ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נועם בטבבו נגד חוצות המפרץ חיפה בע"מ :


בפני כבוד ה שופטת אלואז זערורה-עבדאלחלים

מבקש

נועם בטבבו - ת. ז. 016009912

נגד

משיבה

חוצות המפרץ חיפה בע"מ- ח.פ. 511878241

החלטה

לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני, לפיו המשיבה תהיה מנועה מלפנות ו/או לפעול באופן כלשהו לפינוי המבקש מחנות בקומת קרקע של בניין מס' 16 בשטח של 18 מ' במתחם הקניות חוצות המפרץ – חיפה (להלן: "החנות") וזאת עד למתן פסק דין סופי בתביעה שהגיש .

לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה ובתגובת המשיבה ושמעתי את טיעוני הצדדים בדיון אשר התקיים בפניי ביום 15.2.17, אני משוכנעת כי דין הבקשה להתקבל.

רקע עובדתי וטיעוני הצדדים:

1. בתאריך 2.2.17 הגיש המבקש בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד ותביעה למתן סעד הצהרתי לפיו הסכם שכירות החנות שנחתם בינו לבין המשיבה ביום 14.2.13 (להלן: הסכם השכירות" ו/או "ההסכם") מוארך באופן אוטומטי לתקופה של 36 חודשים החל מ-28.2.17 וכל עוד מתמלאים על ידו תנאי ההסכם, לתקופה נוספת של 36 חודשים כל פעם. הבקשה למתן צו זמני נועדה לאסור על המשיבה לפנות את המשיב מהחנות עד למתן פסק דין בתביעה הנ"ל.

2. בתאריך 2.2.17 קבעתי כי אין מקום למתן הצו המבוקש במעמד צד אחד, והוריתי על הגשת תגובת המשיבה לבקשה ונקבע דיון במעמד הצדדים ליום 15.2.17.

3. בתאריך 15.2.17 התקיים בפניי דיון במהלכו שמעתי את טענות הצדדים, את עדות המבקש, ועדות נציגת המשיבה הגב' ריטה ישראלי. הצדדים חזרו על טיעוניהם כפי שאלה הוגשו בבקשה ובתגובה.

4. אין מחלוקת בין הצדדים כי בתאריך 14.2.13 נחתם בין המבקש למשיבה הסכם להשכרת החנות בתוקף עד 28.2.17 .

5. המבקש טען כי במסגרת נספח א' להסכם, נקבע כי תחילת השכירות היא 1.3.13 וכי תקופת השכירות הנה 12 חודשים החל מיום תחילת השכירות ותינתן ארכה ל- "תקופת השכירות הנוספת הראשונה" שהיא בת 36 חודשים החל מתום תקופת השכירות. מטרת השכירות על פי ההסכם – יוגורטיה, גלידריה, מיצים טבעיים בלבד, קרפים, וופל בלגי וסופלה שוקולד חם.

6. לטענת המבקש, סעיף 8 לנספח א להסכם וסעיף 5 להסכם (5.3, 5.4 ו-5.5) מעניקים למבקש הארכה אוטומטית של ההסכם למלוא תקופת השכירות הנוספת, בת 36 חודשים.

7. המבקש טען כי חרף ההארכה האוטומטית המגיעה לו, בניגוד לתנאי ההסכם, כפי שהוא מפרש אותן, ביום 4.1.17 קיבל מכתב מאת המשיבה המודיע לו על סיום תוקפת השכירות והודעה בדבר אי הארכת השכירות מעבר ליום 28.2.17. לטענתו, הודעת המשיבה על סיום תקופת השכירות היא בניגוד לאמור בהסכם השכירות ומהווה הפרה של הסכם השכירות מצד המשיבה. המבקש טען כי לא זו בלבד שלא הודיע על רצונו לסיים את השכירות על פי תנאי ההסכם, אלא ביקש באופן מפורש להאריך את התקופה.

8. אין מחלקות בין הצדדים כי המבקש קיים את תנאי ההסכם בינו לבין המשיבה, שילם את דמי השכירות במועד לפי אחוז הפדיון בשיעור של 10% נוספים על דמי השכירות היסודיים.

9. לעניין השיקולים במתן צו מניעה זמני, טען המבקש כי במשך השנים השקיע משאבים רבים כספיים ואחרים בפיתוח העסק בחנות במיקומה הנוכחי, צבר מוניטין במקום העסק – הכל תוך הסתמכות על הסכם השכירות ועל תקופת השכירות האמורה בו כאשר הניח כי המדובר בתקופה מתמשכת המתארכת . פינוי המושכר, לגרסתו, יגרום לו נזק רב והפסדים כבדים בעוד שהמשיבה לא תינזק בכלל מעצם המשך השכירות.

10. המבקש טען כי מבירור שערך, קיים חשש כבד כי מנכ"ל החברה מונע משיקולים זרים, תוך כדי ניצול המוניטין שצבר המבקש במקום בתקופת ניהול העסק וכי בכוונת המנכ"ל להעביר את החנות לידי מקורבו (או בן משפחה) ובכך למעשה לנצל את כל העבודה הקשה שהשקיע המבקש על מנת לקדם או לפתח את העסק.

11. המשיבה טענה בתגובתה כי חופש ההתקשרות הינו עקרון על במשפט הישראלי המבטא הן את החופש להתקשר והן את החופש לעצב את תוכן החוזה ולהחליט אם בכלל להתקשר בחוזה עם מאן דהוא.

12. המשיבה טענה כי כבר בחודש נובמבר 2016, הודיעה למבקש כי אין בכוונתה לחדש את הסכם השכירות ובינואר 2017 שלחה הודעה נוספת בכתב לפיה השכירות של המבקש בחנות מסתיימת ביום 28.2.17.

13. לטענת המשיבה, הוראות הסכם השכירות מציינות באופן מפורש כי סיום תקופת השכירות של המבקש במושכר היא 28.2.17. לקראת סיום חוזה השכירות, ביום 21.11.16 התקיימה פגישה בין מנכ"ל חוצות המפרץ, מר חיים חורש, לבין המבקש, במסגרתה ביקש המבקש להאריך את הסכם השכירות, אך בקשתו נדחתה על ידי המשיבה אשר הבהירה כי איננה מעוניינת להמשיך את ההתקשרות עמו. ביום 4.12.16 , לבקשת המבקש, התקיימה פגישה נוספת בין המבקש לבין סמנכ"ל חברת מליסרון בע"מ (בעלת השליטה במשיבה), מר משה רוזנבלום, במהלכה ביקש המבקש הארכת תקופת השכירות. בעקבות הפגישה הנ"ל, ביום 20.12.16 התקיימה פגישה נוספת בנוכחות המבקש, מנכ"ל חוצות המפרץ מר חיים חורש, וסמנכ"ל חברת מליסרון בע"מ, מר משה רוזנבלום במהלכה הסכימו הצדדים כי עניין הארכת תוקף ההסכם ידון בהנהלת המשיבה. ביום 4.1.17, נשלחה הודעה בכתב למבקש על ידי ההנהלה, אשר נמסרה לו במסירה אישית, לפיה בקשתו להאריך את הסכם השכירות נדחית ועליו להחזיר את המפתחות להנהלה בתאריך 28.2.17. המכתב הנ"ל נשלח למבקש בדואר אלקטרוני ביום 5.1.17 ולטענת המשיבה, נשלחה תזכורת נוספת ביום 12.1.17.

14. באשר להסכם השכירות, טענה המשיבה כי מדובר בהסכם שכירות "מאסטר" שהוא חוזה כללי לכל שוכרי חוצות המפרץ. התאמת ההסכם הכללי לכל שוכר נעשית באמצעות נספחים אשר כוללים את התנאים המיוחדים למקרה הספציפי.

15. המשיבה טענה כי סעיף 5.3 וסעיף 5.4 לחוזה השכירות מפנים להוראות הספציפיות של הנספח – נספח א' - אשר הותאם למקרה של המבקש ואשר לפיו תקופת השכירות מסתיימת ביום 28.2.17.

16. המשיבה טענה כי על פי תנאי ההסכם, ככל שקיימת סתירה בין הוראות ההסכם הכללי לבין הוראות נספח א', הוראות הנספח גוברות וזאת מכוח סעיף 8.1 לנספח א' להסכם .

17. המשיבה טענה כי התקשרה עם המבקש בהסכם שכירות לתקופת שכירות אחת בלבד המסתיימת ביום 28.2.17 – 4 שנים בלבד. ההסכם גם מתייחס לגובה דמי השכירות לאותה תקופה ותו לאו.

18. המשיבה הדגישה כי גם אם תתקבל גרסת המבקש לפיה הוא זכאי לכפות על המשיבה הארכת חוזה לתקופה נוספת ואוטומטית – ללא הגבלת שנים, כאשר תנאי ההארכה לא תואמו בין הצדדים , במיוחד לעניין דמי השכירות, הרי מדובר בפגיעה קשה בזכות המשיבה, ובשיקול דעתה הבלעדי לעשות שימוש בנכסיה, והוא פוגע פגיעה קשה בקניינה המוגן בחוקי היסוד.

19. המשיבה הפנתה לסעיף 16 להסכם השכירות וטענה כי המבקש לא השקיע כל השקעה במושכר במשך 4 שנים האחרונות למעט צביעת התקרה וממילא לא הביא כל ראיה אודות השקעתו. המבקש אמור היה לדעת כי תקופת השכירות מסתיימת ולכלכל את צעדיו בהתאם. משהסתיימה תקופת השכירות אין למבקש כל זכות קנויה במושכר ועליו לפנותו ללא דיחוי.

דיון והכרעה:

20. המבקש סעד זמני נדרש לעמוד בתנאי תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: "התקנות") , ולתמוך את בקשתו בראיות מהימנות לעניין עילת התביעה ולטענתנו כי הנזק שיגרם לו אם לא ייתן הצו, עולה על הנזק שיגרם לצד שכנגד ממתן הצו.

21. בהקשר זה אפנה לרע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו (1) 529, 533 :

"לצורך מתן סעד זמני נשקלים שני עניינים: האחד - סיכויי התביעה העיקרית, או למצער - אם עומדת שאלה רצינית לדיון או שמא מדובר בתביעת סרק על פניה; השני - מאזן הנוחות בין הצדדים".

ראה גם ספרו של המלומד א. גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי", מהדורה עשירית , עמוד 911 – 917.

22. תחילה ,על פי הוראות תקנה 362, על המבקש להוכיח עילת תביעה של ממש המתבססת על זכות הקנויה לו לכאורה (ראה רע"א 5095-93 פ.א.ארבן בע" נ' גבי א.ג.ר. שותפות לבניין , פ"ד מט(1) 730, 736 ז) - אם כי בית המשפט אינו נדרש לפסוק באופן סופי בדבר צדקתו של מי מבעלי הדין בשלב של מתן צו מניעה זמני (ראה בעניין זה 7139-96 טריגוב נ' טפחות בנק למשכנתאות , פ"ד נא(2) 661, 665.

24. לאחר מכן, יבחן בית המשפט את מאזן הנוחיות ויערוך איזון בין הנזק אשר יגרם למבקש אם לא יינתן הסעד המבוקש אל מול הנזק אשר ייגרם למשיבים אם הבקשה תתקבל (ראה בעניין זה את ע"א 4290/12 עמותת מוסדות חזון ישעיה נ' רשם העמותות (מיום 4.7.12) , ואת שיקולי היושר, ובכלל זה את תום הלב של הצדדים, ניקיון כפיים, שיהוי ומניעות (נפנה לע"א 602-84 ריבוא נ' גל , פ"ד לט(3) 693).

25. במקרה דנן, נדרש בית המשפט לקבוע אם, לאור התנהלות הצדדים, ה סכם השכירות שנחתם בין הצדדים מעניק למבקש זכות, לכאורה, לאכוף חידוש הסכם השכירות לתקופת שכירות נוספת.

26. הוראות סעיף 5.1 להסכם מגדירות את "תקופת השכירות" כ- "תקופת השכירות הראשונה" כפי שהוגדרה ב נספח א' להסכם. במקרה דנן –"תקופת השכירות" אשר נקבעה בעניינו של המבקש היא 36 חודשים.

27. נספח א' להסכם איננו קובע מנגנון להארכת תוקף ההסכם ומגדיר בסעיף 2.3. ו- 2.4. לנספח את תקופת השכירות לתקופה של 12 חודשים ולתקופה נוספת של 36 חודשים. המשיבה סבורה כי מקום לא הורה הנספח על אפשרות הארכה מעבר לתקופה הנקובה בסעיפים הנ"ל שבנספח א' , אין מקום להורות על הארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת. אין בידי לקבל טענה זו.

28. סעיף 5.3. להסכם השכירות קובע כי "תקופת השכירות" (הלא היא "תקופת השכירות הנוספת הראשונה" שבנספח א' כפי שהוגדרה בסעיף 5.1 להסכם ועומדת על 36 חודשים) תוארך לתקופה נוספת כמפורט בנספח א' להסכם.

29. לכאורה, ההפניה לנספח א' שבסעיף 5.3. להסכם השכירות מתייחסת ל משך תקופת השכירות אשר נקבעה בנספח א' (36 חודשים) , ולא לאופן ומנגנון ההארכה , כאשר סעיף 5.3 להסכם השכירות הוא הסעיף הקובע בעניינינו את מנגנון הארכת השכירות ותנאיה .

30. סעיף 5.4. להסכם קובע כי ההסכם יוארך באופן אוטומטי לתקופת שכירות נוספת וגם כאן, הסעיף , לכאורה, מתייחס לתקופת השכירות שנקבעה בנספח א' (36 חודשים) ולא למנגנון ההארכה. סעיף 5.4 קובע כי על השוכר להודיע 6 חודשים לפני תום תקופת השכירות אם בכוונתו לסיים את השכירות ו לא לחדשה.

31. אמנם חובת ההודעה על סיום תקופת השכירות נותרה בידי השוכר בסעיף 5.4 , אך סעיף 5.5. קובע כי בהעדר הודעה "על ידי מי מהצדדים" (ההדגשה שלי – א.ז.) לאחר "שעברו 14 ימים מהמועד המיועד למסירת ההודעה הרלוונטי" מביאה להארכה אוטומטית של ההסכם למלוא תקופת השכירות הנוספת.

32. באשר לזכותה של המשכירה לסיים את תקופת השכירות, נאמר בסיפא של סעיף 5.8. להסכם כי " אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מזכותה של המשכירה על פי החוזה ו/או על פי דין, לרבות ובלי לגרוע מכלליות האמור, זכותה להורות לשוכר לפנות את המושכר". סעיף 5.9 להסכם קובע כי הפרת הוראות סעיף 5 תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם.

33. לטענת המשיבה הוראות סעיף 8 לנספח א' קובעות כי מקום קיימת סתירה בין הוראות הנספח לבין הוראות ההסכם, חלות הוראות הנספח ( קרי- גוברות הוראות סעיף 2 לנספח על הוראות סעיף 5 להסכם). אין בידי לקבל את טענת המשיבה כי המדובר ב סעיפים סותרים כאשר לכאורה עולה, מן הפירוט לעיל, כי המדובר בסעיפים משלימים.

34. מעיון בהסכם אני למדה כי המש יבה, אשר ניסחה את ההסכם, נקטה בלשון עמומה לאור ך ההסכם, ובפרט באשר לתנאי הארכת תקופת השכירות והמועדים בהם עליה לדרוש את סיום תקופת השכירות ככל שבקש לעשות זאת . מבלי לקבוע פרשנות מחייבת למותב אשר ידון בתיק - יש להניח כי מקום ביקשה המשיבה לקבל לעצמה תקופת התארגנות של 6 חודשים במקרים בהם מבקש השוכר לפנות את המושכר לפני סיום תקופת השכירות , יהיה נכון לאפשר למבקש תקופה זהה של 6 חודשי התארגנות במידה ות חליט המשיבה לא להאריך את ההסכם – דבר אשר לא נעשה במקרה דנן.

35. משנאמרו הדברים לעיל, לאור הצהרת המשיבה כי המדובר בהסכם שכירות אחיד (מאסטר) , ולאור הוראות סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") , יש לקבל, בשלב זה של הדיון, את הפרשנות המטיבה עם המבקש בשל הלשון העמומה בה השתמשה המנסחת - המשיבה. המבקש העלה טענות כבדות משקל באשר לתקופות השכירות המקובלות ונהוגות בתחום עסקיו, וטען בפניי כי תקופות שכירות קצרות אינן כדאיות בתחום, וכי התקשר בהסכם עם המשיבה מאחר וה בין מניסוח ההסכם כי ההסכם מוארך אוטומטית לתקופת שכירות נוספת .

36. אמנם טענות אלה טעונות הוכחה, אך יש בהן די בכדי לקבוע כי המבקש עמד בנטל המונח על כתפיו והוכיח כי אין עניינינו בתביעת סרק וקיימות למבקש טענות כבדות משקל באשר לפרשנות ההסכם לפי הוראות סעיף 25 לחוק החוזים ולתרופות המגיעות לו במידה ויוכיח את טיעוניו ובכלל זה אכיפת ההסכם על פי הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

37. באשר למאזן הנוחיות אציין כי הוא נוטה לטובת המבקש. המבקש טען כי במשך השנים בהם ניהל את החנות צבר מוניטין והשקיע בחנות השקעה רב ה ובשל כך פינוי החנות בשלב זה עלול להסב ל מבקש נזק רב. אמנם טיעוני המבקש באשר להשקעה הכספית בחנות, ולמונטין שצבר בקרב מבקרי המקום לא נתמכו בשלב זה בראיות מספקות, אך אציין כי המבקש הביא בפניי ראיות לכאורה באשר לעילת תביעתו, ו במידה ובית המשפט אשר ידון בתיק יקבע כי למבקש עומדת הזכות להאריך את תקופת השכירות, מן הסיבות עליהם הרחבתי לעיל, הרי כי פינוי החונות בשלב יסב לו נזק רב ככל שיקבע בית המשפט כי עומדת לו הזכות לנהלה לתקופת שכירות נוספת. במאמר מוסגר אציין כי המבקש הגיש את תביעתו לאחר שמיצה, לגרסתו, את כל אפשרויות ההידברות מול המשיבה, ולאחר שניסיונותיו עלו חרס, פנה לבית המשפט, טרם הסתיימה תקופת השכירות ועל כן אין לראות בהתנהלות זו כשיהוי או חוסר תום לב.

38. מתן הצו המבוקש שומר על המצב הקיים ואינו פוגע במשיבה אשר תמשיך לקבל לידה את דמי השכירות על פי הוראות ההסכם ו/ או תהיה זכאית לכך. ככל שהתביעה תידחה תוכל המשיבה לאתר שוכר חלופי במועדים אשר יקבעו על ידי בית המשפט. קרי- הנזק אשר עלול להיגרם למשיבה, ככל שיגרם, הנו נזק כספי שהינו בר פיצוי.
סוף דבר
39. בשים לב לכל האמור אני מקבלת את הבקשה , ומורה למשיבה לא לפעול לפינוי המבקש מחנות בקומת קרקע של בניין מס' 16 בשטח של 18 מ' במתחם הקניות חוצות המפרץ – חיפה (להלן: "החנות") וזאת עד למתן פסק דין סופי בתביעה העיקרית שהגיש.
40. הצו יעמוד בתוקף עד למתן החלטה אחרת ובכפוף לכך כי המבקש יגיש לתיק בית המשפט התחייבות עצמית לשפות את המשיבה על כל נזק העלול להיגרם לה עקב מתן צו המניעה הזמני, אם התביעה תי דחה או יפקע הצו מכל סיבה אחרת, וכן יפקיד עירבון, או ערבות בנקאית צמודת מדד ובלתי מוגבלת בזמן, על סך 20,000 ₪ וזאת עד ולא יאוחר מיום 20.4.17.

41. ככל שלא יתקיימו התנאים שקבעתי בסעיף 40 לעיל במועד האמור, יפקע תוקף הצו ללא התראה.
המזכירות תודיע החלטתי לצדדים.
ניתנה היום, י"ג ניסן תשע"ז, 09 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נועם בטבבו
נתבע: חוצות המפרץ חיפה בע"מ
שופט :
עורכי דין: