ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין איסק פארי עילית נגד נחמיאס משה :

החלטה בתיק רע"א 9645/16

לפני: כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין

המבקשים:
1. איסק פארי עילית

2. פארי יוסף

נ ג ד

המשיבים:
1. נחמיאס משה

2. נחמיאס רבקה

3. לבינסון אליקים

4. דנציגר עירית אניטה

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט הבכיר י' גריל, השופטת ב' טאובר והשופט ס' ג'יוסי), מיום 8.11.2016, בע"א 44583-05-16

בשם המבקשים: עו"ד אסנת הירש

בבית המשפט העליון

החלטה

א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט הבכיר י' גריל, השופטת ב' טאובר והשופט ס' ג'יוסי), מיום 8.11.2016, בע"א 44583-05-16, במסגרתו נדחה ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון, דגנית קציר-ברין (ת.ת. 106/15). התיק החיפאי הועבר לחולון כיון שהמבקש עובד בקרית הממשלה בחיפה. בפסק דינה של המפקחת נתקבלה תביעת המשיבים, והמפקחת הורתה למבקשים להימנע מהקמת חניות בתחומי הרכוש המשותף של הבית המשותף בו הם גרים.

רקע והליכים

ב. בעלי הדין הניצים הם בעלי דירות בבית משותף בעיר חיפה. המשיבים 1 ו-2 הם בעלי זכויות בשלוש מתוך שש יחידות הדיור שבבית המשותף. לכל אחד מן המשיבים 3 ו-4, וכן למבקשים, זכויות ביחידת דיור אחת מתוך שלוש היחידות הנותרות. המבקשים הגישו בקשה להתיר להם להקים מקום חניה בחצר הבית המשותף. חרף התנגדות המשיבים, אישרה הועדה המקומית הקמת שני מקומות חניה בנימוק שלפיו הבקשה נמצאה מוצדקת מבחינה תכנונית. אז הגישו המשיבים תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בחולון נגד הקמת החניות בתחומי הרכוש המשותף. תביעתם התקבלה על ידי המפקחת. המפקחת קבעה בפסק דינה כי הקמת החניות בחצר הבית המשותף מהוה שינוי ברכוש המשותף. שינוי זה, כך נקבע, מחייב הסכמה של רוב בעלי הדירות. בנוסף, נקבע כי מאחר שהקמת החניות אינה בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף, במיוחד מקום שהחניות אמורות להיות מיועדות לשימושם הייחודי של המבקשים, מתחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות. הסכמה כאמור לא ניתנה, ומשכך התקבלה התביעה.

על החלטת המפקחת הגישו המבקשים ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה. במסגרת הערעור טענו, בין היתר, כי מדובר ב"עריצות הרוב" – ניצול לרעה של העובדה שבידי המשיבים 1 ו-2 מצויות הזכויות בשלוש מתוך שש יחידות הדיור שבבניין.

ג. לאחר דיון, החליט בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור. בית המשפט סבר כי לא נפלה שגגה במסקנותיה של המפקחת. נקבע, כי בהיבט הקנייני אין ספק שאין למבקשים רוב שיהא בו כדי לאשר את בקשתם לביצוע החניות המתוכננות בחצר הבניין המשותף. עוד נפסק, כי אין בסיס לטענת המבקשים בדבר "עריצות הרוב", וכי אין לראות ברצון המשיבים, שלפיו חצר הבית המשותף תיוותר ללא שינוי כ"ריאה ירוקה", משום חוסר תום לב או התנגדות סרק. בית המשפט המחוזי הוסיף, כפי קביעת המפקחת, כי הקמת החניות המתוכננות אינה בגדר "שימוש סביר" ברכוש המשותף. נאמר, כי משאלת המבקשים כרוכה בעבודות משמעותיות ברכוש המשותף הכוללות עקירת שבעה עצי אורן ותיקים (ונטיעת עשרה עצים אחרים במקומם), שבירת הגדר המקיפה את הבית, שינוי מיקום פח האשפה, סלילת שביל גישה והקמת החניות. לדברים משנה תוקף משעותרים המבקשים לעשות שימוש ייחודי בשתי החניות המתוכננות, תוך שעשיית שימוש בהן על ידי מי משאר בעלי הדירות שבבניין תהא כרוכה בתשלום. נוכח האמור, לא ראה בית המשפט המחוזי מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק דינה של המפקחת; נקבע, כי הממצאים בפסק הדין תומכים במסקנה המשפטית ואין לגלות בה טעות שבחוק. לפיכך נדחה הערעור. כלפי פסק הדין הוגשה הבקשה הנוכחית.

הבקשה

ד. לטענת המבקשים, השאלות המשפטיות העיקריות העולות בבקשה הן:

"1. האם רשאי בעל דירה למנוע שימוש סביר ברכוש משותף מבעל דירה אחר?
2. האם התנגדותו של בעל דירה לשימוש סביר ברכוש המשותף צריכה להיות גם היא התנגדות סבירה, או שמא זכות ההתנגדות היא אבסולוטית?
3. האם נדרש בית המשפט להגן על זכויות המיעוט, במקום שבו דייר אחר הוא בעל מחצית מזכויות ההצבעה בבית המשותף ונהנה למעשה מזכות וטו על כל החלטה?" (ההדגשות במקור, א"ר).

לטענת המבקשים, בסוגיות אלו טרם נפסקה הלכה. לדבריהם, הצורך בהסדרת מקומות חניה במגרשים פרטיים הפך בשנים האחרונות לעניין בעל חשיבות ציבורית, בנוסף, לסוגיית גבולותיה של זכות הקנין חשיבות חוקתית. טעמים אלה מצדיקים לשיטתם מתן רשות ערעור.

ה. המבקשים מוסיפים כי המשיבים 1 ו-2, בעלי שלוש הדירות בבניין, מכהנים שנים רבות כועד בית. לטענתם, כבר שנים לא היו בחירות לועד הבית, אין מתקיימות אספות דיירים, אין מוצגים ספרי החשבונות של הבית ולא התקיים דיון בנוגע לגובה דמי ועד הבית. זאת, שכן משיבים אלה נוהגים בבניין כברכושם הפרטי, כנטען, והם מניחים כי בהיותם בעלי שלוש דירות, ממילא לא ניתן לקבל החלטה נגד רצונם. לדברי המבקשים, משיבים אלה סיגלו לעצמם נוהג להתנגד לכל בקשה שהעלו, כמו למשל, בקשתם להציב צלחת לוין של חברת yes על גג הבניין המשותף. המבקשים מבהירים כי דירתם היא הקרובה ביותר לחניות המתוכננות, ומציינים כי כשלעצמם ביקשו היתר בניה למקום חניה אחד בלבד, אך הועדה המקומית דרשה להציג שני מקומות חניה וכן להציג מיקום לארבע חניות עתידיות נוספות. בסופו של דבר, התירה הועדה הקמת שני מקומות חניה, ומיקומם נקבע כך שלא תהא מניעה להקים בעתיד חניה אחת לכל דירה בבית. לדעת המבקשים, לא בכדי לא עירערו המשיבים על החלטת הועדה המקומית. המבקשים תוהים: האם יתכן שחניה מהוה שימוש סביר ואף חיוני בעיני ועדות התכנון, ובה בעת מהוה שימוש בלתי סביר בעיני המפקחת על בתים משותפים ובית המשפט?

ו. לטענת המבקשים, התעלם בית המשפט ממסמך "בדיקת השלכות תחבורתיות" שצירפו כראיה, שהוא נספח של תכנית מתאר חפ/2158, אשר פורסמה למתן תוקף בי"פ 6884 ביום 21.9.2014, ושלפיו בסביבה הצמודה לבניין המשותף מתוכננת תוספת בינוי נרחבת למגורים ומסחר, בסך כ-200 יחידות דיור וכ-9,000 מ"ר למסחר, שמשמעותם תוספת של כ-500 כלי רכב למערכת הדרכים, תוך השלכות קשות על הדיירים באזור. לטענתם, בית המשפט לא דן במצוקת החניה כשיקול רלבנטי. עוד טוענים המבקשים כי חצר הבית המשותף מוזנחת, ולא נועדה לשמש לגינה, ועל כן אין מניעה לעשות בה כל שימוש סביר. אכן, לדברי המבקשים, לשם הקמת החניה נדרשת כריתת שבעה עצים, אך במקומם יינטעו על חשבונם עשרה עצים; בכך ישתפר לטעמם מצבו של הרכוש המשותף.

ז. נוכח האמור, טוענים המבקשים כי על בית המשפט לקבוע שבמקרה של עריצות הרוב תינתן עדיפות לזכותו של המיעוט כל עוד אינה גורמת נזק ממשי לרוב. המבקשים מציינים כי המשיב 3, שברשותו חניית נכה פרטית בחזית הבניין המשותף, ושדירתו פונה לצד האחר של החצר ולא למשטח החניה המיועד, לא התייצב להליך לפני המפקחת, ובערעור לבית המשפט המחוזי הודיע כי אינו מתנגד להקמת החניה, אך ערב הדיון חזר בו מהסכמתו. לדברי המבקשים, המשיבה 4 אינה מתגוררת בבניין ודירתה מושכרת זה שנים. דיירת זו הודיעה בעבר כי אינה מתנגדת להקמת חניה, אך גם היא חזרה בה מהסכמתה; דירתה פונה אף היא לצד האחר של החצר ולא למשטח החניה המיועד. בנסיבות אלה, יש להעדיף, לדעתם, את הפתרון למצוקתם האמיתית במציאת חניה דבר יום ביומו, על פני התנגדויות הסרק של המשיבים. לדעת המבקשים, אין ניתן לומר בשנת 2016 כי חניה היא מותרות, והריהי כורח המציאות; לא בכדי מחייבת תכנית תמ"א 38 להוסיף מקומות חניה לכל דירה המתוספת לבניין העובר חיזוק נגד רעידות אדמה. לפיכך, מבקשים הם

"לקבוע כי המיעוט זכאי להגנה על זכויותיו מפני עריצות הרוב, לקבוע כי חניה הינה שימוש סביר לכל הדעות ברכוש משותף שאין לו ייעוד אחר כלשהו ולהתיר למבקשים להקים את משטח החניה בהתאם להיתר הבניה שאושר להם" (ההדגשות במקור, א"ר).

הכרעה

ח. לאחר העיון חוששני כי אין בידי להיעתר לבקשה. רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת, ואין המקרה שלפנינו בא בגדר האמור, אף שהמבקשים עותרים להעטות עליה אדרת זו. בסופו של יום, הבקשה יסודה בשאלה התחומה למחלוקת בעלי הדין, על פי הנסיבות הייחודיות של המקרה, ואין מדובר אלא ביישום ההלכה הקיימת על המקרה הקונקרטי; זו, כידוע, אינה מקימה ככלל עילה לבחינה ב"גלגול שלישי" (השוו רע"א 3577/11 אלון החזקות בריבוע כחול – ישראל בע"מ נ' נציגות הבית המשותף בשדרות זהר טל 34 הרצליה (30.6.2011)). השאלות שמציבה הבקשה אינן ניתנות לתשובה בגדרי הלכה כללית, והן תלויות נסיבות. אכן, ברי ככלל כי התנהגות הצדדים במשפט הפרטי בשיטתנו כפופה לחובת תום הלב (ראו סעיפים 12, 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973); והסבירות בהתנהגות היא חלק מתום הלב. ואולם, קשה מאוד לצפות כי בית משפט בגלגול שלישי יעסוק במסכת העובדות שנבחנה בשתי ערכאות ויגלה בה מה שלא נגלה בערכאות הקודמות. סבירות השימוש כרוכה בבחינה עובדתית של המקרה הספציפי. גם אם כאמירה כללית ניתן להסכים כי הכל, לרבות רוב בבית משותף – והדברים נאמרים על דרך הכלל, שכן גם כדי שלא להכביר הוצאות לא נתבקשה תשובה – צריכים לנהוג בסבירות ובתום לב, הבחינה היא פרטנית, בכל מקרה לגופו; ונזכור את סעיף 2(א) לתקנון המצוי, אשר בתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המחייב הסכמת האספה הכללית לעניין שינויים ברכוש המשותף, סעיף 12(א) בו הקובע כי "החלטות האספה הכללית יתקבלו ברוב דעות", וסעיף 62(א) לחוק המקרקעין לעניין הסכמת כל בעלי הדירות לייחוד חלק מן הרכוש המשותף לאחת הדירות.

ט. אמנם, בעניין וינטרס (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645 (1974)), עליו משליכים המבקשים את יהבם, נדונה שאלה דומה: בבית משותף בחיפה ביקשו מספר בעלי דירות לעשות שימוש בשטח הרכוש המשותף לצורך החניית מכוניותיהם, בניגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו בית. המפקח על רישום המקרקעין ובית המשפט המחוזי קבעו כי המערערים אינם זכאים להחנות את מכוניותיהם בשטח המריבה. ואולם, בבית משפט זה נהפכה התוצאה: בפסק הדין, מפי השופט ברנזון, נקבע כי שימוש סביר ברכוש משותף נבחן על פי שני תנאים מצטברים: האחד, אם השימוש תואם את תנאי המקום והזמן; השני, אם אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים בבית המשותף. לאמור: "כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום וזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים" (שם, עמוד 648. ראו גם ע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2) 817 (1974)). תנאים אלה, כך נקבע, נבחנים בכל מקרה על פי עובדותיו, ובאותו עניין נפסק, כי חניה ברכוש המשותף דשם מהוה שימוש סביר.

י. השאלה – אכן – היא בחינת הנסיבות הספציפיות; ובנידון דידן נסיבות העניין שונות באופן מהותי מאלה שנדונו בעניין וינטרס, אף שהצד השוה המצער הוא סכסוך שכנים שאינם מצליחים להגיע להסכמה בדרכי שלום. כאמור, הן המפקחת הן בית המשפט המחוזי קבעו כאן כי הקמת שתי החניות המתוכננות אינן בגדר "שימוש סביר" ברכוש המשותף; זאת, שכן עתירת המבקשים כרוכה בביצוע עבודות משמעותיות ברכוש המשותף, הכוללת עקירת שבעה עצי אורן ותיקים (ונטיעת עשרה עצים אחרים במקומם), שבירת הגדר המקיפה את הבית, שינוי מיקום פח האשפה, סלילת שביל גישה והקמת חניות. מדובר בממצאים עובדתיים שקשה מאוד להתערב בהם. ועוד, המבקשים מעוניינים לעשות שימוש ייחודי בשתי החניות המתוכננות, ושימוש מי משאר בעלי הדירות שבבניין יהא כרוך בתשלום, מה שקשה מאוד להלמו, גם אם עסקינן במיזם הכרוך בהוצאות מסוימות מצד המבקשים. שוב, אילו היו היחסים סבירים והיו מגיעים ל"הבנה מקומית" שתכלול מימון משותף ושימוש משותף היו פני הדברים אחרים, אך לא בכך עסקינן לצערי. לפיכך, אין מדובר במקרה דנן בשימוש "רגיל וסביר" אשר אינו מונע "שימוש דומה מאחרים"; לכן, נדרשת הסכמת כלל הדיירים בבית המשותף, וזו לא נתקבלה, אף אם היו דיירים ששינו דעתם.

יא. בצדק נאמר, כי "במקומנו ובזמננו שימוש במכונית הוא נפוץ עד כדי כך, וכתוצאה מזה הצורך במציאת מקום חניה למכונית (לאו דוקא ברשות הרבים) נעשה חיוני ודוחק עד שיש לראות בחניה במקום מתאים בתור שטח הבית שימוש רגיל, שהוא כורח המציאות" (עניין וינטרס, עמוד 648). דברים אלה, שנכתבו בשנת 1974 מפי השופט ברנזון, נכונים שבעתיים בימינו; אפשר, שהסדרת החניות המבוקשת אף תעלה את ערך הדירות בבית המשותף. ואולם, כל עוד לא קיבלו המבקשים הסכמת דיירי הבית המשותף כנדרש בדין, אין בידם להקים להם חניה ייחודית באופן שביקשו. זאת, חרף קבלת היתר הבניה להקמת חניות, שכן מימושו כפוף לדיני הקניין בבית משותף. אמנם, בעיני המתבונן לא תמיד נהיר הגבול בין הפן התכנוני לפן הקנייני, אך גבול זה קיים; דיני התכנון והבניה בוחנים, כשמם, היבטים תכנוניים שונים, אך היתכנות תכנונית אין פירושה היתר לפגוע בקניין הזולת, ומבחינה זו, ככל שהדבר עלול להיראות תמוה, "אין מלכות נוגעת בחברתה".

יב. אוסיף במאמר מוסגר, כי תלונות המבקשים על אי קיום אספות כלליות, הצגת ספרי חשבונות ודמי ועד הבית מצויות בחצרי המפקחת על רישום המקרקעין, בהשגות ספציפיות שתיק זה אינו מקומן.

יג. אטול חרות לעצמי להוסיף: דומה, כי במיוחד בבית משותף יש חשיבות בעידוד יחסים המבוססים על הסכמה (ראו ע"א 385/87 אזוב נ' נציגות הבית המשותף, רח' רשב"א 28, ירושלים, פ"ד מג(4) 586, 592 (1989)). בלא כל נטיעת מסמרות כלשהם, וכאמור ער אני לכך שלא נתבקשה תשובה, יתכן, שיש מקום, גם מדרכי שלום, לחשיבה אחרת בנוגע לחניה, חשיבה יצירתית ו"מחוץ לקופסה" (אולי בהליך של גישור), שאפשר שתביא להסכמת הדיירים כולם, כמו גם לשיפור רווחתם האישית, תוך שמירה על חיי שכנות טובה בבית המשותף. זו עדיפה בהרבה על מצב שבו מוכרעים דברים ברוב מול מיעוט ויחסי השכנות בשפל המדרגה (השוו לדבריי ברע"א 9626/05 נציגות הבית המשותף מרחוב הרב עמיאל 7, תל אביב נ' אבימור (16.11.2005)); עדיין לא מאוחר.

יד. ואולם, "אין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות", ובפניו קביעות עובדתיות של הערכאות הקודמות. אין בידי איפוא להיעתר לבקשה.

ניתנה היום, ‏י"ב בטבת התשע"ז (‏10.1.2017).

המשנה לנשיאה


מעורבים
תובע: איסק פארי עילית
נתבע: נחמיאס משה
שופט :
עורכי דין: