ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עאמר עואד חורי נגד אליהו אבו :

לפני כבוד השופט יואב פרידמן
התובעים/הנתבעים שכנגד

  1. עאמר עואד חורי ת"ז XXXXXX641
  2. עאדל עואד חורי ת"ז XXXXXX530
  3. רביע עואד ח'ורי ת"ז XXXXXX517
  4. ראמי עואד-חורי ת"ז XXXXXX209

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד

  1. אליהו אבו ת"ז XXXXXX959
  2. מרסל אבו ת"ז XXXXXX162

החלטה

1. בקשה של בעלי הבית (להלן: "ח'ורי") כי אשנה מהחלטתי שקבעה כי בעלויות השיפוץ ישאו הם, וכי הדיירים המוגנים (להלן: "אבו") ישיבו להם חלקם היחסי.

2. אין מדובר בהחלטה חדשה.

3. להזכרת נשכחות, ובקצרה:

א. מדובר בנכס בו גרים אבו כדיירים מוגנים. חורי רכשו את הבנין מבעלים קודמים. אבו טוענים כי ח'ורי רכשו ה בניין תוך ידיעה על מצבו הרעוע (אך בסופו של יום ענין זה אינו משנה מן החובות הרובצים על כל צד – הערה שלי י.פ ). בשלב מסוים הוציאה העיריה צו הסרת סכנה ביחס לבנ יין, ובהמשך גם הגישה כתבי אישום בביהמ"ש לעניינים מקומיים , הן כלפי ח'ורי והן כלפי אבו, בגין אי קיום הצו .

ב. ההליך בפני החל בעקבות ההליכים בביהמ"ש לעניינים מקומיים: ח'ורי הגישו תביעה כדי שא'בו יפנו הנכס. הכל על מנת לאפשר לח'ורי, כבעלי הבית, ביצוע השיפוצים הנדרשים להסרת צו הסכנה. נטען לא ניתן לבצע השיפוצים הנדרשים כשבבניין אנשים וחפצים, לאור מצבו הרעוע של הבניין . אבו מצדם הגישו תביעה נגדית ולמעשה אף הם ביקשו להתניע בה תהליך של שיפוץ , אלא שביקשו שעלותו תוטל על בעלי הבית, ובאותה נשימה ביקשו להיוותר במקום מחשש פן ייהרס המבנה.

ג. סע' 68(ד) של חוק הגנת הדייר (להלן "החוק" ) קובע כי תיקונים שבעל הבית חב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר.

ד. לאור סע' זה טוען בא כוחם הנוכחי של ח'ורי כי ביה"ד לשכירות כלל לא מוסמך לחייב את בעל הבית במימון ראשוני של עבודות השיפוץ, כאשר הדייר המוגן יחויב בהמשך להשיב לו חלקו בעלות.

ה. טיעון אחרון זה אדחה כבר כעת. הפניתי מס' פעמים את הצדדים להוראות סע' 67 לחוק – מה שלא מנע משום מה מב"כ ח'ורי לטעון טענה זו של חוסר סמכות. סע' 67 לחוק קובע במפורש :

"חייב בית הדין דייר לפי סעיפים 63, 65, 66, או 68 להחזיר לבעל הבית סכום קצוב מהוצאותיו, ופסק בית הדין מועד לפרעון הסכום או מועדים לפרעונו בשיעורין, יראו סכום זה או שיעורין אלה כחלק מדמי השכירות לענין תביעת פינוי מחמת אי-תשלום של דמי שכירות ."

אנו מצויים כאמור במתווה שמציב סע' 68 לחוק. חובת ביצוע התיקונים הנה על בעל הבית – כאשר בעלות על הצדדים לחלוק. אך יש להבדיל בין העלות וחלוקתה , לבין החובה הראשונית לתקן– שהנה חובה הרובצת על בעל הבית לפי פרק ה' של החוק. בין אם מדובר בשיפוץ "רגיל" להחזקת הבית במצב תקין וראוי על פי תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים); ובין אם מדובר במה שכלול בתקנות אך בנוסף כבר עולה, בלשון החוק , כדי "עבודות בניה יסודיות". במקרה דנן יש לומר כי אין ספק שמדובר בעבודת בניה יסודית (מה שנרמז גם מהוצאת צו הסכנה, אך עולה לגופו אף מחווה"ד של מומחה ביהמ"ש אינג' המר, ואף חווה"ד מטעם ח'ורי).

עבודת בניה יסודית לפי סע' 68(ג) לחוק – לא רשאי הדייר המוגן לבצע. חריג לכך הנו כאשר בעל הבית לא מבצע התיקון של עבודת הבניה היסודית, ואי ביצועה מביא כבר לסכנת חיים. במצב כזה מאפשר החוק (בסע' 70), לדייר המוגן לבצע העבודה. יחד עם זאת מלת המפתח הנה "מאפשר" ולא מחייב. החובה הראשונית לבצע התיקון רובצת על בעל הבית. זאת ועוד, חלופה אחרונה זו הנה תיאורטית בנסיבותינו. אבו אינם טוענים שיש ביד ם או בכוח ם הידע או האמצעים לבצע התיקון. יודגש כי מדובר בשיפוץ שעלותו ניכרת.

בכל מקרה כאמור – יהא מי שיבצע התיקון אשר יהי – משעה שמדובר בשיפוץ בו חב בעל הבית, אמור הדייר המוגן לחלוק עמו בעלות (מחצית מחלקו היחסי של הדיר המוגן בבנין) . אך כעולה מסע' 67 – אין ממש בטיעונ י ח'ורי ש מערבים בין שלושה עניינים שונים: החובה לבצע התיקון – וחובה זו רובצת עליהם כבעל הבית ; הנחיות הדין ביחס לחלוקת העלות – וזו כאמור אמורה להתחלק בין בעל הבית לדייר המוגן; ואחרון חביב – הסמכות של ביה"ד לשכירות לקבוע מי ישא בעלות כמימון ביניים.

אכן בסמכות ביה"ד לחייב גם הדייר המוגן להשתתף בעלות כפי חלקו, יחד עם בעל הבית, כבר בשלב הראשוני של ביצוע השיפוץ. אולם בסמכותו גם להטיל כל העלות כמימון ביניים על בעל הבית, ולחייב את הדייר המוגן להשיב לבעל הבית את עלות השיפוץ רק בתום השיפוץ: בין בתשלום אחד שמועדו העתידי ייקבע, ובין לשעורין. הסמכות קבועה במפורש בסע' 67 – שאינו מייחד אותה רק לתיקונים לפי סע' 63 65 או 66 לחוק, שעניינם בתחזוקה שוטפת, אלא גם לתיקונים בהם מטפל סע' 68 לחוק שהנם תיקונים מקיפים יותר . למעשה על פי לשונו, נראה שהנחת העבודה של סע' 67 הנה שבעל הבית כמי שחב בביצוע התיקון, יבצע אותו, והדייר המוגן ישיב לו חלקו בעלות על פי הנחיות ביה"ד.

בד בבד קובע הסע' גם סנקציה משמעותית כלפי הדייר המוגן. הוצאות שיפוץ שעל הדייר המוגן להשיב לבעל הבית כמותן כדמי שכירות, לעניין תביעת פינוי מחמת אי תשלום דמי שכירות. רוצה לומר, היה ולא יעמוד הדייר המוגן בהחזר חלקו שייקבע , צפוי הוא לסיכון של תביעת פינוי לפי סע' 131(1) לחוק, ונושא הוא בסיכון כי יאבד דיירותו המוגנת. קביעה זו מוצדקת שכן הדייר המוגן אוחז בזכות למגורים בלא הגבלת זמן, על פי רוב בדמי שכירות רחוקים מדמי שכירות חופשית , ולפיכך מובנת קביעת המחוקק שראה להטיל עלות התחזוקה של הבית במצב תקין וראוי על שני הצדדים. גם במחיר הסיכון של אובדן הדיירות המוגנת אם לא יעמוד הדייר המוגן בהחזר חלקו כפי שנקבע. זהו הצד השני של המטבע. אך הטענה שאין בסמכות ביה"ד לחייב אך בעל הבית במימון ביניים של עבודות השיפוץ – אינה נכונה. שהרי לפי סע' 67 לחוק יכול ביה"ד להורות לדייר המוגן להשיב הוצאות השיפוץ של בעל הבית במועד עתידי שיקבע (ולא הוגבל) וכן בתשלומים עתידיים לשיעורין (שלא הוגבלו). שיקול הדעת של ביה"ד הוא רחב.

ב"כ ח'ורי הפנה עוד לסמכות ביה"ד הקבועה בסע' 69 לחוק, מקום שבעל הבית אינו מקיים חובת תיקון החלה עליו לפי סע' 68, למנות אדם שיבצע התיקון. אותו אדם " מוסמך לגבות, מראש או לאחר מעשה, מכל מי שחייב לשאת בהוצאות השירות או התיקון את השיעור החל עליו" (סע' 69(ג) לחוק). מכאן חפץ ב"כ ח'ורי ללמוד, שלהבדיל מסע' 65(ג) לחוק למשל – אין סמכות להטלת עלות ראשונית על בעל הבית. אלא שברור שכאשר מדובר במינוי של ביה"ד כפוף כל בעל תפקיד וממונה להוראות ביה"ד ואין הוא רשאי לפעול כחפצו אף לענין הנשיאה בעלויות. ואם אין די בהגיון הפשוט - נא לעיין בסע' העוקב, הוא סע' 6 9(ד) אשר קובע במפורש:

"בית הדין רשאי להתנות מינוי לפי סעיף זה בתנאים ולתת  לממונה הוראות ככל אשר ימצא לנכון ; וכן רשאי בית הדין להקציב לממונה שכר ולהטיל תשלומו על בעל הבית ועל הדייר בחלקים שימצא לנכון. "

על פי לשונו הרחבה של הסע' ("ככל אשר ימצא לנכון"), ההוראות יכול שתתייחסנה גם למי ישא בשלב זה או אחר בעלות השיפוץ כמימון ביניים. והמחוקק ראה עוד להסיר ספק שאף ביחס לשכרו של בעל התפקיד קנוי שיקול דעת רחב לביה"ד (נראה שלפי לשון הסע' , שכרו של בעל התפקיד לפי סע' 69, להבדיל מעלות השיפוץ –יכולה אף להיות מוטלת באופן בלעדי על אחד הצדדים, ולא רק כמימון ביניים, ומן הסתם ביקש המחוקק כאן להקנות שיקול דעת רחב לביה"ד שיוכל לשקלל התנהלות הצדדים).

הזכרתי קביעת הדין בדבר חלוקת העלויות בסופו של יום: הצד האחר של המטבע הנו שאין בעל הבית יכול לחמוק מחובת התיקון בטענה שאין הוא כדאי כלכלית. ח'ורי רכשו את הנכס "על הדיירים המוגנים" שבו, ובמחיר שחזקה ששיקף את מצבו התחזוקתי הלא שפיר. ככל מהלך עסקי – יש למהלך גם סיכונים, ולעתים עשוי יזם או רוכש נכס "להיתקע" עם נכס מכביד , ודייר מוגן שיכול לתבוע ביצוע תיקונים לפי פרק ה' לחוק – גם אם אין בהם כדאיות כלכלית. העובדה שהתיקונים אולי אינם כדאיים כלכלית אינה פוטרת את בעל הבית מחובת התיקון כלפי הדייר המוגן – גם במצב בו אין מדובר בנכס שנרכש ממניע כלכלי. טענת "אין כסף" או "אין כדאיות כלכלית" אינה טענת הגנה מוכרת בדין. וממילא חב בעל הנכס (במישור הפלילי) להסיר את צו הסכנה (חובה שחלה גם על הדייר המוגן).

מן האידך גיסא – מן הראוי בשלב זה להזכיר לאבו , שגם אם טענות להם לרוב כלפי בעלי הבית, וגם אם מלינים הם על מגורים בצפיפות, הרי מצב זה נוצר בסופו של יום בשל מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה המסוכן; ש ח'ורי נושאים בשלב זה מכוח החלטה במימון שכירותם של אבו בעלות לא מבוטלת של של 3200 ₪ לחודש (ראה להלן); וכי שני הצדדים אמורים לשאת בסופו של יום בעלות השיפוץ הנדרש, כל אחד כפי שעור חלקו היחסי.

ו. בחזרה לסקירה: בישיבה הראשונה הגיעו הצדדים להסדר: אבו יפנו המושכר לתקופת השיפוצים, וח'ורי יחובו בתשלום של 3200 ₪ לחודש , לחצי שנה מראש בכל פעם, כדי להבטיח שאבו יוכלו לאתר משכיר ולהתקשר בחוזה שכירות למגורים . המבנה לא ייהרס אלא יחוזק (ממילא לשם הריסה יש צורך בהיתר, ואז על בעל הבית לפעול במתווה הקבוע בסע' 131(10) לחוק, ולהגיש תביעה מתאימה, ולהציע גם סידור חלופי הולם לנכס שיאושר על ידי בימ"ש השלום). לאור העובדה שבסופו של יום על עלויות השיפוץ להתחל ק, ח'ורי חויבו במשלוח הצעת מחיר ועבודה של קונסטרוקטור מטעמם וניתנה לאבו האפשרות להגיב בחוו"ד נגדית. נקבע שככל שלא תוגש כזו , תתבצענה העובדות על פי מתווה הקונסטרוקטור מטעם ח'ורי. ניתן תוקף של החלטה להסדר כאשר בהמשך חזרתי מס' פעמים בהחלטות על כך שאין להרוס המבנה אלא לחזקו.

ז. אמת שב"כ הקודם של ח'ורי לא הצהיר לפרוטוקול באותה ישיבה כי ח'ורי יחובו במימון ביניים ראשוני של עלות השיפוץ. אולם ברור היה כי ח'ורי מבקשים לבצע התיקון בשלב ראשון על ידי קבלן מטעמם ועל חשבונם (בשלב ראשון) , ולהסיר את צו הסכנה. לשם כך ביקשו הפינוי והיו נכונים לשאת בשכ"ד של אבו, עד להשלמת העבודה. אבו מצדם התעקשו על תיקון ובאותה נשימה מיאנו להתפנות בשל חששם שהמבנה ייהרס על ידי ח'ורי; ואלו ח'ורי טענו כי לא ניתן לבצע התיקון בלא פינוי לאור הסיכון לחיים ורכוש. ממילא כאמור, קנויה לביה"ד הסמכות לחייב בעל הבית במימון ביניים של ביצוע התיקון.

ח. ביולי 2014 הגיש קונסטרוקטור מטעם חורי אמדן לביצוע העבודות בסך (מעוגל) של 234,000 ₪ כולל מע"מ. ב 6.8.14 משחלף המועד לתגובה הוריתי על תחילת ביצוע העבודות לפי אותו מתווה של הקונסטרוקטור מטעם ח'ורי (מר דאהר) , בשלב ראשון במימון חורי ; בלי לגרוע מזכותם של חורי להשתתפות אבו בהמשך. חזרתי על הנחיה זו בהחלטה חוזרת מ 29.10.14. אף אחת מן ההחלטות לא הותקפה בבר"ע, והן חלוטות. בהמשך הלינו אבו על הרס מיותר ונרחב שבוצע במבנה בניגוד להנחיותי, וחזרתי על ההנחיה שהמתווה כולל חיזוק ולא הריסה. באפריל 2015 (לנוכח חוו"ד שהגישו חורי – ראה להלן) הגישו אבו חוו"ד מטעמם שאמדה עלות העבודות בכ 52,000 ₪. קדמה לכך הגשת חוו"ד קונסטרוקטור אחר מטעם חו'רי , המהנדס חזאן, שבשונה מן הקונסטרוקטור הקודם מטעם חורי (מר דאהר) אמד כעת עלות העבודות לחיזוק ב 1,074,000 ₪ לפני מע"מ – תוך קביעה שאין כדאיות כלכלית לחזק ועדיף יותר להרוס ולבנות מחדש. בהמשך הגיש מר דאהר חוו" ד מתוקנת מטעם ח'ורי בה אמד העלות הכוללת (חיזוק ושיפוץ) – בשינוי מוחלט ותהומי מחווה"ד הקודמת שלו – ב 2,175,000 ₪ כולל מע"מ.

ט. ב 14.5.15 , לאור הפערים, הסכימו הצדדים למנות מומחה מטעם ביה"ד שיתן חוו"ד בדבר התיקונים הנדרשים ועלותם. מונה המהנדס המר. בחוות דעתו אמד המומחה את עבודות החיזוק ב 105,000 ₪ ואת עבודות הגמר לאחר ההרס שבוצע, ב 372,000 ₪ . מחווה"ד עלה כי בוצע הרס מיותר, לפחות בחלקו, במבנה. המומחה אף נחקר.

י. עם זאת חווה"ד נועדה לתן אומדן מקורב של תיקונים נדרשים ושל עלותם. מחקירת המומחה עלה כי יש צורך בתכניות ביצוע מפורטות, חישובי עומסים פיקוח וכו'. היות והמומחה לא נאות לטול על עצמו עבודה זו מחמת עיסוקיו מונה מומחה אחר – אינג' נועם אמיר. הובהר שנשמר שיקול דעתו העצמאי לגבי אופן התיקון ועלותו ועם זאת כשרה חווה"ד של אינג' המר לצורך עיון והערכה. הובהר כי תפקידו הוא ביצועי ולא סברתי.

4. כאמור ניתנו שתי החלטות עוד ב 6.8.14 ו 29.10.14 בהן חייבתי ח'ורי לשאת בעלויות השיפוצים בשלב ראשון. ההחלטות לא הותקפו והן חלוטות. אזכיר כי עיון מחדש אינו אמור לשמש כאמצעי להארכת מועד לתקיפת החלטה שהזמן לתקפה בהליך ערעורי חלף. לאחר עיון בבקשה ובתגובה לא שוכנעתי שטעיתי ולא ראיתי לעיין בהן מחדש. אני דוחה הבקשה. למעשה הטעם העיקרי שהוצב בבקשה זו הנו חוסר הסמכות – טעם שלא ראיתי בו ממש ואני דוחה כאמור; והטעם שיכול ויתברר שאין כדאיות כלכלית בשיפוץ ועולה הוא על שווי הדיירות המוגנת (שווי דמ י המפתח) – שאז לא יועיל לח'ורי שאם אבו לא ישיבו להם חלקם, תקום עילה לפינוי. גם לטעם זה התייחסתי בדבר הקודמים: אי כדאיות כלכלית אינה עילה לאי קיום חיובים שבדין. וחובת התיקון מוטלת על בעל הבית.

5. כבר עת ניתנו ההחלטות נחזה היה שהחלטה שתחייב שני הצדדים בהפקדה או בתשלום כבר בשלב זה של חלקם בשיפוץ לפי התקדמות העבודות, עשויה "לתקוע העבודה" במקום לקדמה. כאמור, לביה"ד שיקול דעת רחב בשאלה האם לחייב שני הצדדים כבר בשלב הראשוני בביצוע העבודות, או להטיל עלותן בשלב ראשון על בעל הבית (הנושא ממילא בחובת ביצוע התיקון) ולהורות אך בהמשך על החזר חלקו היחסי של הדייר המוגן.

אני דוחה הבקשה ומחייב בעלי הבית (ח'ורי) לשאת בהוצאות הדיירים המוגנים (אבו) בבקשה, בסך כולל של 4000 ₪.

6. בינתיים ניתנה הודעה על ידי ב"כ הנתבע כי לא שולמה המקדמה שדרש המומחה. על ב"כ ח'ורי להודיע עד 30.12.16 האם מדובר בטעות או ששולמה בינתיים המקדמה. במקרה שאדרש לתזכורות נוספות בענין זה בשל אי מתן הודעה, או שיתברר שלא שולמה המקדמה, אראה עצמי חופשי לחייב בהוצאות לאוצר המדינה.

ניתנה היום, כ"ט חשוון תשע"ז, 30 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עאמר עואד חורי
נתבע: אליהו אבו
שופט :
עורכי דין: