ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אהרון אל-קסלסי נגד טוביה לייבוביץ :

התובעים:

  1. אהרון אל-קסלסי
  2. עמרם אל-קסלסי

ע"י ב"כ עו"ד משה בן-מאיר

3. אריאלי פלסט בע"מ
ת' 3 ע"י ב"כ עו"ד רונן הרפז

4. שיווק פרי וברכה צפריר בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד משה בן-מאיר

נגד

הנתבע:
טוביה לייבוביץ
ע"י ב"כ עו"ד סמי ישראל

פסק דין

א. רקע כללי
התובעים הגישו תביעה זו בסדר דין מקוצר לסילוק ידו של הנתבע ממקרקעין בהם רכשו את הזכויות כדין. מדובר בגוש 1908 באזור התעשיה בקרית גת, ובחלקות 31, 33, ו- 27, כאשר הנתבע מחזיק בחלקות 59 ו- 63, ופולש, לפי הטענה, לחלקות 31, 33 ו- 27 שבבעלות התובעים.
ביום 9.12.14 ניתנה בהסכמה הרשות להתגונן ונקבע כי התיק ינוהל כתיק אזרחי רגיל.
לאחר שהוגשו חוות דעת מודדים מטעם שני הצדדים, נתברר כי אין מחלוקת של ממש בין המודדים של שני הצדדים. בית המשפט הציע כי בנסיבות אלה הצדדים ינהלו הדברות בעצמם או באמצעות מגשר, אולם ההדברות לא צלחה.
בשלב מאוחר יותר, כשנתיים לאחר הגשת התביעה דנן, הוגשה תביעה נגדית של הנתבע כנגד התובעים ונתבעים אחרים לבית המשפט המחוזי, שמספרה 43269-06-15 בסוגיית הבעלות.
הנתבע ביקש לעכב את ההליכים בתובענה זו עד להכרעה בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי. בהחלטה מפורטת ומנומקת מיום 3.9.15, דחה בית המשפט את הבקשה לעיכוב הליכים, בעיקר לנוכח השיהוי המשמעותי בהגשת התביעה בעניין הבעלות לבית המשפט המחוזי, וקבע כי ע"פ הפסיקה יוכל בית המשפט דנן להכריע במחלוקת, גם תוך קביעת ממצאים גם לעניין הבעלות, מכוח סמכותו הנגררת של בית המשפט, הקבועה בסעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד – 1984.
על החלטה זו לא הוגשה בקשת רשות לערער, אם כי הוגשו בקשות נוספות לעיין מחדש בהחלטה שאף הן נדחו בהחלטות מנומקות.
בנסיבות העניין, כיוון שהמודדים מטעם שני הצדדים הסכימו למעשה כי הנתבע אכן פולש לחלקות התובעים, כפי שהם רשומות בפנקסי המקרקעין, הציע בית המשפט לצדדים כי ינתן פסק דין מותנה לסילוק יד, אשר יכנס לתוקף רק לאחר ההכרעה בסוגיית הבעלות בבית המשפט המחוזי. הנתבע סירב להצעה.
כיוון שמדובר בסוגיה משפטית גרידא, הציע בית המשפט לצדדים, להימנע מחקירות עדים ולעבור מיד לשלב הסיכומים על יסוד כל המסמכים שהוגשו – גם לזאת סירב הנתבע. בנסיבות אלה, לא היה מנוס משמיעת הוכחות בתיק.

ב. טענות מקדמיות
בשלב הסיכומים העלה בא כוח הנתבע טענות מקדמיות בעניין התיישנות, בעניין הסמכות העניינית, ובעניין התובעת 4 שמשכה את התצהיר מטעמה.
לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי מקום לדחות את כל הטענות המקדמיות:
באשר להתיישנות – חובה להעלות טענה כזו בהזדמנות הראשונה (ר' רע"א 2208/09 רמי יצהר נ' עזבון בנימין אברהם (26.1.2010) פסקה 19 לפסה"ד ; ע"א 3349/13 דורון זהבי נ' מדינת ישראל (12.10.2015) פסקה 9 לפסה"ד ועוד).
טענת ההתיישנות לא הועלתה בכתב ההגנה, ולא בשום שלב עד לסיכומים. די בכך כדי לדחות את הטענה המקדמית.
למעלה מן הצורך יצוין, כי כאשר מדובר בתביעה לסילוק יד, הרי שהעילה נולדת בכל יום מחדש בו מתבצעת הפלישה, ולכן אין מקום לטעון להתיישנות (ר' ע"א (מח' ב"ש) 59694-02-15 א"ד געש בע"מ נ' מדינת ישראל (26.7.2015) פסקה 7 לפסה"ד ; ת"א (של' רמלה) 26947-03-10 רשות הפיתוח נ' גברין אל מוגרבי (16.6.2013) פסקה 23 לפסה"ד ועוד, ור' גם ס' 159 (ב) רישא לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969) .
באשר לסמכות העניינית – המחוקק קבע כי סוגיות של בעלות במקרקעין יוכרעו בבית המשפט המחוזי, אולם סוגיות של חזקה או שימוש במקרקעין יהיו בסמכותו של בית המשפט השלום, כאמור בסעיף 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד – 1984. לפיכך תביעה לסילוק יד היא ודאי בסמכותו העניינית של בית משפט השלום.
כפי שציינתי בהחלטה מיום 3.9.15, בהתאם להלכה שנקבעה בעניין וולפסון (רע"א 2598/91 דיאנה וולפסון נ' עופר וולפסון פד"י מ"ה (5) 816 (21.11.81)), הרי שכאשר מוגשת תביעה לסילוק יד לבית משפט שלום, ובעקבותיה בשלב מאוחר יותר תביעה בעניין הבעלות לבית המשפט המחוזי – מן הראוי שבית המשפט השלום יכריע בשאלת הבעלות מכוח סמכותו הנגררת, ככל שהחלטה בעניין הבעלות דרושה לבירור העניין.
באשר לתובעת 4 – הנתבע טען, כי יש לדחות את תביעתה של התובעת 4, וליתן פסק דין חלקי כנגדה, לאחר שהעד מטעמה, מר צפריר מגידיש לא התייצב להיחקר על תצהירו, והתצהיר נמשך מן התיק.
אין כל חובה כי בעל דין יעיד בעצמו, ולכן אין במשיכת תצהירו של העד מטעם התובעת 4 כשלעצמה, כדי להביא לדחיית התביעה של התובעת 4. יש לבחון אם מסכת הראיות הקיימות: עדות המודדים, החקירות הנגדיות לעדי הנתבע, ועדי התובעים 1, 2, 3 – די בה כדי להקים לתובעת 4 את הזכות לסילוק יד.
אף שמדובר בשלושה תאי שטח נפרדים שהזכויות בהם בבעלות התובעים, חלקות 33, 31 ו- 27, הרי שניתן להכריע על יסוד ראיות אחרות גם תוך התעלמות מהאמור בתצהירו של העד צפריר מגידיש.

ג. הטענות לגופן
עיקר העובדות אינן במחלוקת:
מדובר בגוש 1908 שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), המורכב מכמה חלקות:
הנתבע מחזיק בחלקות 59 ו- 63 מכוח שורה של הסכמים, שבהמשך אדון בטיבם.
התובעים 1, 2 רכשו ביום 13.8.12 את הזכויות בחלקה 31.
התובעת 3 רכשה ביום 6.2.05 את הזכויות בחלקה 33.
התובעת 4 רכשה בחודש אוגוסט 2009 את הזכויות בחלקה 27.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבע מחזיק בפועל בשטח אשר מגודר בגדר וכולל שטח המסומן במפות המדידה הקובעות כחלק מחלקה 31 (מסומן בכחול בת/2), בחלק מחלקה 33 (מסומן בצהוב בת/2) ובחלק מחלקה 27 (מסומן בירוק בת/2).
התובעים מבקשים איפוא מבית המשפט, להורות על סילוק ידו של הנתבע מחלקות אלה, כפי שהן רשומות בפנקסי המקרקעין, היינו מחלק מחלקות אלה, 31, 33 ו- 27, שהנתבע מחזיק, לנוכח טענתו כי מדובר במקרקעין שירש מאביו.
יודגש כי הנתבע איננו טוען לזכויות בחלקות האמורות: חלקה 31, חלקה 33 וחלקה 27.
כל טענתו היא, כי הוא הבעלים של הזכויות בחלקות 59 ו- 63. לטענתו, שתי החלקות הללו מקימות "מלבן" בגודל כולל של 850 מ"ר, אשר כולל גם את החלקים בחלקות 31, 33 ו- 27, אליהן נטען כי פלש שלא כדין.
לא מצאתי מקום לייחס חשיבות מכרעת לשוני בתצהירי הנתבע בפניי ובבית המשפט המחוזי, באשר לסוגייה אם יש בידו טענות לגבי החלקות 31, 33 ו- 27 אם לאו. מדובר בפלפולי ניסוח, כאשר ברור שהנתבע איננו טוען לזכויות בחלקות הללו, אלא טענתו לזכויות בחלקות 59 ו- 63 שגבולן, לפי טענתו, עובר בכל שטח המלבן בגוטדל של 850 מ"ר שהוא מחזיק כיום, לרבות בחלקים מחלקות 31, 33 ו- 27, כפי שנראה היטב במפות המודדים.
הנתבע טען כי אביו המנוח מר יעקב ליבוביץ (להלן: "המנוח"), רכש את הזכויות בחלקות 59 ו – 63 המשתרעות על גודל של 850 מ"ר.
מחצית השטח בגודל של 425 מ"ר, נמכרה למנוח בשנת 1961, ביחד עם אדם אחר, שהעביר כעבור שנתיים למנוח את זכויותיו.
מחצית השטח בגודל של 425 מ"ר, הוחכרה למר חיים הרטשטיין בשנת 1962, כאשר הזכויות בה הועברו למנוח בהתאם להסכם מיום 12.6.1972.
הנתבע טען כי אביו המנוח הוריש לו את שתי החלקות בגודל כולל של 850 מ"ר כאשר נפטר.
נמצא איפוא, כי התובעים נסמכים על מפות המדידה, לפיהן הנתבע פולש לשטח החלקות 31, 33 ו- 27, ואילו הנתבע נסמך על מסמכים המלמדים כי אביו המנוח רכש את הזכויות בשתי חלקות בגודל כולל של 850 מ"ר, המהווה מלבן החודר לתוך שטח החלקות הרשומות כאמור לעיל.

ד. ממצאי המודדים והתכניות המאושרות
כמפורט לעיל למעשה אין מחלוקת של ממש בין המודדים מטעם הצדדים, מר פרוינד מטעם התובעים ומר צ'רניאק מטעם הנתבע.
שני המודדים הגישו מפה מצבית דומה, לפיה גבולות החלקות 31, 33 ו – 27, נמצאים בתוך השטח אשר מחזיק בפועל הנתבע.
המודד מטעם הנתבע לאוניד צ'רניאק, אישר כי הגוף שקובע את גבולות החלקות הוא המרכז למיפוי ישראל ולפי קביעתו המכרעת של גוף זה קיימת פלישה (עמ' 52 לפרו').
למרות קביעה ברורה זו, המודד צ'רניאק קבע את גבולות החלקות שרכש המנוח, בגודל של 850 מ"ר, וסימן אותו בתשריט ת/1 באמצעות הנקודות 11, 100, 101, 102.
בחוות דעתו, ציין צ'רניאק כי גבולות הנכס נקבעו לפי "תשריט העסקה" של רשות מקרקעי ישראל, שסומן ת/7.
דא עקא, במסגרת עדותו בבית המשפט, הודה צ'רניאק כי הוא לא יודע מי ערך את השרטוט ת/7 ועבור מה נערך אותו מסמך, אשר על גביו מצוין כי הוכן עבור אביו המנוח של הנתבע. צ'רניאק הודה כי הוא לא ערך שום בדיקה על מנת לברר כי זהו אכן תשריט העסקה המקובל על רמ"י, וכל קביעותיו בעניין הן בגדר עדות מפי השמועה.
קשה לתת איפוא משקל של ממש לקביעה זו, באשר לגבולות החלקות שרכש המנוח.
מנגד, המודד מטעם התובעים יהודה פרוינד, ערך את התשריט ת/2 וקבע כי המקרקעין עליהם יושב הנתבע, חלקות 59 ו- 63 ממוקמים על דרך ציבורית, כאשר ישנן פלישות לחלקות 31, 33 ו- 27 כאמור לעיל.
בעדותו, התייחס פרוינד לטענה כי היה על גורמי התכנון להודיע לבעל הזכויות על שינוי ייעוד המקרקעין, והשיב כי: "... זה לא חלקה, זה מגרש שהוא לא מבוסס על כלום. הוא לא רשום בטאבו ולא היה צריך להודיע פה לוקחים לך או לא לוקחים לך" (ע' 55 ש' 12 – 14 לפרו').
המצב התכנוני -
הצדדים לא הציגו בפני בית המשפט ראיות באשר להחלטות התכנוניות, אשר קבעו כי במקום תעבור דרך, אולם הוגשו תכניות שאושרו על ידי גורמי התכנון, ממחצית שנות השבעים, אשר קבעו את יעוד החלקות ואת גבולותיהן, כפי שנקבע לעיל על ידי המודדים. המנוח יכול היה להתנגד לתוכנית, להגיש ערר לגורם תכנוני גבוה יותר, או עתירה לבית המשפט כנגד התכנית – דבר מאלה לא נעשה.
תוכנית מאושרת על ידי גורמי התכנון מהווה דין ובית המשפט כפוף לה. בית המשפט העליון קבע כדלקמן: "הלכה מושרשת היא מקדמת דנא, כי תכניות בניין עיר הן בגדר חיקוק" (עע"מ 2339/12 - יונתן שוחט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא (19/08/2013), פסקה 40 לפסה"ד והפסיקה הרבה המאוזכרת שם ; ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ג'ורג' יוסף ראשד (20/04/2004), פסקה 13 לפסה"ד ; עע"מ 6198/06 חיים גולדשטיין נ' מעש כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (26/05/2008), פסקה ה' 2 לפסה"ד).
בנסיבות אלה, לא ברור כיצד מבקש הנתבע לחלוק על תכנית מתאר מאושרת, אותה לא תקף במועד ובפני הגורמים הרלוונטיים.
פרק ח' לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969, קובע את מהותם של מקרקעי ייעוד.
אין מחלוקת בין המודדים כי השטח בו מחזיק הנתבע מהווה מקרקעי ייעוד ומיועד לדרך. ס' 111 לחוק קובע במפורש: "במקרקעי ייעוד לא יהיה תוקף לכל עסקה הטעונה רישום...". לפיכך, מכוחו של הדין לא ניתן לתת תוקף לעסקה שערך המנוח עם הרטשטיין.
הנתבע טען, כי לא בוצעה הפקעה כדין, כפי שראוי היה לעשות אם משתנה ייעודם של מקרקעין פרטיים למקרקעי ייעוד.
ייתכן שהנתבע יכול לבוא בטרוניה לגורמי התכנון בעניין זה, אולם אין הדבר משליך כהוא זה, בעת ששוקלים את זכויותיו אל מול זכויותיהם של התובעים, אשר נסמכו על תכנית מאושרת, שהקנתה את חלקות 31, 33 ו- 27, כפי גבולותיהם הקיימים, לחב' מבנה תעשיה בע"מ, ממנה נרכשו הזכויות בחלקות הללו.

ה. בחינת המסמכים
ראשית יש לבחון את הראיות העולות מהמסמכים, לפי סדרם הכרונולוגי:
ביום 28.3.1961 נערך הסכם בין רשות הפיתוח לאביו המנוח של הנתבע ואברהם זלצקי, לרכישת 425 מ"ר באזור התעשיה בק"ג.
ההסכם לא מפרט את מיקומו המדוייק של השטח או את מספר החלקה.
ס' 17 (א) להסכם קובע כי גודל השטח המדוייק ייקבע לאחר שייערך הרישום, וייתכן שיהא גדול יותר או קטן יותר מ- 425 מ"ר.
ביום 13.3.1963 נערך הסכם בו מכר זלצקי את חלקו במקרקעין לאביו המנוח של הנתבע.
ביום 12.6.1972 נערך הסכם בין מר חיים הרטשטיין לבין אביו המנוח של הנתבע, בו נמכרה לאב המנוח של הנתבע חלקה בשטח של 425 מ"ר בגוש 1908.
צורף חוזה החכירה של המוכר הרטשטיין מול רמ"י, לחכירת המגרש לתקופה של 49 שנים, היינו עד ליום 20.3.2010.
עוד קודם לחתימת ההסכם, עוד ביום 28.4.1972, פנה עו"ד פרידמן, בשם מרשו מר חיים הרטשטיין, בעל הזכויות בשטח של 425 מ"ר באזור התעשיה בק"ג, בשאלה אלו מסמכים עליו להגיש כדי להעביר את הזכויות.
פניה זו מלמדת כי עו"ד פרידמן ייצג קודם לכל את המוכר, מר חיים הרטשטיין. מדובר בעובדה חשובה, שעה שלאחר ההסכם התברר לעו"ד פרידמן כי לא ניתן לרשום את העסקה, שכן במקום מתוכננת דרך, אולם לא ננקט כל הליך כנגד המוכר הרטשטיין.
ביום 15.6.1972, שלושה ימים בלבד לאחר חתימת ההסכם, ובטרם הודע לרמ"י על כך, נשלח לעו"ד פרידמן מכתב מרמ"י בו נרשם כדלקמן: "אחרי קבלת מכתבך בררתי אם קיימת אפשרות לרשום הנכס בספרי האחוזה. היות ולא קיימת, אהיה מוכן לטפל בהסכם העברת זכויות, לפי הטופס המצ"ב, בתנאי שמרשך (הרטשטיין – א.א.) לא חייב לנו חוב כלשהוא ביחס לנכס הנ"ל ...".
עוד נרשם במכתב כי הסכם העברת הזכויות יקבל תוקף רק לאחר אישור רמ"י. יש ממש בטענת הנתבע, כי מדובר במכתב מבלבל. ניתן להבין כי לא ניתן לרשום את הנכס בפנקסי המקרקעין, אולם רמ"י יהיה נכון לרשום את העברת הזכויות.
ביום 24.11.1972, הודיע עו"ד פרידמן לרמ"י על העברת הזכויות.
לאחר מכן ישנן כמה פניות של עו"ד פרימן לרמ"י באשר לרישום העסקה.
ביום 15.5.1975 הודיעה רמ"י לעו"ד פרידמן באופן חד משמעי: "לאחר בדיקה חוזרת של בקשתך להעברת הזכויות, הריני להודיעך כי אנו מנועים מלבצע כל פעולה בנכס זה, משום שהוא 'יושב' על דרך מתוכננת, המהווה מקרקעי ייעוד". אין במכתב כל סיוג, כל טענה כי בעתיד הדבר ישתנה, או כל תמיכה אחרת בטענות הנתבע. מדובר בקביעה ברורה ונחרצת, לפיה המקרקעין שהמנוח רכש, מתוכננים לדרך, ולכן לא ניתן לרשום את זכויותיו במקרקעין אלה.
ואכן, ביום 19.5.1975 פנה עו"ד פרידמן במכתב נזעם לרמ"י, תוך איום בתביעה אם הדבר לא יוסדר.
ביום 8.9.1975 השיב רמ"י לעו"ד פרידמן כדלקמן: "במענה למכתבך שבנדון, הריני להודיעך, כי אין לנו מה להוסיף על תוכן מכתבנו מיום 15.5.1975".
היינו רמ"י עמדה בתוקף על טענתה כי לא ניתן לרשום את זכויותיו של המנוח במקרקעין.
ביום 10.9.1975 פנה עו"ד פרידמן שוב במכתב לרמ"י, בטענה כי בירר בעיריית קרית גת ומצא כי תכנית המתאר שונתה. לא הובא כל מסמך לתמוך בטענה זו, שבדיעבד נתברר כי אין לה יסוד.
בתשובה של רמ"י לפניה זו, נאמר כי התכנית אינה נכנסת לפרטים, והודגש כי: "לפיכך מכתבנו מיום 15.5.1975 בתוקף".
נמצא איפוא, כי רמ"י עומדת על כך שוב, בלשון שאיננה משתמעת לשתי פנים, שהעסקה עם הרטשטיין איננה ניתנת לרישום.
לאחר קביעה ברורה וחד משמעית זו, לפיה העסקה לא ניתנת לרישום שכן במקום מתוכננת דרך, צפוי היה כי המנוח או עו"ד פרידמן מטעמו, ינקטו בהליכים כנגד המוכר הרטשטיין, או כנגד רמ"י שהטעתה אותם, אלא שאביו המנוח של הנתבע לא נקט בכל הליך, ואפילו לא פנה לרמ"י במשך כמעט עשור שנים, עד שהלך לעולמו (!).
בתקופה זו, אושרה תכנית המתאר 34/101/02/9 (צורפה לראיות התובעים כנספח ז'), במסגרתה נקבעו כנראה גבולות החלקות הנוכחיים, ללא כל התנגדות.
ביום 2.1.1983 נפטר אביו של הנתבע, וביום 24.11.1987 ניתן צו קיום צוואה, לפיו זכה הנתבע "במגרש ומחסן שבאזור המלאכה 16 בקרית גת, הרשומים על שם המנוח".
גודל המגרש שהורש לנתבע לא צויין בצו, וגם הסיפא בעייתי, שכן המגרש איננו רשום על שם המנוח בשום מרשם רשמי.
לאחר מותו של האב המנוח, כנראה נעשתה פניה נוספת לרמ"י בדרישה לרישום הזכויות.
ביום 25.4.1984, רמ"י הודיעה למנוח כי: "... להעברת הזכויות שנעשתה בין הרטשטיין חיים אליך אין תוקף במשרדנו, וזאת משום שההליך המבוצע בהעברת הזכויות (תשלום דמי הסכמה וחתימת חוזה ע"י מקבל הזכויות) לא נעשה. אי לכך הנך יושב בנכס באופן בלתי חוקי...".
מילים כדורבנות, ללא כל סיוג של זמן או תכנית.
הנתבע העביר את הטיפול בעניין לידי עו"ד באומן, וביום 3.5.1984 הודיע עו"ד באומן לנתבע כי העסקה לא נרשמה ויש להשיג אישורים שונים לשם ביצוע הרישום. במקביל נעשתה פניה נוספת לרמ"י.
ביום 14.6.1984, מודיע רמ"י לעו"ד באומן כדלקמן: "הריני להביא לידיעתך, כי ע"פ החוק אי אפשר להקצות ו/או להעביר ו/או לעשות עסקה בשטח המיועד למקרקעי ייעוד, קרי: כביש. אי לכך, מרשך יושב במקרקעין באופן בלתי חוקי וללא חוזה".
שוב, מדובר בקביעות ברורות וחד משמעיות של רמ"י, שאינן זמניות.
אין מחלוקת כי גם לאחר קביעות ברורות אלה, לא נקט הנתבע בכל הליך לרישום זכויותיו, ולמעשה נטש את המערכה עד שנתבע לסלק את ידו ממקרקעי התובעים, כנדרש בתובענה דנן.

ו. עדים אחרים
למעשה די בשתי המדידות שנערכו על ידי המודדים, במסמכים שהוגשו ובקביעות ע"פ התכניות המאושרות, כדי לקבוע כי הנתבע פולש לשטחיהם של התובעים. לא היה כל צורך איפוא, בחקירות ממושכות של העדים כפי שנעשה על ידי הצדדים.
המסמכים מלפני עשרות שנים, מדברים בעד עצמם ועולים בהרבה במשקלם, על זיכרונם של עדים באשר לחוסר האפשרות לרשום את המקרקעין על שמו של הנתבע.
למעלה מן הצורך וכיוון שהצדדים התייחסו לכך באריכות, יתייחס בית המשפט בקיצור גם לעדויות של העדים כאמור, למרות שאינן מעלות ואינן מורידות לעניין ההכרעה.
מטעם הנתבע העידו, בנוסף למודד, הנתבע בעצמו ועו"ד פרידמן, אשר ייצג את שני הצדדים במסגרת העסקה עם הרטשטיין.
כפי שציינתי, מהמסמכים עלה כי רמ"י הודיעה למנוח ולעו"ד פרידמן באופן ברור, כי לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות במקרקעין, שכן מדובר במקרקעי ייעוד המיועדים לדרך.
אין כל יסוד לטענתם של הנתבע מזה ועו"ד פרידמן מזה, כאילו מדובר היה במגבלה זמנית שתוסר מתי שהוא. המסמכים הם ברורים וחד משמעיים ואינם מציבים כל נתון כזה.
בזהירות ניתן לאמר, כי קשה לסמוך על עדותו של עו"ד פרידמן. כאמור לעיל, הוא ייצג בעסקה גם את הרטשטיין, ומטבע הדברים, כאשר נתברר כי העסקה "בעייתית" בלשון המעטה, קשה לצפות ממנו לפעול לביטול העסקה או לתביעה כנגד המוכר.
בעדותו של פרידמן, ניתן היה להתרשם כיצד הוא מתחמק מתשובות ברורות לנוכח המסמכים שהוצגו בפניו. הוא לא נתן הסבר מניח את הדעת באיזה הליכים הוא נקט, כעו"ד האחראי על ביצוע עסקת מקרקעין, לאחר שהרשויות הודיעו לו כי לא ניתן לרשום את העסקה – מדוע לא הציע לתבוע את המוכר, אשר מכר זכויות אשר אין בהם ממש, או לתבוע את רמ"י, אשר תחילה הודיע שניתן לבצע את העסקה, ולאחר מכן חזר בו והודיע שלא ניתן לרשום את הזכויות במקרקעין.
עו"ד פרידמן העיד שהמגבלה לה טענה רמ"י, היתה רק בגדר הקפאה ולא היתה סופית (ע' 17 ש' 25 לפרו'). עניין כה חשוב איננו מופיע בתצהירו של פרידמן. הדבר גם עומד בסתירה מוחלטת למכתבי רמ"י, מהם עולה כי מדובר בסוף פסוק. פרידמן טען כי יש לו מכתב אחר שאומר אחרת, אולם לא הציג כל מכתב כזה (ע' 18 ש' 5 לפרו').
גם עדותו של הנתבע עצמו לא סייעה להגנתו.
הנתבע טען יש בידו מסמכים שאביו המנוח נרשם כבעלים של חלקות 59 ו – 63 בגודל כולל של 850 מ"ר (ע' 21 ש' 8-11 לפרו'), אולם לא הפנה לאף מסמך לגבי רישום של רשות מוסמכת.
הנתבע הוסיף וטען, כי ברמ"י אמרו לו שאם לא תהיה הפקעה עד שנת 2020, הזכויות בשטח יחזרו אליו. מדובר בטענה מהותית, אשר לא נטענה בתצהירו של הנתבע, ודי בכך כדי להטיל בה ספק. לא הובא שום עד או שום מסמך לתמוך בטענה מהותית זו. בנסיבות אלה, משקלה של הטענה הוא כקליפת השום.
הנתבע נשאל שוב ושוב, באלה הליכים נקטו הוא, או אביו המנוח לפניו, כאשר נאמר להם עוד משנות השבעים, ולכל אורך הדרך כי לא ניתן לרשום את העסקה, שכן המקרקעין רשומים כמקרקעין ייעוד המתוכננים לדרך.
לא ניתנה תשובה מניחה את הדעת, לישיבה זו בחיבוק ידיים מבלי לעשות דבר.
הנתבע הוסיף והודה, כי גם הזכויות שנרכשו על ידי אביו, הן זכויות חכירה העומדות בתוקף עד לשנת 2010. לדבריו בתום התקופה הוא לא פנה לחדש את החכירה, מאחר וטענו כי הוא פולש (עמ' 29 לפרו').
הנתבע ציין במפתיע טענה נוספת שלא בא זכרה בשום מסמך וגם לא בתצהירו, לגבי פלישה קודמת של התובעת 3 לשטחו בשנות השבעים. ברור שגם טענה כבושה זו, משקלה קלוש.
למען הסר ספק - ניכר היה כי הנתבע מדבר מדם ליבו. התרשמתי שהנתבע באמת לא הבין איך טוענים שהוא פולש לחלקות אחרות, כאשר הוא מחזיק בחלקות שנרכשו על ידי אביו. ניכר בעדותו כְּאֵבו הגדול של הנתבע - אולם אין בכך, עם כל הצער, כדי לסייע לו, שעה שאין בידו להוכיח זכויות בשטחים אליהם נטען כי פלש , בחלקות 31, 33 ו- 27.
יצוין כבר כאן, כי אני דוחה את טענת התובעים, שהועלתה בלשון רפה, כאילו העסקה עם הרטשטיין בוטלה. לא הובאה כל ראיה לביטול כזה, ועצם העדר הפעולה של הנתבע או אביו כנגד הרטשטיין או כנגד רמ"י, יכולה להעיד על רשלנות, אולם אין בה, כשלעצמה, כדי להעיד על ביטול העיסקה.
דא עקא שגם בכך אין כדי לסייע לנתבע, שכן גם אם העסקה עם הרטשטיין לא בוטלה – הרי שלמעשה רכש אביו המנוח של הנתבע זכויות שאין בהן ממש, באשר לפי כל הרישומים גבולות חלקות 31, 33 ו – 27 חודרים לתוך שטח החלקות שנרכש לכאורה, ואילו יתרת השטח מהווה מקרקעי יעוד ומתוכננת לדרך.
אם הרטשטיין הונה את המנוח, ומכר לו חלקה בעייתית, אין התובעים צריכים להפגע מכך.
מטעם התובעים העידו, בנוסף למודד מטעמם, התובעים 1, 2 והעד אריאלי מטעם התובעת 3. גם עדותם לא העלתה ולא הורידה לעניין ההכרעה בתיק, אולי למעט עניין אחד והוא העדר הרישום של העסקאות שערכו התובעים עם מבנה תעשייה בע"מ, דבר שאיננו ברור ולא הוצג לו הסבר ראוי.
עדי התובעים נשאלו, מדוע עד עתה לא פעלו לרישום הזכויות במקרקעין, שבעיקר הדברים נוגעים לתובעת 3, אשר רכשה את המקרקעין לפני למעלה מעשור.
העדים טענו, כי רצו להסדיר קודם את פינויי של הנתבע בטרם ביצוע הרישום.
מנהל הנתבעת 3 ציין, כי עבר שני התקפי לב ולכן לא הגיש את התביעה קודם לכן, אלא רק הצטרף לתביעה שהגישו התובעים 1 ו-2.
אין בהסרים אלה ממש, וניתן להטיח ביקורת בתובעים שלא דאגו לרישום זכויותיהם (למעט רישום הערת אזהרה), אלא שאין בכך לטעמי כדי לסייע לנתבע.

ז. ההכרעה
כפי שציינתי בפתיח, גבולות החלקות כפי שרשומות בפנקסי המקרקעין הם המחייבים. המודדים מטעם שני הצדדים הסכימו, כי הנתבע פולש ומחזיק בחלקים מחלקות 33, 31 ו- 27 שהזכויות בהן רשומות ע"ש התובעים. לפיכך הרימו התובעים את הנטל לקבלת צו לסילוק ידו של הנתבע מחלקותיהם.
עסקאות נוגדות - הנתבע ביקש להסתמך על סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
הסעיף הנ"ל קובע כדלקמן: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שנגרמה עסקה ברישום, חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב- זכותו עדיפה".
ב"כ הנתבע טען אפוא, כי מדובר למעשה בעסקאות נוגדות בקשר לאותו תא שטח. אביו המנוח של הנתבע רכש את הקרקע קודם לכן, ואילו התובעים רכשו את הקרקע לאחר מכן- הם לא רשמו אותה על שמם, ולא היו תמי לב, שכן מההסכמים עולה כי לפחות חלק מהם ידעו שהנתבע מחזיק בחלק מהשטח.
סעיף 9 לחוק המקרקעין לא יכול לסייע לנתבע, שכן הוא עוסק במאטרייה אחרת, הנוגעת לבעל זכויות במקרקעין, שערך שתי עסקאות נוגדות באותה הקרקע.
בענייננו, הרטשטיין מכר מקרקעין לאבי הנתבע. עוד בשנות השבעים, הודע לאביו של הנתבע שלא ניתן לרשום את העסקה, שכן מדובר בקרקעי ייעוד המתוכננים לדרך. הנתבע אוחז איפוא רק בזכות אובליגאטורית שאיננה ניתנת לרישום.
לעומת זאת, חלקות 31, 33 ו- 27 רשומות על שם חברת מבנה תעשיה בע"מ.
זכותה הרשומה של חב' מבנה תעשיה בע"מ גוברת איפוא על זכותו האובליגאטורית של הנתבע. התובעים רכשו מחב' מבנה תעשיה בע"מ את הזכויות בחלקות אלה, בגבולותיהם הרשומים בפנקסי המקרקעין, ואף רשמו הערת אזהרה באשר לזכויותיהם במקרקעין.
אין איפוא כל תחולה להוראות ס' 9 לחוק המקרקעין.
יתרה מכך, בית המשפט העליון הבהיר לא אחת את השינוי המשמעותי בעניין זכויות במקרקעין, עם חקיקת חוק המקרקעין: בטרם נחקק החוק, נחשב מי שבידיו התחייבות חוזית למכור לו את המקרקעין, כבעל "זכות קניין שביושר", ותווית קניינית זו העניקה לזכותו תוקף כלפי צדדים שלישיים, למעט כלפי רוכש בתמורה ובתום לב. עם חקיקת החוק וביטולן של הזכויות שביושר, הופשטה ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין מסממניה הקנייניים, והפכה להיות זכות חוזית גרידא. ככזו, אין להתחייבות שלא קיבלה ביטוי במרשם תוקף כלפי צדדים שלישיים (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג (4) 199 (16/08/1999), פסקה 13 לפסה"ד. ההדגשה איננה במקור).
לנוכח השינוי האמור, ההגנה שניתנת לרוכש, כנגד עיקול לנוכח חוב של המוכר – היא בדמות רישום הערת אזהרה (ר' ס' 17-18 לפסה"ד הנ"ל).
בענייננו, דווקא התובעים הם אלה שרשמו הערת אזהרה לטובתם, בעוד לנתבע אין כל זכות קניינית שקיבלה תוקף במרשם.
באשר לסעיף 9 לחוק המקרקעין, ציין בית המשפט העליון באותה הלכה, כי הוראותיו של סעיף 9 לחוק המקרקעין מגלמות שני עקרונות: האחד, בתחרות בין שתי התחייבויות לעשות עסקה במקרקעין, ההתחייבות הקודמת בזמן שלא נרשמה עדיפה על המאוחרת הנוגדת; השני, כי ההתחייבות הקודמת שלא נרשמה נסוגה מפני ההתחייבות המאוחרת שנרשמה, אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב. מעקרונות אלה ניתן ללמוד, כי למרות שלילת הזכויות שביושר, מכיר חוק המקרקעין בהתחייבות אובליגטורית, שהיא זכות בלתי רשומה במקרקעין, ומקנה לה מעמד איתן. הסעיף הנ"ל איננו מתיימר לקבוע כלל עדיפות בתחרות בין זכויות אחרות, אשר עשויות עור שונה, ואין הוא שולל או מחייב עדיפותה של ההתחייבות האובליגטורית בעימותים אחרים שאינם באים בגדר הסעיף. אין ללמוד מתוכו כי זכות אובליגטורית קודמת בלתי רשומה גוברת רק על זכות אובליגטורית מאוחרת שלא נרשמה בתום לב ובתמורה, כפי שאין ללמוד מתוכו כי רק זכות אובליגטורית מאוחרת שנרכשה ונרשמה בתום לב גוברת על זכות אובליגטורית קודמת בלתי רשומה, וכי כל זכות מאוחרת אחרת שנרשמה בתום לב לא תגבר על התחייבות קודמת בלתי רשומה (ע"א 189/95 הנ"ל, פסקה 26 לפסה"ד).
סעיף 9 איננו רלוונטי איפוא למחלוקת שבענייננו.
בעניין פאריינטי (ע"א 7785/99 ארוך שלמה נ' ג'רארד פאריינטי, פד נה (3), 85 (15/02/2001)), נקבעה עדיפותו של בעל עסקה מאוחרת במקרקעין שהושלמה ברישום על פני בעל עסקה קודמת שלא נרשמה, כאשר נקבע כי לא נתקיימה "עצימת עיניים" של הרוכש המאוחר, ולכן לא נשלל תום ליבו, כנדרש בסעיף 9 לחוק.
מעיון בפסק הדין הנ"ל, ניתן ללמוד דווקא, כי היה על הנתבע או אביו, לתהות בקשר לעסקה עם הרטשטיין, כאשר תכתובות רמ"י יכולות היו לעורר חשד סביר כי הזכויות שנמכרו ע"י הרטשטיין הן בעייתיות בלשון המעטה.
לעומת זאת, התובעים, אפילו אם ידעו על הפלישה של הנתבע, יכולים היו לסמוך על המרשם, עת רכשו את זכויותיהם מחב' מבנה תעשיה בע"מ, הרשומה בבעלת הזכויות בחלקות 31, 33 ו- 27 (ור' לעניין זה גם: ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ, (04/08/2014), לעניין הבדיקה הראויה הנדרשת מקונה בעת רכישת נכס ממוכר שטרם נרשם כבעליו).
הרכיב התכנוני -
הצדדים התייחסו ארוכות בסיכומיהם לרכיב הקנייני, וכמעט שהזניחו לחלוטין את העניין התכנוני, שהוא לטעמי לב העניין, לנוכח גבולות החלקות.
במחצית שנות השבעים אושרה התוכנית כדין בה נקבעו גבולות החלקות, כאשר חלקות 31,33, ו-27, חדרו לתוך תא השטח שהמנוח סבר כי רכש אותו.
לא האב המנוח ולא הנתבע הנוכחי, לא נקטו בכל הליך כנגד התוכנית שקבעה את גבולות חלקות 31, 33 ו- 27, לפיהן הנתבע פולש לחלקותיהן של התובעים.
גבולות החלקות, כמו גם יעוד חלקות 59 ו- 63 נקבעו בתכנית. בית משפט זה איננו יושב כערכאת ערר על החלטות גורמי התכנון.
מדובר איפוא בעסקה שלא היה בה ממש, שכן המוכר, הרטשטיין מכר לאביו המנוח של הנתבע תא שטח שכלל לא ניתן היה לרשום בו זכויות, שכן מדובר במקרקעי ייעוד שתוכננו לדרך.
אכן, התובעים התרשלו בכך שלא רשמו את זכויותיהם מייד לאחר רכישת הזכויות מחב' מבנה תעשיה בע"מ. אין בהסברי התובעים כדי להצדיק העדר פעולה של רישום כדין. ואולם, אין בכך כדי לשלול מהתובעים את הזכויות במגרשים אותם רכשו כדין, בהתאם לגבולותיהם ע"פ התכנית המאושרת, חלקה 31, חלקה 33 וחלקה 27 במלואן, כפי שנרשמו על ידי המרכז למיפוי ישראל וכפי ששני המודדים מטעם שני הצדדים מסכימים.

נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על סילוק ידו של הנתבע מחלקות 31,33 ו-27 במלואן, כפי שהם רשומות בלשכת רישום המקרקעין, דהיינו סילוק ידו של הנתבע מהחלקים הכחול, הצהוב והירוק כפי שהם מסומנים במפת המודד פרוניד ת/2.

מועד ביצוע הפינוי –
הכרעתו של בית משפט זה נעשתה בעיקרה מכוח סמכותו הנגררת הקבועה בסעיף 76 לחוק בתי המשפט, [נוסח משולב] תשמ"ד-1984, כאשר בבית המשפט המחוזי תלויה ועומדת תביעה נגדית בקשר לבעלות המקרקעין.
אין מחלוקת כי הנתבע מחזיק בתאי השטח מהם מבוקש לפנותו עשרות שנים.
אין מחלוקת כי התובעים השתהו ולא רשמו עדיין את המקרקעין על שמם.
בהתחשב בכל הנסיבות הללו, אני מורה, כי הצו לפינוי המקרקעין ולסילוק היד, ייכנס לתוקפו בתוך 18 חודשים מהיום, או עם מתן פסק הדין בתביעת הבעלות בבית המשפט המחוזי, ככל שתדחה תביעת הנתבע לרישום הזכויות, לפי המוקדם .
אם תתקבל תביעת הנתבע בבית המשפט המחוזי, וייקבע כי הנתבע הוא הבעלים של השטחים מהם נתבקש בתביעה זו לסלק את ידו - יבוטל פסק דין זה, למעט פסיקת ההוצאות שבצידו.
שכר טרחה והוצאות -
התובעים עתרו לפסיקת הוצאות ריאליות בשיעור של 50,000 ₪ לכל אחד מעורכי הדין, ובתוספת הוצאות ממשיות של שכר מומחים, בזבוז זמן והוצאות אחרות.
כפי שציינתי בפתיח, לאחר קבלת חוות דעת המודדים ניתן היה להגיע להסכמות. עוד ניתן היה לחסוך את חקירת העדים, אשר עדותם לא העלתה ולא הורידה. אם הנתבע היה נוקט באחת מדרכים אלו, שהוצעו על ידי בית המשפט, ייתכן שהיה מקום לשקול בנסיבות העניין מתן פסק דין ללא צו להוצאות.
אכן, זכותו של נתבע לנהל את המשפט במלואו ולחקור את כל העדים, אולם בצידה של זכות זו, צפוי הסיכון לפסיקת הוצאות, אם בסופו של דבר יתברר כי מדובר בהארכת המשפט שלא לצורך. ל פנים משורת הדין, לא אעתר לבקשת התובעים לפסיקת הוצאות ריאליות בסכומים שננקבו על ידם.
הנתבע ישלם הוצאות ושכ"ט לתובעים 1,2 ו-4 בסכום כולל של 15,000 ₪, ולתובעת 3 בסכום כולל של 15,000 ₪ נוספים, ובנוסף ישיב לתובעים, בכפוף להמצאת קבלות, את עלות חוות דעת המומחה, עלות הבאת המומחה מטעמם לעדות ואת האגרה, משוערכים ממועד התשלום למועד ההשבה. ההוצאות ישולמו בתוך 30 יום, ואינן קשורות להכרעה בבית המשפט המחוזי.
המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין בדואר רשום.
זכות ערעור בתוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

ניתן היום, כ"ח תשרי תשע"ז, 30 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אהרון אל-קסלסי
נתבע: טוביה לייבוביץ
שופט :
עורכי דין: