ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שלמה נהרדעה נגד בנימין ביטון :

בפני כבוד סגן הנשיא, השופט נווה ערן

תובעים

1.שלמה נהרדעה 024640377
2.שרון נהרדעה ת.ז. XXXXXX282

נגד

נתבעים

1.בנימין ביטון ת.ז. XXXXXX596
2. אילנה ביטון ת.ז. XXXXX959

פסק דין

בפניי תביעה כספית. עניינה של התביעה בפיצוי מוסכם בגי ן הפרת הסכם מכר.
הצדדים הסכימו לאחר שבית המשפט שמע את עמדות הצדדים בישיבת בית המשפט ביום 15.2.16 להצעת בית המשפט, כי יסכמו בתיק זה ללא צורך בשמיעת ראיות באופן שהתביעה תתקבל ובית המשפט יפסוק בין 5,000 ₪ כסכום מינימום עד 40,000 ₪ כסכום מקסימום. סכומים אלה כוללים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
התובעים הודיעו על הסכמתם להצעה זו בהודעתם לבית המשפט מיום 28.3.16 והנתבעים הודיעו על הסכמתם בהודעה לבית המשפט מיום 18.5.16.
בהתאם למוסכם פסק הדין יהיה מנומק. ניתן בזה פטור ממחצית שניה של אגרת בית משפט.
לאחר קבלת סיכומי הצדדים אני נותן בזאת את פסק הדין.
סיכומי התובעים:
התובעים מסבירים, כי הם התקשרו בהסכם לרכישת דירת קוטג' מספר 2 בשטח של 187.6 מ"ר, ברחוב קרן היסוד מס' 118 במעלות מאת הנתבעים, אליה צמוד 1/4 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף בגוש 18596, חלקה 20, תת חלקה 2 (להלן: הדירה).
בהסכם המכר, עליו חתמו הצדדים, הצהירו הנתבעים מוכרי הדירה, כי אין בדירה תוספת בנייה ללא היתר ו/או חריגות בנייה ו/או צו הריסה ו/או זכות צד ג' כלשהי, אשר מקורם במוכר. התובעים טוענים כי בהסתמך על מצב זה, העמידו את התמורה על סך של 1,100,000 ₪ כסכום ההתקשרות. במעמד החתימה, שילמו סך של 220,000 ₪ בצ'ק בנקאי ונרשמה הערת אזהרה לטובתם.
לצורך מימון חלק משווי התמורה של הדירה, התחייבו למכירת דירה בבעלותם, ברחוב דפנה 7/2 וכן פעלו לקבלת משכנתא.
לצורך קביעת גובה המשכנתא, נדרשו להביא שירותי שמאות כמקובל. שמאי שהוזמן לדירה הנ"ל, נתן חוות דעת שמאית, מכוחה עלה שבדירה קיימת בנייה במרתף ללא היתר ו/או חריגת בנייה והדבר מנוגד להצהרת הנתבעים המוכרים. הערכת שמאי שהתבססה על תסריט חלוקה והמצב בפועל, העמידה את שווי הדירה בסכום נמוך ב50,000 ₪ מהסכום עליו הסכימו הצדדים. דבר זה גרם להוצאת מכתב התראה לנתבעים מצד בא כוח התובעים. בתגובה למכתב התראה זה, הודיעו הנתבעים שהם פועלים לתיקון ההפרה והתחייבו להמצאת היתר לבנייה שאינה ללא היתר, הם התעלמו לחלוטין מהדרישה לפיצוי.
עד ליום מסירת החזקה בפועל, לא קוימה התחייבות הנתבעים להסרת כל תוספת בנייה ללא היתר, למרות קבלת מלוא התמורה בגין הדירה.
התובעים טוענים אפוא שהנתבעים התעשרו שלא כדין על חשבונם, בכך שהעלימו בחוסר תום לב את הבנייה ללא היתר ו/או את חריגת ההיתר בבנייה וזאת מתוך כוונה להגדיל את שווי התמורה בסכום של 50,000 ₪ מעבר לשוויה האמיתי של הדירה.
ביום 15/2/16 הודו הנתבעים בבית המשפט מפי בא כוחם, כי הפרו את הסכם המכר, דהיינו, קיומה של חריגת בנייה ו/או בניית מרתף ללא היתר. מדובר בטענת התובעים בהתנהגות חסרת תום לב, המזכה את התובעים בפיצוי. התובעים טוענים שטענה שהושמעה מפי בא כוח הנתבעים לפרוטוקול הדיון מיום 15/2/16 בדבר קיומו של זכרון דברים על סך של 1,150,000 ₪, אין בה כל ממש ולא הובא כל ראייה בעניין.
חוסר תום הלב מצד הנתבעים משתקפת גם מהצהרות הנתבע 1 בסעיף 16 לתצהירו לפיו הוגשו תוכניות בנייה למתן היתר בנייה ליחידת הדיור, באמצעות המהנדס פרנקל וזאת עוד בשנת 1963.
הנתבעים הטעו אפוא את התובעים והעלימו עובדות קיומן של היתר בנייה ליחידת הדיור הנוספת. התובעים מפנים להעדר תום לב מצד הנתבעים בניהול המשא ומתן תוך הפנייה לפסיקה נרחבת בנושא.
לטענת התובעים, השמאי מטעם הבנק חיזק ואימת את קיום חריגות הבנייה, העיכוב של מספר ימים עקב הזמנת השמאות, גרם לעיכוב אישור המשכנתא אשר השליך על עיכוב בהעברת חלק התמורה במספר ימים לנתבעים. עקב חריגות הבנייה, אושרה משכנתא כנגזרת מסך של 1,050,000 ₪ על פי שמאות גדעון קרול ולא מסך של 1,100,000 ₪ והדבר הצריך את התובעים לקחת הלוואה בסכום של 45,000 ₪, להשלים מיתרת התמורה המוסכמת.
יתרה מזו, הבטחות הנתבעים להעמיד עד למועד מסירת החזקה בדירה ו/או עד ליום 20/12/14, היתר בנייה בגין המרתף, לא קוימה כלל.
משכך, מבוקש לפסוק את הסכום המקסימלי על פי הצעת בית משפט שקיבלה תוקף של החלטה בשיעור של 40,000 ₪ כולל הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
סיכומי הנתבעים:
הנתבעים פותחים בכך שלא היה שום הצדקה להגיש את התביעה במסגרת הליך סדר דין מקוצר. עוד טוענים הנתבעים, כי הסדירו מידית את חריגות הבנייה שנודע להם לראשונה על העניין מאת השמאי. לטענתם, לא היו חסרי תום לב ולא העלימו מידע בחוסר תום לב. כל מטרתה של התביעה, לנסות ולאלץ את הנתבעים לשלם סכום מופרז שאינו מגיע לתובעים.
הנתבעים דוחים את טענת התובעים כי נאלצו לקחת כביכול הלוואה בשיעור של 45,000 ₪ כדי להשלים את יתרת התמורה המוסכמת. אותו סכום שממילא התובעים התחייבו לשלם בגין הדירה (התמורה המוסכמת הייתה 1,100,000 ₪).
לטענת הנתבעים, גם אם נכונה ההנחה של התובעים, כי היו מוכנים לשלם את הסך של 1,100,000 ₪ ללא חריגות בנייה, הרי שהנתבעים הוכיחו שהחריגות הוסדרו, דבר שהופך את הדירה שנקנתה על ידיד התובעים לשווה סכום גבוה יותר.
לטענת הנתבעים, לא נגרם בפועל לתובעים כל נזק וכי לא הוכיחו כנתינת הלוואה שאינה משכנתא והשיתה עליהם נזקים כלשהם או כאי קבלת המשכנתא להשלמת התמורה, מקורה בחריגות הבנייה הניתנות.
חוות הדעת השמאית העריכה כי הסדרת חריגות הבנייה עלותה כ-10,000 ₪ בלבד, כך שבכל מקרה חריגות הבנייה הנטענות משמעותן הפחתה של 10,000 ₪ בלבד ולא 50,000 ₪.
חוות הדעת של השמאי קושניר, נמסרה לבנק התובעים ביום 2/7/14, דהיינו, התובעים לא עמדו בהתחייבותם לשלם את התשלום השלישי הקבוע בהסכם המכר ובכך למעשה הם אלה שהפרו את ההסכם. חוות דעת השמאי קושניר העריכה את עלות הסדרת חריגות הבנייה בסך של 30,000 ₪. לטענתם של הנתבעים, אז ידעו לראשונה על חריגות הבנייה הנטענות. כאשר הצהירו כי אין בדירה תוספות בנייה ללא היתר ו/או חריגות בנייה, הצהירו זאת באמונה שלמה, שכן הם הגישו תוכניות בנייה מלאות באמצעות המהנדס פרנקל וזאת לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מעלה נפתלי.
משנתגלו החריגות, פנו מיד למהנדס פרנקל על מנת להשלים את התהליך. הנתבעים מעולם לא קיבלו כל התראה מאת הוועדה לגבי חריגות הבנייה וכאשר המהנדס פרנקל הגיש את תוכניות הבנייה עוד בשנת 1993. כאשר נתגלה הדבר, פנו להסדרת העניין וניתנה חוות דעת שמאית נוספת ביום 13/7/14 של השמאי גדעון קרול, אשר העריך את הסדרת ליקויי הבנייה בסכום של 10,000 ₪ בלבד.
לא היה כל הגיון בדרישה אפוא, להפחתת מחיר הדירה ב50,000 ₪ והנתבעים התנגדו לכך. מר קרול, שמאי הבנק, העריך את הדירה בסך של 1,050,000 ₪ ללא קשר לחריגות הבנייה שנתגלו. המכירה נעשתה בין מוכר לרצון לקונה לרצון.
ב25/12/14, העבירו הנתבעים את החזקה בדירה לידי התובעים ו80,000 ₪ הופקדו לחשבון נאמנות לטובת הנתבעים, על מנת להבטיח את העברת היתר הבנייה על ידי הנתבעים לתובעים. לא היה אפוא שום הפרה של הסכם המכר.
הצדדים בהתנהגותם שינו את הסכם המכר, בהתנהגות בעל פה באופן שהתובעים הסכימו לשלם את התמורה המלאה עבור הדירה והנתבעים התחייבו להסדיר את חריגות הבנייה וכך גם קרה בפועל. מכאן, שהנתבעים לא הפרו כלל את הסכם המכר אשר שונה בהתנהגות.
לאור זאת, ולאור רצונם של הנתבעים לסיים את ההליך במהירות, הסכימו הנתבעים להצעת בית משפט על ההסדר הדיוני ומשכך יש לפסוק לטובת התובעים את הסכום המינימלי בהצעת בית המשפט, לסכום של 5,000 ₪ בלבד, כולל שכ"ט עורך דין והוצאות בית משפט.

הכרעת בית המשפט:
בבואי לתת את הכרעתי, חשוב לדעתי, לעיין בפרוטוקול בית המשפט מיום 15/2/16 בו שמעתי בין השאר את התובע ואת הנתבע בדיון ששימש כקדם משפט מורחב. בדיון זה גם הסבירו הצדדים את עמדתם.
עמדתם של התובעים הייתה פשוטה. הנתבעים הסתירו מהם לטענתם את העובדה שישנה חריגת בנייה עקב תוספת בנייה בתוך הדירה (המרתף), כאשר לטענתם של התובעים, אחד השיקולים בבסיס רכישת הבית היה שימוש באותה יחידה לצורך השכרה או לצורך עסקה של התובעת כמנהלת משפחתון. העובדה שהייתה חריגת בנייה, גרמה לכך, לטענת התובעים, שהמשכנתא שאושרה להם בזמנו לא אושרה להם במלואה והם נאלצו לקחת הלוואה פרטית . הם אישרו כי חריגות הבנייה הוכשרו בסופו של דבר.
הנתבעים מצידם , לא יכלו להתכחש לכך שהייתה הפרה (לאור קיומן של חריגות בנייה), אך הפרה זו נעשתה לטענתם בתום לב, שכן לא ידעו עליה. הדבר נודע להם לראשונה, כאשר הגיע השמאי מטעם הבנק (לצורך לקיחת המשכנתא ע"י התובעים) והסביר שיש חריגות בנייה. לטענתם, עניינים אלו היו צריכים להיות מוסדרים על ידי המהנדס פרנקל מטעמם, עוד בשנת 1993. מש נודע להם הדבר, הם הסדירו בסופו של דבר את העניין. לטענתם, לא נגרם לתובעים כל נזק אמיתי , שכן, את התמורה בסך של 1,100,000 ₪ הם היו צריכים לשלם בכל מקרה והרכישה בפועל בוצעה על ידם.
עלי לציין, כי בפרוטוקול בית המשפט הנ"ל, הועלתה טענה שלמעשה לא באה לידי ביטוי בסיכומים, שעניינה הכשרת יחידת הדיור לצורך ניהול עסק ע"י התובעים ומאחר והנושא נזנח בסיכומים שהוגשו ע"י התובעים , אין בדעתי להתייחס אליו כלל.
הנתבע סבר שלא מגיע לתובע כל פיצויי כעולה מפרוטוקול בית משפט הנ"ל.
לאחר עיון בטענות אלה ובטענות שעלו בסיכומים, להלן פסיקתי:
1. אין חולק, כי בפועל היו חריגות בנייה באותה דירה, הגם שהנתבעים הצהירו , כי אין חריגות בנייה שכאלה בחוזה המכר . מדובר ביחידה, שהייתה חשובה והייתה כנראה חלק בשיקולים ברכישת הדירה על ידי התובעים. הנתבעים טוענים , כי האמינו בתום לב כי עניינה של יחידה זו הוסדר עוד בשנת 1993 על ידי המהנדס פרנקל, דבר שהסתבר כלא נכון ומכל מקום לא פנו אליהם מהוועדה כלל לגבי יחידה זו. אני נכון בדוחק רב לקבל הצהרתם זו, אבל ללא ספק, היה כאן מחדל מצדם של הנתבעים שהיה בו כדי לגרום לפגיעה בתובעים .

2. לאחר שהתגלתה הטעות ולאור חוות דעתו של השמאי קרול מטעם הבנק למשכנ תאות, פעלו הנתבעים, כך התרשמתי, בצורה מהירה ותוך השקעות כספיות ניכרות, כאשר הנתבע טען שהיו בסכום של 35,000 ₪ (לא הוצגו ראיות בעניין) והכשירו את חריגות הבנייה, דבר שגם יכול בעתיד להביא לעליית ערך הדירה. גם השמאי קרול, אליו מפנים התובעים עצמם בסיכומיהם, לא טען כי ערך הדירה הינו נמוך ב50,000 ₪ בגלל חריגות בנייה אלה והסביר כי חריגות אלה ניתן להסדיר בסכום של כ-10,000 ₪. הוא פשוט העריך את שוויה של הדירה בסכום נמוך ב-50,000 ₪ ממה שהצדדים החליטו עליו, כמוכר מרצון לקונה מרצון. אין קשר סיבתי בין חוות הדעת הזו של השמאי קרול ובין החריגות בבנייה ולא ניתן לטעון כי ח ריגות בנייה אלה, שוות 50,000 ₪ כטענת התובעים.

3. התובעים עומדים על כך שנגרם להם נזק. הנזק לטענתם, הוא בכך שנאלצ ו לקחת משכנתא בסכום נמוך יותר והשלימו את סכום התמורה בהלוואה אחרת. לא הוכח קשר סיבתי בהכרח בין ההלוואה של 45,000 ₪ שלקחו התובעים, ללקיחת סכום נמוך יותר בגין המשכנתא. מה עוד, שממילא התובעים התחייבו לסכום המכירה (מיליון מאה אלף ₪) ואף רצו בקניית הדירה גם לאחר גילוי חריגות הבנייה.
4. לא ניתן עם זאת להתעלם מעוגמת הנפש שנגרמה לתובעים וניתן היה להתרשם ממנה. כמו גם לצורך שנוצר בהסדרת הליקויים ובפרוצדורה שנעשתה מול הבנק בעת לקיחת המשכנתא. נזק ממשי מבחינת מחיר תמורת הדירה, לדעתי, לא נגרם לתובעים בקניית דירה זו. אני מעריך בשים לב לחוות דעתו של השמאי קרול ולחוות דעתו של השמאי קושניר, אשר התייחסו גם לעלות של החריגות וגם לסכום הכספי אותו נאלצו מטבע הדברים, הנתבעים להשקיע על מנת להסדיר את החריגות בסכום פיצוי של 18,000 ₪. מאחר והסכום שאני פוסק על פי הסכמת הצדדים כולל גם הוצאות משפט והוצאות, אני סבור שיש מקום לכמת גם סכום זה, אותו אני מעמיד לצורך העניין על סך של 4,000 ₪. סה"כ הסכום אותו אני פוסק כולל הוצאות משפט לתובעים, הוא אפוא סכום של 22,000 ₪. זהו הסכום שנפסק לטובתם של התובעים בתיק זה.

סכום זה ישלמו הנתבעים לתובעים תוך 30 יום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית בחוק.
ניתן בזה פטור ממחצית שניה של אגרת בית משפט והוראה על החזר חלק יחסי באגרת בית משפט ראשונה כפי שציינתי למילוי ע"י המזכירות תוך 30 יום.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ו, 25 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שלמה נהרדעה
נתבע: בנימין ביטון
שופט :
עורכי דין: