ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עידו ברגמן נגד פתחי רפיק דרוויש :

בפני כבוד ה שופט אפרים צ'יזיק

תובע

עידו ברגמן ת.ז XXXXXX400
ע"י ב"כ עוה"ד רון נחשון

נגד

נתבע

פתחי רפיק דרוויש ת.ז XXXXX268
ע"י ב"כ עוה"ד אבישי קון

פסק דין

עסקינן בתביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין שהושכר בשכירות מוגנת, וכן תביעה כספית בסך 4712 ש"ח.

המקרקעין נשוא הליך זה, הינם נכס מקרקעין המוגדר כדירה בקומה שנייה בב ניין אשר ברחוב קיבוץ גלויות 130 בחיפה, הבנוי על גוש 12477 חלקה 1. (להלן :" המושכר").

הצדדים

התובע הינו בעלי המושכר וב על הזכות לגבות שכר דירה, החל משנת 2013 עת רכש החלקה והבניין הבנוי עליה והמושכר.

הנתבע יליד 1947 הינו דייר מוגן במושכר על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 , וזאת מכוח הסכם שכירות מתאריך 24.5.1978 עם הגברת חוסניה כשאני אשר הייתה הבעלים של המושכר נכון לאותו מועד.

בתאריך 1.11.13 מסרו בעליו הקודמים של ה מושכר (המרכז הבהאי העולמי , אשר ככל הנראה רכשו זכותם מהגב' כשאני) בידי הנתבע מכתב בו הודיעו לי כי זכויותיהם במושכר נמכרו לתובע וכי עליו להעביר את תשלומי השכירות לידי התובע.

עפ"י הסכם הדיירות המוגנת נקבעו דמי השכירות החודשיים בסך של 200 לירות נכון לשנת 1978 .

טענות הצדדים

לטענת התובע בתאריך 10.11.13 מסר באמצעות שליח מטעמו לידי הנתבע מכתב בו הודיע לו כי הוא נדרש לשל ם את תשלומי שכר הדירה מידי חודש לחשבון התובע בהתאם לפרטי החשבון שפורטו במכתב. במכתב ציין התובע את גובה דמי השכירות בהם הנתבע מחויב סך של 304 ש"ח בחודש זאת בהתאם לשיעור העלאת דמי השכירות כפי שנקבע בתקנות , על בסיס תנאי הסכם הדיירות המקורי.

התובע מציין כי לאחר שהנתבע קיבל את המכתב פנה אל התובע באמצעות צד ג' (עו"ד בשם רנין) אשר הציגה עצמה כקרובת משפחה. לבקשת הנתבע נפגשו הצדדים בתאריך 26.11.13 במקום עיסוקו של התובע ובה נכח שכנו של הנתבע מר אחמד חטיב - דייר מוגן אליו פנה התובע בכתב באופן דומה כפי שפנה לנתבע.

נטען על ידי התובע, כי בפגישה הנתבע שאל אודות גובה דמי השכירות ואפן החישוב, התובע השיב לו בפירוט וחזר והציע עזרתו בכל עת שתתעורר בעיה הקשורה בחישוב דמי השכירות החודשיים. על אף זאת , בניגוד לחובתו עפ"י דין ובניגוד לחובתו החוזית עפ"י ההסכם נמנע הנתבע מל שלם את דמי השכירות כולם או חלקם למעלה מחמישה עשר חודשים .

לטענת התובע , אי תשלום דמי השכירות מהווים הפרה בוטה של ההסכם ומקים לתובע עילת פינוי וזאת בהתאם להוראות סעיף 131(1) ,(2) לחוק. עוד לטענת התובע, הנתבע ביצע במושכר שינויים בניגוד לסעיף 6(ה) להסכם, מבלי לקבל את הסכמתו, פעולה המקימה לתובע עילת פינוי עצמאית כנגד הנתבע. לטענת התובע הנתבע ביצע במושכר עבודות בניה שונות לרבות החלפת ריצוף וחיפויי קיר, שיפוץ חדר האמבטיה והמטבח ועבודות חשמל ואינסטלצי ה שונות. לטענת התובע, כל אחד מן הללו, מביא לביטול זכויות הנתבע לפי הסכם הדיירות המוגנת (ובעיקר סע' 10 להסכם).

התובע הוסיף לכתב התביעה המתוקן כי בתאריך 22.2.15 נעל את שער הברזל אשר בחדר המדרגות בכניסה לגג הבניין (שאינו חלק מן המושכר אלא חלק מרכוש התובע) , בשרשרת ברזל ומנעול. ציין התובע בהקשר זה, כי לאחר שעזב את הבניין הנתבע יצר עמו קשר טלפוני וביקש ממנו להגיע לבניין על מנת לפתוח את השער שכן על הגג מונח מתקן כביסה המשמש את התובע ומשפחתו. התובע מציין כי הסביר לנתבע ועמד על כך כי הגישה לגג הבניין תהיה נעולה ובתגובה הנתבע החל להרים קולו, תוך כדי איומים לפגוע בתובע.

מציין התובע, שלאחר חצי שעה התייצב בבניין ופגש בנתבע ובבנו, במקום החל להתנהל ויכוח אותו יצר הנתבע בטענה שהתובע אינו רשאי לסגור את הגג או להגביל את הגישה לגג . לטענת התובע במהלך הוויכוח, הנתבע איים עליו, התובע נעל בשנית את השער ועזב את המקום תוך שהנתבע חוזר ומאיים כי יפרוץ את המנעול. לטענת התובע, כעבור מספר ימים מאותו מועד, ה גיע לבניין ,וגילה שהמנעול נפרץ, והנתבע מסר לתובע את שרשרת הברזל והמנעול השבור. התובע מציין כי בהתנ הגות זו של הנתבע יש הטרדת התובע ומקימה לו עילת פינוי נגד הנתבע.

התובע מוסיף בכתב התביעה כי בנוסף ליתרת חובו בגין דמי השכירות בסך של 4712 ₪ על הנתבע לשלם את דמי השכירות החופשיים בגין מגוריו במושכר בתקופה של ממועד הגשת התביעה ועד למועד הפינוי בפועל בסך שלך 1700 ₪ בחודש.

בשל האמור, טוען התובע כי אי תשלום תשלומי שכה"ד מהווה עילת פינוי ועל כן יש לצוות על הנתבע להחזיר החזקה בדירה, שהיא פנויה מכל אדם וחפץ ו יש לחייב הנתבע לשלם לתובע שכ"ד 4712 ₪ בצירוף הפרש י הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה , ודמי שכירות חופשיים בסך 1700 ש"ח לחודש מאז ועד מתן פסק הדין. התובע מציין כי לאח ר הגשת כתב התביעה שלח הנתבע באמצעות ב"כ המחאה על סך 5320 ש"ח לפקודת ב"כ התובע.

הנתבע סבור כי יש לדחות את התובענה , שכן כל מטרתה להביא לסילוקו מהמושכר, ולא התקיימה ולו עילה אחת מעילות הפינוי הקבועות בסעיף 131 לחוק.

לטענתו, במהלך שנת 1989 מכרה הגב' כשהאני את זכויותיה במושכר למרכז הבהאי העולמי, הנתבע המשיך להתגורר בנכס כדייר מוגן והמשיך לשלם דמי שכירות למשך 24 שנים נוספות. הנתבע מוסיף כי עד למועד בו הועברה הבעלות במושכר לרשות התובע (1.11.13), שילם למרכז הבהאי דמי שכירות מוגנים בסך של 109 ₪ לחודש.

הנתבע מאשר כי קיבל הודעה מהתובע בתאריך 10.11.13 כי דמי השכירות המוגנים אשר עליו לשלם עומדים על סך של 304 ₪ לחודש. בשל כך, ביקש לקבל פרטים מ דוע הועלו דמי השכירות. לטענתו, התובע סירב ליתן הסבר לעניין זה תוך שמציין בפניו כי אלו הוראות החוק.

הנתבע מציין כי פנה מספר פעמים אל משרדו של התובע בניסיון להסדיר התשלום ולקבל הסבר ביחס לדמי השכירות אך למרבה הצער לא זכה לכל תגובה או מענה. הנתבע מציין כי העביר באמצעות בא כוחו את מלוא דמי השכירות הנטענים על ידי התובע, וביקש להבהיר כי אין בתשלום מלוא הדרישה כדי להוות הודאה לגובה החוב הנטען אלא מדובר בתשלום אשר משולם במועד הראשון בו מתאפשר לנתבע להעביר את דמי השכירות.

לטענת הנתבע באשר לדמי השכירות התובע ערך חישובים שונים אשר לא היו נהירים לנתבע וזאת בין היתר לאור העובדה כי עד לרכישת המושכר ע"י התובע עמדו דמי השכירות על סך של 323 ש"ח עבור 3 חודשים (4.12,5.12,6.12 ) בלבד ואילו התובע דרש סך של 304 ש"ח לחודש.

עוד לטענת הנתבע, כאשר ביקש לקבל הסבר ביחס לפער המשמעותי הנטען לא נענה, וסולק ממשרדו של התובע, הנתבע מוסיף כי אין מקום לשנות את גובה דמי השכירות במושכר. לטענת הנתבע בהתאם לסעיף 44(ב) לחוק, הרי שהתוספת על דמי השכירות אינה על גובה דמי השכירות היסודיים אלא על דמי השכירות בעת פנייתו הראשונה של התובע לנתבע להעלאת דמי השכירות.

הנתבע מוסיף כי לא ביצע כל פעולה הנוגדת את הוראות הסכם השכירות משנת 1978 , וגם אם ביצע שינוי בדירה הרי ששינוי זה אינו מקים לתובע עילת פינוי ואינו מהווה הפרה של הוראות הסכם השכירות המוגנת, וגם באם יוכח כי נעשה שינוי כלשהו במושכר, ויוכח כי הדבר מהווה הפרה של הסכם השכירות המוגנת הרי ששינוי זה נעשה לפני שנים רבות בהסכמת בעלי המושכר דאז. מאשר הנתבע כי אכן ביצע החלפת ריצוף, תיקונים באמבטיה ובמטבח וזאת בשל כך כי הדירה משמש את הנתבע ומשפחתו למגורים ואין כל ספק כי שיפוץ הדירה מתחייב לאור מצבה וגילה . לטענת הנתבע לא סביר כי שיפוץ פנימי מהווה הפרה של ההסכם אשר תוצאותיו הינן סילוק הדייר מהמושכר.

לטענת הנתבע מעולם לא איים על התובע ותמיד נהג כלפיו בכבוד ובנימוס, וטען כי דלת הברזל המוצבת בין חדר המדרגות ובין גג הבניין הינה דלת נעולה אשר המפתחות לפתיחתה מצויות הן ברשות התובע והן ברשות הנתבע.

מכתב ההגנה עולה כי בתאריך 22.2.15 נעל התובע את גג הבניין באמצעות שרשרת ברזל ומנעול, ופעולה זו מנעה מהנתבע ביצוע עבודות תחזוקה של הבניין לרבות זיפות הגג, ואי ביצוע עבודות אלו גורם לנזקים בדירה.

הנתבע טוען למתן סעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק, ולטענתו הרי שמקום בו עוסקים בדירת מגורים יינתן סעד מן הצדק ביתר קלות מאשר במקרה שבו מדובר בעסק, שכן פינוי הנתבע מהדירה יגרום לו ולמשפחתו נזק בלתי הפיך שכן הנתבע הינו אדם קשה יום ומתקיים מקצבת זקנה אשר משולמת על ידי ה מוסד לביטוח לאומי, והוא ומשפחתו יוותרו בלא קורת גג וכי לא יהיה ביכולתם לשלם שכר דירה שלא באופן של דיירות מוגנת.

דיון והכרעה

תביעת התובע מורכבת משלושה רכיבים: פינוי, תשלום חוב שכ"ד ותשלום דמי שכירות חופשיים .
התובע כאמור טוען כי יש להורות על פינוי הנתבעת בשל עילות פינוי הקבועות בחוק הגנת הדייר והן: אי תשלום שכר דירה, הפרת תנאי חוזה (שינויים במושכר) ,הטרדות ואיומים.

התביעה לפינוי:

עילות הפינוי קבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. רישת הסעיף קובעת: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי". מכאן שלא כל הפרה של חוזה השכירות, אפילו אם מדובר בהפרה יסודית, מקימה עילת פינוי . בנושא זה הנטל להוכיח קיומה של עילת פינוי מוטל על בעל הבית.

טענתו הראשונה של התובע הינה שיש לפנות את הנתבע מהמושכר בשל הימנעותו העקבית מתשלום דמי השכירות, חרף דרישות חוזרות ונשנות .

סעיף 131(1) לחוק קובע עילת פינוי בנסיבות שבהן "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". סעיף זה פורש בפסיקה כמחייב ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, ניתוק המהווה תנאי בל יעבור לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף זה. כפי שסוכם על ידי הש' בדימוס ד. בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה 2, עדכון מס' 5 (פברואר 2013) בעמ' 2 (להלן- "בר אופיר")-
"לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור...(ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320) ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות (ע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואלשווילי, פ"ד ט 490)".

הפסקה קבועה בתשלומים, הייתה אכן מציאות ממשית במקרה דנן. התובע טוען כי הנתבע לא שיל ם את מלוא דמי השכירו ת על פי ההסכם, באופן שהינו חייב לתובע סך של 4712 ש"ח . טענה זו מתקבלת שכן הנתבע מודה היא כי הפסיק לשלם דמי שכר דירה וטען כי אי התשלום נבע כיוון שלא הבין מדוע התובע דרש ממנו 304 ₪ לחודש שכן לפני דרישה זו, שילם 109 ₪ לחודש . הנתבע לא שילם דמי שכירות במשך 17 חודשים , משמע ישנו ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים. (מחודש 11/13 ועד לחודש3/15).

בתאריך 10.11.13 שלח התובע מכתב על חוב דמי השכירות (נספח 4 לכתב התביעה), בתגובה עוה"ד רנין פנתה לתובע לבירור חישוב דמי השכירות ונענתה על ידי התובע. בתאריך 26.11.13 נפגשו הצדדים, והנתבע חלק על דרישת התובע באשר לגובה דמי השכירות . טענת הנתבע בכתב הגנתו כי ביקש לקבל הסבר מהתובע על תשלום שכר הדירה ולא זכה לכל תגובה לא אמינה בעיני.

התרשמתי כי התובע אכן סיפק לנתבע הסברים על אופן חישוב דמי השכירות ואף הפנה אותו לנתונים אשר שימוש בסיס לחישוב דמי השכירות, תימוכין לדבריי מצאתי בתמליל שצירף התובע לתצהירו,(נספח 6) עמ '10-11:

"פתחי: עכשיו לגבי השכירות שלי. פתאום יותר מ 200- אחוז?
עדו: אני שלחתי לך את החישוב. אני לא יודע מה אתה שילמת להם, כמה אתה שילמת להם, אם שילמת להם באופן סדיר או לא סדיר. אני לא, אתה אומר יותר מ-% 200 , אני לא יודע. לא יודע מדד להשוואה למה שהיה בתשלום האחרון ששילמת להם.
פתחי: אתה שלחת לי,
עדו: אני אבל שלחתי לך את החישוב הבסיסי.
פתחי: לא יודע.
עדו: אני עשיתי לך שני חישובים. אני הסברתי את זה לבחורה שדיברה איתי בטלפון. קודם כל, שלחתי לך את המסמך פתחי: כן
עדי: שמשרד השיכון, המדינה מפרסמת את הטבלה ואחר כך, לפי זה גס עשיתי לך את החישוב עצמו בדיוק.
פתחי: אני רואה איך זה עלה כל כך הרבה,
עדו: כי זה עולה כל שנה. פעם בשנה, לפעמים פעמיים בשנה פתחי: אני לא יודע אס זה פעמיים בשנה.
עדו: תסתכל, שלחתי לך.
פתחי: או.. פעמים, פעם ב 10 שנים.
עדו: אין דבר כזה. אתה רוצה לראות את הטבלה?
פתחי: לא.
עדו: שלחתי לך את הטבלה. אתה יכול לראות.
פתחי: יש לי, יש לי את הטבלה.
עדו: אתה יכול לבדוק אותי גם את הטבלה. זה לא טבלה שאני פרסמתי. זה המדינה מפרסמת.
פתחי: תראה, אני לא כל כך מומחה, עורך דין או מה שצריך מעורך דין אחר, או אתה, עדו: אז,
פתחי: אתה תסביר לי, תסביר לי, תסביר לי.
עדו: אז תן לי להסביר לך.
פתחי: למה הכל פה כתוב. יפה, איך אני אדע מה המדד שהיה אז ומה המדד של היוםז אני שילמתי עדו: תראה, אם אתה רוצה, אני יכול להסביר לך את הטבלה. אס אתה רוצה, אתה יכול להתייעץ עם עורך דין אחר. אתה גם, דיברה איתי אותה בחורה, עורכת דין טעמך, גס הסברתי לה את זה.
פתחי: טוב, זה לא, לא מספק אותי.
עדו: אז תשאל אותה.
פתחי: לא, לא. אני, יש לי פגישה אחרי חול המועד בתל אביב עם הגנת הדייר עדו: בסדר גמור."

ובכן, לא רק שהתובע הסביר לנתבע את אופן החישוב אלא שהנתבע לאחר שקיבל את הסברי התו בע השיב כי ברצונו להתייעץ ולבדוק עם יועצים מטעמו (כונו על ידו "הגנת הדייר" כנראה הכוונה לארגונים המסייעים בתחום זה).

בנו של התובע מר רפיק דרוויש טען שהגיע למשרד התובע על מנת להסדיר את החוב (טענה זו לא נזכרה כלל בכתב ההגנה של הנתבע ולכן אמינותה נמוכה בעיני), ובנוסף עלו סתירות בין תצהירו לעדותו בפני בית המשפט שכן בתצהירו בסעיף 3 טוען: "ככל הזכור לי, במהלך שנת 2014, באחד מימי אמצע השבוע, לבקשתו של אבי נסעתי למשרדו של התובע מר עידו ברגמן על מנת לנסות להסדיר את נושא שכר הדירה.." ואילו בעדותו טועא להסדיר את התשלום ולשלם לתובע באמצעות שיק.

אפנה אל הפרוטוקול עמ' 12 שורות 31-32:
ש. מה היתה המטרה לשמה הגעת למשרד
ת. להסדיר את התשלום, את החוב

עמ' 13 שורות 1-4
ש. אתה באת עם כסף
ת. עם שיק
ש. למה זה לא כתוב בתצהיר שלך. כתוב שבאת לדבר או להסדיר את העניין בשם אביך..
ת. כתוב להסדיר את נושא שכר הדירה

לא התרשמתי כי אכן בנו של הנתבע הגיע למשרד התובע על מנת להסדיר את החוב שכן עולות סתירות בין הגרסאות כאמור לעיל, בנוסף כשנשאל על משרד התובע תיאר אותו ויזאולית באופן שונה מכפי שהוא באמת, וזאת בהתאם לתמ ונה שהציגו בפני המתארת את המשרד והכניסה אליו (סומן כמוצג ת/1 בתיק המוצגים)

אפנה אל הפרוטוקול עמ 14 שורות 18-20:
"ש. וכשאתה עולה לסוך המדרגות לאן אתה מגיע ת. דלת
ש. לאיזה דלת אתה מגיע
ת. דלת זכוכית."

בתמונה שהוצגה בפני אין דלת זכוכית אלא דלת פלדה – זאת כחיזוק לכישלון גרסת בנו של הנתבע .

הנתבע טען שהתשלומים אשר נדרשו במכתב התובע (נספח 4) היו שגויים ולא שילם את דמי השכירות בשל הסיבה שלא הבין את חישובם ע"י התובע. ובכן, טענה זו לא מתקבלת עלי ואינה יכולה לבסס הגנה כנגד תביעת פינוי בעילה זו. חובתו של הדייר לשלם היא חובה אבסולוטית ואין בקיומה של מחלוקת על גובה דמי השכירות כדי להצדיק הימנעות ממושכת מתשלום דמי השכירות, לתקופה שהסתכמ ה במעלה משנה, וראוי היה שלפחות הסכומים שאינם שנויים במחלוקת ישולמו באופן סדיר. ( פרטי החשבון של התובע היו ידועים לנתבע לפי המכתב מתאריך 10.11. 13- נספח 4 לכתב התביעה).

הנתבע לא הוכיח כי מאז הפגישה בין הצדדים פנה למשרדו של התובע בשנית, ולא שלח הודעה לפיה הוא חולק על דרישת תשלום דמי השכירות וגובהו , ברי כי אכן ניתק כל קשר עם התובע ונמנע מלשלם את דמי השכירות המתחייבים, מתוך ציפייה כי יוכל להתחמק מהם עי היאחזות בטענות שונות , כגון ה טענה שהסכומים אינם נהירים לו .

לאור האמור לעיל ,מצאתי שקיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר בגין אי תשלום דמי שכירות.

הפרת תנאי החוזה- שינויים במושכר

התובע טוען כי מתקיימת עילת פינוי נוספת לפי ס' הסל ס' 131 (2) לחוק הגנת הדייר והיא ביצוע שינויים במושכר .

להלן הסעיף: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי"

התובע הפנה בסיכומיו לסעיף 6(ה) להסכם השכירות : "השוכר מתחייב....לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל דבר מבלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר "

יפים לעניין זה הדברים כפי שנאמרו ע"י ד. בר אופיר שלעיל , עמ ' 77 : "פירושם של איסורים מעין אלה הוא שהדייר איננו רשאי לעשות שינוי בתבנית המושכר ע"י תוספת מבנה, או על ידי הכנסת שינוי מהותי במבנה הקיים"

וסעיף 10 להסכם להלן: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה וגם /אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה וגם/ או אם השוכר יוכרז כפושט רגל....- אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו לקבל כל סעדים, המשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה כל שהיא ובכל מקרה הרשות בידי המשכיר לתבוע מאת השוכר כל נזק שיגר לו עקב הפרה או אי קיום הנ"ל."

ראוי להדגיש כי עשיית שינויים במושכר כשלעצמה אינה מהווה עילת פינוי , כפי שכותב המלומד ב ר-אופיר בספרו, בעמודים 70 עד 71: "עילת פינוי של "עשיית שינויים במושכר" איננה מנוייה בין העילות של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר. עילה זו איננה עומדת בפני עצמה. ומי שמעוניין לתבוע פינוי על-פיה חייב להוכיח שלושה תנאים מצטברים אלה: (א) תנאי מפורש בחוזה השכירות אוסר על עשייתם של שינויים במושכר; (ב) תנאי זה הופר על-ידי הדייר; (ג) התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי (ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב (2) 809, 812)"

אין חולק כי התנאי הראשון והשלישי מתקיימים במקרה דנן, באשר לתנאי השני על התובע מוטל נטל הראיה להוכיח כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר ובכך הפרו תנאי מתנאי השכירות המקים עילה לפינוי הנתבעים .

"בעל בית אשר טוען כי הדייר עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו מעמיד עילת פינוי - עליו להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. אם לא הצביע על תנאי כזה, פירוש הדבר הוא שאין בידיו עילת פינוי לעניין אותו מעשה".[ר"ע 111/84 פד"י ל"ח[4] 654, 658]

בסעיף 45 לסיכומיו ,הנתבע מציין כי ביצע שינויים אשר כללו החלפת ריצוף ותיקונים בחדר האמבטיה לפני 12 שנים ובמטבח לפני 20 שנים. האם שינויים אלו מהווים שינויים במושכר הגורמים להפרת החוזה או שהינם שינויים נוכח המציאות ונוכח הדירה ישנה וכי היא זקוקה לשיפוצים? מה מהווה שינוי ומה איננו מהווה שינוי? התרשמתי כי צורתו החיצונית של המושכר ומבנהו הבסיסי נשארו כפי שהיו ולכל היותר נעשו בו שיפורים שנועדו להכשיר את המושכר למילוי ייעודו החוזי- דירת מגורים. אף התובע לא טען כי בוצע שינוי של הריסת קירות או שינוי מבני המשנה את אופי השימוש או את סוג/יכולת השימוש בנכס.

לשיטתי כאשר עסקינן בדירת מגורים, עבודות ריצוף ותיקונים בחדרי השירות השונים (מטבח ואמבטיה) הינם דבר אלמנטרי במגורים , על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בתקופת מגורים ממושכת של עשרות שנים. אלו עבודות שאינן מהוות שינוי מהותי במבנה המושכר, אינן משפיעות על מבנה המושכר והן נועדו לשפר את המושכר ולהביא למצב סביר שבו התובע ובני משפחתו יוכלו להתגורר בו כראוי , כתחזוקה שוטפת.

אין ספק כי התובע יודע על מצב הבניין וכי הוא ישן ובמצב רעוע (ראה עמ' 18 לתמליל הנ"ל שור ה 12 ): עדו: "אני יודע מה המצב של הבניין אני מכיר את המצב של הבניין שהוא לא טוב אני יודע את זה שנים רבות אני יודע את זה."

התובע בתצהירו, (סעיף 32) מפרט שינויים שביצע הנתבע במושכר:" ביצע הנתבע במושכר שינויים ועבודות בניה שונות ובכלל זה החליף את כל הריצוף בדירה, שיפץ את חדר האמבטיה (לרבות התקנת חיפוי קיר חדש), שיפץ את חדר המטבח, ביצע עבודות חשמל ואינסטלציה מקיפות, התקין תקרה מונמכת וכן התקין מזגנים תוך פריצת קירות המושכר והעברת הצנרת והמנועים אל מחוץ למושכר " ,אך לא הרים את הנטל המוטל עליו שכן לא הובאו בפני הוכחות באשר לשינויים הנטענים, השינוי המהותי שבהם הינו התקנת מזגנים, ואין לכך לגישתי שינוי מהותי . בנוסף התובע לא הוכיח כי השינוי בוצע בתקופת הבעלות שלו במושכר (וככל שהשינויים קדמו לבעלות התובע, הרי לא לו קמה הזכות לתבוע פינוי בגינם) , והשינויים בהם מודה הנתבע בוצעו בשנים שבהם התובע לא היה בעלי המושכר, ולא הוכיח כי השינויים נעשו מבלי שניתן לביצועם אישור מאת הבעלים הקודמים.

אפנה אל הפרוטוקול עמ' 9 שורות 9-10:

"ש. אחד מעילות הפינוי שאתה מדבר עליהם זה שינוי בדירה שלטענתך ביצע הנתבע.
ת. נכון.
ש. בתקופה שאתה הבעלים בוצעו שינויים בדירה.
ת. לא ידוע לי."

בשל האמור לעיל, אני קובע כי לא קיימת עילת פינוי בשל שינויים במושכר.

הטרדה ואיומים

עילה זו טבועה בסעיף 131(5) לחוק: " הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו"

הרגזתו או הטרדתו של בעל הבית מהווה עילת פינוי רק כאשר הוא שכנו של הדייר. נראה שניתן לפרש את המונח "שכנו" פירוש מרחיב, לפיו בעל הבית איננו חייב להתגורר דווקא בבית שבו מתגורר הדייר, ואפשר גם שיתגורר בקרבת מקום. ע"א 415-54 שור נ' מאיר פ"ד ט 773.

יפים הדברים כפי שנאמרו בספרו של בר אופיר שלעיל עמ 9 5:

"בעל בית המבקש פינויו של דייר מוגן על פי עילה זו חייב להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע שמכביד באורח ניכר על קיומם של יחסי שכנות תקינים, אין די בכך שבעל הבית יוכיח מעשה הטרדה בודד ועליו להצביע על התנהגות כללית אשר נושאת אופי של קבע.
רק התנהגות מעין זו- רואים אותה כמסוכנת לקיום יחסי שכירות נאותים בעתיד ולכן היא משמשת עילה מוצדקת להסיר את הגנת החוק מעל הדייר"

התרשמתי כי התנהגות הנתבע עליה מצביע התובע הינה חד פעמית (האפיזודה של פריצת המנעול לגג) ולא מכבידה במידה משמעותית על אורח חייו של התובע ועל קיומם של יחסי שכירות תקינים. התובע לא הוכיח כי הטרדתו של הנתבע היא באופן שיטתי ומתמשך,(אלא באופן חד פעמי בתגובה לכך שהתובע מנע מהנתבע את הכניסה לגג הבניין בו היה מתקן כביסה אשר שימש את משפחתו) ולאור זאת עילה זו נדחית.

סבורני כי הוספת עילה זו נועדה ליצור נופ ך לתובענה ולא לשמש באופן מהותי עילת פינוי אמיתית ועצמאית .

השימוש בגג

אין מחלוקת כי הנתבע עושה שימוש גם בגג של ה בניין, התובע צירף לתצהירו צילומים (נספח 13 לתצהיר התובע) מהם התרשמתי אודות השימוש המגוון שנעשה בגג הבניין והתקנת מתקנים שונים בו ע"י הנתבע , דוד שמש, מנועי מזגנים, אנטנות, מתקן לייבוש כביסה, ואחסון חפצים.

אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהגג אינו מוזכר בהסכם השכירות כחלק מן המושכר, ההסכם אינו מקים עילת פינוי בעניין זה שכן אינו קובע כי השימוש באזורים אלו (שטחים משותפים) מהווה שימוש שלא כדין המקים עילת פינוי.

הלכה היא, כי גג הבניין שבו נמצא מושכר, איננו כרגיל מסוג הדברים העומדים להשכרה, ובהעדר ראיות חד משמעיות בכיוון זה, אין להניח שבעל הבית יוציא מתחת ידיו את זכות השימוש בו (ע"א 4/67 בריטיש אנד קולוניאל איסטייטס נ' טרבלוס פ"ד כ"א (1) 464, 468 ב'-ג').

התובע בהיותו בעל הבית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קנינו בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ואז על הנתבע להראות ולו גם לכאורה זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום.

מכל האמור לעיל, דחיתי את עילות הפינוי בגין טענת הפרת תנאי השכירות וטענת הטרדה ואיומים לפי הוראות סעיפים 131(2),131(5) לחוק . קיבלתי את עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות לפי סעיף 131(1) לחוק.

די בהוכחת עילת פינוי אחת כדי להצדיק את פינוי הנתבע מהמושכר , אך שוכנעתי כי בנסיבות העניין שמלפניי, ראוי לאפשר לנתבע להימנע מכך .

סעד מן הצדק

אף כי קבעתי שמתקיימת במקרה זה עילת פינוי הרי שחוק הגנת הדייר מותיר בידי בית המשפט פתח צר המאפשר שלא לפנות דייר בשל שיקולי צדק. הוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר קובעת:
"(א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו.".

בע"א (מחוזי חי') 53471-11-10 קווי יסוד לבנייה ופיתוח בע"מ נ' לוסיה שפיץ [פורסם בנבו] תק-מח 2011(1), 28343 , 28349 חזר ודן בית המשפט בשיקולים הנוגעים למתן סעד מן הצדק וסיכם: " בפסיקה הענפה בסוגיה דנן נמנו גורמים שונים, שאותם מביאים בחשבון, בבירור השאלה אם יש להעניק לדייר סעד מן הצדק, וביניהם: טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגותו של הדייר, התנהגותו של המשכיר, גודל הדירה, גודל הכנסתו של הדייר וכו'. בבואו לשקלל את הגורמים הללו, על בית המשפט ליתן דעתו על כל הנסיבות של שני הצדדים, ולהימנע ממתן צו פינוי, אם שוכנע כי הפינוי הינו סנקציה חמורה מידי ובלתי צודקת, ביחס להפרה שקרתה. כלומר, המבחן העקרוני שגובש בפסיקה, מתייחס לאיזון בין הנזק שייגרם למשכיר עקב הפרת תנאי השכירות, לבין הנזק שייגרם לדייר אם יפונה".

לעניין זה יש לבצע פעולה של איזון אינטרסים בין הצדדים, יש לשקול את דפוס ההימנעות השיטתית והממושכת מתשלום דמי שכירות, אל מול תוצאת הפינוי של הנתבע מדירת המגורים.

הנתבע היא א דם מבוגר , ה וא מתגורר בדירה מרבית חייו- 38 שנים, ומתקיימות נסיבות המצדיקות שימוש בסעיף 132 לחוק , לטעמי הפינוי הוא סנקציה חמורה מידי ואינה צודקת להפרה שקרתה שכן המושכר משמש גם למגורי משפחתו של התובע .

חשוב לזכור, כי עילת הפינוי היחידית אשר התקבלה, הייתה אי תשלום דמי השכירות, אולם בהקשר זה יש לזכור כי לא הייתה התנתקות של ממש מן התשלום, אלא רק התחלה מאוחרת; קרי, לא הייתה תקופה בה התובע קיבל דמי שכירות, ואז תשלומם הופסק, אלא דמי השכירות שולמו עד תום תקופת הבעלות של הבעלים הקודם, וזהו ביטוי מופחת של "אי המשכיות" כנזכר בפסיקה.

בפסיקה נקבעה ההבחנה בין פינוי דירת מגורים לבין פינוי בית עסק. כפי שנפסק, שעה שמדובר בפינוי דירת מגורים, תהיה נטיית בית המשפט שלא לפסוק פינוי (ע"א 172/73 פטיגרו נ' ברכר, פ"ד כח (1) 43 (1973)), בעוד שכאשר מדובר בבית עסק, יש להקפיד יותר עם הדייר ולנהוג כלפיו בסלחנות פחותה (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח (2), 159, עמ' 162).

באשר לטענת התובע בסיכומיו (סעיף 26.7.3) כי הנתבע כבר קיבל סעד מן הצדק בפסק דין קודם, אין בחוק הוראה מסייגת המגבילה את הסמכות להעניק סעד מן הצדק בפעם השנייה, (בר אופיר שלעיל עמ ' 165 ).

מצאתי שבאיזון המתאים בין השיקולים השונים הנתבע יהיה זכאי לסעד מן הצדק לעניין פינוי הדירה.

חוב דמי השכירות

נוכח קביעתי לפיה הנתבע חב בתשלום דמי השכירות , יש לקבל את תביעת התובע ברכיב זה שהועמד בכתב התביעה על סך של 4712 ₪.
מסכום זה יקוזז כל תשלום ששולם ע"י הנתבע במהלך הליך זה.

דמי שכירות חופשיים

לאור קביעתי כי הנתבע יהיה זכאי לסעד מן הצדק לעניין פינוי הדירה, נדחית גם התביעה לדמי שכירות חופשיים עבור התקופה מיום הגשת התובענה ועד למועד פינוי המושכר והשבתו לידי התובע לכאורה.

לאור האמור לעיל , אני מורה כדלקמן:

(א) התובענה לפינוי – נדחית .
(ב) תביעתו הכספית של התובע בגין תשלום דמי שכירות מתקבלת ועל הנתבע לשלם סך של 4712 ש"ח בצירוף ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת התביעה.
(ג) התביעה הכספית בגין דמי שכירות חופשיים נדחית.
(ד) הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט וכן שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של- 7500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל, כביטוי לכך שלא טענות ההגנה התקבלו, אלא שהיה חוסר הצדקה ליישם את מלוא עוצמת הסנקציה הנתונה על פי דין.
(ה) בנוסף ישלם הנתבע לתובע האגרות אשר שולמו על ידו במסגרת הליך זה – 756 ש"ח.


מעורבים
תובע: עידו ברגמן
נתבע: פתחי רפיק דרוויש
שופט :
עורכי דין: