ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד נגד דוד ברכה :

בפני כבוד ה שופט יהודה ליבליין

המבקשת

ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ('500200704)
באמצעות ב"כ עו"ד מ' בירנבוים

נגד

המשיבים
1.דוד ברכה
2.יוסי ברכה
3.ליאת בן דוד
4.גבי סימון בן דוד

באמצעות ב"כ עו"ד ש' גולן

פסק דין

1. בפני בקשה, שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד (להלן – "המבקשת"), ליתן צווים שיפוטיים ולפיהם יחדלו ה"ה ברכה (המשיבים 1 ו - 2) וה"ה בן דוד (המשיבים 3 ו - 4) (להלן – כולם ביחד, "המשיבים") מלבצע כל עבודות בנייה במקרקעין הידועים כתת חלקה 1, חלקה 23 בגוש 2455 אשדוד, ביחידה הנמצאת בקומת הקרקע שבבניין המגורים ברח' נתן אלבז 2, רובע ו', אשדוד (להלן – "יחידת המקרקעין"), וזאת בהתבסס על הסמכות שבסעיף 226 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק").

עוד מבוקש, כי במסגרת הצווים השיפוטיים יאסר על המשיבים להכשיר את יחידת המקרקעין למגורים ולעשות בהם שימוש למגורים, וזאת בהתבסס על הסמכות שבסעיף 246 לחוק.

2. בהתאם להחלטת בית המשפט הגישו המשיבים תגובה לבקשת המבקשת, וביום 6/3/2017 נערך דיון בפניי בבקשה , שבמהלכו העידו המפקח מטעם המבקשת והמשיב 4.

3. טרם דיון יש לומר, כי המשיבים 1 ו- 2 הם הבעלים הרשומים של יחידת המקרקעין, וכי בהתאם להסכם מכר מיום 25/1/2017 (נספח 3 לתצהירו של המצהיר מטעם המבקשת), מכרו את זכויותיהם במקרקעין למשיבים 3 ו- 4, אשר מחזיקים ביחידת המקרקעין החל ממועד זה (ראה גם בסעיפים 2 ו- 3 לתגובת המשיבים).

דיון והכרעה

4. סעיף 226 לחוק התכנון והבנייה קובע כך:

"צו הפסקה מינהלי בטל בתום שלושים יום מיום נתינתו, זולת אם לפני תום אותו מועד הוגשה לבית המשפט המוסמך לדון בעבירה שבגללה ניתן הצו בקשה לאישורו והעתק ממנה הומצא למי שנגדו ניתן הצו בדרך שהומצא לו צו ההפסקה המינהלי, או בדרך אחרת שיחליט עליה בית המשפט על פי בקשת מבקש האישור."

סמכות זו נשענת על הסמכות הקבועה בסעיף 224 לחוק, ולפיה:

"היה ליושב ראש הועדה המקומית, ובעיריה – גם ליושב ראש ועדת המשנה לתכנון ולבניה, או ליושב ראש הועדה המחוזית או למתכנן המחוז או למהנדס העיר, ובאין מהנדס עיר – למהנדס שהוסמך לכך על ידי יושב ראש הועדה המחוזית או על ידי יושב ראש הועדה המקומית, ובתחום גן לאומי או שמורת טבע כהגדרתם בחוק גנים לאומיים, גם למנהל כמשמעותו בחוק האמור, יסוד סביר להניח כי מבצעים עבודת בניה בלי היתר לפי חוק זה או בסטיה מהיתר או מתכנית, הרי כל עוד לא הוגש לבית המשפט כתב אישום בדבר העבירה שבבניה זאת או בקשה להפסיקה לפי סעיף 239, רשאי הוא לצוות בכתב לכל אדם הנראה לו אחראי לפי סעיף 208 לביצוע העבירה ולכל עובד בשירותו של אותו אדם, להפסיק מיד את הבניה שנעשתה ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית (להלן – צו הפסקה מינהלי)."

ואילו סעיף 246 לחוק קובע כך:

"נעשו במקום פלוני פעולות הכנה לבניה או לשימוש במקרקעין ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית, רשאי בית המשפט לפי בקשתם של יושב ראש הועדה המחוזית או של יושב ראש הועדה המקומית, ובעיריה - של יושב ראש ועדת המשנה לתכנון ולבניה, או של היועץ המשפטי לממשלה או נציגו, ליתן צו על כל אחד מהמנויים בסעיף 208 להימנע מפעולה באותו מקום, לרבות צו האוסר את השימוש במבנה או במקרקעין או צו לסגירת המבנה או המקום (להלן - צו מניעת פעולות); בית המשפט רשאי לתת צו כאמור בכפוף לתנאים שימצא לנכון בנסיבות הענין."

5. היות ואין מחלוקת, כי בית משפט זה הוא בית המשפט המוסמך לייתן את הצווים המבוקשים, אזי שתי שאלות טעונות הכרעה במסגרת הבקשה המונחת בפניי.
האחת, האם מבצעים המשיבים עבודות בנייה הטעונות היתר כשאין בידם היתר כדין.
השנייה, האם במסגרת העבודות המבוצעות על ידם מבצעים המשיבים עבודות שתכליתן הכשרת המקרקעין לשימוש למגורים, שאיננו מותר.
6. בהתאם, יש לבחון האם עלה בידי המבקשת להוכיח, ברמת ההוכחה הנדרשת , כי המשיבים מבצעים עבודות בנייה הטעונות היתר, וזאת כשאין בידם היתר כדין, וכי ייעודה של יחידת המקרקעין איננו למגורים.

7. בהקשר זה יש לומר כי המבקשת נקטה בצו מנהלי ומבקשת עוד כי יינתנו בידיה צווים שיפוטיים מינהליים שתכליתם מניעתית, וזאת בהתאם לסמכויות המוקנות בחוק. במסגרת זו, בחינת הראיות תעשה על בסיס מבחן "הראיות המנהליות", כפי שהותווה בפסיקת בתי המשפט. בעניין זה קבע בית המשפט העליון בבג"צ 394/99 מקסימוב נ' משרד הפנים – מינהל האוכלוסין , פ"ד נח(1) 919 (2003), כך:
"בדרך-כלל רשות מינהלית קובעת עובדות על יסוד ראיות מינהליות. ראיה מינהלית היא ראיה שאדם סביר היה מסתמך עליה (או רשות מינהלית סבירה הייתה מסתמכת עליה) בעניין הנדון. כלל זה נקבע במשפט לנסקי [4]. ראו שם, בעמ' 357. אמנם שם הוא נקבע רק באשר לשאלה אם אדם, בעל עבר פלילי, עלול לסכן את שלום הציבור. אולם, מאז התבסס הכלל, וכיום יש לו תחולה כללית, בכל עניין ועניין. ראו, לדוגמה, בג"ץ 987/94 יורונט קווי זהב (1992) בע"מ ואח' נ' שרת התקשורת ואח' [12] , בעמ' 424."

בהתאם, בחינת הראיות שהציגה המבקשת תעשה על בסיס מבחן זה. דהיינו, אבחן האם יכולה היתה המבקשת באופן סביר לקבוע, כי העבודות המבוצעות על-ידי המשיבים הן ללא היתר או בסטייה מהיתר, והאם ייעודה של יחידת המקרקעין הוא למגורים או לשימוש כחנות.

אדון בסוגיות אלה כפי סידרן.

האם מבוצעות עבודות בנייה ללא היתר?

8. מטעמה של המבקשת הוגש תצהירו של מר דוד אוחנה, אשר משמש כמפקח במחלקת הפיקוח על הבנייה בעיריית אשדוד.

בסעיף 14 לתצהירו, הצהיר המפקח כי בביקורות שערך במקרקעין בימים 15 ו- 16 לחודש פברואר 2017, הוא מצא , שבמקרקעין מבוצעות עבודות בנייה, בניגוד להיתר הקיים כמפורט להלן:
א. סגירת חלק מקומת העמודים, ובניית תוספת ליחידה בשטח של כ -12 מ"ר.
ב. הכנת היחידה ליצירת 2 יחידות דיור נפרדות, על ידי חלוקה פנימית של היחידה, תוך הריסת קיר ובניית קיר במקומו , באופן המחלק את היחידה ל – 2 יחידות נפרדות; עריכת שינויים באינסטלציית החשמל, המים והביוב, תוך הוספת מטבחים; התקנת דלת בחזית התוספת הנ"ל, כהכנה לכניסה לאחת מיחידות הדיור הנפרדות.

המפקח צרף לתצהירו בקשה להיתר בנייה, שהוגשה בגין יחידת המקרקעין בשנת 1986 (נספח 5) , וכן צילומים שערך במקרקעין במסגרת הביקורות שערך (נספח 6).

9. המשיבים בתגובתם טענו כי המבקשת לא צרפה את תשריט היחידה, שיש בו כדי להוכיח , כי מדובר בבנייה שאיננה כלולה בהיתר הבנייה המקורי. לטענתם, סגירת קומת העמודים הינה בנייה שהיתה קיימת בעבר, וכי מפקחים שביקרו בנכס , בסמוך למועד בו מכרו המשיבים 1 ו – 2 את היחידה למשיבים 3 ו – 4 , לא העירו דבר בעניין זה.

המשיבים טוענים ביחס לפיצול יחידת המקרקעין ל – 2 יחידות דיור, כי סמכו ידם בעניין זה על התנהגות מפקחי המבקשת , אשר ביקרו בנכס בטרם הסכם המכר, ומוסיפים כי הם נכונים לחדול מכל ביצוע פעולות לחלוקת היחידה ל – 2 יחידות דיור , ויהרסו את הקיר שנועד לפצל את היחידה ל – 2 יחידות.

10. יצויין, כי במהלך עדותו של המפקח הוגש תשריט, עליו סימן המפקח במרקר צהוב את גבולות המיתאר של היחידה הנבנית , ואת העבודות המבוצעות. תשריט זה הינו חלק מן הבקשה להיתר בנייה, שהוגשה בגין יחידת המקרקעין בשנת 1986.

בנוסף הוגשו מסמכים מתוך צו רישום הבניין כבית משותף, והתשריט המצורף לו.

11. יצויין, כי המבקשת לא הציגה את היתר הבנייה המקורי שניתן בגין הבניין, שכן לטענתה לא ניתן היה לאתרו. בהתאם, תמכה המבקשת את בקשתה בראיות אחרות, שעל יסודן היא מסיקה, כי מבוצעות עבודות בנייה בסטייה מהיתר או ללא היתר כדין .

12. ביחס לסגירת קומת העמודים, הציגה המבקשת את התשריט המצורף לצו רישום הבית המשותף ממנו עולה, כי יחידות 1 ו – 2 , שנמצאות בקומת הקרקע (ובכללן יחידת המקרקעין נשוא הבקשה , שהיא יחידה מס' 1), אינן כוללות את הסגירה מסביב לעמודים שבחזית היחידות.

עובדה זו גם עולה מן התשריט המצורף לבקשה להיתר בנייה משנת 1986, שהוגש על ידי המפקח, ועליו הוא סימן כאמור במרקר צהוב את המיתאר של יחידת המקרקעין, כפי שהוא נעשה על בסי ס העבודות המבוצעות בידי המשיבים. עוד ציין המפקח ב הערות בכתב יד, את התוספות שנעשות על- ידי המשיבים. עיון בתשריט שצורף לבקשה להיתר הבנייה מעלה בבירור , כי לא אמורה להיות כל סגירה סביב העמודים.
יצויין בהקשר זה, כי גם בתשריט המצורף לצו הבית המשותף, שהוגש על-ידי המפקח, נראה בבירור, שאין כל סגירה סביב העמודים.
13. בתמיכה לכך שהמשיבים ביצעו סגירה סביב העמודים, יש להפנות גם לצילומים שביצע המפקח (נספח 6 לתצהירו) , מהם עולה כי היחידה הצמודה ליחידה של המשיבים , מצוייה בקו בנייה נסוג לזה של יחידת המשיבים, ועובדה זו תומכת בתשריטים, ובמסקנה כי המשיבים ביצעו סגירה סביב העמודים ללא היתר.

14. אשר לפיצול היחידה לשתי יחידות דיור, הרי שלגבי עניין זה אין כל מחלוקת בין הצדדים, כי עבודה זו בוצעה ללא היתר, שכן בתגובתם המשיבים מודים בכך , וכאמור מסכימים לחדול מביצוע עבודות בנייה לצורך הכשרת היחידה לשתי יחידות שונות.

15. כאמור לעיל, המשיבים טענו בתגובתם, כי ביצעו את העבודות בהסתמך על מפקחים שביקרו בנכס, אלא שבעניין זה העיד המשיב 4:
"ש. לשאלת בית המשפט לך באופן אישי אמרו שאין חריגות בנייה והמקום מיועד למגורים?
ת. לא."

בהתאם, טענת ההסתמכות אין לה על מה שתסמוך.

16. מכאן, שהמבקשת עומדת במידת הראייה הנדרשת לצורך קבלת הצו המבוקש, אשר יורה למשיבים לחדול מביצוע עבודות הבנייה המבוצעות על ידם, כל עוד אין בידם היתר בנייה כדין בגין מלוא העבודות המבוצעות על-ידם כמפורט בסעיף 12 לבקשה.

מהו ייעוד היחידה

17. מכאן לבחינת הצו המבוקש לפי סעיף 246 לחוק, ו בגידרו מבוקש כי אורה למשיבים להימנע מהכשרת היחידה למגורים וכן, כי אורה להם להימנע מלעשות שימוש ביחידת המקרקעין למגורים.

18. בהקשר זה נטען על-ידי המבקשת במסגרת הבקשה, כי בבקשה להיתר בנייה שהוגשה בשנת 1986 נרשם "מכולת, פתיחת דלת בין עמודים קיימים בחזית דרומית", וכי בתשריט המצורף לבקשה מצויין במפורש שבמקום "מכולת".

עוד תמכה המבקשת את מסקנתה, בכך שבבקשה נוספת להיתר בנייה שהוגשה בשנת 2004, שעניינה אך במעטפת הבניין נרשם, כי הבקשה מתייחסת ל- 32 יח"ד, וזאת שעה שברישום הבית המשותף רשומות 34 תתי חלקות: 32 יחידות דיור ו- 2 חנויות (ראה סעיפים 9 ו- 10 לתצהיר).

19. יצויין, כמתואר לעיל, כי במהלך הדיון הגישה המבקשת גם מסמכים מצו רישום הבית המשותף והתשריט המצורף לו, ושם נרשם כי היחידה הנדונה הינה "חנות בת 1 חדר, מז ווה ושירותים".

20. מנגד טוענים המשיבים, כי הראיות שהציגה המבקשת בעניין זה הן קלושות ביותר, ומנגד קיימות ראיות למכביר מטעמן של רשויות שונות , ובכלל זה מטעמה של המבקשת , כי היחידה ייעודה למגורים ועל כן, יש לדחות את הבקשה בהקשר זה.

המשיבים מפנים בעניין זה לתמצית הרישום שהפיקו מפנקס הבתים המשותפים שם מתוארת היחידה "כדירה" (נספח 1); לשטר החכירה לדורות שם נרשם, כי מטרת החכירה היא "מגורים" (נספח 2); לאישור שהפיקה עיריית אשדוד למשיבים לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ובו נרשם תחת ת יאור הנכס – "מגורים" (נספח 3); לשטר המשכנתה שקיבלו המשיבים 1 ו- 2 שם נרשם בת יאור המקרקעין "דירה" (נספח 5);
עוד צרפו המשיבים את אישורי מס השבח ומס הרכישה בגין עיסקת מכירת הזכויות, שבהקשרם יש לומר, כי על אישורים אלה לא נרשם דבר .

21. עוד מוסיפים המשיבים כי היחידה שימשה למגורים במשך עשרות בשנים, וכי המשיבים 1 ו – 2 עצמם עשו שימוש ביחידה למגורים ב – 12 השנים האחרונות שבהם היתה היחידה בבעלותם. בהקשר זה נטען כי היחידה מעולם לא שימשה כחנות.
יצויין בעניין זה, כי לא הוגש תצהיר מטעמם של המשיבים 1 ו- 2, ולכן טענה זו נותרה חסרת גיבוי בראיה כלשהיא.

22. מכל האמור לעיל מבקשים המשיבים ללמוד, כי כל הרשויות מתייחסות אל היחידה כמשמשת "למגורים", ולכן אין לקבל את עמדת המבקשת בעניין זה, שכן היא נאחזת בשברירי רסיסים של ראיות.

23. תחילה יש לומר, כי טענת המשיבים ולפיה היחידה מעולם לא שימשה כחנות, איננה יכולה להתקבל, שכן עולה מן התמונות שצולמו על ידי ה מפקח מר אוחנה , כי בחזית היחידה ישנה סככה מסחרית בצבע כחול שעליה כתוב "גלידות פלדמן".

המשיב 4, במהלך עדותו , נשאל על ידי בית המשפט לפשרה של סככה זו והשיב בהקשר זה כך:
"לשאלת בית המשפט מדוע יש פה סככה של מכולת ומקרר של גלידה אני משיב, זה כל הבלבול של עיריית אשדוד כי אם בית המשפט ישים לב את צו ההפסקה הם לא מסרו לי אלא למכולת שנמצאת ליד, מה שרואים זה המכולת שנמצאת ליד ולא אצלי, זו סככה שנמצאת שם 40 שנה ואין קשר בכלל לנכס הזה. זו סככה שנמצאת שם שנים ואני יודע את זה כי אני גדלתי באיזור הזה."

יש לומר בהקשר זה כי היות ומדובר בסככה העשויה מבד, הרי שעדות זו של המשיב 4 איננה עולה בקנה אחד עם ההיגיון, שכן היא לא היתה מצליחה לעמוד במצבה כפי שצולם במשך 40 שנה כפי שנטען.

24. אך מעבר לכך, שאלת היעוד התכנוני של היחידה, היא שאלה שפתרונה אמורה להימצא בהוראות חוק התכנון והבנייה, בתוכנית בניין העיר הרלבנטית, בהיתר הבנייה שהוצא על-פיה ובמסמכים הנילווים לו.

25. בענייננו, מתוך המסמכים שהוצגו על-ידי הצדדים ניתן לומר, כי הבקשה נתמכת בבקשה למתן היתר בנייה משנת 1986 שעליה נרשם כי מדובר ב"מכולת" וכך גם על התשריט המצורף לה.

למסמכים אלה משקל ראייתי משמעותי יותר מן המסמכים שבידי המשיבים, ובפרט שהאמור בבקשה למתן היתר בנייה מקבל תימוכין מן המסמך שהוצג מתוך צו רישום הבית המשותף, ובו נאמר, כי יחידת המקרקעין היא "חנות".

26. מנגד, המסמכים שהוצגו על-ידי המשיבים, הם בעיקר מסמכים הנוגעים לרישום המקרקעין, בין בפנקס המקרקעין ובין ברשות מקרקעי ישראל.

בעניין זה צודק ב"כ המאשימה, כאשר הוא טוען, כי בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אין הגדרה נפרדת ל"חנות" או מערכת חדרים שהיא מסחרית, אלא ישנה הגדרה רק ל"דירה" אשר מוגדרת כ" חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר " (ההדגשה שלי – י.ל).

27. מכאן שלמסמכים שהוצגו על-ידי המבקשת משקל גבוה יותר מן המשקל שיש להעניק למסמכים שהוצגו על-ידי המשיבים, והם תומכים במסקנה המסתברת יותר, כי יחידת המקרקעין יועדה לשמש כחנות.

בתמיכה למסקנה זו יש להוסיף שני נדבכים:
האחד, הן בתשריט שצורף לבקשה להיתר בנייה משנת 1986 והן מ התשריט שצורף לצו הבית המשותף עולה, כי ביחידה - חדר, מזווה ושירותים, ואין כל מקלחת. העדרה של מקלחת יש בו כדי להעיד, כי היחידה לא יועדה מלכתחילה למגורים, והמשיבים בעבודות אותן הם מבצעים מבקשים לשנות את יעוד היחידה, בין היתר על-ידי הוספת מקלחת (ראה בעניין זה ההערות של המפקח בכתב יד על גבי התשריט).
השני, אין מחלוקת, כי היחידה הצמודה ליחידה הנדונה משמשת למכולת (ראה בעדות המשיב 4 בעמ' 3 ש' 35 – 36).

29. עניין אחד הטריד אותי, והוא העובדה שבאישור, שמסרה עיריית אשדוד למשיבים , לצורך העברת הזכויות ביחידה, נרשם כי יעוד היחידה הוא "מגורים". עניין זה אמנם מטי ל ספק מסויים ביחס ליעוד היחידה, אך יש לזכור כי איננו בהליך פלילי, שבו הספק פועל לטובת הנאשם, אלא בהליך מינהלי המוכרע על יסוד ראיות מנהליות.

בעניין זה שוכנעתי בסופו של יום, כי הראיות שפורטו לעיל תומכות יותר במסקנה, כי יעודה של יחידת המקרקעין הוא לחנות/מסחר ולא למגורים.

מכאן, שהמבקשת עומדת במידת הראייה הנדרשת לצורך קבלת הצו המבוקש, אשר יורה למשיבים לחדול מביצוע עבודות בנייה שתכליתן הכשרת יחידת המקרקעין למגורים, וימנעו מלעשות שימוש ביחידה הנדונה למגורים , וזאת כל עוד אין בידם היתר המכשיר את יעוד היחידה למגורים.

30. ויודגש, תכליתם של הצווים היא מניעתית בהתאם למצב התכנוני, כפי שהוצג בטיעוני הצדדים. אין בכך כדי לומר דבר על האפשרות של המשיבים לנקוט בהליכים מתאימים על-פי חוק התכנון והבנייה על מנת לקבל היתר בגין העבודות אותן הם מבקשים לבצע, ולצורך שינוי יעודה של היחידה.

31. סוף דבר, אני נעתר לבקשה, ונותן בזאת צווים כמפורט להלן:

א. המשיבים ו/או כל מי מטעמם, ימנעו מביצוע כל עבודות בנייה ביחידת המקרקעין שאין בגינן היתר בנייה כדין.
ב. המשיבים ו/או כל מי מטעמם, ימנעו מביצוע כל עבודות בנייה, שתכליתן הכשרת יחידת המקרקעין למגורים, וימנו מלעשות שימוש ביחידת המקרקעין למגורים.

32. אני מורה למשטרת ישראל לסייע בידי המבקשת לאכוף את הצווים המפורטים בסעיף 31 הנ"ל.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ה אדר תשע"ז, 23 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד
נתבע: דוד ברכה
שופט :
עורכי דין: