ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שמעון בן יעקב נגד ירוחם לקרץ :

התובע

שמעון בן יעקב ת.ז. XXXXXX630
ניהול בניין קומבה 10 – ועד בית

נגד

הנתבע
ירוחם לקרץ ת.ז. XXXXXX002

פסק דין

במסגרת התביעה המונחת בפני בתיק זה, עותר התובע בכובעו כאחראי לניהול ולתחזוקה של בניין המשרדים קומבה 1 שבאזור תעשייה בחדרה ( להלן: "הבנין"), לחיוב הנתבע - בעליו של משרד מס' 22 ב אותו בנין, בתשלום דמי הניהול והאחזקה לשנים 2014-2015 בסך של 2,400 ₪ אשר לטענתו לא שולמו על ידו עד כה .

התובע טוען כי ניהול ואחזקת הבנין נעשים תמורת תשלום חודשי של דמי ניהול ואחזקה הנגבים מבעלי כל המשרדים ו/ או השוכרים והכל בהתאם לתעריפים שנקבעו, כך שבעבור משרד מאוכלס יש ל שלם דמי ניהול חודשיים בסך של 200 ₪ ואילו בעבור משרד סגור וריק יש לשלם דמי ניהול בסך של 100 ₪ בחודש.

אין חולק על כך שמשרד מס' 22 בבנין שייך לנתבע, כמו גם על העובדה שבמהלך התקופה מאז 1.1.14 ועד ליום 31.12.15 היה המשרד סגור וריק.

בעדותו בבית המשפט אמר התובע:
"יש בנין שלמעלה ממחציתו הוא שלי, רכשתי אותו לפני למעלה מ – 15 שנה ואני מנהל את ועד הבית, זה ניהול בנין ולא ועד בית כמו בבית משותף, זה ניהול עסקי. נבחרתי על ידי כל בעלי העסקים ואז נפתח חשבון בנק חדש על שם "ניהול בנין קומבה 10", היינו שני אנשים בוועד, אחד מאתנו עזב ואז אני נשארתי לבד ואני מנהל את הבניין כי הוא רובו שלי. זה אומר לנקות את הבניין, להפעיל את המעלית, לנקות את החצר, סימוני חניות........משנת 2014 הועד עבר אלי".

במסגרת עדותו הגיש התובע מסמכים שונים ובהם תדפיס בנק של חשבון הבניין - ת/1, קבלות שניתנו בגין תשלום עבור דמי ניהול - ת/2, העתק ממכתב ש נשלח על ידו לדיירי הבניין בדבר חובת תשלום דמי הניהול - ת/3 ומסמך המלמד על רכישת חלקים מהבניין על ידו והעברת הזכויות בחלקים אלה אליו - ת/ 4.

הנתבע, המסרב לשלם את דמי הניהול נשוא התביעה, טוען כי התובע נטל על עצמו את ניהול הבנין והשתלט עליו שלא כדין, לאחר שנים רבות שבהן הוא עצמו והגב' סימה בראון - בעלת משרד בבניין גם כן , נבחרו לנהלו ועשו כן. במהלך עדותו בפני, טען הנתבע כי בעת ההיא סירב התובע לשלם את דמי הניהול והאחזקה עבור נכסיו בבנין וכי "בגלל שהוא החזיק במרבית הנכסים היה להם קשה מאוד לנהל את הבניין ו הוא היה עושה עליהם מעין "אמברגו כזה של תשלומים"...". עוד טען הנתבע כי התובע שהינו הבעלים של חנות "נגב קרמיקה" הממוקמת בקומת הקרקע של הבנין ושל נכסים נוספים בבניין , איננו מבצע את תפקידו כאחראי לניהול הבנין כולו כראוי ו כי הוא "השתלט על שטחים משותפים ב רכוש המשותף בבניין וה פך אותם לשטח פרטי שלו".
לשאלתי מדוע לא שילם את דמי הניהול נשוא התביעה, השיב הנתבע:
"... אני אומר שהוא השתלט על חלקים מהבית, על החלקים המשותפים...
אני גם הייתי בבית הזה טרום היותו של התובע בבית הזה ואני יודע שהיום הוא סגור החוצה. למיטב ידיעתי הבית לא יכול לקבל טופס 4. יש למעלה משרדים שלא יכולים לקבל טופס 4 ".

גב' סימה בראון , שהעידה מטעם הנתבע, תיארה בעדותה את מצב התחזוקה הירוד של הבנין וטענה כי:
"...לא הייתה החלטה מסודרת לגבי הבחירה של התובע כמחליפנו בועד הבית, זה למיטב זכרוני. אחר כך היה מצב ששמעון (התובע – ר.ס.מ) קיבל לידיו את ניהול הבית, הוא החליט כל מיני החלטות ואנחנו ביקשנו, כמו שאנחנו ניהלנו את הבית בצורה שקופה בשקיפות, ביקשנו שיראה לנו מי משלם, על מה הוא משלם כי לא יכול להיות שמשרד שיש לו 150 מטר ישלם כמו משרד של 40-50 מטר. הבנין מוזנח. זבל בכל מקום. את חדר האשפה, פתאום זה הפך לרכוש פרטי שלו אז הוציאו החוצה כל מיני פחים שזה היה נראה מזעזע. אני אישית הייתי לוקחת כל יום את הזבל הביתה כי לא היה לי איפה לשפוך. המעבר בבנין שיוצאים לקצה השני של הבנין, פתאום נספח לחנות שלו... ביקשתי ממנו חשבוניות או קבלות, קיבלתי רק על חלק, הוא לא נותן הכל. כמו שאמרתי, מעולם לא הראה לנו מה נכנס, מה יוצא, מי משלם, אם הוא משלם...".

התובע הכחיש את טענות הנתבע והגב' בראון וטען כי במהלך תקופת היותם האחראים לניהול הבניין הוא שילם את דמי הניהול והאחזקה וכי מאז הוא דואג לטיפוח הבנין שנראה כ"פנינה".

בתום הדיון ולנוכח טענותיהם הסותרות של הצדדים, הוריתי ל תובע להגיש לתיק בית המשפט ראיות בדבר התשלומים ששולמו על ידו בשעתם כאמור ואילו ה נתבע התבקש להגיש את תצלומי השטחים המשותפים בבנין , אלה שלטענתו ולטענת הגב' בראון סובלים מתחזוקה לקויה או שנתפסו על ידי התובע ולכן לא משמשים עוד כשטח משותף.

מטעם הנתבע הוגשו תצלומים שונים של פחי זבל לא מרוקנים ושל שטחים ציבוריים שלטענת הנתבע והגב' בראון "סופחו" על ידי ה תובע לעסקיו הפרטיים ואי לו מטעם התובע הוגשו טופס 4 שהוצא לבנין עוד ביום 6.7.95 , קבלות המעידות על תשלומי התובע בעבור דמי הניהול והאחזקה בשנים 2009-2016, פרוטוקול ישיבת הועד מיום 2.1.11 המלמד על טענות הנתבע והגב' בראון כלפי התובע ועל הנסיבות בהן הועברה הנהלת ועד הבניין לידיו, תצלומי הכניסה לבניין, הוראות לתשלום בעבור נקיון הבנין בתקופה הרלבנטית לתביעה ומסמכים המלמדים על תשלום דמי הניהול ע"י הגב' בראון בעקבות דרישה שהופנתה אליה באמצעות עורך דין.

לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים והגב' בראון ועיינתי הן בראיות שצורפו לכתבי טענותיהם והן באלה שהוגשו במהלך הדיון שהתקיים בפני ובעקבותיו, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל.
ואלה הם נימוקי:
הנתבע מודה בכך שלא שילם את דמי הניהול נשוא התביעה אך תולה את הסיבה לכך באופן התנהלותו של התובע. דא עקא, שטענות אלה, מוצדקות ככל שתהיינה, אינן יכולות להקים לו פטור מתשלום דמי הניהול.
התובע אמנם הצהיר, בפתח דבריו בדיון שהתקיים בבית המשפט, כי מדובר בבניין שלמעלה ממחציתו שייך לו וכי מדובר ב"ניהול עסקי של בניין ולא בוועד בית כמו בבית משותף" ואולם לטעמי, משאין מחלוקת בין הצדדים על כך שמדובר בבניין משרדים ובתי עסק שחלקיו המשותפים נתונים לניהולו של גוף המתפקד באופן דומה לזה של ועד בית בבניין משותף, הרי שההגיון העומד בבסיס הוראות החוק החלות על בתים משותפים, נכון גם למקרים בהם מדובר בבניין שלא נרשם כבית משותף אך הוא פועל על פי עקרונות דומים.
סעיף 58(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 קובע כי:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג ..."
סעיף 71 (ג) לחוק זה קובע כי: "דינו של שכר המתחזק, כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בס' 58(א)".

בהתאם להוראות אלה קבעה הפסיקה, לא אחת, כי:
"חובה על דייר לשאת בחלק היחסי של עלויות האחזקה גם כאשר הוא אינו מרוצה מרמת שירותי האחזקה הניתנים על ידי חברת הניהול. במקרים אלה ...
יש לפנות לנציגות הבניין או לאסיפה הכללית של בעלי הזכויות ולבקש לבטל את ההתקשרות עם חברת הניהול ואין להפסיק את התשלומים השוטפים באופן עצמאי... (ר' ע"א 204/79 וייזר נ' נציגות הבית המשותף ברחוב חן 14 פתח תקווה, רע"א 294/87 ד"ר ג. שלום עו"ד נ' נציגות הבית המשותף, רחוב בן יהודה 2 ירושלים ות"א 63468-10-13 ,63447-10-13 צידקה חברה לבנייה בע"מ נ' יאיר בריזילי ואח').

במצב דברים זה, לא היה הנתבע רשאי לעשות דין לעצמו ולהימנע מתשלום דמי הניהול בהם היה עליו לשאת כבעל משרד סגור בבניין, שכן פתוחה בפניו הדרך לנקוט כנגד התובע בכל הליך מתאים שבמסגרתו הוא יוכל לשטוח טענותיו בכל הנוגע ל"השתלטות" הלה על חלק מהשטחים הציבוריים וכיו"ב.

התוצאה היא, אפוא, שהתביעה מתקבלת.
הנתבע ישלם לתובע בכובעו כמנהל הבניין, וככזה בלבד, סך של 2,400 ₪ בתוספת הוצאות בסך 500 ₪ ובסה"כ 2 ,900 ₪ שישולמו בתוך 30 יום שאם לא כן יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עד ליום התשלום בפועל.

זכות להגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה, בתוך 15 ימים.

המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין, בדואר רשום.
ניתן היום, ט' טבת תשע"ז, 07 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שמעון בן יעקב
נתבע: ירוחם לקרץ
שופט :
עורכי דין: