ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יצחק פרץ נגד אמיר אשל :

בפני כבוד ה שופט דניאל קירס

התובעים

1.יצחק פרץ
2.דוד פרץ
באמצעות ב"כ עוה"ד אלעד אלטיט

נגד

הנתבע

אמיר אשל, עו"ד
באמצעות ב"כ עוה"ד רות וקסמן (שאלתיאל)

פסק דין

1. הנתבע, עורך דין, ייצג את התובע 1, יצחק פרץ (להלן: יצחק), בעסקה לרכישת נכס מגני פאר נכסים בע"מ (להלן: המוכרת) בחלקה 51 גוש 16698 בעפולה בשנת 2008. בשנת 2011 הנתבע ייצג את יצחק בעסקה נוספת לרכישת נכס נוסף באותו בניין.

2. בעת שנבנה הבניין, ייעוד המקרקעין עליהם הוא נבנה היה ייעוד תעשייה. היתר הבניה שהוצא לבניין בשנת 2002 התיר אך שימוש לתעשיה ("בנין תעשיה, החסנה, מלאכה, אריזה"; נספח ה' לתצהירי התובעים). כך, על-פי ייעוד המקרקעין המקורי והיתר הבניה, לא הותר שימוש בבנין למסחר. לטענת שני הצדדים, בשנת 2005 פורסמה למתן תוקף תב"ע ג/12567, אשר שינתה את ייעוד המקרקעין ל"אזור תעסוקה ומסחר" (פס' 14 לכתב ההגנה; פס' 12 לתצהיר דוד פרץ). לטענת התובעים, לא ניתן להוציא היתר בניה בהתאם לאותה תכנית אשר יתיר שימוש למסחר, אלא לאחר עריכת תכנית מפורטת.

עיקר טענות התובעים

3. לטענת התובעים, יצחק ובנו דוד, לפני כריתת שתי העסקאות, הם שכרו חנות בבניין מהמוכרת, בה הפעילו איטליז. ב אותה תקופה, לטענתם, המוכרת דאגה להם לרישיון עסק, כך שהם לא נדרשו לתת את דעתם לנושא היתרי בניה. אין מחלוקת בין הצדדים כי יצחק אינו יודע קרוא וכתוב. לטענת התובעים, יצחק פנה לנתבע, עורך דין, בעקבות המלצה "כאשר ברור ונהיר לנתבע, כי מטרת הרכישה היא העתקת האיטליז מן החנות והשכורה ומיקומה מחדש בחנות שתירכש" (פס' 15 לכתב התביעה). הנתבע ייצג את יצחק בעסקה לרכישת החנות בשנת 2008. התובעים טוענים, כי לאחר שהם שיפצו את החנות שנרכשה, הם רצו להרחיב את עסקי האטליז ולכן החליטו לרכוש חנות נוספת הצמודה לאותה חנות. הנתבע ייצג את יצחק גם ברכישת החנות הנוספת בשנת 2011. התובעים טוענים כי ביום 6.7.2011, התקבל, לתדהמתם, מכתב מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה עפולה, לפיו נעשה שימוש חורג בחנויות. לטענת התובעים, בעקבות מכתב זה גילו התובעים כי יעוד הבניין (ליתר דיוק, השימוש המותר על-פי היתר הבניה – ד"ק) הוא לתעשייה, ואסור לקיים בו מסחר.

4. לטענת התובעים, הנתבע "הופתע" מהנטען במכתב הוועדה המקומית, מאחר ולטענת הנתבע, המוכרת הציגה מצגים עובר לחתימה על החוזים לפיהם בבניין הותרה פעילות מסחרית והיה על המוכר ת להסדיר את הפעילות המסחרית הזו. לטענת התובעים, הנתבע כלל לא דאג להסדיר סוגיה זו בהסכמי המכר. נטען, כי הנתבע כלל לא בדק את היתר הבניה וטופס האכלוס. נטען, כי אילו הנתבע היה נוקט בבדיקות פשוטות ובסיסיות אלה, הוא יכול היה לגלות על נקלה כי למבנה ולחנויות היתר לתעשיה בלבד ולא למסחר, וכי כל המצגים הנטענים של המוכרת לא היו אלא פרכות. נטען כי הנתבע אף הביא ל ידי כך שיצחק חתם בחוזים על הצהרה לפיה בדק את תכניות הבניין ותכונות הממכר ועל ויתור על טענה בענין אי-התאמה.

5. לטענת התובעים, בנסיבות אלה ונוכח איומה של הוועדה המקומית בכתב אישום, נאלץ יצחק לבקש שינוי ההיתר מתעשיה מסחר, בקשה הכרוכה בהוצאות רבות. בסופו של דבר הוגש נגד יצחק והחברה שבאמצעותה התובעים מפעילים את האיטליז, כתב אישום. נטען כי דוד הורשע במקום אביו יצחק והוטל עליו קנס בסך 6000 ₪. נטען, כי עד מועד הגשת כתב התביעה דנן ניתן רישיון עסק זמני, רק לחנות שנרכשה בשנת 2008.

6. התובעים טוענים כי הנתבע התרשל, בנוסף להתרשלותו בנוגע לשימושים המותרים בחנויות, בכך שלמרות שהמוכרת התחייבה בהסכם משנת 2008 לרשום את הבנין כבית משותף תוך 36 חודשים, לא היתה התייחסות לאותה התחייבות בהסכם לחנות השניה בשנת 2011 (כאשר חוזה שני זה חזר על התחייבות המוכרת לרשום את החנות תוך 36 חודשים).

עיקר טענות הנתבע

7. הנתבע טען בכתב ההגנה כי יצחק הופנה אליו על ידי איש עסקים מטעם התובעים, הבקיא בנושא התכנוני והאמון עליהם (פס' 17). לטענת הנתבע, הוא הסכים לייצג את יצחק, אשר כאמור אינו יודע קרוא וכתוב, רק לאחר שאושר לו שיצחק יהיה מלווה באיש העסקים המוכ ּר לנתבע והאמון על יצחק, שכן מדובר בעסקה מורכבת. הנתבע טוען כי הוא ייצג רק את יצחק (ולא את בנו דוד) , וכי הוא סיפק לשני ה תובעים ולאיש העסקים הסבר מפורט בענין המצב התכנוני של החנויות. עוד טוען הנתבע כי המצב התכנוני של הנכס אף קיבל ביטוי במחיר החנויות, שהיה נמוך באופן משמעותי בשל כך. לטענת הנתבע, חוזי המכר מבטיחים את זכויותיו של יצחק, שכן המוכרת אכן התחייבה בהם למכור נכסים מסחריים.

טענת ההתרשלות בנוגע למצב התכנוני של החנויות

8. השאלה הדרושה הכרעה בתביעה נגד הנתבע בנוגע למצב התכנוני של החנויות היא אחת: האם התובעים ידעו, או לא ידעו, טרם חתימת הסכמי המכר, על המורכבות של המצב התכנוני של החנויות הנובעת מכך שההיתר למבנה הוא לשימוש תעשייתי בלבד, וכי מורכבות זו עלולה לגרור תסבוכת והוצאות בנוגע לשימוש מסחרי ב חנויות מושא חוזי המכר. הגעתי למסקנה כי מאזן ההסתברויות נוטה למסקנה לפיה התובעים אכן ידע על כך.

חוזי המכר

9. בחוזי המכר, הוגדר הבניין כ"בניין מסחרי" והממכר הוגדר כ"חנות". לא צורף לחוזים היתר הבניה לבנין או טופס האכלוס (פרוטוקול 22.3.2017 ע' 40 ש' 19-22), ולא צוין בהם כי השימוש המותר על פי ההיתר הוא תעשייה בלבד.

10. התובעים רואים בכך תמיכה לטענתם, לפיה נתונים אלה לא גולו להם בידי הנתבע. הנתבע, לעומת זאת, אשר טוען כי הוא הסביר לתובעים את המצב התכנוני לפני כריתת חוזי המכר, טוען כי החוזים עוצבו כפי שעוצבו דווקא לאור המצב התכנוני, ועל מנת ל הבטיח את הזכויות של יצחק. לטענת הנתבע, דווקא מאחר ונדרשה הסדרת היתר לשימוש מסחרי בחנות מושא הסכם המכר הראשון משנת 2008, הוגדר הממכר כחנות בבנין מסחרי. זאת, כדי שכל הוצאה הנדרשת לשם הסדרת היתר לשימוש מסחרי תחול על המוכרת , וכדי למנוע טענה מאוחרת של המוכרת לפיה החובה להסדיר ענין זה חלה על יצחק (פס' 10 לתצהיר הנתבע). לטענת הנתבע, הוא ניהל את המשא ומתן מול עו"ד אילן מירון שייצג את המוכרת בהסכם המכר הראשון. המוכרת היתה חברה קבלנית שבנתה את הבנין. הנתבע הטעים כי האפשרות של עורך דין המייצג קונה מול קבלן לשנות באופן דרמטי את החוזה הסטנדרטי של הקבלן הינה מוגבלת ביותר, ולמרות זאת הוא הצליח להוסיף כמה סעיפים שלא היו בהסכם המקורי כדי לדאוג לזכויותיו של יצחק. לענין זה מפנה התובע לסעיף 3(ג) להסכם, לפיו יופקדו 50,000 ₪ בנאמנות עד קבלת האישורים הנדרשים לביצוע העברת הרישום על שם הקונה, לרבות אישור העדר חובות הי טל השבחה. זאת, מאחר והיה ברור לנתבע כי עיריית עפולה לא תנפיק אישור העברה במרשם המקרקעין על העדר חוב בהיטל השבחה לפני שיסדרו כל הבעיות התכנוניות , לרבות תשלום היטל השבחה, הסדרת היתר הבניה וכל השימושים בבניין (פס' 11-12 לתצהיר הנתבע). הנתבע מפנה לכך שגם בחוזה המכר השני בשנת 2011 הוא דאג לסעיף בענין הותרת כספים בנאמנות להבטחת קבלת כל האישורים הנדרשים לביצוע העברת הרישום על שם הקונה (פס' 18).

11. ראו לענין זה הסברו של הנתבע בחקירתו הנגדית:

"ש. אם הראית את המסמכים האלו לפני שחתמו על ההסכם, כעו"ד שעוסק יותר מ-20 שנה בתחום, לא מצאת לנכון לצרף את ההיתר וטופס 4 להסכם.

ת. לא. ראשית אני רק רוצה להראות מה שאפשר לראות מהנספח הזה טופס 4 לפחות שזה טופס 4 שנשלח אליי ממשרד מירון. אני ראיתי וידעתי שטופס 4 ניתן לתעשייה, ידעתי שהיעוד לא קשור להיתר הבניה, היעוד של המקרקעין שונה למסחר ב2005, אני דאגתי שבחוזה יהיה ברור, שהמוכרת מכרה נכס חנות נכס המסחר, היו לי שתי אפשרויות, אחת לבוא לקבלן שגם כך הוא קשור מבחינת י כולת מו"מ ולהגיד לו שיש סתירה בין טופס 4 לבין היעוד, עכשיו תסדר את זה, הניסיון הרב שלי לימד אותי שאתה מעלה את הטענה הזאת בצורה ברורה, אתה הופך עליך כמו שאלת קיטבג, במצב הזה ניהלתי מו"מ מול עו"ד מירון, לא רק שהיה אומר לי בשום פנים ואופן, אמר לי לרשום בחוזה ידוע לך שהמבנה לתעשיה, והאחריות לסדר את זה תחול על הקונה, בסיטואציה הזו לא הייתי משאיר את זה באופן אפור, הייתי גורם ללקוח שלי נזק גדול, המצב שיש כיום הוא כזה שטופס 4 מוזכר בו ורשום שניתן לו טופס 4 וזה כתוב, המוכר מצהיר שהוא מוכר את זה כחנות וכנכס מסחרי, המוכר מחוייב בכל אישורי העירייה לצורך רישום, אני כעו"ד מטפל בתיק, יודע שהעירייה לא תתן אישור עד שהקונה יסדיר את הענין, בסיטואציה הזאת האחריות תחול על המוכר בכל החוזה.

ש. למה לא צירפת להסכם את היתר הבניה וטופס האכלוס

ת. אם הייתי מצרף את טופס 4 לבניה אזיי במצב שבו יהיה משפט, יבוא המוכר ויגיד צירפנו טופס 4 ורשום מבנה תעשיה, וזה יעמוד אל[]מול העניין של החנות, ואני החלטתי לא להכניס אות[ו]..." (פרוטוקול ע' 40 ש' -22).

12. כאמור התובעים טוענים כי הנתבע "הופתע" עם קבלת המכתב מהוועדה המקומית בענין שימוש חורג. לענין זה מפנים הם למכתבו של הנתבע אל התובעת של עפולה, בו הוא כתב כי "בהתאם למצגים שעשתה [המוכרת] למרשי עובר לרכישת הנכס, בנכס שנמכר למרשי הותרה פעילות מסחרית כאשר עניין זה היה האמור להיות מוסדר על ידי [המוכרת] שבנתה את הבנין....מרשי לא היה כל חשד כי המצגים שהוצגו בפניה עובר לחתימה על ההסכם אינם נכונים וכי היעוד של הבניין אינו מאפשר לקיים בו אטליז..." (נספח ו' לתצהירי התובעים, פס' 3-4). כאשר ב"כ התובעים טען בחקירתו הנגדית של הנתבע כי מכתב זה מהווה הודאת הנתבע ש המוכרת "עבדה אליו" ועל יצחק, השיב הנתבע :

"לא נכון. אני [כ]שכתבי את המכתב הזה ב 2011 אמרתי לעצמי שאני מכין שאני כותב את המכתב הזה גם עילה לתבוע את המוכרת, ואני במכתב הזה שהוא יגיע למוכרת באיזשהו תיק, אני טענתי שזה מצגים שהמוכרת, ואחיו של ראש העיר היה מבעליה עשתה במסגרת החוזה ובמסגרת החוזה רשום בצורה מפורשת ואני דאגתי שזה לא יימחק, ומבוא לחוז[ה] רשום חנות שהנכס הוא חנות, והמבנה הוא מסחרי, רשום במפרט עצמו שצורף שמדובר בשטח למסחר, ורשום בסעיף שאני דאגתי להוסיף שהצהרות של הקונה כפופות לנכונות המצגים וה[ה]צהרות שעשה המוכר בהסכם, ולכן אני בעניין הזה הפלתי גם אם נכונה, שלדעתי לא נכונה, הפלתי את זה במצב הזה האם יש בעיה על המוכרת" (ע' 39 ש' 13-21).

"קו הפעולה" המשפטי המתואר כאן בידי הנתבע בענין הטלת האחריות להסדרת השימוש המסחרי על כתפי המוכרת כולל : הצהרה של המוכרת בחוזים לפיה מדובר חנות בבניין מסחרי; הכפפת הצהרות הקונה בענין ויתור על טענת אי-התאמה לנכונות הצהרות המוכרת; וזאת, תוך אי-צירוף העתק היתר הבניה וטופס האכלוס לחוזים, על-מנת לגרוע מהעוצמה של טענה עתידית מפי המוכרת, לפיה הקונה ידע, בפועל, כי השימוש שהותר בבניין הוא שימוש תעשייתי בלבד.

13. הנתבע הצביע על העתק טופס האכלוס המציין שימוש תעשייתי בלבד (וקו חוצה בין היתר על שימוש מסחרי), שעליו שורת תיעוד משלוח בפקסימיליה מאת Mirone & Co. Law Offices (כזכור עו"ד מירון ייצג את המוכרת בעסקה הראשונה בשנת 2008) . שורת תיעוד משלוח הפקסימיליה מציינת יום 31.12.2007. מדובר במועד החל לפני החתימה על הסכם המכר בשנת 2008. לשיטת הנתבע, טופס אכלוס זה מצביע על כך שהוא אכן ראה את הגבלת השימושים ועל כן פעל כפי שפעל בענין ניסוח החוזה (הותרת הגדרת הממכר כ"חנות" ב"בנין מסחרי", אי צירוף טופס אכלוס או היתר בניה לחוזה וכד'), כדי להטיב את עמדתו של יצחק בהסכם המכר נוכח המצב התכנוני. התובעים רואים ב מועד משלוח הפקסימיליה לנתבע הוכחה שלמרות שהנתבע קיבל לידיו את טופס האכלוס לפני חתימת הסכם המכר בשנת 2008, הוא התרשל בכך שלא עמד על משמעותו או על צירופו לחוזה מכר זה. כאן המקום לציין כי התובעים הבהירו כי הם אינם טוענים כי הנתבע פעל בזדון (פס' 1 לסיכומי התשובה).

14. הגדרת הממכר בחוזי המכר, ללא צירוף היתר הבניה או טופס האכלוס, עשויה להתיישב עם שתי הגרסאות: עם גרסת התובעים, בענין אי-הקפדת הנתבע בקשר המצב התכנוני, אשר אינו מאפשר שימוש מסחרי (בהעדר היתר מתאים לכך); אך הגדרה זו של הממכר מתיישבת גם עם גרסת הנתבע, בענין דאגה ליצחק בדיוק לאור מצב תכנוני זה, בכך שהנתבע דאג לכך שהמוכרת התחייבה בחוזה למסור לידי יצחק "חנות" ב"בנין מסחרי". כפי שאבאר, הגעתי למסקנה כי הנתבע הטה את מאזן ההסתברויות והראה כי הוא אכן הסביר לתובעים עוד לפני חתימת הסכם המכר משנת 2008 בדבר הבעייתיות התכנונית בחנות.

דבריו של התובע 2 דוד במשפט הפלילי; תלונות התובעים נגד באי כוח המוכרת בלשכת עורכי הדין

15. התובעים צירפו לתצהירי העדות הראשית מטעמם העתק כתב האישום שהוגש נגד יצחק ואיטליז העמק בע"מ בגין הפעלת איטליז ללא רישיון עסק כחוק, עבירה לפי סעיף 14 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968 (רע"ס 3573-08-12; נספח ז). כן צירפו התובעים העתק פרוטוקול מאותו משפט בו הוחלף בנו של יצחק, התובע 2 דוד פרץ, כנאשם (פרוטוקול 7.11.2012, נספח ח). באותו דיון טען דוד:

" ...אנו קנינו את החנות מאח של ראש העיר ב-2008. הוא התחייב בחוזה להעביר מתעשייה למסחר ולחדש את הרישיון. הוא מכר את המבנה. עכשיו הכל מתחיל לצאת. מאז שאחיו של ראש העיר עזב את הבניין אין מי שיגן עלינו. הוא התחייב לחדש את הרישיון ולשנות את היעוד ולשלם את היטל ההשבחה....5 שנים היה שקט. כל מה שאומרים אנחנו משלמים....איתן אלקבץ סיבך אותנו. הוא התחייב להעביר מתעשייה למסחר. היו נותנים לנו שימוש חורג זמני. אני 7 שנים בחנות" (שם, ע' 2).

16. זו בבחינת הודאתו של דוד בטענת הנתבע, לפיה התובעים הבינו כי נדרשת "העברה מתעשייה למחסר", וכי המוכרת התחייבה לדאוג לכך במסגרת חוזה המכר. בחקירתו הנגדית של דוד בתביעה שבפני, הוא העיד כי הוא אמר דברים אלה על סמך הדברים של הנתבע (ע' 23 ש' 15). אינני מקבל עדות זו. ראשית, דוד לא העלה הסבר זה, או כל הסבר לאישורו המפורש הזה בהליך הפלילי לפיו המוכר התח ייב בחוזה להעביר מתעשייה למסחר, לחדש את הרשיון ולשלם היטל השבחה, למרות שהוא צירף אישורו זה לתצהירו בתביעה זו שבפני . שנית, קו הטיעון שהתווה הנתבע מול עיריית עפולה במכתבו הנזכר לעיל היה שונה מהדברים שמסר דוד במשפט הפלילי : כפי שצוטט לעיל ממכתבו של הנתבע לתובעת בעפולה, קו הטיעון שהעלה הנתבע בשמו של יצחק היה, ש"מרשי לא היה כל חשד כי המצגים שהוצגו בפניה עובר לחתימה על ההסכם אינם נכונים וכי היעוד של הבניין אינו מאפשר לקיים בו אטליז..."; קו טיעונו של הנתבע מול התובעת העירונית לא היה שהתובעים ידעו היטב על הצורך במעבר מתעשייה למסחר ועל הצורך בחידוש רישיון , כפי דבריו של דוד במשפט הפלילי. שלישית, ומבלי שאני נדרש לקבוע כאן אם אחיו של ראש העיר הבטיח, כנציג החברה המוכרת, "להעביר מתעשייה למסחר", הפער בין הקו בו נקט הנתבע במכתבו לעירייה לקראת ההליך הפלילי לפיו התובעים לא ידעו דבר, לבין אישורו של דוד בדיון בתיק הפלילי לפיו אחיו של ראש העיר הבטיח, כמוכר, להעביר מתעשייה למסחר, מחזק את גרסת הנתבע . זאת, כי דוד הוסיף באישורו הנזכר, רובד נוסף של הסכמות אשר אינן צפוי ות לבוא לידי ביטוי מפורש בחוזה (הבטחה נטענת של נציג חברה מוכרת, שהוא אחיו של ראש העיר, בענין הסדרה תכנונית של הנכס הנמכר).

17. הדין דומה בענין תלונות ללשכת עורכי הדין שהגיש יצחק נגד שני עורכי הדין שייצגו את המוכרת בעסקאות המכר. שתי התלונות ללשכת עורכי הדין בשם יצחק פרץ התובע 1, חתומות "ב/דוד פרץ". בתלונות אלה טענו התובעים "במסגרת עסקת מקרקעין שבמהלכה עסק שהיעוד שלו היה תעשיה ושקניתי הובטח לי במסגרת החוזה כי ישנו את היעוד מתעשייה למסחר ובגלל זה ביצעתי את העסקה..." (נ/1; ההדגשה הוספה). התובעים לא ציינו בכתב התביעה או בתצהירים מטעמם את קיומן של תלונו ת אלה, ובהן לכאורה הודאה ברורה לפיה לא זו בלבד שהובטח להם שינוי ייעוד מתעשייה במסחר בחוזים , אלא שהבטחה זו היתה הסיבה בגינה הסכימו לכרות את החוזים. היה זה הנתבע אשר ציין בתצהירו כי התלונות הללו הגיעו אליו במסגרת הליך עיון (פס' 24-25 לתצהירו של הנתבע). העדוּת מטעם התובעים לפיה תלונות אלה נוסחו בהתאם להנחייתו של הנתבע מהוות, על רקע זה, גרסה כבושה בענין דברים המהווים מענין הודאה, ואני דוחה אותה.

תמליל השיחה בין דוד לנתבע

18. התובעים צירפו לתצהירי העדות הראשית שלהם תמליל שיחה שהתנהלה בין התובע 2 דוד, בנו של יצחק, לבין הנתבע. התובעים מפנים לדברים אלה של הנתבע:

"דוד: לא יודע מה להגיד לך, אני יודע? אני יודע? אנחנו באנו אליך בגישה, אתה יודע שזה הולך להיות חנות מסחרית, ידעת שזה..., באת אליהם אמרת להם הם הולכים לעשות אטליז, הם לא הולכים לעשות שמה איזה מכון ליווי או משהו.

אמיר [הנתבע]: תשמע, נו? אבל אני לא הפרתי את החוזה איתך.

דוד: בסדר, אבל..

אמיר: מה אתה רוצה ממני? אני כתבתי, כל הדברים האלה כתובים בחוזה, אני לא חושב שיש עו"ד אחר שייצג קונה, שהציג חוזה כמו שאני השגתי לך. זה שמישהו שמה הפר את החוזה, אני לא אחראי על ההפרה שלו. מה אתה מאשים אותי שהוא הפר חוזה? (פס' 22 לתצהירו של דוד, המפנה לנספח ט' ע' 8 ש' 7-16).

דברי הנתבע המצוטטים לעיל מתוך תמליל השיחה עם דוד, לפיהם הנתבע השיג חוזה שעו"ד אחר לא היה יכול להשיג, מתייחסים לגרסת הנתבע, עליה כבר עמדתי, בענין הטלת האחריות לדאוג להסדרת שימוש מסחרי על כתפי המוכרת, בכך, בין היתר, שהנכסים הנמכרים הוגדרו כ"חנויות" ב"בניין מסחרי" מצד אחד, ולא צורפו היתר הבניה וטופס האכלוס לחוזים מצד שני. מקום אחר באותו תמליל, אליו לא הפנו התובעים, מחזק דווקא את גרסת הנתבע:

"דוד: אז למה לא הצלת אותי במצב, אז מה, היית אומר דודו תשמע, יש בלגן עם החנויות. הם לא משנים את ה... יהיה בלגן עם השינוי ייעוד, אבל עשית איתו את העסקה, ידעת. אתם עובדים ביחד, למה לא אמרת לי יענו? למה לא כאילו הזהרת אותי יענו. יכולת להזהיר אותי דודו תשמע...

אמיר: מה לא הזהרתי אותך? מה לא הזהרתי אותך? מה אמרתי שלא ידעת? מה לא אמרתי שלא ידעת?

דוד: התכוונתי.

אמיר: מה?

דוד: התכוונתי שאתם [אתה ועוה"ד שייצג את המוכרת – ד"ק] עובדים ביחד. אתה אומר לי אנחנו עובדים כל הזמן ביחד..."

.... (שם, ע' 20 ש' 24).

עינינו הרואות: כאשר דוד מטיח בנתבע כי הוא לא הזהיר אותו בענין "בלגן עם שינוי יעוד", הנתבע מיד מוחה: "מה לא הזהרתי אותך? מה אמרתי שלא ידעת?", ודוד מייד נרפה מ הטחה זו וטוען שהתכוון לענין אחר (שהנתבע ועורך הדין של המוכרת עובדים כל הזמן ביחד). חילופי דברים אלה, בהם עוזב דוד את הטענה לפיה הנתבע לא הזהיר בענין המצב התכנוני מיד עם מחאתו של הנתבע, מהווים אות אמת המחזקת את גרסתו של הנתבע.

אישוש פרטים מגרסתו של אדם רטנר

19. שני הצדדים טענו כי יצחק הגיע לנתבע לראשונה באמצעות אדם שלישי. מדובר במר אדם רטנר. מר רטנר נתן תצהיר מטעם הנתבע, בו הצהיר, בהתאם לגרסת הנתבע, כי הנתבע (ומר רטנר) הסבירו ליצחק כי היעוד הוא למסחר אבל היתר הבניה כרגע לשימוש תעשייתי, כי אסור לעשות מסחר, אבל סידרו אפשרות לשימוש חורג. אלא שבאיזשהו שלב "יהיו בלאגנים" עם העירייה והדבר גם יעלה כסף, והם יצטרכו לשלם. מר רטנר הוסיף כי הוא אמר באותו מעמד שאמנם הקבלן התחייב בחוזה לשלם, אבל "אין סיכוי שהוא ישלם ולכן הורדנו את המחיר חזק, כי בסופו של דבר יש סיכוי גבוה שאתם תצטרכו לשלם את זה" (פס' 20 לתצהירו של אדם רטנר). כל אחד מהצדדים בתביעה זו ניסה למזער את מידת קרבתו אל מר רטנר: התובע ים טענו בכתב התביעה שהגיע ו לנתבע באמצעות "המלצות" מבלי לציין את זהות הממליץ (פס' 15). בתצהירו ציין יצחק כי הגיע לנתבע באמצעות המלצה של אדם רטנר, אך הגדיר את אדם רטנר כ"בן זוגה של שוכרת נוספת של חנות בבניין ואף לקוח של העסק, אשר הציג את הנתבע כעו"ד מצויין לענייני מקרקעין לאור התמחותו בתחום" (פס' 5 לתצהירו של יצחק). בחקירתו הנגדית של יצחק, לעומת זאת, העיד יצחק:

"ש. אתה יכול להגיד לנו בכלל שאדם יבוא איתך לקנות לחנן [בעלי הנכס לדברי יצחק] , למה ביקשת מאדם לקנות, מאיפה ההכרות

ת. אם יש פה אטליז, הוא 2 מטר לידי יש לו מועדון לילדים, לא יודע מה זה, נהיינו חברים וזה הכל, ואז הסתדרנו.

ש. תסכים שיש [ב]בניין עוד הרבה שכנים והם לא באים לעזור, ושיש לך קשר מיוחד עם אדם.

ת. אדם התחברתי אליו כאחד אחד, אחד לאחד, חברים כמו אחים, אין לי שום קשר לאף אחד, אפילו שכנים ליד הבית, 'בוקר טוב בוקר טוב' וזהו" (ע' 8 ש' 28-34).

גם הנתבע ניסה למזער את מידת הקשר שלו לאדם רטנר. הנתבע טען בכתב ההגנה כי התובעים הופנו אליו על ידי "איש עסקים מטעמם, הבקיא בנושא התכנוני והאמון עליהם" (פס' 17); ואילו בחקירתו הנגדית אישר מר רטנר כי הוא והנתבע "חברים" כבר 12-14 שנים, "עושים עסקאות, נפגשים, יושבים ביחד, מדי פעם חוזרים", כי הנתבע ייצג אותו בעסקאות נדל"ן, אך הנתבע אינו שותף שלו (ע' 35 ש' 2-20).

עינינו הרואות כי אדם רטנר קרוב יותר לכל אחד מהצדדים מכפי מצגי הצדדים בתחילת בירור התביעה. מצאתי, עם זאת, כי גרסתו של מר רטנר במספר עניינים קיבלה אישוש בחקירות הנגדיות של התובעים. במה דברים אמורים. מר רטנר הצהיר בין היתר, כי סייע ליצחק לקבל את מסמכיו מיועץ מס על מנת שיתחיל לעבוד עם רואה חשבון, כי כאשר התובעים פנו אליו כדי שינהל עבורם משא ומתן לרכישת חנות בבניין, הוא הסביר להם את הבעיות המשפטיות עם השימושים שיעלו כסף בעתיד והכרוכים בהליך בירוקטרי מול העיריה. מר רטנר הצהיר כי הוא הציע לתובעים לרכוש נכס אחר בבניין הצמוד, בו ממוקמת מסעדת "ליצ'י". לפי הצהרתו של מר רטנר , התובעים סירבו להצעה זו, כי מחיר החנות בבניין ליצ'י היה הרבה יותר יקר (כ-8000 ₪ למטר); כי חשבונות החשמל בבניין ליצ'י היו צפויים להיות גבוהים יותר מאחר והנכס שם אינו מוצל; וכי הם חששו שאם יעבירו עסקם לבניין אחר, לחנות בה אין קשר עין עם מקום עסקם הנוכחי, הם יאבדו לקוחות. (פס' 12-14 לתצהירו).

20. בעדותו, ניסה התובע יצחק לטעון , תחילה, כי הוא שאל את מר רטנר אם אפשר לקנות חנות בבניין ( באותו בניין בו התובעים מפעילים איטליז), רטנר אמר שאפשר, השניים עלו לחנן בעל האולם, הא ותו לא:

"ש. היו עוד אנשים ששמעת את דעתם לקנות א[ת] החנות

ת. נכון

ש. מי היה

ת. אדם רטנר. וזהו

ש. מה אמר לך

ת. אני שאלתי אותו, אם אני יכול לקנות את העסק, אמר שאפשר, עלינו לחנן בעל האולם, למעלה. וזה הכל" (פרוטוקול ע' 8 ש' 2-8).

כאשר נשאל יצחק אם מר רטנר אמר לו לקנות בבנין ליצ'י ששם אין בעיות משפטיות השיב יצחק "אין דבר כזה". אולם כאשר נשאל "בבניין ליצ'י מטר עולה 8,000 ₪", השיב "בליצ'י היה 6,000 ₪, ואף אחד לא אמר ב 8" (ע' 9 ש' 26-29). בדברים אלה של יצחק, לאחר שיצחק הכחיש לחלוטין שמר רטנר הציע שירכוש חנות בבניין ליצ'י נוכח הבעיות המשפטיות בבניין מושא התביעה, יש, אם לא אישוש של ממש להצהרתו של מר רטנר לפיה הוא הציע ליצחק לרכוש נכס בבנין ליצ'י , למצער אישוש לכך שיצחק היה ער לעלות השכירות בבניין ליצ'י.

21. עוד אישש יצחק בעדותו את הצהרתו של מר רטנר בענין חשבונות חשמל צפויים כסיבה שהעדיף יצחק לקנות נכס בבניין מושא התביעה ולא בבנין ליצ'י:

"בליצ'י היה אטליז וחנות דגים שניהם היו באותו מקום, השמש עמד כך, איך ידפוק לי בחנות, אם השמש עולה פה, למה צריכה לדפוק לי בחנות" (ע' 9 ש' 35-26; לעדותו של התוב 2 דוד, בנו של יצחק, לפיה כלל לא פנו לליצ'י ראו ע' 28 ש' 4-6).

22. התובעים טענו כי אין ליתן משקל לעדותו של מר רטנר.

א. ראשית הפנו התובעים בענין זה לחברות בין הנתבע ומר רטנר. על ניסיונם של שני הצדדים להרחיק את קרבתם למר רנטר, ועל כך שהתובע יצחק העיד שמר רטנר הוא חברו כמו "אח", כבר עמדתי לעיל.

ב. התובעים מפנים לסתירה בין הצהרתו של מר רטנר בתצהירו, לפיה הוא זומן לכל הפגישות בין יצחק לבין הנתבע בעסקה בשנת 2008 (פס' 19 לתצהיר רטנר) מצד אחד , ומצד שני עדותו לפיה למיטב זכרונו היתה פגישה נוספת שבה לא היה נוכח (ע' 33 ש' 21). התובעים טענו באופן מגמתי כי מר רטנר טען שיש לו בעיות זכרון ואז טען שאין לו בעיות זכרון, אולם מה שהעיד מר רטנר היה, שיש לו בעיית זכרון לגבי אותה נקודה ובאופן כללי יש לו זכרון טוב (שם, פס' 24-27). נוכח הפלוגתא בענייננו, לא מצאתי רבותא גדולה בסתירה זו. שכן, מר רטנר העיד על הסבר לתובעים בענין הבעיות התכנוניות בנכס ו בענין הצפי לצורך להוציא כספים, בישיבה שבה הוא כן נכח, וזאת בין אם היתה פגישה נוספת בה הוא לא נכח , בין אם לאו.

ג. התובעים מפנים לכך שכאשר עומת מר רטנר עם חברותו עם הנתבע, הוא העיד באופן מתחמק ומתחכם: "לא יודע מה זה חבר" (פס' 55 לסיכומי התובעים). אולם עיון בעדותו של מר רטנר מעלה כי לפני אותה אמירה, פירט מר רטנר כי טיב היחסים בינו לבין הנתבע הוא "חבר", כי הוא והנתבע חברים מזה 12-14 שנים; וכי הם לא יוצאים למסעדה יחד, אלא עושים עסקאות, נפגשים, יושבים ביחד, במסגרת העבודה; וכאשר נשאל מר רטנר לאחר דברים אלה "אתם חברים" השיב את התשובה הנזכרת "לא יודע מה זה חבר". עיון במכלול מעלה כי מר רטנר דווקא העיד מייד לאחר שנשאל כי הוא והנתבע חברים, ורק לאחר שב"כ התובעים חקר באופן מפורט כיצד מתבטאת הקרבה בין השניים, והנתבע העיד כי השניים עושים עסקאות ביחד, נפגשים יחד במסגרת העבודה אך לא יוצאים למסעדה ביחד, וכאשר נשאל שוב אם השניים חברים, השיב "לא יודע מה זה חבר". התרשמותי היא שחקירת ב"כ התובעים הביאה את מר רטנר לעמוד על כך שהוא אינו מקיים יחסי חברות עם הנתבע מחוץ לענייני עבודה ומכאן שהוא סייג את התשובה שנתן קודם לכן בענין חברות עם הנתבע, שניתנה באופן פתוח המצביע על העדר כוונה להסתיר.

ד. התובעים מפנים לסתירה בעדותו של מר רטנר, בין הצהרתו בסעיף 20 לתצהירו לפיה "אסור לעשות מסחר" בבנין , לבין עדותו בחקירה נגדית לפיה מותר לעשות מסחר, אך זאת רק באופן זמני (ע' 30 ש' 27-29; פס' 56 לסיכומי התובעים). התובעים מפנים לכך שמר רטנר אישר בעדותו כי הרשום בתצהירו בענין זה הוא "טעות" (ע' 31 ש' 3-4). דעתי היא, שכפי שמר רטנר מייד אישר לשאלת ב"כ התובעים שהוא חבר של הנתבע ורק לאחר עמידה על הפרטים סייג זאת, מר רטנר גם נחפז להודות בטעות בתצהירו מתוך כוונה להעיד אמת ולא להסתיר , כאשר לאמתו של דבר אין בפני סתירה של ממש. שכן, הציטוט התובעים מתוך סעיף 20 לתצה ירו של מר רטנר הוא חלקי. רשום באותו סעיף "היעוד הוא למסחר אבל היתר הבנייה כרגע לשימוש תעשייתי. אסור לעשות מסחר. אבל סידרו אפשרות לשימוש חורג. עובדה לכולם יש רשיון עסק...". הצהרה זו מתיישבת עם עדותו הנזכרת של מר רטנר בבית המשפט לפיה "מותר לעשות מסחר, אך זאת רק באופן זמני", וכן עם המסמכים בתיק. שכן, אין מחלוקת בין הצדדים כי כשלוש שנים לפני כריתת הסכם המכר הראשון בשנת 2008, בשנת 2005, כבר פורסמה למתן תוקף תב"ע ג/12567 אשר הגדירה את ייעוד המקרקעין כתעסוקה ומסחר (ואילו נטען כי תב"ע זו התנתה הוצאת היתר בתכנית מפורטת ); כי היתר הבניין מאפשר שימוש לתעשייה בלבד; וכי למרות זאת, לתקופה מסוימת הוציאה עיריית עפולה רשיון עסק לתובעים בבניין להפעלת אטליז.

ה. כאשר נשאל יצחק אם מר רטנר והנתבע משקרים, הוא השיב: "אני לא אומר שמשקר, לא אמרו לי" (ע' 11 ש' 23-24).

23. סיכום ביניים: מצאתי כי יש ליתן משקל לעדותו של מר רטנר וכי עדות זו מחזקת את גרסת הנתבע.

החוזה של אשתו של אדם רטנר

24. בשנת 2005, עוד לפני שיצחק רכש את החנות הראשונה בשנת 2008, אשתו של מר רטנר רכשה נכס בבניין מושא התביעה, על מנת לנהל בו סטודיו למחול. היא רכשה את הנכס מאחים קסטן יזמות והשקעות בע"מ (להלן: אחים קסטן), כאשר לפני כן רכשה אחים קסטן את הנכס מגני פאר נכסים בע"מ, שהיא החברה שמכרה לתובעים את שני הנכסים שהם רכשו בבניין. מר רטנר העיד כי הנתבע ייצג אותו בקשר לרכישת נכס בידי אשתו (ע' 30 ש' 5-6). שני החוזים בענין הנכס של גב' רטנר הוגשו כראיה (נ/3). התובעים מפנים לכך, שבחוזה בין גני פאר נכסים בע"מ ואחים קסטרו בענין הנכס שלימים נמכר לגב' רטנר , צוינה מפורשות התחייבות ה של גני פאר נכסים בע"מ לשנות את ייעוד הקרקע לצורך מסחר אם יסתבר שיש צורך בכך (ע' 2, סעיף 2.2 לנספח ב' לנ/-3, קרי- סעיף 2.2 לח וזה בין גני פאר נכסים בע"מ ואחים קסטן). דא עקא, כאמור ההתחייבות באותו סעיף היא בענין "שינוי יעוד של הקרקע לצורך מסחר". החוזה בין גני פאר לבין אחים קסטן נחתם בשנת 2003. כאמור, בענייננו אין מחלוקת על כך שייעוד הקרקע שונה בשנת 2005, כשלוש שנים לפני עסקת המכר הראשונה של יצחק, לת עסוקה ומסחר. מ אחר וייעוד הקרקע כבר שונה על מנת לאפשר שימוש בבנין למסחר בשנת 2005, אין רבותא גדולה בכך שסעיף בענין שינוי ייעוד הקרקע אינו מופיע בהסכמי גני הפאר בשנת 2008. מאחר וההסכם בין גני פאר ואחים קסטן הוא מתקופה לפני ששונה ייעוד הקרקע ואילו ההסכם הראשון בין גני פאר ליצחק הוא מתקופה לאחר שייעוד הקרקע כב ר שונה לתעסוקה ומסחר, אין בעצם הופעת ההתחייבות של גני פאר בחוזה עם אחים קסטן לדאוג לשינוי ייעוד הקרקע אם יש צורך בכך, משום הוכחה שעורך הדין שייצג את אחים קסטן הצליח להביא את גני פאר לשנות את החוזה שלה. כלומר, לא הוכח שנוכח ייעוד הקרקע במועד כריתת החוזה בין גני פאר נכסים בע"מ ואחים קסטן (ייעוד תעשיה בלבד, בשונה מייעוד הקרקע במועדי חתימת החוזים בין גני פאר נכסים בע"מ לבין יצחק), התחייבות זו בענין ייעוד הקרקע בחוזה של אחים קסטן לא הופיעה בנוסח החוזה ששימשה גני פאר נכסים בע"מ באותה תקופה מלכתחילה. ומכאן, שאין בהצבעה על החוזה של אחים קסטן משום הפרכה של עמדת הנתבע, לפיה לא היה סיכוי של ממש להביא את גני פאר נכסים בע"מ להסכים לשינויים בנושא התכנוני בנוסח החוזה המשמש אותה. בהסכמי המכר של יצחק, כמו גם בהסכם המכר לאחים קסטן, אין התחייבות של גני פאר נכסים בע"מ לדאוג להוצאת היתר חדש שיתאים לייעוד של מסחר.

טענות נוספות של התובעים

25. התובעים ראו בתכתובת בין הצדדים לפני הגשת התביעה תמיכה לטענה לפיה גרסתו של הנתבע בתביעה היא גרסה כבושה. בתכתובת זו מצאתי מכתב אחד של הנתבע, בו הוא כותב "מבלי לפגוע בזכויות" כי הוא מבקש הבהרות לפני שישיב לגוף הענין, כי הוא י סכים לקיים ישיבה על מנת לבחון כיצד ניתן לפתור את המחלוקת וכי אין במכתב כל הסכמה לטענות "מרשך". לא מצאתי כי מכתב זה הופך את גרסתו של הנתבע במשפט לגרסה כבושה.

26. התובעים הפנו לכך שהנתבע לא שלח הודעות לצדדים שלישיים, למוכרת או לעורכי הדין בשני חוזי המכר שייצגו אותה (פס' 42 לסיכומי התובעים). לא מצאתי כי יש בטענה זו כדי להוכיח את גרסת התובעים. רשאית, התובעים עצמם טענו בכתב התביעה כי הם אינם תובעים את המוכרת כי זו נמצאת בהליכי פירוק (פס' 35 לכתב התביעה). שנית, אין לפי גרסת הנתבע בהתגוננותו בפני התביעה, אשם אצל עורכי הדין שייצגו את המוכרת. שכן לפי גרסת הנתבע, הוא – והתובעים – ידעו היטב את המצב התכנוני של המבנה, הנתבע שם יהבו על הגדרת הממכר כ"חנות" ב"בנין מסחרי" כאמצעי לחייב את המוכרת לדאוג, לאחר חתימת החוזים, שהגדרות אלו ישקפו את המציאות בעתיד, ואין לו טענה שעורכי הדין של המוכרת הטעו אותו.

27. התובעים טוענים כי טענת הנתבע, לפיה למעשה ייעוד הבניין שונה בשנת 2005 מתעשיה למסחר , הוכחה כטענת סרק, ואף נסתרה בחוות הדעת של השמאי המכריע בענין היטל השבחה, מר עאטף עאלם. טענה זו של התובעים עושה שעטנז בין "ייעוד", שהוא ייעוד מקרקעין לפי תכנית, לבין שימושים מותרים בהיתר שהוצא ל בניין. אכן, ייעוד המקרקעין שעליהם יושב הבניין שונה בתכנית ג/12567 לתע סוקה ומסחר, כך ש"ייעוד" המקרקעין אכן הפך להיות "ייעוד" הכולל מסחר. לעומת זאת, השימושים המותרים על פי היתר הבניה שהוצא לבנין (עוד לפני אישור התב"ע הנזכרת) לא כללו מסחר, ונקבע באותה תב"ע כי לא ניתן להוציא היתר (ובענייננו – היתר חדש) מכוח אותה תב"ע, אלא יש צורך בתכנית מפורטת. במלים של השמאי המכריע עצמו, בחוות דעתו המצורפת לתצהירי התובעים, "יעוד: לפי תוכנית זו [תב"ע ג/12567] מסווגת החלקה וסביבתה ביעוד 'אזור תעסוקה ומסחר'. לפי תקנון התכנית, תנאי להיתר בנייה הנו הכנת תוכנית מפורטת" (סעיף 9 לחוות הדעת).

28. התובעים טוענים כי אם היה אמת גרסתו של הנתבע לפיה הסביר ליצחק, שאינו יודע קרוא וכתוב, את הבעייתיות ה תכנונית בנוגע לבנין לפני חתימת חוזי המכר, הנתבע היה דואג להחתים את יצחק על ויתור טענות נגד הנתבע. הנתבע טען כי דווקא מאחר ויצחק אינו יודע קרוא ו כתוב, לא היה ערך בכתב ויתור כזה. לא מצאתי באי-החתמתו של יצחק על כתב ויתור טענות כלפי הנתבע יש כדי להטות את מאזן ההסתברויות לטובת התובעים. אמנם, תיאורטית, עמדו לר שותו של הנתבע אמצעים לתיעוד בזמן אמת של יידועו של יצחק (כגון הקלטת שיחה עם יצחק בנושא, בידיעתו של יצחק). לו היה נתבע פועל באופן זה, הוא היה חוסך מראש את המחלוקת מושא תיק זה. אולם לאור שקילת הראיות בפסק דין זה, מצאתי כי גם ללא תיעוד מסוג זה הטה הנתבע את מאזן ההסתברויות בענין ידיעת התובעים לפני חתימת חוזי המכר על הצורך בהסדרה תכנונית לשימוש מסחרי ועל הוצאות עתידיות צפויות בעקבותיו.

29. התובעים מפנים לשמאות המכרעת שנעשתה בקשר לשתי החנויות מושא ענייננו. באותה שמאות מכרעת נקבע כי התובעים אינם חייבים לשאת בהשבחת החנויות לפי תב"ע ג/12567 משנת 2005, כי הם רכשו את החנויות לאחר מועד זה (בשנים 2008 ו-2011 בהתאמה). עם זאת, הם חייבים בהיטל השבחה עבור תכנית ג/18647, שהתאריך הקובע בענייננה הוא 16.12.2011 (ראו סעיף 13 וסעיף 4 לשמאות המכרעת שצורפה לתצהירים מטעם התובעים). כפי שפורט בשמאות המכרעת, החידוש בתכנית ג/18647 הוא בכך, שהיא משנה את תכנית ג/12567 לרבות "קביעת אפשרות להוצאת היתרי בניה באזורי תעסוקה ומסחר בהתאם לזכויות הבניה הקבועים בתכנית המפורטות התקפות בעת כניסתה לתוקף של תכנית זו על פי השימושים הקבועים בתכנית ג/12567"; "ניתן יהיה להוציא היתרי בניה רק באזורי תעסוקה ומסחר בהתאם לסימונם בתכנית ג/12567, ללא תכנית מפורטת נוספת בהתאם להוראות התכנית המפורטת התקפה והשינויים שנקבעות בתכנית 12567 ובתכנית זו" (סעיף 9 לשמאות המכרעת). אניח לצורך הדיון, לטובת התובעים, כי אילו המוכרת היתה דואגת (בכל דרך חוקית לרבות מימון תכנית מפורטת לפי תכנית ג/12567 והוצאת היתר בניה לפי התכנית המפורטת) להוצאת היתר בניה לבנין המאפשר שימוש מסחרי לפני אישור תכנית ג/18647, התובעים לא היו מחויבים בהיטל השבחה מכוח תכנית ג/18647. אולם גם לפי הנחה זו, אין בשמאות המכרעת כדי להוכיח עבור התובעים את תביעתם נגד הנתבע. שכן, השמאי המכריע מתבסס על האמור בהסכמי המכר לפיו המסים עד למסירת החזקה יחולו על המוכרת (סעיף 8 לשמאות המכרעת). וכאן יש להזכיר את טענתו הבסיסית של הנתבע, לפיה, אם היה עומד על כך שיירשם מפורשות בחוזי המכר , בדרך זו או אחרת, שבנין אינו לחלוטין "מסחרי" או שיהיה על המוכרת לשאת בכל ההוצאות לשם הפיכתו לכזה, היא לא היתה צפויה להסכים לכך; ולפיה מטעם זה הנתבע שם יהבו על כך שהמוכרת רשמה בחוזה כי מדובר ב"חנות" ב"בניין מסחרי", ללא צירוף היתר הבניה או טופס האכלוס, על מנת שבעתיד, כאשר תתעורר מחלוקת, יוכל יצחק לטעון לכך שהמוכרת הציגה מצג של חנות בבנין מסחרי. לשון אחר, בהתאם לשיקולים אלה של הנתבע בענין נוסח החוזים, המוכרת לא תהיה מחויבת לשלם היטל השבחה מאחר והיא כביכול התחייבה בסעיף בדבר מסים לשאת בהיטל השבחה גם בקשר לתקופה של אחר מסירת החזקה, אלא – המוכרת תהיה מחויבת לשלם היטל השבחה, גם בתקופה שבה מסים חלים על התובעים, מאחר והתובעים יוכלו לטעון כי המוכרת הציגה כלפי הם מצג לפיו מדובר ב"חנות" ב"בנין מסחרי", ו יוכלו לטעון כי כאשר הסתבר לאחר חתימת החוזים כי אין זה המצב, עליה לפצותם בעקבות מצג זה.

30. התובעים טוענים כי הנתבע לא הוכיח את טענתו לפיה מחיר החנויות היה נמוך נוכח מצבן התכנוני. הנתבע אמנם לא הוכיח טענה זו בחוות דעת מומחה קבילה, אולם התובעים לא הוכיחו ההיפך, וכפי שפורט לעיל, מאזן ההסתברויות ממילא מצביע על כך שהתובעים ידעו כבר בעת חתימת החוזה הראשון בשנת 2008 על הצורך בהסדרת שימוש מסחרי ועל הצפי שיצטרכו לשאת בהוצאות בענין זה.

31. סיכום ביניים: טענות התובעים בענין התרשלותו של הנתבע בקשר למצב התכנוני בנכס והאפשרות שיצטרכו לשאת בהוצאות בגין כך, נדחות.

התרשלות נטענת בענין אי-עמידה על לוחות הזמנים לרישום בית משותף בהסכם הראשון משנת 2008

32. התובעים מצביעים על כך שבחוזה לרכישת החנות משנת 2008 התחייבה המוכרת לרשום בית משותף תוך 36 חודשים, ואילו בשנת 2011, במשא ומתן של הנתבע עם המוכרת לקראת הסכם המכר לחנות הנוספת, הוא לא עמד על לוחות הזמנים לענין זה שנקבעו בחוזה משנת 2008, וגרם לכך שהתובע הסכים, שוב ומחדש, לרישום בית משותף תוך 36 חודשים נוספים. גם אם אניח , לצורך הדיון בלבד, כי הנתבע התרשל בכך, התובעים לא הוכיחו קשר סיבתי בין התרשלות בענין מועד רישום בית משותף לבין הנזקים הנטענים בידם. הסכם המכר הראשון נחתם ביום 30.1.2008, ו-36 חודשים עמדו לפוג בעת חתימה על הסכם המכר השני ביום 5.1.2011. התובעים לא הוכיחו כי אילו היה הנתבע עומד בשמם על רישום בית משותף באופן מיידי, הבנין היה נרשם כבית משותף באופן המשנה את השימוש המותר בבניין משימוש תעשייתי בלבד – בהתאם להיתר הבניה מכוחו נבנה – לשימוש מסחרי. ובהעדר הוכחה כזו, התובעים לא הצביעו על קשר סיבתי בין אי-רישום הבנין כבית משותף לבין ההעמדה לדין בגין שימוש ללא רישיון עסק, או לצורך להוציא הוצאות על מנת להוציא היתר בנייה חדש לבניין על מנת שיותר בהיתר שימוש מסחרי.

סיכום

33. התביעה נדחית. התובעים יחד ולחוד ישלמו לנתבע שכר טרחת עורכת דין בסך 12,000 ₪.

ניתן היום, כ"ז תשרי תשע"ח, 17 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

דניאל קֵירֹס, שופט


מעורבים
תובע: יצחק פרץ
נתבע: אמיר אשל
שופט :
עורכי דין: