ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דוד סעדון נגד כוכבה אסור :

בפני כבוד ה שופטת סמדר קולנדר-אברמוביץ

התובעים

1.דוד סעדון
2.מרים סעדון
ע"י עו"ד שחר חסאן

נגד

הנתבעים

1.כוכבה אסור
2.מרדכי אסור
3.עו"ד מרסל קורן – ע"י עו"ד מאור; עו"ד ברנר
4.בניני עטר בע"מ – ע" י עו"ד ישראל ליברובסקי

צדדי ג':

  1. טובה קיסר
  2. עיריית נתניה – ע"י עו"ד קובי אסולין
  3. שלמה עמיאור – ע"י עו"ד הלם

צד ד':
עו"ד מנחם מנדל – ע"י עו"ד ישראל בן איתמר

פסק-דין

1. מבוא לתביעה:
התובעים סעדון דוד ומרים רכשו זכויות בדירת מגורים (להלן:" הדירה") המצויה ברחוב ככר עצמאות בנתניה בקומה שביעית, הידועה כגוש 8270 חלקה 85 . הדירה נרכשה מהנתבעים אסור כוכבה ומרדכי בהתאם להסכם מכר שנערך בין הצדדים ביום 23.6.04 (ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה) תמורת הסך של 125,000 דולר. בדיעבד הוברר לתובעים שלדירה אין כל היתר בניה ועל כן הוגשה תביעה זו לפיצוי התובעים על נזקיהם.

2. טענות התובעים:
התובעים גילו יום אחד שלדירה בה הינם מתגוררים אין כל היתר בניה.
הנתבעים מהם רכשו התובעים את הדירה, לא גילו לתובעים במשא ומתן שהתקיים ביניהם טרם המכירה ואף בהסכם המכר שהדירה נעדרת היתר בניה כחוק. התובעים לא היו מתקשרים כלל עם הנתבעים לו היו יודעים עובדה זו. הנתבעים פעלו בחוסר תום לב ובניגוד לחוק.
הם גילו עובדה זו רק לאחר רכישת הדירה.
משכך הגישו תביעתם זו בסך 706,250 ₪ הכוללת ירידת ערך לפי חוות דעת שמאית בסך 550,000 ₪ , פיצוי בגין הפרת ההסכם בסך 56,250 ₪ וכן סך של 100,000 עוגמת נפש.
3. טענות הנתבעים:

הנתבעים בכתב הגנתם טענו שהם רכשו את הדירה מה"ה טובה וניסים קיסר ביום 10.7.95 בהתאם להסכם מכר תמורת סך של 164,000 דולר. משפחת קיסר היתה מיוצגת בהסכם ע"י עו"ד מאנדל ואילו הם יוצגו על ידי עו"ד עמיאור. לטענתם כלל לא ידעו שלדירה אין כל היתר בניה כחוק. לאחר מספר שנים הם העבירו זכויותיהם בדירה בהמשך להליך מכירה בינם לתובעים. הזכויות בדירה הועברו לתובעים מבלי שידעו כי לדירה אין כל היתר כדין. עוד טענו שהתובעים פיצלו וחילקו הדירה לשתי יחידות דיור.
לאור טענותיהם אלה הגישו הם הודעת צד ג' כנגד משפחת קיסר.

4. בהמשך תוקנה התביעה ע"י התובעים ונוספו נתבעים נוספים. כך נתבעו גם עו"ד מרסל קורן שערך הסכם המכר עם הנתבעים מטעמם וכן חברת בנייני עטר אשר בנתה הבניין.

5. עו"ד מרסל קורן טען בכתב הגנתו שקיבל את כל הפרטים באשר לעיסקה מעו"ד עמיאור- ב"כ משפחת אסור. כך קיבל בין היתר אישור עיריה המזהה את הדירה כדירה בקומה השביעית וכולל בחובו אישור על העדר חובות לעיריה. הוא אף פנה להוציא נסח רישום שם לא מופיעה הערת אזהרה כלשהיא לטובת העיריה בגין צו הריסה או אי התאמה של הדירה. לטענתו פעל כראוי ואין כל מקום לחייבו.

6. חברת בנייני עטר טענה בכתב הגנתה שהחברה אינה פעילה כעת ולא מתבצעת בה כל פעילות עסקית מאז מותו של בעל החברה שנפטר לפני כשבע עשרה שנה. לגופו של ענין טענה להתיישנות , כן טענה שהדירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ולאחר מכן בוצעו מספר העברות ועל כן ניתן היתר בניה כחוק. עוד טענו כנגד סכום התביעה.

7. טענות צדדי ג' וד' : בכתב הגנתם להודעת צד ג' טענו טובה וניסים קיסר שהם רכשו הדירה מהקבלן
שבנה הדירה ביום 5.11.7- חברת בנייני עטר בהתאם להסכם מכר שצורף לכתב הגנתם. הם יוצגו על ידי עו"ד מאנדל ולא היה ידוע להם כלל ועיקר שאין לדירה כל היתר בניה. הזכויות בדירה נרשמו על שמם והם העבירו אותן לאחר מכן לנתבעים.
לאור טענותיהם אלה הם הגישו הודעת צד ד' לעירית נתניה.

8. עירית נתניה בכתב הגנתה טענה שניתן ביום 21.3.74 היתר בניה לבנית הבנין ברחוב כיכר העצמאות 13 בנתניה להוספת 4 קומות מעל קומת חנויות. ביום 3.10.74 ניתן צו הפסקת עבודות לקבלן חברת בנייניי עטר. ביום 21.3.75 דחתה הועדה לתכנון ובניה את בקשת הקבלן לבנית קומות נוספות על ההיתר שניתן לו ונשלחה התראה לבונים בשל תחילת יציקת הקומה השביעית ללא היתר.
ביום 20.4.75 התבקש בית המשפט ע"י הועדה לתכנון ובניה להוציא צו שיפוטי כנגד חברת בנייני עתר בשל הבניה ללא היתר.
ביום 18.3.76 קבע בית המשפט שאם לא יינתן היתר בתוך 4 חודשים אזי יוצא צו הריסה לבניה הבלתי חוקית. עם חלוף הזמן לא הוצא היתר בניה ולא הוצא צו הריסה.
במקביל נוהל הליך פלילי כנגד הקבלן בגין הבניה הבלתי חוקית וביום 20.7.78 הרשיע בית המשפט את הקבלן וחייב אותו בתשלום קנס.
לאור כל האמור לעיל טוענת העיריה שהדירה נבנתה שלא בהיתר. הקבלן הוא שביצע הבניה בחריגה מההיתר שניתן לו. לעירייה אין כל אחריות ופעולותיה נעשו כדין.

9. כן הוגשה הודעת צד ג' על ידי הנתבעים כנגד עו"ד שלמה עמיאור שערך ההסכם מצד משפחת קיסר. עוד עמיאור בכתב הגנתו טען שבנסח הרישום לא מופיעה כל הערה. במהלך השנים ניתנו אף הלוואות לטובת משכון הדירה. התובעים ביצעו פיצול שלא כדין של הדירה. לא היתה כלא כל חובה לבצע בדיקות חוץ מאלה שביצעה. לעו"ד מאנדל היתה ידיעה ממשית שלדירה אין כל היתר בניה כדין.

10. עו"ד עמיאור הגיש גם הודעת צד רביעי כנגד עו"ד מאנדל אשר ערך ההסכם מטעם משפחת קיסר.
עו"ד מאנדל בכתב הגנתו טען שלא ייצג כלל את בני הזוג קיסר בהסכם מול משפחת אסור אלא מי שייצגה היא עו"ד דינה קורן פריימן ממשרדו. הוא לא טיפל בענין ולא ידע כלל שלדירה אין כל היתר בניה.

11. ההליך המשפטי:
במהלך הדיונים שהתקיימו נעשו מספר ניסיונות להסדיר את היתר הבניה של הדירה אולם הניסיונות לא צלחו. אף לאחר שהסתיים הליך ההוכחות ביקשו הצדדים לנסות ולבחון הליך של הסדרת היתר הבניה של הדירה. גם ניסיון זה לא צלח.

12. טרם מועד ההוכחות הסכימו התובעים לדחות תביעתם כנגד משפחות אסור וקיסר אולם מבלי שהדבר יפגע בזכויותיהם. כן הוסכם שצדדי ג' וד', עירית נתניה, עו"ד עמיאור עו"ד מרסל קורן בניניני עטר ועו"ד מאנדל יהפכו לנתבעים, ומשכך הפכו כל יתר הצדדים לנתבעים.

.13 העובדות:
הבנין מורכב מאגף חזיתי שבו יש 3 קומות מגורים ומשרדים מעל קומת קרקע מסחרית, מקלט ומרתף וכן אגף עורפי הבנוי בו יש 7 קומות מגורים מעל קומת קרקע מסחרית ומרתף.
אין מחלוקת שהיתר הבניה מס' 9987 מיום 21.3.1973 הקיים מתייחס לקומות א-ד ול- 13 דירות וכן דירה אחת בת 3 חדרים, כאשר בבנין יש 7 קומות. דהיינו לקומות ה-ז אין כל היתר בניה.
הדירה נשוא תיק זה רשומה בפנקס המקרקעין. עירית נתניה אשרה העברת רישום הבעלות והתנתה האישור בתשלום בחובות עירוניים בלבד.

14. טענות מקדמיות:
הנתבעים טוענים להתיישנות התביעה שכן הדירה נרכשה לפני שנים רבות.

התובעים הצהירו שאומנם רכשו את הדירה בשנת 2004 אולם רק בשנת 2009 כאשר ביקשו לקחת משכנתא גילו לתדהמתם שאין כל היתר בניה לדירה.
אף בבית המשפט מחקירת התובע התרשמתי שכאשר רכש הדירה כלל לא בדק (ראה עמ' 21 שורות 15-16). העובדה שאף בעלי הדירה הקודמים לא ידעו עובדה זו מחזקת המסקנה שהתובעים גילו העובדה רק בשנת 2009 ומשכך אין כל התיישנות בתביעתם.

15. דיון והכרעה:
הבסיס החוקי לתביעה זו הינה עוולת הרשלנות המוגדרת בפקודת הנזיקין. יש לבחון לאורו של הסעיף האם קמה עילת תביעה באשר לרשלנות הגופים השונים כפי שפורטו בכתב התביעה.

.16 אחריות החברה הקבלנית:
החברה הקבלנית היא שבנתה הבנין. כקבלן מקצועי ואמין ובעל מקצוע ברור הוא שעל החברה לבנות הבנין בהתאם לחוק ולהיתרים שניתנו. אם חרגה החברה ולא יידעה את רוכשי הדירות, סבורני שהתרשלה כלפיהם ולא פעלה כפי שמצפים אנו מקבלן מקצועי. על החברה לצפות שבהתרשלותה זו יכולים להיפגע רוכשי הדירות שהסתמכו על מצגיה.
לאחר ששמעתי העדויות ובחנתי המסמכים סבורני שהחברה הקבלנית היא האחראית העיקרית לתביעה זו, שכן בנתה בנין ובו מספר דירות כולל הדירה נשוא תיק זה שלא בהיתר.
איני יכולה לקבל טענתה שאכן התקבל היתר שכן היא קיבלה טופס 4 מאחר ולא הוצג בפני כל היתר לקומות הרלוונטיות. אף העובדה שהדירה הועברה שלוש פעמים בלשכת רישום המקרקעין אינה גוררת בחובה המסקנה שקיים היתר בניה כדין לדירה.
החברה נהנתה מכך שבנתה דירות ומכרה אותן מבלי שקיבלה היתר כדין. היא נהנתה מסכומי התמורה שקיבלה עבור מכירת דירות אלה ללא כל היתר בניה כדין. אם אכן היה ניתן היתר לדירה, לא היתה מוגשת התביעה ומשכך החברה הינה למעשה החוטא הראשון אשר גרם לכך שנמכרה דירה ללא היתר בניה, בניגוד לחוק.

מנהל החברה, מר דוד עטר ז"ל, כך הוכח בפני מהמסמכים שהוצגו הועמד לדין ונגזר דינו בגין מעשים אלה (העתק גזר הדין מיום 20.7.75 ) צורף כנספח לתצהירי עדות הראשית של חברת בנייני עטר).
בגזר הדין ביקשה המאשימה להרוס את הבניה הבלתי חוקית. בית המשפט לא נעתר לבקשה וקבע שאין כל מקום להריסה שכן דיירים מתגוררים בדירות אלה מספר שנים והן הועברו על שמן בלשכת רישום המקרקעין. בית המשפט חייב הנאשמת בתשלום קנס בסך 58,500 ל"י.
הווה אומר, הנתבעת היתה מודעת לכך שביצעה הבנייה שלא כחוק.

מעדות מר קיסר שרכש הדירה מחברת בנייני עטר עלה שאיש מהחברה לא מסר לו שלדירה אין היתר בניה. הוא העיד שרכש הדירה ממר דוד עטר ז"ל עימו נפגש (ראה עמ' 69 שורות 23-24).
סבורני שכקבלן המבצע בניה שלא כדין חובה היתה על מר עטר המנוח ליידע את רוכשי הדירה שלדירה אין כל היתר בניה. לא מדובר בפרט זניח שניתן לתקנו במהרה, אלא בפרט מהותי, כאשר מדובר בשלוש קומות שנבנו ללא היתר, כאשר מר קיסר העיד שלא היה רוכש הדירה לו היה יודע שאין לדירה כל היתר.
סבורני שמר עטר פעל ברשלנות ולא כפי שמצפים אנו מקבלן מקצועי כאשר הסתיר עובדה זו מרוכשי הדירה ומשכך יש מקום לחייב החברה.
אומנם מר קיסר העיד שהיה מיוצג על ידי עו"ד מרגלית בעיסקה, אולם עדיין סבורני שכאשר מגיע קונה לרכוש דירה מקבלן ומשוחח עם הקבלן טרם רכישתה, מוטלת חובה על הקבלן ליידע את הרוכש שאין לדירה כל היתר בניה, ולא יינתן אף בעתיד הנראה לעין כל היתר בניה לדירה שנבנתה במסגרת קומה שאין לה כל היתר כדין.

17. לטענת החברה נותר הקשר הסיבתי כלפיה שכן התובעים הצהירו שלא היו רוכשים הדירה אילו ידעו שלדירה אין היתר בניה ולמעשה לא היו תובעים את החברה. העובדות הינן שהתובעים כן רכשו הדירה ועל כן החברה הקבלנית אשר ידעה שלדירה אין כל היתר בניה ולמרות זאת לא הודיעה זאת לרוכשי הדירה הראשונים והסתירה למעשה מידע זה מהם, מידע מהותי ורלוונטי עד מאוד, היא הגורמת העקרית לנזק שנגרם לתובעים למעשה.

18. האם קיימת אחריות לנתבעים הנוספים?

בכל הנוגע לעו"ד מרסל קורן: עו"ד מרסל קורן ייצג את התובעים בהסכם הרכישה מול משפחת אסור.
כפי שהוכח מי שערכה ההסכם הינה עו"ד שירן ברגותי ממשרדו. מחקירתה התרשמתי שהיתה עו"ד צעירה אותה עת וכי פנתה להתייעץ עם עו"ד קורן בתיק זה ולמעשה פעלה בשמו ותחת הנחיותיו. (ראה עמ' 40 שורות 14-15).
הן מעדותה והן מעדותו עלה שלא ראו מקום לבדוק את תיק הבניין בעירייה שכן הסתמכו על נסח הרישום ואישור העיריה.
עו"ד קורן בסיכומיו טוען שלא היתה לא כל סיבה לחשוד שהיתה קיימת בעיה תכנונית כלשהיא בקשר עם הדירה, אלא נהפוך הוא, אישורי העיריה, העסקאות הקודמות והמשכנתאות יצרו מצג ברור כי אין כל מניעה בענין זה. העיריה הנפיקה אישור המתייחס לדירה בקומה השביעית כי לדיה לא קיימים כל חובות וכי אין כל צורך לגבות היטל השבחה. כן בוצעו מספר העברות זכויות קודמות ונרשמו מספר משכנתאות שונות.

על עורך הדין המייצג רוכשים בהסכם לרכישת דירה לערוך את כל הבדיקות הנדרשות לצורך ההסכם. סבורני שחלה חובה עליו אף לבדוק את תיק הבניין העירייה על מנת שמלוא התמונה תהא שלמה. כיצד ניתן לדעת האם אין בדירה חריגות בניה אם לא יבדק תיק הבנין? כיצד ניתן לדעת האם פרטי הדירה וגודלה נרשמו כראוי אם לא ייבדק תיק הבנין?
בין הרוכשים לעורך הדין קיימת רשלנות מושגית ואף רשלנות קונקרטית שכן קונים המבקשים לרכוש דירה ושוכרים לצורך כך ייצוג משפטי של עורך דין, סומכים על עורך הדין שייצגם נאמנה ויבצע את כל הבדיקות הנדרשות על מנת לבחון האם ניתן לרכוש הדירה והאם תיאור הדירה הינו נכון ומדויק. כאשר לא עשה כן, סבורני שפעל באופן לא מקצועי והתרשל בפעולותיו.

19. אחריות העיריה:
כעולה מן המסמכים שהוגשו על ידי העיריה העירה פעלה כנגד החברה ואף הוגשה באמצעות הועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה למתן צו הפסקת עבודה ובקשה למתן צו הריסה שיפוטי בגין חריגות הבניה (ראה תיק המוצגים של העיריה).
העיריה כך עולה מן המסמכים היתה מעורבת עד מאוד בהליך שהתנהל כנגד החברה. העיריה טענה שבית המשפט הוא שהחליט בסופו של יום שלא ליתן צו הריסה לבנין שכן התחשב בקבלן. כן טענה שהמסמכים היו פתוחים לעיון כל, וכי מי שהיה מעיין בתוכניות שנמצאו בעיריה היה רואה שהיתר הבניה ניתן ל-5 קומות בלבד.

20. בשנת 2011 שונו תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל 1969 ובהתאם לסעיף 29 )א( נקבע:
"על פי בקשת מוסד תכנון, ירשום רשם הערה בדבר אי–התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון על פי הוראות חוק התכנון . )ב( רשם רשאי להורות על מחיקת הערה שנרשמה".

21. הווה אומר, אומנם קודם לכן לא היתה מוטלת חובה על פי חוק על הועדה המקומית לרשום ההערה אולם עדיין ניתן היה לרשום ההערה.
העיריה טוענת שהועדה המקומית הינה גוף העומד בפני עצמו ואין לחייבה בגין מחדליו אם היו.
איני סבורה כך. הועדה המקומית הגישה את כתב האישום כנגד החברה הקבלנית אולם עשתה כן מטעם העיריה.
כל תיק הבנין נמצא בעיריה שם ניתן לעיין בו. העיריה אף קיבלה את פסק הדין וידעה לכל אורך הדרך שהחברה הקבלנית חרגה מהיתר הבניה שניתן לה. מדוע אם כן לא דאגה העיריה לרשום עובדה זו? לא קיבלתי כל הסבר, מלבד הטענה בסיכומיה שבעבר לא היה נהוג לעשות כן. טענה שלא גובתה בכל ראיות לכך.

העיריה במהלך השנים לא ראתה כל צורך בנקיטת הליכים כלשהם. כך הנפיקה אישורים ואיפשרה את רישום הדירות מבלי שתודיע שקיימת בעיה כלשהיא.
העיריה אף איפשרה את איכלוס הבנין וחיבורו לאספקת חשמל ומים מבלי שציינה שקיימת בעיה כלשהיא.

האם התרשלה העיריה כאשר לא עשתה כן?
סבורני שאכן קיימת רשלנות לעיריה אשר ניהלה הליך משפטי כנגד החברה באמצעות הועדה המקומית לתכנון ובניה, אולם לא דאגה לכך שהחלטות בית המשפט ייושמו, שכן כיצד ניתן להבטיח שכל מי שיבקש לרכוש דירה זו יידע שאין לה היתר בניה אם לא תרשם הערה בענין זה בלשכת רישום המקרקעין? כן פעלה במשך כל השנים באופן שאינו מצביע על כל בעיה הקיימת בנושא היתרי הבניה בבנין.
העיריה הינה גוף ציבורי וככזה עליה לנקוט בכללי זהירות אשר מצופים ממנה. כאשר ניתן בידיה מנגנון פשוט של רישום הערת אזהרה, אשר יכול להגן על קונים פוטנציאליים ואשר מממש את האמור בפסק דין שהיא היתה צד לו, שומה היה עליה לפועל בהתאם.

לא קיבלתי כל הסבר מספק מדוע נרשמו הדירות בלשכת רישום המקרקעין ללא כל הוראה ו/או הערה אזהרה שאין היתר בניה. סביר והגיוני הוא שאם היתה נרשמת ההערה לא היתה תביעה זו באה לעולם שכן קונה סביר מגלה מייד שרשומה הערת אזהרה ובעקבותיה את העובדה שלא קיים היתר בניה לדירה.

22. לא זו אף זו, בגזר הדין (מוצג 36 למוצגי העיריה) קבע השופט שאינו מטיל על החברה הקבלנית את מלוא הקנס, אלא את מחציתו בהתחשב בטענת הנאשמת בדבר חלקה של העיריה בהקמת אותו מבנה שנבנה בסטיה.
הווה אומר, בית המשפט מקל עם החברה הקבלנית בשל מחדלי העיריה (העיריה ולא הועדה המקומית), ועל כן על אחת כמה וכמה שומא היה על העירייה לדאוג לכך שתוצאות גזר-הדין והעובדה שלדירה אין היתר בניה יירשמו על מנת שכל אדם יוכל לראות זאת.

23. אחריות עו"ד שלמה עמיאור :
לטענת עו"ד עמיאור התובעים היו מיוצגים בהסכם המכר על ידי עו"ד קורן שהיה אמור לדאוג לאינטרסים שלהם ולבצע הבדיקות הדרושות אודות הנכס אותו הם מתכוונים לרכוש.
משפחת אסור לא ידעה כלל ועיקר שלדירה אין כל היתר בניה כדין. במהלך המשא ומתן הבהיר לעו"ד קורן שאין בכוונתו לבצע במקומו בדיקות לגבי הנכס, הוא לא הציג בפניהם מצג לפיו הוא מקבל על עצמו את האחריות לבצע עבורם את הבדיקות כגון בדיקת תיק הבנין בעירית נתניה.
מדובר במידע שעו"ד קורן יכול היה לגלות בעצמו.

עם זאת עלה מעדות עו"ד עמיאור שייצג את משפחת אסור הן בעיסקת המכירה למשפחת סעדון והן בעיסקת הרכישה של הדירה ממשפחת קיסר. (ראה עמ' 64 שורות 24-25) בעיסקת הרכישה של הדירה מוטלת עליו חובה לבדוק את כל המסמכים הנדרשים ולערוך כל בדיקות הנדרשות כולל בדיקת תיק הבנין בעירית נתניה, כפי שקבעתי באשר לעו"ד קורן. עורך הדין העיד שלא ערך כל בדיקות כלשהן. אם אכן היה עורך בדיקות היה מגלה ככל הנראה שלדירה אין היתר בניה ואז יכול וכבר אז לפני מספר שנים ניתן היה לפתור הבעיה. בכל מקרה סביר שלא היה מייעץ ללקוחותיו לרכוש דירה זו במצבה הנוכחי, כאשר הודה בבית המשפט שלא היה מייעץ ללקוחותיו לרכוש דירה זו. (ראה עמ' 64 שורות 18-22). כך שקיימת חשיבות רבה לעובדה שלא ביצע בעבר כל בדיקה שהיא .

24. אחריות עו"ד מאנדל: עו"ד מאנדל הצהיר בתצהיר עדותו הראשית שלא טיפל כלל ועיקר בבנין
ולא ייצג את בעלי המגרש, לטענתו משרדו היה מממוקם מול בית המשפט בנתניה ועל כן נהגו להכנס אנשים רבים שביקשו ממנו לאמת חתימותיהם על תצהירים שונים שהוכנו במקום אחר והיו ברשותם.
עוד הצהיר שעו"ד דינה קורן פריימן ממשרדו היא שייצגה את משפחת קיסר במכירת דירתם בשנת 1995 למשפחת אסור. הוא לא היה מעורב כלל בהליך .

25. מהמסמכים שהוגשו במהלך הדיון (נ' 8-12) עולה שאכן עו"ד קורן פריימן היא החתומה על המסמכים. קיימים מסמכים אשר נחזים להיות בחתימת עו"ד מאנדל (נ' 12) אולם ניתן לראות שאין זו חתימתו וכי החתימה הינה בשם. עו"ד מאנדל העיד בענין זה שהפקידה הוציאה מכתבים אלה וחתמה בשמו (ראה עמ' 71 שורות 24-26).
מעדות עו"ד עמיאור התרשמתי שכלל לא זכר האם שוחח עם עו"ד מאנדל.

26. מכאן מקבלת אני שעו"ד מאנדל לא היה מעורב בייצוג משפחת קיסר בעיסקה. האם קמה לו חבות מכח היותו המעסיק של עו"ד קורן פרימן שהיתה אותה עת עו"ד שכירה במשרדו?
סבורני שהתשובה לכך חיובית – עו"ד קורן פריימן אינה עצמאית אלה עובדת המשרד, כאשר עורך הדין השותף ובעל המשרד הוא האחראי לכל הפעולות המשפטיות שנערכות במשר. זהו חלק מתפקידו כבעל המשרד והשותף, כאשר עליו לבקר את פעולות עורך הדין השכיר העובד אצלו ולוודא שהינו פועל כראוי במקצועיות וכפי שמצפים אנו מעורך דין.

27. מאחר ולא הוכח בפני שעוד קורן עשתה בדיקות כלשהן בעיריה ובדקה את תיק הבנין, סבורני שהתרשלה ופעלה שלא כפי שמצפים אנו מעו"ד מקצועי.

28. לאור קביעתי שהחברה הקבלנית היא האחראית העיקרית לנזק התובעים, ולאחריה יש חבות אף לעירית נתניה אשר לא דאגה לרשום הערה כלשהיא לאחר שניתן גזר דין, סבורני שיש לחלק האחריות בין כל הנתבעים כך שהחברה הקבלנית אחראית ל- 50% מקרות הנזק , העירייה – 15% וכל יתר הנתבעים - שלושה חבים בחלוקה שווה של האחריות כך שכל אחד אחראי ל – 11.6% מהנזק.

29. טוען הנתבע, עו"ד עמיאור להעדר קשר סיבתי שכן לא נגרמו לטענו לתובעים כל נזקים מהתנהגותו.
התובעים חתמו על זכרון דברים בטרם שהיו מיוצגים ורק בהמשך פנו לקבל ייעוץ משפטי. כבר במעמד זכרון הדברים סוכמו כל הפרטים המהותיים ואף שולם סכום כמקדמה. על כן התובעים ההתחייבו לרכוש הנכס במעמד החתימה וקיים להם אשם תורם שכן לא התייעצו עם עורך דינם.

איני יכולה לקבל הטענה התובעים חתמו על זכרון הדברים בהתאם למצג שהוצג בפניהם על ידי המוכרים. כפי שהוברר עורכי הדין ואף החברה הקבלנית התרשלו כולם בהצגת המצג לתובעים לפיו אין כל בעיה ברכישת דירה זו, משכך על הגורמים הרשלנים לשאת בנזק שנגרם לתובעים כתוצאה ממעשי רשלנותם כפי שפורטו לעיל.

30. מהו הנזק שנגרם לתובעים?
הצדדים ניסו לבחון האפשרות של הסדרת היתר בניה לדירה, הן לפני הליך ההוכחות והן לאחריו, אולם לא הצליחו לעשות כן בהתאם להודעה שנמסרה לבית המשפט על ידי התובעים.

31. מכאן ולמרות שהשמאים מטעם הצדדים סברו שניתן להכשיר הבניה אזי סבורני שלאור הודעה זו לא הוכחה כלל האפשרות להסדרת היתר הבניה לדירה. על כן יש לבחון את הנזק שנגרם לתובעים מכך שרכשו דירה ללא היתר בניה.

32. התובעים הביאו מטעמם חוות דעת שמאית של השמאי רפאל בוקרה אשר קבע ששווי הנכס בהנחה שנבנה עם היתר בניה הינו 1,400,000 ₪ ואילו שווי הנכס במצבו הנוכחי ללא היתר בניה הינו 850,000 ₪.

33. עו"ד מרסל קורן הביא חוות דעת מטעמו של השמאי חיים בן ארי לפיה שווי הדירה 1,121,000 ₪ וכי עלויות הכשרת הבניה בדירה מגיעות לסך של 19,000 ₪ ולכך יש להוסיף את מרכיב אי הוודאות והסיכון המוערך ב 56,000 ₪.

34. שמאי התובעים קבע למעשה את שווי הדירה לשנת 2011, מועד עריכת חוות הדעת.

הנתבעים טוענים שהיה עליו להעריך שווי הדירה לשנת רכישתה על ידי התובעים.
מאחר והתובעים הגישו התביעה בשנת 2011, סבורני שזכותם להגיש חוות דעת מהו שווי הדירה נכון ליום הגשת התביעה. עם זאת מעדותו עלה שלא עשה התאמות לדירת התובעים, דהיינו לא בחן קומות שונות, איזורי הדירה, שנת הבניה של הבנין (ראה עמ' 25 שורות 12-13) .
עוד השמאי בחן דירות גדולות יותר מדירת התובעים שהינה בת שלושה חדרים. העובדה שערך חישוב לכל חדר אינה משנה המסקנה שקיימת בעיתיות שכן יכול המחיר עבור מטר בדירה גדולה יותר שונה מדירה קטנה.
כן עומת עם הטענה שרחוב ראשון לציון בו התייחס ובדק שלוש דירות הינו רחוב חדש יותר והבנין שם חדש ויוקרתי (ראה עמ' 38 שורות 27-31), וכי רחוב לבונטין הינו רחוב יוקרתי (ראה עמ' 38 שורות 23-24), וזאת לעומת הרחוב בו שוכנת הדירה נשוא תיק זה.

35. מנגד לא נסתרה קביעת השמאי בן ארי לפיה שוויה של הדירה ליום 25.1.11 הינו 1,121,000 ₪,וזאת למרות החקירה הנגדית שנערכה לו. לאור כל האמור לעיל איני יכולה לקבל את קב יעת שמאי התובעים בכל הנוגע לשווי הדירה ויש לקבל קביעת השמאי בן ארי לשווי הדירה.

36. השמאים למעשה קבעו את שווי ירידת הערך כאשר הפחיתו את העלויות הכרוכות להשגת ההיתר כולל היטלי השבחה וכן מקדם אי הוודאות.
באשר להיטל השבחה, מהעדויות עלה שלא ברור האם העיריה תדרוש מהתובעים היטל השבחה. כך ראה עדות השמאי בוקרה לענין היטל ההשבחה כאשר הודה במסגרת חקירתו בבית המשפט שלא ברור כעת האם העיריה אכן תדרוש היטל השבחה (ראה עמ' 26 שורות 29-30).

37. באשר ליתר העלויות:
השמאי בוקרה העריך העלויות הכוללות סך של 70,000 ₪ - אומדן עלות הכנת תוכנית בנין עיר וכן סך של 80,000 ₪ עלות הוצאת היתר.
בבית המשפט העיד שעלויות הוצאת ההיתר הינן רק לדירת התובעים. איני יכולה לקבל חישוב זה שכן ברור הוא שקימות דירות נוספות בבנין שהינן ללא היתר, ומשכך אף עליהן יהיה להוציא היתר כדין, ויש לקחת בחשבון לענין החישוב הסכום בו יישאו התובעים בפועל, שיהיה נמוך יותר שכן יהיו עלויות שייפלו על שכמי מספר דיירים.

עלי לציין שאף השמאי הודה שיש להפחית סכומים, לאור עובדה זו. כך לענין אומדן הוצאות היתר בניה והיטלים העיד שהסכום עבור כל דירה הינו 30,000 ₪ ולא כפי שקבע (80,000 ₪). (ראה עמ' 26 שורות 13-15). כן לענין עלויות הכנת תב"ע שהינן 70,000 ש"ח הן עבור כל שלושת הקומות והדירות המצויות בהן, אולם לטענתו יכול ויש דיירים שלא ירצו לשלם זאת (ראה עמ' 26 שורות 1-4).

מכל האמור לעין סבורני שלא אוכל לקבל קביעות השמאי בוקרא , לענין העלויות בגין הסדרת היתר הבניה לדירה.

38. השמאי חיים בן ארי העיד בבית המשפט שאכן ניתן להסדיר ולהכשיר הבניה וזאת באמצעות תב"ע שהיא בסמכות הועדה המחוזית .
כן הסביר שכאשר ועדה מחוזית או תכנונית באה לבחון אישור של בניה ללא היתר, המטרה אינה להוות עונש, אלא אם קיימת אפשרות תכנונית לאשר זאת, אז זה יאושר שכן אין זה מקרה של אדם שעשה דין לעצמו ובנה תוך חריגות בניה (ראה עמ' 45 שורות 24-29).

בהמשך העיד שמקדם הסיכון מבחינתו הוא 5% שכן 95% שהתוכנית תאושר (ראה עמ' 46 שורות 9-10).
אף דרישות העיריה כיום באשר לכיבוי אש ודרישות סניטריות יכולות להתבצע. (ראה עמ' 46 שורות 26-27). עם זאת וכפי שעלה מן ההודעה שהגישו התובעים לא הצליחו להשיג היתר בניה לדירה למרות ניסיונותיהם.

המומחה שב והעיד שעלויות דירה זו כאשר יש לזכור שיש מספר דירות בקומות אלה אשר העלויות צריכות להתחלק בין כולן, כפי שפירטתי לעיל הינה 19000 ₪. הוא שב והעיד שבסך של 70,000 ₪ ניתן להכשיר אותן דירות.

39. באשר למקדם אי הוודאות. אין כל מקום לקבוע הן ירידת ערך והן מקדם אי וודאות שכן מקדם זה לוקח בחשבון האפשרות שלא ניתן יהיה לקבל היתר לדירה.
השמאי בוקרה קבע אותו בסך של 200,000 ₪ ואילו השמאי בן ארי העריכו בגובה 56,000 ₪.
השמאי בוקרה כאשר עומת עם העובדה שהנכס למעשה שועבד בשנת 2009 השיב ששמאי הבנק טעה. (ראה עמ' 27 שורות 3-4).

אומנם לאור האמור לעיל ניתן לקחת משכנתא על הדירה אולם יקשה על התובעים מאוד למכור הדירה, כאשר עלה מעדות מר קיסר שאף הוא לא היה רוכש הדירה אם היה יודע שאין לה היתר בניה. ברור הוא שקונים פוטנציאליים יתרחקו מלקנות דירה שאין לה כל היתר בניה וכי אף בעתיד הנראה לעין לא יהיה לה כל היתר בניה. אם כן יסכימו לקנות דירה כזו ברור הוא שמחירה יהיה נמוך ממחיר השוק וישקף העובדה שאין לדירה כל היתר בניה. כן השמאי בן ארי לא הצליח להסביר בבית המשפט מדוע קבע סכום כה נמוך בגין מקדם אי הוודאות, כאשר לא הציג כל ראיות לכך.
כאשר הוברר שלא ניתן להכשיר הבניה אזי יש ללכת לפי קביעת השמאי בוקרה לפיה מקדם אי הוודאות הינו בגובה 200,000 ₪.

40. לאור האמור לעיל סבורני שיש לקבוע שסך העלויות הנדרשות עבור קבלת היתר בניה כולל הן סך של 30,000 ₪ עבור הוצאות היתר בניה אגרות והיטלים והן סך כולל של 70,000 ₪ עבור הכנת התוכניות והליווי אשר צריכות להתחלק בין כל שש הדירות שלהן אין היתר בניה כדין – דהיינו סך של 11,666 ₪ עבור דירת התובעים. דהיינו סך של 41,666 ₪ בגין העלויות.
הנזק שנגרם לתובעים בגין ירידת הערך- מקדם אי הוודאות ועלויות קבלת ההיתר מגיע לסך של 241,666 ₪.
בכל הנוגע להיטל השבחה, כפי שפירטתי לעיל לא הוכח כלל ועיקר שהעיריה אכן תדרוש היטל זה מהתובעים ועל כן איני יכולה לפסוק כל סכום לתובעים.
41. התובע טען שלא יכול היה לקחת משכנתא. עם זאת הוברר שבשנת 2009 לקח משכנתא. כן הוברר שבעל דירה בקומה מתחת אשר אף היא אינה במסגרת ההיתר נרשמה משכנתא בשנת 2010. (ראה עמ' 15 שורות 29-30) .דהיינו לא הוכח כל נזק לתובעים בכך.

42. התובע טען שניסה למכור הדירה ולא הצליח. (ראה עמ' 16 שורות 9-10) אם זאת לא הביא ולו בדל ראיה לכך.
43. טוענים הנתבעים שהעובדה שהתובע פיצל דירתו בניגוד לחוק והוא למעשה עברין חוק גוררת עימה המסקנה שרק לאור עובדה זו לא ניתן להכשיר הדירה. איני סבורה כך הן מן הטעם שעובדה זו כלל לא הוכחה במסגרת ההוכחות והן מאחר והתובעים בסיכומיהם מפרטים שניתן להחזיר הדירה למצבה הקודם בהוצאה של עד כ – 20,000 ₪ (ראה סעיף 91 לסיכומיהם).

44. באשר לתביעת התובעים בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, אזי תביעה זו יכולה היתה להיות רק כנגד משפחת אסור, שכן הסכם המכר נחתם עימם. משנדחתה התביעה כנגדם אזי אף ראש נזק זה נדחה למעשה ולא אוכל לקבוע שהנתבעים שלא נחתם עימם כל הסכם חבים בתשלום בגין הפרה זו.

45. טוענים התובעים לסך של 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש, אובדן הנאה, אובדן פלח שוק רוכשים פוטנציאליים.
כן טוענים התובעים שלא היו רוכשים כיום הדירה אם היו יודעים מצבה התכנוני.
הנתבעים טוענים כנגד טענה זו שטענה זו נשמטת מעצם העובדה שהתובעים פיצלו שלא כדין את הדירה וכיום נהנים מפירות אותו פיצול.
כן טוענים שהתובעים רכשו הדירה למטרות השקעה ועל כן אין כל רלוונטיות לשאלת ההיתר.
העובדה שהדירה פוצלה שלא כדין אינה מעלה ואינה מורידה לגבי ההיתר. כן העובדה שכיום הדירה משמשת למטרת השקעה אינה מלמדת שבעתיד לא יבקשו התובעים למכרה.

אין ספק שכיום כאשר התובעים יודעים מהו מצבה התכנוני של הדירה חובה עליהם ליידע קונים פוטנציאליים אודותיו, דבר שיכול להרחיק קונים המבקשים לרכוש דירה שקיים לה היתר בניה כדין.

מנגד יש לציין כמפורט בסיכומי עו"ד קורן שהעיריה לא תנקוט בכל פעולה כנגד התובעים ו/או הדירה כאשר ההליכים מול העיריה הסתיימו בשנת 1978 בפסק דין חלוט, כאשר מאז לא נקטה העיריה בכל פעולה או הליך כנגד הדירה ואף נתנה אישורים כנדרש.
משכך סבורני שאכן נגרמה לתובעים עוגמת נפש רבה אשר הנני מעמידה אותה בגובה 70,000 ₪.

46. סוף דבר – הנתבעים ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים:
נתבעת מס' 4, חברת בנייני עטר תשלם סך של 155,833₪.
עירית נתניה תשלם את הסך של 46,749 ₪.
עו"ד קורן, עו"ד מנאדל, ועו"ד עמיאור ישלמו כל אחד סך של 36,153₪.
כל הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.
הנתבעים כולם יישאו באופן שווה בשכרו של המומחה מטעם התובעים. כן ישלמו אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעים, ואף בשכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ באותו חלק יחסי כפי שנקבע בפסק דיני לעיל.

ניתן היום כ"ט חשוון , 30 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: דוד סעדון
נתבע: כוכבה אסור
שופט :
עורכי דין: