ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ישראלה חמי נגד נסים לוי :

לפני כבוד ה רשם בכיר אמיר צ'כנוביץ

התובעת:

ישראלה חמי

נגד

הנתבעים:

1.נסים לוי
2.נטע לוי
3.שרון טסאנג
4.חורמיאן מרדכי

פסק דין

1.התובעת הגישה לביצוע כנגד הנתבעים שטר חוב ע"ס 50,000 ₪ במסגרת תיק הוצאה לפועל מס' 500832-08-16.

2.שטר החוב נמסר לתובעת להבטחת התחייבויות הנתבעים 1-2, ששכרו מהתובעת בית צמוד קרקע, ע"פ חוזה שכירות מיום 12.8.13, כאשר הנתבעים 3 ו-4 חתמו כערבים לשטר.

3.התובעת הגישה את שטר החוב לביצוע בגין שלושה רכיבי חוב :
א. חוב דמי שכירות בגין 4 חודשי שכירות אחרונים (נובמבר 2015 עד מרץ 2016).
ב. חוב בגין פיגור בתשלום דמי שכירות בסך 7,638 ₪.
ג. נזקים שנגרמו למושכר בסך 132,526 ₪, עלות חוות דעת השמאי בסך 4,700 ₪.

4.דיון ישיבת ההוכחות התקיים ביום 28.3.17, השמאי דן ארצי, נחקר נגדית על חוות דעת שמאות שערך מטעם הנתבעים. נחקרו בחקירה נגדית על תצהירם הנתבעים 1 ו-2, התובעת, וכן הוגש מטעם התובעת חוות דעת השמאי, אברהם צרפתי, אשר לא זומן לחקירה.

פקיעת שטר החוב
5.לטענת הנתבעים שטר החוב נשוא התביעה פקע, שכן נטען כי ניתן כביטחון להבטחת תקופת השכירות מיום 1.9.13 ועד ליום 31.8.14, כאשר בגין תקופת שכירות זו לא נותר כל חוב.
דינה של טענה זו להידחות.
6.בין התובעת לנתבעים 1 ו-2 נחתם חוזה שכירות מיום 12.8.13 (נספח ב' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת).
ע"פ סעיף 4 לחוזה השכירות, תקופת השכירות הינה ל-12 חודשים (1.9.13 עד 31.8.14).
ע"פ סעיף 24 לחוזה השכירות, ניתנה לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות ל-5 תקופות נוספות של 12 חודשים כל אחת.

7.עיון בסעיף 23(א) לחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים מיום 12.8.13 (, עולה בצורה ברורה כי שטר החוב ניתן כבטחון למילוי כל התחייבויות השוכר לפי חוזה השכירות בגין כל תקופת הסכם השכירות, הכולל גם את תקופות האופציה להארכת תקופת השכירות, אשר מומשו ע"י הנתבעים 1-2, וזאת עד לסיום תקופות האופציה.

על כן, שטר החוב המבוצע עמד בתוקף ולא פקע עם תום תקופת השכירות הראשונה ביום 31.8.14.

חוב דמי שכירות בסך 7,638 ש"ח
8.לטענת התובעת, בעוד שדמי השכירות עמדו על 6,000 ₪ לחודש, הנתבעים שילמו בגין דמי שכירות חודש אוקטובר 2013, סך של 5,000 ₪ ונותרו חבים 1,000 ₪.
משלא שולמו, נשלחו לנתבעים ע"י עו"ד עוזי גלבוע שני מכתבי התראה מתאריך 12.1.14 ו- 11.9.14, אולם ללא הועיל.
עוד נטען ע"י התובעת כי בגין חודשים ספטמבר, אוקטובר ונובמבר 2015, לא שילמו השוכרים דמי שכירות כלל, כך שצברו חוב שכירות נוסף שבסך של 18,600 ₪, ובעקבות כך הוגשה כנגדם תביעת פינוי לבית משפט השלום בתל אביב במסגרת תא"ח 24946-12-15.
נשלח מאת עו"ד גלבוע לנתבעים מכתב מיום 18.11.15, בו נדרשו לשלם חובם בסך 19,638 ₪, ובעקבותיו שולם ע"י הנתבעים ע"ח החוב סך של 12,000 ₪, כשהם מותירים חוב בסך 7,638 ₪.

9.עסקינן בתביעה שטרית אשר נטל השכנוע מוטל על שכמם של הנתבעים.
מלבד הכחשה סתמית של הנתבעים לעניין קיומו של חוב דמי שכירות בגין חודשים אוקטובר 2013, ספטמבר –נובמבר 2015, לא הגישו הנתבעים כל ראיה ו/או עדות להוכחת תשלום מלוא דמי השכירות המגיעים מהם בגין חודשים אלה.

על כן, הוכח לבית המשפט כי השוכרים נותרו חבים לתובעת חוב דמי שכירות בסך 7,638 ₪.

חוב דמי שכירות 4 חודשים אחרונים
10.לטענת התובעת, הנתבעים הוסיפו להחזיק במושכר ולא שילמו דמי שכירות בגין חודשים דצמבר 2015, ינואר ופברואר 2016, עד לפינוי המושכר ביום 1.4.16, ונותרו חבים דמי שכירות של 6,200 ₪ לחודש, בגין 4 חודשי שכירות אלה, בסך 24,800 ₪.

11.הנתבעים מודים בסעיף 36 לתצהיר ההתנגדות מטעם הנתבע 1, כי לא שילמו דמי שכירות החל מחודש ספטמבר 2015 ועד למועד עזיבתם את המושכר, מרץ 2016 (כולל), וזאת בטענה כי היו זכאים לקזזם בגין שיפוץ שערכו במושכר בהתאם להוראת סעיף 25 לחוזה השכירות.

על כן, הוכח לבית המשפט כי השוכרים נותרו חבים לתובעת חוב דמי שכירות, בגין חודשים דצמבר 2015 עד מרץ 2016 בסך , 24,800 ₪.

טענת קיזוז – עלות השיפוץ
12.לטענת הנתבעים, לאור מצבו הקשה של המושכר והיות נכס ישן ומוזנח, הסכימו להתקשר בחוזה השכירות, לאחר שהוסכם בסעיף 25 לחוזה השכירות, כי הוצאות השיפוץ שיוציאו השוכרים יקוזזו מדמי השכירות.

13.ע"פ סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, זכאי בעל דין להעלות טענת קיזוז חיובים כספיים לא קצובים ובלבד שנובעים מאותה עסקה.
במקרה דנא, טענת קיזוז עלות השיפוץ, נסמכת על סעיף 25 לחוזה השכירות, הינה טענת לקיזוז סכום כסף לא קצוב הנובע מאותה עסקת שכירות מיום 12.8.13. על כן, אין בידי לקבל טענת ב"כ התובעת לפיה מדובר בחיובים שאינם מאותה עסקה.

14.סעיף 25 לחוזה השכירות קובע:
"המשכיר מסכים בזאת שהשוכר לא ישלם דמי שכירות ביחס לחדש השכירות הראשון, הואיל והמושכר חייב בשיפוץ כללי, והשוכר לא יתגורר במושכר במשך החדש הראשון.
המשכיר מסכים בזאת שהשוכר ישפץ את המושכר, הכולל את האמבטיה והשירותים ובמידת הצורך יחליף את האינסטלציה.
השוכר יצבע ויסייד את כל המושכר.
הצדדים יקבעו את היקף השיפוצים בתאריך 1.9.13, בביקור משותף במושכר, וזאת בהסכמת המשכיר.
הוצאות השיפוצים ישולמו ע"י השוכר, ע"פ קבלות, אך יקוזזו מדמי השכירות החדשיים למשך שנות השכירות בהתאם לקביעת המשכיר.".

15.לטענת הנתבעים, הנתבע 1 והתובעת (יחד עם בן זוגה) נפגשו ביום 1.9.13 על מנת לסכם את פרטי השיפוץ, וסוכם בפגישה כי השיפוץ יכלול :
א. החלפת 4 חדרי אמבטיה ושירותים.
ב. החלפת אינסטלציה במידת הצורך.
ג. תיקון קירות, סיוד וצביעת כל הבית.
ד. פינוי אזור הגינה והתקנת דשא.

16.עוד נטען ע"י הנתבעים, כי הוסכם בפגישה שקצב הקיזוז מתשלום דמי השכירות ייקבע לאחר שיבוצע השיפוץ ויוודא עלותו.

17.הנתבעים טוענים כי בהתאם לכך, בוצע שיפוץ יסודי ונרחב, אשר כלל החלפת 4 חדרי אמבטיה ושירותים, כולל החלפת על צנרת האינסטלציה, החלפת ריצוף, כיורים, אסלות, אמבטיות, ארונות אמבטיה, ארונות שירות, ברזים חדשים, החלפת 2 דלתות ומשקופים ב-2 חדרי שירותים, החלפת שיש כיור וברז מטבח, פרקט חדש, תיקוני קירות וצבע בכל הבית, הצבת דשא.

18.נטען ע"י הנתבעים כי לאחר השיפוץ הגיע הנתבע 1 לתובעת עם הקבלות, לצורך קביעת קצב הקיזוז, התובעת התנערה מהסיכום וסירבה לקזז השיפוץ כלל, הנתבע הותיר הקבלות בידי התובעת ולצורך ההליך הצליח לשחזר חלק קטן מהן בסכום של 15,775 ₪ (צורפו כנספח לתצהיר ההתנגדות), ועל כן, הגיש חוות דעת שמאי לשום שווי עלות השיפוץ.

19.התובעת טוענת בתצהיר עדותה הראשית, כי לא התקיימה בפועל הפגישה שנועדה לתאריך 1.9.13, לא נקבע ולא סוכם בין הצדדים היקף שיפוצים, והתובעת לא אישרה היקף שיפוצים כלשהו.
התובעת מכחישה גרסת הנתבע 1, וטוענת כי לא מסר לה בשום שלב קבלות בגין השיפוץ שערך במושכר.

20.בסעיף 25 לחוזה השכירות הוסכם בין הצדדים :
א. הוסכם כי מצבו של המושכר מחייב שיפוץ כללי.
ב. הוסכם כי יינתן לשוכר פטור מתשלום חודש ראשון של דמי השכירות, מאחר ולא יתגורר במושכר בעת ביצוע השיפוץ.
ג. המשכיר הסכים כי השוכר יבצע שיפוץ של מושכר, הכולל את האמבטיה והשירותים ובמידת הצורך יחליף את האינסטלציה.
ד. הוסכם כי השוכר יצבע ויסייד את כל המושכר.
ה. הוסכם כי יערך ביקור משותף במושכר בתאריך 1.9.13 בו יסכמו הצדדים היקף השיפוץ.
ו. הוסכם כי הוצאות השיפוץ ישולמו ע"י השוכר ע"פ קבלות, ויקוזזו מדמי השכירות החודשיים למשך שנות השכירות בהתאם לקביעת המשכיר.

היקף עבודת השיפוץ
21.הצדדים חלוקים בשאלה האם התקיימה כלל הפגישה שנועדה ליום 1.9.13 לצורך סיכום היקף עבודת השיפוץ וקביעת קצב קיזוז ההוצאות מדמי השכירות.

22.נטל השכנוע להוכחת קיומה של הפגישה ותוכנו של הסיכום בעניין היקף עבודת השיפוץ, מוטל על הנתבעים, הן מאחר ועסקינן בתביעה שטרית בה עומדת לתובעת חזקת התמורה שבסעיף 29 לפקודה, והן, מאחר והוכחת טענת הקיזוז חלה על הטוען לה, ע"פ הכלל הראייתי, לפיו המוציא מחברו עליו הראיה.

23.ע"פ הוראת סעיף 25 לחוזה, היה על הצדדים להיפגש במושכר ביום 1.9.13 לצורך סיכום היקף השיפוץ שיהיו השוכרים רשאים לבצע במושכר ולקזזו מדמי השכירות.
אין חולק כי לאחר חתימת חוזה השכירות לא נערך סיכום בכתב לגבי היקף עבודת השיפוץ, אף שבסעיף 11 לחוזה השכירות נקבע כי כל שינוי או תוספת או שיפוץ במושכר טעון קבלת הסכמה מראש ובכתב של המשכיר.

24.עדותו של הנתבע 1, לעניין היקף עבודת השיפוץ אשר לטענתו קיבלה את הסכמתה בעל פה של התובעת, הינה עדות יחידה של בעל דין, הנעדרת סיוע, אשר ע"פ הוראת סעיף 54 (1) לפקודת הראיות[נוסח חדש], תשל"א-1971, לא מצאתי לסמוך עליה.

25.גרסת הנתבעים, לפיה התובעת נתנה הסכמה בעל לפה כי הנתבע יבצע שיפוץ ללא קביעה מוקדמת של העבודות שיבוצעו ו/או של ההיקף הכספי של השיפוץ, אותו יהיו רשאי ם לקזז מדמי השכירות, עומדת בניגוד להסכמה המפורשת בכתב שבסעיף 25 לחוזה השכירות בדבר סיכום היקף השיפוץ טרם ביצועו.

26.טענה זו, לפיה בניגוד לאמור בהסכם הסכימה התובעת ליתן לנתבע יד חופשית ללא מגבלה תקציבית לבצע עבודת שיפוץ, אינה מתיישבת לא רק עם לשון המפורשת של חוזה השכירות אלא גם עם ניסיון החיים והשכל הישר.

27.הנתבע טוען כי לאחר השלמת עבודת השיפוץ, הגיע אל התובעת עם הקבלות, על מנת שתקבע קצב קיזוז השיפוץ מדמי השכירות, לטענתו הותיר את הקבלות בידי התובעת, אשר התנערה מהסכמתה לקיזוז עלות השיפוץ.
28.אף גרסה זו של הנתבע לא הוכחה לבית המשפט.
הנתבע לא פרט בתצהיר עדותו ו/או בחקירתו המועד בו נערכה הפגישה המדוברת. לא ניתן כל הסבר מדוע מסר לידי התובעת קבלות מקום בו לטענתו סירבה לקזז השיפוץ.

29.אין חולק שהנתבע לא פנה אל התובעת בכתב בדרישה לקיזוז עלות השיפוץ במשך כשנתיים ממועד תחילת השכירות, אף שלטענתו השיפוץ בוצע על ידו כבר בתחילת תקופת השכירות.
הפניה הראשונה של השוכרים בכתב בדרישה לקיזוז השיפוץ נעשתה באמצעות עו"ד טל לוי מיום 11.11.15.( נספח 8 לתצהיר ההתנגדות מטעם נתבע 1).

30.הנתבעים טוענים בסעיף 26 לתצהיר הנתבע 1 כי הסיבה לכך שחלף זמן מה עד להוצאת מכתב דרישת הקיזוז, הינה העובדה כי היה טרוד בהקמת עסק מאפיה, גידול 6 ילדים, חלקם בעלי נכות.
הסבר זה של הנתבעים אינו סביר, ואינו מתיישב עם התנהגות הנתבעים עצמם אשר שילמו את דמי השכירות במשך כמעט שנתיים באופן שוטף עד לחודש אוגוסט 2015.

31.אילו היו סבורים הנתבעים שהינם זכאים לקזז את עלות השיפוץ הרחב שלטענתם ביצעו במושכר, חזקה שהיו פועלים כאדם סביר, עומדים על הקיזוז בפועל כבר בתחילת תקופת השכירות, ולא ממתינים ונוהגים מנהג שב ואל תעשה במשך כשנתיים.

32.על כן, לא הוכחה לבית המשפט טענת הנתבעים, לפיה קיבלו הסכמת התובעת לבצע שיפוץ נרחב הכולל בין היתר החלפת כל 4 חדרי האמבטיה, התקנת פרקט, והתקנת דשא (כמפורט בסעיף 18 לתצהיר התנגדות הנתבע1).

33.בסעיף 25 לחוזה השכירות, נקבע במפורש כי השיפוץ אשר יהיה רשאי השוכר לבצע כולל את "האמבטיה והשירותים ובמידת הצורך יחליף את האינסטלציה. ....יצבע ויסייד את כל המושכר.".

34.אין בידי לקבל את טענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו, לעניין פרשנותו את הוראת סעיף 25 לחוזה השכירות, לפיה קורא לתוך הסעיף הסכמה להחלפת "חדרי אמבטיה", שכן לשון הסעיף הינה בלשון "יחיד", מתייחסת לשיפוץ של "האמבטיה והשירותים" ולא בלשון "רבים".

35.סעיף 25 לחוזה השכירות, נוקט בלשון ברורה ומפורשת ממנה נלמדת אומד דעת הצדדים, שאינה מצריכה פרשנות של הסעיף הנדון . לשון הסעיף אינה ניתנת לפירושים שונים, כך שאין מקום להחלת הכלל הפרשני לפיו הפרשנות הינה כנגד המנסח (כאמור בסעיף (25ב1) לחוק החוזים (ח לק כללי), תשל"ג-1973).
36.התובעת הכחישה בתוקף הסכמתה להחלפת כל 4 חדרי האמבטיה, ואישרה בעדותה בחקירתה הנגדית, כי ההסכמה הייתה לשיפוץ אמבטיה ושירותים בחדר ההורים לרבות האריחים והאינסטלציה. (עמ' 42 לפרוטוקול דיון מיום 28.3.17 ש' 8,9, 19-24 וכן, בעמ' 53 ש' 8, 14-29).

37.מלשון הוראת סעיף 25 לחוזה השכירות, עולה בצורה ברורה כי התובעת הסכימה לכך שהשוכר במסגרת השיפוץ יבצע תיקונים וצביעה של כל המושכר.

38.הנתבעים לא הציגו בפני בית המשפט כל ראיה לפיה קיבלו הסכמת התובעת לבצע במסגרת השיפוץ, החלפת כל 4 חדרי האמבטיה שבמושכר, למעט חדר אמבטיה והשירותים בחדר ההורים. כך, גם לא הובאה כל ראיה להסכמת התובעת לביצוע החלפת כל הריצוף בבית, ו/או התקנת דשא.

39.על כן, לא הוכחה הסכמת התובעת לעבודת שיפוץ החורגת משיפוץ אמבטיה ושירותים בחדר ההורים ותיקוני קירות וצביעת הבית.
לפיכך, טענת הקיזוז בגין העבודות החורגות מעבר לשיפוץ חדר אמבטיה הורים ותיקוני קירות וצבע , נדחית.

40.בסעיף 25 לחוזה השכירות, הוסכם שהשיפוצים ישולמו ע"י השוכר עפ"י קבלות.
גרסתו של הנתבע 1 לפיה מסר את הקבלות בגין השיפוץ לתובעת אשר בחוסר תום לב ממאנת להחזירם לנתבעים, לא הוכחה לבית המשפט.

41.הנתבע טוען כי הוציא במסגרת השיפוץ כ- 92,000 ₪, כאשר עלות השיפוץ הינה כ-80,000 ₪ (ללא החלפת פריטים במטבח אשר לא הוסכם כי תישא בהם התובעת).
הנתבע טוען בתצהירו כי עלה בידו לשחזר חלק קטן מהקבלות בסך כולל של 15,774 ₪ (שצורפו כנספח 4 לבקשת ההתנגדות), אולם לא ניתן כל הסבר מדוע לא היה בדי הנתבעים לשחזר מלוא הקבלות בגין כלל השיפוצים הנטענים.

42.לבקשת ההתנגדות צורפו כנספח 4, קבלות/חשבוניות מס בסך של כ- 12,000 ₪ בלבד.
עיון בחשבונית העיקרית ע"ס 10,150 ₪ (חשבונית מס 5529367), יגלה כי כוללת פריטים עבור קומת מרתף, כאשר אין מרתף במושכר.

43.כך, גם אין כל התאמה בין המוצרים שפורטו בחשבונית לבין המפרט שפירט השמאי ארצי בחוות דעתו. לדוגמה, גודל אריחי קרמיקה בחשבונית הינם 60X20 , 25X50 , 33X33 לעומת אריחים המופיעים בחוות הדעת השמאי מטעם הנתבעים הינם בגודל שונה של 50 X50, 30X30.

44.הנתבעים הגישו במסגרת ראיותיהם חוות דעת שמאי מקרקעין, דן ארצי, מיום 14.2.16, אשר ערך ביקור במקום ביום 10.2.16 לצורך עריכת אומדן עלות השיפוצים שבוצעו ע"י השוכרים בנכס.

45.ב"כ התובעת בסיכומיו מתנגד לכך שהנתבעים יוכיחו עלות השיפוץ בעזרת חוות דעת השמאי ארצי, בטענה כי הדבר נוגד את ההסכמה שבסעיף 25 לחוזה השכירות, בדבר הצורך בהצגת קבלות, וכי חוות דעת אינה יכולה לשמש תחליף.

46.אין בידי לקבל הסתייגות זו של ב"כ התובעת, שכן ההסכמה העקרונית שנקבעה בסעיף 25 לחוזה השכירות הינה כי השוכרים רשאים לבצע שיפוץ של חדר אמבטיה ושירותים בחדר ההורים לרבות האינסטלציה. כמו כן, הוסכם עקרונית כי עלות שיפוץ זו תקוזז מדמי השכירות.
התחייבות השוכרים לבצע תשלום השיפוץ כנגד קבלות, נועדה לצורך ראייתי בלבד להוכחת גובה ההוצאה שהוציאו בפועל, אולם היעדר הצגת קבלות אין לשלול זכות מהותית לקזז הסכומים שהוציאו אלא יכולה להציב לכל היותר בפני הנתבעים קושי ראייתי להוכחת סכומים אלה.

47.השמאי ארצי נחקר חקירה נגדית על חוות דעתו, והעיד כי במסגרת ביקורו בבית הוצגו לפניו עבודות השיפוץ, התרשם כי אכן הוחלפה צנרת המים בבית, ראה כי הועברו צינורות גם מחוץ לבית.(עמ' 6 לפרוטוקול דיון מיום 28.3.17 ש' 20-25).

48.התובעת עצמה אישרה בחקירתה הנגדית כי הנתבעים ביצעו ללא הסכמתה שיפוץ של ארבעת חדרי האמבטיה והשירותים, הוחלפה צנרת המים, והותקן פרקט. (עמ' 74 לפרוטוקול ש'17-26, עמ' 75 ש' 1-2).

49.אין חולק כי הצדדים לא סיכמו טרם ביצוע העבודות ואף לא לאחר מכן, היקף העלות הכספית של השיפוץ אשר יבוצע בבית.

במצב דברים זה, יש להחיל את הוראות ההשלמה של חוזה שלא סוכמו, בהתאם לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

סעיף 45 לחוק קובע :
"חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה."

50.עבודת השיפוץ הינה בגדר שירות אשר לא הוסכם בין הצדדים שיעורו.
ע"פ הוראת ס' 45 לחוק, יש לקבוע סכום שהיה ראוי לשלם עבור השיפוץ לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה, יכול להיעשות באמצעות חוות דעת מומחה לשמאות.

51.ע"פ חוות דעת השמאי ארצי, קומה ב' של המושכר, בשטח של כ-65 מ"ר, כוללת 4 חדרי מגורים, שאחד מהם מהווה יחידת הורים הכוללת חדר רחצה עם אמבטיה ושירותים, מרוצפת באריחים קרמיים, חיפוי קרמיקה בקירות, כיור עם ברז וארון שירות.
בחוות הדעת מצוין, כי במבוא רצפה חדשה לאחר שהוסר ריצוף להתקנת צנרת מים חדשה ומעליה הותקן משטח פרקט.

52.כפי שקבעתי לעיל, הנתבעים לזכאים לקזז עלות עבודת שיפוץ חדר אמבטיה הורים ובכלל זה עלות החלפת האינסטלציה.
בסעיף 7 לחוות הדעת מעריך השמאי ארצי עלות עבודת החלפת צנרת מים חמים וקרים בכל הבית, בסך של 27,000 ₪.

53.מתיאור הנכס המופיע בסעיף 3 לחוות הדעת עולה כי בבית קיימים 6 מוקדים בהם הותקנו נקודות מים (בקומת קרקע – 1 , קומה א' -2, קומה ב'-2 קומת גג- 1 ).

חדר אמבטיה הורים המצוי בקומה ב' של הבית הינו מהווה שישית מכלול עבודת האינסטלציה, ועל כן, בהיעדר ראיות אחרות לסתור יש לייחס שישית מסכום ההוצאה בגין עבודת שיפוץ האינסטלציה בחדר אמבטיה הורים, בסך של 4,500 ₪.

54.ע"פ חוות דעת השמאי בגין הרכבת כלים סניטרים בחדר אמבטיה ושירותים הורים סך של 3,500 ₪, וארון אמבטיה בסך 1,600 ₪.

55.ע"פ חוות דעת השמאי ארצי, לצורך העברת הצנרת בקומת אמבטיה ושירותי הורים נדרש היה לפתוח הריצוף הקיים והחלפתו בריצוף פרקט בעלות של 4,000 ₪.

56.ע"פ חוות דעת השמאי ארצי, בוצע עבודת חיפוי קירות בהיקף של 50 מ"ר בעלות של 5,000 ₪.
ע"פ תיאור הנכס בסעיף 3 לחוות הדעת, ישנו חיפוי קירות ב- 5 מוקדים בבית.
על כן, יש לייחס בגין חיפוי קירות חדר אמבטיה הורים חמישית מעלות עבודת החיפוי, בסך 1,000 ₪.

57. מהמפורט לעיל, נמצא כי סה"כ עלויות השיפוץ בגין חדר אמבטיה ושירותי ההורים מסתכמת לסך של 14,600 ₪, אותם זכאים הנתבעים לקזז מחוב השכירות.

תיקוני קיר וצביעת המושכר
58.במסגרת סעיף 25 לחוזה השכירות, הוסכם כי השוכר יבצע צביעה וסיוד של כל המושכר.
בחוות דעת השמאי ארצי מציין כי עלות עבודת צביעה קירות ותקרות כל הבית הינה 20,000 ₪.
בחוות דעת השמאי ארצי אין כל אמירה לפיה המומחה בדק ומצא כי בוצע בדירה במסגרת השיפוץ שעברה הדירה עבודת צביעה, אלא בחוות דעתו מחווה המומחה הערכתו לגבי עלות העבודה.

59.הנתבעים לא הציגו קבלה או תמונה או כל ראיה אחרת ממנה ניתן ללמוד כי בוצעו במושכר תיקוני קירות ו/או הדירה כולה נצבעה.
הנתבעים צרפו כחלק מנספח 4 לתצהיר ההתנגדות, חשבונית מס/קבלה מס' 14/183160 שהוצאה ע"י בית עסק, בשם מעודד צבעים בע"מ לפיו נרכש ע"י הנתבע צבע בסך של 395 ש"ח, אולם לא הובאה כאמור כל ראיה כי צבע זה שימש בפועל לצביעת המושכר.

על כן, הנתבעים לא הרימו נטל השכנוע להוכחת טענה בדבר ביצוע עבודת תיקוני קירות וצביעה של המושכר, ואינם זכאים לקזז סכום כלשהו בגין רכיב זה.

נזקים למושכר
60.התובעת טוענת כי הנתבעים גרמו למושכר נזקים. לצורך הוכחת טענתה הגישה חוות דעת שמאי צרפתי אברהם מיום 12.4.16, שביקר במושכר ביום 3.4.16, והעריך הנזק בסך של 132,526 ₪ (כולל מע"מ).

61.הנתבעים דוחים בתצהיר משלים שהוגשו על ידם את הטענה לפיה כביכול גרמו למושכר נזקים כלשהם, וטוענים כי השביחו את המושכר במסגרת שיפוץ הבית שבוצע על ידם.
הנתבעים טוענים כי המדובר בבית ישן כבן 36 שנה שקיבל היתר בניה בשנת 1981. (העתק היתר הבניה צורף כנספח א' לתצהיר המשלים).

62.לטענת הנתבעים המושכר נמסר במצב תחזוקתי ירוד מבלי שטופל במשך שנים, כאשר במהלך תקופת השכירות נגרם בלאי סביר אשר התווסף לליקויים שהיו כבר בדירה טרם כניסתם למושכר.

63.ב"כ הנתבעים לא עתרה לזימון השמאי צרפתי להיחקר על חוות דעתו בהתאם להוראת סעיף 130א לתקנות סדר הדין האזרחי, ועל כן, חוות הדעת משמשת כראיה מטעם התובעת.

64.התובעת הגישה חוות דעת השמאי צרפתי שסקר באריכות פירוט עבודות שיפוץ, הכוללות בין היתר עבודות פירוק והחלפה של פריטים שונים.

65.בחוות הדעת אין כל פירוט או התייחסות השמאי מהם הליקויים שמצא בכל אחד מחדרי הבית, אשר מצריך ביצוע עבודות השונות המפורטות בחוות דעתו. לחוות הדעת אף לא צורפו תמונות המתעדות הליקויים שנמצאו לכאורה ע"י המומחה, דבר הפוגם אף הוא במשקלה הראייתי של חוות הדעת.

66.חוות הדעת כוללת החלפה ופירוק של חלקים ניכרים של פנים הבית, בבחינת שיפוץ כללי נרחב של הבית, ומבלי שניתן ללמוד מחוות הדעת כי מדובר בטיפול בנזקים שנגרמו ע"י שימוש רשלני ע"י השוכר.

67.במסגרת סעיף 7.1 לחוות הדעת מגיע השמאי המומחה מטעם התובעת, כי הערכתו נעשתה עבור הנזקים הישירים שנגרמו ע"י השוכר.
מסקנה זו של השמאי מועלת בחוות הדעת על דרך הסתם בלא שבחוות הדעת ישנו כל פירוט או הסבר של המומחה, מדוע לא מדובר בנזקים שנגרמו מבלאי סביר והזנחה לאורך עשרות שנים מאז בניית הבית וכיצד פוסק באורך פסקני כי הנזקים נגרמו ע"י שוכר (הנתבעים 1 ו-2), ולא למשל ע"י המחזיק שקדם להם.

68.לבית המשפט הוכח כי הבית נשוא התביעה הינו בן למעלה מ- 36 שנה, אשר בעת מסירת החזקה במושכר לנתבעים, סבל מהזנחה קשה וכפי שצוין, במפורש בסעיף 25 לחוזה השכירות נדרש לעבור שיפוץ כללי.

69.נוכח האמור בסעיף 25 לחוזה השכירות, לפיו החזקה במושכר נמסרה לנתבעים כשהוא טעון שיפוץ כללי, נושאת התובעת בנטל השכנוע להוכחת הטענה כי הליקויים המפורטים בחוות דעת השמאי מטעמה, לא היו בנמצא בעת שמסרה החזקה בבית לנתבעים.

70.התובעת לא הרימה נטל שכנוע בעניין זה, לא הובאו על ידה ראיות מהם ניתן ללמוד כי הליקויים השונים המפורטים בחוות הדעת לא היו קיימים כבר בעת מסירת החזקה במושכר לנתבעים.

71.הוכח לבית המשפט כי הנתבעים התלוננו בפני התובעת על ליקויים שונים במושכר, במכתב ששלחה בא כוחם עו"ד טל לוי מיום 11.11.15(נספח 8 לתצהיר ההתנגדות), בו התריאה בין היתר על בעיות נזילה ורטיבות בגג, דלת יציאה למרפסת חלודה ושבורה, פיצוץ צינור מים המונח מתחת לבית, שער כניסה לבית שנופל, תריסים שבורים בכל הבית.

72.בדיון שהתקיים ביום 15.2.16 בבית משפט השלום בתל אביב במסגרת תביעת הפינוי, מאשר ב"כ התובעת כי הגיע יחד עם התובעת בסמוך לדיון לביקור בנכס וראו שבוצעו תיקונים ושינויים במושכר ללא הסכמה.(עמ' 1 לפרוטוקול דיון בתא"ח 24946-12-15 מיום 15.2.16 ש' 11-12).
בפרוטוקול הדיון לא נמצא כל זכר לטענת התובעת בדבר נזקים בהיקף עצום שנגרמו ע"י הנתבעים למושכר, כפי שנטען כיום.

העדר כל טענה מצד התובעת בסמוך למועד פינוי המושכר בדבר נזקים בהיקף נרחב שנגרמו למושכר ע"י הנתבעים מלמדת אף היא על קלישותה של הטענה, באשר מדובר בעדות כבושה מבלי שניתן כל הסבר סביר מדוע לא נטענה כבר בהזדמנות הראשונה.
לפיכך, לא הוכחה לבית המשפט טענת התובעת כי הנתבעים גרמו נזקים למושכר.
על כן, דין התביעה לחיוב הנתבעים בנזקים בסך 132,526 ₪ להידחות.

סיכום
73.הוכח לבית המשפט כי הנתבעים נותרו חבים לתובעת דמי שכירות בסך כולל של 32,438 ₪, ומנגד עומדת להם טענת קיזוז בסך כולל של 14,600 ₪, כך שנותרו חבים לתובעת סך של 17,838 ₪.
אשר על כן, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך 17,838 ₪ נושא הצמדה וריבית כחוק ממועד פתיחת תיק ההוצל"פ ועד לתשלום המלא בפועל.
קרן החוב, ושכ"ט עו"ד בתיק הוצל"פ 500832-08-16 יעודכנו בהתאם לפסק הדין.

74.בנסיבות העניין, בהן התובעת הגישה תביעה שטרית לביצוע שטר חוב ע"ס 50,000 ₪, טענה בין היתר לקיומו של חוב של למעלה מ- 132,000 ₪ בגין נזקים למושכר, כאשר טענתה זו נדחתה, כך שמרבית סכום התביעה נדחה, לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאות שכר טרחת עורכי דינו.
המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ז תשרי תשע"ח, 17 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ישראלה חמי
נתבע: נסים לוי
שופט :
עורכי דין: