ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עו"ד צבי פשדצקי נגד מועצה מקומית גן יבנה :

48
בפני כבוד ה שופטת רנה הירש

המבקש

עו"ד צבי פשדצקי, כונס נכסים

נגד

המשיבה

מועצה מקומית גן יבנה
ע"י עו"ד רועי גנוט

החלטה

הרקע ותמצית טענות הצדדים
1. תיק זה החל בתובענה לפירוק שיתוף במקרקעין. בבקשה זו התבקש ביהמ"ש להורות למועצה המקומית גן יבנה לחזור בה מהדרישה שהופנתה לבעלי המקרקעין שפרטיהם בבקשה, לשלם היטל שטחים ציבוריים פתוחים (להלן: היטל שצ"פ ).
כונס הנכסים חתם ביום 14/04/13 על הסכם עם המועצה המקומית גן יבנה, בהתאם להרשאה שניתנה על ידי ביהמ"ש. בהסכם נקבע כי הכונס ידאג לביצוע עבודות הפיתוח במתחם וכנגד הסכמה זו יקבלו בעלי המקרקעין פטור מתשלום אגרות פיתוח (להלן: הסכם הפיתוח). עבודות הפיתוח מתבצעות ועומדות בפני סיום.
2. בחודש מאי 2017 התברר כי אחד הבעלים נדרש לשלם היטל שצ"פ. לשיטת המבקש, דרישה זו נוגדת את הסכם הפיתוח. המבקש הפנה לסעיף 5 להסכם הפיתוח שבו נקבע כי עבודות הפיתוח יבוצעו על ידי חברה מפתחת, כנגד קיזוז עלות ביצוע העבודות מתשלום אגרות הפיתוח המגיעות למועצה. כמו כן, הפנה המבקש לסעיף 2 להסכם המגדיר את המונח אגרות פיתוח כאגרות והיטלים להם זכאית המועצה בגין המקרקעין והבנוי עליהם, לרבות מכוח חוקי עזר עתידיים.
3. המשיבה בתגובתה טענה כטענה מקדמית וראשונה, כי לבימ"ש זה אין את הסמכות לדון בבקשה. לשיטת המשיבה, הסמכות לדון בטענות שהועלו בבקשה זו נתונות לביהמ"ש לעניינים מנהליים בהתאם להוראות סעיף 5(1) לחוק בתי משפט בעניינים מנהלים תש"ס-2000, תוך הפנייה להוראות סעיף 8 א' לתוספת הראשונה לאותו חוק. המשיבה סבורה, כי דרישת התשלום אליה מתייחסת הבקשה היא החלטה של הרשות המקומית, כאשר ביהמ"ש לעניינים מנהליים הוא בעל הסמכות הייחודית לדון בעניין הנוגע להחלטה כזו.
לגופו של עניין, טענה המשיבה כי אין מקום לבטל את הדרישה לתשלום ההיטל, שכן במסגרת עבודות הפיתוח אשר בוצעו מטעם בעלי הזכויות נסללו רחובות ציבוריים בלבד, ולא כללו פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים. המשיבה הפנתה לסעיף 19.1.1 להסכם הפיתוח ולסעיף 19.2.1 לאותו הסכם ולשיטתה ההסכם מתייחס רק לעבודות סלילת הרחובות ולכן המונח עבודות פיתוח באותו הסכם יכול להתייחס לאותן עבודות ולא לעבודות נוספות הנוגעות לפיתוח שטחים ציבוריים.
עוד טענה המשיבה כי בסעיף 19.3.5 להסכם הפיתוח הובהר מהם התשלומים שאינם נכללים בו, ובין היתר, הובהר "כי החברה המפתחת לא תחויב אלא בחיוב שהיה מוטל עליה על פי דין אילו שילמה את כל אגרות הפיתוח כדין". המשיבה מבהירה כי הסכמתה לתת פטור לנוכח האמור, אינה גורעת מהוראות הדין ומזכותה לחייב את בעלי המקרקעין בהיטל המדובר.
לשיטת המשיבה, יכלה לחייב את המבקש בהיטל סלילת רחובות על פי חוק עזר חדש, המאפשר לה לגבות היטל סלילה גם ממי ששילם בעבר דמי השתתפות או דמי פיתוח עבור סלילת רחובות ציבוריים.
4. כונס הנכסים השיב לטענה זו וטען כי עניינה של הבקשה הוא במישור הפרטי ולא במישור הציבורי, שכן הבקשה באה לאכוף על המועצה לקיים את הוראות הסכם הפיתוח. לשיטת המבקש, הפורום המתאים לדון בסכסוך חוזי בין הרשות לאזרח היא בימ"ש אזרחי רגיל.
דיון והכרעה
הסמכות העניינית
5. בשאלה זו מקובלת עלי עמדת המבקש. המבקש עותר לחייב את המשיבה לפעול על פי הוראות והנחיות הסכם הפיתוח שנחתם. לגישת המבקש, כאשר המשיבה התחייבה באותו הסכם, מראש, שלא תועבר כל דרישה לתשלום אגרות והיטלי פיתוח מכוח חוקי עזר, קיימים ועתידיים, על המשיבה לעמוד בהתחייבות זו.
המחלוקת בין הצדדים היא באלה: ה אם מולאה התחייבות המשיבה; האם הדרישה לתשלום היטל השצ"פ היא בבחינת "היטל פיתוח" כמשמעו בהסכם ; האם המשיבה הפרה את התחייבותה החוזית, בדרישתה מבעלי המקרקעין לשלם היטל שצ"פ.
ר' לעניין זה דברי כבוד השופט דנציגר בהחלטה בעניין רע"א 7987/16, המועצה המקומית זכרון יעקוב נ' מאיר אפרת אחזקות בע"מ [25.12.2016: "הסמכות העניינית לדון בתביעת המשיבות נתונה לערכאות האזרחיות ולא לבית המשפט לעניינים מינהליים. זאת, שכן הסעד המבוקש בתביעה שבנדון הוא סעד אזרחי שעוסק באכיפת הסכם, והעילות שעליהן מבוססת התביעה הן עילות אזרחיות-חוזיות אשר יונקות את חיותן מההסכם שנכרת בין הצדדים, ולא עילות מנהליות (כגון: חוסר סמכות; אי-סבירות; פגם בשיקול הדעת וכו'). הדברים נכונים אף אם המחלוקת כוללת היבטים מתחום המשפט המינהלי, כגון שאלת אפשרות הרשות להשתחרר מההסכם."
6. בדומה, בענייננו, הסעד המבוקש הוא סעד הצהרתי, הקובע כי לנוכח הוראות ההסכם, אין להטיל על המבקש לשלם את היטל השצ"פ. כל השאלות שבמחלוקת שהובאו לעיל, הן שאלות הנוגעות לפרשנות הסכם. לשיטת המבקש, חרף החיוב שנקבע בחוק העזר, לא חלה עליו חובה לשלם את ההיטל האמור, לנוכח הוראות ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים.
אין טענה מצד המבקש כי חוק העזר המחייב תשלום היטל שצ"פ - שנקבע בהחלטה מ נהלית – נגוע באי חוקיות, נחקק באי סבירות או נקבע ממניעים זרים, ואין בקשה להורות על ביטולו. על כן, ובהעדר טענות שבתחום המשפט המנהלי, יש לבית משפט זה סמכות לדון בבקשה.
החיוב בהיטל שצ"פ
7. במחלוקת המהותית מצאתי כי הדין עם המשיבה ואנמק עמדתי.
8. להלן ההגדרות מתוך סעיף 2 להסכם:
"עבודות הפיתוח" – עבודות הפיתוח של התשתיות העירוניות המפורטות במסמך המצורף כ נספח א' להסכם אותן מתחייב היזם לתכנן ולבצע.
"אגרות הפיתוח" – אגרות והיטלי פיתוח להם זכאית המועצה בגין המקרקעין והבנוי עליהם, מכח חוקי העזר החלים ו/או שיחולו החל ממועד חתימת הסכם זה.
"סכום האגרות הכולל" – סכומן הכולל של אגרות הפיתוח המגיע למועצה מבעלי המקרקעין בגין בנייה במקרקעין לרבות מרכיבי הקרקע והבניה מכח חוקי העזר של המועצה.
סעיף מהותי נוסף למחלוקת, הינו סעיף 19.3.5 להסכם הפיתוח:
"19.3. מובהר בזאת כמו כן כי התשלומים הבאים אינם כלולים באגרות הפיתוח ובסכום האגרות הכולל:
19.3.5 כל תשלום ואגרה נוספים בהם מחויבת החברה המפתחת ו/או בעלי המקרקעין מכח כל דין שאינם נמנים על ההיטלים הכלולים באגרות הפיתוח, אלא שמובהר בזאת כי החברה המפחת לא תחוייב אלא בחיוב שהיה מוטל עליה על פי דין אילו שילמה את כל אגרות הפיתוח כדין."
9. לשיטת המבקש, מאחר והמשיבה התחייבה שלא לחייב את בעלי המקרקעין בכל אגרת פיתוח נוספת, גם אם זו תהיה מכח חוק עזר עתידי, יש לקבוע כי היא אינה רשאית לגבות תשלום נוסף מהמבקש, או מאיזה מהבעלים, בגין היטל הנוגע לפיתוח מכל סוג שהוא.
אמנם, זו ההגדרה של "סכומי פיתוח", ואולם מעבר להגדרה קיים בחוזה סעיף ספציפי, הוא סעיף 19.3.5, הקובע מתי, חרף ההגדרה הכוללת כאמור, תהיה המועצה רשאית לגבות היטל פיתוח נוסף. בדומה לכלל על פיו "הוראת חוק ספציפית... תגבר על הוראה כללית" (ר', למשל, ע"א 2070/06, תשתית ציוד ובינוי בע"מ נ' עו"ד יעקב גרינוולד - כונס נכסים [ 09.09.2008], סוף פסקה 31), גם תניה ספציפית בהסכם גוברת על הוראה כללית. מכאן המסקנה, כי הקביעה בסעיף 19.3.5 להסכם, גוברת על ההגדרה הכללית, ככל שהיא שונה ממנה.
10. סעיף 19.3.5 על פי לשונו, מבהיר כי הרשות רשאית לחייב את החברה המפתחת, ועל כן גם את בעלי המקרקעין או כונס הנכסים הבא מטעמם, בכל חיוב שאינו נמנה עם "אגרות הפיתוח", שהיה מוטל עליהם אילו שילמו את כל אגרות הפיתוח כדין. לגישתי, על פי הסעיפים אליהם הפנה המבקש בבקשה, מקום שהותקן חוק עזר חדש המאפשר גביית תשלומים גם ממי ששילם את כל אגרות הפיתוח כדין, לא פטורים בעלי המקרקעין מתשלומם. הפטור ניתן רק כאשר ישנו חיוב חדש, שאינו מטיל חובת תשלום על מי ששילם קודם לכך את אגרות הפיתוח.
בענייננו, אין חולק כי אגרות הפיתוח מהם היו פטורים בעלי המקרקעין הוגבלו באופן ברור בהוראת סעיף 19.3.5 להסכם הפיתוח. בהתאם לאותה הוראה, מהבחינה המהותית, קשה לקבל תוצאה על פיה יינתן פטור לבעלי המקרקעין מהיטל השצ"פ, כאשר לא ניתן לפטור תושבים ובעלי קרקעות אחרים מאותו היטל. זאת, גם אם האחרונים שילמו אגרות פיתוח כדין ובאופן מלא טרם חקיקת חוק העזר על בסיסו הוגשה הדרישה.
11. העדפת פירוש החוזה המאפשר חיוב בעלי המקרקעין בהיטל השצ"פ נכונה גם מטעם נוסף : "עבודות הפיתוח" הוגדרו בסעיף 2 להסכם והפנו לנספח א' שהוא נספח טכני מקצועי. מדובר בעבודות פיתוח של תשתיות עירוניות עליהן הוסכם בין הצדדים, ועליהן בלבד. מאחר שהמבקש אינו טוען שהחברה המפתחת או בעלי המקרקעין ביצעו עבודות של פיתוח שטחים ציבוריים, הרי שגם בפרשנות המתייחסת למטרת ההסכם ולכוונת הצדדים, לא ניתן לראות בנוסח ההסכם כוויתור מראש של הרשות הציבורית על אגרות פיתוח שאינן מתייחסות או נוגעות לעבודות הפיתוח אליהם התייחס אותו הסכם. לא ניתן להבדיל ולהוציא את הגדרת אגרות הפיתוח ממכלול הנושאים אליהם מתייחס ההסכם ולפרש אותו בנפרד ובמנותק למהות ההסכם, למטרתו ולהוראות אחרות שבו (ובמיוחד סעיף 19.3.5).
12. העובדה כי השטחים הציבוריים הפתוחים הרלבנטיים היו חלק מהמקרקעין שהועברו למשיבה ללא תמורה על ידי הבעלים, אין בה כדי לשנות את המסקנה דלעיל.
סוף דבר
13. אני דוחה את הבקשה. לא מצאתי במקרה דנן הצדקה לקבוע כי המשיבה אינה רשאית לדרוש מבעלי המקרקעין לשלם את היטל השצ"פ.
14. המבקש ישלם את הוצאות המשיבה בסך 1,755 ₪, שישולמו בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן, ישיאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, י' חשוון תשע"ח, 30 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עו"ד צבי פשדצקי
נתבע: מועצה מקומית גן יבנה
שופט :
עורכי דין: