ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רוזיו נכסים וניהול בע"מ נגד אביב יורק :

לפני כבוד ה שופט עמית יריב

תובעת

רוזיו נכסים וניהול בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רפאל גרוס

נגד

נתבע
אביב יורק
ע"י ב"כ עו"ד גלעד כהן

פסק דין

לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך שמקורה בהסכם תיווך והסכם בלעדיות שנכרת בין התובעת ובין הנתבע. על עובדות היסוד אין מחלוקת, ואלה הן:
הנתבע היה בעל נכס מקרקעין בתל-אביב – יפו (להלן: " הנכס".
ביום 18.5.2015 נכרת בין התובעת ובין הנתבע הסכם תיווך והסכם בלעדיות, שלפיו מסר הנתבע לידי התובעת את הטיפול הבלעדי במכירת דירתו ואמור היה לשלם לה אחוז אחד מסכום העסקה בתוספת מע"מ, בכפוף לחתימת הסכם מחייב והפקדת 10% ממחיר הדירה על ידי הקונה.
ביום 23.6.2015 מכר התובע את הנכס לצד ג', הוא עו"ד כהן (בא כוחו של הנתבע בהליך לפניי, להלן: "הרוכש").
לטענת הנתבע, הרוכש התעניין בדירה עוד טרם החתימה על הסכם התיווך והסכם הבלעדיות, ועל כן – התובעת אינה הגורם היעיל, ואינה זכאית לתשלום לפי הוראות סעיף 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: " חוק המתווכים"). התובעת טוענת, כי משעה שנחתם הסכם הבלעדיות, קמה חזקה "כמעט חלוטה" כי היא הגורם היעיל בהתקשרות.
עוד טוען הנתבע, כי מי שביצע את פעולות התיווך בפועל אינו מר נורי רחמים, מנהל התובעת, המחזיק ברישיון לתיווך נדל"ן, כי אם אדם אחר, מר כפיר מוטאנה (להלן: " מוטאנה"), שאינו בעל רישיון תיווך. לטענת התובעת, היה מר מוטאנה במעמד של "מתמחה", ובמועד טיפולו בעסקה אכן טרם קיבל רישיון לתיווך, אולם אין כל מניעה, לשיטתה, שמתווך נדל"ן יבצע את פעולות התיווך באמצעות אחרים, גם אם אינם בעלי רישיון.
דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בחומר שבתיק ושמעתי את עדויות הצדדים, אני סבור כי דין התביעה להידחות, מאחר שהתובעת לא עמדה בדרישות חוק המתווכים לשם קבלת דמי תיווך. חמור מכך: אני סבור כי התנהלותה של התובעת חותרת באופן ברור תחת תכליתו של חוק המתווכים, ומתן הכשר להתנהלות כזו יביא לכך שהוראות החוק ירוקנו מתוכן. להלן אנמק עמדתי זו.
סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר "תיווך במקרקעין" כך:
"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין".
סעיף 2 לחוק המתווכים קובע כי:
"לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה". (ההדגשה הוספה – ע"י).
סעיף 13 לחוק המתווכים קובע כי:
"אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי".
ואילו סעיף 14 (א) לחוק המתווכים קובע כי:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20..."
המחוקק, אשר הסדיר בחוק המתווכים את העיסוק בתיווך נדל"ן, ראה בזהות הגורם המבצע את פעולות התיווך, ובהסמכתו של אותו גורם כמתווך מורשה, חשיבות רבה כל כך, עד שלא הסתפק בקביעת חובת הרישוי בסעיף 2 לחוק, אלא הגדיל וקבע סנקציה כלכלית ברורה וחד-משמעית, שלפיה – מי שאינו מתווך מורשה, אינו זכאי לדמי תיווך, אפילו אם נחתם חוזה ואפילו אם היה הגורם היעיל בעסקה.
עוד הגדיל המחוקק עשות, וקבע איסור על אדם להעסיק בעבודות תיווך את מי שאינו מתווך מורשה – אלא בעבודות מינהלתיות בלבד.
גרסת התובעת היא, כי די בכך שבמשרד תיווך עובד מתווך מורשה המפעיל גורמים אחרים, כדי לעמוד בדרישות החוק. טענה זו אינה יכולה לעמוד, שכן היא מרוקנת מתוכן את לשון החוק, וסותרת סתירה חד-משמעית את תכליתו הברורה.
בית המשפט המחוזי בחיפה דן, במסגרת ע"א (חי') 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם (להלן: " עניין דה כהן") בסוגיית האפשרות לעסוק בתיווך נדל"ן באמצעות תאגיד. הרכב השופטים המכובד שם (כבוד השופט שמואל ברלינר, כבוד השופט יצחק עמית, וכבוד השופט רון סוקול) קבע, פה אחד, כי:
"אין מניעה כי שירותי תיווך יינתנו באמצעות תאגיד, ובלבד שפעולת התיווך תיעשה על ידי מתווך בעל רישיון". (סעיף 22 לפסק דינו של כבוד השופט עמית).
וכן בסעיף 1 לפסק דינו של כבוד השופט ברלינר:
"...אין מניעה שמתווך, כל עוד הוא בעל רישיון לעסוק בתיווך כנדרש בחוק, ינהל את עסקי התיווך של במסגרת התאגדות, חברה בע"מ, כבמקרה שלפנינו, כל עוד רק מי שאכן מחזיק ברישיון של מתווך עוסק מטעם התאגיד, בפעולת התיווך".
המשמעות היא, כי "משרד תיווך" אינו מילת קסם, המאפשרת לרישיונו של מתווך אחד "להקרין" את אורו על כל יתר עובדי המשרד, ואין בעצם קיומו של רישיון למתווך אחד כדי לקבוע שכל פעולה שבוצעה במסגרת "המשרד" בוצעה כדין. הפסיקה, כמו החוק עצמו, ברורה לחלוטין: גם כאשר מדובר ב"משרד תיווך", יש להבחין בין פעולות שרשאי לבצע רק מי שהוסמך כמתווך – הן פעולות התיווך; ובין פעולות שרשאי לבצע גם מי שאינו מתווך – הן פעולות מינהלתיות.
אכן, המחוקק לא הגדיל מה הן "פעולות מינהלתיות" שיכול, על פי סעיף 13 לחוק, לבצע גם מי שאינו מתווך. ואכן, אין מדובר בסיווג שהוא מובן מאליו וחד-משמעי. ניתן להניח, למשל, כי מענה לטלפונים לשם תיאום פגישות אפשר שייעשה בידי פקיד שאינו מתווך. עוד ניתן להניח, כי פנייה לעיתונים או לאתרי אינטרנט לשם התיאום הטכני של פרסום מודעה – יכול אף הוא להיכנס תחת הכותרת של "פעולות מינהלתיות".
אך מה דינו של ניסוחן של מודעות? האם, למשל, לא ניתן לראות בניסוחה של מודעת מכירה פעולה שהיא בליבת מקצוע התיווך? האם לא ניתן לדרוש כי מי שינסח את המודעה – היא נקודת המפגש הראשונית של הרוכש הפוטנציאלי עם הנכס – יהיה מי שמומחיותו בשיווק נדל"ן? מי שהוכיח להנחת דעתן של הרשויות המתאימות כי יש ברשותו הידע והמומחיות לעסוק בתחום זה?
ונזכיר: כפי שציין כבוד השופט עמית בעניין דה כהן:
"תכליתו של חוק המתווכים הייתה לקבוע סטנדרטים של מקצועיות והגינות לעיסוק במקצוע התיווך על מנת להגן על הרוכשים בכוח מקרב הציבור הרחב." (סעיף 10 לפסק הדין)
וכן:
"בכל החוקים הרבים שהמחוקק מצא לנכון להטיל חובת רישוי על בעלי מקצוע, המטרה היא להגן על מקבל השירות מפני בעלי מקצוע לא מיומנים, תוך יצירת כללים אחידים להסדרת רמה מקצועית מינימלית." (סעיף 11 לפסק הדין בעניין דה כהן)
האם לא ניתן להניח, למשל, כי הפרטים הנכללים במודעה צריכים להיות פרי התובנה המקצועית, הניסיון והמומחיות של בעל רישיון התיווך?
כך גם לגבי מסירת פרטים על הנכסים המוצעים. מתווך בעל רישיון יודע (ולכל הפחות – נדרש לדעת) אילו פרטים הוא מחויב למסור לרוכש פוטנציאלי ואילו פרטים אין חובה למסור. לא כך מי שאינו מתווך מורשה; חשוב לא פחות: לאור הוראות סעיף 14א לחוק המתווכים, הקובע עבירות משמעת, כפוף מתווך מורשה לסנקציות בגין הפרה של חובות הגילוי או הוראות אחרות שבחוק – סנקציות שמי שאינו מתווך מורשה – אינו כפוף להן כלל ועיקר.
כאמור, יש קושי להגדיר בדיוק אילו פעולות ייחשבו "פעולות מינהלתיות", אולם עמדתי היא, כי לאור תכליתו של החוק, ולאור הפרשנות שנתן לו בית המשפט העליון ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים נ' בנימין (20 16) (להלן: " עניין בראל"), נכון יהיה לקבוע פרשנות מצמצמת למונח זה, כך שהוא יכלול פעולות שהן במובהק מינהלתיות, ואינן בליבת העיסוק ה"תיווכי". פרשנות אחרות תרוקן מתוכן את החוק, ותאפשר את פעילותם של "משרדי תיווך" שבהם תפקידו היחיד של בעל רישיון התיווך הוא לאכוף הסכמי תיווך ולגבות כספים, והמקרה שלפנינו יוכיח.
בין כך ובין כך, אני סבור שגם בבחירת פרשנות מרחיבה של המונח "פעולות מינהלתיות", לא ניתן לראות בהבאת רוכש פוטנציאלי לדירה מוצעת למכירה "פעולה מינהלתית": הביקור בדירה הוא לב לבה של פעילות התיווך, הוא-הוא אותה "הפגשה בין שני צדדים" המהווה את לוז התיווך.
אם נקבע, כהצעת התובעת, כי מתווך רשאי למסור את ליווי הרוכש בנכס לידי כל פלוני-אלמוני, או כלשון מנהל התובעת מר רחמים: "מבחינתי, גם דיילת יכולה לקחת לביקור בדירה, כל עוד המתעניין יודע שהוא הזמין אצל מתווך בעל רשיון" (עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 3 – 4), נמצאנו מרוקנים מתוכן את חובת קיומו של רישיון לשם עבודת התיווך, ונשאל – האם תפקידו של המתווך, בגינו הוא זכאי לדמי תיווך, הוא רק "לקבוע אסטרטגיה"? או שמא תפקידו להפגיש, בפועל, את המוכר ואת הקונה, לסייע להם, כבר בפגישה הראשונה, לעמוד זה על מעלותיו של זה, ושניהם על מעל ותיה של העסקה, ולסייע להם להתקדם לעבר עסקת מכר.
אילו סבר המחוקק, כפי שסבורה התובעת, שמדובר במשימה שגם "דיילת" יכולה לבצע – לא היה מתנה עיסוק בתיווך בקיומו של רישיון.
ודוק: התובעת הפליגה בשבחיו של "המשרד" – זהו "המשרד" ששולח אל הלקוחות את הסכמי ההתקשרות ומקבל אותם כשהם חתומים; זהו "המשרד" שאליו פונים הרוכשים הפוטנציאליים וממנו מקבלים את פרטי הנכסים; זהו "המשרד" אשר מפרסם נכסים בעיתונים ובאתרי האינטרנט; זהו "המשרד" השולח סוכנים ו"מתמחים" לסיורים בנכסים עם רוכשים פוטנציאליים. אולם לא ברור מיהו אותו "משרד", והתובעת לא זו בלבד שלא הראתה כי מי שביצע את הפעולות מטעם "המשרד" היה בעל רישיון לתיווך, כדרישות סעיפים 2 ו-13 לחוק המתווכים, אלא שאף הודתה כי מי שליווה את הנתבע לקראת העסקה היה מוטאנה, שהיה "מתמחה", שטרם השלים את הכשרתו וטרם הוסמך כמתווך.
ודוק: המונח "מתמחה" אינו מופיע בחוק המתווכים. החוק אינו מכיר בסטטוס כזה כחריג לחובת הרישוי, ומבחינת החוק – יש שני מצבים אפשריים: מתווך מקרקעין, הזכאי לכל הזכויות מכוח החוק וחב בכל החובות מכוחו; ומי שאינו מתווך במקרקעין, שאינו רשאי לעסוק בתיווך, ואינו זכאי לכל זכות שהיא.
העובדה היא, אפוא, שהוכח מעבר לכל ספק – גם בעדויות התובעת עצמה – כי "המשרד" , כלומר התובעת, לא ביצעה את פעולות התיווך באמצעות מתווך מורשה, ועל כן – הפר ה את חובת ה לפי סעיף 2 לחוק המתווכים, ואף את חובתה לפי סעיף 13 לחוק המתווכים, ומשכך – ומשלא התקיימו התנאים לפי סעיף 14 (א) (1) לחוק המתווכים, אין התובעת זכאית לדמי תיווך בגין העסקה.
בהערת אגב אציין, כי אילו הייתה התובעת פועלת כדין, כלומר – מקפידה כי פעולות התיווך יבוצעו בידי מתווך מורשה בלבד – אני סבור שהיה ראוי לחייב את הנתבע בדמי התיווך. טענתו של הנתבע כי הקשר עם הרוכש נוצר לפני ההתקשרות לא מצאה ביטוי בהסכם התיווך ובהסכם הבלעדיות, אף שהנתבע ערך תיקונים ושינויים בהסכם, ויכול היה להתאימו לדרישה זו, ולהחריג ממנו את הרוכש, או כל רוכש אחר (וראו לעניין זה סעיף 30 לפסק הדין של כבוד השופטת דפנה ברק-ארז בעניין בראל). אני מסכים עם ב"כ התובעת, כי הנטל להוכיח שהתובעת לא הייתה הגורם היעיל בהתקשרות בעסקה מוטל על כתפי הנתבע (והדבר נקבע מפורשות בעניין בראל הנ"ל), ואני שותף גם לעמדת ב"כ התובעת, כי נטל זה לא הורם.
אין הדעת נוחה גם מניהול המו"מ ומעריכת הסכם המכר מאחורי גבו של המתווך: אם, כטענת הנתבע, הבהיר הנתבע למוטאנה כי ההתחייבות היא ביחס לרוכש ספציפי, או כי רוכשים שראו את הדירה לפני ההתקשרות מוחרגים מן ההסכם – מדוע הסתיר את עובדת מכירת הדירה? אין מדובר בהתנהלות בתום לב.
עם זאת, בסופו של דבר, ולאור תכליתו של חוק המתווכים, אני סבור שיש לשלוח מסר ברור למתווכים, הקובע כי הפרקטיקה של מתווך מורשה הפועל באמצעות מי שאינם מתווכים מורשים – בניגוד גמור להוראות סעיף 13 לחוק, באופן המהווה לכאורה גם עבירת משמעת לפי חוק המתווכים – היא פרקטיקה פסולה, ויש להפעיל בעניינה את הסנקציה הקבועה בסעיף 14 (א) לחוק. הדבר לא נעשה על מנת ליתן פרס לחוטא – הוא הנתבע בענייננו, אלא על מנת לתמרץ את התובעת לפעול כחוק, ולהקפיד שפעולות תיווך יבוצעו בידי מתווך מורשה, ובידיו בלבד.
סוף דבר, ומן הטעמים האמורים לעיל – התביעה נדחית במלואה. בנסיבות העניין ולאור התהיות העולות מהתנהלות הנתבע, אזי פרט להוצאות שנפסקו בהחלטתי מהיום בגין האיחור לדיון, אינני מחייב את התובעת בהוצאות נוספות.
ניתן היום, י"ט אלול תשע"ו, 22 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רוזיו נכסים וניהול בע"מ
נתבע: אביב יורק
שופט :
עורכי דין: