ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עיריית תל-אביב-יפו נגד אסתר משולם :

בפני כבוד ה שופטת אילה גזית

תובעת

עיריית תל-אביב-יפו

נגד

נתבעים

1.אסתר משולם - נמחקה
2.שלמה אלימלך

פסק דין

מבוא

1. עיריית תל-אביב, המבקשת, עותרת למתן פסק-דין הצהרתי לפיו, גב' אסתר משולם, המשיבה 1, המחתה את הזכויות בדירה המצויה ברחוב חיל השריון 92 בתל-אביב אשר ירשה מאביה המנוח, מר נתן משולם ז"ל למר שלמה אלימלך, המשיב 2, בכפוף לשעבוד לטובת המבקשת בגין חובות ארנונה ותשלומי חוב בסך של 32,315.59 ₪.

המשיב 2 טוען, כי במסגרת הסכם המכר עם המשיבה 1, נקבע, כי על המשיבה 1 לשאת בכל התשלומים החלים על הדירה לרבות מיסי עירייה עד ליום מסירת החזקה בדירה, ועל-כן מלוא האחריות לתשלום החובות של אביה המנוח מוטל עליה.

בהחלטת פרוטוקול מיום 12.9.16 נמחקה המשיבה 1 מכתב התביעה, לבקשת ב"כ המבקשת, הואיל והמשיבה 1 לא אותרה על-ידה.

טענות הצדדים

2. הגב' נטלי גרטי, פקידת גבייה אצל המבקשת טוענת, כי המבקשת הינה רשות המקומית אשר בגדר סמכויותיה וזכויותיה, זכאית לגבות ארנונה ותשלומי חובה אחרים המוטלים בדין על מחזיק ובעל נכס אשר נמצא בתחום שיפוטה.

גב' גרטי טוענת, כי המשיבה 1 הינה ביתו של המנוח נתן משולם ז''ל אשר נפטר ביום 14/11/05, והינה תושבת חוץ. למיטב ידיעתה, ביחס למנוח לא ניתן עד למועד הגשת עתירה זאת, צו ירושה או צו קיום צוואה, כך שיורשיו לא הוכרזו, והמנוח לא הותיר אחריו צוואה.

גב' גרטי טוענת, כי עד לפטירתו, המנוח החזיק בדירה, ולאחר פטירתו, הצטבר חוב ארנונה כאשר בהעדר דיווח על מחזיק אחר, הושתו על-ידי המבקשת על שם המנוח, כך שנצבר לחובתו של המנוח חוב למבקשת בשיעור של 32,206.16 ש"ח, נכון ליום 28/8/12.

עוד טוענת גב' גרטי, כי המנוח לא היה רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הדירה, אם כי נהג בה מנהג בעלות, והיה רשום כבעלים בספרי המבקשת. הבעלים הרשום של הבניין בו נמצאת הדירה, הינה חברה בשם טירת לבנדה בע"מ, ולטענתה, ככל הנראה, מדובר באותם בניינים שנרשמו בעבר הרחוק על שם חברות, אשר הנפיקו את מניותיהם לרוכשי הדירות בבניין.

גב' גרטי טוענת, כי על-פי המרשם המתנהל ברשם החברות, טירת לבנדה בע"מ הינה חברה מחוקה, וכי אין במרשם החברות נתונים בקשר לבעלי המניות של החברה.

ביום 2/9/11, התיימרו המשיבים 1 ו-2, לערוך ביניהם הסכם מכירת הדירה לכאורה, למשיב 2. בהסכם זה, הציגה המשיבה 1 את עצמה כמנהלת עיזבונו של המנוח, וכבעלת כל הזכויות בדירה, ומתוקף זה, מכרה לכאורה את הדירה למשיב 2, וכן את מניותיו של המנוח בחברת טירת לבנדה בע"מ, בתמורה ל- 52,000 דולר בלבד.

למיטב ידיעתה של המבקשת, לאחר ההסכם, המשיבה 1 קיבלה את מלוא התמורה ושבה למקום מושבה בחו"ל. המבקשת דרשה מהמשיבה 1 את פירעון החוב של המנוח למבקשת, אך המכתב חזר בצירוף ההערה, כי אין בכתובת שנמסרה בהסכם המכר, אדם בזהותה של המשיבה 1.

לטענתה, הואיל והמשיבה 1 לא מכרה, ולא יכלה למכור זכויות בעלות בדירה שאין לה, אזי אין מנוס מהמסקנה, כי לכל היותר, המשיבה 1 מכרה למשיב 2 את זכויות המנוח בדירה, אשר טיבן המשפטי, איננו ברור. מכוח הסכם מכר זה, תפס המשיב 2 את החזקה בדירה, והוא נוהג בה מנהג בעלים.

גב' גרטי טוענת, כי כיורשת של המנוח וככל שהמשיבה 1 הינה אכן יורשת יחידה של המנוח, אין לה למשיבה 1 יותר מאשר היה לו למנוח. למנוח, כאמור, היו לכל היותר זכויות אובליגטוריות בלבד בדירה, וכן חוב למבקשת בגין הדירה. לטענת המבקשת, סעיף 11 א (1) לפקודת המסים גביה, כפי שהוחל באכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס 2000- קובע:
המס - שעבוד על מקרקעי הסרבן (תיקון התשל"ג) "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד על אותם מקרקעין", על-כן, החוב של המנוח למבקשת, שהינו מס המגיע על מקרקעי הסרבן, מובטח בשעבוד של אותן זכויות, באופן שהזכויות של המנוח למעשה משועבדות להבטחת החוב למבקשת בגין הדירה.

המבקשת פנתה אל המשיב 2 בכתב, ודרשה ממנו את פירעון החוב, אך המשיב 2 מסרב לעשות כן.

3. המשיב 2 טוען, כי במהלך שנת 2009, המשיבה 1 הגיעה לביקור מולדת, ובמהלך הביקור נפגשה עמו והודיעה לו, כי בכוונתה למכור את הדירה, ואמרה לו, כי היא מתגוררת שנים רבות בחו"ל, ואין בכוונתה לחזור לישראל, ולפיכך מעוניינת היא למכור את הדירה, אשר לטענתה הינה הבעלים היחידי בה.

המשיב 2 מדגיש, כי נכון למועד ביצוע מכירת הדירה, היא הייתה נטושה, וזאת מאז מות אביה של המשיבה 1, ומצבה נכון ליום פגישתם, לא היה ראוי למגורים. בדירה נמצאו ליקויים רבים לרבות ליקויי חשמל, אינסטלציה, וריצוף, אשר חייבו שיפוץ כללי.

המשיב 2 טוען, כי לאור מצבה של הדירה, הוחלט על סכום תמורה של 52,000 דולר של ארה"ב אשר תאם את מצבה של הדירה נכון למועד מכירתה, שכן הדירה לא הייתה ראויה למגורים, ונדרשו השקעות רבות על-מנת להתאימה למגורים.

לטענתו, ביום 02/09/2011 חתם על הסכם מכר עם המשיבה 1 ובמסגרתו, התחייב לשלם 52,000 דולר של ארה"ב, וזאת ללא נוכחות עו"ד , בסעיף 6 להסכם נקבע, כי החובות לרבות הארנונה חלים על המוכרת, עד ליום מסירת החזקה בדירה. המשיב 2 מדגיש, כי מדובר בתנאי מהותי בהסכם בין הצדדים, לפיו אינו נושא בכל חובות העבר, ומלוא האחריות מוטלת על המוכרת.

המשיב 2 טוען, כי יום לאחר קבלת החזקה בדירה, פנה למבקשת שזו תבצע רישום הדירה על שמו, ולבקשתה המציא את המסמכים הדרושים לצורך כך, ובסיום הטיפול, קיבל לידיו אישור המבקשת כי הדירה עברה על שמו, ואין לדירה עיקולים ו/או חובות ו/או שעבודים.

המשיב 2 מבהיר, כי הוא משלם באופן סדיר ותקין את חובותיו למבקשת, וזאת החל מחודש ספטמבר 2011.

המשיב 2 טוען, כי מאז מסירת החזקה בדירה, אין לו כל קשר עם המשיבה 1.

דיון והכרעה

4. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, ועיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, במוצגים, ובסיכומי הצדדים, אני קובעת, כי דין בקשת המבקשת למתן סעד הצהרתי להידחות.

בתיק דנן, המבקשת עתרה למתן סעד הצהרתי לפיו, המשיבה 1 המחתה את זכויות אביה המנוח, מר נתן משולם ז"ל, אשר החזיק בדירה עד יום מותו, למשיב 2, באמצעות הסכם מכר שנערך בינה לבין המשיב 2 שמהותו, כטענת המבקשת, היא המחאת זכות חוזית. על-כן, המבקשת טוענת, כי יש להסב את חוב הארנונה שנצבר בדירה על שם המשיב 2.

אולם, כפי שיוסבר להלן, המבקשת נסמכת על קונסטרוקציה משפטית מלאכותית, מרחיקת לכת, שהינה שגויה מיסודה, ועל-כן, אין מקום לקבלה.

המבקשת מפנה בסיכומיה לסעיפים 1(א), 2(א), ו- 5 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המחאת חיובים"), וטוענת, כי המשיבה 1 התיימרה לערוך הסכם מכר של הדירה עם המשיב 2, ולמעשה ערכה עמו הסכם להמחאת זכויות אביה המנוח בדירה אל המשיב 2.

מכאן, לטענתה, כאשר קיבל המשיב 2 את הזכויות המועברות בדירה, הוא קיבל על עצמו לשלם גם את חוב הארנונה שנצבר בדירה, וכאשר צד מעביר למשנהו זכות חוזית הכפופה לשעבוד, אזי הזכות העוברת כפופה לשעבוד. עוד טוענת המבקשת בסיכומיה, כי ניתן ללמוד אף מניסוחו של הסכם המכר שמדובר למעשה בהמחאת זכות חוזית.

על-מנת לבחון את טענות המבקשת שפורטו לעיל, יש לפנות לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט – 1969, המסדיר את יחסי ממחה, נמחה וחייב.

בסעיף 1 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט – 1969 נקבע, כי:

"(א) זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב...
(ב) ההמחאה יכול שתהיה לגבי הזכות, כולה או מקצתה...".

מלשון הוראת סעיף 1 לחוק המחאת חיובים לעיל, עולה, כי הזכות שניתנת להמחאה היא של הנושה, דהיינו, למי שחייבים כלפיו. בנסיבות המקרה דנן, חוב הארנונה שנצבר בדירה הוא חוב כלפי המבקשת, ועל-כן, ובניגוד גמור לטענת המבקשת, הנושה בנסיבות המקרה דנן, היא המבקשת עצמה, עיריית תל-אביב-יפו.
לפיכך, הקונסטרוקציה המשפטית עליה נשענה המבקשת בעתירתה, כי המשיבה 1 המחתה את זכויותיה למשיב 2, והזכות הייתה כפופה לחובה לשלם ארנונה - יורדת לטמיון, הסכם המכר אינו חוסה תחת חוק המחאת חיובים, ואך מסיבה זו, דין טענת המבקשת להידחות.

לא זו אף זו, אף מעיון בהסכם המכר שנערך בין המשיבה 1 למשיב 2, אין בו כדי ללמד, כי מדובר בהמחאת זכות חוזית, ואין לקרוא לתוך החוזה את שאין בו. העובדה שהעסקה בין המשיבה 1 למשיב 2 הינה עסקה להעברת זכויות בדירה ולא להעברת זכות קניינית בה, יכולה, לכל היותר, להעיד, כי למשיב 2 קיימת זכות אובליגטורית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד על הדירה, אולם אין בעובדה זו כדי לקבוע, כי מדובר בהמחאת זכות חוזית, ואין בהסכם זה כדי לייחס למשיב 2 את חוב הארנונה שנצבר לדירה.

יתרה מכך, מעיון בסעיף 6 להסכם המכר עולה, כי המשיבה 1 התחייבה באופן מפורש וברור, כי היא זו שתישא בכל התשלומים החלים על הדירה, כגון מיסי עירייה עד ליום מסירת הדירה לידי הרוכש, ועל-כן אף מסיבה זו, נדחית טענתה של המבקשת, כי יש להשית את חוב הארנונה לפני מסירת החזקה על המשיב 2.

כמו-כן, ראוי לציין, כי כלל לא ברור כיצד מחד טוענת המבקשת, כי המשיבה 1 העבירה למשיב 2 זכויות חוזיות בדירה, ובאותה נשימה טוענת היא, כי זכויות חוזיות אלו טיבן המשפטי אינו ברור (ראו: סעיף 11 לתצהירה של גב' גרטי, וסעיף 10 להמרצת הפתיחה).

זאת עוד, בסעיף 2 לסיכומי המבקשת טענה היא, כי: "המנוח היה ככל הנראה המחזיק", ובהמשך, המבקשת טוענת, כי ביחס למנוח לא ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה (ראו: סעיף 4 להמרצת הפתיחה וסעיף 5 לתצהירה של גב' גרטי). על-כן, מצהירה גב' גרטי בסעיף 12 לתצהירה, כי: "ככל שהמשיבה 1 הינה אכן יורשת יחידה של המנוח".

יוצא אפוא, כי המבקשת עצמה מודה בכך, כי לא ברור לה אם המשיבה 1 אכן יורשת של המנוח ואם היא היורשת היחידה, ועל-כן, אף לטענת המבקשת עצמה זכויותיה של המשיבה 1 בדירה אינן ברורות ואף מוטלות בספק, אולם עובדה זו, אינה מונעת מהמבקשת לטעון, כי זכויות אלו הועברו אל המשיב 2, ועל-כן יש להשית עליו את חוב הארנונה שנצבר בדירה.

מן האמור לעיל, עולה, כי את המערכת העובדתית של התיק דנן מנסה המבקשת ללמוד רק באמצעות הסכם המכר שבין המשיבה 1 למשיב 2. המבקשת לא עמדה בנטל המוטל עליה, על-פי מאזן ההסתברויות, להוכיח את העובדות העומדות בבסיס התובענה, ועל-כן, אף מטעם זה, דין טענת המבקשת להידחות.

ראוי להדגיש, כי סעיף 326 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות"), קובע, כי:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

מעיון בסעיף 326 לפקודת העיריות עולה, כי בעל נכס או מחזיקו חייב בתשלום ארנונה ביחס לתקופה המתחילה מהיום שבו הפך לבעל הזיקה האמורה לנכס. סעיף 1 לפקודת העיריות קובע מיהו "מחזיק" – "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". במקרה דנן, המשיב 2 החזיק בדירה מיום 2/9/11 בהתאם לספרי המבקשת (ראו: נספח ב' לתצהיר המשיב 2), ועל-כן ניתן לחייבו בתשלום ארנונה מיום זה בלבד.

במאמר מוסגר ייאמר, כי אמנם נקבע לעיל, כי בין המשיבה 1 לבין המשיב 2 לא נערכה המחאת זכות על זכויות הדירה, אולם לו חפצה המבקשת לייחס לנסיבות המקרה דנן את חוק המחאת חיובים, הרי שעל-פי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים, ניתן להמחות חוב: "חבותו של חייב ניתנת להמחאה, כולה או מקצתה, בהסכם בין החייב לבין הנמחה שבאה עליו הסכמת הנושה, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין".

עיננו הרואות, כי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים קובע, כי חבות המשיבה 1 לתשלום ארנונה, ניתנת להמחאה בהסכם עם המשיב 2, אולם נדרשת להמחאה זו הסכמת הנושה, קרי, המבקשת. במקרה הנדון, מעבר לכך שהוכח, כי הסכם המכר בין המשיבה 1 למשיב 2 אינו מהווה המחאת זכויות, הרי שההסכם אף אינו מהווה המחאת חבות, שכן המשיבה 1 לא המחתה את חבותה למשיב 2, ואף המבקשת לא נתנה את הסכמתה להמחאת החוב בין המשיבה 1 למשיב 2.

יובהר, כי אין חולק, כי על-פי סעיף 11א לפקודת המיסים (גביה): "(1) מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין", היינו, כי לרשות המקומית יהיה שעבוד ראשון על הנכס בגין חובות ארנונה של בעליו, ואכן, במקרה שלפנינו, לטובת המבקשת נוצר שעבוד על הדירה כך שמוענקת לה עדיפות קניינית על-פני נושים אחרים בדרגה נמוכה יותר. אולם, אין בהוראה זו כדי לחייב את המשיב 2 בחוב שנצבר על הדירה, אלא רק ממועד החזקתו בה, ולכן אף דין טענה זו אינה יכולה לעמוד למבקשת, ודינה להידחות.

אשר לטענות המבקשת בסיכומיה, כי עולים סימנים מובהקים לחוסר תום ליבו של המשיב 2 בעריכת ההסכם, וחשד לשיתוף פעולה בינו לבין המשיבה 1, כך שסעיף 6 להסכם המכר נכתב באופן מלאכותי ולמראית עין מתוך ידיעה מראש, כי לא יקוים מתוך מטרה להתחמק מסילוק חוב הארנונה - טענות אלו נטענו בעלמא, ללא תשתית עובדתית מינימאלית. מדובר בהשערות בלבד שלא הוכחו, ומסקנות שאין להן כל ביסוס עובדתי ו/או ראייתי, ועל-כן, אף דין טענות אלו להידחות.

למעלה מן הצורך ייאמר, כי טענת המבקשת בסיכומיה, כי דחיית התביעה תביא להכשר להשתמטות מתשלום מס ועשיית עושר שלא כדין על חשבון הציבור, לא רק שלא הוכחה, כפי שהובא לעיל, אלא שטענה זו אינה במקומה, שכן נסיבות המקרה דנן אינן מצדיקות השתת חוב הארנונה שנצברה בדירה במשך השנים, על מי שאינו מחזיק בה בתקופה זו.

אשר על-כן, ולאור כל האמור לעיל, דין בקשת המבקשת למתן סעד הצהרתי להידחות.

סוף דבר

5. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, עתירת המבקשת נדחית בזה.

המבקשת תשלם למשיב 2 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ (בתוספת מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח עותק פסק-דין לצדדים.

המזכירות תבצע סגירת תיק.

ניתן היום, כ"ח כסלו תשע"ז, 28 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עיריית תל-אביב-יפו
נתבע: אסתר משולם
שופט :
עורכי דין: