ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מילאד פארס נגד רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל :

בפני כבוד ה שופטת עדי חן-ברק

מבקש

מילאד פארס

נגד

משיבים

1.רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל - מחוז חיפה
2.עמידר חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ
3.משה מזרחי
4.סעיד אבתיסאם

פסק דין

המרצת פתיחה בה מבוקש להצהיר כי שטח המסומן (כ') בתשריט שצורף להמרצה (להלן: "החצר במחלוקת") הינו רכוש משותף של כלל בעלי היחידות בחלקה, ואין להצמידו ליחידות שרכשו המשיבים 3 ו-4.
כן מבוקש, במקביל, ל תת צו מניעה קבוע כנגד המשיבים 3 ו-4 אשר לא יאפשר להם שימוש ייחודי בחצר שבמחלוקת.

א. מבוא:

1. המבקש רכש זכויות ב - 4 יחידות מתוך ה נכס המצוי ברח' צהיון 4 פינת אלנבי 21.
בשנים 1996-1997 נרכשו על ידו שתי חנויות צמודות (מסומנות כיחידות 1 ו-2 בתשריט שצורף כנספח 5 לתשובת המשיב 3), ושטח חניה צמוד להן בקומת הקרקע (סומן ט"ו בתשריט –ת/1).
כן רכש המבקש זכויות בעלות בגג הבניין.
יובהר כי הגג אינו צמוד פיזית לחנויות שרכש המבקש, שכן מעל החנויות מצויה דירתה של המשיבה 4, ואילו הגג מצוי מעל ובצמוד לדירתה.
בשנת 2014 רכש המבקש יחידה נוספת בנכס (חנות הצמודה לחנויות הראשונות שרכש – המסומנת 3 בנספח 5 לתשובת המשיב 3 ).
יחידה זו נרכשה על ידי המבקש ממר גולדבאום אשר רכש את היחידה מעמידר בשנת 2013.
2. עמידר עדיין רשומה כבעלים של החלקה עליה בנוי המבנה, לרבות החצר נשוא המחלוקת.
3. המשיב 3 (להלן: "מזרחי") רכש בשנת 2000 חלקים אחרים באותה חלקה ממר בטש, שהיה דייר מוגן במקום .
ביום 5/12/10 רכש מזרחי זכויות נוספות בנכס מעמידר, בין היתר, את יחידה 4 (מסומנת בנספח 5 לתשובת מזרחי) אליה הוצמדה ע"י עמידר החצר שבמחלוקת.
4. המשיבה 4 (להלן: "סעיד") רכשה מעמידר בשנת 2007 את הדירה הנמצאת מעל החנויות של המבקש.
יובהר כי טרם הרכישה התגוררה סעיד בדירה כדיירת מוגנת עוד משנת 1969.
ע"פ הסכם הרכישה בין סעיד לעמידר (ת/13), שבמסגרת ישיבה ההוכחות הוברר כי טרם נחתם מטעמים פורמליים, הוצמדה החצר שבמחלוקת גם ליחידה שרכשה סעיד.
5. יצוין כי שטח החצר שבמחלוקת כולל שביל גישה לחלקים מיחידת מזרחי, וכן מדרגות העולות ומובילות ליחידה של סעיד המצויה בקומה השניה מעל חנויות המבקש.
כן גובלת החצר עם הצד המזרחי של חנויות המבקש (מסומנות 3 ו-2 בנספח 5 לתשובת מזרחי) , כאשר קיים פתח אחורי מהחנות לחצר אשר נטען לגביו כי אינו בשימוש שנים רבות .
6. אין חולק כי ביום 24.3.15 פתח המבקש מנעול ושרשרת אשר חסמו כניסת רכבים לחצר שבמחלוקת מצד השטח שלו.
מזרחי פנה בהליך משפטי למפקחת לרישום מקרקעין, וניתן לבקשתו צו מניעה זמני המונע את כניסת המבקש לשטח עד למתן הכרעה בתיק זה.

7. בישיבת ההוכחות שהתקיימה נשמעו עדויות הצדדים, וב"כ הצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.
עובר לישיבת ההוכחות התקיים ביקור במקום.
לאחר הביקור במקום ושמיעת הראיות (טרם שמיעת הסיכומים) הופנו הצדדים לה ליך גישור בניסיון לסיים המחלוקת בהסדר מוסכם – ברם הדבר לא צלח . גם הצעות שהועלו על ידי בית המשפט עובר לשמיעת הראיות ולאחר שנעשה ביקור במקום, לא התקבלו ע"י הצדדים, ומכאן שאין מנוס מהכרעה שיפוטית.

ב. טענות הצדדים:

המבקש:

8. בעת רכישת החנויות והגג (בשנת 1996 ו-1997), הוצג לו ע"י עמידר כי שטח החצר שבמחלוקת אינו מוצמד לאף יחידה , והוא בגדר רכוש משותף (כפי שגם נרשם בתשריט שצורף להסכם שנחתם עמו), אשר אמור לשמש את כלל היחידות בבניין.
כן נטען כי הוצג בפניו שעל שטח זה ניתן יהיה לבנות בעתיד גרם מדרגות לעלייה עתידית לגג.

אשר על כן נטען כי עמידר לא הייתה רשאית למכור או להצמיד את שטח החצר שמחלוקת ליחידה אחרת, שכן הדבר מהווה פגיעה מהותית בזכות הקניינית שלו, זאת משהוגדר השטח כרכוש משותף, והצמדתו למשיבים מונעת ממנו לעשות שימוש בשטח (ובכלל זה לבנות עליו מדרגות ומעלית לגג ככל שיבנו שם יחידות), ו כן מונעת ממנו אפשרות יציאה מהחלק האחורי של החנות.
9. ביחס לאמור בסעיף 14 להסכם שנחתם עמו (סעיף המותיר בידי עמידר את הזכות להצמיד את החצר לאחת היחידות בהתאם להחלטתה – ראה פירוט בהמשך) – נטען כי מדובר בסעיף סטנדרטי, שאין לו תוקף שכן בהסכם עם המבקש הוגדרה החצר שבמחלוקת כרכוש משותף, ולו רצו לגרוע מהרכוש המשותף היה מקום לכתוב זאת במפורש – דבר שלא נעשה.
10. יש לתת משמעות להתנהלות עמידר אשר אשרה וחתמה למבקש על שתי בקשות להיתר בניה שהגיש ביחס לבנייה על הגג (הן בשנת 2000 והן בשנת 2005) , כאשר בבקשה סומן גרם מדרגות והמעלית ליחידות בגג, כממוקם בשטח ה חצר שבמחלוקת.
11. ביחס למזרחי נטען כי מזרחי ידע הן בשנת 2000 (כאשר רכש הזכויות בחלק מהנכס מבטש), והן בשנת 2007 כאשר חתם עם עמידר על הסכם פשרה בעקבות הליך משפטי שניהל מולה - כי שטח החצר מיועד לשמש כרכוש משותף.
12. יש לראות את ההסכם שחתמה עמידר עם המבקש ועם מזרחי כעסקאות נוגדות במקרקעין.
מאחר שעסקת מזרחי לא הסתיימה ברישום והינה חסרת תום לב בשים לב לאמור לעיל – יש לתת עדיפות לעסקה הראשונה עם המבקש ולהותיר החצר כרכוש משותף.
13. לא ניתן ע"י עמידר הסבר כלשהו לסיבה בגינה הוחלט להצמיד את שטח החצר למשיבים: ביחס לסעיד נטען כי הדבר נעשה רק בגין העובדה שבנה עובד בעמידר, ואילו ביחס למזרחי נטען כי לאחר שנחתם עמו הסכם פשרה בשנת 2007 במסגרתו קיבל מעמידר פיצוי בדמות קבלת שטח נוסף במתחם (פיצוי שניתן לו ב של העובדה שעמידר מכרה למבקש חלק מהשטח בו היה מזרחי דייר מוגן בשל טעויות מדידה) – הרי שאין כל הסבר מניח את הדעת להצמדת החצר למזרחי בשנת 2010 כפי שנעשה .

טענות עמידר:

14. בעת רכישת הזכויות בגג המבנה ידע המבקש כי הוא רוכש זכויות ללא גישה בפועל לגג.
כן ידע המבקש , כפי שעולה מסעיף 14 להסכם, כי עמידר זכאית, על פי שיקול דעתה, לשנות את רישום ההצמדות בכל דירה כפי שתמצא לנכון, ועל כן הייתה רשאית להוציא את גג הבניין ואת החצר מכלל הרכוש המשותף, ולא מדובר בעסקאות נוגדות.
15. ביחס לחתימת עמידר על הבקשה להיתר בנייה נטען כי הסכמת עמידר ניתנה לתוספת של 5 יחידות על הגג, אך לא לבניית המדרגות והמעלית בשטח הרכוש המשותף, וכי בשנת 2005 אף התנגדה עמידר לבניה בשל השימוש המבוקש בשטח שמהווה רכוש משותף.

טענות מזרחי:

16. מזרחי רכש מעמידר את הזכויות ביחידה 3 על הצמדותיה, ובהתאם לתשריט שצורף להסכם המכר הוצמדה ה חצר שבמחלוקת ליחידה 3 וליחידת סעיד, שכן מדובר בשטח הכולל שביל גישה לחלקים מהיחידות של מזרחי, וכן מדרגות המובילות לבית סעיד, כאשר שנים היה השטח חסום בשרשראות ברזל מכיוון היחידות של המבקש, וממילא לא שימש אותו .
17. בעת חתימת המבקש על ההסכם משנת 1997 ידע המבקש כי עמידר רשאית להצמיד את החצר לכל יחידה שתחפוץ בהתאם לשיקול דעתה כאמור בסעיף 14 להסכם .
החצר לא הוצמדה למבקש בטבלת ההצמדות, ומכאן שלא נעשתה כל פגיעה בקניינו עת הוצמדה החצר בשלב מאוחר יותר למזרחי ולסעיד.
ביחס לכך אף הפנה ב"כ מזרחי לתשריט הצבעוני משנת 1997 (התשריט שצורף להסכם המכר של המבקש) המלמד כי שטח החצר שבמחלוקת הוצמד ליחידה אחרת בבניין (לא ליחידות שנמכרו למבקש), וכלל לא נותרה בגדר רכוש משותף.
18. בעת חתימת הסכם המכר בין המבקש לבין גולדבאום ביחס לחנות הנוספת שרכש המבקש , נכתב באופן מפורש כי שטח החצר שבמחלוקת מוצמד ליחידות מזרחי וסעיד, כך שהמבקש ידע על כך , ולא הלין בנושא .

19. המשיבה 4, אשר לא הייתה מיוצגת, הצטרפה לטענות מזרחי ועמידר.

ב. דיון והכרעה:

בפתח הדברים אומר כי דין ההמרצה להידחות כך שיש להותיר את שטח החצר שבמחלוקת כמוצמדת לחלקים שרכשו מזרחי וסעיד.
להלן הנימוקים:

20. סעיף 14 להסכם שנכרת בין המבקש לעמידר בשנת 1997 (ת/8), שכותרתו – " רכוש משותף והצמדות" - הותיר בידי עמידר את הזכות להוציא את החצר מכלל הרכוש המשותף כך שתוצמד ליחידה כלשהי בבניין בהתאם לשיקול דעתה:

"א. מוסכם על הקונים שלמרות האמור בתקנון הנ"ל תהא המוכרת זכאית ע"פ שיקול דעתה לשנות את רישום ההצמדות בכל דירה כפי שתמצא לנכון...
ב. כדי לאפשר את ביצוע האמור לעיל... מייפים הקונים את כוחה של המוכרת לבצע את האמור...
ג. הקונים מסכימים שהמוכרת רשאית להוציא את גג הבניין ואת החצר ושטחי הקרקע שמסביבו ו/או בתוכו מכלל הרכוש המשותף, ושהם ישארו בבעלותה של המוכרת ו/או יימכרו ו/או יוצמדו על ידה ליחידה כלשהי בבניין לפי שיקול דעתה ובחירתה הבלעדיים כל זאת ובתנאי שלא יפגעו זכויות הקונים לגבי ההצמדות הנמכרות להם לפי הסכם זה כחלק מהדירה, אם יש כאלה.... ".
יודגש כי להמרצת הפתיחה צירף המבקש רק חלק מההסכם (צורף ההסכם ללא נספחיו) . סעיף 14 מופיע בנספח להסכם אשר לא צורף להמרצת הפתיחה אלא ע"י המשיבים .
21. בחינת ההצמדות שבוצעו ושנרשמו ביחס לנכס שנמכר למבקש מעלה כי החצר שבמחלוקת לא הוצמדה לו (ראה האמור במבוא להסכם תחת הכותרת: "הצמדות" , ו כן ראה הפירוט בטבלת ההצמדות).
לאמור לעיל אוסיף כי מהתשריט הצבעוני, המהווה חלק בלתי נפרד מההסכם שנחתם עם המבקש בשנת 1997, עולה כי על גבי החצר שבמחלוקת נרשם :"רכוש משותף", ואולם בצד ימין לתשריט נרשם כי החלקים ח' ט' (שהם החצר המשותפת) צמודים דווקא ליחידה 4 (יחידתו של בטש אשר במועד מאוחר יותר, בשנת 2000, נמכרה למזרחי).
22. מכל מקום גם אם אכן מדובר ברכוש משותף כפי שהוצג למבקש ע"פ טענתו, וכפי שאכן נרשם בתשריט על גבי החצר שבמחלוקת, עמדה לעמידר הזכות להוציאה מכלל הרכוש המשותף ולהצמידה לאחת מהיחידות האחרות כאמור בסעיף 14 לעיל .
23. הלכה פסוקה היא כי מוכר הרוצה להוציא דבר מכלל הרכוש המשותף כהגדרתו בחוק חייב לעשות זאת בלשון מפורשת (ע"א 757/76 דור נ' "ליטור" פ"ד לב(3) 557 ).
הלכה זו מבוססת על – " ההנחה כי חלקי הבניין העומדים להירשם כבית משותף והמיועדים לפי תוכנית הבניין, או לפי המקובל או לפי הגדרת המונח רכוש משותף – לשימושם של כלל הדיירים...חייבים גם להירשם כאמור" – ע"א 402/80 אתגר נ' מ.ב.א אחזקות פ"ד לה(3) 309 .
דהיינו - החלק מתוך הרכוש המשותף הניתן להצמדה חייב להיות נקוב בחוזה באופן קונקרטי ונפסק כי אין תוקף להוראה חוזית כללית וגורפת בה שומר לעצמו המוכר את שיקול הדעת להוציא בעתיד חלקים מהרכוש המשותף בלי פירוט ספציפי ומסוים של אותם חלקים (ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם פ"ד לד(2) 807, ע"א 60/80 שטרן נ' מאירי פ"ד ל"ו(3) 48, ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים פ"ד לז(3) 808) , ויסמן, דיני מקרקעין, עמ' 443.
24. במקרה הנדון נעשתה התייחסות קונקרטית וספציפית, בין היתר, לחצר שבמחלוקת לגביה שמרה לעצמה עמידר את הזכות להוצאתה מהרכוש המשותף בדרך של הצמדה שכן נכתב בסעיף 14 במפורש כי מדובר בגג ובחצר .
25. לאמור לעיל אוסיף כי כבוד השופטת למלשטרייך נתנה דעתה לנוסח סעיף זהה בתיק אחר של עמידר , וקבעה לגביו כך:
"סעיף 14 בתנאי ההסכם, על כל סעיפיו, משאיר זכות מפורשת לעמידר לקחת מהחצר של הרכוש המשותף, ולהוציאה מכלל הרכוש המשותף, ולהצמידה ליחידה אחרת בנכס. זאת בתנאי ש-"לא יפגעו זכויות הקונים לגבי ההצמדות הנמכרות להם לפי הסכם זה כחלק מהנכס" ת.א. (חי') 4698/2/14 תני נ' רשות הפיתוח ניתן ביום 14/2/14.
26. כאמור לעיל בהסכם בין המבקש לעמידר לא מופיעה החצר כחלק מטבלת ההצמדות של המבקש , ואינה נכללת בהגדרת המילה "הצמדות" כפי שעולה מההסכם, ועל כן אין במעשה עמידר פגיעה בזכות קני ינית כלשהי של המבקש.
אין גם לקבל טענת המבקש לפיה מדובר בפגיעה בזכויותיו שכן החצר הוצמדה לכל היחידות בנכס בהיותה רכוש משותף, ואין לי אלא להצטרף לנימוקי כבוד השופטת למלשטרייך בעניין זה:
"אם היינו מקבלים את ניסיון הפרשנות של ב"כ המבקשים, הרי שכל פעולה ברכוש המשותף הייתה נחשבת לגרסתו כפגיעה בזכות הקונים, והסעיף היה מאבד כל משמעות, שכן בשום מקרה עמידר לא הייתה זכאית לעשות כן. מדוע יש אם כן לכתוב סעיף מיוחד בחוזה, לקבל יפוי כח לביצוע סעיף זה, אם לא ניתן להפעילו בשום מקרה ? ללמדך שפרשנות ב"כ המבקשים איננה במקומה" – שם בעמ' 5.
27. לטעמי אף לא עולות תהיות מהחלטת עמידר להצמיד החצר ליחידות מזרחי וסעיד.
מדובר בחצר שיש בה מדרגות המובילות לדירת סעיד, ו שצמודה לחזית חלק מיחידות מזרחי, כאשר במשך שנים רבות שמשה החצר בפועל את מזרחי ובטש - ממנו רכש מזרחי חלק מהשטח, כאשר בעבר אף שימשו המדרגות גם את סעיד (על אף שיש לה מדרגות עליה לבית גם מצדו השני של המגרש) כך שטבעי היה להצמיד החצר ליחידות אלו .
ראה בעניין זה גם תשובת נציגת עמידר:
"קיימים שם שירותים ששייכים למזרחי, ומהלך מדרגות ששייך לסעיד...היות ועמידר עמדה לצאת מהחלקה ואני מניחה שבשלב מאוחר לרשום את הזכות, לא השאירה חלקים ערטיאליים" – עמ' 14 שר' 14.
28. יתכן שהדבר אף נעשה בשים לב לעובדה שבעבר הוצמד השטח ליחידה של בטש ממנו רכש מזרחי בשנת 1989 את היחידות שלו ( כאמור בסעיף 8 לכתב התביעה שהגיש מזרחי נגד עמידר ונגד המבקש בת.א. 19258/01).
יובהר כי בתביעת מזרחי - נחתם הסכם פשרה בין מזרחי לעמידר לפיו התביעה נדחתה ומזרחי קיבל מעמידר שטח חלופי כאשר נקבע כי החצר שבמחלוקת תשמש כרכוש משותף, ואולם הסכם זה נחתם בשנת 2007, והדבר לא מונע מעמידר להצמיד השטח למזרחי בשנת 2010 כפי שעשתה.
29. מכל מקום ואף אם היה מקום לקבוע כי עולה תהייה מהתנהלות עמידר בהצמדת החצר ליחידות מזרחי וסעיד תחת הותרתה כרכוש משותף , הרי שאין בכך כדי להוות הפרה או מצג או התחייבות שניתנה למבקש, ואף אין בכך פגיעה בזכויותיו הקנייניות, זאת משעמידר הותירה בידה זכות רחבה להוציא מכלל הרכוש המשותף את החצר , והמבקש היה מודע לכך כאשר חתם על ההסכם , ולא דאג להבטיח לעצמו את האפשרות לבנות במקום מדרגות בדרך של רכישת השטח או עמידה על כך שיוצמד לחלקים שרכש.
30. באשר למשמעות חתימת עמידר על הבקשה להיתר בנייה שהגיש המבקש הן בשנת 1998 והן בשנת 2005 אומר כך:
מדובר בבקשה שהגיש המבקש לבניית יחידות על גג הבניין כאשר לפי התוכניות שהוגשו לוועדה לתכנון ובניה, תוכננה הגישה לגג (בניית מדרגות ומעלית) בחצר שבמחלוקת.
ברם אין בחתימת עמידר על הבקשה, כדי לפגוע בזכויות מזרחי וסעיד להם הוצמדה החצר בשנת 2007 (בהסכם עם סעיד), ובשנת 2010 (בהסכם עם מזרחי).
חתימת עמידר על הבקשות להיתר בניה נעשתה עובר להצמדת השטח ליחידות של מזרחי וסעיד, וממילא המבקש לא בנה היחידות על הגג, כך שתוקף ההיתר שניתן לו בשנת 2000 פג (אף ספק אם ניתן היתר בניה בשונה מהחלטת ועדת משנה של הועדה המקומית להמליץ לאשר הבנייה בכפוף לביצוע מספר תנאים שלא הוכח שמולאו – ראה ת/6) , ובשנת 2005 ממילא נדחתה בקשה המבקש לקבלת היתר בניה בנימוק כי:
"...היא כוללת בניה בשטח שאינו שייך למבקש ושבעליו מתנגד לבנייה. כמו כן הועדה מעירה כי התוכניות שהוגשו לועדה אינן זהות לאילו שחברת עמידר חתמה עליהן..." – ראה האמור בפרוטוקול והחלטת הוועדה מיום 20/6/05 (המסמך הוגש אך בשל שגגה לא סומן ומצוי בתיקיית ראיות ).
מפרוטוקול הוועדה עולה כי הבעיה התמקדה אומנם בנושא החניות ואין התייחסות מפורשת למדרגות ולמעלית בחצר שבמחלוקת, ואולם בסופו של יום ממילא נדחתה בקשה המבקש לקבלת היתר בניה.
31. לאמור לעיל אוסיף כי בחתימת עמידר על הבקשה להיתר בניה משנת 1998 אף נרשמו במפורש הדברים הבאים:
"אין לנו התנגדות עקרונית לבניה...חתימתנו הינה לצורכי תכנון בלבד ואין בה כדי להקנות כל זכות ליזם התוכנית או לכל בעל עניין אחר בשטח...חתימתנו הינה אך ורק מנקודת מבט תכנונית. חתימתנו על תוכנית זו אין לראותה כהסכמה של בעלי הזכויות ברכוש המשותף לתוכנית, ואף לא בהסכמתם לפגיעה בזכויותיהם ". דהיינו – אין בחתימה כדי לפגוע בזכויות קנייניות כאלו ואחרות של כלל השותפים לחלקה, מה גם שלאחר החתימה ולאחר שתוקף ההיתר פג בוצעו שינויים ברכוש המשותף (הצמדתו למשיבים) – דבר שהיה בסמכות עמידר לבצע כ פי שעולה מסעיף 14 להסכם.
32. עוד יודגש כי לא הוצגה מצד המבקש כל ראיה המוכיחה טענתו כי לא ניתן לבצע בניית המדרגות והמעלית על גבי השטח שלו (בחצר המצויה בחזית המבנה).
לא הוצגה חוות דעת הנדסית ו/או חוות דעת של כל מומחה אחר בתחום זה .
לאמור לעיל אוסיף כי ככל שבעתיד המבקש יהיה מנוע מלבנות גרם מדרגות בחזית המבנה על רקע התנגדות כלשהי שתעלה סעיד, הרי שלטעמי יהיה מקום לדחות התנגדותה בשים לב להתנגדותה בהליך זה להצבת המדרגות בשטח שבמחלוקת – שטח שממילא אינו משרת אותה, וכאשר ממילא כבר קיים במקום גרם מדרגות לדירתה).

33. סוף דבר – הנני מורה על דחיית הבקשה.
אין בתוצאה כאמור לעיל כדי לפגוע בהתחייבות עמידר לטובת יחידה 3 (אותה רכש המבקש) כאמור במכתב עמידר לב"כ גולבאום מיום 30/9/13 וכאמור בהסכם עמידר - גולדבאום (ת/9), בדבר רישום זיקת הנאה.

בנסיבות העניין ייפסקו הוצאות מתונות בסך של 2,000 ₪ לכל אחד מהצדדים.

ניתן היום, כ' אב תשע"ו, 24 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מילאד פארס
נתבע: רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
שופט :
עורכי דין: