ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין זאהי דיב נגד פלצור עילם :

בפני הרכב השופטים:
כבוד ה שופטת בר-זיו [אב"ד]
כבוד ה שופטת אלון
כבוד ה שופטת חן-ברק

המערערים:

1.זאהי דיב
2.סנא דיב
ע"י ב"כ עוה"ד סלים וקים

נגד

המשיב:

פלצור עילם
ע"י ב"כ עוה"ד יהודה פלפלי ואח'

פסק דין

1. בפנינו ערעור על החלטת כבוד המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (הגב' ציפורה פייגנבוים) מיום 19.6.16 בתיק בקשה מס' 139/14 תיק תביעה מס' ,138/13 לפיו ניתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערים לחסום שביל המוליך מרחוב חולדה אל דירתו של המשיב וכן אסרה על המערערים לשנות את המצב הקיים.

2. המערערים והמשיב שכנים, מתגוררים בבית משותף ברחוב חולדה 3 (שד' קיש 12) בחיפה, הידוע כחלקה 4 בגוש 12531 (להלן: "הבית"). הבית מורכב משני אגפים צמודים, מערבי ומזרחי. דירת המערערים- יחידת משנה מס' 4/2 (להלן: "דירת המערערים" ) נמצאת באגף המערבי של הבית (כאשר מתחתיה הדירה יחידת משנה 4/1 ומעליה הדירה יחידת משנה 4/5). דירת המשיב יחידת משנה 4/3 (להלן: "דירת המשיב") נמצאת באגף המזרחי של הבית ומעליה הדירה יחידת משנה 4/5.

3. דירת המערערים ודירת המשיב צמודות באותה קומה.

4. אל הבית המשותף מובילות 3 דרכים: שביל מדרגות משד' קיש, שביל המתחיל במדרגות מרחוב חולדה וממשיך מסביב לבית, לאורך הגבול עם החלקה השכנה (להלן: "השביל המקיף"), ושביל נוסף המתחיל גם הוא במדרגות מרחוב חולדה, ממשיך לאורך הקיר התומך הגובל בגבול המזרחי של החלקה ולאחר מכן חוצה את הגינה לעבר הכניסה לדירת המשיב. שביל אחרון זה הוא נשוא המחלוקת (להלן: "שביל המחלוקת").
5. עם רישום הבית המשותף, הוצמד לדירת המערערים שטח גינה , אשר סומן בתשריט באות ד' (להלן: "שטח ד'"). שטח ד' לא צמוד לבית או לדירת המערערים, , אלא צמוד לקיר התומך בגבול המזרחי של החלקה, כאשר בינו לבין דירת המערערים מפריד שטח גינה, אשר היווה רכוש משותף של הבית.

6. בהתאם לתשריט הבית המשותף, מהלך המדרגות מרחוב חולדה, אשר הוביל לשביל המקיף, היה צמוד לגבול הדרומי של החלקה, והיווה חלק מהרכוש המשותף. מסיבות שלא התבררו, הוצב בחלק העליון של מהלך המדרגות הנ"ל מיכל נפט ובמקומו נבנה מהלך מדרגות חדש, ממזרח למהלך הנ"ל וצמוד אליו (כפי שנאמר בדיון המיכל לא קיים היום ובמקומו קיים מחסן ) . במהלך אחד הדיונים בין דיירי הבית, נערכה מדידה של החלקה על ידי מודד מוסמך, והתברר כי חלק ממהלך המדרגות נבנה על שטח ד', הצמוד, כאמור, לדירת המערערים.

7. כל בעלי הדירות בבית כיום - אינם הבעלים המקוריים של הדירות. המערערים רכש ו את דירתם ממשפחת זרביב, המשיב רכש את דירתו מסמוך חני ובר עוז צביה, אשר רכשו את הדירה ממשפחת מנגר. הבעלים של הדירה יחידת משנה 4/5 רכש את הדירה ממירה ושלמה עובדיה, אשר רכשה את הדירה ממשפחת כהן. הסכסוכים בין דיירי הבית החלו עוד בשנת 1993, בתקופה בה החזיקו את הדירות הבעלים המקוריים , ולא הצדדים להליך נשוא הערעור.

8. בשנת 1993 הגישו משפחות מנגר וכהן (בעלי יחידות משנה 4/3 (דירת המשיב) ודירה יחידת משנה 4/5) תביעה נגד משפחת זרביב (הבעלים של הדירה יחידת משנה 4/2 (דירת המערערים) בת.א. 3935/93 בבימ"ש השלום בחיפה). בתביעתם דרשו התובעים שם ממשפחת זרביב להרוס גדר ושער שבנתה משפחת זרביב, אשר חסמו את שביל המעבר לדירותיהם, שעבר ליד דירתם. זרביב הגישו תביעה שכנגד לצו מניעה שיאסור על הצדדים האחרים להשתמש בגינה ולעבור בגינה הצמודה לדירתם.

הצדדים הגיעו לידי הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין , ואשר לפיו:

א. ניתנה לזרביב ומי שיבוא במקומו רשות להקים גדר ושער בקטע הגינה המשתרע מרחוב חולדה ועד לקירות החיצוניים של הבית, בצד הפונה לכיוון רחוב חולדה, וזאת על מנת למנוע מעבר דרך הגינה ו/או לאורך הקירות החיצוניים הגובלים עם הגינה.
ב. הכניסה לדירות תהיה רק דרך השבילים הקיימים, הסלולים או מרוצפים, ולא יותר מעבר לדירות דרך הגדר או השער .
ג. באופן יוצא מהכלל ומתוך התחשבות בגילם ומצב בריאותם של משפחות מנגר וכהן, "הם והם בלבד" יהיו רשאים לעבור דרך השער ולחצות את הגינה כדי לקצר את הדרך לדירותיהם, בתנאי שיעשו זאת בשקט . לצורך כך ימסר לכ"א מהם מפתח של השער.

9. ביום 8.9.00 נחתם בין המערער ובין מירה ועובדיה שלמה וסמוך חני ובר עוז צביה (מהם, כאמור, רכש המשיב את דירת המשיב), (ואשר נקראו ביחד בהסכם: "הדיירים") הסכם, שכותרתו "הסכם למתן זכות מעבר" (להלן : "הסכם זכות המעבר") שנועד, על פי האמור בו, לשנות את הסכם הפשרה בת.א. 3935/93. בהסכם זה נקבע כי "לפנים משורת הדין ועל מנת לשמור על יחסי שכנות טובים", הסכים המערער לשנות את פסק הדין "מבלי לפגוע בכל זכויות הקניין של זאהי (המערער) הקנויות לזאהי עפ"י דין בדירה ו/או במקרקעין כדקלמן:

א. לדיירים תהיה זכות מעבר ושימוש בשביל המסומן באות L בלבד" (הכוונה לשביל שבמחלוקת כאשר השביל המסומן באות L עובר כולו בתוך שטח ד', בחלקו הצמוד לגבול החלקה).
ב. הדיירים יקימו על חשבונם גדר בין שטח L ובין שטח R (המשך שטח ד') על מנת למנוע כניסה לשטח R.
ג. הדיירים מצהירים כי לא ניתן לקיים את הוראות הסכם הפשרה ולפקח כי אורחיהם ו/או מבקריהם לא יעברו דרך הגינה, ולפיכך הם מסכימים כי המערער יהיה רשאי להקים גדר שתמנע את המעבר לגינה מהשביל L.
ד. ההסכם תקף לגבי הדיירים וחליפיהם והם התחייבו להעבירו לכל מי שישכור ו/או ירכוש את דירותיהם.
נקבע בהסכם כי הדיירים מסכימים כי אין בהסכמה של המערער כדי לפגוע בזכויות הקניין שלו בשטחים L ו- R ו/או כדי להקנות לדיירים זכות כלשהי , למעט זכות שימוש.
בהמשך ההסכם הוסף בכתב יד כי סוכם בין הדיירים כי שלמה עובדיה בלבד ישא בעלות בניית המדרגות והשביל בשטח L.

10. בשנת 2000 הגישו בני משפחת כלב (הבעלים של הדירה יחידת משנה 4/4) תביעה לפסק דין הצהרתי נגד המערער, נגד המשיב ונגד משפחת שלמה (ה"פ 1361/00), לפיו הם זכאים לעבור ולהשתמש בגינה המשותפת (המשתרעת מדירת המערערים לכיוון שטח ד') . הנתבעים בתביעה זו הגישו תביעה שכנגד בת.א. 16413/03 נגד משפחת כלב ונגד הבעלים של שתי הדירות הנוספות בבית, ובה ביקשו לאסור על הנתבעים להשתמש בגינה.

ביום 24.6.04 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין כל הצדדים (כל דיירי הבית). הסכם הפשרה קבע כי הבעלים של יחידת משנה 4/4 ימכרו למערער את מלוא זכויותיהם (75/361 חלקים) בגינה המשותפת הנ"ל, בשטח של 74 מ"ר, והם מסכימים כי היא תוצמד לדירה זו באופן בלעדי, תמורת סכום כולל של 3,500 דולר, כאשר התשלום יהווה סילוק של התביעות ההדדיות בין הצדדים והסכמה לעבודות שבוצעו על ידי המערער ברכוש המשותף.

עוד נקבע בהסכם הנ"ל בסעיף 11 כי :

"המשיבים מס' 1 ו- 2 (המערערים) מאשרים בזאת כי הכניסה ומדרגות הכניסה המקוריים של הבית מצד רחוב חולדה, אשר נבנו בחלקם על שטח הקרקע הצמוד לדירת משפחת דיב (דירת המערערים) להלן "השטח הצמוד", ישמשו דרכם לכניסה ויציאה מהבית לדיירים ו/או המחזיקים ו/או המבקרים בדירות של המבקשים 1,3,4 (בעלי דירה 4/4) והמשיבים (כל דיירי הבית האחרים שהיו צד לתביעה) והמערער (הבעלים של השטח הצמוד) מאשרים וממשיכים ונותנים זכות זו לנזכרים לעיל בס"ק זה, ללא תמורה וללא תנאי וללא הגבלת זמן ולדאוג שגם במקרה של מכירת דירתם ו/או מכירת "השטח הצמוד", יתנו ויתחייבו הקונים ולהמשיך לכבד את זכויותיהם הנ"ל של הנזכרים לעיל, ללא תמורה וללא הגבלה ולעגן זכויות אלה ברישום זיקת הנאה בטאבו. המשיבים מס' 1 ו- 2 (המערערים) יחתמו על יפוי כוח בלתי חוזר לב"כ המבקשים (בעלי דירה יחידת משנה 4/4) לרישום זיקת ההנאה הנ"ל" .

(האמור בסוגריים בציטוט זה מהווה תוספת שלנו להבהרת העובדות בלבד).

11. ביום 16.3.05 החליטו כל דיירי הבית להצמיד את הגינה הנ"ל, בשטח של 74 מ"ר, הנמצאת בסמוך ומצידה הדרומי של דירת המערערים , לדירת המערערים, יחידת משנה 4/2.

12. בנסח הרישום של החלקה נרשמה הערה בדבר קיומו של פסק דין בה"פ 1361/00 ות.א. 16413/03.

13. המערערים הגישו בקשה להיתר בניה לבניית חניה ברחוב חולדה, מעל שטח ד' וביום 15.5.13 שלח המערער למשיב "הודעה על סגירת המעבר המזרחי מרחוב חולדה", מאחר והוא מבקש לבנות חניה באותו חלק הצמוד לדירתו ואשר דרכו עובר שביל הכניסה המזרחית מרחוב חולדה (השביל שבמחלוקת).

14. ביום 16.5.13 הגיש המשיב נגד המערערים תביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (להלן: "המפקחת") ובה ביקש להורות למערערים להימנע מלחסום את דרך הגישה לדירתו ובתוך כך להימנע מלחסום את המעבר בשביל ובמדרגות מהכניסה המזרחית לבית (השביל שבמחלוקת) ולאפשר למשיב ולבני משפחתו שימוש ונגישות מלאה וחופשית בשביל זה.

15. לבקשת המשיב ניתן צו מניעה זמני, אשר אסר על המערערים לשנות את המצב הקיים וביום 19.6.16, לאחר שמיעת ראיות הצדדים, ניתן פסק דין שהותיר את צו המניעה על כנו. בפסק הדין קבעה המפקחת כי השאלה שבמחלוקת הינה זכותם של המערערים להפסיק את השימוש של המשיב בשביל שבמחלוקת ולא זכותו של המשיב לעשות שימוש בשביל זה , נוכח העובדה שהמשיב עשה שימוש בשביל זה למעלה מ- 10 שנים , עד שהמערערים, על דעת עצמם, חסמו אותו.

16. לאחר שסקרה את טענות הצדדים קבעה המפקחת כדלקמן:

א. החוזה משנת 1995 נחתם בין מי שאינם צדדים להליך זה, והוא חוזה אישי על רקע נתוני החצר שהיו אז , הוא לא נרשם בספרי המקרקעין ולכן אינו מחייב את חליפיו.
ב. בשנת 2000 נחתם חוזה בין המערער לבין מי שהיו הבעלים של שתי הדירות האנכיות המשיקות ובו ביקשו המערערים לשנות את ההסדר משנת 1995 ולהרחיק את המעבר בחצר הקדמית מהתוואי שעבר בצמוד לדירתם אל סמוך לגבול החלקה עם הרחוב – הוא התוואי המסומן באות L והוא השביל שבמחלוקת, והוא עובר בחלק הרשום כהצמדה קניינית של דירת המערערים.
הסדר זה בא לפי תוכנו על רקע הקשיים ביישום ההסדר הקודם – המערערים הקצו לבעלי הדירות האחרים רצועת קרקע לצורך מעבר על ההצמדה הקניינית שלהם ובתמורה נחסם לחלוטין המעבר ברצועת הקרקע הקרובה לדירתם.
באותו הסכם גם הותר למערערים לפתוח דלת יציאה לחצר הקדמית, לבצע בה עבודות פיתוח ולנהוג בה מנהג בעלים, כאשר בשביל הוקנתה בחוזה לבעלי הדירות האחרים במפורש זכות שימוש בלבד.
ג. חוזה זה קיבל תוקף של פסק דין במסגרת תביעות מאוחרות שהתנהלו בין הצדדים: ה"פ 1361/00 ות.א. 16413/02.
ד. פסק דין זה נרשם כהערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין בחלקת הרכוש המשותף.
ה. המשיב רכש את הדירה יחידת משנה 4/3 בשנת 1992 , כשהוא מודע להסכם נוכח הרישום הנ"ל וגם נוכח המציאות בשטח.
ו. הסכם פשרה מאוחר יותר שקיבל תוקף של פסק דין בין צדדים אחרים לאותם הליכים מאוחדים אפשר שהסדיר מכר של זכויות קניין בין הצדדים האחרים (בעלי יחידת משנה 4/4 לבין המערערים). הסכם זה אינו חל על הצדדים להליך זה ולכן אינו רלבנטי. למשיב אין חלק בהסכם זה ואין בסיס לטענת המערערים לפיה סעיף 11 להסכם זה מקנה להם זכות כלשהי למול חובות המשיב כלפיהם. ההסכם המחייב ומזכה את המשיב למול המערערים, הוא זה שנחתם בשנת 2000 ומסדיר את זכות השימוש לצורך מעבר בשוליים הקדמיים של החלקה.
ז. מהעדויות לא עולה כי היתה עיסקת מכירה של זכות בעלות כלשהי בין המשיב לבין המערערים – לא של תוואי השביל שבמחלוקת וגם לא של החצר הקדמית הרשומה כרכוש משותף. לפי הפסיקה, ויתור על זכות קניין צריכה להיות ברורה וחד משמעית ואינה ניתנת לפרשנויות.
ח. גם פרוטוקול אסיפת הדיירים משנת 2005 אינו ולא נועד לשמש תחליף לחוזה מכר של זכויות קניין והוא גם לא עונה על מבחני חוק המכר. בעלי הדירות זכאים מעת לעת לקבל החלטות לגבי דרכי ניהולו ואחזקתו של הרכוש המשותף, בעוד שהזכות לגבי דרכי השימוש בשביל , הגם שהיא קניינם של המערערים, מקובעת בפסק דין ושינוי של תנאיה אפשרי – מקום שאין הסכמה – רק בפסק דין.
ט. משביקשו המערערים לשנות את דרכי השימוש באותו תוואי שביל, לשנות מהמציאות המשפטית שהותנתה בהסכם משנת 2000, אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים ומכאן שגם מחייב את חליפיהם של בעלי הדירות, שגם הסתמכו על הרישום - היה עליהם לתבוע זאת בהליך משפטי, שאז הערכאה השיפוטית היתה בוחנת את זכותם לעשות כן, ואפשר גם להתנותה בתנאים.
י. די באמור כדי לקבל את התביעה.
יא. בהמשך התייחסה המפקחת ("מעבר לנחוץ" לדבריה) לטענות הגנה שהעלו המערערים, כדלקמן:
יא.א הבעלות בקרקע מתפשטת בחלל הרום שמעליו בעוד שהבעלות בקרקע צמודה מתפשטת במפלס אחד בלבד. לפיכך, רום ההצמדה של שטח ד' אינו בבעלות המערערים אלא הוא מהווה רכוש משותף והמערערים אינם יכולים לעשות בו שימוש ייחודי לפתרון מצוקת החניה.
יא.ב אין מקום לטענת המערערת לפיה היא אינה חתומה על ההסכם משנת 2000 ולכן הוא אינו מחייב אותה, טענה שהיא נעדרת תום לב בעליל.

17. פסק דין זה של המפקחת הוא נשוא הערעור שבפנינו. לטענת המערערים הפלוגתא שעמדה להכרעה בפני המפקחת היתה האם הרשות להשתמש בשביל המחלוקת היתה רשות שכנגדה ניתנה תמורה, כטענת המשיב, או שמא מדובר ברשות ללא תמורה ועל כן מדובר ברשות הדירה וכי לצורך הכרעה בשאלה זו היה על המפקחת להכריע במחלקות סביב פרשנות הוראות סעיף 11 להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין והאם זכות השימוש בדרך הגישה הנזכרת בסעיף זה התייחסה לשביל שבמחלוקת או לדרך הגישה הנוספת מרחוב חולדה, כטענת המערערים.

18. המערערים טענו כי הערכאה דלמטה טעתה בהגדרת המחלוקת בין הצדדים, כאשר קבעה כי המחלוקת היא בשאלת זכותם של המערערים להפסיק את שימוש המשיב בשביל שבמחלוקת ולא בשאלת זכותו של המשיב לעשות שימוש בשביל – כפי שהצדדים טענו בסיכומיהם ובראיות שהובאו – קביעה שהשליכה על שאלת הנטל ושאלת ההליך המתאים לבירור המחלוקת. כפועל יוצא, גם לא הכריעה בשאלה שבמחלוקת. כמו כן טענו כי נפלו בפסק הדין טעויות כלדקמן:

18.1 כאשר נקבע כי זכותו של המשיב לעשות שימוש בשביל שבמחלוקת מתבססת על ההסכם משנת 2000 אשר קיבל תוקף של פסק דין ונרשם בפנקס הבתים המשותפים.
לטענת המערערים, ההסכם משנת 2000 מעולם לא קיבל תוקף של פסק דין ולא נרשמה הערה בדבר קיומו.
18.2 הקביעה המוטעית הנ"ל הביאה לקביעה מוטעית נוספת לפיה משביקשו המערערים לשנות את דרכי השימוש ולשנות את המציאות המשפטית שהותנתה בהסכם משנת 2000 אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים ועל כן הוא מחייב גם את חליפיהם, היה עליהם לעשות כן בהליך משפטי.
18.3 הטענה שהמשיב קיבל רשות ללא תמורה לעבור בשביל שבמחלוקת וכי המערערים זכאים לבטל רשות זו בהיותה הדירה, מקנה לערכאה דלמטה סמכות לדון בטענה זו ולא ברור לאיזה הליך משפטי אחר היפנתה המפקחת בפסק הדין.
18.4 התייחסה רק לחלק מההסכמים ופסקי הדין תוך הוצאת הדברים מהקשרם.
18.5 פירטה בפסק הדין טענות מפי המערערים, שכלל לא נטענו על ידי המערערים, ועליהן ביססה את ממצאיה ומסקנותיה.
18.6 טעתה כאשר לא התייחסה לטענת המערערים ולעדויות לפיהן זיקת ההנאה ניתנה לדיירים על פי סעיף 11 לפסק הדין משנת 2004 והיא מתייחסת למדרגות המובילות לשביל הגישה המערבי ולא לשביל שבמחלוקת.
18.7 בפני המפקחת הובאה חוות דעתו של המהנדס אמיר חסון, אשר קבע כי זיקת ההנאה מתייחסת לשביל המערבי ולא לשביל שבמחלוקת והמפקחת טעתה כאשר פסלה חוות דעת זו.
18.8 טעתה בקביעה לפיה פסק הדין משנת 1995 לא מחייב את המשיב והוא לא נרשם בפנקס המקרקעין – כאשר מנגד הוכח כי פסק דין זה היווה חלק בלתי נפרד מההסכם משנת 2000.
18.9 טעתה בקביעה כי המערערים ביקשו להרחיק את מעבר הדיירים מהחצר הקדמית מהתוואי שעבר בצמוד לדירתם אל סמוך לגבול החלקה, כאשר מהראיות עולה כי ממילא נאסר על הדיירים לעבור בשביל זה על פי פסק הדין משנת 1995.
18.10 טעתה בקביעה כי ההסכם משנת 2000 קיבל תוקף של פסק דין במסגרת התביעות בה"פ 1361/00 ות.א 16413/02 – קביעה מוטעית שנעדרת בסיס בחומר הראיות, ואשר גם שימשה בסיס לקביעה המוטעית לפיה ביטול הרשות לעבור בשביל צריכה להיעשות במסגרת פסק דין.
18.11 טעתה בקביעה כי פסק הדין משנת 2004 אינו מחייב את המשיב מאחר ואינו צד לו. המשיב היה צד להליך והסכם הפשרה התייחס לשתי התביעות.
18.12 הקביעה בענין חלל הרום ניתנה אגב אורחא והיא מוטעית מבחינה משפטית, שכן מדובר בשטח המוצמד קניינית לדירת המערערים ולכן חל עליו סעיף 11 לחוק המקרקעין ולא סעיף 55 לחוק, כקביעת המפקחת.

19. המערערים חזרו וטענו כי הזכות שהוקנתה לשלמה עובדיה ולקודמיו של המשיב בשביל שבמחלוקת היתה בבחינת רשות הדירה, שזכותם לבטלה, היות ומדובר בזכות שניתנה ללא תמורה, כפי שהעיד עובדיה וכפי שנאמר בהסכם כי מדובר בזכות שניתנה "לפנים משורת הדין".

20. המערערים טענו כי הערכאה דלמטה טעתה בקביעת העובדות וביישום ההלכה המשפטית וכי יש מקום לבטל את פסק הדין.

21. המשיב טען כי פסק הדין ניתן בדין ואין מקום להתערב בו. לטענתו, בערעורם מבקשים המערערים לערער על קביעות עובדתיות של המפקחת – קביעות שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן, והם אינם מציגים תשתית נורמטיבית המצדיקה איזון נכון יותר של הזכויות מזה שנעשה על ידי המפקחת.

22. המשיב טען כי המערערים מבקשים לנצל את תום ליבו (כקביעת המפקחת בפסק הדין) במימוש זכויותיו הקנייניות ( לרבות זכות הגישה שלו אל ביתו שהינה זכות בסיסית). המערערים מבקשים לגרום למשיב לעלות לדירתו משד' קיש – מעלה של 72 מדרגות לולייניות ישנות, שבורות ומסוכנות או להגיע לדירתו לאחר איגוף של הבנין באמצעות הכניסה המערבית מרחוב חולדה – כ- 52 מדרגות במרחק 60 מטר והפרש גובה ניכר, במקום השביל הכולל 18 מדרגות בלבד ובמרחק 27 מטר מדירתו.

23. המשיב טען גם כי המערערים מבקשים לנהל נגדו מלחמה של ממש נוכח סכסוך שהתגלה בין המשיב לבין אחיו של המערער.

24. המשיב טען כי המפקחת ביקרה בשטח פעמיים וכי יש ליתן משקל רב לממצאיה והתרשמותה מן המצב בשטח .

25. המשיב טען כי אין אחיזה לטענת המערערים התוקפים את קביעת המפקחת כי זכות השימוש של המשיב בשביל שבמחלוקת מעוגנת במערך חוזי משנת 2000 שקיבל תוקף של פסק דין ואף נרשם בפנקס הבתים המשותפים, וכי קביעה זו נכללה גם בהחלטת הביניים בה הוצא צו מניעה זמני והיא אושרה בערעור שהגישו המערערים על סמכות המפקחת לדון בתביעת המשיב (עש"א 63491-12-13). כן טען כי הוכח בראיות בפני המפקחת כי מהות הסכם הפשרה משנת 2004 , אשר קיבל תוקף של פסק דין, היתה עיגון קנייני והסדרת זכות השימוש בשביל שבמחלוקת תמורת הצמדת שטח הגינה לדירת המערערים. לפיכך, לטענתו, ההערה בדבר פסק הדין מהווה גם זיקת הנאה נשוא השביל שבמחלוקת.

26. המשיב טען כי המערערים מטעים בטענתם כאילו הרשות להשתמש בשביל שבמחלוקת ניתנה ללא תמורה כאשר הוכח מעדותו של עובדיה כי ניתנה בעד זכות השימוש בשביל תמורה מלאה, כאשר ניתנה למערערים זכות שימוש בלעדית בגינה, ובהמשך היא אף הוצמדה לדירתם. לטענתו, המדובר היה בעיסקת חליפין – כאשר זכות השימוש בשביל שבמחלוקת ניתנה במקום זכות המעבר שהיתה קיימת מיום הקמת הבית (דבר הנראה במפורש בתשריט הבית המשותף).

27. המשיב טען גם כי גם אם מדובר בזכות שימוש ללא תמורה – יש מקרים בהם הזכות תחשב ככזו שאינה ניתנת לביטול ויש להביא בחשבון שיקולי צדק – המטים את המאזניים למשיב. כמו כן טוען כי המערערים נוהגים בחוסר תום לב.

28. המשיב גם טען להשתק קנייני, לאחר שעשה שימוש בשביל למעלה מ- 13 שנים.

29. בדיון בפנינו חזר ב"כ המערערים על עיקרי טיעוניו לעיל, כאשר הוא שם דגש על הוראות סעיף 11 להסכם הפשרה משנת 2004 וטען כי אין לקבוע כי זכות השימוש בשביל ניתנה תמורת הויתור של הדיירים על הגינה שהיוותה חלק מהרכוש המשותף. לשאלת בית המשפט מדוע הדיירים נתנו למערערים שטח של 74 מ"ר ללא תמורה, כטענתו, הוא השיב שזה היה כי בעבר המערער נתן להם זכות מעבר וכמו כן "מותר גם לתת ללא תמורה". לטענתו, זכות השימוש בשביל שבמחלוקת ניתנה ללא תמורה והמערערים רשאים לבטלה. מאידך, הוא טען כי הדיירים קיבלו תמורה בעד השטח שנתנו למערערים – בדמות המעבר במדרגות לשביל המערבי (השביל המקיף את הבית), כאשר חלק מהמדרגות בנויות על שטח הצמוד לדירת המערערים.

30. ב"כ המשיב טען כי אין בסיס לטענת המערערים כי זיקת ההנאה מתייחסת למדרגות בצד המערבי, מאחר ומדובר ברכוש משותף, כקביעת המפקחת. כמו כן חזר והיפנה לעדותו של עובדיה שלמה, לפיה ביסוד ההסכם משנת 2000 עמד שימור המצב הקיים כאשר המערערים יעשו שימוש בלעדי בחצר ולמשיב תהיה זכות מעבר בשביל שבמחלוקת.

דיון

31. לאחר שבחנו את ההסכמים שנחתמו בין דיירי הבית ואת פסקי הדין, אנו מסכימים עם טענת ב"כ המערערים כי הערכאה דלמטה טעתה חלקית בקביעות העובדות על פי מסמכים אלה. יחד עם זאת, אין בכך כדי לפגוע בתוצאה הסופית אליה הגיעה הערכאה דלמטה, ואין לנו ספק כי תוצאה זו היא הנכונה והצודקת ביחסים בין הצדדים, ודיירי הבית, ולא מצאנו לנכון להתערב בתוצאה זו.

32. אכן, כפי שטען ב"כ המערערים, השביל נשוא המחלוקת אינו נזכר בהסכם הפשרה משנת 2004 וסעיף 11 להסכם הפשרה בה"פ 1361/00 + ת.א. 16413/02 , הסכם שבגינו נרשמה ההערה בלשכת רישום המקרקעין , אינו מתייחס לשביל זה ואף לא נרשמה ביחס אליו זיקת הנאה.

33. יחד עם זאת, למשיב הוקנתה באופן מפורש זכות מעבר בשביל שבמחלוקת בהסכם שנחתם בין המערער ובין שלמה מירה ועובדיה וסמוך חוה ובר עוז צביה (שהמשיב רכש את דירתם) (ואשר נקראו בהסכם זה: "הדיירים"), ואין מקום לטענת המערערים כי המשיב לא היה צד להסכם זה, לאור סעיף 8 להסכם זה שקובע כי ההסכם תקף לגבי הצדדים לו וחליפיהם, לרבות שוכר של איזה מהדירות.

34. גם טענת המערערים לפיה זכות המעבר בשביל שבמחלוקת ניתנה לדיירים ללא תמורה – דינה להידחות. בענין זה צדקה הערכאה קמא כאשר קבעה כי זכות השימוש בשביל שבמחלוקת ניתנה כנגד הסכמת הדיירים להימנע מלעבור בשביל שעבר בצמוד לחלונות דירתם של המערערים , אשר הגישה אליו היתה מהמדרגות "המקוריות", כפי שנקראו בהסכם הפשרה משנת 2004. הדבר עלה באופן מפורש מעדותו של עובדיה עצמו, שהיה צד להסכם והוא אף זה אשר שילם מכיסו את עלות בניית המדרגות ושביל זה.

ב"כ המערערים טען כי המערערים לא נזקקו להסכם על מנת שלא יהיה מעבר דרך השביל הצמוד לדירתם, לאור פסק הדין מיום 20.9.95 בת.א. 3935/93, אשר הגביל את זכותם של דיירי הבית לעשות שימוש בגינה ובמעבר הסמוך לדירת המערערים (קודם דירת "זרביב") ואולם בסעיף 5ג' להסכם משנת 2000 נאמר במפורש כי "הדיירים מצהירים כי אין ביכולתם לקיים את הוראות הסכם הפשרה בת.א. 3935/93..." – דהיינו על מנת למנוע את המעבר בצמוד לדירת המערערים הוקנתה לדיירים הזכות להקים את שביל המחלוקת ולעבור דרכו.

35. נציין כי בהתאם לתשריט הבית המשותף מדרגות הירידה מרחוב חולדה לבית עברו בצמוד לגבול החלקה עם החלקה הסמוכה ובהמשך היה שביל שעבר סמוך לגבול הנ"ל ואז התפצל חלקו לשביל המקיף את הבית וחלקו דרך הגינה שהיוותה חלק מהרכוש המשותף של הבית. מהעדויות עלה כי בשלב כלשהו במקום מהלך המדרגות הראשון מרחוב חולדה מוקם מיכל סולר ואז הוזזו המדרגות מקומן המקורי.

36. גם עלה מטיעוני הצדדים כי היה ברור לכל הדיירים כי מהלך המדרגות שונה והוזז מגבול החלקה לרכוש המשותף של הבית, וכאמור לעיל, ורק במהלך מדידה שבוצעה בשלב מאוחר יותר התברר כי חלק מהמדרגות בנוי על שטח ד' המוצמד לדירת המערערים.

37. ברור כי בנסיבות אלה המערערים היו חייבים לאפשר את המעבר דרך החלק העובר בשטח ד' הנ"ל הצמוד לדירתם.

38. לפיכך, אנו קובעות כי למשיב ניתנה על ידי המערערים זכות מעבר בשביל שבמחלוקת בתמורה, וכי המערערים אינם רשאים לחסום שביל זה ולחסום את גישת המשיב לדירתו דרך החלק המזרחי, אלא אם כן יבקש להשיב את המצב המקורי של הבית לקדמותו, באופן שהירידה לבית מרחוב חולדה תהיה דרך מהלך המדרגות הצמוד לגבול החלקה, לאורך גבול זה ובהמשך לאורך הגינה.

39. ממילא לאור העובדה שהמערערים חייבים לאפשר לדיירי הבית כניסה לבית מרחוב חולדה, יש לדחות את טענת המערערים לפיה יתר דיירי הבית נתנו להם שטח של 74 מ"ר מהגינה, אשר היתה חלק מהרכוש משותף ללא תמורה, ו/או בגין שימוש שהדיירים עשו בעבר במדרגות ה מקוריות. הסכם הפשרה משנת 2004 נעשה בין המערערים ובין משפחת כלב, אשר הגישו את התביעה בה.פ. 1361/00 נגד המערערים, המשיב ומשפחת שלמה , ואולם בהסכם נאמר במפורש כי רק משפחת כלב מכרו למערערים את חלקם בגינה תמורת 3,500 $ . אמנם המשיב היה צד להסכם זה (בניגוד לקביעת הערכאה קמא) , ואולם הוא נתן את הסכמתו להצמדת כל שטח הגינה לדירת המערערים ללא תמורה ואין זאת כי הוא רשאי (כמו הדיירים האחרים שלא קיבלו כל תמורה עבור הסכמתם להצמיד חלק מהגינה לדירת המערערים) לבטל הרשאה זו (ודוק: אין עסקינן בזכות קניינית כטענת המערערים אלא בזכות חוזית בלבד, לאחר שלא בוצע תיקון של התקנון ותשריט הבית המשותף ושטח הגינה לא הוצמד לדירת המערערים).

40. יש לזכור כי בה"פ 1361/00 + ת.א. 16413/02 היו המערערים והמשיב, ביחד עם משפחת שלמה, בחזית אחת נגד משפחת כלב, ובכל התצהירים שהוגשו על ידי המערער, המשיב ועובדיה, הצהירו כולם כי היו לבית 3 כניסות – האחת משד' קיש ושתיים מרחוב חולדה – השביל המקיף, העובר מסביב לבנין והשביל שבמחלוקת, העובר סמוך לגבול ה מזרחי של החלקה.

41. ועוד יש לזכור כי למערערים ניתנה הזכות לעשות הפרדה בפועל בין השביל שבמחלוקת ובין יתרת שטח ד' (שכונה בתשריט שטח R) - ללמדך על הפרדה בפועל שבוצעה בשטח ועל פיה נהגו הצדדים שנים רבות.

42. לפיכך נקבע בזאת כי למשיב זכות מעבר בשביל שבמחלוקת, אותה "רכש" בתמורה מהמערערים , ולפיכך המערערים אינם רשאים לחסום את השביל ולמנוע את מעבר המשיב בשביל.

בנוסף – אנו מקבלות את טענת המשיב לפיה גם אם זכות המעבר בשביל שבמחלוקת ניתנה למשיב ללא תמורה – בנסיבות הקיימות המערערים אינם רשאים לחסום את המעבר ולמנוע את השימוש בשביל- דבר שימנע מהמשיב שימוש "סביר" בדירתו.

43. אנו גם מקבלות את קביעת הערכאה קמא לפיה התנהגות המערערים נגועה בחוסר תום לב קיצוני. דירת המערערים מהווה דירה אחת מחמש דירות בבית משותף, והמערערים מבקשים להפוך אותה למעין דירה בבית פרטי, כאשר הם וקודמיהם מנעו את המעבר לדירות האחרות, שעבר בצמוד לדירתם, תחילה על ידי חסימת המעבר ללא הסכמת הדיירים האחרים,(בעטיו הוגשה נגדם התביעה בת.א. 3935/93), ובהמשך על ידי פתיחת פתחים וסגירת מעברים בגינה שהיוותה רכוש משותף (בעטיה הוגשה נגדם ה"פ 1361/00 הנ"ל). כיום, לאחר שהוקנתה להם זכות שימוש בלעדית בשטח הגינה הצמוד לדירתם, ואשר היווה חלק מהרכוש המשותף, הם מבקשים גם לבנות חניה פרטית לדירתם, על מנת לפתור את מצוקת החניה שלהם בלבד, ותוך התעלמות ממצוקת חניה זו של יתר דיירי הבית וניסיון לכפות עליהם דרך גישה מסביב לכל הבית.

44. מכל האמור – הערעור נדחה.

45. המערערים ישלמו למשיב הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪ ומע"מ.

46. המזכירות תעביר למשיב, באמצעות בא כוחו, את הסכום שנפסק לטובת המשיב ,מהערבון שהפקידו המערערים והיתרה תוחזר למערערים, באמצעות בא כוחם.

ניתן היום, כ"ח כסלו תשע"ז, 28 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.

ב. בר-זיו, שופטת
[אב"ד]

א. אלון, שופטת

ע. חן-ברק, שופטת


מעורבים
תובע: זאהי דיב
נתבע: פלצור עילם
שופט :
עורכי דין: