ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עמוס חגג נגד יניב גבאי :

בפני כבוד ה שופטת רחלי טיקטין עדולם

תובעים

1.עמוס חגג
2.חנה חגג

נגד

נתבעים

1.יניב גבאי
2.עינת גבאי

פסק דין

בפני תביעה בין קונה דירה לבין מוכר דירה בגין ליקויים בנכס הנמכר, ובגין התנהלות המוכר במהלך הליך המכירה ולאחריו.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

ביום 15.06.15 נחתם הסכם מכר בין הצדדים, למכירת בית ברחוב פשוש 8 בבאר שבע , הכולל 5 חדרים בתוספת מרתף (להלן: "הנכס").
החזקה בנכס נמסרה לקונים בחודש 08/15.
מי שייצג את שני הצדדים בהסכם המכר היה עו"ד אודי ערב שלו הכרות מוקדמת עם שני הצדדים.
התובעים הינם הקונים ויכונו להלן: "הקונים". התובעת 2 תכונה "הקונה".
הנתבעים הינם המוכרים ויכונו להלן "המוכרים". הנתבע 1 יכונה "המוכר".
לאחר מסירת החזקה בנכסה טענו הקונים שבנכס ליקויים שונים שעל המוכרים לתקנם ו/או לפצות בגינם את הקונים, אולם המוכרים סירבו לכך ו/או התעלמו מפניות הקונים.
המוכרים טוענים שמכרו את הנכס AS IS והקונים בדקו את הנכס ביום המסירה.

טענות התובעים, הקונים

על המוכרים מוטלת אחריות כלפי הקונים, לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), שכן הנתבע 1 הינו קבלן ושכן הנתבע 1 בנה את הנכס לצורך מכירה. על המוכרים חלה חבות בתקופת הבדק בקשר לליקויים בדירה, בהתאם לקבוע בחוק.
התובעים צירפו לכתב התביעה חוות דעת של המהנדס מר פנחס פיכמן, אשר ביצע בנכס ביקורת הנדסית בתאריך 23.11.15. לפי האמור בחוות הדעת, יש בדירה ליקויים שעלות תיקונם הינה בסך 73,000 ₪ (להלן: "חוות הדעת").
המוכר הסתיר מהקונים את העובדה שהדירה נבנתה לצורך מכירה, המוכר הסתיר את העובדה שהוא בנה את הבית.
עקב טעות לא נרשם מועד מסירה בהסכם. בשלב מסוים הקונים נכנסו ללחץ של זמן, שכן מכרו את הדירה בה התגוררו עד לאותה עת, והתחייבו מול קוני הדירה שלהם לפנות את הדירה עד למועד מסוים.
המוכר משך וסחב את הקונים בתהליך השלמת כל הדרוש לכניסה לנכס. בשל העיכובים להם גרם המוכר, לא ניתן היה להתקדם בהליך התשלום בגין הנכס.
המוכר נהנה להתעלל בקונים ואף סירב לאפשר לקונים לבצע התקנות בנכס, שיאפשרו כניסה לנכס במועד. המוכר לא אפשר אחסון של ציוד, על אף שהתחייב לכך בהסכם.
מסירת החזקה בנכס בוצעה בלחץ רב שכן המוכר הרשה לעצמו לנסוע באותו יום מחוץ לעיר ללא התחשבות בקונים. המוכר ביקש מהקונה לחתום על פרוטוקול מסירה, בו נרשם כי אין ולא יהיו לקונים תביעות, תחת לחץ. בלית ברירה חתמה הקונה על הפרוטוקול.
רק לאחר שנכנסו הקונים לדירה, התגלה שיש ליקוים רבים בדירה. בליקוים אלה ניתן היה להבחין רק לאחר שהחלו הקונים לגור בדירה. בכתב התביעה פורטה רשימת אותם ליקויים.
אינטרקום לא תקין בשער הכניסה.
רק לאחר שהקונה הזמינה מספר פעמים טכנאי, גילה הטכנאי שהחוטים הפוכים. הקונים שילמו לטכנאי 600 ₪ לתיקון האינטרקום.
פעמון הכניסה אינו תקין.
בסמוך לכניסת הקונים לנכס, נגרמה הצפה של ביוב. בעקבות הצפה זו, בוטל הסכם שכירות עם דייר ביחידת הדיור הנמצאת בנכס . הקונים הפסידו 2,000 ₪ שהוחזרו לשוכר וכן נגרם להם נזק של 3,000 ₪, בגין פרק הזמן שלקח להם למצוא שוכר חלופי.
הקונים צרפו חוזה שכירות מיום 19.08.15 שנחתם עם גב' לינוי דהן לפיו היא שוכרת את יחידת הדיור החל מ- 20.08.15 ושכ"ד הוא 3,000 ₪ לחודש.
כמו כן, הקונים שילמו סך של 470 ₪ לתיקון הסתימה (הקבלה צורפה כנספח ז' לכתב התביעה).
הביוב בפינת הגינה כוסה בפלטת עץ בלבד, אשר נמצאה אכולה, ובמצב שמהווה סכנה לקונים. הקונים נאלצו לקנות הגבהה לביוב כולל מכסה בסך של 350 ₪ (הקבלה צורפה כנספח ח' לכתב התביעה), וכן שילמו סך של 150 ₪ לנער עם מימדי גוף קטנים שיוציא מבור הביוב חול שחדר פנימה.
דוד השמש של הנכס ודוד השמש של יחידת הדיור בנכס, חוברו לאותו מתג, כך השוכרים ביחידת הדיור היו תלויים כל הזמן בקונים. עלות תיקון התקלה היתה 1,500 ₪ (קבלה על סך 1,000 ₪ עבור הציוד שהיה דרוש לתיקון התקלה צורפה כנספח ט' לכתב התביעה).
בנכס יש בעיות חשמל שכן לא ניתן לדעת מה מדליק מה, וגם יש תאורה בחצר שלא נדלקת.
יש רטיבות בשלושת המקלחות. מאחר ויש נזילה גם במקלחת של יחידת הדיור, הדייר ביקש לעזוב את יחידת הדיור, ולפיכך הקונים הפסידו שוכר ונגרם להם נזק כספי של 3,000 ₪ בחודש. כמו כן השיפועים במקלחון לא טובים. עלות שיפוץ המקלחונים הינה בסך של 75,000 ₪ לפי דו"ח המהנדס.
על המוכרים לשלם לקונים את הסכומים אותם נאלצו הקונים להוציא עבור תיקון הליקויים. כמו כן יש לחייב את המוכרים לפצות את הקונים בסך 10,000 ₪ בגין עגמת נפש וכן בסך של 2,100 ₪ עלות המהנדס.
סכום התביעה עולה בהרבה על הסכום שניתן לתבוע בתביעות קטנות, ולפיכך, הקונים תובעים את הסכום המקסימלי שניתן לתבוע בתביעות קטנות, סך של 33,500 ₪.

טענות הנתבעים, המוכרים

המוכר הינו בעל חברה קבלנית משנת 2004, המבצעת פרויקטים ציבוריים עבור משרד הביטחון ומוסדות ציבוריים. החברה אינה עוסקת בבניית דירות פרטיות.
הנכס נבנה על ידי המוכרים לצורך פרטי. ה מוכרים מתגוררים בשכונת רמות ורצו והתכוונו להתגורר בנכס, בסמיכות לאחיה של הנתבעת 2.
בסופו של דבר החליטו המוכרים להישאר ולהתגורר ברמות בעקבות בקשת ילדיהם להישאר בסמוך לחבריהם. בנסיבות אלו, לא מוטלות על המוכרים החובות הנקובות בחוק המכר דירות.
הקונים ידעו החל מהפגישה הראשונה, שהמוכר תכנן את הבית והמוכר לא הסתיר זאת כמו שהם טוענים.
המוכרים לא גרמו לכל עיכוב במסירת הדירה וביצעו את כל הנדרש מהם במועד. העיכוב נגרם בשל כך שהקונים לא העבירו את מלוא התשלומים לבנק הממשכן על מנת שינפיק את האישור הדרוש. המוכרים באו לקראת הקונים והוסכם על מנגנון שלא היה קבוע בהסכם, לפיו תועבר התמורה בנאמנות, עוד טרם התקבל אישור סילוק משכנתא, על מנת להקדים את מועד מסירת החזקה.
המוכרים הסכימו לאכסן את הציוד בנכס. התובעת 2 לא רצתה מסיבותיה שלה שהציוד יאוכסן.
הקונים התנהגו בצורה מכפישה החל מההתחלה. הקונים נקטו בשיטות של הטרדות טלפוניות בכל שעות היום. נקטו באיומים בפגיעה פיזית, קללות, ואף התובע 1 הגיע לביתו של המוכר ותקף אותו פיזית ומילולית ליד בני משפחתו.
מוכחשות טענות בעניין ליקויים. הנכס נמכר AS IS. התובעת 2 בדקה את כל המערכות ביום המסירה, ביחד עם שני קרובי משפחה.
הקונים החלו במהלך חודש 11/15 בעבודות תשתית וחפירה לצורך הקמת בריכת שחיה בצד האחורית של ה נכס, שגובל ביחידת הדיור. לא ניתן להשכיר את יחידת הדיור, כאשר מבצעים עבודות לצורך התקנת בריכת שחיה, שכן עבודות התשתית דורשות ניתוק של מערכות המים והביוב קרוב לחודשיים ימים.
יש לדחות את התביעה ולחייב את הקונים בתשלום הוצאות משפט.

מהלך ודיון

בתאריך 10.05.16 התקיים דיון בתיק במהלכו נשמעו עדויות הצדדים . בסופו נרשמו הערות ביהמ"ש באשר למצב הדברים עד אותה עת.
כמו כן נקבע דיון נוסף על מנת לשמוע את עדותו של עדותו של עו"ד ערב וכן את עדותו של הדייר שביטל את חוזה השכירות עקב ההצפה בביוב, לפי טענת הקונים (המוכר ביקש גם לזמן את קבלן הבריכות שביצע לקונים את התקנת הבריכה הפרטית , אולם בסופו של דבר ויתר על זימון עד זה).
במסגרת ההחלטה שניתנה בסוף הדיון, ביקש ביהמ"ש מעו"ד ערב לנסות ולפשר בין שני הצדדים, בהתחשב בכך שייצג את שניהם בעסקה, ובהתחשב בהיכרותו הקודמת עם שני הצדדים.
כמו כן נכתב: "ביהמ"ש סבור שעל טכנאי החשמל לבוא שוב לבית התובעת ולהראות לה איפוא נמצא כל דבר בהעדר תוכניות החשמל". למרבה הצער, בשל היחסים העכורים בין הצדדים, הדבר לא הסתייע (וראו התייחסות לכך גם בפרוטוקול הדיון השני עמ' 9 שורות 24 – 29).
בתאריך 13.09.16 התקיים דיון נוסף במהלכו נשמעו שוב עדויות הצדדים. כמו כן נשמעה עדותו של עו"ד ערב. בין לבין נמסר לביהמ"ש שהדיירת של יחידת הדיור, מסרה שאינה מוכנה להעיד כיוון שהיא כועסת על הקונים שלא השיבו לה את מלוא דמי השכירות של החודש הראשון.
עו"ד ערב ציין בעדותו כי מילא אחר מצוות ביהמ"ש וקיים פגישה בין הצדדים בניסיון לפשר ביניהם, אולם במהלך הפגישה הוחלפו אמירות בלתי הולמות בין הצדדים ולפיכך סירב להמשיך בפגישה.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות וכן שמעתי את הצדדים ואת העד אני קובעת שהמוכרים ישלמו לקונים סך של 4,270 ש"ח ולהלן יפורטו נימוקיי:
הצדדים חלוקים בשאלה, האם הנכס נבנה על ידי חברה קבלנית למטרת מכירה, או שנבנה על ידי המוכר לשם מגוריו ומגורי משפחתו.
מעדותו של עו"ד ערב, אשר כאמור לעיל, הינו בעל הכרות אישית עם שני הצדדים, עולה כי הנכס נבנה למטרות פרטיות. הדברים גם עולים מעובדות נוספות שהוכחו כגון רישום המגרש על שם המוכר ועל שם אשתו; מועד הוצאת טופס 4 שהיה מאוחר בהרבה ממועד סיום הבניה (ר' ס' 8-11 לכתב ההגנה).
התצהירים שצרפו המוכרים במהלך הדיון השני (אשר התקבלו לתיק לפנים משורת הדין ועל אף העובדה שהוגשו במעמד הדיון עצמו), אין בהם כדי לסייע, שכן אין באמור בהם כדי לסתור את עדות המוכר שנתמכה בעדות עו"ד ערב, לפיה המוכר לא בנה את הבית במטרה למכור אותו, אלא במטרה לגור בו.
בנסיבות אלה, הרי שאין מקום לקבל את טענות הקונים כאילו חלות על המוכרים החובות הקבועות בחוק המכר דירות.
בנסיבות אלו חלות על המוכרים החובות הקבועות בחוק המכר תשכ"ח – 1968.
לפי סעיף 16 לחוק זה כאשר אי ההתאמה של הנכס נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליהן על אף האמור בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה.
בפסיקה נקבע כי לא נדרשת ידיעה ממשית של המוכר אלא מדובר בעובדות שאדם סביר היה יודע אותן באותן הנסיבות.
לאור האמור לעיל, אני קובעת בעניין הליקויים הנטענים כדלקמן:
מעדות התובעת 2 והקבלה שצירפה עולה אכן שהאינטרקום אכן לא היה תקין. המוכר הודה כי הייתה בעיה עם הקוד. בנסיבות אלו מדובר בליקוי שהיה ידוע למוכרים ונודע לקונים רק לאחר שנכנסו לנכס, ולכן אני מחייבת את המוכרים לפצות את הקונים בסך של 600 ₪ בגין האינטרקום.
לגבי הסתימה בביוב - מעדות התובעת 2, הקבלות שצורפו ולאור הסכמת המוכרים לשלם עבור ליקוי זה (ראה מכתב מיום 3.11.15 אשר צורף לכתב התביעה וראה גם הסכמת המוכר שנאמרה במהלך הדיון הראשון ), אני קובעת שהמוכרים יפצו את הקונים בסך של 470 ₪ בגין הסתימה לגבי הטענה לעזיבת השוכרת את יחידת הדיור בגין הביוב, הרי שהדבר לא הוכח שכן השוכרת או אביה (שהיה בקשר עם הקונים לגבי שכירת יחידת הדיור), לא הובאו להעיד. המוכרים כאמור לעיל טוענים שלא היה קשר בין הסתימה בביוב לבין העובדה שהשוכרת לא שכרה בסופו של דבר את יחידת הדיור (ראו למשל פרוטוקול הדיון הראשון עמ' 3 שורות 13 – 20), ולכן היה על התובעים להרים את הנטל בעניין הקשר הנטען, ואולם נטל זה לא הורם. היינו הך לגבי הפיצוי הנוסף הנדרש בגין השכרת יחידת הדיור.
בעניין מכסה הביוב - מעדות התובעת, התמונות שצורפו, קבלות שצורפו, אני קובעת שהמוכרים יפצו את הקונים בסך של 500 ₪ בגין מכסה הביוב. מדובר בליקוי שאמור היה להיות בידיעת המוכרים.
לגבי הדוד של יחידת הדיור - מעדות התובעת והקבלות שצורפו ולאור העובדה שהמוכרים התחייבו בחוזה להתקין דוד ביחידת הדיור, וברור מאליו שהיה צריך לדאוג למתג נפרד לדוד זה (ראה סעיף 12.4 לחוזה המכר) , אני מחייבת את המוכרים לפצות את הקונים בסך של 1,500 ₪.
לגבי ליקויי החשמל הרי שהליקויים העיקריים עליהם העידה התובעת 2 הינם העדר תכנית חשמל ממנה ניתן יהיה ללמוד היכן מדליקים כל גוף תאורה. הליקויים לא פורטו בצורה מפורטת (ראה למשל פרוטוקול הדיון הראשון עמ' 3 שורה 4), המוכר ציין כי אינו מוצא את תכניות החשמל . לפיכך הצעתי בדיון הראשון שחשמלאי מטעם המוכרים יגיע לדירה ויראה לקונים היכן נמצא כל דבר, כאמור לעיל. הביקור אולם לא הסתייע, שכן למרבה הצער היחסים בין הצדדים היו כאלה שלא אפשרו אפילו תיאום ביקור כזה.
בעניין ליקויי החשמל אין חוות דעת או קבלה על הוצאות שהוצאו ולכן לא ניתן לפסוק סכום כלשהו בגין ליקויי החשמל.
הקונים תמכו את התביעה בעניין ליקויים אחרים בקבלות ולפיכך ידעו אודות הצורך לצרף מסמכים/קבלות בעניין הנזקים הנטענים על ידם. כך או כך התובעת 2 ציינה במהלך הדיון הראשון כי הבעיה העיקרית בעניין החשמל – הינה בעיה של העדר תוכניות, בגינה היא לא יודעת איזה מתג מתייחס לאיזה גוף תאורה.
לגבי נושא הרטיבות במקלחונים אזי גם טענה זו לא נתמכה בחוות דעת כנדרש. בחוות הדעת נרשם בסעיף 1, תחת הכותרת: "מקום פרוזדור 2/חדר הורים/שרותי הורים/אמבטיה/שירותי אורחים", כי יש רטיבות רק במצע תחתון. נרשם גם כי מקור הרטיבות: "בחומר רטוב, בגשם דרך פתחי חוץ, בנזילות מצנרת, או בתפקוד מוטע מהפועלים". לא נרשם בשום מקום בחוות הדעת שיש פגם כלשהו במקלחונים (למעט לעניין השיפוע, ראה להלן).
כמו כן התיקון המוצע בחוות הדעת הוא פירוק של הריצוף ולא תיקון מקלחונים.
לבית המשפט קשה להתרשם מהתמונות שצורפו באיזה פגם מדובר, ומכל מקום, לא צורפה קבלה ו/או הצעת מחיר וכיוצ"ב בגין תיקון המקלחונים, על אף שהקונים העידו כי תיקנו ליקוי זה לפחות בצורה חלקית (חוות הדעת כאמור לעיל, לא מתייחסת ספציפית לפגם כלשהו במקלחונים ו/או לעלות תיקון המקלחונים, כאמור לעיל, אלא מתייחסת בכליות לבעיית רטיבות בדירה).
הקונים ציינו גם ליקויים בשיפועים של המקלחת, בעטייה חודרים מים אל מחוץ לשירותי הורים, המומחה מתאר ליקוי זה בסעיף 15 לחוות דעתו (מדובר כנראה בטעות וההתייחסות היא לסעיף 16), ומעריך את גובה התיקון בסך של 1,200 ₪. המוכר לא התייחס לליקוי זה ולא הגיב אליו ודומה שמדובר שמוכר סביר אמור היה לדעת על ליקוי זה ולפיכך אני קובעת כי המוכרים יפצו את הקונים בסך של 1,200 ₪.
יתר הליקויים המפורטים בחוות הדעת של המהנדס אינם רלבנטיים לענייננו בשעה שקבעתי כי המוכרים לא בנו את הבית על מנת למכור אותו. (למעט הליקויים שפורטו לעיל בגינם פסקתי פיצוי).
מעדותו של עו"ד ערב עולה גם כי לא נכונה טענת הקונים לפיה המוכרים או המוכר משכו אותם או התעללו בהם בכוונת מכוון.
מעדותו של עו"ד ערב עולה כי נוצר קושי אובייקטיבי בקיום העסקה, שלא נבע מהתנהגות המוכר, והקושי נפתר באמצעות פתרון שהושג בהסכמה בין הצדדים.
באשר לטענת הקונים לפיה המוכרים הפרו את זכותם לאפשר אכסון פריטים בנכס טרם מסירת החזקה, הרי שטענה זו נסתרת מתמלול שיחה שצירפו המוכרים לכתב ההגנה.
המוכר ציין בכתב ההגנה וגם ציין בעדותו, שנאלץ לספוג לכל אורך העסקה התנהגות קשה של הקונים. המוכר צירף תמלול של אירוע במהלכו התובע 1 תקף אותו וקילל אותו. אכן מהתמלול עולה כי התובע 1 הגיע לביתו של המוכר בהפתעה וקילל אותו ונרשם בתמלול שיש קולות של חבטות.
לצערי, התובע 1 התפרץ כלפי בית המשפט במהלך הדיון השני, באופן שתומך לכאורה בטענות המוכר בנוגע להתנהלות הקונים.

לסיכום:
על המוכרים, הנתבעים, לשלם לתובעים סל של 4,270₪.
יתר הטענות בתביעה נדחות.
לגבי הוצאות המשפט, הרי שהתלבטתי אם לחייב המוכרים בהוצאות משפט אם לאו, בשל התנהלות הקונים במהלך הדיון השני בבית המשפט, כמו גם בשל האירוע שתומלל בין התובע 1 לבין המוכר. בסופו של דבר החלטתי לחייב המוכרים לשלם לקונים הוצאות מופחתות בלבד בסך של 300 ₪.
הסכומים הנקובים בסעיף 24 ובסעיף 25 ישולמו תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין לידיהם של הנתבעים.
הודע לצדדים הזכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום מיום קבלת פסק דין זה לידיהם.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ט אלול תשע"ו, 22 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עמוס חגג
נתבע: יניב גבאי
שופט :
עורכי דין: