשפט.
אשר לדיון בכללותו ככל שנדרש הרי שהכונס יודיע לבית המשפט עד ליום 1.6.2017, אם הוא מבקש להמשיך את התביעה או שדי לו במה שנקבע בהחלטות בית המשפט בפרוטוקול היום".
לאחר דיון בתיק הגישו המבקשים עמדתם לגבי המשך ההליכים בתיק וציינו כי בכל הנוגע לבקשתם לקבלת הסכמות הרשות לרישום הערות אזהרה לטובת כל מי שיתקשר בהסכם עם יחידי המבקשים אזי לא יוכלו להסתפק בהסכמה הייחודית שניתנה בפרוטוקול דיון מיום 9.5.17, וכי יש להורות לרשות ליתן הסכמותיה ללא כל תנאי, גם לגבי מבקשים עתידים שירצו למכור או לשעבד את זכויותיהם.
בנוגע לרישום הזכויות ציינו המבקשים כי בא כוחם פעל בהתאם לפסיקתה שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי בעניין ה"פ 14318-12-11 ופרסם טבלאות ובהן פורטו שמות הרוכשים ופירוט הדירה שנרכשה על ידם, אך אין בידיו את כל הסכמי המכר שנכרתו בין החברה לרוכשים ואין בפניו את כל ההסכמים המוכיחים כי כל בעלי הזכויות הסכימו להצמדת חלקי הבניין לדירות מסוימות. על כן ועל מנת להסיר ספקות חתמו כמעט כל בעלי הזכויות על תשריטים לצורך רישום הבית המשותף, עליהם ציינו כי הם מסכימים לרישום הבית המשותף באופן המתואר בתשריט, חתימות אשר יש בהם כדי להתגבר על אי המצאת מלא הסכמי המכר.
עם השלמת חתימות הרוכשים על התשריטים והשלמת הכנת שטרי העברת הזכויות יוגשו שטרי העברת הזכויות לתגובת רשם המקרקעין ולתגובת המפקחת על רישום המקרקעין ולאישורו של בית המשפט, על מנת שניתן יהיה להגישם לרשם המקרקעין עם קבלת הצווים לרישום הבתים המשותפים.
הרשות הגישה תגובתה להודעת המבקשים וטענה כי החלטות בית המשפט בדיון מיום 9.5.17 מדברות בעד עצמן ונסיונו של ב"כ המבקשים לנגוס בהחלטות אלה על דרך הודעה שכלולה בה בקשה שכבר נדונה והוכרעה דינה להדחות. תוך התייחסות לתחולתו של סעיף 6(ב) לחוק.
על כן עתרה הרשות לדחות התביעה נגדה כעולה מכתב התשובה.
ביום 15.10.17 ניתנה החלטתי בתיק לפיה בנסיבות התיק הנדון וכפי שצוין בפרוטוקול דיון מיום 9.5.17 יש מקום להורות על סילוק התביעה שכן ההליך המתאים הוא הליך לפי סעיף 6(ב) לחוק. על כן וככל שהמבקשים עומדים על המשך ניהולו של ההליך יגישו תגובתם.
באשר לסעד אשר התבקש על ידי המבקשים לפיו ניתן יהיה להסתפק בחתימת כל הדיירים על התשריט במקום המצאת כל הסכמי המכר נקבע כי המדובר בסעד אשר אינו מהווה חלק מעילת תביעה ועל כן אין מקום לדון בו.
המבקשים הגישו תשובתם להחלטה מיום 15.10.17 וציינו כי באשר לבקשתם לקבלת הסכמת הרשות לרישום הערות אזהרה על כל מי שיתקשר בעסקה עם מי מיחידי המבקשים אזי הם עומדים על בקשתם.
בנוגע לרישום הזכויות על שם הרוכשים טענו המבקשים כי קבלת הצו לרישום בתים משותפים נעצר בשל כך שאין בידי המבקשים מלא ההסכמים המוכיחים את ההצמדות, לפיכך החלטת בית משפט תסיר מניעה זו ותאפשר קבלת הצו והעברת הזכויות על שם הרוכשים. לעניין זה ציינו כי אין צורך בעמדת המפקח על המקרקעין או רשם המקרקעין משום שהמדובר בעניין קנייני אשר הוסדר על ידי בעלי הדירות עצמם.
באשר לסעד זה ציינו המבקשים כי אומנם התובענה לא כללה סעד זה מלכתחילה אך הוא נדרש לרישום הבית המשותף בהקדם ועל מנת למנוע עיכובים נוספים מהמבקשים.
דיון והכרעה
ראשית אעיר, כפי שצוין בהחלטתי מיום 15.10.17, כי עתירתם החלופית של המבקשים כי בית המשפט יתיר הסתמכות על התשריטים החתומים במקום המצאת הסכמי מכר, לא הועלתה על ידם במסגרת המרצת הפתיחה ועל כן אינה מהווה חלק מהסעדים הנדונים על ידי בית משפט זה, ועל כן אף אינני נדרשת לדון ולהכריע בה, לרבות העברתה לתגובת הצדדים הנוספים בהליך. עוד אציין כי נושא זה הועלה על ידי המבקשים במסגרת פרוטוקול דיון מיום 9.5.17 ולגביו צוין כי יש להעבירו לתגובת רשם המקרקעין, אשר אינו צד להליך הנדון (עמוד 4 לפרוטוקול דיון מיום 9.5.17).
באשר לסעד העיקרי של העברת רישום הזכויות במקרקעין על שמה של פפו, אזי ובשים לב כי הן חלמיש והן הרשות הסכימו לביצוע העברה של המקרקעין של שמה של פפו , וזאת בהתאם לשטרי המכר כפי שנחתמו בעניין נאות המזרחי , עולה כי הדיון בסעד הזה התייתר (לעניין זה ראו פרוטוקול דיון מיום 9.5.17).
באשר להודעת המבקשים לפיה הם עומדים על עתירתם לחייב את הרשות ולהמשיך ולרשום הערות אזהרה לטובת יחידי המבקשים וזאת ללא כל תנאי, אזי לא מצאתי מקום כי יש לקבל הבקשה.
היות ואין מחלוקת בין הצדדים כי הבניינים מושא התביעה הם בגדר שיכונים ציבוריים אזי חל עליהם החוק המסדיר את אופן רישום הבתים. על כן וככל שלמבקשים יש השגות ביחס לאופן הרישום הרי יכלו לנקוט בהליכים לפי חוק זה ולא במסגרת המרצת פתיחה.
בנוסף לאמור, ושעה שהמבקשים עותרים לתקוף החלטה של הרשות בגין אי הסכמתה לרישום הערות אזהרה, כנטען על ידם, ההליך הנדון של המרצת פתיחה אינו מהווה ההליך המתאים לדון בטענות מסוג זה.
על כן אני מורה על סילוק ההליך.
בנסיבות העניין לא מצאתי לפסוק הוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ט חשוון תשע"ח, 08 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: פפו מפעלי בניה בע"מ
נתבע: חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות
שופט :
עורכי דין: