ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין גרשון גבי נגלר נגד ועדת ערר לתכנון ובנייה חיפה :

בפני כבוד ה שופטת בטינה טאובר

העותרים
1.גרשון גבי נגלר, ת.ז. XXXXXX021
2.אריה נגלר, ת.ז. XXXXXX313
3.דנה נגלר, ת.ז. XXXXXX701
4.ביאנקה נגלר ז"ל (המנוחה), ת.ז. XXXXXX813

נגד

המשיבים
1.ועדת ערר לתכנון ובנייה חיפה
2.ועדה מקומית לתכנון קרית טבעון
3.ויקטוריה אור-גולדשטיין, ת.ז. XXXXX880
4.גדי מדור, ת.ז. XXXXX633

פסק דין

מבוא

1. בפניי עתירה מנהלית שהוגשה על ידי מר גבי נגלר ( להלן: "העותר") בשמו ובשם אחיו, המופנית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ( להלן: "ועדת הערר"), מיום 04/11/15 בערר מס' 291/14 (להלן: "הערר"), במסגרתה דחתה ועדת הערר את הערר שהגיש העותר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית טבעון ( להלן: "הוועדה המקומית") לאשר תכנית נקודתית מס' 306-0129270 (להלן: "התכנית"), אשר נועדה לשנות קו בניין במקרקעין הידועים כגוש 10479 חלקה 175, והמצויים ברחוב הכלניות 9 בקריית טבעון ( להלן: "המגרש").

2. במסגרת ההליך התקיימו שני דיונים: האחד ביום 08/05/16 והשני ביום 10/11/16.

בתום הדיון שהתקיים ביום 08/05/16, משהסתמן קושי בניהול העתירה, באופן בו הוגשה, כאשר לא הייתה הפרדה בין הסעדים שהעותר עותר להם לבין התשתית העובדתית, משלא צירף העותר לעתירה המקורית בעלי דין דרושים ולאחר שניתנו לעותר הסברים על ידי באי כוח ועדת הערר והוועדה המקומית באשר לטענותיו, ניתנה לעותר האפשרות להודיע אם הוא עומד בדעתו להמשיך ולנהל את העתירה במתכונת בה הוגשה.

בעקבות הדיון מיום 08/05/16, הגיש העותר עתירה מתוקנת שכללה אמנם את בעלי הדין הרלוונטיים, אולם, לקתה באותם ליקויים שעלו מעתירתו המקורית, לרבות לעניין העדר הפרדה בין הסעדים המבוקשים לתשתית העובדתית שעומדת ביסוד העתירה.

משעמד העותר על בירור עתירתו המתוקנת במתכונת בה הוגשה, התקיים ביום 10/11/16 דיון נוסף, בו השלימו הצדדים את טיעוניהם לגופה של העתירה.

הרקע לעתירה

3. עניינה של העתירה כאמור בתכנית נקודתית שיזמה הגב' ויקטוריה אור-גולדשטיין ( להלן: "המשיבה 3" ) ביחס למגרש שהוא מגרש אי רגולרי ששטחו 710 מ"ר, עליו קיים בניין מגורים בן שתי קומות, הרשום כבית משותף ( להלן: "הבניין" או " הבית המשותף"), אשר רובו בנוי על פי היתרי בנייה שניתנו עוד בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, כאשר בחלקו, ובכל הנוגע לדירתה של המשיבה 3 , קיימת בניה ללא היתר.

4. בבניין 3 יחידות דיור: דירה אחת בקומת קרקע, בפינה הצפונית-מערבית, הידועה כתת חלקה 175/1 ( להלן: "יחידה מס' 1"), אשר הינה בבעלות משפחת מדור ( להלן: "המשיבים 4" ); דירה שנייה, בקומת קרקע, בפינה הצפונית-מערבית, הידועה כתת חלקה 175/2 ( להלן: "יחידה מס' 2") אשר הינה בבעלות המשיבה 3; והדירה השלישית נמצאת בקומה עליונה, הידועה כתת חלקה 175/3, שמיקומה על שטח כל הקומה העליונה ( להלן "יחידה מס' 3"), וזו הינה בבעלות העותר ואחיו כיורשיה של אמם הגב' נגלר ז"ל. בדירה מס' 3 מתגורר העותר.

5. אין מחלוקת, כי הבניין נשוא העתירה חורג מקווי הבניין הקבועים בתכניות המאושרות, הן לכיוון דרום ( סמטת הפרגים) והן לכיוון מזרח ( רחוב הכלניות).

6. על רקע קיומה של בנייה ללא היתר בדירה מס' 2 שהמשיבה 3 הינה בעלת הזכויות בה והעובדה, כי לא ניתן להיעתר לבקשת המשיבה 3 לקבלת היתרי בנייה לתיקן הבנייה הבלתי חוקית ביחידה מס' 3, לאור העובדה, כי הבניין חורג מקווי הבניין הקבועים בתכניות המאושרות החלות על הבניין, יזמה המשיבה 3 את התכנית הנקודתית מס' 306-0129270, נשוא העתירה דנן.

מטרת התכנית על פי תקנונה הוא הכשרת הבניין הקיים, לתקופת חייו וזאת על מנת לאפשר הוצאת היתרי בנייה בתחום המגרש, כפי שמבקשת המשיבה 3 לעשות. לצד זאת, עם תום חיי הבניין והריסתו, קווי הבניין יישובו להיות אלה הקבועים בתכניות החלות על המגרש מכוח טב/105 וטב/155.

תנאי למתן היתר בנייה על פי התכנית, הינו הריסת כל הפיתוח החורג לתחום זכות הדרך בחלק הדרומי של המגרש, כאשר התכנית אינה משנה זכויות בניה.

7. בעקבות הגשת התכנית לאישור הוועדה המקומית, הגיש העותר בשמו ובשם אחיו וכן צדדים נוספים הגובלים במגרש נשוא העתירה, התנגדויות לאישור התכנית.

8. הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו, והחליטה לבסוף לאשר את התכנית בכפוף לקבלת ההתנגדויות בחלקן, ובלשונה של הוועדה המקומית:

"החלטות:
לאשר את התכנית בכפוף לקבלת ההתנגדויות בחלקן כמפורט להלן:
להוסיף בהוראות התכנית:

  1. כל תוספת בניה הפונה לסמטת הפרגים תאושר רק בהתאם לקווי הבניין בתב"עות החלות על החלקה טב/105 וטב/155 בכדי למנוע הרחבת המבנה על חלק קיים המתקרב לגבול החלקה.
  2. במקרה של הריסה ובניה מחדש תחול על החלקה הוראותיהן של טב/105 וטב/155 על כל סעיפיהם.
  3. קירות פיתוח החורגים לתחום זכות הדרך המשולבת ייהרסו. תנאי להוצאת כל היתר בניה בחלקה יהיה הריסת כל הפיתוח החורג בכפוף לאישור מפקח הוועדה.

לתקן בתשריט:
1. לסמן גם קווי בניין עפ"י תב"ע תקפה לתוספת ו/או בניה חדשה."

9. העותר וצדדים נוספים בעלי נכסים גובלים לבניין, מיאנו להשלים עם החלטת הוועדה המקומית והגישו לוועדת הערר שני עררים: ערר מס' 219/14 הוגש על ידי העותר וערר מס' 319/14 הוגש על ידי צדדים אחרים בעלי נכסים גובלים.

10. במסגרת הערר שהגיש העותר לוועדת הערר, טען העותר, כי הוא ואחיו מתנגדים לתכנית שמטרתה לטענת העותר, להכשיר בניה בלתי חוקית שביצעה המשיבה 3 בדירתה, ומתן זכויות בנייה עודפות למשיבה 3 כשהיא אינה זכאית לזכויות בנייה מעבר לבנוי בדירתה בהיתר. בכך גורמת התכנית לטענת העותר לפגיעה קניינית בעותר ובאחיו שהם בעלי רוב הזכויות במגרש ובעלי זכויות הבנייה שטרם נוצלו.

החלטת ועדת הערר

11. ועדת הערר דנה בשני העררים שהוגשו והגיעה למסקנה, כי דינם להידחות. ועדת הערר ציינה בהחלטתה, כי מדובר בתכנית שטרתה לאפשר קיום ביניים לבניין קיים, על פי היתרי בנייה שניתנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת. ועדת הערר ציינה בהחלטתה, כי הבניין בנוי בחריגה מקווי בניין, הן לכיוון סמטת הפרגים והן לכיוון רחוב הכלניות. בנסיבות אלה ומשמטרת התכנית על פי תקנונה היא הסדרת חריגות אלה, לתקופת חיי המבנה בלבד, מתוך הכרה כי ניתנו בעבר היתרי בנייה, אשר אינם עולים בקנה אחד עם התכניות החלות על המגרש כיום, סברה ועדת הערר, כי מטרת התכנית נראית כמטרה תכנונית המצדיקה אישור התכנית.

עוד ציינה ועדת הערר, כי אין בתכנית כדי לאשר בניה בלתי חוקית או כל בניה אשר לא הוצא בגינה היתר בניה כדין. בכך, יש לעמדת ועדת הערר כדי להתיר חששם של העותר ואחיו, אשר סבורים, כי יש בתכנית משום אישור היתר ו"הענקת" זכויות בניה למשיבה 3. בהקשר זה, הבהירה ועדת הערר בהחלטתה, כי העותר ואחיו יהיו רשאים להתנגד לכל בקשה להיתר שתוגש במגרש, בהתאם להוראות הדין, כך שככל שתוגש בקשה להכשרת הבניה בדירת המשיבה 3, הרי שהעותר ואחיו יוכלו להעלות את טענותיהם כנגד הבניה בדירת המשיבה 3 במסגרת ההליך שיהיה.

הוסיפה ועדת הערר וקבעה, כי בעצם התכנית שיזמה המשיבה 3 ואשר נועדה להכשיר את קווי הבניין הקיימים למבנה כולו, משפרת למעשה גם את מצבם של כלל המתגוררים בבניין שכיום הינו בניין חורג ואשר דירותיהם חורגות מקווי הבניין המאושרים.

תמצית טענות הצדדים

12. העותר מיאן להשלים גם עם החלטת ועדת הערר והגיש את העתירה דנן, במסגרתה טען העותר, כי אישור התכנית יש בו כדי לפגוע פגיעה ממשית הן בקניינו והן בקניינם של בעלי זכויות אחרים בבניין, וזאת על רקע האמור בסעיף 4.1.2 א' וסעיף 6 לתכנית אשר קובעים מגבלות עתידיות על החלקה, ואי יכולת לבנות את הבניין מחדש במתווה המקורי שלו במקרה שייהרס.

לטענת העותר התכנית שיזמה המשיבה 3 באה אך ורק כדי לסלול את הדרך להכשרה של בניה לא חוקית בדירה מס' 2 שהיא דירתה של המשיבה 3, כאשר אין דרך להכשיר את הבנייה האמורה אלא בדרך של פגיעה בזכויות קנייניות מוכחות של העותר ובניגוד למגבלות גודלה החוקי של דירת המשיבה 3.

עוד טען העותר, כי הכשרת הבנייה הלא חוקית בדירתה של המשיבה 3 באמצעות אישור התכנית על ידי הוועדה המקומית וועדת הערר, יביא בהכרח למצב בו הוועדה המקומית, בגיבוי ועדת הערר, פוגעים בעצמם בתב"ע עליה הם מנסים לגונן, בכל הנוגע למספר יחידות הדיור המותרות לבנייה על המגרש, והן עצמן יביאו לפריצה במגבלת אחוזי הבנייה המותרים על פי התב"ע, על ידי כך שתאושר למשיבה 3 סטייה מאחוזי הבנייה להם היא זכאית בהתאם לתקנון הבית המשותף.

בנוסף, טען העותר, כי אישור התכנית שמטרתה לאשר את הבנייה במגרש AS-IS עם גגות פח האסורים על פי תכניות מתאר החלות באזור, יש בה כדי לפגוע בערך הבניין, ובמיוחד בערך דירתו של העותר שחלונותיה צמודים לגגות הפח, עד כדי אי נוחות ממשית.

עוד טען העותר, כי מלבד הפגיעות הקנייניות והתכנוניות עליהם הצביע, לוקה התכנית בפגם נוסף הנוגע לנספח הבינוי המאושר כחלק מהתכנית. נטען, כי נספח הבינוי יוצר " מצג שווא" שאינו משקף את מצב הבינוי בקומה 1 של הבניין ולכן מבוקש, כי בית המשפט יורה לוועדה המקומית לתקן את הדרוש בנספח הבינוי של התכנית, כך שישקף את המציאות האמיתית והעכשווית.

על רקע פגמים אלה, טען העותר, כי החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר לאשר את התכנית, לוקה בחוסר סבירות קיצונית ובחוסר תום לב משווע. בשל כך, עתר העותר לבית המשפט להורות על פסילתה של התכנית או לכל הפחות להורות על הקפאת ההליך התכנוני, עד לאחר בירור והוכחת הזכויות הקנייניות של המשיבה 3 לאחוז בזכויות בנייה נוספות על גודל דירתה החוקי.

עוד ביקש העותר, כי ככל שיורה בית המשפט על פסילת התכנית, מבוקש לתת פסק דין הצהרתי לפיו, בכל תכנית שתוגש תיכלל חוקיותו של המבנה במתווה המקורי, כבית משותף בן 3 יחידות דיור ולחילופין, ככל שיחליט בית המשפט שלא להתערב בהחלטת הוועדה המקומית וועדת הערר, מבקש העותר מבית המשפט להורות על הסרה לאלתר של המגבלות העתידיות המפורשות ו/או המשתמעות על שחזור הבניין בעתיד, כפי שנרשם בספרי המקרקעין לרבות מתווה הבניין ומספר יחידות הדיור שנבנו, כך שבעלי הזכויות בבניין לא יפגעו כתוצאה מתנאי התכנית.

13. ועדת הערר סברה, כי דין העתירה להידחות. נטען, כי ועדת הערר עיינה בטענות העותר והגיעה למסקנה, כי בנסיבות העניין החלטת הוועדה המקומית כפי שנוסחה בהחלטת ועדת הערר, הינה נכונה ומתיישבת עם נסיבות המקרה, ובין היתר עם העובדה שמדובר בבניה ישנה מאוד, מה גם שוועדת הערר הבהירה בהחלטתה, כי אין מקום לחששות שמעלה העותר בשמו ובשם אחיו, שכן אין בתכנית משום הכשרתה של הבניה הקיימת כך שככל שתבקש המשיבה 3 להכשיר את הבנייה בדירתה, יהיה עליה להגיש בקשה להיתר בנייה, במסגרתו יוכל העותר להגיש את התנגדותו.

עוד טענה ועדת הערר, כי מדובר בתכנית נקודתית שמאזנת מצד אחד בין הצורך הנורמטיבי להסדיר את המצב הקיים בפועל מזה שנים רבות אשר כולל חריגות מהתכניות הקיימות, לבין הצורך הנורמטיבי להקפיד על דיני התכנון ובהנייה כמכלול. בהקשר זה נטען, כי האיזון הושג בעזרת הגבלת התכנית רק לגבי בנייה קיימת להבדיל מבנייה חדשה וכן בהכנסת הוראות ספציפיות לעניין תחולת התכניות האחרות במקרה של הריסה ובניה מחדש. עוד נטען, כי מדובר על החלטה המתבססת על נימוקים תכנוניים טהורים שמבקשת לתת מענה מתאים והולם להתאמת המצב התכנוני למצב הקיים ככל האפשר.

לגופו של עניין טענה ועדת הערר, כי טענותיו של העותר, אשר בחר שלא להיות מיוצג, מעוררות קשיים רבים. לעתים הן נסמכות על שמועות כאלה ואחרות, לעתים הן נטענות מבלי להצביע על העילה המשפטית שמצדיקה את התערבות בית המשפט ולעתים מדובר בטענות תכנוניות – מקצועיות שבית המשפט אינו נוהג להתערב בהן.

ועדת הערר טענה, כי לא ברור מה הקשר בין התכנית נשוא עתירה לבין האמור בסעיף 4 לעתירה לפיו כביכול מגישת התכנית ביצעה עבודות בנייה בלתי חוקיות במיקום שמונע מהעותר להקים ממ"ד וממילא נטען, כי טענה זו נטענה על ידי העותר בעלמא ומבלי שהונח לה בסיס עובדתית ותכנוני.

הוסיפה ועדת הערר וטענה, כי העותר מעלה טענות שונות לעניין סעיפים ונושאים שהיו צריכים כביכול להיכלל בתכנית, נושאים שמטיבים עם העותר, וזאת תוך שהוא מתעלם מכך שזכותו ליזום כל תכנית שתראה לו לנכון לא נפגעה ולא קופחה, וככל שתוגש תכנית מטעם העותר היא תידון על ידי מוסדות התכנון בהתאם לכל דין. בנסיבות אלה, לא מצאה ועדת הערר מקום לחייב את יוזמת התכנית ( המשיבה 3) להכניס שינויים כאלה ואחרים, וברי כי אי הכללת נושאים אלו אין בה כשלעצמה בכדי לפגוע ברציונל התכנוני שעומד בבסיס התכנית כמות שהוא.

אשר לטענות העותר בדבר פגיעה בקניינו ובקניינם של אחרים כתוצאה מאישור התכנית, טענה ועדת הערר, כי דינן של הטענות הקנייניות שמעלה העותר להתברר בערכאה המוסמכת לכך , כאשר לעמדת ועדת הערר, אין בטענות אלה כדי להצדיק את דחיית הדיון במישור התכנוני, בפרט ומשאין חולק, כי למשיבה 3 כיוזמת התכנית יש " תימוכין קנייניים" בהיותה רשומה כחוכרת של דירה מס' 2 בבניין.

14. הוועדה המקומית סברה אף היא, כי דין העתירה להידחות. לטענת הוועדה המקומית, העותר מעמיס בעתירתו טענות רבות, חלקן בתחום הקנייני וחלק בתחום התכנוני.

במישור התכנוני טענה הוועדה המקומית, כי משאין מחלוקת שהבניין חורג מקווי הבניין על פי התכניות שחלות באזור, הרי שהאפשרות התכנונית היחידה להסדרת המצב הקיים היא הכנת תכנית נקודתית, שמטרתה לשנות את קווי הבניין במגרש הספציפי ולהתאימם למצב הקיים, כפי שעשתה המשיבה 3.

אשר לטענת העותר בדבר סמכותה של הועדה המקומית לאשר הגדלת מספר יחידות הדיור במגרש, טענה הוועדה המקומית, כי נושא זה לא התבקש במסגרת התכנית הנקודתית ולכן הוועדה המקומית לא דנה בו כלל ואולם גם מעבר לכך, נטען, כי שימוש בתכנית נקודתית ככלי להסדרת חריגות בנין אינו בא על מנת לעקוף הוראות של תכניות גבוהות ברמה ההיררכית.

במישור הקנייני טענה הוועדה המקומית, כי עניינה של ההחלטה באישור תכנית נקודתית שעסקה בקווי בניין קיימים ולא בהיתר לבניה חדשה, שלהוצאתו נדרשים לעתים תימוכין קנייניים. נטען, כי התכנית אינה משנה זכויות בניה במגרש שכן זכויות בניה ( אחוזי בניה) נגזרות משטח המגרש ולא מהשטח התחום בקווי בנין, כך שככל שיש מחלוקת קניינית בדבר אופן חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הזכויות במגרש, היא אינה רלוונטית לתכנית.

במישור המנהלי טענה הוועדה המקומית, כי אישור התכנית נעשה בהתאם לכללי המנהל התקין. נטען, כי בעקבות הגשת התכנית וההתנגדויות התקיימו בפני הוועדה המקומית וועדת הערר מספר דיונים, בהם הוצגו הפרטים הרלוונטיים ולמתנגדים ניתנה האפשרות להציג את התנגדותם בהרחבה ובפירוט, כאשר לבסוף הגיעו הוועדה המקומית וועדת הערר למסקנה, כי אין מקום לקבל את התנגדות העותר. בנסיבות אלה, נטען, כי מדובר בהחלטה מקצועית המושתת על אדנים תכנוניים, שאין להתערב בה.

15. המשיבה 3 בקשה לדחות את העתירה. לטענת המשיבה 3 כל מטרתה של העתירה הינה שיפור מצב תכנוני קיים של העותרים על גבה וחשבונה של המשיבה, וזאת לאחר שנדחתה בקשתו של העותר לשינוי התכנית הנקודתית שיזמה המשיבה 3 באשר ליצירת חיבור פיזי בין קומת המרתף בה מתגורר העותר לבין הדירה בקומה העליונה של הבניין, יחידה מס' 3 שהינה בבעלות הלעותר ואחיו.

עוד טענה המשיבה 3, כי בעתירה זו מנסים העותר ואחיו לנקום הלכה למעשה במשיבה 3 על שדחתה את הצעתם להקמת ממ"ד משותף ליחידה מס' 3 שהעותר ואחיו הם בעלי הזכויות בה ויחידה מס' 2 שהמשיבה היא בעלת הזכויות בה, במקום בו שיפצה המשיבה 3 את חדר המקלחת הקטן בדירת מגוריה.

לגופו של עניין טענה המשיבה 3, כי כל מטרתה של התכנית שהוגשה על ידה הוא שינוי קווי הבניין שחרגו מקווי הבניין המאושרים בתכניות שחלות על הבניין. נטען, כי המשיבה 3 יזמה את התכנית הנקודתית לאחר שהגישה בקשה לקבלת היתר לגיטימציה לחריגות בניה קיימות בדירתה ובקשה זו נדחתה על ידי הוועדה המקומית תוך שהיא הונחתה על ידי הגורמים המוסמכים בוועדה המקומית להכין ולהגיש תכנית נקודתית לשינוי קווי הבניין במגרש, שמכוחה ניתן יהיה להכשיר את חריגות הבנייה המצויות בדירת המשיבה 3 ובבניין כולו כבר שנים רבות.

על רקע האמור טענה המשיבה 3, כי החלטת הוועדה המקומית והחלטת ועדת הערר בעקבותיה לאשר את התכנית הנקודתית שהוגשה על ידה, הינה החלטה, לגיטימית, סבירה ומידתית שאין מקום להתערב בה.

באשר לטענות הקנייניות שהועלו על ידי העותר, טענה המשיבה 3, ראשית כי טענות אלה אינן בסמכות ועדות התכנון, ולגוף העניין טענות אלה דינן להידחות. לטענת המשיבה 3, עצם מתן הזכות לאמו המנוחה של העותר לבנות על כל אחד מקטעי הקרקע והגג הצמודים ליחידה מס' 3 שהיא דירת העותר ואחיו כיום, אינה שוללת את זכותם של הדיירים האחרים בבית המשותף לנצל את אחוזי הבנייה הקיימים מכוח כל תכנית בת תוקף, בשטחים הצמודים לדירותיהם שלהם.

למעלה מן הצורך טענה המשיבה 3, כי דינן של הטענות הקנייניות שהועלו על ידי העותר בעתירתו להתברר, אם בכלל רק בפני המפקח/ת על רישום מקרקעין, או בפני ערכאה שיפוטית מקבילה מוסמכת. מכל מקום נטען, כי שלב בחינת הזיקה הקניינית של המשיבה 3 אמור להתבצע בעת בחינת בקשתה של המשיבה 3 לקבלת היתר בנייה מאת הוועדה ולא בשלב הדיון באישור התכנית.

בהינתן כל האמור, בקשה המשיבה 3, לדחות את העתירה תוך חיוב העותר ואחיו בהוצאות משפט בגין ניהול ההליך.

16. המשיבים 4 שהם בעלי הזכויות ביחידה מס' 1 תמכו בעתירת העותר על נימוקיה ובפרט בבקשתו, כי ככל שהתכנית תוותר על כנה, אזי יש לתקנה באופן שלא תפגע הזכות לבניית 3 יחידות דיור חלופיות ככל שהבניין ייהרס בעתיד.

דיון והכרעה

17. במוקד המחלוקת נשוא העתירה עומדת תכנית נקודתית שיזמה המשיבה 3, ואשר נועדה כאמור להסדיר את קווי הבניין אשר נבנה בחריגה מקווי הבניין המאושרים על פי התכניות החלות על המגרש, מתוך מטרה, כי בכך תוכל המשיבה 3 לקבל ככל שיתאפשר מבחינה תכנונית, היתרי בנייה לתיקון בנייה בלתי חוקית שבוצעה בדירתה.

18. הוועדה המקומית דנה בתכנית הנקודתית, שמעה את ההתנגדויות לרבות את התנגדותו של העותר, והחליטה לבסוף לאשר את התכנית בכפוף לקבלת חלק מההתנגדויות. החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית נבחנה על ידי ועדת הערר, אשר החליטה לאשר את החלטת הוועדה המקומית תוך שדחתה את הערר שהגיש העותר כנגד החלטת הוועדה המקומית לאחר שהגיעה למסקנה, כי ההחלטה לאשר את התכנית, הינה סבירה ואף דרושה על מנת לתקן את קווי הבניין באופן שאלה יעמדו בהוראות התכניות המאושרות שחלות על המגרש.

19. הלכה היא, כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו נוטה להמיר את שיקול דעת רשויות התכנון ובכללן ועדת הערר בשיקול דעתו שלו. התערבות בשיקול דעת רשויות התכנון, מוגבלת אך למקרים בהם החלטת הרשות לוקה בחוסר סבירות קיצוני, באי חוקיות, או כאשר ההחלטה ניתנה בחוסר סמכות. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בעע"מ 3478/07 ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה/ מחוז מרכז (29/06/09), בו צוין כדלקמן:

"בית משפט זה חזר ופסק כי סמכות התכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק. במרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שהם פועלים בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים אותם גופים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. בית המשפט לא יתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא במקרה של פעולה שלא כחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה...".

עוד אפנה בעניין זה לדברים שנאמרו בעע"מ 8256/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ. נאות מזרחי בע"מ (31/07/14), שם נקבעו הדברים הבאים:

"ועדת הערר, שהרכבה וסמכויותיה נקבעו בסימן ב1 בפרק ב' לחוק התכנון והבנייה וכן בסעיף 116 לחוק, הינה גוף בעל סממנים מעין-שיפוטיים. אולם כמוסד תכנון מקצועי בכיר נתונה לה סמכות מקורית לדון ולקבל החלטות בסוגיות תכנון ובנייה. מתוקף סמכותה זו היא רשאית, בין היתר, להעביר תחת שבט ביקורתה את שיקול הדעת של הוועדה המקומית ולקבל החלטה תכנונית שונה ...

על החלטת ועדת הערר בעניינים כגון זה הנדון בפנינו ניתן לעתור לבית המשפט לעניינים מינהליים, והוא בוחן אותה על פי כללי המשפט המינהלי ועל פי עילות ההתערבות שנקבעו בהם. כללים אלה משמיעים לנו כי בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתה של הרשות התכנונית בשיקול דעתו שלו וכי היקף הביקורת השיפוטית מתמצה בבדיקה האם החלטת מוסד התכנון ניתנה בסמכות וכן האם נתקבלה בתום לב, ללא משוא פנים, ללא הפליה, ללא שיקולים זרים, ואינה חורגת ממתחם הסבירות..."

20. מן האמור עולה, כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו משמש כמתכנן עליון, אלא תפקידו מתמצה בבדיקת סבירות החלטותיהן של ועדות התכנון, בהתאם לעילות ההתערבות המקובלות במשפט המנהלי. בענייננו, ממקרא החלטת ועדת הערר עולה, כי ועדת הערר דנה בהסתיגויות העותר לאישור התכנית הנקודתית נשוא העתירה, ולבסוף החליטה כאמור לדחות את הערר בהתבססה על שיקולים תכנוניים לגיטימיים, שעניינם הסדרת חריגות הבניין מקווי הבניין המאושרים. מדובר בשיקולים העומדים בגדר מתחם הסבירות, לפיכך, ולו רק מטעם זה סבורני, כי דין העתירה להידחות.

21. עם זאת, אתייחס להלן בקצרה לטענות העותר לגופן. העותר מעלה במסגרת עתירתו מספר נימוקים שמצדיקים לטענתו פסילתה של התכנית או תיקונה. טענתו הראשונה של העותר בהקשר זה היא, כי אישור התכנית במתכונת בה הוגשה יש בו כדי לפגוע בקניינו ובקניינם של צדדים אחרים בעלי נכסים גובלים בבניין, שעה שהתכנית מאפשרת מתן זכויות בנייה למשיבה 3 שאין היא זכאית להם על פי תקנון הבנית המשותף.

22. מקובלת עלי טענתן של ועדת הערר והמשיבה 3, לפיה, טיבן של טענותיו הקנייניות של העותר ביחס לפגיעה בקניינו ובקניינם של צדדיים אחרים בעלי נכסים גובלים בבניין, מקומן להתברר בפני המפקח/ת על רישום מקרקעין או בפני ערכאה שיפוטית מקבילה מוסמכת. סמכות מוסדות התכנון ובכללם, הוועדה המקומית וועדת הערר, מוגבלת כאמור לדיון בסוגיות תכנוניות והן אינן מוסמכות ואין להן אף את המומחיות לדון בשאלות שמערבות שיקוליים קנייניים שמצריכים בירור עובדתי מקיף ומובהק. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בבג"צ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה (24/10/90):

"לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; ... בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד... לאור האמור לעיל וכשעמדת הועדות היא שלכאורה אין לעותרת זכות קניינית, הואיל ומדובר ברכוש משותף, רשאיות הן להפנות את העותרת לבית המשפט המוסמך."

23. אוסיף עוד, כי טענותיו של העותר ביחס לפגיעה שנוגעת לזכויות בנייה להן זכאים המשיבה 3 ו/או העותר בהתאם לתקנון הבית המשותף ואם לאו, אין מקומן להיבחן בשלב זה של אישור התכנית הנקודתית שנוגעת אך להסדרת קווי הבניין שלגביו אין מחלוקת, כי הוא חורג מקווי הבניין המאושרוים על פי תכניות מאושרות, בפרט שעה שזו אושרה באופן שאינו משנה זכויות בנייה קיימות. סוגיות אלה, לרבות לעניין סמכותן של רשויות התכנון לדון בטענות קנייניות שנוגעות להענקת אחוזי בנייה כאלה ואחרות מעבר לזכויות להן זכאית המשיבה 3 בהתאם לתקנון הבית המשותף, מקומן להיבחן בעת הגשת בקשה להיתר בנייה על ידי המשיבה 3, שאז תינתן גם לעותר, לאחיו ולכל צד שיבקש להשמיע את טענותיו בעניין זה הזדמנות להעלות את מלוא השגותיהם בעניין. ראה: עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (09/01/11).

24. טענה נוספת שמעלה העותר בעתירתו, עניינה בכך, כי נספח הבינוי שצורף לתכנית אינו משקף את המצב האמיתי בשטח ובפרט לעניין מצב הבינוי בקומה 1 בבית המשותף, ולכן מבקש העותר, כי ככל שתוותר התכניות על כנה, יתוקן נספח הבינוי באופן שזה ישקף את המצב הנוכחי והאמיתי בשטח לפיו קיימות בבניין 3 יחידות דיור. גם טענה זו אין בידי לקבלה.

25. מן התשתית העובדתית שנפרשה עולה, כי התכניות הרלוונטיות שחלות על המגרש הן טב/34 (תכנית המתאר לקריית טבעון) וטב/105. שטח המגרש עליו בנוי הבניין/הבית המשותף עומד על 710 מ"ר כאשר לפי התכניות שחלות, ניתן לבנות על המגרש יחידת דיור אחת בלבד. בפועל בנויות על המגרש 3 יחידות דיור, אשר חורגות מקווי הבניין המותרים.

אין מחלוקת, כי 3 יחידות הדיור שנבנו על המגרש נבנו מכוח היתר בנייה שניתן כדין עוד בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת. ואולם, מנגד, אין גם מחלוקת, כי אין התאמת בינוי בין מצב המגרש בפועל לבין האופן בו אמור להיראות המגרש לפי התכניות המאושרות. קבלת עמדת העותר לפיה יש לתקן את נספח הבינוי באופן בו ישקף את המצב האמיתי בשטח כיום, מביאה לתוצאה אבסורדית, בלתי היגיונית ושאינה מתיישבת עם השכל הישר, לפיה הוראות תכניות המתאר המאושרות שחלות על המגרש לא תחולנה עליו מכאן ולעולמי עד ובאופן ששולל את שיקול דעת רשויות התכנון לבחון את המצב התכנוני של הנכס בזמן אמת.

26. בהינתן כל האמור, סבורני, כי החלטת הוועדה המקומית ובעקבותיה ועדת הערר לאשר את התכנית הנקודתית שיזמה המשיבה 3 לשינויי קווי הבניין באופן שאלה יעמדו בהוראות התכניות שחלות על המגרש, הינה החלטה סבירה, מידתית, שאין מקום להתערב בה.

27. בטרם סיום אעיר, כי עתירה זו הוגשה כאמור על ידי העותר בשמו ובשם בני משפחתו כמפורט בכותרת המסמך. העותר בחר שלא ליטול ייצוג, אף שהובהר לו, כי העתירה במתכונת בה הוגשה לוקה בפגמים רבים, לרבות, העדר תשתית עובדתית ברורה, העדר טיעון משפטי סדור ואי הפרדה של הסעדים מיתר הטיעונים . בנוסף, לאחר דיון מקדמי בעתירה ולאחר שהוב הרו לעותר אותם פגמים שנפלו בעתירה, נעתר בית המשפט לדחיית הדיון למועד אחר על מנת שיוכל העותר לשקול את צעדיו בשים לב לפגמים שעלו מעתירתו.

העותר מיאן לתקן את הליקויים שנפלו בעתירתו, לא נטל ייצוג משפטי והגיש עתירה מתוקנת, שכללה כאמור את אותם פגמים שנפלו בעתירתו המקורית. פגמים אלה, הכבידו עד מאוד על ניהול העתירה, וייתכן, כי רק מטעם זה ראוי היה להורות על מחיקת העתירה. עם זאת, ומשעמד העותר על בירור עתירתו חרף ההבהרות וההזדמנויות שניתנו לו לתיקון העתירה ונטילת ייצוג, נידונה העתירה לגופו של עניין.

28. פגם נוסף שנפל בניהול העתירה נוגע להגשת העתירה וניהולה על ידי העותר, בשמו ובשם בני משפחתו תוך שהוא מס יג את גבולות מקצוע עריכת הדין . סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 (להלן: "חוק לשכת עורכי הדין"), מפרט כידוע רשימה סגורה של פעולות המיוחדות אך ורק לעורכי דין, ובכלל זה ייצוג של אדם אחר והופעה בשמו לפני בית משפט. לסעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין נודעת חשיבות רבה, לאור תכליתו לאפשר ייצוג משפטי על ידי בעלי מומחיות בייצוג בפני ערכאות משפטיות.

במסגרת הדיון הראשון שהתקיים בעתירה ביום 08/05/16, הובהרה לעותר הבעיתיות הנובעת מייצוג בני משפחתו תוך שהוסבר לו, כי באפשרותו לשקול את צירוף בני משפחתו כמשיבים. בעקבות האמור, הוגשו על ידי העותר יפויי כוח חתומים על ידיו אחיו שמסמכים אותו לכאורה לנהל את העתירה בשמם. אולם, הגם שעצם הגשת ייפוי הכוח יש בו כדי ללמד על כך שאחיו של העותר מסכימים להגשת העתירה, עדין אין ביפויי הכוח שהוגשו, כדי לעמוד בהוראות סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין, וראוי היה כי העותר ימנע מייצוג אחיו במסגרת ההליך המשפטי.

סוף דבר

29. סיכומו של דבר ומן הטעמים שפורטו, העתירה נדחית.

30. העותרים 3-1 יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות המשיבות 3-1 בגין ההליך דנא בסכום כולל של 18,000 ₪ (6,000 ₪ לכל אחת מן המשיבות 3-1). הסכומים הנ"ל יישאו הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

31. המזכירות תעביר עותק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ט חשוון תשע"ז, 30 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: גרשון גבי נגלר
נתבע: ועדת ערר לתכנון ובנייה חיפה
שופט :
עורכי דין: