ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ראוף ראשד נגד סמיר בראנסה :

בפני כבוד ה שופטת שאדן נאשף-אבו אחמד

תובע

ראוף ראשד

נגד

נתבע
סמיר בראנסה

פסק דין

מבוא

בפניי מונחת תביעה לפינוי מושכר מסוג חנות השוכנת בכפר ריינה שבגליל והנמצאת בחלקה 31 בגוש 17524 (להלן: "הנכס" או "החנות").

בין הצדדים נערך ביום 2.11.12 הסכם שכירות בלתי מוגנת ולפיו הושכרה החנות לנתבע לתקופה בת שנה אחת, החל מיום 31.10.13 ועד ליום 01.11.12 (להלן: "הסכם השכירות").

הצדדים חלוקים ביניהם בשאלת כוונת הצדדים במועד ההתקשרות הנוגעת לזכות המוקנית לשוכר להאריך את ההסכם לשנות אופציה נוספות והזכות הנגדית של המשכיר להביא את ההסכם לידי סיום עת התרחשות הפרה או הפרות מצד השוכר. הכרעה בשאלה זו מצריכה התייחסות למספר טענות של הפרת ההסכם דנן ונפקות הפרות אלה, ככל שתוכחנה, על המשך היחסים החוזיים הין הצדדים.

בין יתר המחלוקת בין הצדדים עומדות על המדוכה שתי מחלוקות עיקריות: האחת - הפעלת העסק עפ"י רישיון מתאים; והשנייה - "מטרת השכירות" וביצוע "שינוי בייעוד השכירות" ע"י השוכר. מחלוקת אחרונה זו, מתעצמת לאור הליכים בהם נקטה ועדת התכנון והבניה המקומית בטענות לחריגה מהשימוש המותר בנכס והוציאה צווי הריסה למחוברים שנבנו או הוצבו בשטח המושכר ע"י השוכר. במעמד ישיבת ההוכחות שהתקיימה בתיק דנן התברר, כי הליכים אלה הביאו לפתיחת תיק פלילי ע"י הגשת כתב אישום נגד השוכר (ת/1) ואשר טרם הוכרע.

עיקר טענות התובע/המשכיר

התובע (להלן: "התובע" או "המשכיר") טוען, כי הסכם השכירות הופר ע"י הנתבע (להלן: "הנתבע" או "השוכר") הפרה יסודית בכך, שהאחרון לא הודיע למשכיר מראש ובכתב 30 ימים לפני סיום תקופת השכירות הראשונה על מימוש תקופת האופציה הקבועה בהסכם והמשיך להחזיק במושכר שלא כדין ומבלי לשלם דמי שכירות (להלן: "תקופת ההארכה הראשונה").
לטענת המשכיר, השוכר שינה את ייעוד השכירות והפעיל במושכר עסק של מסעדה, בניגוד למטרת השכירות שהוגדרה בהסכם כ-"גלידרייה ובית קפה", והוא עשה כן מבלי לקבל את ההיתרים והרישיונות הדרושים לשם הפעלת עסק מסוג מסעדה, וזאת בניגוד לאמור בסעיפים 3,4,6,9 ו-16 להסכם השכירות. בסיכומיו, טוען המשכיר כי ככל שהוצגו אישורים כלשהם להפעלת עסק מסוג מסעדה, הרי שעסקינן באישורים שהושגו בדיעבד, שנים לאחר הגשת התביעה דנן, כאשר במהלך כל תקופת השכירות הרלוונטית לא היה ברשות הנתבע אישור ניהול עסק מטעם המועצה.

המשכיר טוען להפרות נוספות שביצע השוכר ואשר התבטאו בהתקנת צלחת לוין בגג המבנה, הצבת וינטה במושכר המנקזת שאיריות שומן, גז ועשן מהמטבח שבמסעדה לחדר השינה שבבית התובע, הקמת סככה בחצר הסמוכה למושכר ללא קבלת היתר בניה, חסימת הכניסה לחלקת אדמה סמוכה של התובע והתקנת בלוני גז בחצר ללא רשות ותוך הפרעה בהחלפת בלוני הגז של המשכיר, וכל זאת ללא ידיעתו של המשכיר וללא קבלת הסכמתו לכך. לטענת המשכיר, משעסקינן בהסכם שהיה טעון הסכמת צד שלישי (רשויות התכנון והמועצה), ומשלא הושג היתר כדין בתוך זמן סביר, הרי שהסכם השכירות בטל בשל הפרות אלה וזאת מכוח הוראות סעיפים 27(ב) ו- 29 לחוק החוזים.

עוד טוען המשכיר, כי השוכר לא עדכן את חברת החשמל אודות השכירות ולא שילם את תשלומי המסים העירוניים כמחזיק. נטען, כי צריכת החשמל המוגברת והפרת חובת השוכר לשינוי שם המחזיק, חייבו עריכת שינוי במונה החשמל עפ"י דרישת חברת החשמל.

כן הפר השוכר את חובתו לרכוש פוליסת ביטוח למושכר בניגוד להוראות סעיפים 8 ו-14 להסכם השכירות, אותה ערך הנתבע רק לאחר הגשת תביעת הפינוי, כל זאת מבלי לרשום את המשכיר כנהנה או כמבוטח בגדר הפוליסה.

לגרסת המשכיר, מדובר בהפרות יסודיות המקנות לו מכוח הסכם השכירות שבכתב הזכות לבטל את השכירות ולדרוש את פינוי השוכר מהנכס וזאת אחר שההתראות שנשלחו אל האחרון לתיקון ההפרות, כלל לא נענו.

התובע פירט בסיכומיו על אודות ניסיונות הצדדים לחתימה על הסכם להארכה, שלא צלחו בשל מחלוקת שנתגלעה ביניהם בעניין מטרת השכירות ועמידת המשכיר על זכותו לכך, שהשוכר יהרוס סככה אותה התקין ללא היתר בניה כדי שהמשכיר יזכה להשיג היתר לבניית קומה נוספת בבניין.

התובע טוען כי השוכר פעל באופן חד צדדי על ידי משלוח שיקים בצירוף הודעה על רצונו להשתמש בשנת האופציה הראשונה, תוך התעלמות מדרישת הפינוי שבכתב ששיגר אליו המשכיר בצל ההפרות הנטענות. התובע נמנע מלפרוע את השיקים, למעט שיק אחד המשלים דמי שכירות לשנת השכירות הראשונה. לנוכח חובת הקטנת הנזק ובשל סירוב הנתבע לפנות את הנכס, פרע המשכיר את השיקים הנותרים בתור דמי שימוש בנכס במועד מאוחר יותר.
התובע מוסיף וטוען, כי הסכם השכירות נוסח ע"י עורך דין מטעם הנתבע מבלי שהיה למשכיר באותו מעמד ייצוג משפטי. לפיכך, יש להחיל את הכלל הפרשני ולפיו פרשנותו של החוזה פועלת נגד המנסח, הוא הנתבע. לשיטתו, החוזה אינו מסדיר קיומה של תקופת אופציה שממילא לא הוגדרה גם לאחר מכן, מה גם שכוונת הצדדים לא כללה הסכמה להתקשר בהסכם ארוך טווח ולא נחתם חוזה הארכה בפועל.

התובע דוחה מכל וכל טענות הנתבע להשקעה במושכר בשל הסכומים המופרזים להם טוען האחרון וחוסר הסבירות שבטענה להשקעה בסדר גודל שכזה במהלך שנת שכירות אחת (סך 170 אלף ₪), גרסה שממילא לא נתמכה בראיות ואין בעדות שהובאה מטעם מר אימן זועבי, יועץ המס של הנתבע, כדי לסייע בהרמת נטל ההוכחה המוטל על כתפיו של הנתבע בעניין זה, שממילא התבררה כבלתי רלוונטית.

עיקר טענות הנתבע/השוכר

הנתבע דוחה את כלל טענות התביעה וטוען, כי דין התביעה נגדו להידחות הואיל ולא היפר את הוראות הסכם השכירות כלל ועיקר.

באשר לתקופת השכירות והארכתה, הנתבע נסמך בהקשר זה על הוראות הסכם השכירות ועל כך שגרסתו אשר צוינה בתצהיר עדותו ולפיה הוא שכר את המושכר למשך 10 שנים ולא לשנה אחת כלל לא נסתרה, וזאת בהתחשב במצבו הרעוע של המושכר שחייב שיפוצים נרחבים שהנתבע ביצע בנכס ועל חשבונו. עוד תולה הנתבע את יהבו על הודעתו להארכת תקופת השכירות ומימוש האופציה מיום 29.09.13 החתומה ע"י התובע עצמו, אליה צורפו 12 שיקים עבור דמי שכירות בגין שנת האופציה הראשונה. מטעמי זהירות נטען, בכפוף לטענת הרחבת חזית שהעלה הנתבע בסיכומיו, כי מטרתה של תקופת האופציה המוסכמת מראש הינה לכבול את ידי המשכיר, כך שלא תהיה לו אפשרות לפנות את השוכר מהנכס כל עוד עומד השוכר בתנאי השכירות, ומשהתנו הצדדים בהסכם שביניהם את זכות השוכר לתקופת אופציה ב-"מתן הודעה" בלבד (להבדיל מחובת ניהול משא ומתן או חתימת חוזה חדש), הרי שלא היה צורך בקבלת הסכמת המשכיר להארכה הנוספת.

לגישת הנתבע, התובע הסכים ואף חתם על ההודעה למימוש האופציה ואף פרע את השיקים שנמסרו לו בגין תקופה זו. חתימת ההודעה מהווה, לשיטת הנתבע, הודאה מצד התובע כי הנתבע עמד בהתחייבויותיו עפ"י ההסכם, וכל טענותיו שנולדו עובר לחתימה על ההודעה בדבר קיומן של הפרות, אין להן כל נפקות והתובע אינו יכול להסתמך עליהן. עוד נטען כי דמי השכירות בגין תקופות האופציה שולמו ע"י הנתבע לאחר שהופקדו במלואם ע"י התובע. מכוח נימוקים אלה, הוראות ההסכם המעניקות זכות להארכת ההסכם וכן חתימה בפועל של התובע על הארכת הסכם השכירות, סבור הנתבע שיש לדחות את התביעה נגדו.
בהתייחס להפרות השונות והנוספות המיוחסות לנתבע נטען כלהלן:

באשר לתשלומי חשבונות החשמל ומיסים, הוכח כי אלה משולמים ע"י הנתבע בהתאם לחשבונות המוגשים ע"י בנו של התובע מאחר שלעסק אין מוני חשמל ומים נפרדים.

לעניין עריכת פוליסות ביטוח, נטען כי עיון בפוליסה השנייה שצורפה ע"י הנתבע מעלה, כי מדובר בחידוש שלישי המלמד על עמידת הנתבע בחובתו לעריכת ביטוח למושכר למשך כל תקופת החזקתו במושכר.

בהתייחס לבלוני הגז, נטען כי התקנתם הייתה בשלב ההארכה הראשונה והיא בוצעה בהסכמת המשכיר וכי בלוני הגז הועברו למקום אחר ומוסכם על הצדדים לאחר התערבות המשטרה בעקבות תלונת התובע בעניין. באשר לצלחת הלוויין, לאחר שזו התקלקלה ובצל התנגדות המשכיר לתיקונה, הותקנה צלחת אחרת אצל השכנים.

בהתייחס לנושא הברזנט, טוען הנתבע כי הוא הותקן בידיעת ובהסכמת התובע וזאת באמצעות מעורבות אביה של כלת המשכיר שביצע את ההתקנה בפועל. בסיכומיו, טוען הנתבע כי בעקבות תלונותיהם החוזרות ונשנות של התובע ומשפחתו לרשויות השונות, הוגש כנגד הנתבע כתב אישום בגין הקמת הברזנט והשימוש בו ובגין השימוש בכלל שהוא עושה בנכס. מאחר והתיק עדיין מתנהל בבימ"ש אחר וטרם הוכרע, הנתבע נמנע מלהתייחס לעניין זה בסיכומיו ומטעמי זהירות בלבד נטען, כי ברזנט ששטחו 10 מ"ר המיועד לפתיחה בקיץ וסגירה בחורף, כלל אינו מצריך היתר.

השוכר טוען, כי הסכם השכירות אמנם מונה את ההפרות היסודיות המהוות עילה לפינוי, ברם אין להחיל זאת בעניינו מאחר ולא התקיים התנאי הנוסף הקבוע בהסכם והוא "מתן אורכה לתקן את ההפרה", ובשים לב לכך שלעיקר טענות ההפרה היסודית כבר אין כל נפקות עם קבלת הודעת הנתבע על מימוש האופציה שעליה חתם התובע בעצמו ביום 29.9.13, הרי שהתובע מנוע ומושתק מלעורר טענות לעניין הפרת הסכם השכירות.

בהתייחס לשאלת מטרות השכירות והשימוש שנעשה בנכס, טוען הנתבע כי עם השכרת המושכר לשם ניהול עסק מסוג "גלידרייה ובית קפה", התנאים היחידים שהתובע הציב בפני הנתבע שלא ימכור במקום אלכוהול, נרגילות ולא תיפגע השכירות בקצבה שהתובע מקבל מהמוסד לביטוח לאומי. הנתבע טוען, כי עמד בכל התנאים הללו ואין בשימוש בשם המסחרי "בית קפה ומסעדת אל-סאחה" כדי להפוך את בית הקפה למסעדה, כאשר עיקר הלקוחות הינם תלמידי ביה"ס להם מוכר הנתבע שניצלים, שתייה, קינוחים, סנדוויצ'ים, קרפ, גלידה וכד'.

לעניין סוגיית רישיון העסק, טוען הנתבע כי הוא פעל על פי התחייבותו בהסכם השכירות לכך, שיהיו בידיו משך כל תקופת השכירות ההיתרים והרישיונות הדרושים, פנה לגורמים המוסמכים בטרם פתיחת העסק, ודאג להוצאת רישיון זמני של בית קפה שהיה בתוקף מיום 11.3.13 ועד 31.12.13, אולם רישיון זה לא חודש מחמת תלונות בני משפחת התובע וגורמים אחרים. חרף כל זאת, ניתן לנתבע רישיון עסק של "מזנון" שעדיין בתוקף.

הנתבע העלה טענות נגדיות, שלפיהן המשכיר הוא זה אשר הפר את התחייבויותיו והצהרותיו עפ"י הסכם השכירות, כך שבניגוד להצהרתו ולפיה ניתן להשתמש במושכר כגלידרייה, לא פעל המשכיר לשם שינוי ייעוד הנכס. התובע לא תמך טענותיו בתב"ע או בתקנון מהם ניתן ללמוד על קיומו של איסור לשימוש שנעשה בפועל בנכס ואין בהחלטת הועדה העוסקת בשימוש חורג מהיתר קודם לספרייה תחת יעוד מגורים, כדי לבסס טענה להפרה מסוג שינוי ייעוד השימוש כנגד הנתבע, מאחר ומדובר בעסק קודם שלנתבע לא היה כל קשר אליו. מה גם שלא הוכח, כי השימוש הנוכחי הוא זה המונע מהתובע לקבל אישור לבניית קומה נוספת, כאשר בניית הקומה הנוספת מהווה הסיבה העיקרית מאחורי הגשת התביעה, דבר המהווה חוסר תום לב.

העדויות

מחמת מצבו הרפואי של התובע אשר נתמך במסמכים רלוונטיים שמחמת צנעת הפרט לא אפרטם, לא העיד התובע ומטעמו העידו אשתו, גב' נהיא ראשד ובנו מר באסל ראשד. יחד עם זאת, אציין לצורך הדיון כי לאחר מספר אירועים מוחיים, איבד התובע את ראייתו ושמיעתו.

מטעם הנתבע העיד הוא עצמו, יועץ המס מטעמו, מר איימן זועבי (להלן: "זועבי"), ומר סמיר משרקי, מתקין גז (להלן: "משרקי").

דיון ומסקנות

לאחר עיון בכתובים, שקילת טענות הצדדים ובחינת שלל הראיות שהובאו בפניי, אני מחליטה לקבל את התביעה, כפי שיפורט להלן.

עיקר המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשאלת פרשנות ההסכם ביחס לתקופת האופציה וההפרות המיוחסות לשוכר. בטרם הדיון בטענות לקיומן של הפרות יסודיות, נדרשת תחילה הכרעה בשאלת פרשנות ההסכם, במיוחד הוראת 6 להסכם הקובעת בהאי לישנא:

"6. תקופת השכירות
א. בכפוף לאמור בפסקה ב' להלן, משכיר בזה המשכיר לשוכר והשוכר שוכר בזה מהמשכיר את המושכר לתקופה של שנה אחת החל מיום 01/11/2012 וכלה ביום 31/10/2013 (להלן: "תקופת השכירות").
ב. בכפוף לכך שהשוכר יקיים את כל התחייבויותיו עפ"י הסכם זה, לשוכר תהיה הזכות להאריך את תקופת השכירות בתשע תקופות נוספות ורצופות של 12 חודשים כל אחת, דהיינו, מיום 01/11/2013 ועד ליום 31/10/2022 (להלן: "תקופת האופציה") וזאת ע"י מתן הודעה מראש ובכתב על רצונו בכך 30 ימים לפני תום תקופת השכירות או תום כל אחת מתקופות האופציה, לפי העניין.
ג. בתקופת האופציה יחולו כל הוראות חוזה זה בשינויים המחויבים".
(הדגשה הוספה - ש.נ)

הכללים החלים על פרשנותו של הסכם בהתאם לפסיקה הקיימת הינם: "פרשנותו של הסכם נלמדת כידוע מאומד דעתם הסובייקטיבי והמשותף של הצדדים, על- פי לשון ההסכם והנסיבות בהן הוא נערך ונחתם [...]. בהעדר אפשרות להתחקות אחר כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים, נעזר הפרשן בכלי ניתוח אובייקטיביים ויבחן את אומד דעת הצדדים לאור הסכמים מאותו סוג וטיפוס ובהתחשב במטרות שהיו מנסים להשיג במקרה זה 'צדדים סבירים והוגנים' ". (ע"א 3559/07 חיים וחנה זקס נ' המפרק. ד"ר קירשנבוים בתפקידו כמפרק עמותת הקוטג'ים בשועפט (בפירוק), פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 07.07.09)). כפי שנקבע לא אחת, רק בהעדר אפשרות להתחקות אחר הכוונה הסובייקטיבית של הצדדים, ייעזר הפרשן של הטקסט החוזי, בכלי ניתוח אובייקטיביים ואומד דעתם של הצדדים תיבחן בהשוואת המקובל בחוזים מאותו סוג.

נקודת המוצא לבחינת האמור הינה כאמור לשון ההסכם. בענייננו, דעתי היא כי לשון ההסכם מפורשת וברורה היא, לפיה המושכר הושכר לידי השוכר לשנה אחת עד ליום 31.10.13. לשוכר אמנם עומדת 'הזכות' להארכת ההסכם בתשע תקופות, של 12 חודשים כל אחת, ברם הדבר כפוף לקיומו של תנאי שלפיו- "השוכר יקיים את התחייבויותיו על פי ההסכם". התחייבויות אלה פורטו ע"י הצדדים להסכם בסעיפים 7 (דמי שכירות), סעיף 8 (מסים ותשלומי חובה ולרבות תשלומי חשמל ומים), סעיף 9 (התחייבויות השוכר בקשר לשימוש ולהחזקה תקינה של המושכר), היינו "מטרת השכירות" , ועוד. רק בהתמלא התנאי האמור, קרי- מילוי ההתחייבויות- מסדיר ההסכם את אופן מתן ההודעה על מימוש האופציה והוא "ע"י מתן הודעה מראש ובכתב על רצונו בכך 30 ימים לפני תום תקופת השכירות". כן הוסכם מפורשות, כי הוראות ההסכם השונות יחולו גם על תקופת האופציה (כלל שתמומש).

משמצאתי את הוראות ההסכם מפורשות הן, אין כל רבותא לכך שהמשכיר לא הובא למתן עדות, במיוחד לאור מצבו הרפואי שהוכח באמצעות מסמכים רפואיים רלוונטיים שהוצגו לעיוני. הוראות ההסכם אינן מעניקות לשוכר זכות מוקנית לשכירות למשך תקופה של 10 שנים, כטענתו, אלא הדבר כפוף לכך שהוא ממלא אחר התחייבויותיו על פי ההסכם, בכל שנת שכירות, ורק לאחר מכן ע"י מתן הודעה מראש ובכתב 30 ימים לפני תום תקופת השכירות.

בנסיבות אלה, סבורה אני כי המחלוקת שנותרה הינה עובדתית במהותה ולפיה האם השוכר אכן הפר את הוראות ההסכם והתחייבויותיו על פיו, באופן המקים למשכיר עילת פינוי, אם לאו, והאם הפרה זו בוצעה במהלך שנת השכירות הראשונה. עוד נשאלת השאלה, האם הפרה זו, ככל שהוכחה, "נבלעה", כטענת הנתבע, בעקבות חתימת התובע על הסכם הארכה וקבלת שיקים לטובת שנת האופציה הראשונה ופירעונם על ידי האחרון. האם שומה היה על השוכר לקבל את הסכמת המשכיר בכתב ומראש, או שמא מדובר בזכות שמימושה מותנה אך במשלוח הודעה בכתב ללא צורך בקבלת הסכמת המשכיר.

במחלוקות עובדתיות אלה אדון להלן.

תחילה אבחן האם עומדת לתובע עילת פינוי וזכות שלא להאריך את תקופת האופציה מחמת אי מילוי התחייבויות השוכר. אקדים אחרית לראשית ואציין, כי אי מילוי אחר התחייבויות השוכר כבר בתחילת שנת השכירות הראשונה הוכחה לפחות ביחס לשלוש התחייבויות: האחת - היא העיקרית העוסקת במטרת השכירות ; השנייה - היא הפעלת העסק ללא קבלת רישיון עסק (למעט לתקופה קצרה), והשלישית- התקנת הברזנט שלא על פי היתר כדין. ערה אני לקיומו של הליך פלילי בעניין מטרת השימוש והתקנת הברזנט שטרם הסתיים, ברם הוכח בפניי קיומה של אינדיקציה להפרה בשני מישורים אלה המהווה הפרה יסודית של ההסכם והמקנה למשכיר עילת פינוי. אף אם טעיתי במסקנה זו, בשים לב לנסיבות התיק הנובעות משילוב מצבו הרפואי של התובע ואי מיצוי ההליך הפלילי עד תום, אין בכך כל רבותא באשר למסקנה הסופית של פסה"ד, שכן הוכח בפניי כי הנתבע הפר את התחייבותו הבסיסית להפעיל את העסק בהתאם לרישיונות העסק, כאשר אלה לא הושגו על ידו, למעט במהלך תקופה קצרה יחסית של ההסכם, דבר כשלעצמו מעניק למשכיר זכות לסיים את ההסכם ולדרוש את פינוי השוכר מהנכס.

מטרת השכירות

לא יכולה להיות מחלוקת, כי ההסכם דנן מסדיר את מטרת השכירות באופן מפורש שאינו מותיר מקום לפרשנות אודות כוונת הצדדים באשר למטרה זו. כך נמצא, כי בסעיף 4 להסכם נקבע ש- "מטרת השכירות לפי חוזה זה היא ניהול עסק של גלידרייה ובית קפה בלבד". בסעיף 9 להסכם נקבע בהאי לישנא:
"9. התחייבויות השוכר בקשר לשימוש ולהחזקה תקינה של המושכר:
השוכר מתחייב בזה:
א. להשתמש במושכר אך ורק למטרה המצוינת בסעיף 4 לעיל ולא למטרה אחרת כלשהי ...
ה. השוכר מתחייב כי במשך כל תקופת השכירות יהיו בידיו כל ההיתרים והרישיונות שידרשו כדין מטעם כל רשות מוסמכת לצורך ניהול עסקיו במושכר ולמלא אחר כל הוראות הדין בכל הקשור לניהול עסקיו במושכר.
ו. .. ".

כהוראה משלימה, יש לקרוא גם את האמור בסעיף 15 (א) להסכם ולפיו "השוכר מתחייב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות או תקופת האופציה לפני העניין או מיד לכשיקרה מקרה בו המשכיר רשאי לתבוע את פינוי השוכר מהמושכר, בהתאם להוראות חוזה זה". במידה והשוכר לא יעמוד בחובת השבת המושכר במועד וכמתחייב מהוראת סעיף 15(א) להסכם, אז יהיה המשכיר זכאי לתשלום "דמי שימוש" כמפורט בהרחבה בסעיף 15(ד) להסכם. עפ"י סעיף 16 להסכם, ההוראות אשר עניינן במטרת השכירות, תקופת השכירות, דמי שכירות ופינוי, הרלוונטיות למחלוקת כאן, הינם תנאים עיקריים והפרת אחד מהם תחשב הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 16(א)). משכך, הודגש בהסכם כי "הפר השוכר אחד מהתנאים העיקריים כאמור, יהא המשכיר רשאי מבלי לגרוע בכל סעד אחר המוקנה לו על פי חוק- לדרוש מהשוכר והשוכר יהא חייב לפנות את המושכר לאלתר ולהחזירו במצב כאמור לעיל בסעיף 15ב' לעיל " (סעיף 16(ב)).

למקרא העדויות שהובא בפניי הוכח, כי הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית, עת עשה שימוש במושכר שלא בהתאם למטרת השכירות שהוגדרה כ- "גלידרייה ובית קפה". הנתבע אף הגדיל לעשות, עת עשה כן ללא השגת האישורים והרישיונות הנדרשים לכך מהרשויות המוסמכות. בעניין זה, הודה הנתבע עצמו בכך, שמכר במושכר דברי מאכל (פלאפל ושווארמה) ועשה שימוש בנכס המאפיין שימוש של עסק מסוג מסעדה, וניסיונו של הנתבע להמעיט מחשיבות הדברים נדון לכישלון. עדותו בהקשר זה מהווה הודאת בעל דין, על כל המשתמע מכך (עמ' 48, ש' 17-24 ועמ' 50, ש' 3-13). הראיה לכך, ניסיונות הנתבע להשיג רישיונות להפעלת "מזנון" בשלבים מאוחרים ובמהלך ניהול התביעה בפניי.

טענת הנתבע, לפיה התובע נתן את הסכמתו לממכר בחנות, הינה טענה המקדמת את האינטרס של הנתבע, ובתור שכזו מוטל נטל הוכחתה על כתפיו של הנתבע. בנטל זה לא עמד הנתבע ועדותו נותרה עדות יחידה של בעל דין, שאינה עולה בקנה אחד עם ההסכם בכתב. יתרה מכך, שני עדי ההגנה שהובאו מטעמו, מתקין הגז ויועץ המס, לא ידעו למסור גרסה בעניין זה, ולכן אני קובעת כי עדותם כלל לא הייתה רלוונטית בהקשר זה. לאור האמור, אני מקבלת את טענת התביעה ולפיה הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית בכך, שהוא הפעיל את העסק שלא בהתאם למטרת השכירות (ממכר שווארמה ופלאפל במקום בית קפה וגלידריה).
על האמור יש להוסיף, כי טענותיו של הנתבע המכוונות לקיומה של הפרה קודמת מצד המשכיר, לפיה הצהיר האחרון במסגרת ההסכם כי מטרת השכירות מתאימה למושכר, אינה יכולה לסייע לנתבע בנסיבות העניין. ככל שסבר הנתבע, שהתובע הפר ראשון את הסכם השכירות, מכוח אותה עילה, פתוחה הייתה הדרך בפניו לפנות לערכאות המשפטיות למיצוי זכויותיו בעניין, דבר שלא נעשה על ידו. נהפוך הוא, הנתבע עשה כל שלאל ידו על מנת להמשיך לשכור את הנכס ואף ניסה לערוך שינוי בהוראות ההסכם הנוגעות למטרת השכירות, כפי שאפרט בהמשך, ניסיונות שלא הבשילו לכדי הסכם מחייב.

אף אם אניח לטובת הנתבע, כי אכן הייתה הפרה להסכם מצד המשכיר, הרי שאין בכך כדי להושיעו לאור הצהרתו המעוגנת בהסכם ולפיה "מצהיר השוכר כי בדק את רישומי זכויות המשכיר לגבי הנכס וכן את נתוני המושכר, וכן את סביבתו, ייעודו ואפשרויות השימוש במושכר, וכי מצאם מתאימים לצרכיו ועונים על דרישותיו, וכן אין לו ולא תהיינה לו טענות של אי התאמה ביחס למושכר או חלק הימנו" (סעיף 3 להסכם). משמע, במישור היחסים שבין השוכר והמשכיר- מושתק הראשון שהיה מיוצג או מלווה בייעוץ משפטי בעת עריכת ההסכם, מלטעון לקיומה של אי התאמה שמקורו בייעוד ושימוש במושכר. הנתבע העיד בפניי, ועל כך אין מחלוקת, כי ההסכם נוסח על ידי עורך דין מטעמו, כאשר התובע-המשכיר לא היה מיוצג באותו מעמד על ידי עורך דין. יתרה מזאת, טענת הנתבע שלפיה מדובר בהסכם שכירות סטנדרטי, אינה יכולה להתקבל, שכן עינינו הרואות כי מדובר בהסכם המותאם לצרכיהם של המתקשרים בו (ראו עדות הנתבע בעמ' 49, ש' 7-15; בעמ' 52, ש' 21-24 וכן עמ' 53, ש' 9-19).

אין בידי לקבל את טענת הנתבע, כי התובע הסכים לשינוי במטרת השכירות והשימוש שעושה הנתבע במושכר, מכיוון שטענה זו עומדת בסתירה לאמור בהוראת סעיף 1(ב) להסכם, שלפיו "הצדדים מסכימים שכל שינוי בחוזה זה יעשה בכתב בלבד", הוראה החלה גם כן על שינוי במטרת השכירות. תימוכין לכך ניתן למצוא דווקא במסמכים שהגיש הנתבע כראיה מטעמו, מהם עולה שביום 24.8.13, קרי כחודשיים ימים לפני תום תקופת השכירות הראשונה, ערכו הצדדים טיוטה של הסכם שהוכתרה "נספח להסכם" ובמסגרתה ביקשו הצדדים לתת את דעתם לא רק לסוגיית גובה דמי השכירות, כפי שמנסה הנתבע לטעון, תוך הסתמכות על "הואיל" הראשון והשני שבנספח זה, אלא גם לסוגיית מטרת השכירות, עת נרשם באופן שאינו משתמע לשני פנים כי "מוסכם על הצדדים כי מלבד התיקון לעיל ואין ולא תהיה למי מהצדדים כל טענה באשר לחוזה השכירות ולשימוש בפועל שעושה השוכר במושכר", כאשר שימוש בפועל עפ"י ה-"הואיל" הראשון הינו "חנות אשר משמש כיום את השוכר כבית קפה ומסעדה והידועה בשם: 'בית קפה ומסעדת אלסאחא'". יצוין כי האמור כאן אף הוא מהווה הודאת בעל דין נוספת, וברוח דומה ראו האמור בטיוטה הנוספת של ההסכם מיום 31.8.13 וטיוטה שלישית מיום 24.9.13 ( נספחים ו'1 - ו'3 לתצהיר הנתבע).

אף טענת הנתבע לקיומה של הסכמה מכוח חתימת התובע על הודעת ההארכה מיום 29.9.13, דינה להידחות. אף אם אלך כברת דרך ואקבע, כי ניתנה הסכמה להארכת ההסכם, ארכה כזו הינה לשנה נוספת אחת בלבד הכפופה לאי הפרת ההסכם, הפרה שהתקיימה בנסיבות העניין, למצער, בעניין השגת רישיונות עסק מתאימים.

אמנם, ביום 29.09.13 ניתנה ע"י הנתבע הודעה בכתב על הארכת הסכם השכירות ומימוש שנת האופציה הראשונה מיום 1.11.13 ועד 31.10.14 (נספח ב' לתצהיר הנתבע), שעל גביה מופיע כיתוב בכתב יד ומתחתיו חתימה הנחזית להיות חתימתו של התובע, ואשר לפיה הוא מאשר קבלת 12 שיקים עבור דמי שכירות שנתיים בגין תקופת האופציה הנ"ל. ואולם, אין בהודעה זו כדי ללמד על קיומה של הסכמה להארכת תקופת השכירות, שכן אישורי ההפקדה של השיקים, מנגד, מעידים כי מלבד השיק הראשון שמועד פירעונו הוא ביום 1.11.13 ואשר הופקד באותו יום, כל יתר השיקים הופקדו חודשים רבים לאחר הגשת התביעה, עת סירב הנתבע לפנות את הנכס (למשל: שיק שמועד פירעונו 1.12.13 הוא השני בסדרת השיקים הופקד רק ביום 1.5.14 בעוד שהתביעה הוגשה בחודש 02/14).

לסיכום פרק זה – לאור העובדה כי טיוטות הסכם חדש נערכו ולא נחתמו ובכך לא נעשה כל שינוי בהוראות ההסכם המקורי, ניתן לקבוע כי לא הייתה הסכמה לשינוי תנאי השכירות ביחס למטרת השכירות, לא כל שכן, הסכמה על ידי התנהגות או וויתור. ככל שיש לראות בפירעון השיקים לשנת האופציה הראשונה כמתפרשת כהסכמה למימוש תקופת האופציה הראשונה, זאת בשים לב למועד שיגור הודעת ביטול ההסכם והדרישה בכתב לפינוי המושכר, הרי שאין בכך כל וויתור על ההפרה באשר עסקינן במצב של הפרה נמשכת המקימה למשכיר את הזכות לעתור לפינוי, גם במהלך שנת השכירות השנייה, במיוחד שהצדדים להסכם נתנו את דעתם לצורך בשינוי מטרת השכירות שבסופו של יום לא שונתה בהעדר הסכמות ביניהם.

לפיכך, ההסכמה לחידוש ההסכם יכולה להיות נכונה אך ביחס לשנת האופציה הראשונה, קרי מיום 1.11.13 ועד 31.10.14, זאת בשים לב להודעת הביטול שניתנה ע"י המשכיר ביום 21.12.13, דהיינו בסוף החודש השני של שנת האופציה הראשונה ולפני תחילת שנת האופציה השנייה ביום 1.11.14 ואשר סופה ביום 31.10.15. משלא נענתה דרישת הפינוי, עתר המשכיר לביהמ"ש בחודש השלישי של שנת האופציה הראשונה בתביעת הפינוי דנן וזאת בחודש פברואר 2014. כזכור, עפ"י הוראות ההסכם דנן, "השוכר התחייב לפנות את המושכר בתום תקופת האופציה הראשונה או תקופת האופציה לפי העניין או מיד לכשיקרה מקרה בו המשכיר רשאי לתבוע את פנוי השוכר מהמושכר, בהתאם להוראות חוזה זה" (סעיף 15 (א) להסכם; סעיף 16 א+ב להסכם), ומשאין בהסכם הוראה בדבר המועד למתן הודעת פינוי, יחולו הוראות הדין הכללי שלפיו " ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה- תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה" [סעיפים 7 ו-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970].
למען שלמות התמונה, ברצוני לחדד נקודות נוספות כלהלן:

הנתבע, אמנם, הציג בפניי הודעה על רצונו לממש שנת האופציה הראשונה (הודעה מיום 29.9.13 - נספח ב' לתצהיר הנתבע) ובה נרשם בכתב יד "אני הח"מ ראוף ראשד ... מאשר בזאת כי קיבלתי 14 שיקים בסך 1001 כ"א וזאת עבור דמי שכירות שנתיים (מ- 1/11/13 עד 30/10/14)" ועליה מתנוססת חתימה הנחזית כחתימתו של המשכיר. ברם, עדותו של הנתבע בהקשר זה הינה עדות יחידה של בעל דין שלא נתמכה בעדויות של עדים אשר נכחו במעמד החתימה על הודעת המימוש. הדברים מקבלים משנה חומרה נוכח מצבו הרפואי של התובע, כפי שהוכח בפניי במסמכים רפואיים, מהם ניתן ללמוד כי התובע היה במצב של עיוורון מלא. מכאן, לא ניתן לקבוע כי חתימת המשכיר מעידה על גמירת דעת להמשך ההתקשרות החוזית בינו לבין הנתבע. מה גם, שחתימתו על הודעת המימוש לא נראית סבירה בנסיבות העניין, לאור קיומו של משא ומתן בין הצדדים ביחס לנושא העלאת דמי השכירות שלא הבשיל לכדי הסכם מחייב כאמור. הדברים מקבלים משנה תוקף מכיוון שהוכח בפניי כי למעט שיק אחד, שככל הנראה הוא מתייחס לשנת השכירות הראשונה, לא נפרעו שיקים נוספים מבין השיקים מושא הודעת מימוש האופציה לשנה הראשונה.

אף אם נפלה טעות במסקנתי שלעיל, עסקינן בהפרה מתמשכת של הסכם השכירות המקימה עילת פינוי עם התרחשותה, כשאין בנסיבות העניין מצב של וויתור או שינוי בהתנהגות. לשון ההסכם אינה תומכת בפרשנות בה נוקט הנתבע, במיוחד שהסכם השכירות נוסח בידי בא-כוחו. האמור בסעיף 6(ב) להסכם דנן, לפיו הזכות להארכת תקופת השכירות בתשע תקופות אופציה, בת 12 חודשים כל אחת, לרבות השימוש במונח "כל אחת", הותנה ע"י השימוש במונח "בכפוף לכך" ש- 'השוכר יקיים את כל התחייבויותיו עפ"י הסכם זה'. הן לשונו המפורשת של ההסכם והן הגיונם של דברים מחייבים את המסקנה, שלפיה חובה לקיים התחייבויות השוכר בכל שנת שכירות או אופציה, ובמקרה של הפרה קמה למשכיר הזכות לתבוע פינוי מכוח אותם סעיפים המטילים על השוכר התחייבות שהופרה כאמור. פרשנות זו מתחייבת מטיבה וטבעה של מטרת השכירות המצריכה עמידה בדרישות והשגת רישיונות של מוסדות מוסמכים, זולת המתקשרים בהסכם דנן.

הפעלת העסק ללא רישיון עסק

הנתבע הפר את ההסכם הפרה מהותית נוספת, כבר בתחילת שנת השכירות הראשונה, עת לא מילא אחר התחייבותו להשגת רישיונות ניהול עסק. מהראיות שלפניי עולה, כי פנייתו של הנתבע לקבלת רישיון עסק הייתה רק בחודש ספטמבר 2015, דהיינו 3 שנים לאחר תחילת השימוש בנכס המושכר וכשנה וחצי לאחר הגשת תביעת הפינוי דנן (פברואר 2014). הנתבע נחקר בעניין מועד הגשת הבקשה, להבדיל ממועד הנפקת הרישיון, ותשובתו בהקשר זה הייתה מתחמקת ומתפתלת (עמ' 50, ש' 14-29).

יתר על כן, עיון באישור העסק שהוגש מלמד כי הבקשה לרישיון עסק הוגשה שבועות אחדים לאחר תחילת השכירות (ביום 27.11.12) ורישיון עסק זמני הונפק ביום 11.2.13 למטרת "בית קפה". כן הוצג אישור זמני בתוקף ליום 11.3.13 ועד 31.12.13. למעט רישיון זמני זה, לא הובאה בפניי כל אסמכתא על קיומה של בקשה או אישור עסק, וזאת עד ליום 5.11.15, מועד בו הגיש הנתבע בקשה לאישור רישיון עסק ל- "מזנון", שאינו תואם את מטרת השכירות על פי הסכם השכירות, והכל ללא שעתר הנתבע לערכאות המשפטיות על מנת לקבל סעד הצהרתי המעניק בידו את הזכות לשנות את מטרת השכירות בצל התנגדות המשכיר לכך. ויודגש, אין באישור שהונפק ביום 21.12.15 כדי לשנות מהעובדה, שהסכם השכירות הופר ע"י הנתבע במועדים הרלוונטיים לתביעה זו, כפי שאין באישור רישיון העסק המתייחס לתקופה שבין 26.1.16 ועד 31.12.16 להפעלת "מזנון" כדי לשנות ממסקנה זו מאותם טעמים שצוינו לעיל.

עינינו הרואות, הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית נוספת, חוזרת, במועדים שונים, ביחס לחובתו לקבל רישיונות להפעלת העסק, זאת בניגוד להוראת סעיף 9(ה) להסכם השכירות שקובעת, כי הוא התחייב לכך שבמשך כל תקופת השכירות יהיו בידיו כל ההיתרים והרישיונות שידרשו כדין מטעם כל רשות לצורך ניהול עסקיו. מחומר הראיות שהונח לפניי עולה, כי העסק הופעל בטרם הושג אישור כדין להפעלתו, או למצער, בטרם הוגשה בקשה להפעלתו. אף אם הייתי מתייחסת לתקופת השימוש שנמשכה מיום 1.11.12 עד 11.2.13 (כ- 3 חודשים), במהלכה לא היה ברשות הנתבע אישור הפעלה כדין, כהפרה לא יסודית, זאת בשים לב לזמן הדרוש לצורך מיצוי ההליך המינהלי להוצאת האישור, הרי שאין בכך כדי להושיע את הנתבע שכן ההיתרים שהושגו בהמשך לא תאמו את השימוש בפועל שעשה הנתבע במושכר. מה גם, שבמהלך התקופה מיום 31.12.13 ועד 21.12.15 הופעל העסק ללא כל אישור בתוקף, שלכל הדעות, מדובר בתקופה בלתי מבוטלת המקנה למשכיר הזכות לפנות את השוכר מהמושכר מחמת הפרה יסודית של ההסכם, בכל אחת משנות השכירות הרלוונטיות. לדעתי, די בהפרה יסודית זו כדי להקים עילת פינוי.

התקנת ברזנט ללא קבלת היתר

לא יכולה להיות כל מחלוקת, כי בהתאם להסכם השכירות דנן, התחייב השוכר "למלא אחר כל הוראות הדין בכל הקשור לניהול עסקיו במושכר" (סעיף 9(ה) להסכם)). לביסוס ראיותיו, צירף התובע תמונות המתעדות את הבניה בנכס בדמות סככה הבנויה מקונסטרוקציות מתכת ומכוסה בבד ברזנט (ת/4 ו-ת/5). לטענתו, תוספת זו בוצעה ע"י הנתבע ללא הסכמתו ומהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

כאמור, תלוי ועומד נגד הנתבע כתב אישום הן בגין הברזנט והן בגין השימוש החורג ומקורו בשימוש במושכר למטרות בית קפה וגלידרייה כשעל-פי התכנית הקיימת הנכס מיועד למגורים. במועד שמיעת הראיות, טרם הסתיים ההליך הפלילי וטרם ניתנה בו הכרעת דין (תו"ב 43089-06-16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה 'מבוא עמקים' נ' סמיר בראנסה - ת/1). לפי הנטען, מדובר בעבודות המהוות עבירות עפ"י דיני התכנון ובניה בהיותן עבודות המחייבות היתר. משכך, יש בהגשת כתב אישום נגד הנתבע בגין עבודות אלו כדי להוות אינדיקציה לכך, שעסקינן בהפרה יסודית נוספת של הוראות הסכם השכירות בכל הנוגע להקמת הסככה המקורה בברזנט.

באשר לנדבך השני של כתב האישום ואשר נוגע לשימוש החורג, משהוכח בפניי כי הנתבע חרג מהוראות ההסכם, עת הפעיל מסעדה במקום בית קפה וגלידרייה, ומשהצהיר הנתבע כי הוא בדק את המושכר לרבות "את רישומי זכויות המשכיר לגבי הנכס וכן את נתוני המושכר, וכן את סביבתו, ייעודו ואפשרויות השימוש במושכר" (סעיף 3 להסכם), אין הוא יכול להישמע במסגרת תביעת הפינוי בטענה, כי המשכיר הפר ראשון את הסכם השכירות שעה שהצהיר הצהרה שאינה מתיישבת עם ייעוד הנכס (עסקי מול מגורים). הנתבע לא הגיש תביעה שכנגד או תביעה הצהרתית ולפיה הוא מבקש להצהיר בדבר זכותו להמשיך ולהחזיק בנכס ; ההסכם נוסח בידי עורך דין מטעמו ; מדובר באדם שעבד כסוכן ביטוח וחזקה עליו כי בדיקות מסוג זה מוכרות וידועות לו.

בנסיבות העניין, לא ניתן להתעלם מכך שבמעמד החקירה הנגדית, היה ידוע לנתבע כי נגדו תלוי ועומד כתב אישום. כן משנתו של הנתבע ולפיה הוא מייחס אשם למשכיר, אף היא הייתה ידועה. משכך, לא היה ניתן למצות את החקירה הנגדית בנקודה זו מחמת חשש להפללה עצמית (עמ' 50, ש' 32 ; עמ' 51 ; עמ' 52; עמ' 53, ש' 9-27 ועמ' 55, ש' 8-9). כזכור, בתצהירו הודה הנתבע כי הוא הקים את הברזנט מבד אך טען, כי הדבר נעשה בהסכמת המשכיר וע"י קרובי משפחתו. ברם, טענה זו לא הוכחה בראיות, שעה שלא דאג הנתבע להזמין למתן עדות את מקימי הברזנט (ראו סע' 32 לתצהיר הנתבע). אף אם אניח לטובת הנתבע, כי אכן היה שיתוף פעולה או עזרה בהקמת הברזנט, אין בכך כדי לפטור אותו מאחריות כמי שמחזיק בנכס ומפעילו הלכה למעשה ונהנה מהשימוש האמור. יתרה מכך, הנתבע נמנע מלהניח בפני גרסה ברורה ומפורטת אודות מועד הקמת הסככה והברזנט ועיון בתמונות מעלה, כי אין עסקינן במצב של סגירה ופתיחה, כטענתו, אלא השטח המקורה האמור משמש כתוספת של שטח המסעדה ובו הונחו שולחנות וכסאות המעידים על אופן השימוש בשטח האמור. בהינתן כל האמור, אני קובעת כי הנתבע הפר את המושכר הפרה יסודית נוספת בכך, שהתקין ברזנט ללא קבלת היתר כדין בעוד, שטענתו לפיה הדברים נעשו בידיעת והסכמת התובע, כלל לא הוכחה, וגם אם כן, הרי שאין בכך כדי לסייע לו בתביעה שלפניי.

התקנת צלחת לוין, מנוע מזגן, ונטה וסככה בחצר הסמוכה (גז)

לא מצאתי את טענות התובע בהקשר זה כמהוות עילה לפינוי המושכר, למעט בנושא התקנת הגז. לגבי התקנת ונטה, מנוע מזגן וצלחת לוין בנכס, גם אם היוו הפרות, הן נמצאו כהפרות משניות ואינן מהוות הפרות יסודיות עפ"י תנאי ההסכם, משלא נמצאה בחומר הראיות כל הוכחה לכך, שהייתה התנגדות מטעם המשכיר. בעניין זה, עדותה של נהיא, אשת התובע, הייתה כללית והיא לא ידעה למסור מועדים רלוונטיים לעניין ההפרות הנטענות (עמ' 22, ש' 31-32 ועמ' 23, ש' 1-2).

שונה היא מסקנתי באשר לעניין הגז. אמנם, עדי התביעה לא ידעו למסור מועדים מדויקים בנוגע להתקנת הגז (עמ' 30, ש' 19-32 ועמ' 31). ברם, מצאתי כי גרסתם ולפיה ההתקנה בוצעה בתקופת השכירות הראשונה ומוקמה בשטח שאינו חלק מהמושכר שזכה להתנגדות המשכיר, לא נסתרה. נהפוך הא, גרסה זו מצאה לה תימוכין דווקא בגרסת מתקין הגז משרקי שהובא כעד מטעם ההגנה. משרקי העיד כי ביקר בנכס פעמיים, פעם ראשונה במעמד השכרת הנכס ופעם שנייה במהלך תקופת השכירות הראשונה (עמ' 40, ש' 17-19). משרקי העיד כי לא בדק אם ההתקנה בוצעה במקום מושא הסכם השכירות ואישר כי ההתקנה בוצעה בחצר לא סלולה שהיא אינה חלק מהשטח המושכר (עמ' 40-41). גרסתו של משרקי, לפיה בוצעה ההתקנה ללא כל התנגדות, אינה יכולה להתיישב עם עדותו המאוחרת המאשרת את גרסת עדי התביעה, ולפיה עם גילוי ההתקנה הוזמנה על ידם משטרה שהביאה את דבר ההתנגדות מטעם המשכיר לידיעת מתקין הגז ובעקבותיה באה הדרישה להעביר את מקום בלוני הגז.

על יסוד האמור לעיל, אני קובעת כי גרסת התביעה ולפיה בוצעה הפרה נוספת של הסכם השכירות המתבטאת בהתקנת בלוני הגז במקום שאינו חלק מהשטח המושכר, פעולה שזכתה להתנגדות המשכיר, הינה הגרסה הסבירה ביותר. הפרה זו, אינה נמנית על ההפרות היסודות של ההסכם, כהגדרתם בסעיף 16 להסכם ואף לא מצאה לה כל ביטוי במכתב ההתראה שנשלח ע"י המשכיר. משכך, אף אם הייתה הפרה שכזו, אין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המקימה עילת פינוי.

מים, חשמל וביטוח

לא אדרש לטענות התובע בהקשר של תשלומי מים וחשמל לנוכח ההחלטה מיום 21.9.15, בה קבעתי כי עילת הפינוי מכוח טענות אלו נזנחה זה מכבר ואין מקום להעלותה מחדש במסגרת הסיכומים. הוא הדין באשר לטענת העדר ביטוח, שאף היא נזנחה כבר בתחילתו של ההליך ואינה עומדת עוד במוקד המחלוקת בין הצדדים.

השקעה במושכר

הנתבע טוען, כי השקיע במושכר סכומים נכבדים לצורך התאמתו לאופיו של העסק מושא הסכם השכירות, מתוך ציפייה כי הוא ישהה במושכר תקופה ארוכה. ולראיה לכך, ניתנה לו זכות אופציה ע"י מתן הודעה ללא צורך בקבלת הסכמה מאת המשכיר.

ייאמר כבר כאן, כי אין בידי לקבל את טענת הנתבע ולפיה הוא לא היה מתקשר בהסכם אילו ידע מראש כי אין כוונה להעניק לו זכות שכירות ממושכת במושכר למשך כל תקופות האופציה. טענה זו אינה מתיישבת עם הוראות ההסכם שנוסחו ע"י הנתבע (באמצעות בא-כוחו), שכן אילו סברו הצדדים כי בדעתם להעניק לנתבע תקופת שכירות ממושכת, הם היו קובעים כי 'תקופת השכירות' או 'תקופת האופציה' (הראשונה למשל) תהיה למספר מוגדר וגדול של שנים (ולא בת שנה אחת בלבד), ולא כזו הניתנת להארכת כל שנה מחדש, מבלי להכפיף אותה לעקרון העדר הפרה של התחייבויות השוכר. יתרה מזאת, גרסה זו אינה מתיישבת עם עדותו של הנתבע עצמו, שלפיה יש בנוסח שהוסכם עליו כדי להגן על השוכר, שמא העסק לא יצלח ואף ניתנה לו נקודת יציאה להודיע אף הוא על הפסקת השכירות. ניסיון הנתבע לאחוז במקל משני קצותיו דינו להיכשל, שכן הנתבע בעצמו העיד כי במעמד החתימה על ההסכם הוא לא היה יכול לדעת אם העסק יצליח, אם לאו (עמ' 48, ש' 9-16). מכל מקום, עסקינן בתביעת פינוי, שבמסגרתה לא הובאו ראיות לעניין סכומי ההשקעה להם טוען הנתבע, כאשר שוכנעתי כי אין עסקינן בציפייה לתקופת שכירות ארוכה, אלא בסיכון וסיכוי של המתקשרים להיתכנות הצלחתו של העסק מושא ההסכם.

סיכומם של דברים - עסקינן בהסכם שכירות לתקופה בת שנה אחת בלבד. בהסכם ניתנה לשוכר הזכות להאריך את השכירות בתשע תקופות נוספות ורצופות, של 12 חודשים כל אחת, כאשר שניים הם תנאי מימוש האופציה: הראשון, השוכר יקיים את כל התחייבויותיו עפ"י ההסכם ; והשני - מתן הודעה מראש ובכתב 30 יום לפני תום תקופת השכירות או האופציה. למקרא העדויות ובחינת כלל הראיות עולה כי הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית, עת עשה שימוש נוגד למטרת השכירות, וטענותיו לקיומה של הסכמה מטעם המשכיר אינה יכולה לעמוד, שכן נמצא כי הצדדים אמנם ניסו להגיע להסכמות באמצעות ניסוח טיוטות של הסכם חדש שיהוו נספח להסכם המקורי ואשר יביא לשינוי במטרת השכירות, ברם טיוטות אלה לא השתכללו לכדי הסכם מחייב, משלא נחתמו בסופו של יום.

עסקינן בהפרה מתמשכת, כאשר אין בפניי כל הוכחה לקיומה של הסכמה מפורשת או מכללא לעשיית השימוש החורג ממטרת השכירות. אף אם הייתה הסכמה שכזו, הרי משלא פעל הנתבע להשגת רישיונות מתאימים מהמוסדות הרלוונטיים, הפר הוא בכך את ההסכם הפרה נוספת הגלומה באי עמידה בהתחייבותו עפ"י ההסכם להשיג את כל הרישיונות הדרושים להפעלת העסק. האישורים שהושגו בסופו של יום, הינם פרי בקשות שהוגשו על ידי הנתבע רק לאחר פתיחת ההליך דנן, ולאחר שהמשכיר או מי מטעמו עמדו על הזכות לפינוי מחמת הפרת ההסכם. משכך, השגת האישורים בדיעבד אינה יכולה לרפות את ההפרה של ההסכם.

בכוחם המצטבר של נתונים אלו, יש די והותר כדי לקבוע כי המשכיר לא נתן את הסכמתו לשינוי מטרת השכירות (אף אם נוהל משא ומתן בעניין), וככל שהנתבע הצליח להשיג חתימה של התובע על ההודעה למימוש תקופת האופציה הראשונה, עומדת לתובע זכות לבטל את ההסכם מחמת הפרות יסודיות שהוכחו בפניי. גם אם אניח, שהיה לתובע ומשפחתו אינטרס עצמאי לסיומה של השכירות מחמת רצון המשפחה להקים בית מוגרים שיאכלס את בנו של התובע, אין בכך כדי לגרוע מהעובדה כי הנתבע יצר במו ידיו הפרות יסודיות המעניקות למשכיר זכות לבטל את ההסכם.

פרשנות התובע להסכם השכירות מתקבלת. על פי פרשנות זו, הנכס הושכר לנתבע למטרת בית קפה וגלידרייה. בעסק נעשה שימוש הנוגד למטרות ההסכם, שהוגדרה כהפרה יסודית המעניקה לתובע את הזכות לדרוש את פינוי המושכר. ככל שהייתה הסכמה למימוש תקופת האופציה הראשונה, התובע חזר בו מהסכמה זו כחודש וחצי לאחר החתימה על הודעת ההארכה ובשל מצבו הרפואי של התובע, אין בידי לקבוע כי הסכמה זו הינה הסכמה חופשית ומחייבת. יחד עם זאת, אין באמור על מנת לשנות מהמסקנה ולפיה עומדת לתובע עילת פינוי, מאחר והוכח כי הנתבע הפר את יתר התחייבויותיו על פי ההסכם, הפרות אשר מעניקות בידי התובע הזכות לדרוש פינוי הנכס. הדברים נכונים גם לגבי הוספת הברזנט ואי השגת רישיונות עסק מתאימים לכל שנת שכירות ואופציה. בהינתן כל האמור, בנוסף לעובדה כי רק השיק הראשון של תקופת האופציה הראשונה נפרע, בעוד שיתר השיקים לא נפרעו אלא רק לאחר שהושגה הסכמה במסגרת ההליך המשפטי דכאן, יש לקבוע כי ככל שהייתה הסכמה למימוש תקופת האופציה הראשונה, התובע חזר בו מהסכמה זו זמן קצר לאחר מכן מכוח עילות הפינוי העומדות לו עפ"י הוראות ההסכם.

סוף דבר

לשיטה אחרונה, התביעה מתקבלת במלואה.

מאחר ומדובר בעסק, בשים לב לסוג העסק בו עסקינן, ועל מנת לאפשר לנתבע לפנות את הנכס באופן מסודר, אני מורה לו לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בו לידי התובע, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ולא יאוחר מיום 01.7.17.

אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט בגין אגרת תביעה ששולמה משוערכת, וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ ומע"מ כחוק.
התשלום הנ"ל ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

הואיל וההליך נפתח בהליך סדר דין מקוצר, ניתן בזאת צו לפיצול סעדים.

עיון בתיק מעלה, כי לא יצאה דרישת תשלום בגין מחצית שנייה של האגרה יחד עם הזימון לישיבת הוכחות. לפיכך, המזכירות תפעל להוצאת דרישת תשלום מחצית שנייה של אגרה בהתאם לנהלים. תשלום המחצית השנייה מהווה תנאי לכניסת פסק הדין לתוקף.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"א ניסן תשע"ז, 17 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ראוף ראשד
נתבע: סמיר בראנסה
שופט :
עורכי דין: