ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שלמה אייזנברגר נגד אלוניאל בע"מ :

בפני כבוד ה שופטת עידית וינברגר

התובעים

1.שלמה אייזנברגר ת.ז. XXXXX637
2.אסתר אייזנברגר ת.ז. XXXXX535
ע"י עו"ד נעמה סלע

נגד

הנתבעת

אלוניאל בע"מ ח.פ. 510175267
ע"י עו"ד אמיר זנדר

פסק דין

תביעה לתשלום הפרש דמי שכירות בסך 58,902 ₪, בגין מבנה מסחרי שהתובעים השכירו לנתבעת, זכיינית מקדונלד'ס בישראל, לצורך הפעלת סניף של רשת המזון המהיר, בהתאם להסכם שכירות מיום 22.06.08.

בסעיף 9.1 להסכם השכירות, נקבע מנגנון חישוב דמי השכירות באופן שיהיו 3,000 דולר לחודש, בצירוף מע"מ או אחוזים מהפדיון במושכר (ללא מע"מ), לפי הגבוה מביניהם.

אין חולק כי הנתבעת שילמה לתובעים את דמי השכירות, החל משנת 2010 ועד שנת 2013 באופן הבא:
בכל רבעון שילמה הנתבעת דמי שכירות בגין שלושה חודשים, בסכום חודשי של 3,000$ בערכם השקלי, בצירוף הפרשי הצמדה מיום חתימת ההסכם – בכך פעלה על פי סעיף 9.2.1 להסכם, בצירוף מנגנון ההצמדה שנקבע בסעיף 9.2.2 להסכם.
בתום כל שנה, ערכה הנתבעת חישוב של דמי השכירות על פי האופציה הקבועה בסעיף 9.1.1 ו- 9.1.2 להסכם, היינו באחוזים מהמחזור השנתי, וככל שהיו הפרשים, כלומר ככל שדמי השכירות על פי אופציית המחזור השנתי עלתה על הסכום לתשלום על פי 3,000$ בשקלים ובצירוף הצמדה, שילמה את ההפרש.

לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, בכך ששילמה רק את דמי השכירות הבסיסיים בסך של 3,000$ כשהם צמודים למדד, אך את הסכום המחושב באחוזים מהפדיון, לא הצמידה למדד. באופן זה, נוצר לטענתם מצב שבו רק חלק מדמי השכירות הוצמדו בניגוד להסכם.
התובעים מעלים טענה נוספת לפיה, הנתבעת הגביהה את המדרגה הראשונה של המחזור שהיתה שלושה מיליון על ידי הצמדתו, ושללה מהם עקב כך את הזכות לקבל אחוזים מהפדיון בשיעור 7% גם מהדרגה השנייה , אך מאחר שאין חולק כי הנתבעת קיבלה את עמדת התובעים בנדון, אין הטענה מצריכה הכרעה.

מנגד, טוענת הנתבעת , כי סעיף 9.2 להסכם קובע כי שיש לתרגם את הסך של 3,000 דולר ארה"ב לשקלים, ו את אותו הסכום בשקלים יש להצמיד למדד הבסיס. מלשון הסעיף, עולה לטענתה, כי הפרשי הצמדה יש להוסיף רק לסכום המתורגם מדולרים, כלומר לא לסכום המחושב כנגזרת ממחזור המכירות. לטענתה, התנהלות זו מתיישבת גם עם ההיגיון שכן כל הצמדה נוספת היא, למעשה , הצמדה כפולה של אותו סכום , מאחר שדמי השכירות הנגזרים מהפדיון כבר מוצמדים, מעצם היותם נגזרים מ הפדיון, המושפע מהמדד עצמו ועליית המחירים.
מוסיפה וטוענת הנתבעת, כי במשך השנים 20 10 ועד 2012 קיימו הצדדים את ההסכם כלשונו כאשר בשום שלב במשא ומתן או לאחריו, ובמהלך השנים לא התבקשה הנתבעת להצמיד למדד את הסכומים שהמתקבלים מחישוב אחוזים ממחזור המכירות . רק בשנת 2013 כשהעמידו התובעים את הנכס למכירה , וגורמים שגילו עניין ברכישת הנכס חזרו בהם לאחר שגילו כי הפדיון של הנתבעת בנכס אינו גבוה דיו, ניסו התובעים להעלות את דמי השכירות באמצעות פרשנותם היצירתית לסעיף 9.2.2 להסכם , על אף לשונו הברורה של ההסכם .
הנתבעת מאשרת כי שילמה לתובעים הפרשים עבור השנים 2010-2012 בסך 5,757 ₪ וזאת בכדי שיוכלו התובעים להגיע למדרגה הגבוהה ולקבל 7% אך מדגישה כי החלטתה זו נתקבלה מרצונה הטוב במהלך הניסיונות להימנע מהתביעה. עוד טוענת הנתבעת כי בניגוד לנטען בסיכומי התובעים לראשונה, טיוטת הסכם השכירות נשלחה לתובעים ע"י בא-כוחם דאז שייצג אותם בכל שלבי המו"מ.

דיון והכרעה
הצדדים חלוקים בשאלת הפרשנות הנכונה של סעיף 9.2 להסכם השכירות, או ליתר דיוק, בשאלה האם מנגנון ההצמדה הקבוע בו, חל גם על דמי השכירות על פי אופציית מחזור המכירות, כפי שנקבעה בסעיף 9.1 להסכם.
להלן לשון הסעיפים:

" 9.1. בכפוף לאמור בסעיף זה להלן, יהיו דמי השכירות החודשיים עבור המושכר כדלקמן:
3,000$ (שלושת אלפים דולר ארה"ב) + מע"מ או אחוזים מהפדיון במושכר (ללא מע"מ) הגבוה מביניהם, לפי הפירוט הבא:

9.1.1 עד מחזור מכירות במושכר של 3,000,000 ₪ (שלושה מליון ₪) ללא מע"מ, סכום שיהווה 6% (שישה אחוז) ממחזור המכירות במושכר (ללא מע"מ)
בחישוב שנתי.

9.1.2 על החלק ממחזור המכירות שיהיה במושכר מעל ל- 3,000,001 ₪ (שלושה מליון ואחד ₪) ללא מע"מ, ומעלה, סכום שיהווה 7% (שבעה אחוז) מחלק זה של מחזטר המכירות במושכר (ללא מע"מ) בחישוב שנתי."

9.2 דמי השכירות ישולמו כדלקמן:
9.2.1 דמי השכירות ישולמו בגין כל רבעון שכירות מראש, כאשר תשלום ההפרש, אם יהיה, בגין הפרשי מחזור, ישולם בתום כל שנת שכירות, בגין שנת השכירות שחלפה;
9.2.2 דמי השכירות יתורגמו, במועד חתימת הסכם זה, לשקלים, ומאותו יום יוצמדו למדד המחירים לצרכן שיהיה ידוע במועד כל תשלום ותשלום, לעומת המדד שהיה ידוע במועד חתימת הסכם זה"

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התש"ג-1973 קובע:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

נפסק כי על בית המשפט הנדרש לפרש הוראות הסכם , עליו להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים. בית המשפט למד על אומד דעתם של הצדדים, על פי המשתמע מלשון החוזה ומתוך הנסיבות שאופפות את ההתקשרות ואת הביצוע.
נקודת המוצא והעוגן המרכזי לכל הליך פרשני הוא לשון המסמך (רע"א 6565/11 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ' EMI MUSIC PUBLISHING LTD (22.7.2014)).

בפסיקה הודגש גם כי:
"חזקה היא כי חוזה יפורש בהתאם ללשונו – אלא אם למד בית המשפט מן הנסיבות כי החזקה נסתרה, ולמעשה הלשון אינה פשוטה וברורה וכוונת הצדדים שונה".

(ת.א (ת"א) 22090-01-12 מנופי אבי תובלה ושירותים (1991) בע"מ נ' חברת חשמל לישראל בע"מ [27.2.14]).

פרשנותה של הנתבעת להסכם מקובלת עלי, ואני מבכרת אותה על פני גישת התובעים.
עיון בסעיף 9.2.2 מעלה כי לשונו ברורה ולפיה:
"דמי השכירות, יתורגמו, במועד חתימת הסכם זה, לשקלים ומאותו יום י וצמדו למדד המחירים לצרכן.." (ההדגשות הוספו ולא במקור- ע.ו.)
התובע אישר בחקירתו הנגדית כי הסכום היחידי הנקוב בדולרים בסעיף 9 הוא הסך של 3,000 דולר (עמ' 3, שורות 22-23 לפרוטוקול). מכאן עולה בבירור, כי מנגנון ההצמדה בו עוסק ס"ק 9.2.2 מתייחס רק לסכום השקלי המומר מדולרים.
אין חולק כי מנגנון חישוב דמי השכירות כאחוזים מהפדיון ננקב בשקלים, ומכאן המסקנה כי התשלום היחיד שיוצמד למדד המחירים לצרכן, הינו דמי השכירות המשולמים לפי ערכם בדולרים ובמקרה זה, הסך של 3,000 דולר.
נפסק כי:
" ..שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון שבה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם, וזאת למצער ככל שלשונו מאפשרת לאתר את כוונתם המשותפת ולגדר את מפגש רצונותיהם..."

(ע"א 841/15 פנורמה צפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני ( 23/5/16)).

יפים לעניין זה, גם דברים שנאמרו בעניין אחר:
"הצדדים הלבישו את היחסים המשפטיים ביניהם בלבוש מילולי מסוים. ככלל, נקודת המוצא היא כי יש לכבד את הלבוש המילולי בו הלבישו הצדדים את הקשר שביניהם. על פי רוב, הלבוש המילולי של ההסכם יוצק את התוכן של הזכויות והחובות שהצדדים הסכימו לכונן ביניהם"

ע"א(מחוזי ב"ש) 34017-07 -16 דוד שחר בע"מ נ' החברה הכלכלית לאשקלון בע"מ ( 08/11/2016).

לטענת התובעים, אילו רצו הצדדים לקבוע שרק חלק מדמי השכירות יוצמדו למדד היה עליהם לקבוע זאת מפורשות בהסכם.
לטעמי, כך בדיוק עשו הצדדים. כאשר הצדדים כתבו, בסעיף 9.2.2 להסכם כי: "דמי השכירות יתורגמו, במועד חתימת הסכם זה, לשקלים, ומאותו יום יוצמדו למדד..." וכאשר את דמי השכירות המחושבים כחלק ממחזור המכירות אין צורך לתרגם, ברור כי כוונת הצדדים היתה להצמיד רק את דמי השכירות הדולריים, בסך 3,000$ לחודש.

לטענת התובעים, הפרשנות שמציעה הנתבעת מובילה לתוצאה חסרת היגיון לפיה רק חלק מדמי השכירות מוצמדים למדד. לטעמי, פרשנות הנתבעת דווקא מתיישבת עם השכל הישר ועם היגיון כלכלי, שכן, תרגום דמי השכירות הבסיסיי ם בסך של 3,000 דולר לשקלים מבוצע בהתאם לסעיף 9.2.1 במועד חתימת ההסכם ועל כן קיים הצורך בהצמדתם למדד המחירים לצרכן במועד כל תשלום בכדי לשמור על ערכם הריאלי ביום התשלום לעומת ערכם הנומינאלי ביום החתימה על ההסכם.
לעומת זאת, אותו היגיון עסקי החל על הצמדת דמי השכירות הבסיסיים , אינו מתקיים בכל הנוגע לתשלום הפרשי מחזור המבוצעים בתום כל שנת שכירות לפי הפדיון השנתי , שממילא צפוי להיות מושפע משינויי המדד.

לעניין זה, נפסק ב-ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (28. 1.08):

"יתר על כן, אני סבור כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט.." (ההדגשה הוספה-ע.ו.)

לא מצאתי לקבל את טענת התובעים כי עניין לנו בחוזה הניתן לפירושים שונים, שעל פי סעיף 25 (ב1), לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג– 1973, יש להעדיף את הפירוש נגד מנסחו.
לא הוכח שהסכם השכירות נוסח על ידי הנתבע ת. הוכח כי התובעים, באמצעות בא-כוחם דאז , נטלו חלק פעיל בניסוח ההסכם . ההסכם היה נתון למשא ומתן ולראייה שטיו טות ממנו הועברו בין הצדדים (ראו לעניין זה עדותו של סמנכ"ל הפיתוח של הנתבעת בעמ' 4 לפרוטוקול). כך גם התובע , שהעיד כי הוא בעל נכסים בארץ ומחוצה לה, ואיש עסקים מנוסה, אישר כי היה מיוצג בהליך המשא ומתן שקדם לחתימה על ההסכם ע"י עו"ד אליעד שחם. עו"ד שחם לא זומן לעדות ע"י התובעים בכדי לתמוך בטענה לפיה ההסכם נוסח ע"י הנתבעת ויש לזקוף זאת לחובתם.

הוכח כי משך שלוש שנים קוים ההסכם באופן זה, מבלי שהתובעים חלקו על גובה דמי השכירות ששילמה להם הנתבעת. הדעת נותנת כי לו היה ממש בטענת התובעים לפיה מלכתחילה היתה כוונתם כי גם את דמי השכירות הנגזרים ממחזור המכירות יש להצמיד למדד, היו מעלים טענה זו כלפי הנתבעת כבר בשנה הראשונה להסכם.

כאמור, הטענה אודות הצמדת המדרגה הראשונה ממחזור המכירות בסך של שלושה מיליון ₪, אינה מצריכה הכרעה, שכן אין חולק כי ההפרש שולם (עדות התובע בעמ' 4, שורה 1 לפרוטוקול) וכיום אין לתובעים כל טענה או תביעה ב נדון. הטענה הועלתה אך בכדי להצביע לכאורה על הפרת ההסכם ע"י הנתבעת וכדוגמה לחוסר תום הלב והיושרה שלה (סעיף 4 לסיכומי התובעים).

לסיכום, אני מבכרת את פרשנות הנתבעת לסעיפים 9.1 ו- 9.2 להסכם על פני הפרשנות המוצעת ע"י התובעים. ל פיכך, דין התביעה להידחות.

התביעה נדחית.
התובעים יישא ו בשכר טרחת בא -כוח הנתבעת בסך של 10,000 ₪.
הסכום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין.

ניתן היום, כ"ה אדר תשע"ז, 23 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שלמה אייזנברגר
נתבע: אלוניאל בע"מ
שופט :
עורכי דין: