ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אלכס ענבר נגד ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב :

לפני כבוד ה שופטת רות לבהר שרון

העותרים:

1.אלכס ענבר
2.נחמיה שטרסלר
3.יפה שטרסלר
ע"י ב"כ עוה"ד גל הויברגר ועופר שטריקר

נגד

המשיבים:

1. ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב - משרד הפנים
ע"י ב"כ עוה"ד לירן פאר (פרקליטות מחוז ת"א אזרחי)
2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו
ע"י ב"כ עוה"ד יודפת כהן (השירות המשפטי עיריית ת"א)
3.קריגר ברלינר 10 בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אלודי קלימי
4.אברהם אלואיל
5.ברג'יט דורית אלבז
6.חנה כרמון
7.ציון בורשטיין
8.זיוה בורנשטיין
9.ראובן נויפלד
10.ראומה הרפז
11.חיה סגל
12.דפנה סגל

פסק דין

בפניי עתירה במסגרתה מבקשים העותרים כי בית המשפט יורה כי לוועדת הערר סמכות לדון לגופו של עניין בערר שהגיש העותר 1 (ערר 5065/15), וכי שגתה הוועדה כשדחתה את הערר הנ"ל (וכן ערר נוסף שהוגש ע"י צד ג' שאינו חלק מהליך זה) על הסף בהעדר סמכות. לחילופין, מבקשים העותרים, כי בית המשפט ידון בבקשה לגופו וייקבע כי לאור מגבלות שפירסמה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה, אין ליתן למשיבה 3 היתר בנייה כמבוקש על ידה, הכל כמפורט להלן.

העובדות

1. העותר 1, אלכס ענבר (להלן: "העותר 1" או "ענבר"), הינו הבעלים של דירה בבית משותף ברח' ברלינר 8 ברמת אביב, וכן יו"ר הנציגות בבית המשותף.

2. העותרים 2-3, נחמיה ויפה שטרסלר (להלן: "העותרים הנוספים" או "שטרסלר") הינם הבעלים בבית צמוד קרקע ברח' ברלינר 5 ברמת אביב.

3. המשיבה 3, חברת קריגר ברלינר 10 בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית"), התקשרה עם דיירי בית משותף הכולל 3 אגפים ברח' ברלינר 10, 12 ו-14 בפרוייקט תמ"א 38/2 ("עיבוי ובינוי"). במסגרת הפרויקט הוסכם, כי בתמורה להוספת שישה דופלקסים חדשים בגג שתקבל לבעלותה, תרחיב החברה הקבלנית את הדירות הקיימות ע"י הוספת ממ"ד לכל דירה בשטח של כ-15 מ"ר, הוספת חדר בשטח של כ-10 מ"ר והוספת מרפסת. בהתאם לכך הגישה החברה הקבלנית בקשה להיתר, שכללה גם בקשה לחפירת חניון תת קרקעי ל-44 רכבים, תוך התקנת כניסה לחניון בדרך של "מעלית רובוטית".

4. ביום 28.8.13 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר (נספח א' לתגובת משיבה 2). ההתנגדויות שהוגשו ע"י העותרים נדחו, וביום 3.9.2014 אושרה הבקשה להיתר, בכפוף לתנאים המפורטים בנספח ב' לעתירה. על החלטה זו הוגשו ע"י העותרים מס' עררים, שהתייחסו לשני נושאים: האחד - לגבי המעלית הרובוטית בטענה שהתקנת מעלית רובוטית באזור מגורים מהווה סיכון, והשני בטענה לגבי החריגה בשטחי הבנייה שאושרו.

5. ועדת הערר דחתה ביום 17.2.14, ברוב קולות, את הערר שהוגש ככל שהוא מתייחס למעלית הרובוטית, וקבעה כי היא מאשרת התקנת מעלית רובוטית בהתאם לבקשה. יצויין כי דעת המיעוט סברה, כי ניתן אומנם להתקין מעלית רובוטית, אך יש להסיט את המעלית הרובוטית מערבה בכ 8-10 מטרים.
הערר שהוגש לגבי החריגה שאושרה מכמות השטחים המותרת התקבל, והוועדה הורתה לחברה הקבלנית לתקן את בקשת ההיתר, ולבטל או לשנות את המרפסות שגרמו לחריגה מהשטח המותר (נספח ג' לעתירה).

6. ביום 3.4.14 הגיש העותר 1 עתירה מינהלית (עת"מ 7589-04-14) כנגד החלטת ועדת הערר שאישרה את המעלית הרובוטית, ועתר לחלופין לקבל את עמדת המיעוט, ולהורות על הסטת המעלית (להלן: "העתירה הקודמת").

7. ביום 1.12.14, בטרם הוגשה בקשת היתר מתוקנת לגבי החריגה בשטחים, התפרסמה ברשומות הודעה מטעם הוועדה המחוזית בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, לפיה הוטלו מגבלות חדשות על האפשרות להוצאת היתרים באזור הרלוונטי, לרבות מגבלות על אופן יישום תמ"א 38, עד להכנת תכנית חדשה. בתוך כך נאסר לחלוטין על הקמת מעלית רובוטית במסגרת תוכנית עיבוי בינוי (להלן: "ההודעה" או "המגבלות").

8. לאור הודעה זו, יצא העותר 1 מתוך הנחה כי העתירה שהגיש הפכה אקדמית, שכן ממילא לא תותר הקמת מעלית רובוטית, ומחק את העתירה, תוך ששמר לעצמו הזכות לנקוט בכל הליך, ככל שהוועדה המקומית תסטה מההודעה (נספח ז' לעתירה).

9. לאחר מחיקת העתירה, במסגרת בקשה שהגישה הוועדה המקומית לפסיקת הוצאות בגין המחיקה, בקשה שנדחתה, הודיעה הוועדה המקומית (נספח ט' לעתירה) כי לשיטתה אין בהודעה כדי למנוע הוצאת היתר המאפשר הקמת מעלית רובוטית , שכן הבקשה נדונה בוועדה המקומית ובוועדת הערר עוד לפני פרסום הודעת הוועדה המחוזית מיום 1.12.14.

10. על עמדה זו של הוועדה המקומית (כפי שבאה לידי ביטוי במסגרת בקשתה לפסיקת הוצאות), הגיש העותר 1 ביום 5.2.15 ערר, בו ביקש להורות לוועדה המקומית להחיל על בקשת ההיתר את המגבלות שפורסמו במסגרת ההודעה.

ועדת הערר קבעה כי יש לסלק את הערר על הסף מחוסר סמכות, בנימוק כי חוק התכנון והבניה אינו מקנה זכות ערר על עמדה של הוועדה המקומית שניתנה במסגרת הליך משפטי או בכתב. החלטה זו היא נשוא העתירה שבפניי, בה מבקשים העותרים להורות לוועדת הערר לדון בערר לגופו, או לחילופין, ליתן את הסעד המבוקש לגופו של עניין.

טענות הצדדים

11. לטענת העותרים, שגתה ועדת הערר כשקבעה כי אין לה סמכות לדון בערר. אומנם במקרה דנן אין בפני ועדת הערר החלטה הדוחה התנגדות בהתאם לסעיף 152 לחוק התכנון והבניה, ואולם לא יתכן שמטעם טכני שכזה לא ניתן יהיה לתקן החלטה שגויה של הוועדה המקומית. לטענת העותרים, משעמדת הוועדה המקומית הובעה במפורש, הן במסגרת העתירה הקודמת שהגיש העותר 1, והן במכתב שנכתב למי מהעותרים, הרי שלא הגיוני להותיר על כנה את החלטת הוועדה המקומית לאפשר הקמת מעלית רובוטית, מבלי להעבירה תחת ביקורת ועדת הערר.

במקרה דנן, עומדת על הפרק נורמה תכנונית מאוחרת, אשר ההיתר (הלא סופי) שניתן מנוגד למגבלות החדשות. בנסיבות אלה, לא יתכן לטענת העותרים, כי לא תינתן לוועדת הערר סמכות לבחון מחדש את ההיתר, רק מהטעם הפרוצדורלי, שלא נשמעו התנגדויות ולא התקבלה החלטה הדוחה התנגדויות, וכאשר כלל לא התקיים דיון חוזר, ועמדת הוועדה המקומית הובעה באופן ברור במסגרת הליך משפטי, ובמסגרת המכתב לבעלי הדין.

בכל מקרה, טוענים העותרים כי יש לראות בעמדת הוועדה המקומית כפי שהובעה כ"החלטה" לכל דבר וענין, עליה ניתן לערור בפני ועדת הערר.

12. עוד טוענים העותרים, כי הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה בדבר מגבלות, חלה באופן מיידי, כל עוד לא ניתן היתר בפועל (להבדיל מהחלטה ליתן היתר), כאשר במקרה דנן טרם ניתן היתר בפועל במועד פרסום הודעת הוועדה המחוזית מיום 1.12.14. לטענת העותרים, קבלת החלטה ליתן היתר בתנאים, כאשר במסגרת ערר נקבע כי על החברה הקבלנית להגיש בקשה מתוקנת שלא תכלול חריגה מהשטחים המותרים, אינה יוצרת הסתמכות, ומשכך החלטת הוועדה המחוזית מחייבת.

13. לחילופין, טוענים העותרים כי ככל שביהמ"ש יסבור כי אכן אין סמכות לוועדת הערר - יש ליתן להם הסעדים המבוקשים לגופו של עניין, בכל הנוגע לביטול ההיתר, מקום בו הוא נוגד את המגבלות שנקבעו בהודעת הוועדה המחוזית.

14. עמדת ועדת הערר המחוזית (משיבה 1), הינה כי אין לה כל סמכות לדון בערר כנגד עמדה שניתנה במסגרת הליך משפטי אחר או מכתב של הוועדה המקומית. לטענתה, סמכות ועדת הערר הינה לדון ולהחליט בערר כנגד החלטה של וועדה מקומית בכל עניין שבו ניתנה זכות ערר על פי סעיף 12ב(א)(1) לחוק התכנון והבניה. סעיפים 112(א) ו-152(א)(1) לחוק התכנון והבנייה מפרטים את המקרים בהם קמה זכות להגיש ערר, ומקרה שבפנינו אינו ביניהם. משכך סבורה הוועדה כי דין העתירה להידחות, שכן לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר לדחות את הערר על הסף.

15. גם עמדת הוועדה המקומית (משיבה 2) הינה כי דין העתירה להידחות, שכן בצדק דחתה ועדת הערר את הערר בהעדר סמכות. לטענתה, עמדתה של הוועדה המקומית שניתנה בערכאה אחרת אינה מהווה "החלטה" המקימה זכות להגיש ערר, ומשכך אין לוועדת הערר סמכות לדון בערר שהוגש, ובצדק הורתה הוועדה על מחיקה מחוסר סמכות.

לטענתה, ככל שביקשו העותרים להתנגד לעמדה שהביעה הוועדה המקומית, היה עליהם להגיש עתירה חדשה, או לבקש לעיין מחדש בהחלטת המחיקה. בהקשר זה, טוענת הוועדה המקומית כי העתירה הנוכחית הוגשה בשיהוי ניכר, למעלה משנה ממועד הבעת עמדתה במסגרת העתירה הקודמת, וכי בכל מקרה היו צריכים העותרים להגיש שתי עתירות נפרדות: האחת, כנגד הבעת עמדת הוועדה המקומית כפי שבאה לידי ביטוי בעת"מ 7589-04-14; והשנייה, כנגד החלטת ועדת הערר. בהקשר זה טוענת הוועדה המקומית, כי העותרים 2 - 3 כלל לא הגישו ערר, ועל כן העתירה הנוכחית הוגשה על ידם בחוסר מעמד.
טוענת עוד הוועדה המקומית, כי ההיתר קיבל אישור כדין בהתאם למצב התכנוני בעת קבלת האישור, ואין כל עילה להתערבות בהחלטה סבירה של הוועדה המקומית וועדת הערר. לטענתה, ועדת הערר מחויבת למצב תכנוני חדש רק כל עוד מדובר בהודעות שפורסמו בטרם ניתנה ההחלטה, והמועד הקובע הוא מועד החלטת הוועדה המקומית או החלטת ועדת הערר, וככל שלא בוצע פרסום עד מועד זה - ההחלטה תקפה, ואין לבחון אותה מחדש לאחר פרסום הודעות מגבילות, שלא היו בתוקף במועד ההחלטה, מה גם שעם מחיקת העתירה הקודמת, הפכה החלטת ועדת הערר מיום 17.2.14, שהותירה על כנה את הוצאת ההיתר למעט תיקון מסויים - לחלוטה.

16. החברה הקבלנית (משיבה 3) מצטרפת לטענות המשיבות האחרות כי דין העתירה להידחות על הסף משהוגשה בחוסר סמכות, בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב, וכן בהעדר כל עילת התערבות.

לטענת החברה הקבלנית, דין העתירה להידחות גם לגופה, שכן הטענה כי ההיתר שניתן אינו עומד בתנאי המגבלות - אינה רלוונטית. מקומן של טענות אלה בפני הערכאות התכנוניות, שאישרו את ההיתר, ואין כל בסיס להתערבות בית המשפט.

17. ככל שהעתירה מתייחסת להחלטת ועדת הערר לדחות על הסף את הערר מיום 14.12.15 מחוסר סמכות, אני סבורה שבצדק דחתה ועדת הערר את הערר, שכן לא מדובר בהחלטה שהיא ברת ערר. אין מקום להגיש ערר על עמדה של הועדה המקומית שבאה לידי ביטוי בהליך משפטי כלשהו. הדבר אינו בסמכותה, ועל כן דין עתירה זו להידחות.

18. לגבי הסעד השני לו עותרים בענייננו, דהיינו העתירה ליתן סעד לגופו של עניין, ולקבוע כי יש להחיל את המגבלות שפורסמו על המקרה דנן - השאלה היא האם שגתה הוועדה המקומית כאשר קבעה שהמגבלות שפורסמו אינן חלות על המקרה דנן.

19. בדיקת העניין לעומק מלמדת כי המגבלות הוצאו לאחר שנקבע שהתקנת מעלית רובוטית באזור מגורים גורמת לעומס והכבדה על התנועה, ולסיכון של המשתמשים בדרך. די בכך שהוועדה המחוזית נתנה את דעתה לעניין וקבעה את המגבלות הללו, כדי שהם יחולו מאותו רגע ואילך. העובדה שבמקרה דנן עדיין לא ניתן היתר סופי, מצדיקה בהחלט להחיל את המגבלות כלשונן. לא מדובר בהחלה רטרואקטיבית, ולא מדובר במקרה שבו היתר סופי כבר ניתן, או שהחלו כבר בבניה, שאז צריך היה לבחון את הנסיבות, ואולי גם אז ראוי היה לשקול את העניין מחדש. במקרה שלפני, במועד פרסום המגבלות, לא ניתן עדין היתר, והחברה הקבלנית נדרשה להגיש בקשה מתוקנת, ועל כן בחינת ההיתר מחדש מחייבת התחשבות במגבלות שפורסמו.
יצוין, כי לאחר הדיון, וימים ספורים לפני מתן פסק דין זה, הוגשה ביום 16.3.17 הודעת עדכון מטעם החברה הקבלנית, לפיה התקבל היתר בניה מהוועדה המקומית.

20. הלכה היא כי כל עוד לא ניתן היתר בנייה פורמאלי סופי, המשמעות המשפטית היא שעדיין אין היתר, ועל כן הוראות מגבילות שפורסמו כדין - תקפות, ויש לבחון את מתן ההיתר בכפוף למגבלות שבתוקף [בג"ץ 529/80 ברוריה גרצברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "המרכז" "השרון הדרומי", פ"ד לה(2)491) (להלן: "פס"ד גרצברג")].

עוד נקבע בפס"ד גרצברג בעניין תחולת מגבלות שפורסמו כדלקמן:

"אולם, אף לו היינו מקבלים את טענת העותרת, שהוועדה המקומית שגתה בנימוקה לביטול החלטה מיום 15.6.80, הרי, על כל פנים, בעת בירור העתירה כבר היו בתוקף ההגבלות לפי סעיף 78, ועל כן הוועדה המקומית אינה רשאית לתת היתר בנייה לעותרת בלי רשות הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית, ובית משפט זה לא יצווה על הוועדה המקומית לתת היתר, שאותו אין היא רשאית על פי חוק להוציא...".

מכאן שמרגע שהתנאים המגבילים פורסמו ברשומות כדין - ועל כך אין מחלוקת בענייננו - הרי שהם נכנסים לתוקף מיידי, וחלים על כל בקשה להיתר שטרם ניתן באופן סופי [ע"א 3466/09 משקו שיווק (1995) בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (פורסם בנבו, 21.2.11); עת"מ (ת"א) 2102/99 גזית ושחם חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות (פ"מ כך תש"ס, בעמ' 802)].

ראה בהקשר זה גם החלטת ועדת הערר בעניין ערר תא 5355/14 גינת אליעד, מיום 22.2.15, שם נבחנה סוגייה של אישור קווי בניין בקשר עם פרוייקט תמ"א 38, בהתאם לתוכנית מדיניות חדשה של הוועדה המקומית, ובהתאם למגבלות שפורסמו גם בענייננו. ועדת הערר קבעה שם כי מקום בו קיימת מדיניות תכנונית חדשה בעת בחינת בקשה להיתר, יש להתחשב במדיניות החדשה, ואין לבחון את הבקשה לפי מדיניות תכנונית ישנה שנהגה בעת הגשת הבקשה. עוד צוין שם, כי גם אם הוועדה המקומית לא נדרשה למגבלות (שיתכן וטרם פורסמו במועד החלטה), הרי שמשפורסמו המגבלות - ועדת הערר מחויבת לנהוג על פיהן.

אומנם בענייננו מדובר במקרה מעט שונה, שכן הערר נדחה בהעדר סמכות, ואולם, מהבחינה המהותית, אין מחלוקת שכבר במועד בחינת הערר המגבלות פורסמו. כפי שצויין לעיל, מקום בו טרם ניתן היתר סופי - וכאמור במועד פירסום המגבלות בענייננו טרם ניתן היתר סופי, שכן החברה הקבלנית הייתה צריכה עדין להגיש בקשה מתוקנת - הרי שיש לבחון את המקרה בהתאם למדיניות התכנונית החדשה הנוהגת.

21. לאור כל האמור, אני סבורה שבמקרה זה, המגבלות שקובעות בין היתר שאין להתיר בנית מעלית רובוטית - חלות על המקרה שבפנינו, ודין העתירה בענין זה להתקבל. בנסיבות העניין, וחרף העובדה שהוועדה המקומית נתנה בינתיים בימים אלו היתר בנייה, אין מנוס מהחזרת הדיון לוועדה המקומית על מנת שתבחן את בקשת ההיתר מחדש, בהתאם למגבלות החדשות.

22. לא התעלמתי מהטענה שהעלתה המשיבה, כי דין העתירה להידחות בשל שיהוי בהגשתה. אומנם יתכן וראוי היה להגיש את העתירה במועד מוקדם יותר, אך בדיקת העניין מלמדת כי לא מדובר בשיהוי של ממש, שכן כאשר ביקש העותר למחוק את העתירה הקודמת היה זה בתום לב, שכן היה לו בסיס להאמין, שהמגבלות שפורסמו, ואשר אוסרות הקמת מעלית רובוטית באיזור, יחולו גם על המקרה דנן, שכן טרם ניתן היתר סופי. העובדה שבמקום להגיש עתירה נפרדת פנו העותרים לוועדת הערר מלמדת כי העותר לא ישב בחוסר מעש, ויש להביא בחשבון שהדבר נעשה בתום לב, ולכל היותר מתוך טעות משפטית.

סוף דבר

23. לאור כל האמור, הנני מקבלת את העתירה, וקובעת שהעניין יוחזר לוועדה המקומית שתדון בבקשה להיתר בהתאם למגבלות החדשות שבתוקף.

הנני מחייבת את משיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו, בהוצאות לטובת העותרים, בסך של 20,000 ₪, בתוספת מע"מ.

ניתן היום כ"ד באדר תשע"ז, 22 במרץ 2017, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.


מעורבים
תובע: אלכס ענבר
נתבע: ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב
שופט :
עורכי דין: