ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רוטשילד 78 ראשון לציון ניהול ואחזקה בע"מ נגד שלומי טהורי השקעות בע"מ :

לפני: כבוד השופת מיכל נד"ב – אב"ד
כבוד השופט אילן ש' שילה
כבוד השופט אבי פורג

המערערות (בע"א 68892-03-17):

  1. רוטשילד 78 ראשון לציון ניהול ואחזקה בע"מ
  2. נציגות הבית מרחוב רוטשילד 78 ראשון לציון

המערערת (בע"א 46704-03-17):

שלומי טהורי השקעות בע"מ

נגד

המשיבה (בע"א 68892-03-17):

שלומי טהורי השקעות בע"מ
המשיבות (בע"א 46704-03-17):
1.רוטשילד 78 ראשון לציון - ניהול והחזקה בע"מ
2.נציגות הבית - מרחוב רוטשילד 78

פסק דין

לפנינו שני ערעורים על פסק דינה של כבוד המפקחת על רישום מקרקעין חולון, דגנית קציר-ברין.
נושא הדיון הוא מבנה ברחוב רוטשילד 78 ראשל"צ. פסק הדין ניתן בתביעה של רוטשילד 78 ראשל"צ ניהול ואחזקה בע"מ (להלן: "חב' הניהול") ונציגות הבית ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון (שתיהן יחדיו: להלן: "התובעות"), נגד שלמה טהורי השקעות בע"מ (להלן: "טהורי")
עניינה של התביעה היה פינוי וסילוק יד של טהורי וכל מי מטעמה מן המקלטים וחדרי המדרגות המוליכים אליהם שהם רכוש משותף. כמו כן, עתרו התובעות לתשלום דמי ניהול בגין קומת המרתף הכוללת מחסנים, חניות, מקלטים וחדרי המדרגות המובילים אליהם, ולתשלום דמי שימוש ראויים בגין המקלטים וחדרי המדרגות בטענה שהם מהווים רכוש משותף.
התביעה הכספית הועמדה על סכום כולל של 2,092,453 ₪ (כולל מע"מ).
טהורי הכחישה את טענות התובעות ועתרה לדחיית התביעה על כל מרכיביה.
המבנה נושא הדיון אינו רשום כבית משותף ולכן חל עליו פרק ו' 1 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "המבנה" ו- "חוק המקרקעין" בהתאמה).
יצוין כי מתחת למבנה קיימת קומת מרתפים וחניות. קומת החניות כוללת גם שטח נוסף לחנייה תת קרקעית שמחוברת למבנה, אשר נמצאת בקרקע שבבעלות עיריית ראשון לציון, שאותה החכירו העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לפי הסכם מיום 9.8.2002 (להלן: "הסכם החכירה") עם מי שהיה הבעלים והקבלן של הבניין – יוסף גוליברודה חברה לבניה וקבלנות בע"מ (להלן: "הקבלן").
תמצית פסק הדין נושא הערעור
התביעה לסילוק ידה של טהורי מהמקלטים ומחדרי המדרגות התקבלה, והתביעה לחיוב טהורי בדמי שימוש בגין המקלטים וחדרי המדרגות ובדמי ניהול בגין המקלטים והחניון - נדחתה.
המפקחת קבעה שאין מחלוקת שהמבנה הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, וכי הצדדים חלוקים בשאלה מה נכלל בבית המשותף וכיצד יש לסווג את החניון, המקלטים והמדרגות המובילות אליהם.
תחילה קבעה המפקחת כי חלק החניון שבשטח החכור על פי הסכם החכירה אינו חלק מן הבית הראוי להירשם כבית המשותף, שעל כן אין הוא בבחינת רכוש משותף.
כן קבעה כי חלק החניון שמתחת לבניין, המקלטים וגרמי המדרגות אמורים להיכלל בבית המשותף לכשיירשם.
מכאן עברה המפקחת לדון בשאלת אופן סיווג חלקי המבנה השונים, דהיינו אם מדובר ברכוש משותף אם לאו, וקבעה כי המקלטים, המדרגות וגרמי המדרגות לרבות מדרגות החירום הם רכוש משותף.
לגבי חלק החניון שמתחת למבנה קבעה המפקחת כי איננו מהווה רכוש משותף (למעט 25 חניות שהדיון בעניינן מתנהל בנפרד). זאת, מאחר שלא ניתן לראות בו "יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר", כנדרש בחוק, שעל כן אין מקום לרושמו כ"דירה". עוד נקבע כי מסקנה זו מתחזקת לנוכח הקביעה המשפטית כי 25 חניות מתוכו עתידות להיות צמודות למי מיחידות הבית או להוות רכוש משותף, כאשר סוגיה זו טרם הוכרעה סופית. לכן, הדרך המסתברת יותר לרישום החניון היא כהצמדה ליחידות של טהורי בבניין.

באשר לתביעה לסילוק יד, סעיף 9.2 בחוזה המכר שבין הקבלן לרוכשי היחידות (להלן: "חוזה המכר") קובע:
"המקלטים פנימיים תת קרקעיים ודו תכליתיים בניהול חברת הניהול, ישרתו בזמן חרום בלבד את כל בעלי היחידות, עובדים ולקוחות, ובזמנים שאינם חירום יופעלו על ידי חברת הניהול למטרות המותרות על פי כל דין. מודגש בזה כי חברת הניהול שכרה את המקלטים מאת המוכר ותעשה בהם שימוש על פי שקול דעתה הבלעדי מעת לעת".
בעלי היחידות והתובעות לא נקטו, משך שנים ארוכות, פעולה לסילוק טהורי או קודמיה מן המקלטים, בנסיבות אלה יש לראות בטהורי בת רשות במקלטים, לגבי התקופה שעד למועד הגשת התביעה.
נוכח טיבו של הנכס ונסיבות העניין יש לאפשר לתובעות לחזור בהן מן ההרשאה שנתנו לטהורי ולהורות לטהורי לסלק את ידה מן המקלטים.
באשר לחדרי המדרגות המובילים למקלטים ומהם, נקבע כי אלו רכוש משותף מעצם טיבם, שעל כן אינם ניתנים להצמדה ועל טהורי לסלק ידה מהם ולהסיר סורגים שנבנו שם.
באשר לתביעה בגין דמי שימוש בגין המקלטים, התביעה נדחתה מהטעם שטהורי החזיקה בהם מאז שנת 2005, קודם לכן הוחזקו בידי הקבלן ואילו התביעה דנא הוגשה רק בשנת 2013 מבלי שעד ליום הגשתה דרשו התובעות את דמי השימוש מטהורי. המפקחת דחתה את הסברי התובעות כי נמנעו מהגשת תביעה לעניין דמי השימוש במקלטים בשל עלות אגרת התביעה או מחמת הקושי בניהול ההליכים. צוין כי התובעות ניהלו בשנת 2006 הליך משפטי אחר בפני המפקחת נגד טהורי ושם נדרשו לשלם דמי ניהול אך לא נדרשו דמי ניהול או דמי שימוש בגין המקלטים ואף פינוים לא נדרש שם. לא היה כל קושי לכלול נושאים אלו באותה תביעה. בכך יצרו התובעות מצג ולפיו וויתרו על זכותן וטהורי הייתה רשאית להניח שאין הן זכאיות בתשלומים כפי שהם נתבעים עתה. עוד צוין כי טהורי השקיעה במקלטים ותחזקה אותם, ולא מן הנמנע שאילו ידעה כי תחויב בדמי שימוש הייתה נמנעת מהשקעות אלו וכך השתנה מצבה לרעה. המפקחת ראתה בכל אלו משום ויתור ושיהוי ולכן דחתה את התביעה.
באשר לתביעה בגין דמי ניהול בקשר עם המקלטים והחניון הפנתה המפקחת לסעיף 9.5.1ב' בהסכם המכר אשר קבע כי בעלים של שטחים מוצמדים יישאו בעצמם בהוצאות ההחזקה "ולא יוגדל שיעור השתתפותם בהוצאות הבית המשותף". כיוון שהחניון אינו נכלל ברכוש המשותף וחלקו שמתחת למבנה יירשם כהצמדה וכאשר טהורי היא הנושאת בהוצאות תחזוקתו של החניון הרי שאין לחייבה חיוב נוסף בגין דמי ניהול. באשר למקלטים הפנתה המפקחת לסעיף 58 בחוק המקרקעין הקובע כי דמי הניהול מוטלים על בעל הדירה ולא על המחזיק בהם שעל כן ומשנקבע כי המקלטים הם רכוש משותף אזי בעליהם הם כל בעלי היחידות ולא רק טהורי שעל כן, אין מקום גם לתביעה זו. בסיכומו של דבר, הורתה המפקחת על סילוק ידה של טהורי מהמקלטים ומחדרי המדרגות ודחתה את התביעה הכספית.
שני הצדדים הגישו ערעורים הדדיים. טהורי טוען כי יש לבטל את קביעת המפקחת כי המקלטים הם רכוש משותף, ואילו התובעות חוזרות על טענותיהן לעניין זכותן לדמי ניהול ודמי שימוש על פי תביעתן.
דיון והכרעה
אנו סבורים שיש בו ממש בערעורה של טהורי באשר לסעד הפינוי מן המקלטים.
בחוזה המכר נקבע בסעיף 9.2:
"מוסכם מראש כי לקבלן הזכות להוציא מכלל הרכוש המשותף – ולהצמיד כראות עיניו ללא הגבלה – שטחי חנייה, שטחי מגרש, שטחי בניין ושטחי גגות הכל כפי שיפורט בתשריט ובתקנון שיוגשו לרישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. מודגש בזה מראש כי כל שטחי חניון הרכב יוצאו מכלל הרכוש המשותף ויכללו בשטחים בהם יעשה המוכר שימוש על פי שיקול דעתו הבלעדי. המקלטים פנימיים תת קרקעיים ודו תכליתיים בניהול חברת הניהול, ישרתו בזמן חרום בלבד את כל בעלי היחידות, עובדים ולקוחות, ובזמנים שאינם חירום יופעלו על ידי חברת הניהול למטרות המותרות על פי כל דין. מודגש בזה כי חברת הניהול שכרה את המקלטים מאת המוכר ותעשה בהם שימוש על פי שקול דעתה הבלעדי מעת לעת".
מכאן ברור כי רוכשי היחידות מהקבלן, לרבות חברת הניהול שהייתה בשליטתו של הקבלן, הבינו והסכימו כי המקלטים יושכרו מהקבלן, כפוף לדו התכליתיות שלהם. עולה אפוא, כי רוכשי היחידות ידעו שהמקלטים אינם חלק מהרכוש המשותף. לימים מונה לקבלן כונס נכסים למימוש משכנתא וזה מכר בהסכם מיום 21.6.05, בין היתר "את זכויות החייבת בשני המקלטים, הדו שימושיים, המצויים בבניין...", לחברת י.ש. והבנים בע"מ שהייתה בשליטת טהורי שבאה בנעליו של הקבלן. טהורי מחזיקה במקלטים מאז ומתמיד ועד להגשת התביעה לא פנו אליה התובעות בעניין זה.
אנו סבורים שדי באמור בחוזה המכר למנוע את סילוק ידה של טהורי. נציין עוד, כי על פי הפסיקה של ביהמ"ש המחוזי בתל אביב ה"פ 12677-09-12 כבוד השופטת אגמון גונן, אין מניעה, בעיתות שלום, לעשות שימוש מסחרי במקלט ציבורי דו תכליתי, עוד נקבע שם, כי מקלט ציבורי איננו חייב להיות בבעלות העירייה (בנסיבות המחלוקת שם) וכי אין מניעה שהבעלות במקלט תהיה בידי גורם פרטי. ערעור לביהמ"ש העליון שהוגש על פסק הדין, נמחק בהסכמה.
לא מצאנו ממש בהסתמכותו של ב"כ התובעות על מסמכים שונים במסגרת מו"מ בין רוכשי היחידות לבין הקבלן ואשר לא הבשילו לרישום בית משותף כדי לשנות ממסקנותינו.
לאור מסקנתנו זו קביעת המפקחת בדבר סילוק היד מהמקלטים צריכה להתבטל וכך אנו מורים.
ממילא נובע מכך ומעצם הזכויות במקלטים לטהורי כי בנסיבות אלה לא היה מקום לחייב את טהורי בדמי שימוש בגין המקלטים.
מובהר כי חיובה של טהורי לסלק ידה מחדרי המדרגות שהם רכוש משותף בעינו עומד (סעיף 106 לפסק הדין).
באשר לערעור התובעות בגין אי חיוב טהורי בתשלום דמי הניהול בגין המקלטים והחניון, דינו להידחות.
בהסכם הניהול נספח ג' לחוזה המכר (להלן: "הסכם הניהול") נקבע תשלום לחברת הניהול בגין משרד, חנות ובנק הפועלים. על כן מההסכם לכאורה לא עולה כי יש לשלם דמי ניהול בגין מקלטים וחניות. יש לציין כי הסכם הניהול מזכיר את המקלטים והחניות בהקשרים אחרים, על כן היעדרם מסעיף 5 הקובע את החיוב בדמי ניהול תומך במסקנה שאין חיוב כזה. בנוסף, התובעות לא דרשו משך השנים, עד להגשת התביעה, תשלום דמי ניהול בגין המקלטים והחניון והתנהלות זו עולה בקנה אחד עם הסכם המכר ונספח ג' לו כאמור לעיל.
טעם נוסף לאי חיובה של טהורי בדמי ניהול עבור החניון נמצא בסעיף 9.5.1 ב' לחוזה המכר הקובע:, "הבעלים של שטחים מוצמדים ישאו בהוצאות אחזקתם ולא יוגדל שעור השתתפותם בהוצאות הבית המשותף"
אמנם עמדת טהורי בכתב ההגנה בערכאה קמא הייתה כי החניון נחשב כיחידה נפרדת לכל דבר וענין (סעיף 44 ) וכי יהיה מקום בעתיד לרשום את החניון כאגף נפרד המתוחזק באמצעות דמי הניהול של בעלי היחידות הנמצאים בו בלבד ולכן אין מקום לחייב אותה בתשלום דמי ניהול בגין החניון לתובעות. עם זאת בחוזה המכר הוסכם מפורשות כי "לקבלן הזכות להוציא מכלל הרכוש – ולהצמיד כראות עיניו ללא הגבלה – שטחי חניה ... הכל כפי שיפורט בתשריט ובתקנון שיוגשו לרישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין".
על כן, משטרם נרשם המבנה כבית משותף, מקובלת עלינו קביעת המפקחת כי הדרך המסתברת יותר לרישום החניון היא כ"הצמדה".

סוף דבר
לפיכך אנו מקבלים את ערעורה של טהורי ומבטלים את חיובה בסילוק יד מן המקלטים. עם זאת, עליה לסלק ידה מחדר המדרגות כאמור בפסק הדין.
לא מצאנו ממש בערעור התובעות לגבי תשלום דמי שימוש בגין חדר המדרגות.
ערעור התובעות לגבי לתשלום דמי ניהול בגין החניון והמקלטים - נדחה.
התובעות יישאו באגרת הערעור של טהורי ובשכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪.
העירבון שהפקידו התובעות יועבר לטהורי באמצעות בא כוחה על חשבון צו ההוצאות.
העירבון שהפקידה טהורי יוחזר לה.

ניתן היום, ו' חשוון תשע"ח, 26 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

מיכל נד"ב, שופטת
אב"ד

אילן ש' שילה, שופט

אבי פורג, שופט


מעורבים
תובע: רוטשילד 78 ראשון לציון ניהול ואחזקה בע"מ
נתבע: שלומי טהורי השקעות בע"מ
שופט :
עורכי דין: