ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נחמיה יעל נגד שטרית יצחק :

לפני :
כבוד ה שופט יהושע גייפמן

התובעים

  1. נחמיה יעל
  2. רובינשטיין יואב
  3. רובינשטיין שי

ע"י ב"כ עו"ד יובל טילינגר

נגד

הנתבעים

  1. שטרית יצחק
  2. שטרית שלום

ע"י ב"כ עו"ד אהרון ריבלין

החלטה

1. התובעים [להלן: "רובינשטיין"] והנתבעים [להלן: "שטרית"] רשומים במרשם המקרקעין כבעלים של 4260/8560 מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 30340 חלקה 82 ברמת בית הכרם בירושלים , ששטחם 4,280 מ"ר . שאר הזכויות רשומות ע"ש צדדים שלישיים.

2. עפ"י תכנית 2005/6 הוקצו לרובינשטיין ולשטרית יחד עם צדדים שלישיים זכויות בנייה במתחם 5 מתוך 9 מתחמי בנייה. עפ"י תכנית מק/12290 ניתן לבנות 42 יחידות למגורים במקרקעין במתחם 5 . עפ"י פסק הבורר מ-22.1.04, שדן במחלוקת בין הצדדים הנ"ל, הוקצו לרובינשטיין ולשטרית זכויות במושע במגרש B במתח ם 5, ופסק הבורר אושר ע"י ביהמ"ש.

בספט' 2010 נחתם בין רובינשטיין ושטרית לבין בעלי הזכויות הנוספים במתחם 5 הסכם שיתוף במקרקעין . עפ"י הסכם השיתוף נקבע שכל צד רשאי לנהוג מנהג בעלים בחלק שהוקצה לו.

בשלב מאוחר יותר, כפי שיוסבר בסעיף 3 להחלטה , הוקצה לרובינשטיין ולשטרית מגרש לבנייה עפ"י תכנית איחוד וחלוקה שאושרה.

3. בבג"צ 5063/91 איראני נ' שר הפנים פ"ד מו (4) 749 אמר כבוד השופט מצא :

" חלוקה חדשה [רפרצלציה] מהווה אמצעי לתכנון שטחי קרקע... נדרשת במקום בו החלוקה הקיימת אינה מאפשרת פיתוח השטח וניצולו... לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור... פירוק שיתוף שנוצר בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש ".

עפ"י תכנית 2005 /6/ח, שהינה תכנית איחוד וחלוקה , הוקצו לרובינשטיין ולשטרית זכויות במגרש 16 בשטח 1,891 מ"ר [להלן: "המגרש"] מהשטח של חלקה 82 ששטחה 4,280 מ"ר [ראו מוצג נ/4]. עפ"י התכנית אמורים להירשם רובינשטיין ושטרית כבעלים במושע של חלקה חדשה, בנפרד מבעלי הזכויות האחרים .

הזכויות במגרש לפי התכנית באות במקום הזכויות המקוריות הרשומות במרשם המקרקעין.

לרובינשטיין 55% מהזכויות במגרש, ולשטרית 45% מהזכויות.

זכויות הבניה במגרש, שנוצר מכוח התוכנית, הינן לבניית שני בנייני מגורים ומרתף חניה משותף לשני הבניינים .

4. רובינשטיין הגישו תביעה לפירוק שיתוף עפ"י סעיפים 10 ו-13 חוק המיטלטלין , תשל"א -1971, באשר המגרש, שנוצר מכוח חוק והתכנון והבניה, טרם נרשם כיחידה רישומית במרשם המקרקעין, אף שניתן לקבל היתר בניה לבניית שני הבניינים.
ב"כ הצדדים הסכימו שהסמכות העניינית והמקומית לדון בתובענה נתונה לבית משפט זה [ עמ' 4 שורות 6-7 ].

5. הצדדים הסכימו שיש לפרק את השיתוף במגרש שנוצר מכוח חוק והתכנון והבניה. פרקליט רובינשטיין הדגיש בעמ' 12 לפרוטוקול שורות 3-6 : " לאור כישלונות העבר על פני שנים , מרשיי אינם מוכנים עוד להסדר שיתוף פעולה. איבדו אמון מוחלט בנתבעים... ".

יואב רובינשטיין העיד בחקירתו : " נפגשתי עשרות פעמים עם האדון שלום [שטרית – י.ג.]... ועם חברתו... וניהלנו משאים ומתנים לבנות את הבניינים ע"י קבלן, לבנות את הבניינים בעסקת קומבינציה, למכור למישהו אחר... לעשות עסקאות אחוזים עם צדדים שלישיים ... אף אחד מהם לא צלח" [עמ' 32 שורות 2-5]; " אין בינינו הסכמות לעשות עבודה משותפת עם משפחת שטרית ... אנחנו לאורך הרבה שנים מנסים להגיע לשיתוף פעולה, ולא יכולים להגיע לשיתוף פעולה ... " [עמ' 32 שורות 18-26].

יצחק שטרית העיד בחקירתו : " אני נכשלתי עם 4 הסכמים עם רובינשטיין" [עמ' 73 שורה 31]; " הוא הלך איתי בצורה לא טובה מההתחלה... הוא רוצה לשחק איתי כל הזמן" [ עמ' 74 שורות 3-12];"גם היום אם אני אעשה הסכם הוא לא יחתום... אני נכוותי בשלושה... אני נכוותי כבר ממנו " [ עמ' 76 שורות 7-21].

עוד בע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין פ"ד ל(1) 454 , 457 , הדגיש כבוד השופט לנדוי, בדונו בפירוק שיתוף עפ"י חוק המקרקעין :

" המדיניות החקיקתית ... היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים... אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם ... ועל פיתוחם ".

גם לא ניתן לכפות על הצדדים לפעול יחד ולשתף פעולה כדי לבנות חניון תת קרקעי משותף לשני הבניינים - אין מנוס מפירוק השיתוף [השוו דברי השופט דנציגר ברע"א 5243/09 זייף נ' רגואן תקדין עליון 2009(3) 1120].

עיקרה של המחלוקת - האם יש להורות על פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין או בדרך של מכירה. שטרית טענו שיש לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין. לטענתם ניתן לבנות על כל אחד משני המגרשים שיווצרו לאחר החלוקה בניין נפרדת עם חניה משלו. כנגד טענו רובינשטיין שיש להורות על פירוק השיתוף בדרך מכירה, לאפשר לצדדים שלישיים להשתתף בהתמחרות ולקבוע מחיר מינימום להתמחרות [ עמ' 12 לפרוטוקול שורות 25-26].

6. חוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 מורה בסעיפים 39-40: " במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ... במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח ביהמ"ש כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים... יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין..." .

בבע"מ 3305/13 פלוני נ' פלונית הדגיש כבוד השופט רובינשטיין :

" עפ"י לשון סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, יש להעדיף פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין. דבר זה תואם גישה ערכית יסודית של ניסיון להותיר בידי בעלים ככל הניתן מרכושו הקרקעי, שחשיבותו אינה צריכה ביאור, בחינת "קפוץ זבין ארעא".

חוק המיטלטלין, תשל"א- 1971, החל בשינויים המחויבים על זכויות - מכוח הוראת סעיף 13(א) לחוק, מורה בסעיף 10(ב) לחוק : " פירוק השיתוף... באין הסכם – עפ"י צו ביהמ"ש, ורשאי ביהמ"ש לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין או על מכירתם ... או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת בנסיבות העניין ".

פרופ' מיגל דויטש, בספרו קניין כרך א' בעמ' 609-610 מדגיש:

" הוראת סעיף 39(א) לחוק המקרקעין ... מציבה את החלוקה בעין בראש סדר העדיפויות... בשונה מן ההסדר בתחום המיטלטלין, אשר מותיר לביהמ"ש חופש פעולה נרחב בין מסלולי הפירוק השונים. למרות חופש פעולה זה עדיין תהיה עדיפה, ככל שהדבר יועיל, לפירוק בדרך של חלוקה בעין גם בכל הנוגע למיטלטלין ".

7. חלוקה בעין משמעותה חלוקת המקרקעין באופן שכל אחד מהשותפים זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת [ראו ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק פ"ד לג(3) 33 ].

לא ניתן להורות על חלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף, באשר בענייננו טרם הגיעו לשלב שנבנו לפחות 2 דירות נפרדות [ ראו ע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין פ"ד ל(1) 454, 457 ].

סעיף 143 לחוק התכנון ובניה , תשכ"ה -1965 מורה :

" לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא עפ"י תשריט שאושר... לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא עפ"י תשריט ואישור כאמור..."

עוד בע"א 39/67 [י-ם] סלים נ' ג'אן פ"מ ע' בעמ' 64 פסקו השופטים כהן ולנדא:
" אם נראה לביהמ"ש שיש סיכוי לקבל תשריט מאושר תוך תקופה מתקבלת על דעתו – יש לאפשר ע"י מתן אורכה מתאימה... להשיג את התשריט המאושר. ברם, אם ביהמ"ש יהיה סבור כי עניין השגת התשריט המאושר הוא עניין של בכייה לכמה שנים, כי אז עליו ... לקבוע שנכס אינו ניתן לחלוקה בגלל העדר תשריט מאושר ".

פרופ' ויסמן בספרו " דיני קניין- בעלות ושיתוף" בעמ' 301-302 תמך בגישה זו .

8. הנתבעים טענו, שניתן להורות על חלוקת המגרש, שנוצר מכוח חוק התכנון והבניה, ששטחו 1,891 מ"ר - לשני מגרשים, שירשמו במרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות כאשר על כל יחידת רישום יבנה בניין אחד ולו חניה נפרד ת.

האדריכלית מיכל אוטולנגי, ראש צוות במחלקה לתכנון בעיריית ירושלים ונציגת מהנדס העיר, העידה בחקירתה: " על פניו נראה שחלוקה לשני מגרשים שונים [של המגרש ששטחו 1,891 מ"ר – י.ג.] ... לא מהווה בעיה" [עמ' 29 שורות 3-4] ; " נשאלתי ... במידה ... והמגרשים מתחלקים לשני מגרשים נפרדים, האם ישנה אפשרות לבנות את החניות ... [בנפרד – חניה לכל בניין- י.ג.] ... אני אומרת, ברגע שיש שני היתרי בניה שונים, ואין סטיה ניכרת לשלבי הביצוע, אז אני מניחה שאפשר" [ עמ' 29 שורות 25-29]; "מבחינתי אין בעיה לחלק את המגרש הזה לשני בניינים נפרדים ולשני היתרים שונים.ש. לשתי חניות נפרדות? ת.כן... " [עמ' 25 שורה 29 עד עמ' 26 שורה 1]; " אני הוצאתי מכתב שהוא מבחינתי מאד משמעותי. אני הוצאתי מכתב ב-7.12.14 שניתן להגיש תוכנית לאיחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית [של המגרש – י.ג. ] כל עוד לא תפגע יכולת תכנון שני הבניינים וחניות בשתי החלקות...החלוקה הזו ל-2 מגרשים" [עמ' 24 שורות 24-29].

האדריכלית אוטולנגי במכתבה מ-9.6.14 [מוצג נ/1] ציינה : " תותר הקמת הבניה העל קרקעית בשלבים באופן שתותר הקמת כל בניין [משני הבניינים שיכולים לבנות הצדדים לתובענה – י.ג.] ... בנפרד, וללא תלות בבניין אחר... עפ"י התכנית אין מניעה לקבל היתר בניה לכל בניין בנפרד שיכלול חניון משלו".

האדריכלית אוטולנגי בתעודת עובד ציבור מ-9.6.14 [מוצג נ/2] הוסיפה: " התכנית לא הגדירה חניונים נפרדים , אך מכיוון שניתן לבנות כל בניין בנפרד - נגזרת מכך תכנון חניה תת קרקעית לבית מבקש הרישיון במסגרת הבקשה להיתר בניה".

האדריכלית אוטולנגי במכתבה מ-7.12.14 [מוצג נ/3] ציינה : " ניתן להגיש תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית, כל עוד לא תיפגע יכולת תכנון שני הבניינים, והחניות בשתי החלקות ".

האדריכל יגר גדעון, שטיפל בפרויקט נשוא הדיון, הציג עמדה: " אני אומר שאפשר לבנות כל בניין בנפרד כולל חניה של עצמו " [עמ' 7 שורה 4]; " היתה חלוקה בין שני הבניינים בחלק היחסי בשותפות בגודל המגרש [לרובינשטיין 55% מהזכויות במגרש, ולשטרית 45% מהזכויות – י.ג.]. התובעים [ רובינשטיין – י.ג.] מקבלים את בניין 4 , והנתבעים [ שטרית – י.ג.] מקבלים את בניין 5, כי בבניין 4 – 12 דירות. בבניין 5 – 10 דירות [רובינשטיין, שבבעלותו 55% מהזכויות במגרש, מקבל את הבניין שבו ניתן לבנות יותר יחידות דיור, גם אם אין ודאות מה יהיה המספר הסופי של היחידות שניתן יהיה לבנות לאחר מתן הקלות – י.ג.] " [ עמ' 7 שורות 8-12] .

האדריכל יגר גדעון העיד מטעם שטרית, ובחקירתו הוסיף: " הצעתי 2 כניסות נפרדות לחניות [ חניה נפרדת לכל בניין – י.ג.] "[ עמ' 188 שורה 7] ; " אושר במחלקה לתחבורה לחניה [ בעיריה- י.ג.], כי זה התנאי הראשוני שמגישים תכנית" [ עמ' 189 שורות 5-6]; " בלי אישור חניה אי אפשר לאשר בניין, אז יש לי אישור חניה לחלוקת המגרש ל-2" [ עמ' 188 שורות 25-27].

הונחה בפני ביהמ"ש תשתית עובדתית שיש סיכוי לקבל תוך פרק זמן סביר תשריט מאושר של חלוקת המגרש ששטחו 1,891 מ"ר – ל-2 מגרשים כאשר על כל מגרש יבנה בניין ולו חניה נפרדת. ככל שיתברר שיש צורך בקביעת תשלומי איזון, לאחר אישור היחידות שניתן לבנות בכל משני הבניינים- ידון ביהמ"ש בעניין. האדריכל יגר גדעון העיד בחקירתו : "ש. ההפרש בין 18.55 [יחידות שניתן לבנות – י.ג.] שזה לפי התב"ע לבין אותם 22 יחידות שאתה טוען ... זה תוצאה של הקלה ת. זה תוצאה של הקלה " [ עמ' 170 שור ות 1-4]; "ש. ... אותה הקלה אפשרה הקלה ב-20% והיום ... מותר 30% ? ת. היום כן. ש. האם בתכנית שאתה הגשת בנוב' 15' הבאת לידי ביטוי את הקלת שבס בהקשר של 30% ? ת. לא " [ עמ' 171 שורות 1-6].

ניתן להגביל את התקופה להמצאת תשריט מאושר, וככל שלא יומצא תשריט מאושר תוך תקופה סבירה בעיני ביהמ"ש – ניתן להורות לבצע את הפירוק בדרך של מכירה.

משאב הקרקע הוא מוגבל, ויש לאפשר לשטרית להמשיך להחזיק חלק מהקרקע, שהיה שותף בו, ולבנות את אחד משני הבניינים [ כולל חניה נפרדת] בדרך שימצא לנכון. הובא לידיעת ביהמ"ש ע"י פרקליטו של שטרית בעמ' 190 שורות 14-15 , ששטרית חתם על הסכם קומבינציה עם הקבלן בנימין מזרחי לגבי הבניין שהוא מצפה שיבנה על המגרש שיוקצה לו.

לא הוכח שחלוקת המגרש לשני מגרשים ובניית בנין עם חניה נפרדת על כל מגרש תגרום הפסד ניכר לשותפים. לא הוכח שהחלוקה תגרע מזכויות הבניה. גם כיום ניתן לבנות את שני הבניינים בנפרד ולא בעת ובעונה אחת. לא הונחה תשתית עובדתית התומכת בטענה שחלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים.

בפסיקה פורש "הפסד ניכר" – הפסד שעלול להיגרם מדרך החלוקה בעין ולא מהפסד מעצם פירוק השיתוף במקרקעין [ ראו רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי פ"ד נב(4) 625, 640 ]. בפסיקה הודגש שהמדובר בנזק ישיר שייגרם מהחלוקה ולא בשאלה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון במקרקעין [ראו ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת פ"ד נג(4) 849, 858].

הוראת סעיף 143 לחוק התכנון והבניה , תשכ"ה- 1965 מורה : " לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע ... אלא על פי תשריט ואישור... ". המינוי להמצאת תשריט מאושר ניתן לעו"ד חיצוני באשר : [א] יש להגביל את התקופה להשגת תשריט מאושר, ובהעדר המצאת תשריט מאושר יש לפנות לפירוק שיתוף בדרך מכירה [ב] ביהמ"ש התרשם שאין שיתוף פעולה בין הצדדים ויקשה עליהם לטפל יחדיו בעניין. [ג] המינוי ניתן מכוח סעיפים 10 ו-13 לחוק המיטלטלין, החל בשינויים המחויבים על זכויות, והוראות החוק מקנות שיקול דעת נרחב לביהמ"ש בביצוע הפירוק.

9. סוף דבר

[א] למנות את עו"ד אריאל משה , טל' 04-XXXX271 , לצורך הגשת תשריט מאושר ע"י רשויות התכנון - הפועלות עפ"י חוק התכנון והבניה, לחלוקת מגרש 16 , ששטחו 1,891 מ"ר, לשני מגרשים כאשר על כל מגרש יבנה בניין ולו חניה נפרדת.

[ב] עו"ד אריאל משה יוכל לקיים פגישה בנוכחות ב"כ הצדדים והאדריכלים מטעמם כדי לקבל נתונים ומסמכים נוספים.

עו"ד אריאל משה יוכל להיעזר בבעלי מקצוע נוספים, ככל שידרש: במודד סיני גורדון, טל': 09-XXXX444, בשמאי שאול רוזנברג, טל': 03-XXXX033 , ובאדריכל שיבחר.

[ג] מבוקש מעו"ד אריאל משה לפעול ללא דיחוי להגשת התשריט המאושר באשר אם ההליכים יתמשכו לתקופה לא סבירה – עשויה להינתן החלטה על פירוק שיתוף בדרך מכירה במקום פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין.

[ד] עו"ד אריאל משה יגיש דו"חות ביניים כל 30 יום על ההתקדמות בהגשת התשריט המאושר.

[ה] ככל שיתעורר צורך, לאחר אישור הועדה לתכנון ובניה, בביצוע תשלומי איזון – תינתנה הוראות נוספות בעניין.

[ו] בשלב הראשוני יישאו הצדדים בעלויות עו"ד אריאל משה ואנשי המקצוע הנוספים, ככל שיהיה בהם צורך – בהתאם לזכויותיהם במגרש.

[ז] הוצאות ייפסקו בהמשך ההליך – לפי התוצאות.

[ח] נקבע להמשך דיון ליום 19.7.17 בשעה 10:15.

ניתנה היום, י"ח אדר תשע"ז, 16 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נחמיה יעל
נתבע: שטרית יצחק
שופט :
עורכי דין: