ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נגד יוסף ברילנט :

בפני כבוד ה שופט אחסאן כנעאן

תובעת

עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

ע"י עוה"ד ינאי

נגד

נתבע

יוסף ברילנט

פסק דין

מונחת לפני תביעה כספית שהוגשה בסדר דין מהיר על סך 22,967.65 ₪.

רקע
התובעת היא חברה ציבורית הרשומה בישראל כדין והעוסקת בתחום הדיור הציבורי (להלן: התובעת או עמידר ). בכל הזמנים הרלוונטיים לתובענה זו ניהלה עמידר מטעם המדינה מבנה ברחוב קיסריה 9א' בחיפה (להלן: המבנה ).

הנתבע הוא בעל הזכויות באחת הדירות שבמבנה כאשר הוא רכש את זכויותיו במבנה ביום 24.12.03 (להלן: הנכס ).

ביום 17.5.2011 שלחה עיריית חיפה לעמידר הודעה לפי סעיף 3א' לחוק העזר לחיפה (מבנים מסוכנים) התשמ"ג – 1983 (להלן: צו סכנה ) במסגרתה נקבע כי במהלך בדיקה שנעשתה ע"י מהנדס העיר, נתגלו במבנה הממצאים שלהלן:

קורות פלדה התומכות רצפת המרפסת בחזית הכניסה – חלודות.
נפילת גושי טיח מקירות חוץ ופנים.

עמידר נדרשה לתקן הליקויים בתוך 30 יום.

עניינה של התובענה דנן היא אותן עבודות להסרת צו סכנה, שביצעה לטענתה של עמידר במבנה כולו ובכלל זה בנכס, כאשר לטענתה, הנתבע לא פרע את חלקו בעלות העבודות שבוצעו במבנה.

טענות הצדדים בתמצית

התובעת טוענת כי עם קבלת הצו פעלה לסילוק הסכנה. לטענתה, ביום 6.12.2011 עתרה לבית המשפט השלום במסגרת ת.א. 14365-10-11 (שלום חיפה) על מנת לקבל צו שיתיר לה להיכנס לדירת הנתבע לביצוע העבודות הדרושות בהתאם לצו הסכנה וביום 8.12.11 ניתן צו המתיר לעמידר לבצע את העבודות הדרושות בהתאם צו הסכנה.

התובעת הבהירה כי העבודות בנכס החלו רק לאחר פניות מפורשות מצידה אל הנתבע , אשר העלו חרס. לדבריה, היא ביצעה עבודות בסך כולל של כ 97,857.30 ₪ במסגרת הזמנת עבודה מס' 60141887 ולאחר ביצוע העבודות ביטלה עיריית חיפה את צו הסכנה. חלקו היחסי של הנתבע בעבודות אלו עומד על 21,687.93 ₪ (נכון ליום 24.4.12).

עמידר נאלצה להגיש התביעה דנן בגין סכום זה לאחר שכל ניסיונותיה להסדיר הנושא עם התובע בטרם הגשת תביעה, עלו בתוהו. לטעמה, לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתביעה ולא ללשכת המפקחת על רישום מקרקעין הואיל וזכות הנתבע בנכס טרם השתכללה לזכות קניינית רשומה בלשכת רישום המקרקעין.

הנתבע העלה בכתב הגנתו טענה מקדמית לחוסר סמכות עניינית שכן הסמכות היא ללשכת המפקח על הבתים המשותפים ועל כן יש למחוק התביעה.

עוד טוען הנתבע כי התביעה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים ובחוסר תום לב שכן הנתבע הודיע לעמידר בטרם בוצעו על ידה העבודות (המוכחשות על ידו) כי התיקונים הנדרשים הם בנכס שהוא בבעלותה ו/או אחריותה ולא בנכס שבבעלות ו/או בחזקת הנתבע וכן לא ברכוש המשותף ועל כן יש להשית את כל ההוצאות על עמידר בלבד. עוד הבהיר הנתבע ל עמידר כי אסור לה להיכנס לנכס הנתבע ללא רשותו לשם ביצוע העבודות הנטענות. הנתבע צירף העתק ממכתבים ששלח לעמידר בעניין (ר' נספחים 6,7 לכתב הגנתו). חרף זאת, התובעת נכנסה לנכס ללא רשותו לשם ביצוע העבודות ואף הגדילה לעשות שעה שבמסגרת עבודותיה אטמה התובעת את הנכס באופן שנמנעת גישתו של הנתבע אל הנכס. כאן המקום לציין כי עפ"י כתב ההגנה המדובר בנכס המשמש את הנתבע כמחסן.
לטענתו בניגוד לנטען ע"י עמידר בכתב התביעה, עמידר לא מליאה את חלקה בהסכם הרכישה שנחתם בינה לבין הנתבע לפני כ- 12 שנה ולא טיפלה בהעברת הבעלות בנכס ע"ש הנתבע מכאן שלא ניתן לחייבו מכוח הוראות חוק המקרקעין היות ואין לנתבע זכות קניינית רשומה בלשכת רישום המקרקעין על הנכס והוא לא החזיק בנכס במעמד ביצוע העבודות ע"י עמידר (סע' 6 לכתב ההגנה).

עוד טוען הנתבע כי מעיון בצו הסכנה עולה כי התיקונים שנדרשו כללו עבודות לתמיכה ברצפת מרפסת הדירה שבבעלות התובעת בלבד ובקירות הדירה שבקומה 2 , השייכת לתובעת. בצו לא נכתב כי יש צורך בהחלפת הרצפה בדירת התובעת. כמו כן, אין מדובר בעבודות ברכוש המשותף ועל כן ואף מטעם זה אין הנתבע מחויב להשתתף בעלויות התיקון.

זאת ועוד התובעת לא צרפה כל תשריט ו/או צילומים (לפני ואחרי) המצבעים על מקום והיקף העבודות שלטענתה ביצעה. כן לא הביאה ראיות להוכחת נזקיה והסכומים הנתבעים הם מופרכים וחסרי כל בסיס. כמו כן, לטענתו, עמידר לא צירפה כל אישור מעיריית חיפה על הסרת הסכנה ו/או ביטול הצו וכן לא צירפה פירוט העבודות שבוצעו לכאורה. יתרה מכך, בנספחים שצירפה עמידר אין כל הסבר כיצד נגזר חלקו היחסי של הנתבע מסך העבודות להן טוענת עמידר. מכאן ש עמידר לא עמדה בנטל ולא הוכיחה תביעתה.

טענה נוספת שמעלה הנתבע היא שעמידר הזניחה את המבנה עוד בטרם רכש את הנכס והמתינה משך שנים רבות מבלי שעשתה דבר לשיפור מצב המבנה שהיווה סכנה עוד בטרם הוצא צו הסכנה. התנהגות זו מקימה את האחריות הבלעדית של התובעת לתיקון. זאת אף מכוח חובתה להקטנת הנזק, באי הקטנת הנזק ע" עמידר, גרמה עמידר לנתבע לנזק שעולה על 50,000 ₪ , אותו יש לקזז מתביעתה נגד הנתבע.

הנתבע ציין כי בכוונתו להגיש תביעה שכנגד או תביעה נפרדת בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהתנהלות עמידר, אשר במסגרת עבודותיה אטמה את נכס הנתבע ובכך מונעת מהנתבע את הגישה למחסן ששייך לו.

הנתבע טען כי התובעת השתהתה בתיקון הליקויים עובדה שיש בה כדי לשלול את דחיפות ביצוע התיקונים והסרת הסכנה הנטענת.

לסיום הנתבע טען כי התובעת העלימה מבית המשפט מידע בעניין ת.א. 14365-10-11, במסגרתו פעלה התובעת שלא כדין שעה שלא יידעה אותו על קיומו של ההליך ומנעה ממנו אפשרות להתגונן כנגדו וזאת בחוסר תום לב מצידה. לדבריו הגיש ביום 5.1.2015 בקשה לביטול ההליכים שננקטו נגדו במסגרת התיק הנ"ל. לאור כל הטעמים שהובאו מעלה התבקש בית המשפט לדחות התביעה.

הצדדים הגיעו להסדר דיוני אשר ניתן לו תוקף של החלטה ביום 7.7.2016 לפיו הצדדים מסכימים כי יינתן פס"ד מנומק בתיק על סמך החומר שהונח בפני בית המשפט לרבות תצהיר התובעת על כלל נספחיו, תצהיר הנתבע על כלל נספחיו וסיכומי הצדדים. עוד סוכם בין הצדדים כי בפסק הדין ייקבע שכל צד יישא בהוצאותיו בהליך דנן.

דיון והכרעה

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין טענת הנתבע בכל הנוגע לסמכות העניינית להתקבל. לאור זאת אורה בסוף פסק הדין על העברת הדיון למפקח על בתים משותפים ולא אכריע לגופו של עניין ביתר הטענות.

גדר המחלוקת בין הצדדים היא למעשה בשאלה האם יש לחייב את הנתבע, כבעל הזכויות בנכס, בחלק יחסי מההוצאות שהוציא התובעת בגין עבודות אחזקה שעשתה במבנה לשם הסרת צו הסכנה. סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: החוק ), קובע לעניין הוצאות כדלקמן:

"(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

סעיף 72(א) לחוק קובע סמכות ייחודית למפקח על הבתים המשותפים לדון בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף במס' מקרים כמפורט להלן:
"(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח".

מאידך, סעיף 72(ב) לחוק קובע סמכות מקבילה לבית משפט אזרחי ולמפקח כדלקמן:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח."

יוצא איפוא כי סכסוך בנוגע לחיוב בהוצאות עבודות שבוצעו במסגרת צו סכנה מסור באופן ייחודי למפקח על הבתים המשותפים. אמנם המבנה בזמנים הרלוונטיים לא היה רשום כבית משותף ואכן כטענת התובעת זכות הנתבע בנכס טרם השתכללה לזכות קניינית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין. יחד עם זאת על פי סעיף 77ב לחוק הוראות סעיף 72 יחולו גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

התובעת טוענת כי אין תחולה להוראות החוק בעניין הסמכות שכן הנתבע טרם נרשם כבעלים. אין בידי לקבל טענה זו. התובעת אינה יכולה לטעון מצד אחד כי יש לחייב הנתבע בחלקו היחסי בהוצאות העבודות שביצעה מכוח היותו בעל זכויות בנכס החל מיום 24.12.2013 (ראו סעיף 3 לכתב התביעה) ומצד שני לעניין הסמכות העניינית לטעון כי טרם השתכללה זכותו לזכות קניינית ועל כן הסמכות לא נתונה למפקח על הבתים המשותפים.

עילת התביעה להשתתפות מבוססת על הוראות סעיף 58 לחוק. סעיף 58 מחייב "בעל דירה" להשתתף בעלות החזקתו התקינה של הבניין. אם הנתבע הוא בעל דירה לעניין סעיף 58 הרי לא ניתן לטעון שאינו בעל דירה לעניים סעיף 77ב לחוק.

יתרה מכך, כוונת המחוקק בסעיף 77ב היא לרכז את הסכסוכים בין בעלי הדירות בידי הרשם. לא נאמר באותו סעיף כי בעלי הדירות הם רק בעלי הדירות הרשומים להבדיל מבעלי דירות בעלי זכות אובליגטורית. פרשנו ת לפיה הסעיף חול רק על בעלי דירות רשומים ייצור פיצול בלתי רצוי של סמכויות דבר הנוגד את תכלית החוק. לכן פרשנות ראויה היא זו שבאה לרכז תחת שמשיה אחת את כלל הסכסוכים בין בעלי הדירות בין אם אלו רשומים ובין אם אלו מחזיקים בזכות אובליגטורית. פרשנות אחרת אף תיצור סרבול בהליכים ובמקרים עמומים הצדדים יתדיינו בנושא הסמכות דבר אשר יגרום לבזבוז זמן שיפוטי.

התובעת צירפה אישור זכויות (נספח 1 לכתב התביעה) מכוחו הנתבע הוא בעל הזכויות בנכס נשוא התובענה דנן ואשר מצוי במבנה אשר בזמנים הרלוונטיים טרם נרשם כבית משותף. על כן ומכוח סעיף 77ב לחוק על אף שהנתבע טרם נרשם כ בעלים של הזכויות, הסמכות לדון בסכסוך שנתגלעה בין הצדדים באשר לחיוב הנתבע בהוצאות העבודות שביצעה התובעת לטענתה ברכוש המשותף, מסורה באופן בלעדי למפקח על הבתים השותפים [סעיף 72(א) לחוק].

לאור זאת אני מקבל את טענת הנתבע כי בית משפט השלום אינו מוסמך עניינית לדון בתובענה.

לכן, בהתאם לסמכותי לפי סעיף 79(א) ל חוק בתי המשפט [נוסח חדש], התשמ"ד – 1984 אני מורה למזכירות להעביר את התובענה למפקח על הבתים המשותפים בחיפה.

לאור הסכמת הצדדים בהסדר הדיוני , אשר ניתן לו תוקף של החלטה, אני קובע כי בנסיבות העניין כל צד יישא בהוצאותיו.

מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, ח' אדר תשע"ז, 06 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.